Завышена кадастровая стоимость дома

Как часто меняется кадастровая стоимость недвижимости в 2020 году

Завышена кадастровая стоимость дома
Время чтения: 6 минут

Одной из важнейших характеристик недвижимого имущества является его кадастровая цена. Однако эта величина не постоянна. То, как часто меняется кадастровая стоимость недвижимости, зависит от нескольких факторов.

Каждому собственнику следует знать цену своего имущества и порядок ее определения, чтобы убедиться в правильности расчета налогов и государственной пошлины при заключении сделок с недвижимостью.

Давайте выясним, что такое кадастровая цена, почему она не остается неизменной и как часто ее пересматривают.

Что собой представляет кадастровая стоимость объекта

Кадастровая стоимость (КС) недвижимого имущества – одна из главных характеристик объекта, являющаяся экономической единицей его учета и выражающая стоимостное значение.

Проанализировав стоимость объекта в разные периоды, можно заметить динамику роста КС. Основной причиной, почему меняется кадастровая стоимость объекта недвижимости, является переменчивость важных ценообразующих факторов, например, наличия инфраструктуры, перспектив развития и рыночных показателей.

Нужно знать, что кадастровая и рыночная цены недвижимости могут не совпадать, причем на практике это происходит довольно часто.

Стоимость строений и земельных участков определяется в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности» №135 от 29 июля 1998 года. Отдельно о том, что цена земли должна определяться в ходе оценки, говорится в ст. 66 Земельного кодекса РФ.

Оценку проводят инженеры-оценщики, прошедшие специальное обучение. Средний уровень КС объектов может определяться по решению местных органов исполнительной власти.

Владельцам недвижимого имущества стоит узнать больше о том, что собой представляет кадастровая стоимость недвижимости.

Как формируется КС

Чтобы понять, почему и как меняется кадастровая стоимость квартиры с годами, нужно учесть, какие факторы влияют на этот процесс. К ним относится:

  • местонахождение объекта;
  • состав и качественные характеристики;
  • площадь;
  • наличие построек на участке и их возраст;
  • целевое назначение земли;
  • развитость и состояние окружающей инфраструктуры;
  • перспективы и планы развития населенного пункта, в котором находится объект;
  • возможность улучшения;
  • рыночные показатели.

Если собственник сомневается, может ли меняться кадастровая стоимость квартиры, следует внимательно проанализировать свое жилье с учетом перечисленных выше параметров. Некоторые из них, вроде площади и местонахождения, останутся неизменными. Другие же, например, перспективы развития и состояние инфраструктуры, могут измениться и в результате повысить или понизить цену объекта.

Нужно помнить, что цена недвижимого имущества периодически пересматривается. И если человек планирует продавать свою квартиру, то, возможно, с этим стоит подождать или, наоборот, поторопиться. Ведь каждая построенная рядом станция метро, дорога и больница повысят цену имущества. А закрытие школы или перенос автостанции уменьшат его стоимость.

Особенности изменения стоимости земельного участка

Существуют нюансы того, как меняется кадастровая стоимость земельного участка. Порядок и частоту проверки, на основании которой определяется цена земли, устанавливают местные органы власти. От того, насколько тщательно она будет осуществлена, зависит и частота проведения последующих оценок.

Минимальный срок – три года, но в среднем пересмотр КС земли производится один раз в пять лет. Нарушать регламент, установленный в регионе, нежелательно, поскольку это может повлечь необходимость в проведении оценочных мероприятий уже на федеральном уровне.

При наличии веских оснований в промежутке между переоценками возможен пересмотр цены в индивидуальном порядке.

Внеочередная проверка может проводиться в силу причин, значительно влияющих на ценность недвижимости, например, в связи с возведением нового инфраструктурного объекта или произошедшими техногенными или природными авариями.

Больше информации содержится в статье «Переоценка кадастровой стоимости земельного участка».

Последнее изменение КС

Ответ на вопрос, меняется ли кадастровая стоимость квартиры ежегодно, установлен на уровне законодательства. Как упоминалось выше, очередная переоценка должна происходить не реже раза в пять лет. А вот насколько часто она делается, решает собственник, которым может быть и частное лицо, и предприятие, и орган власти.

Владелец имеет право инициировать пересмотр результатов оценки земли. Причем для этого не придется долго изобретать причины. По закону изменения рыночных показателей уже достаточно для того, чтобы вызывать инженеров для оценки. К тому же нигде точно не определено, что входит в эти «рыночные показатели».

