Закон о дду 214 фз
Содержание
- 1 Закон 214 ФЗ | Договор долевого участия. Защита интересов дольщиков
- 2 Читаем договор долевого участия в строительстве по ФЗ 214 – регистрация и федеральные законы
- 3 И снова о дду: приоритеты сместились в сторону банков
- 3.1 Когда можно привлекать деньги граждан
- 3.2 Кто такие застройщики
- 3.3 Объекты долевого строительства
- 3.4 Что нового появилось в Федеральном Законе № 214 в 2018 — 2019 гг
- 3.5 Отмена жилищных сертификатов
- 3.6 Больше информации о застройщике и безналичная оплата
- 3.7 Обеспечение обязательств застройщика изменилось
- 3.8 Деньги дольщиков будут размещаться на особых счетах
- 3.9 На что теперь идут деньги дольщиков
- 4 На что обратить внимание при заключении ДДУ
Закон 214 ФЗ | Договор долевого участия. Защита интересов дольщиков
Закон 214 ФЗ о долевом строительстве с изменениями на 2017 год взбудоражил многих застройщиков. Действующая редакция, прямо скажем, заставила задуматься многих девелоперов о возможности участия строительных компаний в этом сегменте экономики. Разберемся вместе.
Закон 214 ФЗ. Договор долевого участия
Федеральный закон 214 ФЗ. Покупаем безопасно!
Застройщики Москвы и Подмосковья с недавних пор активно стали применять Федеральный закон №214 ФЗ при продаже квартир, заключая договоры долевого участия (ДДУ). Основная цель — привлечь максимальное количество покупателей в высококонкурентной среде рынка первичного жилья. А что же покупатели?
Тяжело решиться на серьезный шаг – покупку квартиры в новостройке – когда что ни выпуск новостей, то обязательно обманутые дольщики с плакатами требуют справедливости. И ладно бы только выпуски новостей, но порой даже десяти минут разговора с любым «знакомым юристом» достаточно, чтобы исполниться ужаса и надолго утратить мотивацию к покупке квартиры.
Хотя следует признать, что последнее время информационное поле вокруг новостроек немного снизило напряженность.
В чем же заключаются «целебные» свойства данного закона? О чем он гласит? Давайте разберемся.Изначальная цель настоящего ФЗ заключалась в стандартизации юридических отношений между застройщиком и инвесторами строительства. Раньше эти отношения славились большим разнообразием, причем всегда не в пользу последних. Чтобы немного скорректировать баланс интересов участвующих сторон, правительство проработало и внедрило отдельный Федеральный закон, о котором мы ведем речь в этой статье.
• Сопровождение купли-продажи квартиры
• Подготовка договора
• Проверка документов к сделке
• Проверка юридической чистоты сделки
************ УЗНАТЬ ЦЕНУ ************
- Застройщик не может продавать квартиры в новостройке по 214-ФЗ, если еще не оформил весь комплект разрешительной документации, в том числе документы на землю и разрешение на строительство. Это действительно важный фактор, так как в России широко распространялась (и сейчас распространяется) практика, когда застройщик ведет строительство и продает будущие квартиры, не имея на это достаточных юридических оснований. В этом случае довольно велик риск попасть в новостные сводки с плакатом в руках, бичующем несовершенство застройщика и городской администрации. Если же продажа ведется по ФЗ-214, значит одной головной болью меньше – документы наверняка в порядке.
- Заключая в соответствии с ФЗ-214 договор (например, Договор долевого участия в строительстве), можно не волноваться о так называемых «двойных продажах«. Для справки: двойная продажа квартиры – это когда застройщик продает одну и ту же будущую квартиру разным людям. Смысл в том, что на разных этапах строительства одна и та же квартира стоит по-разному. Поэтому, продав квартиру одному человеку на ранней стадии, бесчестный застройщик продает ее же другому человеку на поздней стадии, получая за квартиру больше денег. Первому же покупателю, как правило, возвращали его деньги и оставляли без квартиры. Сделки, заключенные по ФЗ-214, проходит обязательную государственную регистрацию в Росреестре. Так как на одну и ту же квартиру нельзя зарегистрировать два ДДУ с разными дольщиками, двойные продажи практически исключаются.
