Закон о застройщиках 2020

Долевое строительство в 2020 году. ДДУ отменят?

Закон о застройщиках 2020

Закон № 214-ФЗ меняется очень часто, и несколько раз происходили революционные изменения. В 2014 году было введено обязателньое страхование. После провала страхования частными страховщиками в 2017 году был создан Фонд защиты дольщиков. Причиной изменений в 2018 году послужили регулярные жалобы обманутых граждан. Наиболее распространенными случаями мошенничества были:

  • заключение незаконных договоров, которые через суд после строительства объекта признавали недействительными;
  • строительство на земле, непредназначенной для многоквартирных домов, которые после признаются самовольными постройками;
  • продажа не принадлежащей застройщику недвижимости;
  • заключение сделок с заложенным имуществом;
  • банкротство компаний.

В 2017 году официальное количество «обманутых дольщиков» составило 38,1 тыс. человек, а реальное количество пострадавших в несколько раз выше статистики. Зимой 2017 года Президент РФ акцентировал внимание на проблемах института, а также поручил Правительству РФ разработать ряд реформ в сфере долевого строительства.

Одним из главных шагов к цели стало внесение в 2018 году поправок в ФЗ № 214 и переход на заключение договоров участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) через эскроу-счета. Суть новых механизмов финансирования заключается в добавлении новых гарантий дольщикам и ужесточении требований к застройщикам.

Требования к застройщику: новые правила

С 1 июля 2019 года строительная организация, чтобы называться застройщиком, должна иметь:

наименование «специализированный застройщик»

т.е. соответствие компании всем правовым и организационным нормам

не менее 3 лет опыта

в строительстве многоквартирных домов

не менее 5 000 квадратных метров

на которые получено разрешение на ввод в эксплуатацию

наименование «специализированный застройщик»

т.е. соответствие компании всем правовым и организационным нормам

не менее 3 лет опыта

в строительстве многоквартирных домов

не менее 5 000 квадратных метров

на которые получено разрешение на ввод в эксплуатацию

После изменений в законе № 214-ФЗ денежные средства дольщиков не будут поступать сразу на счёта застройщиков и не смогут быть использованы в строительстве объекта недвижимости.

Речь идет о введении системы эскроу-счетов, при которой деньги замораживаются и выдаются компании только после сдачи дома. При банкротстве компании клиенты смогут без потерь вернуть вложенные суммы.

А для того чтобы ввести контроль и за третьей стороной, Правительство РФ установило критерии допуска банков к работе с эскроу-счетами.

Следствием изменений станет значительное сокращение количества недобросовестных компаний. Возможность заключать договоры долевого участия будет только у надёжных фирм с большим опытом работы, что предполагает более высокий уровень гарантий для граждан.

Также застройщику необходимо наличие на банковском счете неприкосновенной суммы денежных средств в размере не менее 10% от стоимости планируемой постройки. Этот процент ощутимо велик в масштабах недвижимости. Нововведение ликвидирует компании с небольшим бюджетом.

К такому результату может привести и поправка в части уставного капитала. Теперь его минимальный размер зависит от площади всех строящихся помещений. Специалисты делают вывод, что большие федеральные игроки в сфере недвижимости останутся и быстро перейдут на изменённое законодательство, а мелкие и вновь появившиеся фирмы не смогут с ними конкурировать.

Кроме того, застройщиков обязали своевременно и точно размещать сведения о своей деятельности в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). За невыполнение данной нормы компаниям грозит административная ответственность.

Счета эскроу или взносы в компенсационный фонд

Наибольшего внимания заслуживает решение законодателя о создании третьего лица между продавцом и покупателем в виде банка.

При реализации на практике изменений ожидается, что деньги на строительство можно будет получить фирмам от соответствующих банков в кредит, процент которого будет зависеть от величины вкладов.

Таким образом, законодатель в целом пытается разрешить проблемы «обманутых дольщиков» и стремится к страхованию денежных средств покупателей недвижимости.

Одновременно повышаются расходы компании в части невозможного использования финансов на этапе строительства, а также оплаты посредничества с банком и дополнительного документального оформления, что, ожидаемо, будет включено в стоимость недвижимости.

Продолжить строительство с привлечением средств дольщиков, то есть без счетов эскроу, стало возможно, только если выполняются следующие условия:

строительство домов уже ведется;

степень готовности объекта строительства составляет не менее установленного Правительством РФ процента (обычно – 30%, для некоторых ситуаций – 15 и 6%);

договоры долевого участия заключены в отношении не менее 10% общей площади помещений;

уплачиваются взносы в компенсационный фонд.

