Как обменять ипотечную квартиру на большую

Содержание

Обмен ипотечной квартиры на другую, более большую

Как обменять ипотечную квартиру на большую

Нередко после приобретения жилья в ипотеку возникает необходимость его последующей продажи или обмена до погашения займа. Для своих клиентов банки предусматривают такую возможность.

Но требуется соблюдение определённых условий процедуры. Приобретаемая квартира оформляется при ипотечном кредитовании как залоговое имущество.

Это предполагает наложение обременения, которое ограничивает любые возможные сделки с этой недвижимостью.

  1. Возможен ли обмен?
  2. Разрешение от банка
  3. Требование закона к процедуре
  4. Как происходит обмен ипотечной квартиры?
  5. Как обменять ипотечную квартиру?
    1. Что потребуется?
    2. Пошаговые действия
  6. Преимущества и недостатки обмена квартиры в ипотеке

Возможность обмена ипотечной квартиры до окончания всех выплат в РФ регламентируется Гражданским кодексом. Меняется залог: им становится новая недвижимость вместо имеющейся. Все условия ипотечного договора сохраняются для нового объекта кредитования.

Банки не слишком приветствуют подобные сделки. Для них никакой финансовой выгоды нет. Для банка это предполагает дополнительные издержки и длительное переоформление, потому кредитор может и отказать заёмщику.

Однако при соблюдении нескольких обязательных для заёмщика условий услуга обмена ипотечной квартиры на другую клиентам предоставляется.

Разрешение от банка

Получить согласие у банка на обмен своей ипотечной квартиры можно при соблюдении следующих требований:

  • прошло 5 лет с момента подписания договора по ипотечному кредитованию и большая часть задолженности клиента уже погашена;
  • клиент является добросовестным плательщиком, выполняющим свои обязательства без просрочек;
  • новая квартира будет выступать в сделке залогом, её стоимость не должна быть ниже цены прежней недвижимости;
  • покупаемое жильё должно находиться в том же регионе, в котором работает обслуживающий банк.

Некоторые условия совершения обмена озвучиваются банковскими организациями сразу же, при обращении клиента. Иногда финансовое учреждение выставляет их отдельно.

Требование закона к процедуре

Квартиру, находящуюся в ипотеке, согласно статье 345 ГК РФ можно обменять, соблюдая условия банка. Но происходит это исключительно через оформление сделки купли-продажи. Каждое финансовое учреждение разрабатывает условия обмена квартиры для своих клиентов самостоятельно. Банк в обязательном порядке требует проведение оценки нового объекта недвижимости. Услуги оплачивает заёмщик.

Также кредитор рассматривает место, в котором расположена квартира. Она не должна находиться в другом регионе или в слишком большой удалённости от инфраструктуры. Банк не пойдёт на такую сделку, ведь недвижимость будет выступать его залогом. По сути, заёмщик заново оформляет ипотеку.

К новому объекту кредитования предъявляются не меньшие требования, чем при первоначальном оформлении ипотеки.

Как происходит обмен ипотечной квартиры?

После получения официального согласия от банка на обмен квартиры можно проводить процедуру. Она осуществляется несколькими способами.

  1. Подписание договора мены – сделка заключается с заменой залога по договору, им становится другой объект недвижимости.
  2. Оформление потребительского кредита – клиент берёт займ для погашения задолженности по предыдущей ипотеке, после чего возможна покупка нового жилья.
  3. Одновременное заключение двух договоров купли-продажи – старая квартира продаётся, а новая – покупается заёмщиком.

Возможность произведения обмена ипотечной недвижимости по тому или иному варианту зависит от выбора банковского учреждения. Самостоятельно заёмщик не может решить, какой из них подойдёт. Обратиться в банк следует ещё до выбора новой квартиры.

Как обменять ипотечную квартиру?

Для обмена ипотечной квартиры заёмщик должен собрать пакет своих документов, которые обычно требуются для оформления кредита. Также нужны бумаги на старое жильё, являющееся залогом по договору с банком. Документы на новую квартиру также необходимы в полном объёме, включая оценку недвижимости.

После сбора всех бумаг клиент должен подать заявление в банк, в котором он хочет получить ипотеку.

Что потребуется?

Заёмщику необходимо представить следующий список документов:

  1. паспорт гражданина РФ и его копии;
  2. трудовую книжку и её копии;
  3. справку о доходах с места работы по форме 2-НДФЛ или по установленной форме банка;
  4. оригинал и копию военного билета (для мужчин, которые не достигли возраста 27 лет).

Помимо этого перечня, потребуются также комплекты документов на квартиру, являющуюся залоговым имуществом, и новую недвижимость, которую заёмщик планирует приобрести. Список бумаг следующий:

  1. правоустанавливающие документы;
  2. кадастровый паспорт на залоговую недвижимость (для квартир, ипотека на которые оформлялась менее 5 лет назад, подходит документ, который предоставлялся при заключении сделки с банком);
  3. выписки из домовых книг квартир;
  4. заключение оценщика о стоимости обеих квартир, обмен которых планируется совершить;
  5. справки с подтверждением отсутствия задолженностей по коммунальным платежам.