- Оплата после государственной регистрации сделки. Этот пункт неразрывно связан с предыдущим. Если возникли проблемы с регистрацией (например, кто-то уже заявил ранее о своих правах на эту будущую квартиру), то ни о какой оплате речи не идет. Дольщик платит только тогда, когда государство в лице Росреестра подтвердило его права на приобретаемый строящийся объект недвижимости.
- Застройщику, ведущему продажи по ФЗ-214, не выгодно затягивать сдачу объекта, так как просрочка грозит реальными штрафами. Правда, в реальной жизни этот факт далеко не всегда гарантирует своевременную сдачу. У нас по-прежнему свойственно затягивать сроки сдачи невзирая на все что угодно.
- Застройщику предписывается выбрать способ обеспечения своих обязательств перед дольщиками. В нынешней редакции ФЗ это банковское поручительство или страхование ответственности застройщика. На практике застройщики склонны выбирать второй вариант – страхование ответственности. Это значит, что если застройщик не исполнил своих обязательств по передаче квартиры дольщику, то последний получает страховую выплату. Это обстоятельство хоть и позитивно в целом, но знайте: для получения страховой выплаты Вам нужно будет заручиться решением суда о банкротстве застройщика либо об обращении взыскания на предмет залога.
Однако перед покупкой стоит озаботиться элементарной проверкой застройщика: были ли у него раньше проекты, сдал ли он их вовремя, не упали ли построенные дома от легкого осеннего бриза в тихую безлунную ночь.
Есть и иные моменты, отличающие теорию от практики.
Для дольщика это весьма опасный вариант. Ведь смысл 214-ФЗ в том числе в том и состоит, чтобы оплачивать уже гарантированные государством права на квартиру. Иначе события могут развернуться так, что застройщик соберет с людей эти самые 90% и растворится в закатной мгле, откуда выковыривать его будут сами дольщики. Причем безуспешно.
Сопровождение сделки купли-продажи недвижимости под ключ – заказать
В любом случае, есть смысл пользоваться услугами грамотного риэлтора, который оградит Вас от опасностей рынка первичного недвижимости. Обращайтесь к профессионалам, то есть к нам.
Приводим список наших новостроек, где продажи происходят в полном соответствии с ФЗ 214:
Звоните и мы ответим на все интересующие Вас вопросы!
Телефон для консультаций +7 (495)978-56-56
Источник: https://AvaRealty.ru/zakon-214-fz-dogovor-dolevogo-uchastiya.html
Читаем договор долевого участия в строительстве по ФЗ 214 – регистрация и федеральные законы
Федеральный закон о долевом участии в строительстве 214 вместе с ГК РФ и законом, защищающим права потребителей, регулирует взаимоотношения потенциального покупателя жилой недвижимости и застройщика.
Но единый образец договора, фиксирующего взаимоотношения сторон на бумаге, законом не предусмотрен.
Поэтому покупателям необходимо досконально изучать предлагаемый им текст договора, чтобы не множить ряды обманутых дольщиков.
Семь признаков легитимности ДДУ
Под шапкой «Договор долевого участия в строительстве ФЗ 214» предлагаемого к подписанию соглашения вполне может размещаться текст договора о совместной инвестиционной деятельности, о предварительной купле-продаже жилой недвижимости, о финансировании строительства или об участии в кооперативном строительстве. Какие моменты позволяют убедиться в том, что соглашение описывает именно долевое участие и составлено так, что при судебном рассмотрении спора победа будет на стороне дольщика?
- Предмет ДДУ составляет обязательство застройщика возвести оговоренный объект и передать его дольщику в оговоренный срок.
- Характеристики передаваемого объекта должны быть четко сформулированы. Это номер строительного участка в кадастре, адрес дома, в котором располагается будущая квартира, ее площадь и подробное описание ее вида на момент передачи (с описанием использованных атрибутов и видов отделки).
- В договоре фиксируется срок передачи дольщику объекта по акту. Формулировка должна позволять установить конкретную дату фактической передачи застройщиком квартиры.
- В соглашении об участии в долевом строительстве по 214 ФЗ следует точно указать стоимость квартиры (в идеале – в рублях), а также порядок и срок уплаты оговоренной суммы.
