Как заключается договор купли продажи земельного участка

Содержание

Правовые особенности договора купли-продажи земельного участка

Как заключается договор купли продажи земельного участка

/ Земля / Договор купли-продажи

Договор купли-продажи участка земли является разновидностью гражданско-правового соглашения купли-продажи объекта недвижимости.

Поэтому к нему в целом применяются те же требования, как и при продаже иных объектов недвижимости.

Однако специфика земельный правоотношений в России создает определенные правовые нюансы, которые должны быть учтены и определены в тексте договора при возмездном отчуждении и приобретении участков земли.

По договору продажи земли продавец берет обязательство по дальнейшей передаче в собственность покупателя конкретного участка земли, а покупатель, подписывая соглашение, обязуется принять указанный в соглашении земельный участок и уплатить за него оговоренную денежную сумму, указанную в договоре.

Подобно иным видам соглашений по купле-продаже имущества, договор продажи участка земли является возмездным. Существенными условиями такого договора продажи земли считаются условия о предмете соглашения и о цене продаваемого участка.

Заключение договора купли-продажи участка земли

Договор продажи любой недвижимости, включая участки земли, заключается в письменной форме. Он должен иметь вид единого юридического документа, подписанного обеими сторонами.

Стоит отметить, что несоблюдение требований российского Гражданского кодекса к форме соглашения купли-продажи участка земли влечет его недействительность.

Форма соглашения купли-продажи участка земли может быть и простой, и нотариальной (по обоюдному желанию сторон), поскольку обязательного нотариального удостоверения соглашения по продаже участков земли российское гражданское законодательство не предусматривает.

Тем не менее, обязательное нотариальное удостоверение соглашения купли-продажи участка земли предусмотрено в качестве исключения для договоров ренты и соглашений пожизненного содержания с иждивением.

Произошедший после заключения соглашения переход права собственности на конкретный участок земли к покупателю в дальнейшем подлежит государственной регистрации.

Договор по продаже участков земли считается заключенным не с момента достижения сторонами купли-продажи согласия по всем существенным условиям с подписанием договора, а лишь после проведения регистрации, то есть с момента получения покупателем земли регистрационного свидетельства.

Выполнение продавцом земельного участка обязательства по подписанному соглашению купли-продажи подтверждается еще одним юридическим документом, а именно передаточным актом. Акт может оформляться отдельным документом, подписанным продавцом земли и ее покупателем.

Другой вариант передачи недвижимости – это включение в сам договор условия, что данное соглашение приобретает юридическую силу и правовое значение акта приема-передачи. В указанном случае составления дополнительной документации сторонами не требуется.

Исполнение соглашения купли-продажи участка земли сторонами до завершения процедуры регистрации перехода прав не считается основанием для какого-либо изменения отношений с третьими лицами. Следовательно, только после получения регистрационного свидетельства на землю покупатель в полном смысле становится собственником соответствующего участка земли в глазах третьих лиц.

Требования договора

Оформляя договор продажи на земельный участок стороны должны быть уверены в правильности составления соглашения, поскольку к сделкам с недвижимостью законодателем предъявляются достаточно серьезные требования.

Одним из существенных условий соглашения, как уже говорилось, является предмет договора, то есть сведения о продаваемом земельном участке.

Определяя в договоре его предмет, стороны соглашения должны уделить внимание идентификации этого предмета. В соглашении продажи любой недвижимости требуется указывать данные, позволяющие совершенно определенно и точно установить отчуждаемый объект недвижимости, который в дальнейшем подлежит передаче по соглашению в собственность покупателя.

При отсутствии в документе указанных данных условие о предмете сделки, подлежащем передаче от продавца к покупателю, считается несогласованным. Следовательно, само соглашение, не имеющее согласованного предмета, признается с юридической точки зрения незаключенным.

Согласно российскому Земельному кодексу (статья 37), объектом соглашений купли-продажи могут выступать только участки земли, прошедшие кадастровый государственный учет.

В договоре по продаже участка земли должны содержаться следующие идентификационные сведения отчуждаемого участка:

  • местоположение продаваемого земельного участка;
  • площадь этого участка земли, определяемая либо по имеющимся правоустанавливающим документам, либо по кадастровому плану;
  • кадастровый номер земли;
  • категория земель, к которой относится отчуждаемый участок (его целевое назначение);
  • документально разрешенное использование участка земли;
  • имеющиеся обременения продаваемого участка.

В качестве адреса отчуждаемого участка земли указывается обычно почтовый адрес этого участка либо другое общепринятое описание местоположения земли, позволяющее точно определить продаваемый объект (участок земли) на территории нахождения соответствующего регистрационного округа.

Площадь продаваемого участка земли чаще всего указывается согласно правоустанавливающей документации на эту землю (регистрационному свидетельству, правовому акту государственного либо муниципального органа, другому правоустанавливающему документу).