Также дополнительно может потребоваться согласие органов опеки и попечительства, если в какой-то из двух квартир прописаны несовершеннолетние дети.

Пошаговые действия

Человеку, желающему произвести обмен своей ипотечной квартиры на другую, придётся совершить ряд последовательных действий.

  • Первым шагом должно стать посещение отделения банка. Клиенту нужно написать заявление в банк, в котором будет указан регион покупки новой недвижимости.
  • Следующий этап – это проверка банком информации, предоставленной клиентом. Финансовое учреждение должно убедиться, что заёмщик соответствует всем требованиям.
  • Третий шаг – это проведение проверки выбранной клиентом квартиры. Покупаемая недвижимость должна быть юридически чистой, без каких-либо задолженностей. Этот этап обычно требует вмешательства риелторской фирмы, которая занимается перепродажей недвижимости. Также служба безопасности банка проводит изучение квартиры и её подноготной.
  • Пока длится проверка банком недвижимости, клиент собирает документы по своей старой квартире и по новому жилью, которое он планирует приобрести. Их необходимо представить кредитору для рассмотрения.

Банк после прохождения всех этапов подготавливает для заёмщика пакет документов сразу для двух сделок: купли-продажи залоговой недвижимости и купли-продажи новой квартиры, которую приобретает клиент. Сделка оформляется с участием всех сторон. Если подписание договора и процесс обмена ипотечного жилья осуществляется через риелтора, то вся процедура занимает около 3х месяцев.

Преимущества и недостатки обмена квартиры в ипотеке

Главное преимущество обмена ипотечной квартиры – это возможность сменить жильё, которое находится в обременении, на более подходящий вариант.

Это означает, что, однажды оформив кредит на недвижимость, человек не будет находиться в жёстких рамках.

У него есть возможность улучшения своих жилищных условий, переезда из одного города в другой, смены своего адреса, покупки большей или меньшей квартиры на своё усмотрение.

Другими достоинствами обмена жилья в ипотеке является возможность проведения рокировки, как равноценных объектов недвижимости, так и с разницей в стоимости. Если квартиру нужно сменить на аналогичную по площади и по цене, то проблем с банком, скорее всего, не возникнет. Он даст согласие на проведение сделки.

Но бывают и другие варианты обмена. Новая жилая площадь может быть дороже предыдущей или наоборот – её стоимость ниже. В таком случае банковское учреждение может и отказать клиентам в проведении обмена. Основной недостаток такой процедуры – это то, что кредитор не обязан идти навстречу своему заёмщику. Получить разрешение банка бывает проблематично.

Однако сделку по обмену ипотечной квартиры можно совершить и с привлечением другого банка. Если цена покупаемой квартиры выше, чем залоговой, то деньги от продажи последней клиенту целесообразно потратить на погашение долга по кредиту. Оставшаяся сумма позволит внести первоначальный взнос по новой ипотеке.

Иногда и у покупателя недостаточно средств для покупки залоговой квартиры. Это создаёт дополнительные проблемы для обмена недвижимости. Тогда целесообразно сменить должника по договору. Но банк может отказаться от такой сделки, если новый заёмщик не соответствует его требованиям.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/obmen-ipotechnoj-kvartiry/

Как поменять ипотечную квартиру на другую с большей площадью?

Как обменять ипотечную квартиру на большую

Сегодня многие российские граждане приобретают жилье при помощи ипотечного кредита. Срок погашения кредитных обязательств составляет 10—20 лет, а в течение такого длительного периода жизненные обстоятельства могут измениться.

Необходимость расширения жилья или приобретения другой недвижимости приводит к появлению вопроса, можно ли заменить залоговую квартиру и какие варианты выхода из ситуации существуют.

Нюансы получения разрешения у банка

Предупреждение

Распоряжаться ипотечным имуществом заемщик может только с разрешения банковской организации.

Для проведения любой имущественной сделки необходимо снять с квартиры обременение.

Проводится подобная процедура при полном погашении кредитной задолженности, поэтому для урегулирования вопроса необходимо обратиться в банк.

Попытка обойти существующее ограничение может привести к появлению у кредитора требования о досрочном погашении займа из-за грубого нарушения условий договора.

Заемщику следует понимать, что кредитор может согласиться на проведение обмена залога, но организация не обязана давать такое разрешение. Прохождение подобной процедуры всегда связано с бумажной бюрократией, которая связана с определенными рисками.

Заемщику требуется выполнить все требования в части сбора и подачи документов, неукоснительно выполняя правила организации. Сначала следует получить одобрение от банка, а только затем приступать к поиску нового собственника и квартиры.

Игнорирование такой рекомендации чревато тем, что время и силы будут потрачены напрасно.