Еще одна важная задача собственника – определить, когда изменилась кадастровая стоимость земли. Для этого инженер-оценщик предпринимает следующие действия:

  • изучает документы относительно недвижимости;
  • выезжает на объект и изучает его характеристики путем визуального осмотра;
  • подготавливает акт, в котором описывает свойства недвижимости и указывает ее ценовое значение.

После этого изменившая информация вносится в реестр недвижимости. Однако именно дата составления акта и есть днем, когда меняется цена объекта.

В отношении земли существуют особые причины, почему меняется кадастровая стоимость земельного участка:

  1. Уменьшение или увеличение размеров и, соответственно, площади.
  2. Перенос участка в новую категорию.
  3. Изменение целевого назначения или введение нового вида пользования, разрешенного местными органами власти.

Подробнее о пересмотре КС домов, квартир и земельных участков читайте в статье «Изменение кадастровой стоимости недвижимости».

Причины переоценки недвижимости

Существует два основания для изменения цены недвижимого имущества. Пересчитывается кадастровая стоимость в случае переоценки объекта и при внесении правок в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Переоценка объекта происходит по инициативе:

  • его владельца;
  • лиц, которые планируют заключить сделку в отношении недвижимости;
  • органа власти, если объект находится в его собственности.

Начать процедуру можно посредством обращения в специально созданные местными органами власти комиссии либо в судебные органы. Основаниями служат:

  • недостоверные данные в документах;
  • несоответствие полученного результата рыночной цене;
  • применение недопустимых методик расчета.

При обращении нужно приложить документы, обосновывающие справедливость требований заявителя.

Правки вносятся в следующих случаях:

  • во время постановки объекта на учет были поданы недостоверные данные;
  • решение суда предписывает внесение правок в базу данных.

Детальнее об особенностях процедуры можно узнать из материала «Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости».

Как часто проводится оценка КС

Собственников земли и жилья должно интересовать, как часто пересматривается кадастровая стоимость объектов недвижимости. Зная этот порядок, они легко определят, является ли пересмотр цены плановым.

Порядок, сроки проведения и лиц, ответственных за проведение плановой оценки имущества, определяют органы местной власти. Периодичность оценочных мероприятий составляет 3-5 лет.

Внеплановая переоценка может осуществляться по инициативе собственника при наличии достаточных причин.

В соответствии с законом, переоценка не может проводиться реже одного раза в 5 лет. Поскольку предельное допустимое значение не устанавливается, допускается повторение процедуры по желанию собственников.

Однако, в соответствии со ст.24.12 ФЗ № 135, в общих случаях ее нельзя проводить чаще, чем один раз в три года. Следовательно, то, как часто может меняться стоимость недвижимости, зависит от решения органа исполнительной власти или законодательства конкретного субъекта Федерации.

Итак, оценка осуществляется не чаще раза в три года. Для городов федерального значения этот срок составляет один раз в два года.

После утверждения результатов кадастровой оценки выводы инженера отправляются в территориальное подразделение Росреестра для внесения данных в ЕГРН.

Каждый собственник недвижимости должен следить за ценой имущества, поскольку власти некоторых субъектов Федерации могут каждый год изобретать поводы для увеличения налоговых поступлений путем поднятия ставки или увеличения КС нежвижимости в результате плановой оценки. А от достоверности данных зависит размер налоговых выплат.

Как рассчитать сумму налога при изменении КС объекта

За недвижимое имущество, которое находится в собственности, нужно платить налог. При определении его размера КС объекта является базовым основанием. Чтобы понять, как повлияет ее изменение на сумму, подлежащую уплате, нужно выяснить, как результат оценки в принципе сказывается на налогообложении.

Формула расчета налога проста:

Сн=Кс х Стн – Ап – Нв

В ней

  • Сн – сумма налога;
  • Кс – кадастровая стоимость объекта;
  • Стн – налоговая ставка, которая составляет 0,1 % от стоимости имущества;
  • Ап – уже внесенные авансовые платежи;
  • Нв – налоговый вычет за объект площадью 20 м2.

Таким образом, цена недвижимости прямо влияет на размер налога, подлежащего уплате: чем она выше, тем больше сумма налога, и наоборот.

