Закон о долевом строительстве 2020 изменения

Содержание

Суть 214 ФЗ и изменения 2020 года

Закон о долевом строительстве 2020 изменения

Последнее обновление: 09.02.2020

Отечественный рынок новостроек долгое время находился не под властью законов, а под властью юристов застройщика, которые составляя договор, учитывали интересы своего «хозяина». Поэтому дольщики находились в крайне щекотливом и опасном положении. Нередко их интересы не защищал даже суд. Поэтому в 2004 году был принят Закон № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве».

В данной статье мы хотим рассмотреть суть 214 ФЗ, а также коснуться его изменений, которые начинают действовать с 2019 года и актуальны по 2020-й год. Обо всем этом вы можете прочесть ниже, а для тех, кто не любит читать объемных текстов мы сняли небольшой в видео-обзор, где все изложено емко и тезисно.

Суть Закона № 214-ФЗ

Данный закон был разработан и принят для того чтобы защитить права дольщиков – покупателей недвижимости, которая находится на стадии строительства. Но, согласно нормам закона, гарантии того, что дом точно достроится и будет сдан в эксплуатацию, а потом передан в собственность дольщиков, нет.

Суть 214 Закона в том, что получить помощь от государства всё же можно. Для этого необходимо составить договор на привлечение денежных средств, а потом заверить его в Росреестре. Это будет свидетельствовать о том, что у покупателя всё в порядке с документами. Однако от форс-мажорных обстоятельств это не застрахует.

К таким обстоятельствам можно отнести:

  • Приостановление строительства из-за споров с жильцами соседних дворов;
  • Приостановление строительства из-за споров с местными органами власти;
  • Банкротство застройщика. Это навсегда остановит стройку, и свои квартиры дольщики могут и не получить вовсе.

Какие положения Федерального Закона № 214-ФЗ являются самыми важными

В данном законе отражаются основные моменты, которые должны соблюдать не только застройщик, но и сами дольщики. Это:

  • Застройщик должен тщательно описать объект недвижимости, который будет покупаться дольщиком. Последний, в свою очередь, должен ознакомиться с этими пунктами договора;
  • Застройщик имеет право привлекать денежные средства дольщиков. При этом это должно происходить максимально прозрачно, все тонкости описываются в договоре;
  • Договор не может быть сформирован и составлен просто так. Требования к нему также прописываются в Законе. Поэтому дольщику необходимо внимательно ознакомиться с нормами Закона и требованиями к ДДУ, прежде чем его подписывать;
  • Все характеристики объекта должны быть описаны – месторасположение, цена, качество отделки, площадь, сроки сдачи в эксплуатацию и прочее;
  • Ответственность обеих сторон должна быть максимально прозрачной, включая право на уступку;
  • Иные положения, которые должны быть прописаны в договоре, в соответствии с Законом № 214-ФЗ.

В данном Законе прописываются требования, выдвигаемые к застройщикам. Привлекать средства дольщиков для строительства объекта недвижимости могут лишь организации, которые:

  • Являются финансово устойчивыми. То есть, у них есть свободные средства в размере 2,5 млн. рублей. По Закону, этих денег должно хватить для строительства 1,5 тысяч квадратных метров;
  • Самостоятельно застраховали свою ответственность;
  • Самостоятельно отчисляют средства в компенсационный фонд – 1% от стоимости каждого ДДУ. При необходимости, эти средства будут направлены для строительства «проблемных» домов. Данная норма введена с 2017 года;
  • Представляют отчётность за последние 3 года своей деятельности;
  • Представляют дольщикам всю документацию на проект – разрешительную, правоустанавливающую, проект объекта и прочее;
  • Составляют договор поручительства с учредителями;
  • Составляют договора в соответствии с нормами Закона;
  • Самостоятельно устраняют недостатки по объекту в установленные сроки.

Если в качестве застройщика выступает компания, которая этим требованиям не соответствует, её привлекают к ответственности.

Редакции закона и его изменения

С 01. 07. 2018 года в Закон № 214-ФЗ были внесены очередные поправки которые актуальны и в 2020 году, которые привели к тому, что произошёл рост цен на объекты долевого строительства. Это:

  • Переход на счета эскроу. 74% инвестиций в строительство – это средства дольщиков. С 01. 07. 2019 года, застройщик больше не сможет управлять этими деньгами напрямую. Средства от дольщиков будут поступать на отдельные банковские счета, и будут находиться в доверительном управлении данного учреждения до тех пор, пока объект не будет сдан в эксплуатацию и пока хотя бы один из дольщиков не получит право собственности. Продажа квартир по 214-ФЗ будет осуществляться на прежних условиях;
  • Теперь застройщик должен иметь определённый «опыт работы» на рынке строительства недвижимости. В частности, не менее 3-ёх лет строительства МКД общей площадью от 10 тысяч кВ. м;
  • Траты на административные и прочие расходы не могут составлять более 10% от стоимости объекта строительства;
  • Размер авансовых платежей для выполнения работ подрядными организациями, не может превышать 30% от проектной стоимости возводимого объекта;
  • Если застройщик нарушит сроки ввода жилья в эксплуатацию, он получит запрет на реализацию других проектов. То есть, новое заключение о соответствии выдано не будет. А оно должно быть у каждого застройщика.

