Как докупить землю к участку
Содержание
- 1 Прирезки к участкам из муниципальных и государственных земель – требования к участкам и размерам прирезок
- 2 Как по закону выкупить у соседа часть его земельного участка — подробная инструкция в 3 шага
- 2.1 Требования к обоим участкам
- 2.2 Для выкупа части соседнего участка нужно оформить перераспределение
- 2.3 Шаг №1 — Проводим межевание участков
- 2.4 Шаг №2 — Подписать соглашение о перераспределении с выплатой компенсации
- 2.5 Заключительный шаг №3 — Регистрируем соглашение о перераспределении
- 2.6 Способы оплаты за покупку части участка
Прирезки к участкам из муниципальных и государственных земель – требования к участкам и размерам прирезок
В Земельный кодекс РФ введена новая глава «Перераспределение земель и (или) земельных участков» ( 5.4).
Именно она стала регулятором процесса оформления прирезок земли к зарегистрированным и находящимся в собственности участкам, предоставленным для ИЖС, ЛПХ, садоводства или огородничества.
Формулировка «перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и ЗУ, находящихся в частной собственности», очень точная в юридическом понимании.
Она отражает суть происходящих изменений в размерах:
- надела, к которому добавляется кусок муниципальной или государственной земли
- муниципального или государственного участка, из которого вырезается добавляемая площадь
Перераспределение участков – задача насущная. Оно необходимо в целом ряде случаев:
- при увеличении/уменьшении площади ЗУ, выявленном при уточнении его границ участков, над площадью, зафиксированной в кадастре
- при наложениях соседних участков друг на друга, выявившихся при уточнении их границ
- при изломанности геометрического контура земельного участка, создающей массу неудобств при его застройке или обустройстве
- для исключения чересполосицы/вклинивания/вкрапливания в другие участки
Условия для перераспределения земель и земельных участков
Законом установлены условия, при которых перераспределение земельных участков будет возможным, а также ограничения в размере прирезаемых площадей (статья 39.28 Земельного кодекса РФ).
Сформулировать их можно так:
- наличие утверждённого проекта межевания территории (ПМТ)
- разработка утвержденной схемы расположения ЗУ на кадастровом плане территории (КПТ) при отсутствии ПМТ
- исходный участок стоит на кадастровом учёте:
- на него оформлено право собственности
- он отмежёван:
- зарегистрированы границы
- имеет конкретную площадь
- «земельная добавка» и исходный участок должны относится к одной функциональной зоне
Для образуемого ЗУ должны быть исключены обстоятельства, нарушающие требования статьи 11.9 Земельного кодекса РФ:
- площадь должна соответствовать установленным предельным размерам ЗУ
- его границы не должны пересекаться с границами муниципальных образований и (или) границы населённых пунктов
Прирезка не должна создавать ситуации, когда обременения (ограничения), существующие на исходном и добавляемом участке, не позволяют эксплуатировать образуемый надел в соответствии с ВРИ исходного участка:
- образуемый участок не должен иметь изломанных границ
- в нём не должно быть вкраплений, вклиниваний и чересполосицы, приводящих к невозможности размещения объектов недвижимости, к недостаткам, создающим препятствия для использования и охраны земель или условия для нарушения требований земельного и иного законодательства
- должны исключаться пересечения границ образованного участка:
- с границами территориальных зон (зон, для которых в ПЗЗ определены границы и установлены градостроительные регламенты (пункт 7 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ)
- с границами лесничеств
- с границами лесопарков
Для земельного участка, образуемого в целях:
- ведения работ по геологическому изучению недр
- разработки месторождений полезных ископаемых
- размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений
- водохранилищ
- иных искусственных водных объектов
требование о пресечении участка с границами территориальных зон, лесничеств и лесопарков исключено.
Размер участка, образуемого при распределении
Размер добавляемой площади к той площади, что фигурирует в государственных кадастровых сведениях, заслуживает отдельного внимания. Она не может быть любой.
- Ситуация, не вызывающая проблем
В случае, когда размер превышения или уменьшения площади земельного участка, «уложится» в 10% от изначальной площади, отражённой в государственном кадастре недвижимости, никаких проблем нет:
(SОБР.УЧ. – SИСХ.УЧ.)< 0.1 х SИСХ.УЧ.
(SОБР.УЧ. – SИСХ.УЧ.) = 0.1 х SИСХ.УЧ.
Перераспределение не делается, если площадь участка, установленная при уточнении местоположения его границ окажется:
- меньше на 10% площади, сведения о которой содержатся в ЕГРН (подпункт 2 пункта 3 статьи 42.8 ФЗ «О кадастровой деятельности» № 221-ФЗ )
- больше на 10% площади, сведения о которой содержатся в ЕГРН (подпункт 3 пункта 3 статьи 42.8 ФЗ №221-ФЗ )
- Большое расхождение между реальной и документальной площадями участка
Это понятие нужно соотносить с нормативами по предельным размерам ЗУ, установленным в муниципальных образованиях.
