Застройщик не подписывает акт приема передачи

Содержание

Как принимать квартиру у застройщика: подписываем акт приёма-передачи новостройки

Застройщик не подписывает акт приема передачи

Первое правило, которое нужно строго соблюдать при приёмке квартиры: никогда не подписывать передаточный акт до непосредственного осмотра помещения.

Застройщик может уверять и клясться, что всё в порядке, но на уговоры поддаваться нельзя, иначе есть риск потерять деньги на переделке.

Разбитое окно, провисшая дверь или стяжка в трещинах – за ремонт придётся платить из своего кармана, если не зафиксировать недочёты в дефектном акте.

Конечно, застройщик даёт гарантию в 5 лет на своё строение и претензии к кривым стенам или гнилым трубам можно предъявить до окончания этого срока, но то, что стекло треснуло по его вине, доказать будет сложно.

Да и тратить время, нервы и финансы на судебные процессы вряд ли кому-то хочется.

В нашем материале дадим подробную инструкцию по приёмке квартиры в новостройке: какие документы подготовить, как проверить качество отделочных работ и составить список недоделок.

Как узнать сроки передачи квартиры в новостройке

Существует три разных понятия:

  • срок завершения строительства,
  • разрешение на ввод в эксплуатацию,
  • передача ключей.

В договоре долевого участия, как правило, прописан только первый момент.

Если застройщик опаздывает, то обязан предупредить об этом не менее, чем за 2 месяца до даты, указанной в договоре, и предложить внести в него изменения.

Также в ДДУ может быть указана дата, до которой застройщик должен получить разрешение на ввод в эксплуатацию, к примеру: «в первом квартале 2020» означает, что РВЭ должно быть выдано до 1 апреля 2020 года.

Срок передачи ключей начинает отсчитываться с даты ввода в эксплуатацию, и он должен быть прописан в договоре (обычно это 2 или 3 месяца). Если застройщик получает РВЭ раньше, то и отсчёт начинается с даты его получения.

Если же разрешение получено с опозданием, а соответствующие изменения в договор не внесены, то срок передачи уже начался с числа, указанного в ДДУ.

И если передача ключей задержится хоть на один день, то можно требовать с застройщика неустойку.

После прохождения государственной комиссии, которая выдаёт РВЭ, требуется ещё несколько месяцев на устранение недоработок, хотя никто не любит так затягивать процесс. В любом случае, уведомить о сроке передачи ключей должны заказным письмом минимум за месяц.

Ответственные застройщики могут дополнительно извещать по телефону или СМС.

Будет нелишним подписаться на группы дольщиков в социальных сетях, чтобы быть в курсе последних новостей, заранее узнавать о типичных проблемах при приёмке своего ЖК и учиться на чужих ошибках.

Срок, в который дольщик обязан принять квартиру после получения уведомления, также прописан в ДДУ. Если оттягивать этот момент до последнего, то застройщик по истечении указанного периода передаст жильё в одностороннем прядке, вместе со всеми недоделками и дефектами, если они имеются. Т.е. ответственность за своевременную передачу объекта лежит на обеих сторонах.

Какие документы нужны, чтобы принять квартиру

По сути, необходимо всего два документа:

  • паспорт/а дольщиков,
  • договор долевого участия.

Приёмка квартиры проходит в два этапа: сначала требуется приехать в офис застройщика с паспортом и ДДУ на сверку документов. Нужно быть начеку: не подписывать бумаг не читая. Среди прочих недобросовестный работник может попытаться подсунуть акт приёма-передачи, где ни в коем случае нельзя ставить подпись до тщательного осмотра будущего жилья.

Второй этап – осмотр квартиры.

По правилам, на нём должны присутствовать все будущие собственники с паспортами, но если оформить нотариальную доверенность на кого-то одного, то всем ехать не нужно, разве что для моральной поддержки.

Хотя взять с собой друга или супругу будет нелишним: всё-таки несколько пар глаз лучше, чем одна, и можно увидеть все недочеты. А если друг ещё и разбирается в отделке, то это джек-пот.

Как получить неустойку за нарушение сроков сдачи дома

Если застройщик опоздал со сроком сдачи дома, получением разрешения на ввод или с передачей ключей, с него можно требовать неустойку за каждый день просрочки. Для начала необходимо написать претензию в двух экземплярах, один из них остаётся у компании, а на втором нужно поставить штамп с датой получения. Ответить обязаны в течение 10 дней.

Стандартная формула для расчёта неустойки:

1/150*СР*СК/100*Д, где

СР – действующая ставка рефинансирования (с 2016 г. приравнена к ключевой ставке Центробанка. Если в период просрочки ставка изменилась, дни считают по-отдельности);

СК – стоимость квартиры;

Д – количество дней просрочки.

Обычно застройщик приглашает в офис, чтобы поторговаться или предложить выход из сложившейся ситуации. Если удалось договориться, и сумма компенсации устраивает, то нужно подписать соглашение о досудебном урегулировании конфликта.

Важно! В соглашении необходимо прописать не только размер неустойки, но и срок, в который деньги должны быть перечислены на счёт дольщика.

Если договориться не удалось, можно смело обращаться в суд. В большинстве случаев спор решается в пользу покупателя, который, помимо неустойки, получает 50% от суммы сверху как штраф, плюс компенсацию всех судебных издержек.

Когда можно и нельзя подписывать акт приёма-передачи

Перед тем, как идти на приёмку, нужно морально подготовиться к тому, что косяки будут, т.к. идеальных застройщиков пока не существует. А вот масштаб трагедии может быть разный. Начнем с того, что недочеты могут быть двух видов: существенные и несущественные.

