Как найти собственников коммерческой недвижимости

Где искать коммерческую недвижимости для покупки

Как найти собственников коммерческой недвижимости

Для того, чтобы найти лучший вариант из всего многообразияобъектов на рынке коммерческой недвижимости, рассмотрим основные источникиполучения информации. А также некоторые «лайфхаки» при работе с ними.

Сайты агрегаторы объявлений (Avito.ru, Cian.ru и прочие)

На одном только ресурсе Avito.ru размещено 84 525 объявлений опродаже коммерческой недвижимости в России (по данным на 19.11.2019).

Для собственника – это наиболее дешевый и простой способ разместитьинформацию о подаваемом объекте недвижимости. Сайты агрегаторы имеют удобныефильтры поиска недвижимости по виду объекта, площади и цене, а такжевозможность поиска в заданной на карте локации.

Все это обеспечивает популярность и востребованность данныхресурсов. Здесь размещают объявления собственники, агентства недвижимости изастройщики.

Приизучении информации на сайтах объявлений смотрите не только раздел «Продам», нои раздел «Сдам в аренду». Если вы найдете в нем интересный объект, посмотрите,как долго размещается объявление.

Возможно, собственник не может сдать объект варенду (по причине «не продающего» текста объявления, некачественныхфотографий, либо просто отсутствия времени для продажи), и он согласитсяпродать помещение вам.

Так же вы можете сами разместить объявление в разделе «Куплю», указавкритерии (бюджет покупки и характеристики) по которым вы выбираете объекткоммерческой недвижимости. Как правило, эффективность таких объявлений невысокая. Но случаются звонки и по ним с интересными предложениями от продавцовнедвижимости.

Компании застройщики

Новостройки занимают существенную долю рынка недвижимости. Попредложению квартир на сайте Avito.ru она составляет 24,59 %. В части коммерческихпомещений доля новостроек еще выше, т.к. застройщики в большинстве случаевпервый этаж отводят под коммерцию, в отличие от домов «советской» постройки.

При этом, как мы говорили ранее, коммерческая недвижимость в новостройкахимеет ряд преимуществ. Объекты строятся в соответствии с актуальнымитребованиями пожарных служб и лицензирующих органов. А так же с характеристиками,важными бизнесу – витражным остеклением, высокими потолками, входом с уровняземли и прочими.

В связи с этим, сегменту новостроек, я рекомендую уделить особоевнимание.

Не стоит ограничиваться изучением сайтов застройщиков и телефоннымзвонком с уточнением ассортимента и цен.

Обязательно придите в отдел продаж компании застройщика. Помимобазовых предложений которые размещены на сайте компании вы сможете узнать:

  • Информацию о комплексах которых сейчас нет впродаже, но строительство которых компания планирует начать в ближайшее время.Уточните сроки и отслеживайте информацию, чтобы первым быть в курсе о новыхинтересных объектах;
  • Возможные варианты оплаты, программы trade-in, условия рассрочек, систему скидок идругие программы лояльности;
  • Информацию об объектах вторичного рынкакоммерческой недвижимости, принятых в зачет. Иногда застройщики в счет оплатыза свой объект недвижимости принимают в зачет объект клиента. Как правило такиеобъекты принимаются с дисконтом. Плюс, когда застройщик долго не можетреализовать зачетный объект, он готов предоставлять дополнительные скидки. Этопозволяет приобрести объект по цене ниже рынка;
  • Информацию о помещениях которые продаютклиенты компаний застройщиков по договорам уступки. Это клиенты которые, купилипомещения с целью перепродажи, или они хотят купить другой объект коммерческойнедвижимости или квартиру;
  • Информацию об объектах, которые были купленыинвесторами с целью сдачи в аренду. Как правило, такие клиенты просятпередавать их контакты потенциальным арендаторам. Вы можете взять контакты узастройщика и предложить инвестору продать вам помещение – возможно именносейчас ему нужны деньги, и он примет ваше предложение;

Попросите, чтобы вас добавили в рассылку с информацией о новых жилыхкомплексах и акционных предложениях по объектам коммерческой недвижимости.Заведите для этого отдельный почтовый ящик, чтобы ограничить себя от спама и периодическипроверяйте его на предмет интересных предложений.

