Как оформить дарственную на квартиру в ипотеке

Содержание

Можно ли подарить квартиру в ипотеке: ребенку или родственнику, или жене

Как оформить дарственную на квартиру в ипотеке

Последние изменения: Январь 2020

Договор ипотечного кредитования отличается продолжительностью, период погашения исчисляется не годами, а десятилетиями.

Отношение к недвижимости, приобретённой в кредит, подвластно переменам и часто приобретаемое имущество требует отчуждения.

Можно ли подарить квартиру в ипотеке, зависит от согласия залогодержателя на проведение процедуры, если прямой запрет не содержится в договоре кредитования.

Дарение и ипотека

Объект недвижимости, находящийся в ипотеке, имеет ограничения на проведение юридически значимых действий. С точки зрения правовых норм существует обременение в виде залога имущества до полного погашения задолженности по кредиту.

Статья 37 закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 года регулирует отчуждение заложенного имущества, в соответствии с которой дарение ипотечной квартиры допускается с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено в кредитном договоре. К участию в сделке, определяющей факт возможности её заключения, подключается кредитная организация.

Можно ли подарить ипотечную квартиру, зависит от волеизъявления трёх сторон:

  1. Желания дарителя. Собственник, несмотря на наличие обременения, вправе преподнести подарок любым лицам, за исключением запрещённых категорий для получения дара стоимостью свыше 3000 рублей (ст.575 ГК РФ). Даритель не может подарить объект недвижимости:
    • работникам образовательных, медицинских и социальных служб при условии нахождения на лечении и обучении;
    • государственным, муниципальным и банковским служащим в связи с исполнением функциональных обязанностей.
  1. Согласия одаряемого. Договор дарения – двухсторонняя сделка, требующая подписания сторон при заключении, в противном случае она становится ничтожной. Одаряемый вправе отказаться от дарственной в любое время до фактического вручения, что делает договор расторгнутым. Применительно к квартире отказ должен последовать до регистрации в ЕГРН. Дарение квартиры в ипотеке – наиболее частая причина отказа одаряемого, поскольку вместе с правами на объект недвижимости передаются обязательства по погашению кредита.
  2. Письменного разрешения залогодержателя. При отсутствии запрета на отчуждение в кредитном договоре банк оценивает фактор увеличения финансовых рисков при смене собственника. Кредитной организацией анализируются:
    • возраст и платежеспособность дарителя и одаряемого;
    • размер непогашенного долга;
    • период предусмотренных платежей до полной ликвидации долга.

Можно ли на ипотечную квартиру написать дарственную, решает банк, основываясь на минимизации финансовых рисков. Кредитная организация не является стороной договора дарения, но без согласия банка квартира, имеющая обременение не может пройти процедуру регистрации в ЕГРН, что аннулирует предполагающуюся сделку автоматически.

Передача права собственности, следующая за процессом дарения, для кредитной организации – смена заёмщика, требующая изучения его финансовых возможностей и сравнения с платежеспособностью первоначального дебитора с точки зрения коммерческих рисков. Банки дают согласие при пошатнувшемся материальном положении первичного заёмщика, резком ухудшении состояния здоровья, но выдвигают требования по отношению к новому заёмщику, рассматривая индивидуально каждого:

  1. Дети дарителя. Можно ли подарить квартиру в ипотеке ребёнку сводится к возрасту одаряемого. Если ребёнок на момент желаемой передачи не достиг совершеннолетия, то банком в качестве возможного заёмщика рассматриваться не будет. Это объясняется недееспособностью и нетрудоспособностью лица, что прямо противоречит интересам кредитной организации.
  2. Супруги. Процесс дарения между мужем и женой не предусматривается в силу принадлежности имущества, приобретённого в период брака, к составу совместной собственности. Оформление дарственной в юридическом отношении имеет смысл при условии:
    • приобретения квартиры до вступления в брачный союз;
    • расторжения брака с сопутствующим желанием одного из супругов аннулировать права и обязанности на жильё.

Можно ли подарить ипотечную квартиру супруге или её часть, зависит от одобрения банка, который   будет изучать реноме супружеской четы на предмет платежеспособности.

  1. Близкие родственники. Наличие или отсутствие родственных отношений не имеет значения для банковского учреждения, которое будет оценивать одаряемого на основании получаемых доходов, кредитной истории, стабильности финансового положения. Однако ответ на вопрос, можно ли подарить ипотечную квартиру родителям, с высоким процентом вероятности окажется отрицательным в силу сравнения возраста текущего должника с предполагаемыми, что окажется не в пользу родителей.
  2. Созаёмщики. Постановка вопроса имеет смысл при желании лица освободиться от статуса путём передачи прав на недвижимость с обязательствами по погашению кредита. Можно ли подарить долю в ипотечной квартире банком будет оцениваться с точки зрения достаточности у остальных созаёмщиков финансовых возможностей для погашения ипотеки без участия конкретного лица.