Вносимый в договор кадастровый номер отчуждаемого земельного участка должен содержать следующие данные о земле:

  • номер кадастрового округа, где находится соответствующий участок земли;
  • номер кадастрового района;
  • нумерацию кадастрового квартала;
  • номер продаваемого участка земли в кадастровом квартале.

Предметом соглашения купли-продажи земли может являться и часть участка. В названном случае продавцу нужно предварительно произвести раздел своего участка земли, оформив на каждую из частей отдельный кадастровый план.

Деление участка земли на несколько частей с последующим оформлением на эти участки отдельных кадастровых планов нуждается в государственной регистрации на оставшуюся (не проданную) часть лишь в случае уменьшения площади участка земли в связи со сделкой продажи.

Когда предметом договора по купле-продаже земли выступает земельная доля, находящаяся в праве долевой собственности на определенный участок земли, продавец этого участка обязательно должен учитывать необходимость соблюдения императивной нормы гражданского законодательства, устанавливающей преимущественное право покупки отчуждаемой доли иными собственниками – дольщиками по цене, которая установлена продавцом доли для третьего лица.

Если же предметом соглашения выступает доля в общей собственности из категории земель сельскохозяйственного назначения, право преимущественной покупки такой доли, согласно нормам Закона РФ от июля 2002 года № 101, устанавливающего правила оборота земли сельскохозяйственного назначения в России, принадлежит региону РФ или муниципалитету (в случаях, установленных законодательством самого субъекта РФ).

Еще одно существенное условие соглашения по продаже участка земли как объекта недвижимости – это цена отчуждаемой земли. Без указания в тексте соглашения цены договор также нельзя считать заключенным. Продавец может устанавливать цену и за весь объект (земельный участок) в целом, и за единицу площади участка земли или другого показателя ее размера.

Если стороны предпочтут прописать в своем соглашении цену за единицу площади, то общая цена договора, подлежащая оплате покупателем, рассчитывается исходя из фактического размера участка земли, переданного покупателю.

Порядок оплаты стоимости продаваемого участка земли определяется в тексте договора по соглашению продавца и покупателя земли.

Деньги за проданную землю могут передаваться продавцу участка и до, и после подписания сторонами соответствующего соглашения, и до передачи участка земли по акту передачи, и после.

В любом из указанных случаев условие об оплате денежных средств за отчуждаемый участок земли должно быть в тексте договора по купле-продаже соответствующим образом сформулировано.

Для покупателя важно еще до заключения соглашения купли-продажи участка земли выяснить наличие (либо отсутствие) обременений прав продавца-собственника земельного участка.

Если же отчуждаемый участок земли имеет обременение, в условиях договора продажи земли сторонам следует указать все сведения об этих обременениях: наименование имеющегося обременения (к примеру, сервитут, аренда, ипотечный кредит или доверительное управление), срок действия указанных обременений, а также наименование (ФИО) лица, в чью пользу установлено обременение.

Факт наличия или отсутствия зарегистрированных обременений должен подтверждаться выпиской из Единого реестра прав на объекты недвижимости.

Помимо отсутствия или наличия обременений покупателю земли нужно также установить наличие (отсутствие) у приобретаемого участка земли наложенных запрещений (арестов). Такие аресты на землю могут налагаться по определению суда с целью обеспечения иска-заявления или при возбуждении уголовного дела – по требованию (постановлению) следователя.

Источник: https://infonedvizhimost.com/zemlya/dogovor-kupli-prodazhi/zemelnogo-uchastkov.html

Порядок купли-продажи земельного участка в 2019 году, договор купли продажи земельного участка, особенности оформления, список необходимых документов | Земельный эксперт

Как заключается договор купли продажи земельного участка

Договор купли-продажи в настоящее время официально считается самым распространенным видом юридических правоотношений между собственником земельного массива и лицом, желающим его приобрести.

Объектом в этом случае выступает сам земельный участок. Участниками соглашения являются: продавец – физическое или юридическое лицо, а также государство, желающие продать земельный надел и покупатель – сторона, желающая получить землю в личную собственность и располагающая достаточным количеством средств для оплаты покупки.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: 8 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Для заключения данного договора должны быть соблюдены следующие требования:

  • площадь должна принадлежать продавцу на правах собственности;
  • земля не должна находиться под санкциями, арестом или выступать в виде залога;
  • продавец должен быть дееспособным и осознавать свои действия.

Помимо выписки из ЕГРН, документом, подтверждающим полномочия продавца распоряжаться земельным массивом, является решение органа местного самоуправления о приватизации территорий сельскохозяйственного назначения.

Работы, проводимые с землей перед куплей-продажей

В 2007 году был принят ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», согласно которому процедура межевания земельного участка перед продажей стала обязательной.

Межевание требуется в связи с тем, что каждый участок, который выступает в роли объекта юридически значимой сделки должен стоять на официальном учете в Росреестре.