Создание компенсационного фонда, куда застройщики должны перечислять процент от каждой сделки, чтобы получить разрешение на регистрацию договоров долевого участия, является еще одним способом защиты интересов дольщиков.

Изначально планировалось повышение ставки взноса до 6%, однако законодательно закрепленной осталась ставка в 1,2%.

Денежные средства составляют резерв и идут либо на выплаты пострадавшим дольщикам, либо на достройку проблемных объектов.

После объявления об изменениях в законодательстве во многих регионах РФ было зарегистрировано увеличение количества ДДУ. Показатели января-августа 2019 на 19% превысили показатели аналогичного периода 2018 года и почти на 45% показатели 2017 года. При этом большая часть договоров продана юридическим лицам – компаниям, что связано с желанием застройщиков закончить проекты по старой системе.

Данная статистика подтверждает актуальность долевого строительства и нежелание компаний переходить на сложную систему эксроу. Фирмы сами у себя выкупают недвижимость до необходимого показателя. Однако и физические лица участвуют в рекордной статистике – это реакция граждан на изменения в законодательстве и прогнозируемое повышение цен.
Несмотря на то, что еще 5 лет назад Правительство РФ предлагало отказаться от долевого строительства, цифры доказывают востребованность данного института и гражданами, и компаниями застройщиками. Редакция ФЗ № 214 ФЗ оправдана нынешней статистикой обманутых граждан и будет способствовать сведению рисков при заключении договоров долевого участия к минимуму.

Проблема в том, что изменения уже привели к увеличению стоимости квадратного метра, и, скорее всего, с повсеместным распространением эскроу статистика ухудшится.

Недостаток платежеспособных покупателей может привести к падению спроса и повлиять на качество строительства, чтобы хоть как-то компенсировать вновь появившиеся расходы.

Поэтому важной задачей на сегодняшний день является не допустить отклика изменений на качество объектов недвижимости и отсутствие конкуренции среди компаний-девелоперов.

Источник: https://xn----8sbgfumfxnk8g9a.xn--p1ai/dolevoe-stroitelstvo-v-2020

Требования к застройщику в 2020 году (по 214 фз): уставной капитал, сайт, договор

Закон о застройщиках 2020

Работа застройщика в современной России жестко регламентирована. Есть масса стандартов и ГОСТов, предъявляемых к качеству жилья. Но даже это не главное.

Для покупателя скорее интересно узнать требования к застройщику, которые предъявляет федеральный закон №214: «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов».

В 2020 году законодатели внесли в него массу изменений, о которых важно знать будущим инвесторам.

Новый закон

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

  • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
  • Позвонить:
    • Федеральный номер: +7 (800) 511-86-74

Поправок в 2020 году получилось очень много. Даже если отбросить незначительные технические изменения, которые будут волновать скорее только работников контролирующих органов, чем покупателей, все получается довольно весомый пласт нового законодательства.

Уставной капиталВажная поправка для дольщиков – размер уставного капитала сильно увеличен. Это важно в случае, если застройщик будет банкротится – средства помогут в достройке дома
Компенсационный фондЗастройщику придется сбрасываться в общий федеральный котел с каждого зарегистрированного договора долевого участия
Условия договораСам договор долевого участия тоже претерпел значительные изменения. Об этом – в отдельном разделе
ТаунхаусыТеперь требования к застройщику по 214ФЗ распространяются не только на многоэтажки, но и на жилье с малым количеством этажей и даже частные дома – таунхаусы

Таунхаусы

Да, все верно. Новые требования к застройщикам с 2020 года заставляют девелоперов заключать договора долевого участия и на продажу таунхаусов. Это малоэтажное строительство ранее распространялось как несколько отдельных домов на одной площади. Теперь застройщики, торгующие жильем в коттеджных поселках, вынуждены работать по 214ФЗ.

  • Индивидуальное жилье – это когда вы получаете разрешение на строительство на арендованной или собственной жилье и нанимаете подрядчика на возведение вашего коттеджа.
  • Таунхаусы – это ситуация, когда вы как покупатель приходите к застройщику и выбирайте дом, построенный на его земле и по разрешению, выданному застройщику. Покупать можно также не готовый дом, а право требования по договору долевого участия.

Это достаточно необычное нововведение защищает покупателей коттеджей от мошенничества с двойными продажами квартир и «случайными» исчезновениями застройщиков после получения денег.