Отличительная особенность договора дарения от купли-продажи заключается в отсутствии необходимости получения согласия остальных собственников для передачи доли. Оформление квартиры в долях по ипотеке не ограничивает владельца в реализации собственных прав, требуя лишь согласие кредитного учреждения.

Статус одаряемого интересен банку исключительно с точки зрения финансового положения и оценки собственных рисков при смене заёмщика.

Кредитная организация примет положительное решение при выигрыше «кредитного реноме» перспективного должника по сравнению с текущим.

Дарение ипотечной квартиры родственнику первой степени родства представляет интерес для участников дарственной ввиду освобождения от уплаты НДФЛ, являющегося обязательным при передаче стороннему лицу.

Процедура оформления

 

Процесс оформления дарственной на ипотечную квартиру будет производиться последовательно в два этапа, предполагающего первоначально одобрение кредитной организации, при отказе в котором дальнейшее совершение сделки теряет смысл. Процедура оформления заключается в следующем:

  1. Обращение в организацию, произведшую ипотечное кредитование за согласием на смену собственника, для получения которого подаётся пакет документов:
    • заявление по форме, разработанной банком;
    • документы, удостоверяющие личность дарителя и одаряемого и позволяющие провести идентификацию (паспорта, свидетельства СНИЛС, ИНН);
    • справки 2-НДФЛ о полученных доходах, выписки банков о движении денежных средств при осуществлении предпринимательской деятельности;
    • правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру;
    • предварительный вариант договора дарения.
  1. Оформление дарения ипотечной квартиры при условии одобрения кредитного учреждения самой процедуры и предварительно составленной дарственной с предоставлением документов:
    • общегражданских паспортов дарителя и одаряемого;
    • выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности на квартиру с наличием обременения;
    • правоустанавливающего документа дарителя на жильё (договора-купли продажи, участия в долевом строительстве);
    • технической документации на объект недвижимости, выданный бюро технической инвентаризации;
    • заверенного нотариально согласия второго супруга при приобретении недвижимости в период брачного союза;
    • разрешения органов опеки и попечительства при затрагивании прав несовершеннолетних детей;
    • выписки из домовой книги;
    • подтверждения степени родства между дарителем и одаряемым во избежание уплаты НДФЛ в размере 13 % для граждан страны, 30 % при участии нерезидента;
    • официального разрешения банка;
    • окончательного варианта договора дарения;
    • банковской квитанции об оплате государственной пошлины.

Если дарственная на ипотечную квартиру оформляется несколькими собственниками, то каждый участвует в подписании договора и представляет документы, удостоверяющие личность для участия в сделке.

Нотариальное заверение не является обязательным, но в силу нестандартности привлечение нотариуса поможет грамотно составить договор во избежание дальнейших претензий сторон по отношению друг к другу.

Завершение сделки констатируется регистрацией в Росреестре с выдачей выписки из ЕГРН, фиксирующей передачу имущества одновременно с обязательствами по выплате ипотеки новому собственнику.

При возникновении крайней необходимости в преподнесении дара ряд заёмщиков пытаются обойти финансовое учреждение, осуществившее кредитование. Попытки такого рода обречены на провал, поскольку подарить квартиру в ипотеке подразумевает внести изменения в правоподтверждающие документы, на что регистратор даст отказ ввиду наличия обременения.

Кредитная организация за попытку совершения мошеннической операции вправе произвести ответные действия:

  • подать исковое заявление в судебный орган;
  • требовать досрочного погашения кредита с начислением штрафных санкций за нарушение условий кредитного договора в случае прямого запрета на отчуждение залогового имущества;
  • осуществить реализацию объекта недвижимости без согласования с собственником.

Решение, можно ли подарить квартиру с непогашенной ипотекой, принимает залогодержатель в лице банка. В случае отрицательного результата для полноправного совершения всех юридически значимых действий с объекта недвижимости необходимо снять обременение, что исключит кредитную организацию из косвенных участников, определяющих возможность заключения сделки в принципе.

Для окончательного расчёта по ипотечному договору при недостаточности собственных финансовых возможностей следует:

  • оформить потребительский кредит без предоставления имущества в качестве залога при небольшой сумме задолженности;
  • осуществить рефинансирование кредита в другом банке с условием включения в первоначальный договор права на дарение квартиры в ипотеке.