Первые не позволяют жить в квартире: сломанная канализация или водопровод, разбитые окна, глубокие трещины в стенах, неработающее отопление. Если найден хотя бы один из таких, то АПП подписывать нельзя. Претензии вносятся в дефектный акт, который передаётся застройщику.

Второй вид недоработок позволяет въехать в квартиру: неровности штукатурки или стяжки, царапины или окалина на окнах, заедающая ручка двери. В этом случае АПП нужно подписать, но вместе с дефектным. В законодательных актах не указано, что считается существенным недостатком, а что нет, поэтому важно указать, что именно из-за данного недочёта заселиться невозможно.

В какой период застройщик должен устранить недочеты законом не определяется, а туманно упоминаются только «разумные сроки». Чем больше квартир в жилом комплексе, тем дольше придется ждать, пока руки подрядчиков дойдут до каждой недоработки.

Проверяем качество отделки от застройщика: пошаговая инструкция

Для того, чтобы самостоятельно принять квартиру от застройщика, понадобятся следующие предметы:

  • фонарик,
  • ручка и блокнот,
  • мел и смываемый маркер,
  • уровень и правило,
  • рулетка или лазерная линейка,
  • лампочка с цоколем или дешевый электроприбор,
  • молоток, гаечный ключ или другой металлический предмет.

С помощью фонарика можно рассмотреть все темные углы, даже если осмотр проходит днём. В блокнот нужно записать все найденные недочёты, а оттуда уже перенести в дефектный акт. Мелом обводить дефекты на стенах и полу, маркером – на стёклах, дверях, плитке. Об использовании остальных инструментов расскажем по ходу. Итак, начинаем приёмку:

1. Проверяем документы

Прежде, чем приступить к осмотру помещения, необходимо получить от застройщика всю документацию:

  • Акт приёма-передачи (пока не подписанный),
  • Разрешение на ввод в эксплуатацию,
  • Кадастровый и технический паспорта,
  • Экспликацию помещений,
  • Паспорта и гарантии на приборы учёта.

Кроме того, нелишним будет сфотографировать и записать текущие показания счётчиков, чтобы потом не платить за израсходованное строителями.

2. Лифт

На момент сдачи дома застройщик обязан запустить хотя бы один лифт, пассажирский или грузовой – не уточняется. А ответственная фирма ещё и обошьёт грузовой фанерой, чтобы его не испортили во время транспортировки мебели и стройматериалов.

3. Дверь в подъезд и в квартиру

Створки должны открываться свободно, не скрипеть и не заедать. На подъездной двери установлены доводчик и стопор. Дверь в квартиру, если её отпустить, остаётся в одном положении, не распахивается и не закрывается (иначе она стоит не по уровню). Все замки работают исправно, ключ поворачивается легко на все обороты.

4. Окна и балконное остекление

Стёкла должны быть чистыми, без царапин и окалины, тем более без трещин. Резиновые уплотнители стоят в пазах по всему периметру. Ручки ходят плавно и без заеданий, не болтаются. Когда створка закрыта, между ней и рамой не должен проходить бумажный лист, иначе зимой оттуда будет дуть.

5. Потолочные перекрытия

В панельных и кирпичных домах межэтажные перекрытия состоят из бетонных плит, между которыми не должно быть перепада, а швы заполнены раствором и выровнены.

Если планируется натяжной потолок, то на этот аспект можно не обращать внимания. Кроме того, нужно измерить высоту помещения от пола до потолка.

Если она меньше, чем указано в ДДУ, или меньше нормы в 2,5 метра, то это повод для серьёзной денежной компенсации от застройщика.

6. Стяжка пола

Хоть черновая, хоть чистовая стяжка не должны иметь трещин, ям, бугров, лишних отверстий и пустот. Наличие последних можно проверить с помощью обуви на каблуках, молотка или другого металлического предмета.

Поэтому лучше взять с собой на осмотр жену или подругу в туфлях: под шпильками можно услышать все пустоты в полу. Или же простучать всю поверхность молотком или гаечным ключом.

Места, где звук будет глухой, обвести мелом.

7. Штукатурка на стенах

Качество стен проверяется в двух плоскостях: вертикальной и горизонтальной. Первую смотрим с помощью уровня.

Для разных видов штукатурки величина предельного отклонения отличается, но даже для самой простой оно не должно превышать 3-х миллиметров на метр и не более 1,5 см на всю высоту помещения.

Вместо уровня можно использовать отвес – болтик на веревочке – но если уклон будет в другую сторону, то он не поможет.

Горизонталь проверяем с помощью правила. Оптимальная его длина – 1,5 метра. Так будут видны отклонения от плоскости на одном метре стены, бугорки и ямки. С таким правилом удобно проверять маленькие помещения: санузел и кладовку.

Прикладываем узкий конец к стене и ведём параллельно полу от угла до угла: между стеной и планкой в идеале не должно быть просветов, максимально допустимая глубина неровностей – 5 мм для простой штукатурки и 2 мм для высококачественной.

Сама смесь может быть гипсовой или песчано-цементной. Первая более гладкая и светлая, с меньшим количеством недочётов, но по СНиП она не подходит для влажных помещений – ванной и туалета – т.к. боится воды. В санузлах стены должны быть серыми и шершавыми, с явными песчинками. На такую поверхность лучше класть керамическую плитку.

8. Электропроводка

Для начала, включите питание в щитке на площадке.