Варианты обмена квартиры

Сегодня существует несколько вариантов, при помощи которых возможно заменить залоговый объект. Для выбора доступны следующие способы:

  • оформление договора мены, когда в ходе сделки происходит замена;
  • заключение двух соглашений, в рамках которых происходит продажа старой недвижимости и приобретение новой;
  • привлечение краткосрочного займа, в рамках которого не требуется предоставление залога.

Определяющим фактором станет желание банковского учреждения дать согласие на конкретную операцию. Если разрешение получено, то заемщик может смело приступать в подбору новой квартиры.

Договор о замене объекта

Прибегать к замене залогового объекта целесообразно в ситуациях, когда квартиры имеют примерно одинаковую рыночную стоимость.

Если речь заходит о привлечении дополнительной суммы заемных средств, то в такой ситуации рекомендуется использовать вариант купли-продажи.

Обычно обмен происходит, когда необходимо приобрести аналогичную по характеристикам недвижимость, но расположенную в другом районе.

Внимание!

Если заемщик планирует переехать в другой город, то возможно появление сложностей технического характера. Для получения разрешение необходимо наличие в месте проживания действующего подразделения банка, а при отсутствии филиала с большой долей вероятности последует отказ

Банки готовы идти навстречу заемщику, когда он планирует приобрести более дорогостоящее жилье и не желает увеличить объем кредитования. Для организации такое развитие событий выгодно, так как он получает залог с большей стоимостью.

Процедура обмена предполагает соблюдение следующей последовательности:

  • предоставление пакета документов на новое жилье;
  • согласование условий обмена;
  • оформление и подписание соглашения;
  • прохождение процедуры наложения обременения на новый объект;
  • снятие с предыдущей квартиры обременения.

В качестве обоснования необходимости проведения замены залога банки готовы принять веские аргументы. Например, что из-за уменьшения дохода клиент оказался в ситуации, когда у него нет возможности выполнять ранее взятые кредитные обязательства.

Оформление потребительского кредита

Для оформления потребительского кредита потребуется подготовить документы, а подтверждением доходов служит справка об уровне получаемого дохода. После выплаты остатка долга за счет привлечения дополнительного финансирования с жилья снимается обременение и заключается традиционный договор купли-продажи.

Предупреждение

Вырученные от сделки средства идут на закрытие кредита и приобретение новой квартиры с предоставлением ее в качестве обеспечения по ипотеке. При такой схеме обмена не существует существенных препятствий для поиска покупателя.

Недостатков варианта выступают следующие моменты:

  • если сумма потребительского займа окажется достаточно велика, то банк может потребовать предоставить поручителей;
  • сложность поиска кредиторов готовых заключать сделку с заемщиком, который имеет непогашенную кредитную задолженность;
  • повышенные требования в части платежеспособности клиента, так как наличие двух кредитов связано со значительной финансовой нагрузкой;
  • более высокие требования к заемщику и качеству его кредитной истории.

Оптимальным вариантом станет ситуация, когда обе сделки максимально приближены и совершаются примерно в одно время.

Возможен вариант, когда, вырученных от продажи квартиры денег хватит для закрытия задолженности по потребительскому кредиту и покупки другого жилья.

Он считается самым выгодным, так как не требуется тратить время и средства на оформление нового ипотечного займа.

Использование варианта купли-продажи

Внимание!

Для возможности продажи квартиры требуется получить от банка разрешение на сделку и найти покупателя, который выразит согласие на приобретение залоговой квартиры.

Схема предусматривает следующие этапы:

  • продажа жилой недвижимости с согласия банка;
  • приобретение жилья с привлечением заемных средств;
  • погашение вновь оформленного кредита.

Новый ипотечный договор может быть оформлен в любом банковском учреждении. Возможен вариант, когда в рамках старого договора кредитования происходит замена основного заемщика.

В таком случае предыдущий должник получает разницу, которая формируется в результате вычета непогашенного остатка по кредиту из стоимости квартиры.

Полученные средства могут идти на выплату первоначального долга по новому кредиту, а гражданин получает большую свободу при выборе квартиры.

Полезный совет

При выборе любого из вариантов обмена заемщику необходимо тщательно подготовиться. При возникновении вопросов лучше обратиться к юристу, так как допущенная ошибка может привести к потере жилья и средств.

Источник: https://vsenaslednikam.ru/pomenyat-ipotechnuyu-kvartiru-na-druguyu-s-bolshej-ploshhadyu.html

Можно ли обменять ипотечную квартиру

Как обменять ипотечную квартиру на большую

Ипотека – долгосрочный вид кредитования со средним заявленным сроком 15 лет. За такой значительный промежуток времени у заемщика может измениться материальное положение, размер семьи, место и удаленность работы и т.д.

В результате может возникнуть необходимость обменять ипотечную квартиру на большую, находящуюся в другом районе, городе. Обременения не означают запрет реализации прав собственности.

Можно ли обменять ипотечную квартиру?

Далеко не каждый заемщик знает, можно ли обменять ипотечную квартиру на другую. Ответ зависит от банка, выдавшего кредит.