Это последние изменения в Законе № 214-ФЗ. В предыдущие года в законопроект вносились следующие коррективы:

  • Расширена область применения. То есть, правила заключения ДДУ распространяется на все договоры, в том числе заключенные после вступления данного закона в силу – после 01. 04. 2005 года;
  • Землю под объектом долевого строительства можно использовать как для аренды, оформления права бессрочного пользования. Но право должно быть зарегистрировано в обязательном порядке;
  • Правовой режим залог на участок под объектом также расширен. Теперь может быть оформлен залог субаренды и залог права бессрочного пользования, с обязательной регистрацией залога и права на него;
  • Обозначено основание для снятия обременения с земельного участка под объектом – это оформление акта-приёма передачи или иного документа, который предусмотрен данным законом;
  • Введена ответственность для застройщика при нарушении правил привлечение денежных средств дольщиков.

После внесения вышеуказанных изменений, дольщики стали чувствовать себя более защищёнными. Безграничная власть застройщика теперь урегулирована на законодательном уровне. Это означает, что нарушенные права будут защищены в судебном порядке. За помощью обращаться нужно за услугами к квалифицированному юристу в Санкт–Петербурге.

Ответственность обеих сторон договора долевого участия согласно 214-ФЗ

Когда был издан Закон № 214-ФЗ, все дольщики вздохнули спокойно. Издание этого нормативного акта означало, что их права теперь защищены государством. Но, это не означает, что обязанность есть только у застройщика. У дольщика они также есть, он должен их исполняться.

В Законе № 214-ФЗ перечислены основные обязанности обеих сторон сделки по долевому строительству объектов недвижимости. Так, застройщики, работающие по 214-ФЗ, обязаны:

  • Сдать указанный объект в эксплуатацию, а затем передать в собственность дольщика в срок, указанный в договоре, плюс 2 страховочных месяца;
  • Как только объекта строительства будет введён в эксплуатацию, его необходимо передать дольщику;
  • Если принимающей стороной будут выявлены дефекты, их необходимо устранить в течение 45 дней с момента подписания соответствующего соглашения.

Обязанности дольщика включают в себя:

  • Соблюдение графика выплат по договоре. Если они нарушаются, придётся платить неустойку;
  • Выплата полной стоимости покупаемого объекта в сроки, которые прописаны в договоре;
  • Тщательный и внимательный осмотр принимаемого купленного объекта. Если недостатков нет, нужно подписать соответствующий акт приёма – передачи, согласно ст. 8 214-ФЗ.

Если стороны не соблюдают свои обязанности, их можно привлечь к ответственности. Меры привлечения к ответственности прописаны в:

  • Ст. 10 Закона № 214-ФЗ;
  • Ст. 330 ГК РФ и другим статьями.

Чаще всего, свои обязанности нарушают именно дольщики. Они не соблюдают сроки внесения платежей. За это предусмотрена ответственность в виде неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день возникновения долга от той суммы, которую дольщик ещё должен застройщику.

Если же застройщик нарушит срок передачи объекта недвижимости своим дольщикам, то есть, нарушит нормы ст. 6 214-ФЗ, его также можно привлечь к ответственности в виде неустойки.

Он должен платить каждому вкладчику 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ на день возникновения долга от стоимости объекта, прописанной в ДДУ. Если же контрагентом по ДДУ выступает физическое лицо, то сумма неустойки вырастает в 2 раза. Сумма неустойки не ограничивается.

Кроме того, дольщик имеет право расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, согласно ст. 9 214-ФЗ.

Следующей формой ответственности застройщика перед своим дольщика является возмещение убытков.

То есть, виновный должен оплатить вкладчику все расходы, которые он понёс или должен будет понести для того, чтобы его нарушенное право было восстановлено.

Если при эксплуатации несданного объекта долевого строительства, дольщик получал бы прибыль, но он её упустил, так как застройщик нарушил его права, то в судебном порядке можно требовать возмещение упущенной выгоды.

Если при приёме объекта будут обнаружены недостатки, то ответственность застройщика по 214-ФЗ выражается в виде:

  • Безвозмездного их устранения;
  • Уменьшение стоимости договора на сумму будущих расходов для устранения;
  • Возмещение уже понесённых дольщиком расходов на устранение недочётов.

Перспективы долевого строительства

Какие бы изменения не вносились в Закон № 214-ФЗ, как бы ни ужесточались нормы ответственности для недобросовестных застройщиков, на конец 2017 года официально зарегистрировано 86 000 обманутых дольщиков. Это только те, кто официально регистрировали ДДУ. По неофициальным данным, таких людей порядка 2 млн.

Как уже упоминалось выше, с 01. 07. 2019 года застройщикам запретят напрямую привлекать средства граждан на строительство.

Эти деньги будут находиться на доверительном управлении в неком кредитном учреждении, которое отвечает требования государства (соответствующий размер уставного капитала и опыт деятельности на российском рынке).

Пока объект не будет полностью достроен, сдан в эксплуатацию, застройщик эти средства не увидит. Ещё одно важное условие – хотя бы один дольщик должен оформить собственность.

Фактически, застройщик должен будет спасаться своими средствами. Кроме того, теперь будут регламентированы расходы на административные нужды и на оплату работ подрядчиков, в виде авансовых платежей.

Выходит, что если застройщик не выполняет свои обязательства по отношению к своим вкладчикам, они просто возвращают свои средства с эскроу-счетов в банке. Фактически, такие нововведения означают отмену долевого участия. Подобную инициативу поддерживает Президент РФ.

Заключение

Отдельного закона об отмене долевого участия не будет, но вносимые в Закон № 214-ФЗ поправки будут означать именно отмену долёвки. Изменения вступают в силу с 01. 07. 2019 году. Этого времени хватить всем порядочным застройщикам, чтобы перестроиться на новый лад работы.