- Застройщик по закону должен нести ответственность за объект, переданный дольщику. Гарантийные сроки (обычно 5 лет – на квартиру, 3 – на ее технологическую и инженерную оснастку) следует оговорить в договоре.
- Договор должен содержать пункт о финансовых гарантиях, обеспечивающих выполнение дольщиком взятых обязательств. Гарантией может быть поручительство финансово-кредитного учреждения или полис страхования гражданственной ответственности застройщика.
- Обязательным условием легитимности ДДУ является указание в нем залога находящегося у застройщика земельного участка и возводимых на участке объектов.
Что надо знать о сроке передачи и форс-мажорах
Для трезвой оценки возможных рисков застройщик должен понимать, о каких сроках идет речь в 214 ФЗ об участии в долевом строительстве, и какие сроки может прописать застройщик в ДДУ.
По законодательным нормам, если передача новоселу застройщиком ключей от квартиры в срок, оговоренный в договоре, не состоится, то вступят в действие прописанные там же штрафные санкции. Застройщику придется раскошелиться на уплату пени за каждый день просрочки.
Но потенциальные новоселы не должны путать срок передачи им квартир со сроком ввода дома в эксплуатацию. Последний, разумеется, застройщиком планируется, но из-за различных форс-мажоров может измениться.
Поэтому многие застройщики оставляют себе определенный «люфт» в 4-6 месяцев между датой ввода дома и датой передачи квартир дольщикам. Покупатели должны понимать, что факт сдачи дома в эксплуатацию не позволяет им выдвигать претензии застройщику о несоблюдении срока сдачи конкретной квартиры.
Но, с другой стороны, увеличение этого интервала застройщиком на срок, превышающий полгода, уже настораживает.
Вполне понятно желание будущих новоселов по максимуму оградиться от различных форс-мажоров. Поэтому нередки случаи сознательного внесения ими изменений в предложенный вариант ДДУ. Юридически этот допустимо, но оправдано не всегда.
Так, текст стандартного договора, разработанный сотрудниками Управления Росреестра по СПб соответствует всем законодательным требованиям ФЗ 214.
Поэтому при попытке регистрация договора долевого участия 214 ФЗ в управлении из-за внесенных в текст изменений могут возникнуть определенные сложности: поправки будут анализироваться правоведами, и регистрация либо затянется во времени, либо вообще не состоится.
«Не регламентировано 214 ФЗ – значит разрешено»
Некоторые застройщики охотно берут на вооружение этот принцип, пытаясь включить в текст ДДУ недопустимые с точки зрения других законодательных норм пункты.
Речь, например, идет о навязывании будущим новоселам за дополнительную плату различных дополнительных услуг типа бронирования квартиры, государственной регистрации заключаемого договора или оформления права собственности на будущее жилье.
Но при этом застройщиком нарушаются нормы п. 2 16 статьи ФЗ, защищающего права потребителей.
Порой застройщики пытаются оговорить в ДДУ свое право на корректировку проектной документации жилого дома, право на изменение его этажности или возможность изменения планировки квартиры. Такой пункт договора тоже противоречит законодательству, так как нарушает право покупателя быть проинформированным о приобретаемых товарах и услугах.Незаконным является и включение в текст договора пункта о возможности привлекать средства потенциальных новоселов для сооружения объектов сопутствующей социальной инфраструктуры. Таким образом использовать средства дольщиков законодательство не позволяет.
Хотя 214 ФЗ в определенной степени и защищает потенциальных покупателей, ответственность за принятое решение ценой в несколько миллионов рублей он с них не снимает.
Поэтому текст предлагаемого застройщиком договора необходимо внимательно изучить – самостоятельно или обратившись к юристу, практикующему в соответствующей области права. Вопросы, которые обязательно появятся, можно и нужно обсуждать с застройщиком.
Общение с представителями строительных компаний требует определенных навыков. Поэтому получить от них четкие ответы на правильно сформулированные вопросы будет проще в присутствии того же юриста.