Статья 345 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность изменения залога. Однако при обмене обремененной недвижимости банк сталкивается с дополнительными издержками, связанными с переоформлением документов, не получает никакой финансовой выгоды.

Поэтому банки с неохотой идут навстречу клиентам, требуют от них соблюдения заявленных требований:

  • добросовестная, своевременная оплата задолженности;
  • после заключения договора ипотечного кредитования должно пройти не менее двух лет;
  • значительная часть задолженности выплачена;
  • новая недвижимость находится в регионе, обслуживаемом банком, выдавшим ипотеку.

Банки озвучивают дополнительные условия для одобрения сделки. Эти условия разрабатываются кредитором самостоятельно. Банк потребует независимой оценки приобретаемого имущества средствами заёмщика, дополнительные справки, подтверждающие надлежащее состояние приобретаемой квартиры.

Перечень необходимых документов

После выбора подходящего варианта нужно собрать следующие документы:

  • паспорт;
  • трудовую книжку;
  • военный билет (мужчинам до 27 лет);
  • справку 2 НДФЛ.

К этому пакету необходимо приложить копии всех страниц. Кроме того, требуется собрать еще 2 комплекта документов на каждую из квартир:

  • кадастровый паспорт;
  • правоутверждающие документы;
  • выписку из домовой книги;
  • заключение, предоставляемое оценщиком;
  • справку об отсутствии долгов за ЖКХ.

Если прописаны несовершеннолетние, то на обмен квартиры нужно разрешение от органов опеки. После предоставления указанных документов, проверки приобретаемой квартиры представителями банка начинается подготовка обязательных бумаг для оформления сделок по передаче права собственности, смене залогового имущества.

Обмен ипотечной квартиры на равноценную

Иногда возникает необходимость сменить город проживания. Тогда можно обменять ипотечную квартиру на другую, равноценную.

Ключевым фактором, влияющим на одобрение кредитора, становится близость приобретаемой недвижимости к отделению или возможность быстро добраться до нее. Такой нюанс обосновывается тем, что сотрудник, представляющий интересы банка, должен убедиться в надлежащем состоянии имущества, попадающего в залог.

Обмен ипотечной квартиры на большую через Сбербанк

Кредитор будет заинтересован, если новое помещение стоит дороже хотя бы на 20%. Он с большим желанием одобрит проведение такой сделки.

Добиться разрешения на передачу права собственности ипотечной квартиры у Сбербанка бывает сложнее. Эта компания идет навстречу только клиентам, которые:

  • участвуют в зарплатном проекте Сбербанка;
  • не имеют просрочек по платежам;
  • имеют хорошую кредитную историю.

Но даже соблюдение всех этих условий не гарантирует желаемый результат. Тогда придется прибегнуть к варианту купли-продажи.

Обмен ипотечной квартиры на меньшую или более дешевую

Если обмен подразумевает сокращение квадратов или стоимости недвижимости, то получить одобрение банка сложнее всего. Кредитору невыгодно получать в залог менее ценное жилье.

Банк согласится дать разрешение на обмен только в случае, когда погашена большая часть задолженности.

Альтернативным вариантом станет поиск потребительского кредита наличными, чтобы полностью перекрыть остаток по ипотеке.

Важно! При подаче заявления на кредит будут учитываться текущие платежи по ипотеке. Следовательно, конечная сумма занижается. Заранее проинформируйте банк о цели кредита (погашение ипотеки).

Этапы проведения сделки

Сделка может занять до двух дней, поскольку состоит из нескольких этапов:

  1. Покупатель закладывает остаток ипотечного долга в одну ячейку, а во вторую – разницу между рыночной стоимостью и долгом по ипотеке.
  2. Производится подписание документов по сделке купли-продажи.
  3. Сумма нового ипотечного кредита закладывается в ячейку для продавца. Вместе с заложенной ранее получится 100% стоимости недвижимости.
  4. Подписывается второй документов по сделке купли-продажи.
  5. Договоры подаются на регистрацию.

После регистрации договоров права собственности перейдут покупателю и продавцу. Снятие обременения с залоговой квартиры происходит путем изъятия денег из ячейки, закрытия счета старой ипотеки. Затем следует подписание актов приемки-передачи.

Процесс обмена ипотечной квартиры обычно затягивается на несколько месяцев. Чтобы все прошло гладко, следует соблюдать все вышеизложенные рекомендации и обращаться за консультациями к сотрудникам банка или в компании, оказывающие риэлтерские услуги. Они подскажут, как обменять ипотечную квартиру на другую.

Агентство недвижимости выступает гарантом прозрачности и законности сделки. Присутствие третьей стороны позволит сделать обмен безопасным, приемлемым для собственника желаемой недвижимости.

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Источник: https://brosalin.ru/obmen-ipotechnoj-kvartiry/

Как поменять квартиру в ипотеке на другую, большую или меньшую

Как обменять ипотечную квартиру на большую

Ипотечный займ берется на продолжительное время. Однако обстоятельства в жизни могут измениться в любой момент, вследствие чего понадобится заменить жилье на другое. Мы расскажем вам, можно ли поменять квартиру в ипотеке на другую, как это сделать и другие нюансы.