Заказать бесплатную консультацию юриста

Источник: https://urist-bogatyr.ru/article-item/214-fz-sut-i-izmeneniya-2019-goda/

Госдума РФ одобрила во втором чтении очередные изменения закона о долевом строительстве

Закон о долевом строительстве 2020 изменения

23 июня 2020 года Государственной Думой РФ были единогласно приняты во втором чтении новые поправки в Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…».

Предлагаемые изменения, в основном, направлены на усиление защиты прав участников долевого строительства и упрощение процедуры достройки проблемных объектов.

Первое чтение законопроекта № 841216-7 состоялось еще в декабре 2019 года, но текущая ситуация с новой коронавирусной инфекцией внесла свои коррективы в законодательную деятельность. Теперь же парламентарии вернулись к рассмотрению данных изменений.

Аудиторы ECCON GROUP проанализировали вносимые изменения в законодательство о долевом строительстве и представляют в настоящей публикации структурную выжимку из закона:

  • на пайщиков ЖСК распространяются все механизмы поддержки граждан, пострадавших от проблемных застройщиков;
  • предусматривается восстановление прав обманутых дольщиков, включенных в реестр пострадавших граждан, но не имеющих прав на проблемный объект, поскольку его строительство не было начато;
  • в случае банкротства застройщика появляется возможность осуществления выплат пострадавшим участникам долевого строительства, в том числе членам ЖСК, за счет средств компенсационного фонда, вне зависимости от уплаты застройщиком взносов по объекту; в этом случае Фонд защиты дольщиков сможет после выплаты компенсаций объединять недостроенные объекты, управлять ими и реализовывать их инвесторам;
  • устанавливается порядок передачи Фонду защиты дольщиков прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями в случае выплаты возмещения участникам строительства, а также порядок реализации полученного имущества;
  • к полномочиям Правительства РФ относится определение оснований принятия Фондом защиты дольщиков решений о финансировании завершения строительства;
  • Фонд защиты дольщиков получает возможность выполнения функций застройщика и технического заказчика без членства в СРО в отношении достройки проблемных объектов; корректируются некоторые требования к деятельности Фонда защиты дольщиков;
  • более четко прописываются основания для исключения долгостроев из реестра проблемных объектов – ввод объекта в эксплуатацию или выплата компенсаций по нему;
  • определяется процедура возврата средств материнского (семейного) капитала, направленных на улучшение жилищных условий, на счет Пенсионного фонда РФ в случае расторжения счета эскроу и(или) получения дольщиком компенсаций от Фонда защиты дольщиков;
  • уточняется порядок определения рыночной стоимости равнозначного помещения при выплате компенсации дольщикам – такая стоимость будет определяться в соответствии с отчетом оценщика на дату не ранее трех месяцев с момента выплаты компенсации;
  • органы прокуратуры получают доступ к информации ЕИСЖС.

Среди поправок, которые будут особо актуальны для застройщиков, следует выделить следующие:

  • раскрытие счетов эскроу и получение застройщиком средств дольщиков становится возможным уже после ввода дома в эксплуатацию, ждать регистрации первого права собственности на помещение в доме не придется;
  • застройщику дается возможность самостоятельно, без доверенности, подавать заявление о регистрации прав собственности на построенный и переданный по передаточному акту дольщику объект долевого строительства;
  • предусматривается механизм прекращения залога земельного участка, на котором построен многоквартирный дом, одновременно с постановкой дома на кадастровый учет;
  • застройщику предоставляется возможность получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при изменении его площади не более чем на 5% от площади, указанной в проектной документации;
  • исключается требование к застройщикам об отсутствии нарушений сроков ввода домов в эксплуатацию более чем на три месяца;
  • вносятся корректирующие изменения в статью 18 Закона № 214-ФЗ в части исключения противоречий по займам застройщику-«дочке» и расходам по подготовке проектной документации и инженерных изысканий;
  • уточняется порядок и сроки размещения некоторой информации в ЕИСЖС.

Вступление в силу большинства поправок предусмотрено со дня их официального опубликования, с учетом отдельных особенностей. Положения о порядке размещения проектной декларации в ЕИСЖС до заключения первого договора с дольщиком будут действовать с 28 июня 2021 года.

Дата третьего чтения данного законопроекта в Госдуме РФ пока не определена, но ожидается, что это произойдет в ближайшее время – на следующей пленарной неделе.

Июль, 2020

Источник: https://eccon.ru/news/gosduma-rf-odobrila-vo-vtorom-chtenii-ocherednye-izmeneniya-zakona-o-dolevom-stroitelstve

Рынок долевого строительства в 2020 г.: по-новому регулируем и рискуем

Закон о долевом строительстве 2020 изменения

Эксперты прокомментировали важные поправки в законодательство о долевом строительстве: новые гарантии улучшат положение дольщиков, но меры поддержки застройщиков приведут к уменьшению размера их компенсации в случае задержки строительства. Также эксперты рассказали, как нарушались права дольщиков в этом году, как защититься от таких рисков и что делать, если избежать этого не удалось

13 июля этого года в Закон об участии в долевом строительстве были внесены изменения1. Адвокат Наталья Тарасова рассказала о поправках, касающихся эскроу-счетов. Прежде она напомнила, что с июля 2019 г.

застройщиков обязали заключать договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) с использованием эскроу-счетов. Это значит, что в банке открывается специальный счет, на который перечисляются денежные средства покупателя недвижимости для передачи их застройщику.

Деньги дольщика находятся в банке весь период строительства. Застройщик может их забрать только после ввода объекта в эксплуатацию.

Для дольщиков использование эскроу-счетов при заключении ДДУ является гарантией возврата денег.