Получая подарок в виде квартиры с обременением, одаряемый должен помнить, что одновременно с ограниченными правами собственности до полного погашения задолженности, он автоматически приобретает обязательства. Если на момент передачи у дарителя имеются просрочки платежей и начисленные банком штрафные санкции, то обязанности по погашению возлагаются на одаряемого. При неисполнении возложенной «миссии» кредитная организация вправе реализовать жильё на аукционе, лишив нового владельца преподнесённого подарка.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/ipoteka/mozhno-li-podarit-kvartiru-v-ipoteke/

Можно ли и как подарить долю в ипотечной квартире

Как оформить дарственную на квартиру в ипотеке

13 394 просмотров

Каждый человек распоряжается личным имуществом по собственному усмотрению. Однако иногда волеизъявление граждан попадает в зависимость от третьих лиц. Например, если жилье находится в залоге у банка. Такое часто встречается при оформлении ипотеки. Дарение доли в ипотечной квартире возможно только с согласия заимодавца.

Можно ли подарить долю в ипотечной квартире

Закон не запрещает гражданам отчуждать залоговое имущество. Правило распространяется и на часть жилого помещения (ст.37 ФЗ №102-ФЗ).

Однако тут есть свои нюансы:

  1. Срок кредитования. Довольно часто ипотека оформляется на 20–25 лет. И далеко не каждый заемщик в состоянии выполнить свои обязательства. Иногда гражданам приходится продавать жилье для погашения задолженности.

Юридическим собственником квартиры или ее части после оформления ипотеки становится покупатель, т. е. заемщик. Однако фактически имущество находится в залоге у банка.

Обременение сохраняется в течение срока действия кредитного договора. Следовательно, самостоятельно распоряжаться имуществом владелец уже не может. Права и обязанности сторон (кредитора/заемщика) закреплены соответствующим соглашением.

Данные о наличии ограничений в отношении имущества вносятся в ЕГРН (ст.37 ФЗ №218-ФЗ).

  1. Согласие кредитора. Обязательным условием при продаже доли в ипотечной квартире является согласие кредитной организации. Причем необходимо учесть, что банки дают согласие только в исключительных случаях. Но в ипотечном соглашении может быть предусмотрен иной порядок отчуждения жилья.

Пример. Гражданин К. решил подарить свою часть квартиры дочери. Однако жилье приобреталось в ипотеку. Владельцев квартиры было двое – даритель и его бывшая супруга. Срок кредитования оканчивался через 1,5 года. Сумма задолженности была незначительной.

Совладелица была не против переоформления части квартиры на дочку. Заемщик обратился в банк с просьбой о выдаче согласия на сделку. Финансовая организация пошла на уступки должнику. Даритель отписал свою часть квартиры дочке. Кредитные обязательства остались на заемщике.

Обременение сохранялось до полного погашения ссуды.

Проект договора дарения доли квартиры в ипотеке

Типовой формуляр соглашения:

Любые изменения и дополнения в договор дарения вносятся с учетом жизненных обстоятельств. Например, если жилье находится в обременении, то данный факт следует отобразить в документе.

Скачать образец договора дарения доли квартиры

Порядок дарения

Оформления дарственной на долю квартиры проходит с обязательным участием нотариуса. Такой порядок действует с 2017 года. Участникам сделки нужно подготовить пакет документов, обсудить ключевые моменты договора и обратиться в нотариальную контору.

Если кредитный/ипотечный договор предусматривает необходимость получения согласия кредитора на отчуждение жилья, то дарителю придется предварительно получить одобрение банка.

Нотариус обязательно потребует письменное согласие заимодавца. Его отсутствие может привести к отказу в совершении нотариального действия. Аналогичные последствия будут при обращении в Росреестр.

Условия

Основным условием дарственной является ее безвозмездность. Даритель не получает возмещения стоимости жилья, как при продаже имущества.

Договор не должен содержать встречные обязательства имущественного характера. Отображение подобных положений является поводом для оспаривания сделки.

Не менее важным условием сделки является внятное описание объекта недвижимости (размер доли, площадь отчуждаемого помещения и квартиры, адрес и др.).

Передача имущества в дар происходит исключительно при жизни его собственника. Посмертное отчуждение жилья происходит путем оформления завещания.

Еще одним важным моментом является наличие согласия совладельцев. Например, если имущество находится в совместной собственности нескольких лиц.

Обойтись без одобрения сделки можно в таких случаях:

  1. Квартирой владеет всего два человека (муж/жена) и сделка осуществляется между ними.
  2. Имущество находится в долевой собственности граждан.
  3. При наличии договора о выделении долей.

Дарственная должна содержать пункт о принятии имущества выгодополучателем в дар. Его наличие подтверждает волеизъявление одариваемого субъекта.

Дополнительным пунктом соглашения является ссылка о регистрации права собственности на жилье.

Порядок действий

При наличии обременений в отношении отчуждаемого жилья порядок действий дарителя несколько меняется.