Можно ли поменять ипотечную квартиру на другую?

Пока заемщик не погасит ипотечный кредит, квартира в залоге у банковской организации. Без ее согласия никакие операции с жильем невозможны. Права на него принадлежат банку.

Но замена квартиры все-же возможна и до полного погашения задолженности!

Замена залога по ипотеке

В 345 статье Гражданского Кодекса РФ четко указано, что замена залога по ипотеке возможна после согласия залогодержателя, то есть, банка.

С юридической точки зрения сделка может быть осуществлена. Но в реальности, это сложная процедура, которая потребует потратить много денег. Придется заново проходить те же процедуры, что и при оформлении ипотеки. Каждое действие придется согласовывать с банковской организацией.

Такое случается нередко. Заемщик получает жилье в наследство и желает предоставить банку как залог. Таким образом, он может сразу оформить право собственности на ипотечное жилье.

Если с начальным залогом что-то случается, заемщик теряет право собственности на него, он должен быть заменен, любым, равноценным имуществом.

Условия обмена

Как мы уже говорили, основное условие — согласие банка. Если он одобрил, придется продать залоговую квартиру и сразу же приобрести другую. Важно, чтобы новая недвижимость отвечала всем требованиям финансовой организации.

Обратите внимание! Банк проведет оценку нового жилья. Оплачивает ее заемщик.

Понадобится заново собирать весь пакет документов. Банковские сотрудники убедятся, что вы платежеспособны. Кредитная история также будет проверена, поэтому лучше не просрочивать платежи за ипотеку.

Документы для проведения данной процедуры

Залог успешной сделки — хорошо подготовленные документы:

  • Паспорт гражданина РФ.
  • Идентификационный код.
  • Если заемщик в браке, нужно взять письменное согласие у второго супруга.
  • Выписка из банка, где видно, что клиент чист. Ее можно получить прямо в отделении банковской организации.

Альтернативные варианты обмена/продажи, основные шаги сделки

Как только банк даст добро, нужно приступать к поиску подходящей квартиры. Она должна удовлетворять требованиям обеих сторон. Затем следует найти того, кто купит старую квартиру. Однако нужно учесть, что мало кто захочет приобретать квартиру в залоге.

Важно! Банк обязательно проверить доходы нового заемщика. Он должен быть платежеспособным.

Далее вы продаете квартиру, а вырученными деньгами закрываете долг по ипотеке. Банк, в свою очередь, снимает с квартиры обременение. После этого вы покупаете новое жилье и оформляете с кредитной организацией договор о соразмерном увеличении суммы ипотеки. После того, как имущественные права на квартиру будут зарегистрированы на вас, жильем получает статус залогового имущества.

Есть еще один метод, когда берется займ, а потом, используется, чтобы погасить действующую ипотеку. Для этого понадобится собрать пакет всех документов для оформления нового займа.

Если банк не против, то выдает вам займ на короткий срок. Им вы оплачиваете уже имеющийся кредит и квартира более не под залогом. После этого нужно найти покупателя на квартиру. Полученные с этого деньги уйдут на погашение краткосрочного займа. То что останется, вы тратите на покупку нового жилья и первоначальный взнос за него.

Можно ли обменять квартиру купленную в ипотеку на дом

Это возможно, но только с согласия банка. Квартира находится в залоге у кредитной организации, все сделки с ней возможны после разрешения финансовой организации.

Можно ли обменять квартиру в ипотеке на большую

Банк соглашается, при условии, что стоимость нового жилья, превышает старую не более чем на 20-30%.

Бывают случаи, когда старое жилье обменивается на новое, но по той же цене. Значит новая квартира находится в неблагополучном районе. Банк пойдет на уступки, если там есть его отделение, учитывайте это.

Процедура состоит из следующих этапов:

  1. Получение согласия банка, поиск нового жилья. Оценка недвижимости кредитной организацией.
  2. Через агентство недвижимости находится покупатель на старую квартиру.
  3. Кредитуемый продает старое жилье, и на полученные деньги приобретает новое.
  4. Со старого жилья снимаются обременения, новая квартира становится залогом для банка.

Учтите, что все расходы на эту процедуру оплачивает заемщик. Будьте готовы к этому.

Обмен ипотечной квартиры в Cбербанке

Сбербанк крайне неохотно идет на подобные сделки. Обменять заложенную квартиру на большую могут только те клиенты, в которых банковская организация может быть уверена:

  • ни разу не просрочили платеж.
  • участвуют в зарплатном проекте.
  • хорошая кредитная история.

Если банк согласен, то обмен происходит по схеме, которую мы неоднократно упоминали ранее.