Как узнать КС недвижимости

Существует несколько способов узнать цену объекта. Для этого, например, можно посетить сайт Росреестра, с которого перейти на публичную карту. На ней нужно отыскать свой участок и нажать на него кнопкой мыши. После этого появится следующая информация:

  • размеры и площадь надела;
  • назначение;
  • наличие обременений;
  • кадастровый номер и стоимость.

Некоторые предпочитают обратиться в муниципалитет и попросить копию постановления с указанной КС 1 м2 недвижимости. Умножив эту цифру на площадь интересующего объекта, несложно получить нужные данные.

Третий способ – подача запроса в Роснедвижимость. В этом случае придется ожидать ответа в течение 30 дней. В случае отправки по почте он даже может потеряться по дороге. Как видно, этот вариант наиболее длительный и неудобный.

Также можно оформить запрос в Росреестре, МФЦ или на портале Госуслуги. Для частного лица выдача справки обойдется в 450, для предприятия – в 600 рублей. На это уйдет 3-5 5 дней.

Пошаговое руководство находится в статье «Как узнать кадастровую стоимость недвижимости».

Итоги

Знание кадастровой цены недвижимости позволяет правильно рассчитывать налоги и госпошлину при заключении сделок. Оценкой имущества занимаются специалисты, уполномоченные на проведение таких работ. Периодичность оценки, порядок ее проведения и то, может ли измениться кадастровая стоимость объекта, определяют местные органы исполнительной власти.

Источник: https://pravovdom.ru/ocenka/kak-chasto-meniaetsia-kadastrovaya-stoimost.html

Как снизить кадастровую стоимость дома?

Завышена кадастровая стоимость дома

Кадастровая стоимость дома, участков, здания или любого другого сооружения можно считать «отправной точкой» для определения налогооблагаемой базы по начислению налога на имущество. Проще говоря – чем выше кадастровая стоимость дома, тем больший за него придется заплатить налог.

Однако система определения кадастровой стоимости устроена таким образом, что обычный гражданин фактически не принимает в этом процессе никакого участия. В соответствии с действующими законами кадастровая стоимость определяется экспертами, у которых имеется соответствующий договор с местными органами власти. То есть фактически исходя только лишь из документов, имеющихся у этих самых органов.

Откуда берется завышенная кадастровая стоимость

Как уже сказано, кадастровая стоимость дома устанавливается независимыми экспертами. Они изучают документы на недвижимость, а затем с помощью сложных математических моделей, используя специальные компьютерные программы и статистические данные, выводят окончательную цифру. При определении кадастровой стоимости учитываются и закладываются в программу многие данные, в том числе:

  • общая площадь объекта;
  • год постройки;
  • материалы, из которых возведен дом;
  • географическое положение строения;
  • наличие инженерных систем и коммуникаций.

Это, естественно, не полный перечень. Все эти данные берутся из информации, которую экспертам предоставляют местные власти на основании имеющихся документальных данных.

Теоретически считается, что кадастровая стоимость должна максимально соответствовать рыночной. Однако это далеко не всегда так: ведь при проведении экспертных работ не учитывается реальное состояние домовладения.

А его износ зачастую бывает довольно значительным.

При оценке дома эксперты, естественно, не могут учесть все индивидуальные особенности строения, поскольку они просто-напросто могут быть не отражены в документации.

К тому же не секрет, что в наши экономически нестабильные времена рыночная стоимость объектов недвижимости может серьезно меняться – и чаще всего дешеветь (если, например, говорить о вторичном рынке жилья).

Ну и кроме всего этого в расчеты экспертов может закрасться банальная ошибка – такие случаи далеко не редкость.

Как изменить стоимость дома?

Снизить кадастровую стоимость дома возможно по одному из следующих оснований:

  • сведения, которые использовались при определении стоимости, не соответствуют действительности;
  • рыночная стоимость дома не соответствовала кадастровой на момент ее установления.
!30 июня 2015 года Пленум Верховного Суда страны в постановлении № 28 привел довольно широкий перечень неверных сведений, которые могут существенно влиять на определение (в том числе и на завышение) кадастровой стоимости дома. Исходя из 13-го пункта этого постановления, можно говорить о том, что практические любые данные о строении имеют существенное значение в этом вопросе.

Существует два способа оспаривания кадастровой стоимости домов. Первый из них – обращение в специальную комиссию по рассмотрению споров по кадастровой стоимости. Причем для юридических лиц (если, например, в их собственности находится дом) – это обязательный этап.