Если квартира сдаётся без розеток, выключателей и цоколей, то проверить исправность проводки можно с помощью простого дедовского метода: лампочки, на которую накручен цоколь с двумя проводами.

Их концы прислоняются к проводам, торчащим из стены: лампа загорелась – ток есть. Главное, не держаться рукой за стекло или патрон – они моментально нагреваются.

Если застройщик установил розетки, то проверить их исправность можно любым недорогим электроприбором: бритвой, феном, старым кнопочным телефоном.

Смартфон использовать не рекомендуется, всё-таки он стоит дороже и будет жалко, если сгорит. В цоколи вкрутить лампочки, пощёлкать выключателями.

Если света нет, или по договору должны быть розетки, но они отсутствуют – это вносится в дефектный акт.

9. Водопровод и отопление

Возле любых труб, где проходит вода, не должно быть луж, мокрых пятен, потёков ржавчины. На каждом радиаторе, раковине, отводах к душу или унитазу установлен вентиль, которым эту трубу можно перекрыть.

Кран должен закрываться с усилием, а не болтаться туда-сюда. В большой сливной трубе установлен тройник, так вода будет уходить быстрее. Доступ к кранам и тройнику свободный.

Радиаторы установлены по уровню, все крепления и болты закручены, регуляторы температуры на месте.

10. Вытяжка и вентиляция

Проверяется с помощью листа бумаги, вырванного из блокнота. Когда окна и двери открыты, лист должен прилипать к вентиляционной решетке за счет оттока воздуха. Если он падает – с вытяжкой проблемы. Кроме бумаги можно использовать зажигалку или свечку, но по технике безопасности лучше всё же не баловаться с открытым огнём.

11. Квадратура помещения

Для этих измерений понадобится рулетка или лазерная линейка. В ДДУ прописана не только высота потолков, но и площадь, за которую вы заплатили. Нарисуйте в блокноте план квартиры и измерьте все стены, посчитав общую площадь.

Если вдруг она окажется меньше заявленной, можно смело требовать у застройщика компенсацию за недостачу. Однако, это палка о двух концах: если площадь окажется больше, доплачивать придется уже компании за лишние квадраты.

Как оформить дефектный акт при приёмке новостройки

Все недочеты, занесённые в блокнот во время проверки, необходимо перенести на бланк дефектного акта. Если у застройщика таких нет, то можно писать на листе от руки: название фирмы, имя директора, адрес жилого помещения, список недочётов. Подписать его должен также представитель застройщика на основании доверенности (проверить, чтобы не было просрочена).

Необходимо сделать ксерокопию акта и взять её себе, а оригинал передадут подрядчику. Позже, на повторной приёмке, можно будет свериться по своему списку. Может случиться, что за один заход все недостатки не устранят, поэтому нужно набраться терпения. Все, на что вы махнёте рукой, будете переделывать потом за свой счёт.

Для тех, кто ничего не понимает в отделке, сантехнике и электрике, или просто не имеет времени на это, существуют специальные службы, которые могут осуществить приёмку за вас. Специалист приедет со всем необходимым оборудованием, и, кроме всего прочего, измерит уровень радиации, теплоотдачу стен и состав воздуха в помещении.

26 Сен 2019

Источник: https://prn.spb.ru/inform_kak_prinimat_kvartiru_u_zastrojshhika_podpisyvaem_akt_priyoma_peredachi_novostrojki

Приемка квартиры у Застройщика

Застройщик не подписывает акт приема передачи

Последнее обновление: 26.03.2018

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Мечты сбываются! Строительство дома, наконец-то, завершено, и наша долгожданная квартира в нем уже готова. Об этом нам торжественно сообщил Застройщик, и пригласил нас принять его работу, и подписать Акт приема-передачи квартиры.

Рассмотрим основные правила приемки квартиры в новостройке.

Формально Застройщик должен нас уведомить (заказным письмом или лично) об окончании строительства, и о своей готовности передать нам квартиру – за 2-4 недели до начала срока передачи.

Если Застройщику не удалось до нас достучаться (заказное письмо вернулось, на звонки Покупатель не отвечает), то он имеет право по истечении 2-х месяцев составить односторонний Акт приема-передачи квартиры. И тогда вся ответственность за новую квартиру (в т.ч.

риск ее случайной гибели) автоматически переходит на Покупателя.

Мы же, в свою очередь, должны явиться для приемки квартиры в течение 7-ми дней с момента получения официального уведомления от Застройщика. Все эти сроки указаны в статье 8 закона ФЗ-214.

Что делать, если Застройщик предлагает дольщику подписать допсоглашение к ДДУ о переносе срока сдачи дома? – см. в этой заметке.

Приемка квартиры в новостройке – на что обратить внимание

Процесс передачи квартир Покупателям (заселение) происходит согласно графику, который Застройщик должен опубликовать на своем сайте. И процесс этот не быстрый, может растянуться на несколько месяцев.

Перед приемкой квартиры в новостройке и подписанием Акта приема-передачи, нам надо убедиться, что дом действительно сдан (это правило установлено законом ФЗ-214). Для этого запрашиваем у Застройщика копию Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Нам же при себе лучше иметь паспорт и свой экземпляр договора с Застройщиком.

Желание поскорее получить ключи и начать обустраиваться – понятно. Но если мы поспешим, то можем получить в довесок некоторые строительные сюрпризы, которые нам придется исправлять самим, и за свой счет.

Квартиры в современных новостройках, чего уж греха таить, сдаются с дефектами и недоделками практически всегда. Это факт, подтвержденный практикой. Вопрос только в том, насколько серьезны эти недоделки и сколько их.