Военная ипотека — отдельные нюансы

Обменять квартиру, купленную по программе военной ипотеки проще всего, погасив задолженность. Тогда квартира полностью переходит в вашу собственность и вы делаете с ней все что угодно:

  1. Вы договариваетесь с владельцем нужного жилья.
  2. Он выплачивает банку остаток вашей задолженности.
  3. Квартира становится вашей.
  4. Вы продаете ее новому владельцу, а он продает вам свою.

Учитывая особенности военной ипотеки, лучше обменивать жилье именно таким методом. Он простой и безопасный.

Обмен по переуступке

Существует понятие переуступка обязательств по договору. Оно может касаться как недвижимости, так и прав и обязанностей, касающихся кредитного обязательства. Покупатели предпочитают приобретать жилье в ипотеку по переуступке, так как срок выплаты может быть довольно скромным.

Важно! Если банк дает согласие на такую процедуру, то новый заемщик соглашается со всеми условиями договора, который подписывал предыдущий владелец.

Как только факт перехода будет зафиксирован в росреестре, новый владелец получает права собственности на жилье. Пока не будет осуществлена регистрация, стороны могут отказаться от сделки, подав заявление.

Специалисты кредитного отдела оценят нового заемщика и примут решение. Если он является таким же надежным, как и предыдущий, банк даст согласие. Однако бывают случаи, когда у кредитной организации нет выбора, так как старый заемщик не может платить и они соглашаются на любого нового владельца.

Чтобы получить разрешение на переуступку, нужно обратиться в отдел ипотечного кредитования своего банка. В случае вынесения положительного решения, финансовая организация начинает подготовку всей документации.

По окончанию сделки:

  • Покупатель становится новым заемщиком.
  • Продавец теряет статус собственника и заемщика.
  • Условия кредитования остаются прежними.

Преимущества переуступки:

  • Меньший долг перед банком.
  • Все чисто в юридическом плане.
  • Банк выступает в качестве гаранта сделки.
  • Новый заемщик быстро выплачивает остаток кредита и получает дополнительный «плюсик» в свою кредитную историю.

Обменять ипотечную квартиру на другую можно, но только, если банк согласится на эту сделку. На решение кредитной организации влияет множество факторов, в том числе и расположение нового жилья. Оно должно находиться в хорошем районе.

Если банк согласился, нужно тщательно подготовиться, найти хорошее жилье, финансовая организация произведет его оценку. Найти покупателя на старую квартиру. Он должен быть с положительной кредитной историей.

Используйте наши рекомендации и у вас, обязательно, все получится.

Источник: https://zakondoma.ru/sdelki/ipoteka/kak-obmenyat-kvartiru-v-ipoteke-na-druguyu.html

Можно ли поменять квартиру в ипотеке на другую квартиру

Как обменять ипотечную квартиру на большую

Ипотека оформляется на длительный срок. Поэтому нет ничего удивительного, если за это время у заемщика меняются приоритеты и предпочтения или жизненная ситуация и ему больше не подходит его новая квартира. Например, заемщик, особенно при военной ипотеке, может переехать в другой город.

Однако ситуация усугубляется тем, что квартира находится в залоге у банка. Залог считается обременением, соответственно, клиент ограничен в совершении каких-либо действий с предметом залога. Можно ли в данной ситуации обменять ипотечную квартиру на другую, более подходящую для клиента? Как это сделать? Об этом и пойдет речь в данной статье.

Возможность процедуры

Наличие обременения на квартире автоматически не запрещает обменивать залоговую недвижимость на другую.

Согласно закону об ипотеке на период действия ипотечного договора заемщик обязан согласовывать с банком все свои действия в отношении предмета залога, т.е. в данном случае – квартиры.

О возможности обмена ипотечного жилья на другую недвижимость свидетельствует и статья 345 Гражданского Кодекса.

Поэтому если банк согласится, то такую сделку оформить можно. Если же заемщик не согласует с банком свои действия, то кредитор вправе расторгнуть договор и потребовать досрочно погасить кредит.

Как добиться согласия банка на сделку?

Чтобы произвести обмен квартиры с ипотекой, заемщик должен выполнить следующие условия:

  • Клиент должен выбрать объект для размена, который подходит под требования банка. Так, новое жилье должно являться реальным объектом недвижимости. То есть не получится обменять квартиру на недвижимость, располагающуюся в не построенном доме. Подойдут только уже готовые квартиры.
  • С даты оформления ипотечного договора должно пройти как минимум 2 года. Однако здесь все зависит от конкретного банка-кредитора. Некоторые финансовые учреждения требуют, чтобы прошла хотя бы половина срока кредитования.
  • Заемщик должен иметь положительную кредитную историю, при этом не должно быть допущено ни малейшей просрочки.
  • Новая квартира должна отвечать требованиям банка и являться ликвидной.
  • Также учитывается стоимость недвижимости: она не должна превышать стоимость нынешнего жилья.
  • Необходим провести оценку нового жилья за счет клиента.

Варианты размена ипотечной квартиры на новую

Существует несколько способов произвести интересующий заемщика обмен.