Он довольно сложен не только из-за своей длительности (законом допускается рассматривать заявление до полугода). Как правило, эти комиссии заранее «заточены» на то, чтобы отказать в удовлетворении просьбы о пересмотре стоимости, а потому пытаются использовать любые уловки и увертки.

И без грамотного юриста в этом случае обойтись крайне трудно.

Для физических лиц, к счастью, этот этап необязателен (хотя и не воспрещен). Обычные граждане со своими требованиями могут обращаться напрямую в суды. Однако и тут все непросто.

Во-первых, для рассмотрения дела следует подготовить достаточно внушительный пакет документов, написать грамотное заявление и соблюсти все требования процессуального закона о предъявлении требования в суд.

В том числе для обычных граждан особой проблемой является необходимость физического присутствия в судебном заседании и отстаивания своей точки зрения в самостоятельном порядке. Однако эти проблемы вполне решаемы силами грамотных специалистов, например, нашего адвокатского бюро «Академия права».

Юридические лица тоже не лишены права на обращение в судебные инстанции по поводу снижения кадастровой стоимости (правда, только после прохождения вышеупомянутой комиссии). Все вышеперечисленные проблемы физлиц ровно настолько же актуальны и для организаций и предприятий. Но мы готовы оказать им быструю и качественную помощь в этих вопросах.

Обратившись в «Академию права», вы получаете твердую гарантию юридической поддержки на высоком профессиональном уровне. Штатные специалисты нашего бюро имеют немалый опыт в урегулировании вопросов снижения кадастровой стоимости объектов и обеспечении защиты интересов собственников.

Мы обслуживаем все категории населения, включая муниципальные структуры, крупные коммерческие компании и частных землевладельцев, предоставляя юридические услуги по выгодным расценкам и в предельно оперативные сроки.

Консультация грамотного юриста из «Академии права» поможет вам избежать серьезных затруднений в процессе разбирательства.

  • Индивидуальный подход к каждому клиенту “Академии Права”
  • Ценим время клиента и своё время. Работаем на результат.
  • Используем только законные методы для решения задач в судах.
  • Прозрачная и полная отчетность о статусе ведения дел.
  • Всегда в курсе нововведений в законодательстве.
  • Успешный опыт ведения дел по 25 направлениям права

Источник: http://www.adv.msk.ru/service/opredelenie-kadastrovoj-stoimosti/kak-vyschityvaetsya-kadastrovaya-stoimost-imushest/kak-snizit-kadastrovuyu-stoimost-doma/

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости – все о процедуре оспаривания

Завышена кадастровая стоимость дома

Переход на налогообложение исходя из кадастровой стоимости объектовнедвижимости и создание института государственных кадастровых оценщиков вызвалимножество споров, дискуссий и прогнозов на будущее для рынка недвижимости, атакже в области социологии, экономики и даже урбанистики. Большинство из них –не оптимистичны.

Что делать, если кадастровая стоимость завышена, а налогстановится непосильной нагрузкой на собственника? Все подробности о сложной, ночасто необходимой процедуре оспаривания кадастровой стоимости объектовнедвижимости рассказали эксперты и практикующие оценщики саморегулируемойорганизации НП «АРМО».

За 2015 г. все владельцыимущества в 28 регионах РФ должны будут заплатить налог до 1 декабря текущегогода. Подготовиться к получению новых налоговых уведомлений можно,самостоятельно рассчитав сумму налога с помощью онлайн-калькулятора. Для этого необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости илиадрес. Либо посетить личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.

Сравнив кадастровую стоимость квартиры или земельного участка смаксимально схожими предложениями на рынке, можно определить, действительно ликадастровая стоимость объекта имеет значительные расхождения с его рыночнойстоимостью.

Вэтом случае единственная возможностью уменьшить сумму налога – снизить кадастровуюстоимость своего имущества. Это возможно только через процедуру оспаривания вкомиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки при Росреестреили в суде.

Всоответствии с действующими стандартами оценки кадастровая стоимость – этостоимость рыночная, но определенная методом массовой оценки. При определениикадастровой стоимости специалисты-оценщики должны опираться на данныегосударственного кадастра недвижимости, который не учитывает индивидуальныххарактеристик объектов недвижимости.