По оценкам специалистов, занимающихся приемкой квартир в Москве, например, суммы затрат Покупателей на самостоятельное исправление дефектов в новых квартирах колеблются в диапазоне 50 — 150 тыс. руб. (данные за 2017 год).

Специалистов-строителей по приемке квартир в новостройках можно найти ЗДЕСЬ (для Москвы и московской области).

Для Покупателя Акт приема квартиры в новостройке является не пустой формальностью, а важным документом, дающим нам возможность воздействовать на Застройщика, и отстаивать свои права, если тот допустил серьезный брак в своей работе.

Для Застройщика подписание Покупателем Акта означает, что все свои обязательства по договору он выполнил, и больше с него спрашивать нечего. Если, конечно, Покупатель не внес в сам Акт ряд замечаний по качеству (см. ниже).

Кроме того, после подписания Акта Застройщик снимает с себя все платежи за «коммуналку» по данной квартире, и перекладывает их на плечи Покупателя (еще до получения Покупателем права собственности). Причем, за «коммуналку» с нас могут потребовать предоплату за 3-4 мес. вперед.

Хотя Акт приема квартиры в новостройке и является официальным документом (протоколом), имеющим юридическую силу, он составляется в произвольной, простой письменной форме.

 Образец Акта приема-передачи квартиры в новостройке можно скачать ЗДЕСЬ. 

Собственно процесс приемки новой квартиры для нас фактор не менее важный, чем подписание договора с Застройщиком.

Поэтому готовиться к этому процессу надо загодя и основательно – мы должны знать, что и где проверять, как обнаружить скрытые дефекты, какие недоделки считаются существенными, а какие в пределах нормы (согласно ГОСТам и СНиПам), как фиксировать все это в Акте, и т.п.

В первую очередь проверяем соответствие реальной планировки квартиры тому проекту, который был заявлен Застройщиком при подписании договора.

Затем сверяем реальную (по данным БТИ) и проектную (по договору) площади квартиры.

Нередки случаи, когда фактическая площадь по результатам обмеров БТИ, несколько больше или меньше проектной. Если площадь оказалась больше – нам, возможно, придется доплатить Застройщику за излишек.

Если же площадь уменьшилась – мы имеем право потребовать вернуть нам разницу за недостающий метраж. Бывает, что Застройщик устанавливает в договоре определенный предел возможных расхождений в площади, и готов выплачивать нам разницу только в случае превышения этого предела.

Суд, обычно, считает такую оговорку в договоре недействительной.

Далее начинаем осмотр каждого элемента квартиры. Если в процессе приемки квартиры нами обнаружен брак – значительные дефекты или недоделки – то мы фиксируем это письменно в самом Акте приемки квартиры, либо в Смотровом листе, прилагаемом к Акту.

Также в Смотровом листе указываются и сроки (как правило, не более двух месяцев), в течение которых Застройщик обязан устранить дефекты за свой счет. Как вариант, допускается денежная компенсация Застройщиком наших затрат на самостоятельное устранение дефектов.

Образец Смотрового листа можно скачать ЗДЕСЬ.

К сожалению, практика такова, что у рабочих на стройке не всегда руки растут откуда следует, поэтому о безупречном качестве работ мечтать не стоит.

Нарекания при приемке квартир в новостройках чаще всего вызывают некачественно сделанные цементные стяжки на полу,  кривые стены, «заваленные» углы.

Нам также нужно будет проверить качество установки стеклопакетов и дверей, тщательно осмотреть элементы водоснабжения, канализации, отопления и вентиляции.

А если по условиям договора в квартире должна быть установлена сантехника, то проверяем и ее на предмет трещин и качества установки (как все это делать – см. по ссылке ниже).

При этом стоит иметь в виду, что мелкие дефекты в новой квартире практически неизбежны (неровности на стенах, перепад на стыках плит перекрытий и т.п.), и с ними приходится мириться. Такие «мелочи» нивелируются затем в процессе внутренней отделки квартиры.

Выражать Застройщику претензии стоит только при обнаружении действительно серьезных недоделок. При этом, наши претензии должны опираться на действующие СНиПы (Строительные Нормы и Правила), иначе каждый будет требовать для себя идеала, коего в природе, как известно, не встречается.

  ♦ Что нужно иметь с собой для приемки квартиры в новостройке ♦

Вообще, для эффективной приемки квартиры и грамотной формулировки претензий в Смотровом листе, имеет смысл пригласить независимого специалиста-строителя (опытного прораба, например), который не только знает СНиПы, но и наметанным глазом определит, где рабочие допустили оплошность, требующую исправления. Тогда нам не придется устранять недоделки за свой счет.

Бывает, что эксперта-строителя пригласить нет возможности, в таком случае можно самим ознакомиться с техническими правилами приемки квартиры у Застройщика (что и как проверять – см. по ссылке).

Помощь в приемке квартир у Застройщика, выявлении строительных дефектов и проверке инженерных систем – см. ЗДЕСЬ (Москва и МО).

Лучше, если приемка квартиры происходит в осенне-зимний период, когда отопление уже включено. Тогда есть возможность сразу оценить его работу и проверить герметичность и терморегуляцию батарей.

Если же приемка происходит летом, то в Акте приема-передачи или Смотровом листе необходимо указать, что теплоснабжение не было проверено за неимением технической возможности это сделать.

И в любом случае, приемку квартиры в новостройке лучше проводить утром или днем – при ярком дневном свете гораздо легче заметить брак и недоделки в квартире.