Помимо этого, процедура межевания необходима для того, чтобы уточнить границы земельного массива с целью сверки с имеющимися геодезическими показателями и точным определением площади участка.

Данная процедура выполняется на основании документов, которые устанавливают права на соответствующий земельный участок. В том случае, если на земле имеется постройка, дополнительно потребуется паспорт БТИ.

Также перед продажей земли, продавец обязан от коммунальной и налоговой служб получить справки об отсутствии задолженностей по налогам и другим начислениям.

Дополнительно может потребоваться информация о постройках на земле, их пожаробезопасности, особенностях, а также сведения об ограничениях по эксплуатации надела.

Составление договора купли-продажи земельного участка

Купля-продажа земельных участков оформляется в виде стандартного соглашения. Законом предусмотрена простая письмена форма с указанием всех необходимых данных.

Можно воспользоваться типовым актом (скачать образец договора можно здесь [Образец договора купли-продажи земельного участка]) и самостоятельно его заполнить, но лучше всего обратиться к опытному юристу, который и составит соглашение.

Удостоверение сделки в нотариате не является обязательным требованием, однако, чтобы в будущем документ не был аннулирован или признан ничтожным, лучше всего воспользоваться сопровождением специалиста. Крайне важно подробно изучить все документы на землю, особенно свидетельство о праве собственности и целевое назначение территории.

В договоре купли-продажи должны присутствовать следующие данные:

  1. Место и дата заключения.
  2. Сведения о сторонах сделки, включая паспортные данные, адреса, телефоны, а также права и обязанности сторон.
  3. Технические данные объекта: кадастровый номер, схема расположения, площадь, целевое назначение.
  4. Стоимость покупки и порядок расчетов.
  5. Порядок передачи земельного участка от продавца покупателю.

Каждый пункт договоренности должен быть подтвержден копиями соответствующих документов.

Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются его предмет и цена.

После подписания договор должен пройти обязательную регистрацию в Росреестре.

Порядок проведения купли-продажи земли

Процедура купли-продажи земли проводится в соответствии с установленными правилами. Порядок оформления купли-продажи земельного участка в 2017 году предусматривает следующие этапы:

  1. Осуществляется сбор документов.
  2. Заключается предварительный договор купли-продажи земли.
  3. Проводится межевание земельного участка для точного определения границ площади.
  4. Выполняется предпродажная проверка бумаг со стороны покупателя.
  5. Оформляется и подписывается договор купли-продажи земельного участка.
  6. Акт заверяется у нотариуса при желании сторон.
  7. Права на землю регистрируются в Росреестре.

Передача денежных средств осуществляется в момент подписания соглашения или после регистрации прав собственности, по договоренности сторон. Регистрация прав на землю осуществляется после уплаты госпошлины в размере 350 рублей. Сама процедура занимает не более 9 дней.

Список документов

Для оформления соглашения купли-продажи могут потребоваться такие бумаги:

  • документы, удостоверяющие личность;
  • свидетельство о праве собственности, выданное до 15.07.2016 года, либо выписка из Единого государственного реестра недвижимости ;
  • кадастровый паспорт земельного массива;
  • правоустанавливающие документы;
  • согласие супруга (ги) на проведение сделки;
  • доверенность, если в купле-продаже участвуют представители сторон;

С каждого документа снимаются ксерокопии, а при постановке на учет все подтверждается оригинальными бумагами.

Признание договора купли-продажи недействительным

Существуют ситуации, в которых купчая может быть аннулирована, а сама сделка признана недействительной. В законодательных актах отмечается несколько оснований для такого решения:

  • если условия сделки нарушают нормы закона;
  • в случае несоблюдения формы договора;
  • если сделка признана мнимой;
  • при обнаружении нарушения прав третьих лиц: несовершеннолетних детей, наследников, супругов;
  • если одна из сторон принимала участие в сделке в случае недееспособности или по причине угрозы жизни, здоровью.

При наличии хотя бы одной из причин, сделка может быть признана недействительной. Для этого, пострадавшая сторона имеет право обратиться в суд с исковым заявлением и попробовать доказать свои интересы уже в судебном порядке.

Если факты нарушений будут признаны судом, то это повлечет за собой ряд последствий. Прежде всего, будут прекращены те правоотношения, которые возникли в результате проведения данной сделки.

Если стороны не имели умысла по получению выгоды, они просто возвращают чужое имущество владельцу. В том случае, если землю вернуть владельцу невозможно, то производится компенсация в денежном эквиваленте.

При наличии умысла у одной из сторон, суд предусматривает конфискацию имущества и возмещение ущерба пострадавшей стороне.

В том случае, когда оба участника сделки имели противозаконные намерения, у каждого конфискуется имущество в пользу государства.

Пример по порядку купли-продажи земельных участков

Анастасия решила продать свой земельный надел подруге, и они оформили договор купли-продажи. Через несколько дней девушки передали документы в Росреестр для обязательной регистрации.