Отсюда –множественные ошибки, источник которых – в неполной и некачественной исходнойинформации. Так, по данным, озвученным на прошедшей в «Российской газете»пресс-конференции, «несколько сотен тысяч объектов в базах данных имели лишний «0»в строке «площадь».

Как результат: кадастровая стоимость большого количестваобъектов недвижимости превышает их рыночную стоимость.

Физическому лицу о пересмотре кадастровой стоимости можно обращатьсясразу в суд. Для юридических лиц процедура оспаривания начинается в комиссии.Заявление в суд можно подавать только после получения отрицательного ответакомиссии.

Оспорить кадастровую стоимость имущества может любой собственникобъектов недвижимости. Арендатор тожеобладает правом на оспаривание в том случае, еслиразмер арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельногоучастка или объекта капитального строительства.

«Застройщики часто работают по договору аренды, поэтому важно помнить:если в договоре аренды не указаны права арендатора на оспаривание кадастровойстоимости, он не может выступить инициатором процедуры оспаривания. Дляобращения в суд арендатору потребуется согласие собственника земельногоучастка», – отмечает руководитель юридического департамента НП «АРМО» Никита Власов.

Пройти процедуру оспаривания самостоятельно – невозможно. В этомпроцессе собственнику необходима помощь квалифицированного специалиста –оценщика.

Выбор оценщика

К выбору специалиста в области оценочной деятельности стоит подойтиочень ответственно. Успех всей процедуры зависит именно от его знаний, умений ипрактического опыта. Оценщик может быть как индивидуальным предпринимателем,так и сотрудником оценочной компании.

Но в обоих случаях он долженсоответствовать жестким требованиямзакона.

Прежде всего – состоять в саморегулируемойорганизации оценщиков (СРО), на сайте которойв реестре членов необходимо проверить ключевую информацию: числится ли оценщиккак действительный член, есть ли у него действующий страховой полис на сумму 300 тыс.руб., не имеет ли ондисциплинарных взысканий.

Важнейшими критериями привыборе оценочной компании является: наличие в штатене менее двух специалистов-оценщиков, которые так же должнысоответствовать вышеуказанным требованиям, кроме тогоиметь дополнительную страховкуоценочной компании на сумму не менее 5 млн. руб. Информация об этом такжеразмещена на сайте СРО.

«Очень важно также, чтобы специалист имел практический и успешный опытоспаривания кадастровой стоимости в определенном регионе. Дело в том, чторегиональные комиссии по рассмотрению споров могут иметь свои дополнительные,зачастую специфические требования к порядку проведения расчетов.

В Московскойобласти, например, одно из таких требований – использование двух подходов коценке – доходного и сравнительного.

Ав Челябинске поинициативе комиссии и порезультатам диалога с экспертами-оценщиками подготовлены методическиеразъяснения, которые необходимо учитывать при подготовке отчета об оценке дляцелей оспаривания.

Незнаниеподобных фактов сводит к нулю шансы на положительное решение комиссии – отмечает ИгорьПатрушев, председатель регионального совета пооценочной деятельности в Челябинской области, генеральный директор ОООКонсалтинговая компания «ОБиКон».

Необходимые документы

Определившисьс оценщиком, необходимо заключить договор на проведение оценки.Его ключевой частью должен стать обязательныйраздел – «задание на оценку», которое заказчик ставит перед оценщиком.

«Для того чтобы оценщик максимально точно определил рыночную стоимостьобъекта недвижимости, то есть учел все индивидуальные характеристики объекта,заказчик должен не только предоставить оценщику подробную информацию об этомобъекте, но и допустить специалиста к его осмотру.

Информация об объектеобязательно должна быть заверенаподписью заказчика. В ином случае отчет будетнедостоверным и комиссия откажет в положительном решении по данному обращению.

Ведь именно отчет об оценке – главный документ во всей процедуре оспаривания», –подчеркивает Евгений Тагин,генеральный директор ООО «Оценка и право».

«В договоре также важно прописать обязанность оценщикапредставлять интересы заказчика в комиссии, это значит, что оценщик не толькоподготовит отчет об оценке объекта недвижимости, но и примет активное участие взаседаниях комиссии и суда. Это является хорошей практикой. Только профессионал может мотивированно защититьсделанные расчеты перед комиссией», – считает Валентина Осыка, руководитель ООО «АРХОНТКОНСАЛТИНГ».