Наружная реклама

Это те самые красные банеры с белым текстом «Продажа», которые собственникразмещает на объекте недвижимости.

Эстет внутри меня всегда негодует при их виде, но ничего неподелаешь — сочетание красного и белого цветов наиболее заметно и лучшепривлекает внимание к информации.

К наружной рекламе также относятся листовки в окнах, информирующиео продаже помещения, билборды, светодиодные экраны и прочее.

Когда вы зададитесь вопросом покупки помещения, взгляд и вниманиебудет автоматически акцентироваться на этой информации. Не забывайте также обращатьвнимание на баннеры «Аренда». Мы говорили ранее, что там, где звучит словоаренда не исключен и вариант продажи помещения.

Агентства недвижимости

Вне зависимости от вашего отношения к агентствам недвижимости, атакже от того планируете ли вы воспользоваться их услугами при выборе и покупкекоммерческой недвижимости, нужно понимать, что агентства могут быть ценнымисточником информации об имеющихся на рынке объектах коммерческой недвижимости.

Вы можете получить информациюоб объектах находящихся в «закрытой продаже».

Когда продавец не хочетафишировать информацию о продаже (в том числе для надзорных и налоговыхорганов), и размещать ее в открытых источниках, он передает задачу пореализации объекта доверенному агенту. Так же при закрытой продаже прощезанизить стоимость помещения, что делается для уменьшения налогооблагаемойбазы.

Закрытыечаты риелторов – инструмент которым пользуются агенты по недвижимости для обменаинформацией о имеющихся на рынке объектах недвижимости. Агентам проще закрытьсделку по реализации или подбору помещения, когда с другой стороны сделки такжеработает агент. С ним можно договорится, а также совместно продумать стратегиюформирования решения для продавца и покупателя.

Базыконтактов собственников недвижимости. Если агентство недвижимости не первыйгод работает на рынке – у него сформировался список контактов собственников (видеале с разбивкой по локациям, площади и другим характеристикам помещений), скоторыми у них были сделки или переговоры. Возможно среди них вы найдете нужноепомещение и нужный контакт.

Управляющие и администраторы БЦ и ТРЦ

Вы можете напрямую обратится в отдел аренды или администрацию БЦ иТРЦ. В основном помещения реализуются в бизнес-центрах.  Торгово-развлекательные центры редкорассматривают продажу помещений, для сохранения общей концепции объекта.

В бизнес-центрах часто можно приобрести коммерческую недвижимостьс арендатором. Что упростит расчет окупаемости и доходности и снизитинвестиционные риски.

Если в бизнес-центре на данный момент нет помещений для продажи,оставьте ваше коммерческое предложение, с указанием необходимых характеристик ибюджетом покупки. Безусловно лучше получить контакт и передать его собственникуБЦ.

Арендаторы торговых точек

Если вам понравился объект коммерческой недвижимости, который непустует, а именно так чаще всего и бывает – вы можете узнать контактысобственника у действующего арендатора.

Разумеется, не нужно говорить, что вы хотите предложитьсобственнику выкупить помещение. Так вы контакт вряд ли получите. Скажите, чтоу вас вопрос по обслуживанию здания или по какой-либо коммунальной тематике.

Какправило — это зона ответственности арендодателя и арендатор охотно передастконтакт, чтобы не вникать в вопрос, который скорее всего потребует финансовыхзатрат и на решение которого у него просто нет полномочий.

Отделы развития торговых сетей

Федеральные сети продуктовыхмагазинов, аптек, пекарен и других сфер бизнеса в структуре компаний имеютотделы развития или специалиста по развитию сети. В обязанности которых входитпоиск и открытие новых торговых точек.

Так как торговыесети в подавляющем большинстве случаев не рассматривают приобретение коммерческойнедвижимости в собственность, отделы развития ограничены в выборе объектовкоммерческой недвижимости, рассматривая только варианты помещений которыесдаются в аренду.