Компенсационный фонд

Требования к застройщику, введенные поправки в 214ФЗ, в основном обусловлены большим количеством обманутых дольщиков. По стране их насчитывается десятки тысяч. Но важно учитывать – новые поправки решают превентивные проблемы, но никак не исправляют ситуацию тех, кого уже обманули. Поэтому будьте внимательнее к предложениям риелторов о выгодных покупках в долгостроях

Покупая квартиру в новостройке, проверьте, не является ли она долгостроем. Возможно, выгодное предложение связано именно с проблемами у застройщика. Здесь подробно о том, как проверить застройщика перед покупкой квартиры.

Компенсационный фонд – это новый механизм получения денег на достройку проблемных объектов, которые могут появиться из-за некомпетентности девелопера. От мошенничества со стороны строителей он не поможет, но вот в ситуации с банкротством проблему решит. Поэтому новые требования к застройщику в этой части выглядят довольно адекватным решением.

  • У нас есть ст. 23.2 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ, в которой говорится, что новым требованием к застройщику стало взимание средств в компенсационный фонд долевого строительства
  • Контроль будет выполнять некоммерческая одноименная организация
  • Размер взносов – не более 1% от стоимости многоквартирного дома, указанной в проектной декларации.

Фактически, после введения этих поправок требования к застройщику усилились, но за счет увеличения стоимости жилья на 1%.

Важно учитывать, что компенсационный фонд работает только в тех новостройках, где первый договор долевого участия заключен после 1 января 2018 года.

Если же ДДУ был заключен ранее – то требования к застройщику по 214 ФЗ заключаются в обязательном механизме страхования новостройки.

Требования к застройщику

Какие требования к застройщику в 2020 году предъявляет закон? Если брать совокупность основных требований и нововведений этого года, то получается достаточно большой список:

  • Девелопер может вести деятельность по возведению многоквартирного дома только если имеет разрешение на строительство, выданное органами власти региона или муниципалитета, в зависимости от местного законодательства
  • Требования к заказчику застройщику – должен быть допуск СРО на ведение работ у самого заказчика, либо у генподрядчика, который привлекается для строительства многоквартирного дома. Проверяйте существование СРО, которое указывает застройщик – запрос можно отправить в министерство строительства вашего региона.
  • Застройщик обязан направлять все изменения в проектной декларации в местное министерство строительство для согласования
  • Все существенные изменения в проектной декларации происходят с помощью дополнительного соглашения со всеми дольщиками, которые уже зарегистрировали договор долевого участия
  • Застройщик должен иметь земельный участок либо в аренде, либо в собственности. Срок аренды должен быть актуальным
  • Уставной капитал должен быть не ниже минимального по его площади.
  • Проектная декларация должна оформляться в соответствии с правилами, установленными министерством строительства РФ

Уставной капитал

Требования к уставному капиталу застройщика – одна из самых актуальных тем в обсуждениях профессионального сообщества.

Новые поправки в законодательство фактически сокращает количество застройщиков, которые могут действовать в нашей стране.

Предполагается, что малые застройщики, неспособные зарегистрировать повышенный уставной капитал, смогут работать генподрядчиками у крупных застройщиков-холдингов.

Уставной капитал – эта сумма, которая фактически замораживается у застройщика – в нее может быть внесена как денежная наличность, так и различная техника и собственность. Уставной капитал может быть использован для выплаты долгов при банкротстве.

Размер капиталаПлощадь всех объектов долевого строительства
2,5 млн рублейНе более 1,5 тыс. квадратных метров
4 млн рублей2,5 тыс. кв. метров
10 млн рублей10 тыс. кв. метров
40 млн рублей25 тыс. кв. метров
80 млн рублей50 тыс. кв. метров
400 млн рублей250 тыс. кв. метров
1,5 млрд рублейБолее 500 тыс. кв. метров

Соответственно, крупные застройки, такие как реализация программ возведения микрорайонов, сейчас могут реализовывать девелоперы только с очень большим уставным капиталом. С одной стороны, это гарантирует:

  • Наличие средств для кредиторов в случае банкротства
  • С другой стороны – наличие собственной техники для возведения жилья. Ведь вряд ли какая компания решит заморозить сотни миллионов рублей в уставном капитале

Проблемы с законом

Федеральный закон достаточно жестко регламентирует действия юридического лица – девелопера, который взялся за возведение многоквартирного жилья и продажу долей инвестором. Если застройщик решил привлекать деньги физических лиц, то он обязан:

  • Отсутствовать в реестре недобросовестных поставщиков
  • Отсутствовать в реестре недобросовестных участников государственных аукционов
  • У застройщика не должно быть недоимки и других претензий налоговых органов
  • Руководитель и бухгалтер застройщика не должны быть судимы за преступления в сфере экономики. К ним не должны применяться административные меры воздействия за любые действия в сфере строительства и капитального ремонта. Также они не должны быть дисквалифицированы не в актуальный момент, не ранее, по решению органов исполнительной власти

Обязательный сайт

Требования к сайту застройщика с 2020 года также кардинально поменялись. Раньше просто было сказано – застройщик обязан выкладывать информацию о себе в сеть Интернет. Сейчас же требования стали намного строже. Называется это «информационной открытостью застройщика».