Источник: http://allo-urist.com/darenie-doli-v-ipotechnoj-kvartire/

Можно ли подарить квартиру в ипотеке: ребенку или родственнику, с обременением и без

Как оформить дарственную на квартиру в ипотеке

Ипотека предполагает длительные взаимоотношения между финансовой компанией и заемщиком. Соответственно, за длительный срок может произойти все что угодно – например, клиенту понадобится продать жилище, поменять его или даже подарить. Из-за этого у многих и появляется вопрос, а возможно ли подарить жилье, которое официально зарегистрировано и находится в ипотечном займе.

  1. Как узнать о возможности дарения?
  2. Как оформить дарение квартиры в ипотеке?
    1. Что потребуется?
    2. Получение согласия банка
    3. Необходимые документы
    4. Дарственная на ипотечную квартиру
  3. Возможные проблемы и нюансы
  4. Что будет, если подарить квартиру без ведома банка?
  5. Плюсы и минусы дарения ипотечной квартиры

Как узнать о возможности дарения?

Так как банки не слишком охотно идут на процедуру дарения, то разрешение на дарение нужно спрашивать именно у финансовой компании.

Чтобы в дальнейшем иметь возможность подарить ипотечное жилье, нужно еще во время оформления кредитного договора попросить включить пункт, который позволяет клиенту совершать отчуждение ипотечного жилища в пользу 3-их лиц, но опять же только с разрешения финансовой компании.

Если этот пункт будет включен договор, то финансовая компания хотя бы рассмотрим вариант дарения, и уже не сможет просто так отмахнуться от вашей заявки.

Если только финансовая компания разрешит, можно оформить договор дарения, что оформляется в письменном виде. Для заверения посещать нотариуса не обязательно.

Но есть важное правило в отношении данного документа – он должен быть оформлен верно и зарегистрирован в Госреестре.

Сделка по дарению не имеет никаких возрастных ограничений – подарить жилье можно ка совершеннолетнему, так и несовершеннолетнему лицу.

Что говорит закон?

Законодательство напрямую указывает на то, что если имущество является залоговым, то заемщик уже не может полноценно использовать имущество.

Как это касается клиента финансовой компании? Процедуры, касающиеся продажи или дарения имущества, осуществляются только с разрешения финансовой компании. В том числе сюда входит дарственная.

А это означает, что пока клиент банка не расплатится с компанией, использовать имущество в полной мере он не сможет.

Соответственно, продать жилье клиент банка сможет лишь в том случае, если получит разрешение банка.

К слову, клиент банка может разрешить кому-то другому пользоваться имуществом. Ипотеку может оплачивать только заемщик.

Как оформить дарение квартиры в ипотеке?

Разберем, как именно происходит процедура дарения и что для этого понадобится.

Что потребуется?

Если банк все же пошел на встречу заемщику и разрешил подарить жилище, то новый собственник должен быть готов к том, что он будет проходить серьезную проверку на платежеспособность со стороны финансовой компании.

Проверяться новый заемщику будет примерно так же, как и предыдущий. То есть с него спросят:

  • доходы будущего собственника;
  • какое количество денег останется у заемщика после внесения обязательных платежей;
  • количество иждивенцев и иные статьи расхода у собственника.

Так же финансовая компания должна убедиться в том, что новый заемщик хочет получить в дар не только жилье, но и долговые обязательства.

Получение согласия банка

Если финансовая компания согласилась на процедуру дарения, проверке подвергнется не только договор, но и личность одаряемого лица.

Если жилище подарят, то ипотечный заем не прекратится, поэтому одаряемый пройдет ту же проверку на способность выплачивать кредит, что и когда-то прошедший эту процедуру заемщик.

Под внимание банка попадет совокупный доход от всех источников будущего собственника, доходность членов его семьи, количество иждивенцев, а так же размер ежемесячных затрат и стабильность заработка.

К слову, одаряемый должен четко понимать, что он становится заемщиком по новому ипотечному кредиту. Поэтому банк очень часто разрешает сделку дарения в отношении несовершеннолетнего лица.

Необходимые документы

Для того, чтобы пройти процедуру дарения, нужно собрать следующий пакет бумаг:

  • Бумаги, которые удостоверяют личность как одариваемого, так и дарителя.
  • Бумаги собственника жилья.
  • Кадастровый или технический паспорт.

Все эти бумаги понадобятся для оформления договора дарения.

Такой документ, как договор дарения, следует составлять в письменной форме, причем можно даже без заверения нотариуса. Нужно, чтобы такой важный документ составлялся юридически правильно и регистрировался в Госреестре.

Сделка действительна по отношению к разным возрастным категориям – так, к примеру, подарить жилье можно даже несовершеннолетнему. Если же ребенку пока не исполнилось 14 лет, то от его имени договор дарения могут подписать родители или опекуны. Если же ребенок уже успел достичь 14 лет, то он может подписать договор самостоятельно.