При этом, у них естьконтакты собственников, которые продают объекты коммерческой недвижимости и впомещения которых они готовы арендовать.

Таким образом выможете найти объект коммерческой недвижимости с надёжным арендатором. И допокупки помещения договорится по условиям договора аренды, которые будутустраивать вас и арендатора.

Печатные издания

Да, журналы и газеты объявлений еще существуют. В небольших провинциальныхгородах, их читают. Они имеют меньший охват, чем сайты объявлений, но черезжурнал или газету можно также найти объект для покупки.

Кроме журналов и газет с объявлениями, к этому источнику отнесем профессиональныежурналы о недвижимости, а также журналы, ориентированные на предпринимателей ибизнес. Это такие издания как CRE, Коммерсант,Эксперт и прочие.

Сайты государственных торгов

Покупка коммерческойнедвижимости обанкротившихся предприятий и физических лиц на торгах – отдельнаябольшая тема. Существует даже отдельная специальность – агент торгов побанкротству.

В рамках этой книгимы разбирать её не будем. В интернете в найдете большое количество вебинаров,публикации и литературы по этому вопросу.

Мы рассмотрели 9 источниковполучения информации об имеющихся на рынке объектах коммерческой недвижимости.

Вы можете также найти информацию в социальных сетях, посмотреть объектыжелезных дорог и Сбербанка на их официальных сайтах.

Кроме того, когда выбудете искать объекты коммерческой недвижимости для покупки, вас постояннобудет догонять контекстная и третированная реклама в интернете с предложениямиразличных помещений.

Используя даже частьиз рассмотренных выше источников вы соберете большое количество потенциальныхобъектов для покупки. О том, как их сравнить и выбрать лучший вариант читайте вследующей статье.

Вам нужна консультация или помощь в выборе коммерческогопомещения? Позвоните по телефону, указанному в контактах или задайте ваш вопросчерез форму обратной связи.

Если вам понравилась статья, поделитесь ей:

Источник: https://dmitriypushin.ru/stati/pokupka-nedvizhimosti/gde-iskat-kommercheskuyu-nedvizhimosti-dlya-pokupki/

SM2: как мы создали «умную» базу коммерческой недвижимости, которая помогает найти помещение в три клика — Трибуна на vc.ru

Как найти собственников коммерческой недвижимости

SM2 — алгоритмический сбор данных и предиктивная аналитика на рынке коммерческой недвижимости Москвы.

Зачем Москве очередная база помещений, в чем особенности рынка коммерческой недвижимости и как алгоритмический поиск помогает зарабатывать деньги — рассказывает исполнительный директор SM2 Станислав Жуков.

Почему мы решили идти в коммерческую недвижимость

Общая площадь коммерческой недвижимости Москвы — 65 млн м², а объём рынка аренды — $10 млрд в год, при этом получить точные данные по объектам, сделкам, предложениям на рынке крайне сложно. Баз данных много, а информация обновляется редко.

На рынке аренды потенциальный арендатор зачастую сталкивается с проблемой заведомо ложной информации от консультантов или собственников. В результате часто получается, что предприниматели теряют много времени и не всегда имеют возможность заключить сделку на наиболее выгодных для себя условиях.

Более того, преимущество во многих поисковиках получают платные объявления, которые далеко не всегда наиболее выгодные. У потенциального арендатора или инвестора благодаря нехватке информации, ее недостоверности и трудности в поиске актуальных контактов нет возможности объективно оценить объект недвижимости и принять взвешенное решение.

Мы подумали, что будет здорово дать арендаторам, девелоперам и брокерам общедоступную, простую в использовании, проверенную базу объектов, которая позволит не только эффективно искать и размещать объявления, но и проводить качественную аналитику, и, как следствие, принимать верные решения.

Какие проблемы мы нашли на российском рынке коммерческой недвижимости

Идея создать SM2 пришла не просто так. Учредители и топ-менеджеры компании работали экспертами по недвижимости в «Ренессанс Капитале», MLP, C&W, HP, Deutsche Bank, HRO. У всех нас большой опыт на рынке коммерческой недвижимости, а саму идею мы позаимствовали у зарубежной компании CoStar, которая объединяет рынок коммерческой недвижимости в США.