Источник: https://SPbHomes.ru/science/chitaem-dogovor-dolevogo-uchastiya-po-214-fz-pravilno/
И снова о дду: приоритеты сместились в сторону банков
Долевое строительство связано с привлечением денежных средств граждан, у которых возникают права собственности на еще не построенный дом. Для того, чтобы обезопасить граждан от риска утраты имущества или получения некачественного жилья, в 2004 г.
был принят ФЗ 214 “Об участии в долевом строительстве МКД…” Рассмотрим, каким образом ФЗ о долевом строительстве регулирует отношения между застройщиками и участниками долевого строительства сейчас? Акцентируем также внимание на происшедших в конце 2018 г. изменениях в законе.
Убедимся в том, что интересы дольщиков защищаются как обещано.
Когда можно привлекать деньги граждан
Закон постановляет, что привлекать ср-ва граждан можно только в двух случаях:
- на основании ДДУ (договора о долевом участии);
- в ЖСК (жилищно-строительном кооперативе), ведущем стр-во на земельном участке, выделенном им в безвозмездное временное пользование из государственного или муниципального земельного фонда.
Федеральный закон 214 не касается инвестиционной деятельности, связанной со строительством недвижимых объектов, в т. ч. и МКД, которая не основана на ДДУ. Юридические лица или ИП, связанные с инвестициями, не имеют право передавать жилье в собственность по договору уступки требований (ч. 3, ст. 1 ФЗ 214).
Закон о ДДУ имеет отношение:
- к программе реновации, проводимой в Москве;
- к защите дольщиков при несостоятельности застройщиков (основание — ФЗ № 218 от 29.07.2017 г. О публично-правовой защите прав дольщиков).
Кто такие застройщики
В роли застройщиков могут быть, согласно ст. 2 ФЗ 214:
- хозяйственное общество с опытом стр-ва МКД не менее 3 лет, общей площадью построенных объектов не менее 5000* м2 и разрешением на ведение такого стр-ва, имеющее в собственности (аренде или субаренде) земельный участок;
- некоммерческая фондовая организация, созданная в соответствии с законом о защите дольщиков.
*Значение, установленное последней редакцией закона от 25.12.2018 г.
Объекты долевого строительства
Объектами могут выступать не только жилые/нежилые помещения, но также машиноместа, которые передаются дольщиками после того, как застройщику дали добро на введение объекта в эксплуатацию.
Что нового появилось в Федеральном Законе № 214 в 2018 — 2019 гг
ФЗ № 214 претерпевает непрерывные изменения. Суть закона, требования к застройщикам, порядок выплаты неустойки дольщикам раскрыты в этой статье.
Отмена жилищных сертификатов
В июле 2018 г. из ч. 2 ст.1 ФЗ 214 убрали, наконец, подпункт 2, разрешающий привлечение средств граждан эмитентами земельных участков (собственниками и арендаторами) путем продажи им жилищных сертификатов.
Данная форма привлечения позволяла застройщикам брать фактически деньги в долг у населения взамен на не подкрепленные в правовом смысле обещания предоставить на эти средства жилье.
Вексельные договоры не содержали информации о конкретной квартире, в результате чего практиковалась продажа большего количества векселей, чем было жилых помещений в возводимых МКД.
Внимание! Эмитенты, разместившие жилищные сертификаты до 1.07.2018 г., имеют право привлекать при их помощи ср-ва долевых участников.
Больше информации о застройщике и безналичная оплата
Застройщики теперь проходят более тщательную проверку. Получить разрешение на строительство МКД и подобных объектов теперь не так просто.
Добавилась информация, которую должен предоставлять застройщик (ст. 3.1 ФЗ):
- градостростроительный и планировочно-организационный планы участка под строительство;
- документы, информирующие о наличии собственных финансов и стабильности застройщика;
- информация о процедуре банкротства;
- извещение о начале стр-ва или реконструкции объекта;
- номер счета и банковские реквизиты, сообщение об открытии и закрытии счета.
Изменился п. 3 ст. 5:
Оплата цены договора (единовременная или поэтапная) происходит безналичным способом (поправка была сделана 1 июля 2018 г.).
Однако требование к масштабам строительного опыта уменьшилось с 10 тыс. кв. м. до 5 тыс:
С 25 декабря 2018 г. разрешено принимать участие в долевом строительстве застройщикам, построившие объекты с общей суммарной площадью не менее 5 тыс. кв. м.