В процессе приемки не следует также забывать про состояние подъезда, лестничной клетки, лифта и придомовой территории, которая должна соответствовать заявленному плану (парковка, детская площадка, бордюры, ограды, ночное освещение, отсутствие строительного мусора и т.п.). Обязательно уделим внимание системам пожаротушения и дымоудаления, предусмотренным в доме.

 ВИДЕО: Приемка квартиры у Застройщика. Основные моменты

 — Как нужно принимать новую квартиру у Застройщика? На что обратить внимание при приемке? Какие документы подписывать?  

Как взыскать неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ? – см. в отдельной заметке по ссылке.

Закон ФЗ-214 дает нам право при обнаружении недоделок не подписывать Акт приема-передачи. Но без него не начнется оформление права собственности, а это тоже не быстрый процесс.

 Поэтому чтобы не терять зря времени, лучше зафиксировать письменно все обнаруженные недостатки в Смотровом листе, подписать Акт, и передать его Застройщику для отправки в Росреестр на регистрацию.

Это не снимает с Застройщика обязательств по устранению отмеченных недоделок.

Себе мы оставляем копии этих документов с подписью Застройщика. Если Застройщик не устраняет указанных дефектов в указанные сроки, то это уже является основанием для обращения Покупателя в суд.

Правда, закон предоставляет нам еще два альтернативных пути решения этого вопроса: мы можем потребовать соразмерного уменьшения цены нашего договора с Застройщиком, либо потребовать возмещения наших расходов на самостоятельное устранение дефектов.

Кроме того, если мы покупали квартиру по Договору долевого участия, то в соответствии с 214-ФЗ на нашу квартиру дается гарантийный срок – 5 лет, а на инженерное оборудование – 3 года.

В течение этого срока мы также можем предъявлять претензии Застройщику по обнаруженным в процессе эксплуатации квартиры недочетам и дефектам (в т.ч. скрытым), и требовать их устранения за его счет.

  ♦ К слову о гарантии Застройщика ♦

Скрытые дефекты можно обнаружить только пожив в квартире хотя бы несколько месяцев. Это может быть промерзание стены, грибок, щели в стыках, протечки в потолке (особенно для квартир на последнем этаже), неработающая вентиляция (тяга может быть не наружу, а внутрь), и др.

На практике Покупатели еще до сдачи дома стараются посмотреть свои будущие квадратные метры (по возможности, пригласив эксперта), и явные недостатки обнаруживают уже на этом этапе. В это время, пока строители еще не покинули объект, потребовать и добиться устранения недоделок бывает значительно проще.

После подписания Акта приемки квартиры в новостройке и улаживания разногласий (в части устранения недоделок), мы наконец-то получаем ключи от нашей квартиры. Ура! Можно заселяться, делать ремонт, завозить мебель, кошек, собак и родственников.

Сомневаешься в покупке новостройки? Не уверен в надежности Застройщика?
Проверить Застройщика, проектную документацию и условия договора помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, устроив Застройщику «выпускной экзамен», квартиру мы таки у него приняли. Де-факто мы можем считать себя собственниками. Фиксируем это событие для себя бутылочкой шампанского…

Правда, де-юре мы все еще не владеем этой квартирой. Регистрация права собственности у нас еще впереди.

Как нам зарегистрировать свое право собственности на новую квартиру, об этом – на следующем шаге.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/pervichka/priemka-kvartiry-u-zastrojshhika/

Односторонний акт по ДДУ: что нужно знать дольщику

Застройщик не подписывает акт приема передачи

Акт приема-передачи квартиры завершает процесс строительства по ДДУ. Он служит подтверждением того, что обязательства застройщика по договору выполнены надлежащим образом. Если дольщик по какой-либо причине не подписал акт, у застройщика есть возможность оформить его в одностороннем порядке. Разберемся подробнее, когда это может произойти и чем грозит дольщику.

Основания для одностороннего акта

Возможность подписать односторонний акт приема-передачи квартиры предоставлена застройщику статьей 8 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Передача квартиры дольщику проходит по сценарию, определенному в Законе № 214-ФЗ:

  • после завершения строительства застройщик обязан направить дольщику уведомление о готовности подписать акт приема-передачи (вызов на приемку);
  • в случае уклонения дольщика от приемки акт может быть составлен в одностороннем порядке.

В уведомлении указывается дата приемки, в которую дольщик должен осмотреть квартиру и подписать акт.  Уведомление должно быть направлено в срок, определенный в ДДУ с учетом требований Федерального закона № 214-ФЗ.

Срок передачи обычно формулируется в ДДУ не как единая дата, а как период, начинающийся с определенной даты. Чисто технически невозможно передать множество квартир в один день. Поэтому приемка растягивается на довольно длительный срок.

Если срок в ДДУ сформулирован точной датой, то уведомление о приемке должно быть направлено за месяц до него. Если же ДДУ определяет начало срока передачи квартир, застройщик обязан направить уведомление за 14 дней до его наступления (п. 4 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).

Получив уведомление, дольщик обязан приступить к приемке в указанный в нем срок. Если же срок по какой-то причине оказался не указан, дольщик должен подготовиться принять квартиру в течение 7 дней с момента получения уведомления.

Если дольщик в течение 2 месяцев уклоняется от приемки объекта, строительная компания вправе составить односторонний акт приема-передачи.