В случае банкротства застройщика, вступления в силу решения арбитражного суда о его ликвидации, при предъявлении кредитором требования о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору и об обращении взыскания на земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или аренды, дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ и забрать деньги, внесенные на эскроу-счет. В случае банкротства банка, в котором размещены средства на покупку недвижимости, дольщики-физлица могут получить страховое возмещение, но не более 10 млн руб.

Согласно июльским поправкам застройщику больше не нужно ждать регистрации права собственности на первую квартиру, чтобы получить деньги с эскроу-счета. Достаточно представить в банк разрешение на ввод дома в эксплуатацию. В этом случае срок получения застройщиком денежных средств значительно сократится.

Дольщиков больше не смогут обманутьСчета эскроу и контроль банков помогут сохранить переданные застройщикам денежные средства

Наталья Тарасова рассказала также о предоставлении дополнительных гарантий участникам долевого строительства, которые решили использовать для покупки недвижимости средства материнского капитала. Их можно вернуть, если ДДУ был прекращен.

Это касается и тех случаев, когда маткапитал использовался при заключении кредитного договора (договора займа) для расчетов по ДДУ, который впоследствии был прекращен.

Уполномоченный банк на основании заявления дольщика направляет в Пенсионный фонд РФ запрос, после чего возврат средств осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Юрист адвокатского бюро Asterisk Степан Хантимиров отметил еще несколько важных изменений, предусмотренных новым законом.

Так, застройщики смогут выдавать целевые займы дочерним обществам, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, поставить его на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности, если согласно техническому плану площадь построенного здания отличается от площади в проектной документации не более и не менее чем на 5%. Это возможно, только если не изменилось количество этажей, помещений и машино-мест.

Также предусмотрены изменения, упрощающие процедуру регистрации права собственности, которые призваны облегчить жизнь как застройщикам, так и дольщикам. Застройщики получили право самостоятельно регистрировать право собственности на объект долевого строительства за дольщиками.

Соответствующее заявление и доверенность при этом не требуются.

После завершения процедуры регистрации застройщик передает собственнику выписку из ЕГРН, а затем собственник представляет в орган регистрации подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по ДДУ для совершения на нем специальной регистрационной надписи.

С учетом нововведений залог земельного участка (залог прав аренды, субаренды) в пользу дольщиков или банка прекращается после постановки дома на кадастровый учет. Подавать заявление о прекращении залога застройщику не нужно, Росреестр удалит запись о нем самостоятельно. Правило действует, если земельный участок образован в границах, в которых он переходит в собственность дольщиков.

«Поправки коснулись и проектной документации, – отметил ведущий юрист ООО “Содружество земельных юристов” Павел Лобачев. – Теперь застройщики обязаны вносить изменения в проектную декларацию ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Был расширен перечень сведений, которые подлежат отражению в декларации».

Также Павел Лобачев рассказал, что в этом году правительство утвердило несколько актов, регулирующих рынок долевого строительства. Для поддержки застройщиков в период пандемии в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 2 апреля 2020 г. № 423 установлены ограничения их ответственности:

  • не начисляется неустойка, не придется возмещать убытки за нарушение сроков передачи квартир, допущенное с 3 апреля 2020 г. по 1 января 2021 г.;
  • не начисляются проценты за просрочку возврата денег при расторжении ДДУ;
  • если требования об уплате неустойки, процентов и возмещении убытков предъявлены до 3 апреля 2020 г., то застройщику предоставляется отсрочка до 1 января 2021 г.;
  • до 1 января 2021 г. уполномоченные органы не вправе обращаться в арбитражный суд с требованием о приостановлении деятельности застройщика, а объект застройки не может быть включен в реестр проблемных.

После принятия Постановления Правительства РФ от 23 апреля 2020 г. № 566 стала возможна льготная ставка по кредиту в размере 6,5% годовых на покупку жилья в новостройках. Это позволило застройщикам увеличить продажи даже в сложный период пандемии.

Требования к организации государственного контроля в сфере долевого строительства получили закрепление в Постановлении Правительства РФ от 2 сентября 2020 г. № 1336. Установлены механизмы госконтроля за деятельностью застройщиков, в частности его формы: внеплановые проверки, контроль без взаимодействия с застройщиками, профилактика нарушений и принятие мер по их пресечению.

«4 сентября премьер-министр Михаил Мишустин сообщил о подписании постановления Правительства РФ. По его словам, принятые изменения должны ускорить темпы достройки проблемных объектов и выплаты компенсаций за недостроенное жилье, – добавил Павел Лобачев. – Но только время покажет, не повлияет ли унификация методики расчета на объективность расчетов».

Несмотря на принимаемые меры по защите прав дольщиков, они продолжают сталкиваться с проблемами. Наталья Тарасова напомнила о нескольких громких делах этого года.

  • В Ростове-на-Дону к сносу готовится 175 домов. Без квартир могут остаться около 4,5 тысячи человек. У застройщика не было надлежащей разрешительной документации.
  • В Томской области директор двух коммерческих организаций, рекламировавших дом в поселке Ключи, предстанет перед судом по обвинению в мошенничестве в особо крупном размере. С декабря 2015 г. по февраль 2019 г. она собирала деньги у дольщиков, не имея материально-технической базы для строительства. Сумма ущерба составила более 18 млн руб.
  • «Проминстрах» рассылает пострадавшим дольщикам письма с угрозами уголовного преследования. Например, такое письмо получила Лейла Таирова, купившая квартиру в ЖК «Солнечная система», который начинал строить обанкротившийся застройщик UrbanGroup. Пытаясь вернуть свои деньги, женщина добилась в суде не только компенсации от Фонда защиты прав дольщиков, но и страховых выплат за срыв сроков сдачи объекта. Она даже получила исполнительный лист об аресте имущества «Проминстраха». Именно это страховщик называет покушением на мошенничество и требует отозвать исполнительный лист, поскольку компенсацию от фонда Лейла Таирова уже получила. Конечно, такие действия «Проминстраха» нельзя назвать правомерными.
  • Наряду с классическими случаями строительства многоквартирных домов на не предназначенных для этого земельных участках и подмены ожидаемых квартир нежилыми апартаментами в этом году массовое распространение получили случаи задержки строительства из-за пандемии и запрета на работу стройобъектов.