Не дожидаясь выдачи свидетельства, Анастасия передала подруге свой участок, а та, в свою очередь, оплатила полную стоимость надела, которая указана в договоре.

Через месяц на купленную площадь подруга завезла стройматериалы и приступила к постройке дачи, а Анастасия частично истратила полученные средства.

Посетив Росреестр, для получения выписки из ЕГРН, девушки получили отказ в регистрации. Сотрудники ведомства пояснили, что причиной отрицательного заключения стало отсутствие межевания.

В результате такого решения, девушки расторгли заключенное соглашение и заключили новый договор. После этого, они обратились в межевую компанию, произвели геосъемку и вновь подали пакет документации в Росреестр. Через месяц подруга Анастасии получила выписку из ЕГРН.

Заключение

В итоге можно сделать несколько выводов:

  1. Купля-продажа земельных участков является правовой сделкой, в рамках которой происходит передача права собственности на земельный участок.
  2. Сторонами сделки выступают владелец земельного массива и лицо, желающее приобрести участок.
  3. Процедура включает в себя оформление стандартного договора купли-продажи, который должен отвечать требованиями закона и иметь однозначное трактование.
  4. Перед тем как приступить к оформлению договора, продавец обязан провести межевание земельного участка, а также собрать необходимый пакет документов, включая справки об отсутствии задолженности по налогам и другим начислениям.
  5. Процедура оформления такого соглашения требует не только составления обязательного акта, но и регистрации в Росреестре. На это действие отводится один месяц.
  6. Существует ряд основных условий, при нарушении которых соглашение купли-продажи может быть признано недействительным.
  7. В качестве последствий признания договора недействительным, можно отметить отмену совершенных действий, конфискацию имущества участников сделки, нарушивших закон.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по порядку купли-продажи земельных участков

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Анатолий. Я хотел бы продать земельный участок и уже нашелся покупатель, однако, из всех документов, подтверждающих мое право собственности – это постановление городской управы о приватизации.

Все дело в том, что я уезжаю и хотел бы оформить сделку как можно быстрее. Подскажите, достаточно ли этой бумаги, чтобы оформить купчую и затем поставить участок на учет как собственность покупателя или нет? Сколько времени займет весь процесс оформления купли-продажи участка?

Ответ: Здравствуйте, Анатолий, согласно ФЗ «О государственном кадастре», указанный вами документ может послужить основанием для проведения сделки. От Вас потребуется дополнительно собрать пакет документов, которые подтвердят отсутствие задолженности по налогам и другим начислениям, а также провести межевание земельного участка.

После этого, вы сможете оформить купчую и сдать документацию на регистрацию в Росреестр. Общий срок процедуры может составить от 2 до 3 месяцев.

Список законов

  • ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

  • Образец договора купли-продажи земельного участка

Вам будут полезны следующие статьи:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: 8 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Источник: http://zk-expert.ru/prava-na-zemlyu/poryadok-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka/

Грамотное оформление договора купли-продажи земельного участка

Как заключается договор купли продажи земельного участка

В соответствии с требованиями действующего гражданского законодательства, договор купли-продажи обязательно оформляется в письменной форме. Помимо установленной письменной формы этого документа, определенные требования предъявляются и к его структуре и содержанию. Поэтому все особенности оформления и правильного заполнения этого договора стоит рассмотреть более подробно.

Понятие и назначение

Сделка купли-продажи является наиболее распространенным вариантом при передаче прав собственности на имущество, в том числе и на земельные участки.

Сторонами купли-продажи могут быть:

  • физические лица (граждане и предприниматели);
  • юридические лица (учреждения, предприятия и организации);
  • государство в лице муниципального или государственного органа власти.

Его размер составляет 13% от стоимости участка, но не более 260 тыс. руб.

Данная сделка, в отличие от других предусмотренных в законодательстве имущественных договоров (например, дарения или завещания), является наиболее равноправной для сторон, поскольку:

  • покупатель платит деньги и получает за них участок;
  • продавец получает деньги и отдает за них землю.

Очевидно, что в этом случае обе стороны имеют от сделки определенную выгоду, поэтому считается, что при ее проведении права сторон защищены максимально.

Для минимизации возможных рисков могут составляться дополнительные документы: договор аванса или задатка, акт приема-передачи участка и т. д.

Структура и содержание

Установленной формы договора в действующем гражданском законодательстве не существует, поэтому стороны могут самостоятельно определять, что именно будет включаться в него.

Типовая структура выглядит следующим образом:

Преамбула

В начале документа определяется, кто является покупателем, а кто продавцом, а также указываются такие их данные:

  • ФИО;
  • серия и номер паспорта, дата и орган его выдачи;
  • адрес регистрации и фактического проживания;

Перед предоставлением данной информации указывается название документа, а также место и дата его заключения.