Наша аудитория — 50 тысяч игроков рынка коммерческой недвижимости и 80 тысяч компаний-арендаторов. Чтобы лучше узнать их потребности, мы провели масштабное тестирование и узнали, с какими сложностями сталкиваются игроки рынка коммерческой недвижимости:

  • Сделка закрывается долго. Экономика нестабильна, а за участие в неудачной сделке приходится дорого платить. Поэтому создается высокая конкуренция за арендаторов и собственников, и это увеличивает сроки выставления помещения в аренду, просмотра, переговоров и завершения сделки.
  • Приходится тратить лишние деньги. В условиях большой конкуренции игроки рынка вынуждены тратить большие суммы на поиск и рекламу объектов.
  • Рекламировать объявления сложнее. Размещение объектов на досках объявлений не дает результата, потому что помещения дублируются многочисленными посредниками, а часть предложений не соответствует действительности. Найти реального собственника помещения довольно трудно. В результате к доскам объявлений падает уровень доверия.
  • Слишком мало информации. Объявления в интернете содержат лишь общую информацию об объектах. Если стоимость офисного здания составляет 500 млн рублей, инвестору хочется получить как можно больше информации — но ему её никто не дает.

Чтобы решить эти проблемы, большую часть денег мы вложили в разработку ERP-системы алгоритмического поиска. Общая сумма инвестиций в проект — $1,5 млн.

Но как выяснилось, просто разработать уникальный и полезный сервис — недостаточно, ведь далеко не все клиенты в Москве готовы платить за информацию, поэтому предвосхищая запрос, мы подключили дополнительные услуги — продвижение объектов недвижимости через контекстную рекламу и соцсети, а также помощь в заключении сделок.

Как мы решаем проблемы арендаторов и собственников помещений

Мы пополняем базу с помощью физических проверок объектов и IT-инструментов. Алгоритмы собирают данные из всех открытых источников и добавляет объекты в базу, а если по какому-либо объекту у нас есть вопрос, приезжаем по адресу, осматриваем помещение и общаемся с собственником или его представителем.

Например, если алгоритмы находят в сети один и тот же склад с разными арендными ставками, мы узнаем у собственника актуальную стоимость.

Сейчас в базе 3000 объектов, 35 тысяч арендаторов, 50 тысяч сделок об аренде и 60 тысяч объявлений с подробной информацией. Мы проверяем предложения арендодателей вручную и отмечаем объявления, которые подлежат верификации. Все объявления публикуются и проверяются бесплатно.

Для каждого объявления автоматически создаются веб-страницы и запускается контекстная реклама. Как результат — объявления просматривают наиболее заинтересованные арендаторы, и хорошие помещения расходятся довольно быстро. Найти подходящий объект реально за несколько минут, а дальше начинается просмотр, проверка документов, переговоры, заключение сделки.

Сейчас мы видим, что среди владельцев недвижимости самая популярная услуга — это цифровой маркетинг. Мы размещаем объект в аренду или на продажу в интернете и с помощью контекстной рекламы, ведения соцсетей и SEO приводим на сайт потенциальных арендаторов.

Дальше мы либо отправляем заявку собственнику недвижимости, либо работаем с ней сами (консультируем, готовим документы, делаем подборки помещений) и передаем собственнику уже готового арендовать площадь клиента.

Также технологии отслеживают срок жизни объявлений по аренде и продаже. Если офисы в одном здании быстро находят арендаторов, алгоритм делает вывод, что помещения ликвидны. Эту информацию видят потенциальные арендаторы — так они могут подобрать лучшие предложения.

База SM2 полезна также и агентам. С ее помощью они имеют возможность получить информацию, которой нет в свободном доступе (например, сроки истечения договоров аренды или контакты собственников помещений), выгрузив эти и многие другие параметры по помещениям в удобном для них формате (Excel или PDF-презентации).