Вариант 1. Продажа одной квартиры и покупка другой

Здесь заключается двойной договор купли-продажи. Для этого следует выполнить следующие действия:

  1. Выплатить долг полностью.
  2. Снять обременение с предмета залога.
  3. Подать заявление на получение новой ипотеки.
  4. Подыскать покупателя на жилье.
  5. Заключить договор «купли-продажи» на предыдущую недвижимость.
  6. Оформить новый кредитный договор.
  7. Заключить договор купли и продажи на новый объект недвижимости.
  8. Пройти регистрацию в Службе государственной регистрации.

В этом случае новому покупателю не стоит волноваться насчет наличия на квартире (на частном доме) залога. Ведь он покупает «чистую» недвижимость, с которой уже снято обременение.

Вариант 2. Замена залогового имущества

Этот способ может применяется только при условии, что стоимость двух объектов недвижимости является равнозначной. Осуществляется замена следующим способом:

  • Предоставляется документация на новый объект недвижимости.
  • Производится оценка нового жилья.
  • Вносятся изменения в условия ипотеки.
  • Заключается договор мены.
  • Оформляется залог.
  • Со старой квартиры снимается обременение.

Этот вариант усложняется тем, что покупатель может не решиться приобрести недвижимость, находящуюся в залоге.

Вариант 3. Привлечение потребительского кредита на короткий срок

Это еще один удобный вариант сделать обмен старой квартиры на новую. В этом случае потребуется выполнить действия:

  1. Найти покупателя на ипотечную квартиру.
  2. Взять на короткий срок потребительский кредит для закрытия ипотеки.
  3. Снять обременение с предыдущего объекта недвижимости.
  4. Заключить договор купли/продажи.
  5. Погасить предыдущий кредит вырученными деньгами.
  6. Купить устраивающее жилье.
  7. Наложить на нее обременение.

Здесь следует учесть, что могут возникнуть сложности при получении потребительского кредита на большую сумму. Большинство банков, к примеру, могут потребовать заключить договор поручительства. Однако этот способ является довольно удобным, поскольку здесь имеется больше шансов найти покупателя. Ведь квартира уже не будет находиться под обременением у банка.

Вариант 4. Обмен по переуступке

В качестве альтернативного варианта можно использовать обмен по переуступке. Схема заключается в том, что ипотечная квартира или долг по ней уступаются иному лицу.

Однако этот вариант можно обыграть только при условии, что новый клиент полностью примет условия действующей ипотеки. Тогда переуступка будет зафиксирована соответствующим договором.

После того как он будет подписан, статус заемщика перейдет к новому лицу.

Преимущество этого варианта заключается в юридической чистоте проводимой сделки. Кроме того, в этом случае новый заемщик должен будет выплатить уже не полную величину долга, а только оставшуюся часть. Дополнительный плюс – он получит хорошую кредитную историю.

Однако в этом случае банк будет тщательно оценивать нового клиента. Если он не подойдет хотя бы по одному критерию, то в переуступке ему откажут. Однако иногда банку выгоднее согласиться на переуступку долга любой кандидатуре. Например, у него нет выхода, когда старый заемщик признан неплатежеспособным.

Разница в стоимости

проблема, которая может возникнуть при обмене ипотечной квартиры на другую, состоит в ценовой разнице. Здесь возможны три варианта:

  • Обмен на жилье, идентичное по цене. Этот вариант наиболее простой, а потому предпочтительный как для банка, так и для заемщика. При этом разница в квадратных метрах не будет иметь значения. То есть в этом случае фактически можно сделать размен на большее по площади жилье при условии, что цена у них одинаковая. Или допустимо разменять однокомнатную квартиру на двухкомнатную.
  • Обмен на более дешевое жилье. Это наиболее сложный вариант обмена, потому что кредитору невыгодно получить менее дорогой объект залога. Согласия можно, как правило, добиться только в том случае, если ипотека практически полностью погашена.
  • Обмен на более дорогое жилье. Банку даже выгоден такой обмен, поскольку он получает более дорогое залоговое обеспечение. Если разница в стоимости окажется более 20%, то кредитор почти всегда одобрит такой обмен с доплатой.

Советы, которые могут пригодиться

Если заемщик решился на обмен ипотечной квартиры на более подходящий ему вариант, то он должен учесть несколько нюансов:

  1. При обмене квартиры, находящейся в ипотеке, придется произвести замену залога. Для этого потребуется переоформить кредит на другой объект.
  2. Банк вправе отказать клиенту в произведении замены.
  3. Эта процедура регулируется не только ипотечным соглашением, но и другими внутренними регламентами банка-кредитора, что усложняет процедуру.
  4. Если заемщик пользовался услугами риелторов при покупке жилья, то логично и в дальнейшем использовать услуги именно этой компании, поскольку данные специалисты в курсе всех нюансов данной сделки. Они помогут сэкономить время и нервы.
  5. Следует рассчитывать, что эта процедура потребует много времени, больше месяца. Для ускорения процесса следует предварительно проконсультироваться у кредитного менеджера банка. Он сможет определить точный порядок проведения процедуры.
  6. Следует учесть необходимость уплаты налогов.