Как выглядит

Односторонний акт приемки квартиры составляется в письменной форме. Как правило, к его составлению привлекаются несколько представителей строительной компании (комиссия). В акте фиксируются:

  • дата и место составления;
  • ФИО и должности подписантов;
  • все обстоятельства, предшествовавшие составлению этого документа. Описывается процесс уведомления, даты направления почтовой корреспонденции, ответ на нее и иные подобные обстоятельства;
  • дается ссылка на норму закона, в соответствии с которой составлен документ — п. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ;
  • вносится утверждение, что квартира считается переданной покупателю;
  • акт подписывают сотрудники застройщика, привлеченные им к приемке.

Последствия составления

С момента подписания одностороннего акта застройщиком риск случайной гибели или повреждения квартиры переходит к дольщику. Это значит, что покупатель будет самостоятельно обеспечивать ее сохранность и защиту от повреждений. Кроме того, у него появляется обязанность оплачивать коммунальные платежи за полученное жилье.

Подписание акта приемки в одностороннем порядке существенно затрудняет возможность высказывать замечания и претензии по качеству строительства.

Что делать

Подписание одностороннего акта приемки ставит дольщика в невыгодное положение. В случае судебного спора стороне, которая не исполняла добросовестно свои обязанности по договору, труднее получить решение в свою пользу.

Поэтому, прежде всего, необходимо поддерживать связь с застройщиком и получать от него корреспонденцию, чтобы не пропустить срок приемки. В случае изменения адреса места жительства об этом также необходимо сообщить строительной компании. В отсутствие информации о новом адресе дольщика адрес на приемку будет признаваться действительным, если отправлен по указанным в договоре реквизитам.

Необходимость подписать акт приемки не означает, что нужно согласиться с некачественным строительством. Уклонением от подписания акта не считается высказывание замечаний к качеству строительства.

Возможность высказать претензии застройщику относительно построенного объекта предусмотрена п. 5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ.  Согласно этой норме, если объект строительства имеет существенные недостатки, дольщик вправе потребовать их устранения и отказаться подписывать акт до тех пор, пока строительная компания не исправит ситуацию.

Что еще нужно учесть

Обычно между вводом дома в эксплуатацию и передачей квартир в нем проходит некоторое время, которое требуется застройщику для проведения кадастровых работ и оформления других документов.

В ДДУ могут присутствовать обе даты  — как планируемый ввод дома в эксплуатацию, так и срок передачи ключей.

  Из-за этого может возникнуть путаница относительно того, когда же все-таки должна состояться приемка. Для целей выполнения застройщиком своих обязательств по ДДУ важен именно второй срок – передачи квартир.

Его нарушение дает основание взыскивать с застройщика неустойку за просрочку строительства.

В 2020 году объявлен мораторий (временный запрет) на начисление неустоек за просрочку по ДДУ в связи с эпидемией коронавируса COVID-19. Подробнее об этом читайте в другом материале нашего сайта.

О конкретной дате приемки застройщик письменно уведомляет дольщика. Как правило, эту дату можно изменить, если отношения со строительной компанией не находятся в стадии конфликта.

Приемка квартиры по ДДУ имеет много нюансов, которые невозможно изложить в одной статье. Задайте вопрос юристу и получите точный ответ на него.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

Источник: https://fz214fz.ru/sud/odnostoronniy-akt-po-ddu-chto-nuzhno-znat-dolschiku

Уклонение от подписания акта приема-передачи квартиры

Застройщик не подписывает акт приема передачи

Проведение сделки с объектом недвижимости в новостройке представляет из себя комплексную работу, большую часть из которой занимает юридическая проверка продавца, объекта недвижимости и заключаемого договора.

Планируя покупать квартиру или апартамент, заключая договор долевого участия с застройщиком, будьте осторожны, не поленитесь изучить репутацию строительной компании, проведите экспертизу подписываемых документов совместно с юристом, изучите отзывы о застройщике и жилом комплексе.

К сожалению, многие дольщики и покупатели ошибочно полагают, что договор между сторонами, как и акт приема-передачи объекта, – простая формальность. Это не так. Каждый документ играет свою определенную роль.

При возникновении конфликтных ситуаций договор и его условия становятся главным аргументом дольщика и весомым доказательством в суде.

Сегодня поговорим об акте приема-передачи недвижимости, в частности, рассмотрим случаи, когда застройщик отказывается его подписывать или настаивает на подписании акта приема-передачи без внесения в него изменений, на которых настаивает дольщик.

Акт приема-передачи – что это?

Что такое акт приема-передачи (далее по тексту – АПП) и зачем он нужен? Ответ на этот вопрос дан в 556-й статье Гражданского кодекса РФ.

Согласно этому нормативному документу, передача объекта недвижимости осуществляется на основании передаточного акта, который в обязательном порядке подписывается обеими сторонами сделки. По факту, продавец передает все права на имущество покупателю.

При покупке квартиры в новостройке этот документ относится к основным, а вот при приобретении жилья на вторичном рынке АПП нередко игнорируют.

Споры, связанные с подписанием акта приема-передачи, возникают и при покупке квартиры и при попытке прежнего владельца вывести из нее все движимое имущество.

Иногда ситуация доходит до абсурда, когда продавец вывозит не только мебель и бытовую технику, но даже снимает розетки, лампочки, демонтирует встроенные шкафы, снимает межкомнатные двери, забирает с собой ламинат и пр.

Акт приема-передачи на вторичном рынке – это документ, в котором указано, какое именно имущество подлежит передаче от продавца покупателю.

Немного иначе обстоят дела при приобретении квартиры в новостройке, когда дольщик заключил с застройщиком договор долевого участия. В таких ситуациях отказ подписывать акт может исходить, как от покупателя, так и от застройщика.