Обеспечение обязательств застройщика изменилось
Увы, но ФЗ 214 устанавливает обязательства застройщика более перед банками, чем перед участниками долевого строительства. И все нововведения в этой области касаются упрощения процедуры заключения ДДУ для застройщиков и кредитных организаций.
По-прежнему основным способом обеспечения долговых обязательств застройщика перед дольщиком является залог, в роли которого выступает сам земельный участок и объект незавершенного стр-ва.
Залог должен обеспечивать возврат денежного взноса и уплату неустоек в виде пени и штрафов дольщику со стороны застройщика (п.4 ст. 13 ФЗ 214).
Однако если застройщик кредитуется не только у долевого участника, а прежде него взял целевой займ в банке, то залогодержателем будет банк:Ч. 7 ст. 13 в новой редакции гласит, что передача залога другим залогодержателям возможна только с согласия дольщиков, если только он не передан в банк в качестве обеспечения возврата кредита. Добавление условия “с согласия дольщика” никак не уменьшило преимущественное право банка на залог застройщика.
Ч. 6 ст. 13 ФЗ 214 допускает привлечение денег долевых участников, если:
- залогодержателем будет признан банк, где был взят целевой кредит;
- залогодержатель согласится рассматривать заложенное имущество в качестве гаранта и будет согласен, с тем, что с вводом объекта в эксплуатацию право залога перестанет распространяться на ОКС (на основании п.8 ст.13).
Бремя обязательств, возложенных на застройщиков, стало уменьшаться еще в 2017 г.: из ФЗ убрали ст. 15.1, 15.2 и 15.3, а из ст. 12.1 — пп. 2 и 3, которые, помимо залога, могли выступать гарантией возврата ср‑в дольщику:
- Обеспечение обязательств застройщика путем банковского поручительства.
- Страхование гражданской ответственности застройщика (обязанность заменили правом, согласно ст. 15.6).
- Обязательство застройщика заключать договоры поручительства с другими лицами, если его уставный капитал менее 10 % от стоимости объекта.
Деньги дольщиков будут размещаться на особых счетах
Важное нововведение произошло 25 декабря 2018 г.
Если застройщик воспользовался целевым кредитом, деньги застройщиков должны размещаться на счете эскроу в том же банке, где кредитуется застройщик (п.1.1 ст. 15.4).
Плюсы для дольщика здесь в том, что деньги теперь под контролем банков, и не могут использоваться неизвестно на что. (Как выяснится далее, деньгам дольщиков можно найти еще 101 способ полезного применения).
Минусы нововведения — счет эскроу беспроцентный, и забрать деньги долевой участник с него просто так не сможет.
Расторжение договора в одностороннем порядке возможно для дольщика в следующих случаях:
- невыполнении застройщиком своих обязанностей;
- несоответствии качества объекта договорным требованиям;
- при других причинах, описанных в.ст. 9;
- по требованию кредитора досрочно погасить займ и обращению взыскания на ЗУ;
- при банкротстве или ликвидации застройщика.
Застройщик сам должен сообщить в банк о “наличии оснований для расторжения договора” дольщиком, но только в одном случае — при требованиях кредитора о возврате кредита. Хотя банк прекрасно осведомлен о своих собственных требованиях. А о невыполнении своих основных обязательств по ДДУ, банкротстве или ликвидации можно и не сообщать.
Получается, банку важны только собственные интересы, а дольщик по-прежнему не избавлен от всех остальных рисков (мало того, что банк бесплатно вертится на его средствах и дает их в виде кредитов застройщикам). Прекрасная схема: все в одних руках. Раньше дольщики зависели от застройщиков, а теперь обе стороны ДДУ в зависимости от банков.
- Банк в рамках борьбы с коррупцией, отмыванием денег и терроризмом может отказаться от заключения договора-эскроу с одной из сторон. Вторая сторона получает возможность одностороннего расторжения договора (п. 11, ст. 15.5).
- Еще один риск для дольщика — возможность утраты лицензии самим банком на фоне массовых отзывов лицензий. Хотя иметь эскроу счета могут далеко не все банки (право на такие счета сопряжены с рядом требований), это не дает полной гарантии, что однажды и такой банк не разорится.