За несколько месяцев до конца срока агент может предложить арендатору другое помещение и таким образом заработать на комиссии. К слову, в коммерческой недвижимости комиссию всегда платит собственник помещения, поэтому когда агент говорит, что найдет вам офис бесплатно, это обман. Поиск для вас и так должен быть бесплатным.

Девелоперы пользуются базой, чтобы прогнозировать прибыль. Они видят динамическую модель рынка и знают, сколько будет стоить аренда помещения через несколько лет. Это помогает девелоперу решить, в каком районе строить коммерческий объект.

Как будет развиваться SM2

В наших планах — создать сообщество для всех игроков рынка коммерческой недвижимости Москвы. Все люди, которые работают в недвижимости, смогут общаться между собой на одной профильной площадке и быстро находить нужные услуги, контакты и проекты.

Это позволит агентам, оценщикам, консультантам, юристам, дизайнерам и строителям искать подряды, арендаторам — делиться опытом поиска объектов и оставлять отзывы и инсайты. Мы хотим объединить игроков рынка примерно так же, как Bloomberg объединяет финансовые рынки.

Дальнейшее развитие компании включает использование больших данных и искусственного интеллекта для прогнозирования наиболее востребованных типов и форматов недвижимости.

SM2 начался с Москвы, потому что здесь отличные программисты и аналитики, но проект не остановится на России. Мы разрабатываем стратегию выхода на развивающиеся рынки: Ближний Восток и Азию.

Источник: https://vc.ru/tribuna/97594-sm2-kak-my-sozdali-umnuyu-bazu-kommercheskoy-nedvizhimosti-kotoraya-pomogaet-nayti-pomeshchenie-v-tri-klika

Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду в 2020 году :: Город :: РБК Недвижимость

Как найти собственников коммерческой недвижимости

Рассказываем об особенностях налогообложения, проверках, штрафах для владельцев коммерческих площадей, а также о влиянии пандемии на этот бизнес

Дмитрий Серебряков/ТАСС

Один из самых популярных видов заработка среди российских частных инвесторов — приобретение небольших коммерческих помещений для последующей сдачи в аренду. Нежилые площади можно сдавать под офисы, лофты, салоны красоты, магазины или кафе.

Рассказываем, кто может приобрести коммерческую недвижимость, особенностях ее налогообложения, штрафах, а также влиянии пандемии на этот бизнес.

Приобретать нежилые помещения для последующей сдачи в аренду может любой налогоплательщик — физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. Однако налоговые последствия от результатов использования данного имущества по виду статуса различные.

«ИП и юрлица при получении дохода от сдачи имущества в аренду обязаны уплатить налоги, предусмотренные выбранным режимом налогообложения. Юридические лица — налог на прибыль и НДС, ИП — ЕНВД (Единый налог на вмененный доход) или УСН по ставке 6% или 15% в зависимости от выбранного объекта учета.

Для физического лица данный доход является объектом обложения НДФЛ.

Однако в случае наличия оценочных обстоятельств, свидетельствующих о предпринимательском характере деятельности физического лица, не имеющего статуса ИП, с данного дохода необходимо уплатить НДС», — рассказал адвокат, управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance Михаил Бегунов.

Может также использоваться патент на арендный бизнес, стоимость которого рассчитывается, исходя из площади недвижимости и района. В этом случае сумма будет фиксированной. «Но оформить его может собственник только одного помещения, что не подходит профессиональным инвесторам.

Если во время действия патента договор аренды не прерывается, а помещение не продается, то для инвестора такая схема будет более выгодной — стоимость патента окажется ниже, чем налог по ставке 6%», — объяснил коммерческий директор Glincom Иван Татаринов.

По его словам, если арендное соглашение было по каким-то причинам расторгнуто или помещение продано, то уплаченные за патент деньги никто не компенсирует.

Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm.

Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства).

По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог.

«Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела.

Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.

Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам.

Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин.

Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.

В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности.

«Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance.

Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.

По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону.

«То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам.

Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д.

Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.

Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности.

Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.

Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин.

«Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения.

Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5e7905139a794771ca6754fc

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.