  • Девелопер обязан иметь не менее трех ссылок на главной странице на внутренние страницы сайта – т.е. портал состоит из страниц об объектах и страницы с проектными декларациями
  • Требования к сайту застройщика содержат полную открытость информации – человек не должен иметь никаких специфических программ, кроме стандартных браузеров. Не должно быть обязательной регистрации, никаких дополнительных установок исполняемых файлов и систем защиты. Не должно быть платы за просмотр информации.
  • Проектные декларации, разрешения на строительство, информация об участке размещается либо в виде сканированного листа документа, либо полной электронной копии
  • Документы, размещенные на сайте, должны быть завизированы руководителем организации.
  • Недопустимо шифрование документов – если на портале застройщика вы нашли файлы, зашифрованные в архив, то можно отправить жалобу в минстрой – это нарушение закона.

Теперь на сайте застройщика должны быть не только актуальные версии деклараций, но и все старые версии. Можно отследить изменение и понять, что происходит с новостройкой

Договор

Требование застройщику о передаче квартиры, сроках исполнения, сумме и прочем содержатся в договоре долевого участие. Этот документ регламентируется ст.№4 федерального закона. Основные требования:

  • Должен содержать определение объекта строительства, право требование на который вы приобретаете. Если по-человечески – это описание вашей будущей квартиры, с указанием площади, этажа и планировки. Лоджия, количество комнат – вносится вся информация.
  • Местоположение квартиры – адрес, пусть и строительный, будущего дома.
  • Срок передачи объекта девелопером
  • Цена договора, а также алгоритм расчета. Важно – вы не должны рассчитываться с застройщиком до регистрации договора в Росреестре
  • Гарантийные срок на сам многоквартирный дом и отдельные его части

Кроме того, в договоре должны содержаться сведения о самом многоквартирном доме. По аналогии с квартирой – в ДДУ вы должны иметь возможность узнать его адрес, распознать этажность, количество нежилых помещений и в целом сам план объекта.

Все сведения в договоре долевого участия должны быть в соответствии с актуальной версией проектной декларацией, выложенной на сайте застройщика.

Гарантии

Законодательство выдвигает требования к застройщику относительно гарантий на объект недвижимости. При этом в 2020 году ситуация ужесточилась, но появились минусы и для дольщиков.

  • Дольщик вправе обратиться в суд и потребовать как устранения дефектов, так и выплату неустойки за просрочку сдачи дома и различные гарантийные проблемы
  • Но при этом изначально дольщик обязан обратиться к застройщику, и направлять иск в суд можно только отказа или бездействия девелопера.

Застройщик не участвует в процессе гарантийного ремонта, если многоквартирный дом полностью или квартира в отдельности пострадали за счет:

  • Естественного износа
  • Проблем с ремонтом, который делает сам владелец квартиры
  • Нарушения переданной инвестору инструкции по эксплуатации многоквартирного дома

Из-за последнего пункта возникает достаточно много споров. Но фактически все просто – если управляющая компания своими действиями или бездействиями допустила проблемы с домом – то проблемы устранения недостатков это вопрос УК, а не застройщика. Судебной практики по этому вопросу на момент написания статьи нет.

Прилегающая территория

Какие требования к застройщику можно предъявить относительно благоустройства территорий? Если речь идет об отдельном объекте недвижимости, то это уборка территории, приведение ее в нормативный вид. Отдельные элементы благоустройства прописываются в проектной декларации.

Требования к застройщику по прилегающим дорогам фактически не существуют. Если девелопер своими строительными действиями эту дорогу разрушил – то придется обращаться в муниципалитет с требованием обязать застройщика отремонтировать эту дорогу.

Так как дороги общего пользования, даже если они прилегают к новостройке, не находятся в собственности жильцов, то и отстаивать права на них через гражданские суды невозможно. Только через подачу жалоб в администрацию и прокуратуру вашего района.

Источник: https://viplawyer.ru/trebovaniya-k-zastrojshhiku/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.