Предмет

Данное условие для договора купли-продажи является существенным, поэтому без него сделка будет считаться незаключенной. Под предметом понимается конкретный участок, подлежащий продаже.

При этом необходимо указать такие характеристики этого объекта, как:

  • его адрес и точное месторасположение;
  • кадастровый номер;
  • площадь и границы;
  • вид разрешенного использования.

Также должны быть указаны основания, на которых собственник владеет участком, и перечислены подтверждающие это документы.

Цена и оплата

Еще одно существенное условие, которое должно присутствовать в документе в обязательном порядке.

Установление цены может происходить несколькими способами:

  • самостоятельно продавцом;
  • профессиональным оценщиком;
  • на основании ставки земельного налога;
  • по результатам проведенных торгов.

Кроме конкретной цены необходимо также выбрать и порядок ее уплаты:

Наиболее надежным способом оплаты является банковский, при котором деньги передаются через ячейку или перечисляются на счет продавца. Конечно, такой способ несет для сторон дополнительные расходы (на аренду банковской ячейки или оплату комиссии), однако позволяет обезопасить покупателя и предоставить ему документальные гарантии передачи средств.

Состояние и порядок передачи участка

При наличии обременений или ограничений они должны быть обязательно перечислены, при их отсутствии данная информация также заносится в документ. Что касается порядка передачи земли, то в договоре может быть определено, когда именно это происходит и как должно оформляться документально (актом приема-передачи).

Ответственность сторон

Здесь могут быть выбраны какие-либо меры воздействия на продавца или покупателя в случае нарушения ими условий сделки. В частности, это может быть единоразовый штраф или пеня, начисляемая за каждый день нарушений.

Права и обязанности сторон

Законодательно установленной обязанностью покупателя является уплата денег за земельный участок, а продавца — передача данного участка. Все остальные права и обязанности определяются в добровольном порядке.

Изменение и расторжение

Прекращать действие документа или вносить в него изменения стороны могут как по обоюдному согласию, так и в одностороннем порядке. Что именно будет являться основанием для этого и при каких условиях возможно внесение изменений, продавец и покупатель могут определить сами.

Решение споров

Здесь может быть выбран как досудебный, так и судебный способ урегулирования конфликтов, а также установлен срок для подачи различных жалоб и претензий.

Заключительные положения

В последнем разделе стороны могут определить форму составления документа (с нотариальным заверением или без него), а также указать момент вступления его в силу. Чаще всего это происходит после регистрации в Росреестре, что и отмечается в документе.

Правильное заполнение и дальнейшие действия

Как уже было сказано, договор купли-продажи земельного участка составляется в обязательной письменной форме, устный же способ заключения сделки не допускается ни при каких условиях.

Что касается нотариального удостоверения, то оно не требуется — привлечение к сделке юриста является только правом, но не обязанностью сторон.

Допускается оформление договора как от руки, так и при помощи печатных средств.

При этом в документе не должно быть никаких помарок или исправлений, внесенных после его написания (например, с использованием корректора или аналогичных средств).

После составления договора его вместе с пакетом необходимых документов нужно отнести на регистрацию перехода прав собственности в Росреестр. Данное требование является обязательным — без него документ не вступит в силу, а права собственности не перейдут к покупателю.

Для регистрации требуется минимум три экземпляра документа — один останется в регистрационном органе, а по одному полагается для каждой из сторон.

Вместе с документами необходимо также предоставить и копию квитанции об оплате государственной пошлины, которая берется за такую услугу, как регистрация перехода прав собственности на недвижимость.

Ее размер установлен законодательно и зависит от того, кем являются стороны договора — физическими или юридическими лицами. Как правило, обязанность по ее уплате возлагается на покупателя, однако в договоре может быть установлено и иное.

После подачи документов на регистрацию остается только подождать в течение установленного законом срока, который составляет не более одного месяца. По окончании процедуры покупатель получит оформленное свидетельство о праве собственности на участок и официально вступит в свои права на него.

Как правило, оформление договора купли-продажи не отличается особой сложностью — для сторон это быстрый и максимально выгодный способ передачи прав собственности на землю.

Сделка проводится довольно быстро и не требует практически никаких затрат, а договор может быть составлен сторонами самостоятельно.

Единственным требованием является включение в него обязательной информации и существенных условий, а также правильное оформление и регистрация в Росреестре.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/oformlenie-dogovora-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka.html

Договор купли-продажи земельного участка: как оформить, содержание по образцу

Как заключается договор купли продажи земельного участка

Последние изменения: Январь 2020

Регистрация права собственности на недвижимость осуществляется на основании правоустанавливающих документов. Одним из них является договор между собственником и лицом, которому переходит имущество.

Поэтому, когда происходит продажа земли, требуется заключить договор купли-продажи земельного участка.

Составить документ достаточно просто, но необходимо учесть несколько нюансов, чтобы в дальнейшем избежать проблем.