Если заказчик планирует обращаться в суд (когда речь идет о значительномснижении кадастровой стоимости решение комиссии, скорее всего, будетотрицательным), одного отчета об оценке недостаточно. Для судебной процедурынеобходимо экспертное заключение СРО.

Этот документ стоит предоставить и в комиссию, во-первых, это повышаетшансы на положительное решение по обращению собственника недвижимости, а,во-вторых, исключает возможность ошибки в отчете. Игорь Патрушев отмечает: «Такзаказчик получает дополнительную уверенность в объективных результатах оценкисвоей собственности».

Если комиссия все-таки приняла отрицательное решение, для заявителя есть3 варианта дальнейших действий:

1. Подать заявление в комиссию повторно.

Добросовестный оценщик в процессе общения с членамикомиссии в рамках заседания скорректирует те пункты отчета, с которыми комиссия не быласогласна, и подготовит его к повторному рассмотрению.

2. Оспорить решение комиссии.

Оспаривание решения комиссии об отказе возможно черезсуд. В ряде случаев это может быть целесообразно. Например, если заседаниекомиссии состоялось с нарушением законодательства РФ.

3. Оспорить кадастровую стоимость имущества в суде.

Для судебного оспаривания потребуется расширенный пакет документов,в котором должны быть: заявление в суд об установлении кадастровой стоимости вразмере рыночной; отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости;экспертное заключение СРО отчета об оценке; оплаченная пошлина и т.д.

«Необходимо привлечь квалифицированного адвоката длязащиты интересов собственника в суде (если оценщик не может взять и эту функциюна себя), а также еще до обращения в суд задуматься о кандидатурах возможныхсудебных экспертов.

Именно от их выводов во многом зависит исход судебногопроцесса.

От судебных экспертов необходимо заранее получить письменные подтверждения о готовностипроведения судебной экспертизы, в которых должны быть указаны сведения об ихопыте и квалификации, сроках и стоимости проведения экспертизы.

В подготовкеэтих документов и их представлении суду поможет адвокат. А в поиске квалифицированных и независимых судебных экспертов заказчику может помочь оценщик и саморегулируемаяорганизация, в которой он состоит. Но утверждение эксперта остается за судом», –отмечает практикующий судебный эксперт Георгий Каргин.

Бюджет процедуры

Услуги хорошего специалиста-оценщика по процедуре оспаривания могутобойтись заказчику в 50-70 тыс.руб., при комплексном подходе – 100 тыс.руб. ивыше для крупных объектов в зависимости от региона. В бюджет судебнойпроцедуры стоит заложить услуги адвоката (если оценщик не может взять этуфункцию на себя), а также расходы на дополнительную судебную экспертизу(в совокупности от 100 тыс.руб.).

Роль СРО в успешном оспаривании

Положительная экспертиза отчета обоценке свидетельствует о соответствии данного документа требованиямзаконодательства и объективности результатов оценки. «Именно саморегулируемыеорганизации как сообщества профессионалов аккумулируют знания и опыт оценщиковиз разных регионов страны.

Эксперты СРО не просто дают положительноезаключение, но и методически корректируют отчеты с учетом лучшей практики иактуальных подходов в области процедуры оспаривания.

Заказчику также стоитобратить внимание, что судебная процедура предусматривает возможность участияэксперта СРО на стороне собственника имущества с целью защиты результатовнезависимой оценки», – говорит генеральный директор НП «АРМО» Елена Петровская.

Пример из практики

Эксперт НП «АРМО» Валентина Осыка,руководитель ООО «АРХОНТ КОНСАЛТИНГ», привела пример из практики компании пооспариванию кадастровой стоимости: «В Одинцовском районе Московской области вСНТ «Наташино» этот показатель удалось снизить на 91% – с147 950 656,20 руб. до 13 955 000 руб.

При определениирыночной стоимости оценщик выявил, что земля предназначается для обслуживанияжилой застройки (земли общего пользования). А в Новой Москве кадастроваястоимость объекта была снижена на 44% – с 145 393 471,12 руб. доуровня рыночной стоимости – 81 229 000 руб.

Земельный участокпринадлежит ЗАО «Агрокомбинат «Московский», которое ведет тепличное хозяйствона 115 гектарах защищенного грунта, обеспечивая своей продукцией жителей Москвыи области.

Приэтом готовы поправки в законодательство, разрешающие органам местногосамоуправления оспаривать в суде «существенное снижение» кадастровой стоимостиземельных участков.