Павел Лобачев подтвердил, что пандемия сказалась на темпах строительства, и обратил внимание на то, что в случае нарушения его сроков дольщики получат куда меньшую компенсацию в связи с введением мер поддержки застройщиков, предусмотренных Постановлением Правительства РФ № 423, о которых речь шла выше. «Сохраняется проблема банкротства застройщиков. На 2020 г. установлен запрет на возбуждение новых дел о банкротстве, но это не гарантирует, что их не будет в 2021 г., – продолжил юрист. – Остается актуальной проблема качества построенных объектов, например несоответствие их проектам, замена стройматериалов на более дешевые и т.д. Кроме того, в случаях, когда ответственность застройщика была застрахована, при наступлении страхового случая, например банкротства, дольщики сталкиваются с трудностями в получении страхового возмещения».

Как минимизировать риски, рассказали Павел Лобачев и Наталья Тарасова.

  • Проверьте застройщика, чтобы удостовериться в его надежности. Для этого нужно изучить единый реестр застройщиков, выяснить, есть ли у него проблемные объекты, проверить наличие судебных споров, изучить учредительные документы, данные готовых отчетов и бухгалтерский баланс, аудиторское заключение (можно найти на сайте застройщика).
  • Проверьте проектную и разрешительную документацию на объект на сайте застройщика.
  • Внимательно ознакомьтесь с договором долевого участия. Важно обратить внимание на параметры квартиры и условия о сроке, порядке ее передачи и об ответственности за их нарушение.

(О том, как проверить застройщика и что должно быть указано в договоре долевого участия, читайте также в статье «Как избежать рисков при покупке квартиры в строящемся доме».)

Кроме того, при приобретении апартаментов важно помнить, что они будут считаться нежилым помещением. В случае банкротства застройщика покупатели такой недвижимости не вправе включаться в реестр требований участников строительства.

А реестр этот имеет большое значение, поскольку включенные в него дольщики смогут получить свои квартиры после того, как застройщика заменят и дом все же достроят.

При этом покупатели апартаментов смогут лишь потребовать вернуть переданные застройщику денежные средства, что с учетом его банкротства будет малоперспективно.

Юристы рекомендуют обращаться с претензией к застройщику или в суд, если ваши права нарушены. В суде можно взыскать компенсацию в случае передачи объекта ненадлежащего качества. Если были существенно нарушены условия договора, вы вправе требовать его расторжения, возврата уплаченных денежных средств, неустойки и возмещения морального вреда.

«Но важно понимать, что если застройщик на грани банкротства, то вероятность получить деньги невысока. Поэтому целесообразно сохранить договор в силе, чтобы после завершения строительства стать обладателем квартиры, – предупредил Павел Лобачев.

– В этом случае вам нужно будет обратиться в суд для включения вашего требования в реестр требований участников строительства».

Если застройщик нарушает условия договора, повлиять на него можно, обратившись в уполномоченный орган, который осуществляет контроль за соблюдением застройщиками Закона об участии в долевом строительстве (например, в Москве это Москомстройинвест).

Если ответственность застройщика была застрахована, вы вправе обратиться за получением страхового возмещения. Но помните: при выплате возмещения в размере внесенных по договору долевого участия денежных средств вы утратите право на квартиру.

Оноприенко Инесса

1 Федеральный закон от 13 июля 2020 г. № 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Источник: https://www.advgazeta.ru/ag-expert/news/rynok-dolevogo-stroitelstva-v-2020-g-po-novomu-reguliruem-i-riskuem/

Закон о долевом участии в строительстве

Закон о долевом строительстве 2020 изменения

ФЗ № 214-ФЗ — является основным законодательным документом, который детерминирует перечень прав, обязанностей для каждого участника сделки.

В том числе, в нем представлены:

Допустимые варианты обеспеченияреализации обязательств, взятых на себя;
Регламент подписания соглашения долевого строительстваалгоритм внесения корректировок, а также его расторжения;
Особенности взаимоотношений между гражданином и застройщикоми прочие вопросы участия сторон в таком процессе.

Рассматриваемый нормативно-правовой акт был ратифицирован в 2004-м Гос Думой РФ. Данное решение было принято для государственного регулирования регламента привлечения финансовых активов приватных инвесторов в строительство жилых домов.

ФЗ-214 об участии в долевом строительстве многоквартирных зданий

В соответствии с рассматриваемым нормативно-правовым документом, в роли участников ДУ выступают такие лица:

Фирма-застройщиккак правило, девелопером являются юридические лица, главной деятельностью которых является строительство. Кроме того, от лица девелопера может выступать агент-застройщик;
 Дольщикфизические лица, которые вкладывают свои финансовые сбережения в постройку здания. К примеру, инвестировать можно в многоквартирный дом, коттедж либо в  таунхаус. Допустимо использовать при этом кредитные и личные средства

В статье №1 нормативно-правового акта №214-ФЗ идет речь о том, что предметом регламентирования такого документа выступают правовые отношения, которые появляются  между двумя сторонами в результате привлечения финансов на строительство.