Пошаговые действия

Пошаговая инструкция выглядит следующим образом:

  1. Вначале нужно добиться одобрения банка на процедуру.
  2. Если банк согласен на процедуру, можно оформлять договор дарения.
  3. На последнем этапе остаётся только зарегистрировать жилье в Росреестре.

Возможные проблемы и нюансы

Основная проблема заключается в том, что финансовые компании одобряют подобные сделки далеко не всем. Так как по ипотечному займу сменяется плательщик, банк несет большие риски. Никто не гарантирует банку, что новый заемщик будет так же хорошо исполнять свои кредитные обязательства, как и предыдущий плательщик.

Вот почему банк требует от нового заемщика тот же пакет документов, что и от прежнего. В том числе нужно будет обязательно подтвердить свою финансовую состоятельность.

По тем же причинам банк редко одобряет сделки в отношении несовершеннолетних граждан. Банк не может быть уверенным в том, что ребенок сможет выплачивать ежемесячные платежи.

Как уже говорилось ранее, банк редко одобряет подобные сделки. И чтобы у клиента финансовой организации был хоть какой-то шанс подарить квартиру, нужно заранее оговорить этот момент в договоре.

Что будет, если подарить квартиру без ведома банка?

Возможно ли подарить жилище без ведома финансовой компании? Возможно, заемщику как-то удастся провернуть подобную сделку, однако вслед за этим тут же последуют действия финансовой компании.

  • Иск в суд. Банк с помощью судебных разбирательств и подачи иска в суд имеет право оспорить дарственную. И финансовая компания в этом случае будет права.
  • Так же банк может затребовать, чтобы обязательства по кредиту были выполнены в досрочном режиме. Банк в своем праве потребовать от заемщика, чтобы оставшийся долг был выплачен немедленно. Так же банк может потребовать, чтобы жилище продали вне зависимости от того, кто именно является ее правообладателем.

Итак, как вы уже, наверное, поняли, подарить жилье, находящееся в ипотеке, очень сложно. Сделать это можно лишь в следующих случаях:

  • Если долг погашается досрочно.
  • Если банк разрешил сделку.

Помимо того, что нужно получить соответствующее согласие банка, сама процедура дарения в ипотеке является довольно сложной.

Ведь заемщик в большинстве случаев не может сразу же погасить долг, а финансовые компании не желают идти на подобные сделки.

Плюсы и минусы дарения ипотечной квартиры

Основные преимущества оформления такой процедуры дарения следующие:

  • Основное преимущество заключается в том, что процедура дарения проходит очень просто. При этом заемщик может как заверить договор нотариально, так и составить его самостоятельно.
  • Так же не составит особого труда найти бланк документа и образец его заполнения.

К сожалению, есть и свои недостатки – в частности, банки с большой неохотой идут на подобные сделки, а если и соглашаются на них, то лицо, получающее жилье по договору дарения, проверяется на платежеспособность так же тщательно, как и предыдущий заемщик.

О том, что можно, а что нельзя делать с ипотечным жильем, можно узнать из видеоролика.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/mozhno-li-podarit-kvartiru-v-ipoteke/

Можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке?

Как оформить дарственную на квартиру в ипотеке

Ипотечные программы кредитования позволяют гражданам купить недвижимость в кредит.

Затратив небольшую сумму денег, человек приобретает возможность находиться в собственной квартире, выплачивая взятые взаймы средства на протяжении десятков лет. Механизм выдачи и погашения ипотечных займов отлажен и дает сбои только в случае невыполнения заемщиком своих долговых обязательств.

Однако предусмотреть все форс-мажорные ситуации, которые могут возникнуть в течение выполнения кредитных договоренностей.

У владельца ипотечной недвижимости может появиться необходимость продать или подарить свою собственность, но наличие обременения на жилплощади не позволяет прибегнуть к таким вариантам.

Но это не означает, что заключить договор дарения невозможно, при согласии кредитора процедура может быть выполнена.

Статус ипотечного жилья

Цены на недвижимость неуклонно поднимаются, а доходы большинства граждан, к сожалению, не дают им шанса на покупку собственной квартиры. Для преимущественной массы населения именно ипотечные программы являются единственным вариантом для приобретения собственных квадратных метров.

О минусах такого вида кредитования можно говорить долго. Ипотека затягивает заемщика в долговую воронку на десятки лет, привязывая его к месту работы и не позволяя расслабиться до полного погашения займа.

Но все отрицательные стороны перевешиваются радостью обладания жилплощадью, в которую вселиться можно сразу после покупки или после завершения долевого строительства.