Банков со спец-счетами всего около двух десятков: маловато для огромной армии застройщиков и кредиторов. Это может породить дефицит кредитования, рост процентной ставки и, как следствие, подорожание жилья на первичном рынке.
На что теперь идут деньги дольщиков
Скупая строка ст.18 о том, что “деньги долевых участников могут быть использоваться только на строительство МКД и других объектов” с 2004 г. переродилась в гигантскую простыню с 20 пунктами применения ср‑в. Теперь деньги дольщиков застройщик может использовать абсолютно на все, что связано с этим строительством и не только:
- приобретение земли;
- составление планов застройки;
- подведение инженерных коммуникаций и создание объектов инфраструктуры;
- договор освоения территории;
- договоры о развитии и комплексном освоении территории;
- оплату процентов за кредиты;
- уплата налогов и сборов;
- плата за содержание помещений, машино-мест до передачи их в собственность;
- регистрация прав собственности;
- плата коммерческому исполнителю застройщика;
- временное размещение свободных средств застройщика на депозите того же банка, где находится его расчетный счет (!).
Полный список — в ст. 18 ФЗ 214.
Дольщики теперь платят буквально за все. Слабо верится как-то, что эти расходы не будут включены в стоимость жилья…
Заключение
К положительным сторонам ФЗ № 214 об участии в долевом строительстве можно отнести:
- отмену жилищных сертификатов и других ценных бумаг с целью привлечения денег для строительства;
- более тщательную фильтрацию и проверку застройщиков;
- введение безналичного способа оплаты цены договора;
- контролируемое размещение средств дольщиков.
В то же время можно отметить:
- явное усиление роли банков в долевом строительстве;
- их приоритетную роль в качестве залогодержателей;
- снижение требований к обязательствам застройщика перед долевыми участниками;
- увеличение целевых возможностей использования денег дольщиков, в то время как последние даже не имеют права получать за это проценты.
Данные факторы в сумме не дают полной гарантии долевому участнику и могут привести к подорожанию жилья в новостройках.
Открыть полную версию ФЗ 214 последняя редакция от 25 декабря 2018 г.
Загрузка…
Источник: https://moezhile.ru/zakony/fz-214.html
На что обратить внимание при заключении ДДУ
С принятием Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ институт долевого строительства занял одно из ключевых мест в приобретении недвижимости гражданами. Это и не удивительно.
Стоимость квадратного метра на этапе строительства существенно ниже стоимости жилья на «вторичном рынке».
Кроме того, достаточно подробное правовое регулирование долевого строительства позволяет избегать проблем двойных и тройных продаж объекта, продаж неуполномоченными лицами и прочих проблем, ставших настоящим бичом рынка недвижимости в конце 90-х – начале 2000-х годов.
В настоящее время договор долевого участия в строительстве представляет собой наиболее надежный инструмент при инвестировании в строительство недвижимости, и все чаще солидные застройщики стараются избегать использования таких сомнительных инструментов как договоры инвестирования, предварительные договоры купли-продажи.
Что такое “ДДУ по 214-ФЗ”? Суды сходятся во мнение, что ДДУ- это разновидность договора купли-продажи будущей вещи, к которой с целью защиты дольщика как более слабой стороны договора применяются особые положения закона. Как итог, по рынок долевого строительства постоянно растет, особенно быстро растет в крупных городах.
Однако ситуация на рынке недвижимости в целом такова, что даже крупные застройщики не застрахованы от финансового краха, что грозит недостроями, недовольствами дольщиков и прочими сопутствующими проблемами.
Если бы институт долевого строительства был идеален, не было бы и печальной статистики – по итогам 2018 года в России насчитывалось более 800 проблемных объектов, а это более 80 тысяч обманутых дольщиков.Чтобы не пополнить число обманутых и иметь хоть какую-то уверенность в том, что дом достроят, а квартиру передадут, необходимо придерживаться некоторых правил.
Риск ДДУ № 1: Ненадежный застройщик и сомнительная новостройка
Это, пожалуй, первый и самый серьезный риск покупки новостройки по ДДУ или иному договору. Даже ДДУ не может застраховать дольщика от финансового краха застройщика или его недобросовестности.