Дольщик отказывается ставить свою подпись на документе, если при приемке имущества были обнаружены существенные дефекты и застройщик их не исправляет. И это правильное решение, ведь объект должен быть сдан в надлежащем состоянии.

А вот застройщики не подписывают акт по таким причинам:

  • перенос сроков сдачи объекта в эксплуатацию;
  • «приписывание» застройщиком дополнительных квадратных метров по результатом обмеров передаваемой дольщику квартиры, не предусмотренных проектной документацией и договором, с требованием доплаты;
  • не желание исправлять выявленные в новостройке дефекты и указывать их в акте приема-передачи.

Может ли обезопасить себя дольщик от возникновения подобных неприятных ситуаций? Что делать, если застройщик отказывается подписывать документ? В таких случаях рекомендуем заручиться поддержкой и помощью квалифицированного юриста. Специалист, который работает в правовом поле, сможет отстоять права и интересы клиента, добиться не только подписания акта приема-передачи квартиры, но и взыскания надлежащего размера компенсации за недостатки строительства.

Шаблон акта приема-передачи

Для чего вообще составлять и подписывать акт приема-передачи? Этот документ подтверждает переход прав собственности от застройщика к новому владельцу. Единого шаблона акта нет, поэтому часто возникают непонимания между покупателем, застройщиком и независимым экспертом. При составлении документа необходимо учитывать три важных нюанса.

  • В акте обязательно содержится информация о застройщике и дольщике. Указываются контактные и паспортные данные.
  • В акт вносится подробная информация об объекте недвижимости: кадастровый номер, адрес, данные о состоянии объекта недвижимости, вариант отделки, наличие мебели и техники и пр. Все нюансы, касающиеся объекта, должны быть вписаны в акт. Особое внимание следует обратить на получение квартиры или апартаментов с отделкой и мебелью. Часто продавцы указывают, что продают меблированную квартиру, устанавливают соответствующую цену, а после заключения сделки купли-продажи в договоре мебель и техника не указываются.
  • Если при приеме квартиры у покупателя возникают какие-либо претензии, он вправе зафиксировать их в акте. Отсутствие замечаний также указывается в документе. Если застройщик отказывается устранять недочеты добровольно, АПП становится важным доказательством для суда.

Распространен сценарий, при котором в АПП размещается надпись «считать действительным после устранения дефектов». В таком случае недочеты исправляются продавцом добровольно.

Срок, в течение которого должны быть устранены претензии, тоже фиксируется в документе. Также в акт можно добавить пункт о денежных расчетах между сторонами.

Так, например, часто указывают условие, что последняя часть суммы за квартиру будет выплачена после устранения дефектов и подписания акта приема-передачи объекта недвижимости.

Подводные камни

При покупке или продаже недвижимости на вторичном рынке часто игнорируют необходимость подписания акта приема-передачи. Отказ от составления этого документа несет определенные риски, как для покупателя, так и для продавца. Лучше один раз все сделать правильно, потратив немного больше времени, чем потом оббивать пороги офиса строительной компании с требованием устранить недостатки.

  • С момента покупки до непосредственного заселения покупателя в квартиру может пройти довольно длительный период. В течение этого времени нередко происходят различные казусы, например, прорвало трубу или канализацию, вследствие чего дизайнерский ремонт, из-за которого цена на недвижимость существенно увеличилась, оказался серьезно подпорченным. Акт приема-передачи предназначен для защиты от таких неприятностей.
  • Часто возникают проблемы, связанные с оплатой коммунальных услуг. В АПП необходимо отметить, с какой даты дольщик или покупатель становится плательщиком. Продавец должен погасить все задолженности перед управляющими компаниями.
  • Перестраховка от форс-мажоров. Не забывайте о том, что возможны такие явления, как пожары. До момента подписания АПП все риски несет продавец. Как только документ подписан ответственность переходит к новому владельцу.

Подписание акта приема-передачи – это не прихоть и не опция, а требование, регламентированное законодательством РФ по всем сделкам с недвижимостью.

Прием недвижимости от застройщика без ошибок

Как защитить себя от непредвиденных неприятностей, связанных с подписанием акта приема-передачи объекта недвижимости? Есть только один надежный способ – обратиться за помощью к квалифицированному юристу, который будет сопровождать сделку купли-продажи квартиры.

Специалист приедет на осмотр объекта, поможет грамотно составить документы, при обнаружении недостатков зафиксирует их в договоре и акте. Если речь идет о новостройках, то важно учитывать, что застройщик должен сдать квартиру без каких-либо серьезных дефектов.

Обнаруженные в ходе проверки недостатки указываются в акте приема квартиры и устраняются за счет строительной компании в разумный срок. Если же покупатель подпишет акт без указания обнаруженных дефектов, все недочеты ему придется устранять самостоятельно.

https://www.youtube.com/watch?v=xYOfchPFVH8

Чтобы правильно принять объект недвижимости, при осмотре квартиры необходимо сверить реальное ее состояние и с состоянием указанным в договоре. Проверке подлежат как внутренние, так и наружные работы.  Особое внимание обратите на такие моменты:

  • качество штукатурного слоя, его прочность;
  • состояние стяжки (наличие неровностей, пустот и трещин – это веское основание для отказа подписывать акт приема-передачи);
  • характеристики откосов и стыков;
  • плотность прилегания оконных и дверных конструкций к несущим стенам;
  • работоспособность розеток и выключателей;
  • состояние отопительной, вентиляционной и канализационной систем;
  • анализ правильности подключения электрической проводки.

Все недостатки фиксируются на отдельном листе бумаги. Представители строительной компании часто морочат голову покупателю, пытаются отвлечь их от проблемных мест и заставить подписать акт приема-передачи.