Оформление ипотеки – это сложный многоступенчатый процесс. Будущий владелец должен соответствовать немалому количеству требований и походить по ряду условий кредитной организации, только тогда она согласится с ним сотрудничать и одолжить ему денежные средства на длительный срок.

Но проверка благонадежности клиента не дает стопроцентной гарантии о том, что в его жизни не наступят тяжелые времена, когда он не сможет оплачивать кредит.

Банк не может позволить себе так рисковать, поэтому защищает себя дополнительными мерами. Выдавая ипотеку, кредитор берет в залог приобретаемое имущество.

Таким образом, фактический владелец оказывается ограничен в своих правах и может распоряжаться имуществом только с согласия кредитного учреждения.

Права собственника

Приобретаемая недвижимость становится собственностью покупателя после того, как он:

  1. Заключил договор купли-продажи с продавцом.
  2. Передал оговоренную сумму денежных средств второй стороне.
  3. Зарегистрировал право собственности в Росреестре.

При оформлении ипотеки в эту процедуру вносятся некоторые коррективы. Договор заключается между тремя сторонами – продавцом, покупателем и кредитором. Деньги дает банк, поэтому накладывает на жилплощадь обременение, чтобы заемщик не смог распорядиться имуществом единолично.

Ипотечный заемщик после оформления жилья имеет право:

  1. Вселяться в помещение сам и заселять близких родственников, членов своей семьи.
  2. Зарегистрироваться в ней и прописать там родных.
  3. Делать косметический ремонт.
  4. Обустраивать помещение по личному усмотрению.

Ограничение прав собственника распространяется на проведение следующих процедур:

  1. Продажа недвижимости.
  2. Оформление дарственной.
  3. Регистрация в квартире лиц, не имеющих семейного родства с владельцем.
  4. Проведение перепланировки.
  5. Сдача помещения в длительную аренду.

Любое из указанных действий должно быть согласовано с кредитором и может быть проведено только при его одобрении.

Правовые основы

Ипотека – это государственная программа, которая имеет строго установленные правила и условия для применения.

Она регулируется рядом законодательных актов. Если говорить более предметно о кредитовании под залог, то этот аспект регламентируется Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принятом 16 июля 1998 года.

ФЗ №102 устанавливает основания, которые предваряют процедуру заключения договора ипотечного кредитования, и регулирует права и обязанности сторон соглашения. В нем прописывается, каким образом пр

оводится процедура регистрации залогового имущества, и на каких основаниях она может быть прекращена одной или второй стороной. Сторонами взаимодействия являются:

  • залогодатель, собственник приобретенной недвижимости;
  • залогодержатель, прокредитовавший покупку жилплощади.

На основании правовых норм ФЗ №102 составляется договор ипотечного займа и закладная. Этот нормативный акт составлен с учетом интереса обеих сторон взаимоотношений. В него ежегодно вносятся поправки и изменения, призванные скорректировать недочеты, которые были выявлены уже в процессе применения законодательных норм.

Кому можно подарить?

Прежде чем продумывать процедуру дарения, следует кое-что сделать, а именно: изучить условия заключенного с банком договора. Некоторые кредитные учреждения прописывают пункт о запрете дарения ипотечной недвижимости. Если он присутствует в закладной, то рассчитывать на согласие кредитора не стоит. При отсутствии такого запрета следует соблюсти еще несколько обязательных условий:

  1. Одаряемый должен быть оповещен о статусе жилого помещения.
  2. Получатель недвижимости готов выполнять все обязательства по займу.
  3. Кредитор имеет интерес в подписании дарственной. Чаще всего банки неохотно идут на такие шаги, но если собственник не имеет более финансовой возможности оплачивать заём, то кредитору будет выгодно переложить ответственность на другого человека и получить свои денежные средства вместе с процентами назад.

Наиболее просто оформить дарственную на созаемщика. Таковым зачастую выступает супруг(а) заемщика, если ипотека оформлена в браке. А вот подарить невыплаченную полностью ипотечную жилплощадь несовершеннолетним не получится. Дети не несут материальной ответственности, а потому не могут быть преемниками залогового имущества.

При наличии запрета на дарение произвести данную процедуру можно будет только после того, как обременение снимется с квартиры, после погашения долговых обязательств в полном объеме.

Заключение договора дарения

После улаживания предварительных нюансов и получения от банка согласия на проведение процедуры собственник помещения должен заключить договор дарения. Для этого:

  1. Пишется заявление в банковскую организацию.
  2. Получается письменное согласие от банка.
  3. Кредитор проверяет платежеспособность и надежность одариваемого.

И только после этого заключается дарственная. Этот документ не имеет специального унифицированного бланка, но требует соблюдения определенных норм. Он составляется как стандартное соглашение, но учитывает дополнительные условия перехода обязанностей по оплате ипотеки.