Несмотря на то, что при банкротстве застройщика законодатель предоставляет определенные способы защиты участников долевого строительства, безусловно, данная процедура является стрессом и потерей времени для любого дольщика.
Поэтому первое, что вам нужно сделать, если вы решили инвестировать денежные средства в строительство недвижимости по ДДУ, является проверка застройщика и объекта. О том, как это сделать самому (и почему лучше доверить проверку профессионалам), рассказано в одной из предыдущих статей: “Как проверить застройщика и новостройку?”.
Застройщика важно проверить не только с точки зрения надежности и финансовой стабильности, но и с точки зрения строительного опыта. Рекомендуем почитать отзывы дольщиков сданных застройщиком объектов.
Конечно, хорошие отзывы – не гарантия того, что вам будет передан объект, соответствующий рекламным буклетам и всем строительным нормам.
При нарушениях застройщиком строительных норм и договора дольщик вправе взыскать значительную компенсацию, однако для многих дольщиков в приоритете скорее въехать в хорошую, готовую квартиру. Поэтому при выборе застройщика стоит учитывать критерий качества выполняемых строительных работ.
Риск № 2: Невыгодные условия ДДУ
Несмотря на то, что Закон № 214-ФЗ существенно ограничивает “творчество” застройщиков при составлении ДДУ, некоторые лазейки для застройщиков все-таки остаются. Поэтому непосредственно после проверки застройщика и новостройки необходимо очень внимательно изучать предлагаемый к подписанию ДДУ.
Во-первых, договор должен содержать все существенные условия, которые установлены Законом (ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ):
Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства. Объект должен быть определен четко и не допускать двоякого толкования. То есть недостаточно просто указать площадь застройки, нужно описать квартиру вплоть до ее строительного номера, приложить графический план.
Важным нюансом при покупке новостройки является тот факт, что объект строительства нельзя увидеть, детально осмотреть при покупке, что влечет злоупотребления со стороны застройщика, поэтому важно все существенные требования к объекту долевого строительства предусмотреть в ДДУ, в том числе назначение помещения, расположение, площадь и т.д.
Кроме того, в процессе строительства объект недвижимости может менять площадь, поэтому в большинстве случаев застройщики предусматривают в договоре условие о возможных различиях фактической и проектной площади недвижимости, порядок взаиморасчетов сторон. Данный нюанс вызвал на практике ряд злоупотреблений со стороны застройщиков.
В некоторых случаях, если в договоре была предусмотрена доплата при увеличении площади, площадь объекта увеличивалась на 10 и более %, что приводило к незапланированным расходам дольщиков (при этом зачастую увеличивались не самые функциональные комнаты – балкон, коридор и т.д.).
Когда в договоре было предусмотрено, что цена объекта недвижимости неизменна, то застройщики существенно уменьшали площадь объекта. Законодатель предусмотрел один из способов защиты – отказ от исполнения договора (расторжение ДДУ и возврат денег) при изменении площади более чем на 5 %.
Но, к сожалению, данный способ не всегда рекомендуется использовать дольщикам, так как при расторжении договора велик риск неполучения денег от застройщика (зачастую застройщики создают компанию под каждый объект долевого строительства и по окончании строительства эта компания превращается в “пустышку”).
Поэтому на вопрос урегулирования договором случаев изменения площади необходимо обратить внимание при заключении ДДУ (есть ли лимиты увеличения/уменьшения площади, другие вопросы).
Нередко застройщики указывают в ДДУ, что при любом увеличении площади дольщик должен доплатить цену ДДУ, а при уменьшении застройщик ничего не возвращает (или при уменьшении менее определенной величины. Рекомендуем до заключения договора обсудить с застройщиком возможности корректировки в этой части договора, оговорить условия изменения площади и договориться с застройщиком о “зеркальных” последствиях изменения площади в ту или иную сторону. Подробнее о судебной практике рассмотрения подобных споров читайте в отдельной статье.
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Источник: https://www.dvitex.ru/poleznoe/nedvizhimost/sdelki-s-nedvizhimostyu/sdelki-nedvizhimost%E2%80%8B-na-chto-obratit-vnimanie-pri-zakluchenii-ddu/