Оформление договора

Договор должен быть оформлен в письменном виде и заверен подписями сторон. Устная форма не допускается. На сегодняшний день закон разрешает составление договора купли-продажи (ДКП) в простой письменной форме.

Участие нотариуса в сделке не обязательно.

Исключение составляют случаи:

  • если земля находится в совместной собственности супругов, потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга на сделку;
  • если от имени одной из сторон действует доверенное лицо, его полномочия требуется заверить нотариально;
  • если участок находится в долевой собственности, потребуется согласие остальных владельцев;
  • если одним из собственников недвижимости является недееспособное лицо или несовершеннолетний;
  • если для регистрации планируется отправка договора по почте.

Во всех остальных случаях стороны могут самостоятельно составить и подписать договор. На практике, больше заинтересован в участии в сделке нотариуса или профессиональных юристов покупатель.

Если окажется, что договор был составлен с ошибками или в документах продавца есть погрешности, он рискует лишиться приобретенной собственности или возможности использовать ее по запланированному назначению.

Риски продавца существенно ниже.

На что нужно обращать внимание при заключении договора

Земельные участки имеют ряд особенностей, которых нет у других видов недвижимости, например, квартиры. Их необходимо учитывать при заключении договора, иначе после сделки покупателя ждут неприятные сюрпризы.

Например, может выясниться, что земля, приобретаемая под ИЖС, имеет только сельскохозяйственное назначение.

Поэтому при подписании ДКП земельного участка важно знать не только как правильно оформить документ, но и на что обращать внимание при заключении сделки.

Продавец должен предъявить покупателю следующие документы:

  • правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, дарственную, завещание или другие документы, на основании которых возникло право собственности на землю;
  • правоподтверждающие документы, свидетельствующие о том, что данный участок действительно зарегистрирован на продавца. Это свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. В совокупности с правоустанавливающими документами они гарантируют, что у продавца есть право на распоряжение недвижимостью.
  • документы на земельный участок: кадастровый паспорт, документы о межевании, план участка и т.п.;
  • если собственник участка действует не сам, а через посредника – нотариально заверенную доверенность.

Если договор составляется без помощи нотариуса или профессиональных юристов, рекомендуется дополнительно проверить предоставленные сведения.

Так, запросив выписку из ЕГРН можно удостовериться, что продавец действительно является собственником земельного участка, а также что недвижимость не находится в залоге или под арестом.

Кроме этого, такая мера позволяет проверить хозяйственное назначение участка. Особенно важно сделать это, если планируется приобрести землю под ИЖС.

При составлении договора рекомендуется тщательно сверить всю информацию с документами, особенно данные продавца и кадастровый номер участка.

 

В соответствии с Гражданским кодексом РФ и общими правилами делопроизводства, обязательными пунктами в договоре являются:

  • Данные сторон: ФИО, дата рождения, паспортные данные, адрес проживания. Дополнительно можно добавить место рождения, номер телефона.
  • Подробное описание объекта сделки: месторасположение, площадь, наличие построек, хозяйственное назначение участка, кадастровый номер.
  • Перечисление правоустанавливающих документов собственника. Если таких документов несколько, например, половина участка была получена в наследство, а вторая половина – по дарственной, требуется перечислить все документы.
  • Цена земельного участка и порядок расчета (наличными, перечислением на банковский счет, если есть рассрочка платежа – указать ее график или приложить отдельным документом). Если на земельном участке есть постройки, можно прописать отдельно цену за участок и цену за строения, после чего указать общую сумму сделки.
  • Порядок перехода права собственности. Обычно здесь подтверждается факт, что право собственности перейдет к покупателю после внесения записей об этом в Единый реестр. Также стороны могут прописать, в течение какого времени после подписания договора документы будут переданы в орган регистрации.

Также в договор включаются следующие пункты, позволяющие упростить разрешение возможных конфликтов:

  • подтверждение, что стороны дееспособны, понимают суть сделки и заключают ее добровольно;
  • что продавец подтверждает отсутствие обременений на участок, притязаний на него третьих лиц;
  • что покупатель осмотрел объект договора и удовлетворен его состоянием;
  • порядок разрешения споров;
  • кто оплачивает государственную пошлину и другие расходы, связанные с оформлением документа.

Типовой договор служит основой для документа, а также дает пример формулировок. Однако стороны по своему усмотрению могут добавить в него пункты, которые посчитают значимыми.

Например, если владелец участка воспользовался дачной амнистией и не проводил межевание участка, в договоре можно прописать этот пункт и обговорить, что дальнейшая обязанность по межеванию ложится на покупателя.

Если продается садоводческий участок до окончания огородного сезона, стороны могут документально зафиксировать договоренность, что продавец имеет право на часть урожая.

Договор составляется в 3-х экземплярах, один остается в регистрационном органе, а два других стороны оставляют себе.