Договор дарения имеет три стороны взаимоотношений – даритель, одариваемый и кредитор. После его подписания заключается новый договор о кредитовании и закладная, уже на имя нового владельца.

Договор дарения квартиры

Договор дарения составляется в трех экземплярах и содержит в себе следующие обязательные пункты:

  1. Место и дату составления.
  2. Наименование документа.
  3. Данные сторон участия – паспортные сведения о дарителе и одариваемом, а также юридические реквизиты банковского учреждения.
  4. Согласие кредитора на проведение процедуры.
  5. Подробное описание даримого объекта – адрес, квадратура, иные технические характеристики.
  6. Уточнение о том, что имущество передается безвозвратно и безвозмездно.
  7. Отдельными пунктами прописываются права сторон и их обязанности.
  8. Заверения одариваемого в том, что он проинформирован о статусе недвижимости и готов взять на себя обязательства.
  9. Информация о переходе права владения к другому собственнику.
  10. Адреса сторон.
  11. Подписи участников соглашения.
  12. Дата заключения договора дарения.

После того как три стороны проставляют свои подписи, документ вступает в силу и наступает следующий этап оформления – регистрация права собственности.

Регистрация права собственности

Уладив все вопросы с кредитной организацией, необходимо обратиться в Росреестр для регистрации прав собственности на ипотечную недвижимость. Для этого собирается новый обязательный пакет документов, который состоит из:

  1. Удостоверений личности обеих сторон сделки.
  2. Заявки на регистрацию.
  3. Правоустанавливающих бумаг на имущество.
  4. Техпаспорта помещения.
  5. Выписки из домовой книжки.
  6. При наличии у дарителя супруги(а) заверенного у нотариуса согласия на дарение собственности.

Кроме вышеперечисленного, придется оплатить государственную пошлину за переоформление имущества по договору дарения.

Сроки

Вся процедура дарения производится в строго установленные сроки, следить за этим будет кредитная организация, поэтому затягивать с подачей документации не стоит.

Банковское учреждение рассматривает свою часть документации как минимум три рабочих дня, а как максимум пять. В Росреестре процесс переоформления права собственности также займет не больше пяти рабочих дней.

Если говорить о продолжительности процедуры от начала до конца, то она занимает около четырех недель времени.

Особенности дарения доли

При оформлении ипотеки сразу на нескольких созаемщиков, каждый из них имеет свою долю в квартире. Дарственную можно написать и на свою часть имущества, но при заключении этого договора необходимо учесть некоторые особенности данного процесса. Вся процедура производится стандартным путем, но для ее проведения потребуется заверение в нотариальной конторе.

Образцы документов

Договор дарения квартиры

Источник: https://pravo.estate/kvartira/ipoteka/dogovor-darenia/

Можно ли и как оформить дарственную на квартиру, если она в ипотеке — какова реакция банков?

Как оформить дарственную на квартиру в ипотеке

Порой жилье в ипотеку берется на большой срок, например на 25 лет. На протяжении этого периода может произойти все что угодно.

Понятно, что человеку, получившему кредит для приобретения квартиры, нужно заранее подумать над способами распоряжения недвижимостью, которая состоит в залоге у банка.

Тогда действовать будет гораздо проще. Можно ли подарить жилье с ипотечным кредитом?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (812) 467-37-86. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Возможно ли?

Если жилище в ипотечном кредите, можно ли оформить дарственную на него?

В статье 37 ФЗ «Об ипотеке» (от 16.07.1998 № 102-ФЗ) говорится о том, что жилплощадь, которая взята по ипотечному кредитованию, может подлежать передаче в дар исходя из решения лица, предоставившего данное имущество в залог.

Как гласит ФЗ «Об ипотеке», ипотечное жилье находится под залогом у банка.

Отсюда следует, что именно эта финансово-кредитная организация фактически владеет жилым помещением, пока заемщик не внесет всю сумму и не сможет оформить только на себя свидетельство о госрегистрации права.

В пункте 1 статьи 37 ФЗ «Об ипотеке» есть информация о том, что может сделать залогодержатель с заложенной банку недвижимостью. Например, квартира может подлежать дарению, однако залогодатель должен с этим согласиться.

Вещные отношения, связывающие заемщика и займодателя, по поводу жилья, взятого в кредит, подчиняются регулированию следующими нормативно-правовыми актами:

  1. ГК РФ, содержащий общие сведения о праве собственности на жилое помещение, кредитном соглашении, залоге.
  2. Закон № 102-ФЗ «Об ипотеке». Регулирует процесс передачи под залог недвижимости банку.
  3. Положения о проведении регистрации прав и ограничений содержатся в Законе № 122-ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество».
  4. Кредитный договор. В этом документе отмечены обязанности и права залогодержателя и банка.