Это значит, что владелец крупного бизнеса, которому удалосьснизить в комиссии или суде кадастровую стоимость имущества, должен учитыватьвозможность оспаривания этого решения местными органами власти – с цельюувеличения средств, поступающих в региональный бюджет. В результате кадастроваястоимость может снова повыситься.

Не стоит забывать, что даже в случае положительного решения комиссии илисуда и снижении налога, всего через несколько лет государство проведетпереоценку кадастровой стоимости недвижимости, которая может дать те жерезультаты, что и до оспаривания или даже выше. И всю процедуру собственникупридется проходить повторно.

Анастасия Пашаева, Некоммерческое партнерство«Саморегулируемая организация Ассоциации российских магистров оценки»

Источник: https://ardexpert.ru/article/7146

Почему кадастровая стоимость выше рыночной и что с этим делать

Завышена кадастровая стоимость дома

Усовершенствованная схема расчета налога на имущество появилась еще 4 года назад. С тех пор основой для определения величины ежегодных отчислений физических лиц за недвижимость считалась не инвентаризационная стоимость, а кадастровая. Разница между этими двумя видами весомая.

Первая рассчитывалась исходя из таких параметров, как: конструкция здания, год постройки и ввода в эксплуатацию, какие материалы использовались для возведения дома. Кадастровая же стоимость основывается как на вышеуказанных характеристиках, так и на других особенностях.

Среди них: развитость инфраструктуры; транспортная доступность; близость к социальным объектам (поликлиники, школы, сады); наличие дополнительных преимуществ (парковка, охрана). Бывают случаи, когда кадастровая стоимость выше рыночной. Почему так происходит и законно ли это – разберемся в статье.

Однако для начала определимся с основными понятиями.

Определение кадастровой стоимости

Данным термином называется цена недвижимости, которая определяется специальными независимыми государственными экспертами. Сведения о ней вносятся в специальный электронный реестр. Данная стоимость крайне важна, поскольку, как уже было сказано выше, она влияет на размер имущественного налога, который граждане обязаны платить ежегодно.

Если по каким-то причинам отсутствует возможность определить рыночную цену, то кадастровая высчитывается в индивидуальном порядке, основываясь на правовых требованиях законодательства. Главным нормативным актом, регламентирующим отношения в области проведения указанной экспертизы, считается закон «Об оценочной деятельности».

Процедура оценки

Решение о проведении данного мероприятия принимается территориальными органами государственной власти или местного самоуправления.

На них же возлагается обязанность подобрать независимого эксперта, обладающего нужным уровнем образования и квалификации: с данным оценщиком заключается договор.

Обычно подобная экспертиза проводится не чаще чем один раз в 3 года (в городах федерального значения – раз в два года). Однако период между оценками не может превышать пять лет.

Федеральный закон «О гос. кадастровой оценке» внес дополнение, в соответствии с которым если цены на рынке недвижимости в городе падают на 30%, то можно осуществить внеочередную оценку кадастровой стоимости. Также это допускается, когда результаты определения оспариваются владельцами 30% от общего количества объектов недвижимости, зарегистрированных в реестре.

Важный момент: если по итогам кадастровая стоимость внеочередной оценки превышает предыдущую, то изменения внесены не будут. То есть положение собственника не должно ухудшаться еще сильнее.

Алгоритм проведения данной государственной экспертизы таков:

  1. Составление списка недвижимых объектов, подлежащих оценке.
  2. Вынесение официального решения о необходимости и целесообразности проведения экспертизы.
  3. Подбор исполнителя работ, а также заключение с ним соглашения.
  4. Непосредственное оценивание недвижимого имущества и написание отчета об этом.
  5. Проверка результатов, а также их утверждение.
  6. Ввод полученных цен в государственный кадастр.

Оценка земли

Отдельного внимания заслуживает вопрос определения кадастровой стоимости не квартир, а участков. Данная процедура также проводится государством. Однако главными законодательными актами в этом случае являются те, что были изданы местным руководством, а также Земельный Кодекс РФ.

Оценка основывается на индивидуальных особенностях и характеристиках участка. Среди них выделяются:

  • местонахождение;
  • площадь;
  • категория, принадлежность к охранным территориям;
  • особенности использования;
  • плодородие земли;
  • близость к водоемам.