Инвестированные активы приватных вкладчиков являются допустимыми в таких случаях:

Посредством формированияжилищно-строительных кооперативов;
Посредством эмиссии жилищных сертификатовкоторые приобретают граждане по стоимости квартиры. Именно они предоставляют гарантирую покупателям права собственности на приобретенную недвижимость;
В соответствии с соглашениемдолевого участия

Девелопер вправе аккумулировать активы граждан исключительно по факту получения разрешительной документации, а также после оформления права на участок земли.

Каким образом регулируются права

В число обязанностей застройщика можно выделить:

По факту возведения здания, после его ввода в эксплуатациюзастройщик обязуется передать дольщику право собственности на приобретенную жилплощадь;
Использование инвестированных финансовых активов вкладчиковисключительно на строительство описанного в соглашении недвижимого объекта;
Прохождение процедуры госрегистрациив службе Росреестра;
Строительство дома в такие срокикоторые определены в соглашении;
Представление публикаций в СМИв прочих публичных источниках документации на проектируемый объект, о себе. Данные бумаги называются проектной декларацией.

Также каждый застройщик по соглашению имеет такие законные права:

  • Требовать одностороннего расторжения соглашения ДУ с вкладчиком, в случае если дольщик своевременно не перечисляет платежи;
  • Строительство МКД либо прочего недвижимого объекта в абсолютном соответствии с существующими строительными стандартами, положениями.

В свою очередь дольщик имеет такие обязанности по соглашению:

  • Эксплуатация недвижимости по прямому назначению;
  • Осуществление приемки приобретенной жилплощади, в том случае если в ней отсутствуют недоработки, недочеты;
  • Выполнение расчёта с фирмой-застройщиком в четко предустановленные сроки.

Среди прав вкладчиков можно назвать:

  • Требовать ликвидации изъянов, несовершенств в приобретенной жилплощади. Каждый недочет необходимо описать в акте приёмки;
  • Подать судебный иск при условии, что не получилось урегулировать спор до судебного обращения;
  • Требовать выплаты штрафа в случае просрочки застройщиком передачи права собственности на недвижимость;
  • Требовать приобретенную жилплощадь в срок, отмеченный в соглашении;
  • Требовать от девелопера госрегистрации ДДУ.

Кроме того, в нормативно-правовом документе идет речь о том, что обе стороны не вправе расторгнуть соглашение в одностороннем порядке, при условии, что вторая сторона в полной мере реализует свои обязанности.

Подписание договора

В статье № 1 Нормативно-правового акта № 214-ФЗ идет речь о том, что правовые отношения между девелопером и вкладчиком регламентируются ДДУ.

Поскольку предмет такого договора – недвижимое имущество, он в обязательном порядке подлежит процедуре госрегистрации в Росреестре.

Договор приобретает законную силу не после его заключения, а исключительно по факту регистрации.

В статье № 4 законодательного акта представлены нормативы, которые должны быть описаны в документе.

В их числе:

Детальная характеристика воздвигаемого домав который вкладчик инвестирует личные активы. Такое описание должно представляться согласно проектным документам на конкретную жилплощадь;
Способы, посредством которых каждая сторона обеспечиваетреализацию обязательств, взятых на себя по договору;
Гарантийный периодон определяется непосредственно застройщиком, и все же не может составлять менее пяти лет. На протяжении такого времени все недочеты ликвидируются застройщиком либо же возмещаются затраты по их устранению собственнику жилплощади;
Цена приобретенной недвижимостистоимость отмечается в российских рублях. В том случае, если покупка осуществляется в валюте иного государства, должна быть урегулирована специфика колебания валютного курса;
Сроки по передаче приобретенного объекта недвижимостив которые обязан уложиться девелопер

В случае отсутствия по крайнем мере одного из выше представленных положения, соглашение не может быть подписано, а также зарегистрировано.

Это стандартная форма соглашения, она является обязательной для каждой стороны.

И все же документ должен быть откорректирован, соответственно его разрешено дополнить:

Сведениями о том, каким образом управлять данным объектомв случае если это управляющая компания, важно указать координаты;
Сроки, на протяжении которых строительная фирмаобязуется ликвидировать недочеты в приобретенной жилплощадь, если во время приёмке они будут найдены;
Максимально допустимое число раз сдачи здания в эксплуатациюесли многоквартирное строение не принимается госкомиссией установленное число раз, это значит, что дольщик имеет право односторонне расторгнуть соглашение;
Порядок корректировки стоимостизастройщик не может по закону изменить цену на приобретенный объект недвижимости, в случае если он соответствует предварительно заявленной площади. Даже при условии, если квартира покупалась в валюте другой страны, ее курс кардинально поменялся. Стоимость может быть откорректирована в сторону сокращения в ситуации, если во время приёмки будет установлено, что метраж квартиры меньше заявленной соглашением либо же если качество недвижимости не отвечает нормативам;
Прочие персональные требованиякоторые допустимо определить.

Данные проблемы и риски ДДУ в строительстве в таком нормативно-правовом документе, как ФЗ-214 не были предусмотрены.

Сроки сдачи недвижимости

Такому положению посвящается ст. № 6 ФЗ № 214-ФЗ. В ней идет речь о том, что срок должен быть передустановлен в соглашении, соответственно застройщик обязуется уложится в него.

В случае несоблюдения данного срока, если вкладчик уже целиком оплатил приобретенную недвижимость, застройщик обязуется предоставить дольщику возмещение за все дни просрочки.