К ДКП в соответствии со ст. 556 ГК РФ обязательно прилагается передаточный акт. В нем стороны подтверждают, что участок перешел в собственность от продавца к покупателю, обязательства сторон исполнены и претензий друг к другу у них нет.

Передаточный акт, как и договор, составляется в трех экземплярах. При этом если состояние земельного участка отличается от описанного в договоре, продавец несет за это ответственность.

Описание расхождений в передаточном акте от нее не освобождает.

Регистрация сделки

Подписание договора не означает автоматического перехода права собственности. Юридически владелец земельного участка сменится только после того, как будет сделана соответствующая запись в Едином государственном реестре.

Документы для регистрации после подписания договора передается непосредственно в отделение Росреестра либо в МФЦ.

Для этого необходимо подойти туда с договором и пакетом документов, куда входят:

  • паспорта сторон;
  • правоустанавливающие и правоподтверждающие документы;
  • кадастровый паспорт участка;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Читайте: Какие нужны документы для продажи земельного участка.

В присутствии сотрудника, принимающего документы, стороны заполняют бланк заявления о государственной регистрации перехода права собственности и о государственной регистрации прав нового собственника. Также они могут выбрать способ получения документов после регистрации – забрать их лично или получить по почте.

Если у сторон нет возможности отдать документы лично, их можно отправить по почте заказным письмом с описью вложения. В этом случае заявление и договор должны быть нотариально удостоверены, а вместо оригиналов паспортов отправляются заверенные копии.

Сделка по купле-продаже земельного участка требует от покупателя внимательности, чтобы не стать жертвой недобросовестного продавца.

В то же время, если у участка один собственник и все документы на землю в порядке, составление договора и регистрация права собственности проблем не вызовут.

Поэтому на стадии обсуждения условий покупателю необходимо проверить все документы на землю и законность действий продавца. В случае, если самостоятельно это сделать затруднительно, можно обратиться к профессионалам: нотариусу или юристам.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/zemlya/dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka/

Как оформить договор купли-продажи земельного участка

Как заключается договор купли продажи земельного участка

Земельные участки пригодны для разных целей: садоводства, животноводства, жилой застройки, хранения машин, автомобильных дорог. В зависимости от этого договоры купли-продажи имеют свои нюансы.

Расскажу, как оформить куплю-продажу земельного участка под строительство частного дома. Если читать всю статью вам некогда, вот шаблоны договора купли-продажи земельного участка и акта приема-передачи.

Чтобы правильно заключить договор купли-продажи земельного участка под индивидуальное жилищное строительство — ИЖС, — нужно учесть положения трех законов: земельного кодекса, гражданского кодекса и закона о государственной регистрации недвижимости.

Если в ЕГРН информации об участке нет, его надо размежевать и поставить на кадастровый учет. Межевание — это определение границ участка на местности. Они указываются на межевом плане, а Росреестр потом вносит их в свои базы данных. Продавать участок можно и без точных координат, если он стоит на учете.

Вид разрешенного использования в договоре купли-продажи земельного участка указывать необязательно, договор должны зарегистрировать и без этого. Но лучше прописать в договоре и категорию земель, и виды разрешенного использования. Так покупатель будет точно знать, как можно использовать участок.

Объясняем сложное простым языкомРазбираем законы, которые касаются вас и ваших денег. Раз в месяц присылаем письма с самым важным

Утвержденной формы договора купли-продажи земельного участка нет, но есть обязательные моменты в его оформлении, которые нужно учитывать.

Понятие и назначение. Договор купли-продажи земельного участка — соглашение, по которому продавец передает покупателю земельный участок, а покупатель обязуется принять и оплатить его на условиях договора. Договор купли-продажи земельного участка обязательно должен быть письменным, устным он не бывает.

Структура и содержание. В договоре купли-продажи земельного участка обязательно должны быть указаны: его предмет, стороны, объект сделки и цена. Это существенные условия договора, без этой информации он будет считаться незаключенным.

Предмет договора — это то, о чем договариваются стороны. Здесь пишут, что, например, Иванов продает земельный участок, а Петров его покупает. Что земельный участок находится там-то, с таким-то кадастровым номером, площадью, категорией земельного участка и видом разрешенного использования — для ИЖС.

Если на участке стоит дом, нужно указать также кадастровый номер дома, адрес, площадь и этажность — его индивидуальные характеристики.

Цена и оплата. В договоре указывают, за сколько продается участок и как покупатель передает продавцу деньги за него.

Порядок расчетов стороны определяют сами: например, покупатель передает всю сумму наличными после регистрации перехода права собственности на участок в Росреестре или перечисляет на расчетный счет продавца половину суммы перед регистрацией, а вторую половину — после регистрации, в течение 3 рабочих дней.

Состояние и порядок передачи участка. Этот раздел договора необязателен. Его заполняют, если покупатель хочет указать, что участок, например, был захламлен или на нем есть старые постройки.