Разумеется, кадастровая стоимость земли определяется не просто так. От нее напрямую зависит размер земельного налога, установленного главой 31 Налогового Кодекса РФ.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Оспаривание кадастровой стоимости

Статистика говорит о том, что при проведении оценки у 36% многоквартирных домов, расположенных в Москве, кадастровая цена оказалась выше рыночной. Многих людей, владеющих недвижимостью, интересует, что делать, оказавшись в такой ситуации. Разумеется, можно попробовать решить вопрос просто обращением в Росреестр.

В его структуре есть специальные комиссии, в компетенции которых – ведение подобных разбирательств. Однако чтобы обратиться туда, нужно предварительно заказать проведение оценки, например, квартиры, независимым экспертом. Он проводит данную процедуру и составляет отчет, в котором указывает стоимость жилья на определенную дату.

В Москве на это придется потратить около 40 тысяч рублей.

В комиссию можно обратиться лично, путем отправления заявления и документов по почте в территориальный отдел Росреестра, а также через портал Госуслуг. Кроме того, человек имеет право воспользоваться посредничеством МФЦ. К ходатайству необходимо приложить все имеющие значение документы:

  • выписка из реестра об установленной кадастровой цене;
  • ксерокопия правоустанавливающего документа, который доказывает полномочия собственника;
  • электронный и письменный отчет о результатах экспертизы, проведенной независимым оценщиком.

По ФЗ «О государственной кадастровой оценке» комиссии дается один месяц для принятия решения. Для этого она должна провести ание. Решение принимается простым большинством, и оно может быть положительным, тогда размер кадастровой стоимости данного объекта приравнивается к рыночной. Если же решение отрицательное, то к нему обязательно должно прилагаться обоснование.

Когда комиссия Росреестра отказывает в уменьшении кадастровой стоимости, собственник или заинтересованное лицо может написать исковое заявление в судебные органы.

Однако прежде чем переводить ситуацию в юридическую плоскость, необходимо подсчитать все затраты, например, на уплату государственной пошлины, а также остальные потенциальные издержки (оплата юриста, адвоката или представителя).

Плюс ко всему стоит узнать, насколько уменьшится сам налог на имущество. Возможно, ведение судебного процесса не принесет никакой выгоды, а наоборот – будет слишком затратным.

Стоит обратить внимание на постановление Конституционного суда, вышедшее в 2017 году. В нем говорится, что если стоимость была существенно завышена, то все издержки должны возмещаться за счет того органа, который утверждает отчет о кадастровой оценке.

Целесообразность оспаривания

Чтобы определить, насколько выгодна или действительно оправданна с экономической точки зрения идея обращения за справедливостью в судебные органы, следует предварительно подсчитать расходы, а также сумму налога.

Рассмотрим на примере московской квартиры, площадь которой составляет 100 квадратных метров. Кадастровая стоимость указанного жилья может достигать 87 миллионов рублей. В этом случае налоговая ставка составит 0,3%, а заплатить в бюджет придется 211 тысяч.

Однако порой его рыночная стоимость при этом не превышает 40 миллионов, тогда и ставка налога будет другая, и соответственно изменится сумма к оплате. Она будет уже 63 тысячи. Таким образом, разница составляет больше 140 тыс. рублей. Однако не стоит забывать, что на разнообразные судебные издержки уйдет около 70-75 000.

То есть в данном случае обращение за пересмотром кадастровой стоимости имеет смысл, тем более, если траты, связанные с процессом, переложат на ответчика.

Резюме

Использование в качестве основы для исчисления налога кадастровой, а не инвентаризационной стоимости, направлено лишь на то, чтобы увеличить поступление денежных средств в бюджет.

Власти страны считают, что новая система в большей мере справедлива, намекая на то, что цена должна быть как можно ближе к рыночной. Впрочем, это теория: на практике она иногда даже превышает ее.

Делается это с целью увеличить налоговые сборы в местные бюджеты.

Многие собственники недвижимости ощутили последствия подобного завышения, и для них есть несколько вариантов разрешения ситуации: обратиться в специально созданные комиссии при Росреестре или в суд. Однако прежде чем делать это, нужно просчитать все возможные денежные затраты. Вероятно, что судебное разбирательство окажется не слишком выгодным и уменьшит сумму налога незначительно.

Источник: https://pravbaza.ru/stroitelstvo-i-oformlenie/pochemu-kadastrovaya-stoimost-vyshe-rynochnoj

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.