При этом величина штрафа приравнивается 1/300 от основной ставки Российского ЦБ.

Поскольку потерпевшая сторона – это физическая особа, размер неустойки возрастает в два раза, иначе говоря составляет 1/150 от ставки.

При условии, что у девелопера появились затрудняющие обстоятельства, согласно которым он не в состоянии закончить строительные работы в предустановленный в договоре срок, он обязуется в письменном виде известить про это вторую сторону.

Он может это сделать как минимум за два месяца до ожидаемых сроков завершения работ.

В таком извещении он обязуется отметить свое прошение поменять условия соглашения. Они так само в обязательном порядке должны пройти регистрацию в Росреестре.

Гарантии качества жилплощади

В положениях статьи № 7 Нормативно-правового акта № 214-ФЗ утверждается, что застройщик обязуется передать вкладчику объект, который целиком отвечает всем предусмотренным техническим, строительным стандартам, нормативам.

В том случае, если он не может этого сделать, вкладчик имеет право потребовать от него:

  1. Компенсации всех затрат на ликвидацию недочетов.
  2. Сокращение стоимости приобретенного объекта.
  3. Безвозмездной ликвидации нарушений, недочетов в соответствующие сроки.

В ситуации, если застройщик вовремя этого не сделает, вкладчик имеет право в одностороннем порядке расторгнуть соглашение посредством судебных инстанций.

При этом гарантийный срок на проектируемые недвижимые объекты не может составлять менее пяти лет.

Порядок расторжения договора

Ни одна сторона не вправе это сделать, при условии если вторая сторона целиком соблюдает все условия договора.

 Допустимые основания

ДДУ может быть расторгнутым в одностороннем порядке исключительно при условии, когда:

— Банковское поручительство, являющееся способом обеспечения обязательств, которые были взяты застройщиком на себя, завершило срок действия до момента, как жилплощадь был сдана в эксплуатацию;

— У квартиры были выявлены нарушения, недочеты, которые существенным образом повлияли на ее качественные характеристики;

— Девелопер своевременно не ликвидировал дефекты, проблемные моменты жилого помещения, найденные во время его приемки, либо же не компенсировал владельцу все затраты на их устранение;

— Застройщик не соблюдает сроки передачи приобретенной физическим лицом жилплощади в его собственность, а также эксплуатацию.

По факту расторжения девелопер обязуется возвратить вкладчику все инвестированные им активы в строительство.

Он может сделать это на протяжении десяти дней после прекращения действия соглашения. Средства в таком случае перечисляются по безналу.

 Образец искового заявления

В том случае, если не удалось к прийти к общему решению, неудовлетворенная сторона вправе подать судебное заявление на расторжение ДДУ.

При условии, если судебная инстанция решит аннулировать договор, документ прекратит действовать на протяжении десяти рабочих дней.

Кроме того, данный нюанс необходимо зарегистрировать в структурах Росреестра.

Переход к финансированию проектного типа

Внезапный переход к новой схеме финансирования возведения жилых домов может стать причиной нового этапа кризиса, который и без того который год потрясает российский рынок недвижимости.

По заявлению главы РФ, озвученному на «Прямой линии» 07.06.2018, изменения необходимо осуществлять поэтапно, а значит процедура будет поделена на две фазы, которые проведут в 2018-м, 2019-м годах.

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/zakon-o-dolevom-uchastii-v-stroitelstve/

Обзор нововведений в законодательство о долевом строительстве: 202-ФЗ – Новости ЕРЗ.РФ

Закон о долевом строительстве 2020 изменения

На портале правовой информации опубликован закон от 13.07.2020 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации».  

www.alya-insaat.com

Портал ЕРЗ.РФ публикует полный обзор нововведений в законодательство о долевом строительстве. Изменения затронут как 214-ФЗ, так и другие законы, актуальные для деятельности застройщика.

214-ФЗ

Залог земельного участка или права его аренды теперь будет прекращаться со дня государственного кадастрового учета построенного МКД. Ранее, напомним, закон требовал передачи всех объектов долевого участия участникам строительства. (ч. 8.1. ст. 13).

Денежные средства участников долевого строительства, внесённые на счет эскроу, будут перечисляться уполномоченным банком застройщику сразу после получения разрешения на ввод, без предоставления сведений о регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства (ч. 6 ст. 15.5).

Вводится процедура возврата средств материнского капитала при расторжении ДДУ или кредитного договора (ч. 8.1 ст. 15.5).

После передачи и постановки на кадастровый учет объекта долевого строительства застройщик сможет подавать в Росреестр заявление о госрегистрации прав собственности за участником строительства без доверенности (ч. 6 ст. 16).

В перечень возможного использования денежных средств добавляется возможность подготовки проектной документации и инженерных изысканий для строительства и реконструкции в границах земельного участка инженерных сетей, необходимых для техприсоединения строящегося МКД (п. 3.1 ч. 1 ст. 18) и строительства объектов социальной инфраструктуры (п.9 ч. 1 ст. 18).

По расчетному счету застройщика будет возможно предоставление целевых займов другому застройщику, по отношению к которому он является основным Обществом (п. 3 ч. 3 ст. 18).

Нарушение срока ввода в эксплуатацию МКД застройщиком на срок три и более месяца больше не будет являться основанием для отказа в выдаче ЗОС застройщика и проектной документации инспекцией Госстройнадзора (ч 2.2. ст. 19).

Изменения в проектную декларацию застройщиком теперь должны вноситься только раз в месяц не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным (ч. 4 ст. 19).