Реакция банков

Как может отреагировать банк? Наличие возможности передачи недвижимости в дар до окончания кредитных отношений указывается в соглашении. При этом организация, осуществляющая банковскую деятельность, вправе запретить сделку дарения.

В то же время банк может, наоборот, дать согласие, либо указать в договоре то, что необязательно ждать положительного ответа при передаче обремененного недвижимого имущества в подарок.

Так что при оформлении соглашения между банком и заемщиком, в случае если квартиру в дальнейшем планируется подарить другому лицу, такую возможность лучше всего обсудить заранее и включить этот пункт в кредитное соглашение.

Перед тем как составить договор отчуждения на ипотечное жилье, нужно получить одобрение от банка. Если не сможете назвать веские причины, то вряд ли сделке будет суждено состояться.

Надо аргументировать займодателю то, что отношения дарителя и одаряемого в данном случае необходимы. Возможно и то, что лицо, совершающее дарение жилого помещения, находится в плохом здравии или не имеет достаточно финансовых средств.

Все это объясняется тем, что на одаряемого, наряду с правом собственности на недвижимость, переходит и банковский кредит. Поэтому человек, который может получить в дар жилье, обязан соответствовать таким условиям:

  • быть гражданином РФ и иметь постоянную регистрацию там, где располагается банк;
  • трудиться на последнем месте работы не менее 6 месяцев (общий стаж должен иметь хотя бы год);
  • быть обеспеченным достаточным количеством денег для успешного погашения кредита.

Передать квартиру в дар можно, даже если по ней есть долги. Одаряемый будет обязан погасить все имеющиеся перед банком или ТСЖ долги (туда также входят пени).

Если правопреемник не будет уведомлен о задолженностях, сделка окажется недействительной.

Банк не согласится с оформлением договора дарения и его регистрацией, если эта процедура увеличит риски финансовой организации. Например, не получится, скорее всего, подарить жилплощадь пожилому человеку или несовершеннолетнему гражданину.

Это можно объяснить тем, что для банка будет тяжело принудительно продать заложенное жилье, если заемщик прекратит выполнять свои обязательства.

Последствия нарушения запрета

Можно ли совершить оформление дарственной, если жилище в ипотеке, без разрешения банка? Что будет, если условия соглашения о запрете дарения окажутся нарушенными? Составить дарственную без согласия банка не получится.

Чтобы посчитать передачу имущества состоявшейся, необходимо сперва зарегистрировать переход права собственности. А для госреггистрации обязательно нужны определенные документы, выданные банком.

Заемщик может попытаться нарушить условия, прописанные в соглашении. В таком случае банк может поступить следующим образом:

  1. Подать исковое заявление в судебный орган. Это нужно, чтобы передачу жилища в дар посчитали недействительной.
  2. Настоять на преждевременном закрытии задолженности и оплате штрафов, которые были назначены из-за нарушений условий договора.
  3. Продать ипотечное жилье, если долг окажется невозвращенным.

О том, как расторгнуть соглашение дарения квартиры, вы можете узнать из нашей статьи.

Инструкция по оформлению

Как оформить дарственную на жилплощадь, которая в ипотечном кредите?

Чтобы подарить жилище другому лицу, если оно в ипотеке, нужно пройти следующие этапы:

  1. Сперва нужно получить в банке согласие (в письменной форме) на безвозмездную передачу имущества.
  2. После этого даритель собирает необходимую документацию и составляет дарственную.
  3. Документы принимаются в МФЦ либо Росреестре. Срок госрегистрации дарения квартиры, находящейся в кредите, может продлиться до 1 месяца.
  4. Одаряемый становится владельцем свидетельства о собственности на жилое помещение, обремененное ипотекой.

О том, как оформить дарственную на жилплощадь у нотариуса и во сколько это обойдется, вы можете узнать на нашем сайте.

Список необходимых документов

Когда банк дал согласие, наступает время оформления дарственной на квартиру, взятую по программе ипотечного кредитования. Для госрегистрации договора нужен такой пакет документов:

  1. Паспорта граждан РФ, принадлежащие дарителю и одаряемому.
  2. Заявление на регистрацию.
  3. Документ, подтверждающий право на недвижимое имущество.
  4. Технический паспорт на ту жилплощадь, которая дарится одним лицом другому.
  5. Одобрение второго супруга, которое необходимо заверить у нотариуса. Это нужно, если жилье покупалось в браке.
  6. Выписка из поквартирной книги о лицах, зарегистрированных на данной жилплощади.
  7. Одобрение со стороны опекунского совета. Запрашивается, когда сделка дарения касается прав недееспособных либо несовершеннолетних лиц.
  8. Согласие банка.

Источник: https://pravovoy-standart.ru/gilishnoe-pr/nedvigimost/kvartira/darenie-kvartiry/ipotechnoj.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.