Таким образом, обменять ипотечную квартиру возможно. Однако это сложный и трудоемкий процесс, который займет не один месяц, и потребует дополнительных издержек. Поэтому сначала нужно убедиться в реальной необходимости данной сделки.

Источник: https://Ipotechnik.pro/voprosy/obmen-ipotechnoj-kvartiry/

Как продать или обменять ипотечную квартиру

Как обменять ипотечную квартиру на большую

Вы купили квартиру в ипотеку и однажды решили переехать в другой город или страну. Или в ожидании двойни поняли, что нужно больше пространства.

Или вот ещё — знакомые продают квартиру, которая вам очень нравится: район хороший, планировка удобная, ремонт с душой. Да мало ли случаев, когда вы решили продать или обменять квартиру в ипотеке.

Можно ли это сделать, сложно ли, долго ли — обо всё этом и расскажем, в деталях, как вы любите.

1. Досрочная оплата ипотеки: рискованно, но быстро

Схема простая — закрыть ипотеку, снять обременение с квартиры и после этого заключить обычный договор купли-продажи. Погасить ипотеку можно самим, взяв потребительский кредит, накопив или заняв у друзей.

Или с помощью покупателя, согласного отдать задаток, который и поможет закрыть ипотеку. Такая сделка для покупателя довольно рисковая, поэтому многие идут на подобное, если хозяин квартиры согласен уступить 20-30% от рыночной стоимости.

Это самый быстрый вариант продать квартиру в ипотеке, хотя и с высокой степенью риска как для продавца, так и покупателя.

План действий

  • Найти покупателя.
  • Получить разрешение банка на продажу ипотечной квартиры.
  • Составить предварительный договор купли-продажи с покупателем, заверить у нотариуса.
  • Взять у покупателя задаток, равный сумме остатка по ипотечному кредиту.
  • Внести остаток в банк, закрыть ипотеку, снять обременение.
  • Подписать договор купли-продажи и оформить переход права собственности.
  • Получить оставшуюся сумму от покупателя.

2. Продажа с участием банка-кредитора: безопасно, но не быстро

В отличие от первого варианта, банк берёт на себя роль получателя задатка. В этом случае обе стороны процесса могут не волноваться. Сделка с участием банка — безопасная. Другое дело, что все сроки тоже диктует банк, поэтому продажа может затянуться.

План действий

  • Найти покупателя.
  • Получить разрешение банка на продажу ипотечной квартиры.
  • Арендовать две депозитарные ячейки (такая услуга стоит денег). В первой разместить сумму остатка по кредиту для банка. Во второй — оставшуюся часть стоимости квартиры для продавца.
  • Подписать договор купли-продажи и оформить переход права собственности.
  • После этого новый собственник становится залогодателем, а продавец получает деньги из первой ячейки, чтобы погасить кредит.
  • Банк выдает покупателю погашенную закладную, необходимую для получения выписки из ЕГРН об отсутствии обременения.
  • Продавец получает доступ к второй ячейке с оставшимися деньгами.

3. Переоформление ипотеки на покупателя: все довольны, но сложно

В этом случае одновременно продаётся квартира и кредит. Покупатель берёт на себя обязательства по ипотеке продавца — на тех же условиях или на других, в зависимости от того, как банк оценит нового заемщика. Проще и удобнее проводить такую сделку в рамках одного банка.

План действий

  • Получить разрешение банка на продажу ипотечной квартиры.
  • Найти покупателя или выбрать по рекомендации банка.
  • Покупатель вносит первый взнос, закрывающий остаток долга продавца перед банком.
  • Снять обременение с квартиры.
  • Подписать договор купли-продажи и оформить переход права собственности.
  • Банк подписывает с новым собственником кредитный договор.
  • Получить оставшуюся сумму от покупателя (или его банка).

Можно ли не продавать, а обменять квартиру
в ипотеке?

Если кратко, то да, но нужно соответствовать определенным требованиям. В разных банках они разные. В целом условия выглядят примерно так или очень похоже:

  • Прошло 5 лет с момента подписания ипотечного договора, а большая часть задолженности погашена. Срок существует, чтобы ограничить перепродажу жилья с целью заработать на этом.
  • Вы добросовестно и без просрочек оплачиваете ипотеку.
  • Новая квартира находится в регионе, который обслуживается данным банком.

План действий

  • Получить согласие банка на обмен ипотечной квартиры.
  • Подписать договор мены. Залогом становится другой объект недвижимости.
  • Оформить потребительский кредит для погашения предыдущей ипотеки.
  • Заключить одновременно два договора купли-продажи. Старая квартира продается, новая покупается.

Какой бы путь вы ни выбрали, обязательно сначала проконсультируетесь со специалистами вашего банка!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/rbi/kak-prodat-ili-obmeniat-ipotechnuiu-kvartiru-5eaeba026c15632218121eb0

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.