Раскрытию со стороны застройщика не будет подлежать место жительства физических лиц, входящих в одну группу с застройщиком. Достаточно будет указания гражданства, СНИЛС и ИНН. (п. 3.2 ч. 1 ст. 20).

В составе информации о проекте строительства застройщик будет обязан дополнительно указывать:

• информацию о генеральном подрядчике (п. 1 ч. 1 ст. 21);

• предельные параметры разрешенного строительства (п. 4 ч. 1 ст. 21);

• срок передачи объекта долевого строительства участнику строительства (п. 9.1 ч. 1 ст. 21);

• информацию о планируемом сроке погашения целевого кредита (займа) (п. 11.1 ч. 1 ст. 21).

www.barcelonaimmo.com

Минстрой наделяется правом установления обязательных квалификационных требований к участникам госзакупок, проводимых Фондом защиты прав дольщиков (ч. 5 ст. 21.1).

Вводится ряд требований к Единому реестру проблемных объектов, в частности, должна быть обеспечена возможность категорирования проблемных объектов по показателям:

• наличия или отсутствия заключенных ДДУ;

• наличия определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства ЖСК или застройщику в соответствии с Законом о банкротстве;

• отнесение проблемного объекта к объекту капитального строительства жилого назначения (ч. 1. 3 ст. 23.1).

Основанием для исключения объекта из Единого реестра проблемных объектов будут являться:

• ввод объекта в эксплуатацию;

• вынесения определения арбитражного суда о передаче Фонду защиты прав дольщиков прав на земельный участок с находящимся на нем объектом застройщика (ч. 1.4 ст. 23.1).

Органы прокуратуры теперь получат доступ к ЕИСЖ в части, необходимой им для осуществления прокурорского надзора (ч. 6.1 ст. 23.4).

www.versia.ru

127-ФЗ «О банкротстве»

В делах о банкротстве застройщиков требования к необходимому стажу работы конкурсного управляющего на руководящих должностях в строительных организациях снижены с трех до двух лет (п.п. 2 п. 2.2 ст. 201.1), а управляющий должен будет пройти обучение по программе Фонда защиты прав дольщиков (п.п. 5 п. 2.2 ст. 201.1).

У конкурсного управляющего появляется обязанность предоставления Фонду защиты прав дольщиков (далее — Фонд) документов, включающего реестр требований участников строительства, итоги инвентаризации и пр. (п. 2.3-1 ст. 201.1), в целях принятия решения о целесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства пакета.

Фонд наделяется правом обращения в арбитражный суд с инициативой финансирования расходов застройщика с последующим возмещением таких расходов из конкурсной массы (п. 3.3 ст. 201.1).

Закон дополняется порядком передачи Фонду прав застройщика на земельный участок в случае выплаты возмещения участникам строительства (ст. 201.15-2-2).

Градостроительный кодекс РФ

Расхождение данных о площади построенного объекта не более чем на 5% согласно техническому плану не будет являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 6.2 ст. 55).

Вводится требование об интеграции ИСОГД с ЕИСЖС (ч. 12 ст. 57).

256-ФЗ«О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

Пенсионный Фонд РФ будет вносить в регистр подробные данные об объекте недвижимости, приобретенном на средства материнского капитала (ч. 9.1 ст. 10).

Детализируется порядок возврата при расторжении средств материнского капитала со стороны Фонда или уполномоченного банка ДДУ (ст. 10.1).

www.edsro.center

218-ФЗ«О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков…»

Полномочия Фонда теперь распространяются теперь и на защиту прав участников ранее созданных ЖСК (ч. 1 ст. 2).

Законом детализируется новый порядок урегулирования Фондом обязательств перед участниками строительства, а выполнение функций застройщика и технического заказчика возлагается непосредственно на Фонд. Описывается механизм перехода прав на имущество застройщика Фонду, порядок взаимодействия Фонда с участниками строительства (ст. 9.1).

Расчет рыночной стоимости равнозначного жилого помещения при выплате возмещения будет определяться на дату, которая не может быть ранее трех месяцев до даты принятия Фондом соответствующего решения (ч. 2 ст. 13).

Закон дополнен порядком реализации имущества застройщика, переданного Фонду в процедуре банкротства (ст. 13.4).

Как ранее сообщал портал ЕРЗ.РФ, законопроект был разработан и внесен в Госдуму 20 ноября 2019 года по инициативе председателя профильного комитета нижней палаты Николая Николаева и группы депутатов. Перед вторыми чтениями в законопроект было внесено множество поправок, учитывающих интересы как девелоперов, так и дольщиков.

Закон вступил в силу 13 июля 2020 года.

www.mshj.ru

Другие публикации по теме:

Госдума приняла пакет поправок в 214-ФЗ

Застройщики смогут кредитовать свои дочерние компании и коллег по девелоперской группе

Застройщик сможет зафиксировать прибыль на два—три месяца раньше

Очередные поправки в 214-ФЗ утверждены для рассмотрения в первом чтении

В законодательство о долевом строительстве вносятся очередные изменения, усиливающие защиту прав дольщиков

Правительство сократит сроки регистрации ДДУ

Как упростится процедура регистрации недвижимости

В Госдуму внесен законопроект об очередных изменениях 214-ФЗ

Николай Николаев: Следующим этапом реформы долевого строительства станет либерализация допуска застройщиков на рынок недвижимости

Николай Николаев: Поправки в 214-ФЗ позволят компенсировать потерю квартиры с учетом ее текущей рыночной цены

Источник: https://erzrf.ru/news/obzor-novovvedeniy-v-zakonodatelstvo-o-dolevom-stroitelstve-202-fz

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.