Образец акта приема-передачи земельного участка

Права и обязанности сторон. Право продавца — получить деньги, обязанность — передать земельный участок, предоставить покупателю достоверную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В договоре нельзя прописать, что продавец может выкупить землю обратно, когда захочет, или что он не отвечает, если вдруг объявятся третьи лица и начнут претендовать на землю.

Стороны несут гражданскую ответственность в соответствии с законодательством РФ: они могут прописать неустойку за неисполнение обязательств по договору. Например, если продавец не передаст покупателю участок в оговоренный срок, то должен будет уплатить пеню в размере 1% от стоимости договора за каждый день просрочки.

Изменение и расторжение. В договоре купли-продажи земельного участка этого пункта обычно нет, но стороны могут сами решить, когда условия договора изменятся или он перестанет действовать. Например, если покупатель своевременно не перечислит деньги на счет продавца, цена на участок повысится на 50 000 Р.

Реквизиты сторон — это паспортные данные и подписи продавца и покупателя. Если кто-то из участников сделки — индивидуальный предприниматель, то пишут ИП и ФИО, адрес, телефон, расчетный счет в банке. Если землю продает или покупает юридическое лицо, то пишут его полное наименование, адрес, телефон, ИНН, ОГРН, расчетный счет и ФИО руководителя.

На каждом экземпляре договора купли-продажи земельного участка должны быть подписи обеих сторон.

В договоре указывают паспортные данные участников сделки и индивидуальные характеристики участка: кадастровый номер, адрес, площадь, категория земель и вид разрешенного использования. Поэтому для его оформления нужны паспорта продавца и покупателя, выписка из ЕГРН и межевой план участка.

  1. Оплатить госпошлину. За куплю-продажу земельного участка — 350 Р, а если на этом участке есть дом, то 350 Р за участок и 2000 Р за дом. Квитанцию об уплате госпошлины в Росреестр предоставлять необязательно.
  2. Предъявить паспорта участников сделки и доверенности, если кого-то из них представляет доверенное лицо.

    А также договор купли-продажи в трех экземплярах и акт приема-передачи земельного участка, если в договоре написано, что его нужно составить. Один экземпляр договора Росреестр оставит себе, по одному вернет сторонам договора с отметкой о регистрации.

  3. Могут потребоваться иные документы, необходимые в силу закона, например разрешение органов опеки, если продавец — опекун собственника участка.
  4. Собственнику — заполнить и подписать заявление о переходе прав на недвижимость. Форму заявления нужно скачать и распечатать, произвольно его составлять нельзя.

    Заявление можно подать электронно с помощью ЭЦП.

пп. 22, 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ

Переход права собственности на земельный участок можно зарегистрировать самостоятельно в Росреестре, через МФЦ или через нотариуса.

Оформление купли-продажи земельного участка в МФЦ. МФЦ — посредник между заявителями и госорганами, он принимает и передает документы от одних к другим. Поэтому оформление купли-продажи земельного участка через МФЦ происходит так же, как и в самом Росреестре.

На прием к специалисту в МФЦ можно предварительно записаться, но это не обязательно.

МФЦ есть в каждом районе города, специалистов, которые принимают документы на регистрацию, много. У Росреестра офисов обычно меньше, поэтому удобнее подавать документы на регистрацию через МФЦ. Но так регистрация займет больше времени, чем напрямую в Росреестре.

Оформление купли-продажи земельного участка у нотариуса. Нотариус заверяет договор купли-продажи земельного участка в трех случаях:

Во втором и третьем случаях без обращения к нотариусу сделка не пройдет: Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.

Если договор был заверен нотариусом и документы участники сделки подали в Росреестр на бумажном носителе, переход права зарегистрируют в течение 3 рабочих дней. Если заявление с нотариально заверенным договором отправили электронно, то регистрация будет совершена не позднее следующего рабочего дня.

За регистрацию права собственности на жилой дом нужно дополнительно заплатить 2000 Р.

Ничтожный договор — это соглашение, которое заключено с нарушением закона. Такой договор недействителен с момента заключения независимо от того, признал его суд недействительным или нет. Например, договор купли-продажи с поддельными документами или сделка, которую провели под видом дарения, хотя это была продажа земельного участка.

Второй вид недействительных договоров — оспоримые. Такие договоры, хотя и заключены с нарушением закона, будут работать, если никто не обратится в суд с требованием признать их недействительными.

  1. Поставить земельный участок на кадастровый учет, если он еще не учтен в реестре.
  2. Составить договор купли-продажи, где обязательно указать данные участников сделки, кадастровый номер участка и его цену, а также категорию и вид разрешенного использования.
  3. Заплатить госпошлину за регистрацию перехода права собственности.
  4. Подать заявление в Росреестр, приложить к нему договор купли-продажи.
  5. Обратиться к нотариусу для удостоверения сделки, если, например, продается доля в участке или если собственник участка — недееспособное лицо.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/dogovor-zemlya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.