Обнаружили недостатки? требуйте их исправления

Кто исправляет дефекты? — Строительная компания. Покупатель не должен что-либо доделывать за застройщиком, если эти работы предусмотрены в договоре участия в долевом строительстве. Если качество работ неудовлетворительное, квартира не соответствует тем характеристикам, которые зафиксированы в договоре, подписание акта приема-передачи откладывается.

При выявлении недостатков составляется опись недостатков, претензия или дефектная ведомость по каждому объекту недвижимости. В письменной форме перечисляются все дефекты, которые требуют устранения.

Документ должен быть подписан обеими сторонами – дольщиком и представителем строительной компании. После устранения недостатков застройщик приглашает дольщика на новый осмотр. Если все исправлено, то акт подписывается.

Если же недостатки не устранены или устранены лишь частично, то составляется акт осмотра повторно, и в нем указываются текущие недостатки строительства, которые требуется в дальнейшем устранить.

Если же строительная компания отказывается исправлять недочеты, то дольщик может устранить их в дальнейшем самостоятельно, выставив после этого счет строительной компании на потраченную сумму денежных средств.

Составление акта осмотра

Акт осмотра (или дефектный акт) – это документ, в котором зафиксированы все недостатки и недочеты, обнаруженные в ходе проверки.

На его основании может быть принято решение о проведении ремонтных и восстановительных работ силами застройщика.

Строительная компания должна принять документ, даже если не согласна с претензиями и требованиями. А правоту той или другой стороны устанавливает независимый эксперт.

В идеале образец дефектного акта должен предоставить представитель застройщика. Но часто это условие не соблюдается. В таких случаях документ составляется в свободной форме. Он обязательно должен содержать такие данные:

  • адрес объекта недвижимости;
  • основания для составления дефектного акта;
  • список недостатков;
  • срок устранения недочетов;
  • подпись дольщика и застройщика.

Документ оформляется в двух экземплярах: один для покупателя, второй – для девелопера. После подписания дефектного акта обеими сторонами его иногда его направляют независимому эксперту.

Застройщик обязательно должен провести ремонтные работы, если в квартире не соблюдены такие нормы:

  • неровные стены, максимально допустимое отклонение – 3 мм на 1 м;
  • наличие трещин и шероховатостей на поверхностях, отделанных финишной штукатуркой (наличие таких дефектов свидетельствует о применении низкокачественных материалов или нарушении строительных норм);
  • несущие конструкции имеют видимые зазоры;
  • откосы и прочие углы стен и поверхностей не 90 градусов.

Если вместе с квартирой покупаете и другие объекты недвижимости (гараж, бассейн, место на парковке), не забудьте осмотреть и их. Все записи должны быть максимально детальными, чтобы потом у эксперта и застройщика не возникало сомнений и разногласий.

Покупатели не проверяют места общественного назначения. Приемка подъездов, холлов и других объектов такого типа – это компетенция специальной комиссии.

Гарантия от застройщика – ваше право

Строительная компания должна представить гарантию на объект. Как правило, гарантийный срок составляет три или пять лет. Соответствующая информация вписывается в АПП.

Гарантия вступает в действие с момента приемки объекта недвижимости.

Ее главная цель – защита покупателя от непредвиденных ситуаций, а также от дефектов, которые сложно или невозможно обнаружить в процессе приема квартиры. К таким недочетам можно отнести:

  • недостаточную теплоизоляцию;
  • наличие сквозняков в квартире;
  • холодные радиаторы отопления;
  • сниженное давление в системе водоснабжения;
  • проблемы с вытяжкой.

Как только владелец обнаруживает дефекты, ему стоит немедленно сообщить о них представителю строительной компании. Случаи отказа довольно распространены. В таких ситуациях есть смысл обратиться к профессиональному юристу и требовать возмещение ущерба или на этапе досудебного урегулирования или в судебном порядке.

Юридическое сопровождение

Собираетесь осматривать квартиру? Не лишним будет заручиться поддержкой квалифицированного специалиста. Юристы знают, на какие моменты обращать особое внимание.

Также они в курсе, какие методы может применять представитель застройщика, чтобы скрыть недочеты и отказаться устранять их. Преимущества профессионального юридического сопровождения очевидны.

Эксперт  не позволит скрыть ни один недостаток.

В компетенцию адвоката по недвижимости входит выполнение таких работ:

  • участие в осмотре квартиры;
  • тщательное исследование договора долевого участия или купли-продажи;
  • составление дефектного акта, в котором фиксируются все недостатки и дефекты;
  • направление письменных претензий застройщику с требованием устранить недочеты в кратчайшие сроки;
  • сбор доказательной базы и подготовка документов для подачи в суд в случае отказа строительной компании устранять недостатки.

Присутствие юриста при приемке объекта недвижимости обезопасит вас от различных неприятностей. Профессиональный подход – это гарантия того, что акт приема-передачи будет вовремя подписан застройщиком, который предварительно устранит все недостатки.

В противном случае специалист подаст иск в суд и будет представлять интересы дольщика.

При грамотном подходе весьма высоки шансы добиться не только устранения недочетов и подписания АПП, но и выплаты строительной компанией компенсаций в виде возмещения убытков, соразмерного уменьшения стоимости объекта недвижимости и неустойки.

Судебные решения по нашим делам

Источник: https://legalmill.ru/uslugi/fizicheskim-litsam/uklonenie-ot-podpisaniya-akta-priema-peredachi-kvartiry.php

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.