Площадь участка, образованного при распределении, не может больше установленного в поселении предельного максимального размера площади участка (пункты 1 – 3 статьи 39.28 Земельного кодекса РФ):
SОБР.УЧ. < SМАКС.ПРЕД. ПЛОЩ.
SОБР.УЧ. = SМАКС.ПРЕД. ПЛОЩ.
Если площадь участка, получаемого при распределении участков, окажется больше установленного предельного максимума площади:
SОБР.УЧ. > SМАКС.ПРЕД.ПЛОЩ.,
придётся решать сразу 2 задачи:
- сформировать новый земельный надел в соответствии с установленными предельными размерами участков
- зарегистрировать право собственности на новый участок:
- через выкуп участка у муниципалитета на торгах по полной кадастровой стоимости, которая установлена в муниципальном образовании
- на торгах в случае принадлежности прирезаемого участка государству (положения статьи статьи 39.3 Земельного кодекса РФ
Вопрос об оформлении участка с «земельной добавкой», общая площадь которого окажется меньше установленного предельного минимума, не может стоять в принципе. Причина – несоответствие градостроительному регламенту.
Градостроительный регламент – жёсткий порядок образования, землепользования и застройки участков с любым ВРИ (видом разрешённого использования). Он вводится Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), принимаемыми в каждом муниципальном образовании.
Источники и способы получения необходимых сведений об участках
- предельные размеры ЗУ для конкретного ВРИ участка:
- в отделе градостроительства и архитектуры местной администрации
- в ПЗЗ на официальном сайте МО
- схема функциональных зон:
- в графическом разделе ПЗЗ:
- можно зрительно определить к какой функциональной зоне относятся участок и планируемая «земельная добавка»
- при «попадании» исходного участка в одну функциональную зону, а «добавки» в другую задача по перераспределению земель становится не решаемой
- в графическом разделе ПЗЗ:
Если в поселении ПЗЗ ещё не приняты, то есть нет:
- схемы функциональных зон
- утверждённых градостроительных регламентов
- установленных предельных размеров участков
нужно ознакомиться с региональными законами, решениями местных депутатских корпусов, устанавливающим предельные размеры участков.
Пример:
- областной закон Ленинградской области № 83-оз
- постановление МО «Приморское городское поселение» Выборгского района Ленинградской области № 603
Внимание
Вы ознакомились с разделом №2 статьи.
Начало статьи:
Продолжение статьи:
Источник: https://www.zemvopros.ru/page_12602.htm
Как по закону выкупить у соседа часть его земельного участка — подробная инструкция в 3 шага
Статья обновлена: 12 октября 2020 г.
Здравствуйте. В этой статье я подробно разберу ситуацию, когда собственник участка хочет выкупить часть соседнего участка. Без разницы, какой размер этой части будет — хоть 0,5 сотки. Опишу подробную инструкцию, с какими проблемами можно столкнуться и как их решить. Инструкция подходит для любых участков — ИЖС, ЛПХ, дачных, садовых и т.п.
Требования к обоим участкам
Только при таких условиях можно выкупить часть участка у соседа:
- Оба участка должны стоять на кадастровом учете — п. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
По ссылке найдете подробную инструкцию с картинками — как проверить стоит ли участок на кадастровом учете.
Если участок не стоит на кадастровом учете, то нужно это исправить. И только потом можно выкупать часть соседнего участка. Инструкция — как поставить участок на кадастровый учет.
- У обоих участков должны быть определены границы в кадастре — пп. 3 и 9 п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
Часто бывает такое, что хоть участок и стоит на кадастровом учете (об этом выше), но границы его не определены. Наша отдельная инструкция — как узнать определены ли границы земельного участка.
Если кратко, то найдите участки на публичной кадастровой карте Росреестра. Чтобы не искать, можете нажать кнопку «лупа» слева и ввести их кадастровые номера. Если границы участка определены, то на кадастровой карте он будет подсвечен желтым.
Если не определены, то будет написано «Ничего не найдено» или «Без координат границ». В этом случае нужно сначала установить границы участка — инструкция. Делается это через межевание и внесения границ на кадастровый учет.
А потом можно выкупать часть у соседа.
Примеры участков
(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)
Границы определены
Границы не определены
- Участки должны быть в собственности — пп. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ.
Логично, что только собственник участка может продать его часть. И только собственник может присоединить к своему участку часть соседнего.
Некоторые думают, что если жилой дом оформлен в собственность, то и участок автоматически оформляется. Или когда собственник участка умер, то наследники без вступления в наследство могут продать участок или его часть. Это все неверно. Инструкции — как оформить земельный участок в собственность, отдельно оформить по дачной амнистии.
- Нужно учесть минимальную и максимальную площадь участков — п. 1 и 2 ст. 11.9 ЗК РФ.
Минимальную и максимальную площадь для участков устанавливает местная администрация. К тому же, площадь зависит от категории и ВРИ участка.
Например, минимальный размер для участка ИЖС в Одинцовском районе Московской области — 8 соток. Есть два смежных участка — первый 10 соток, второй 9.
Собственник первого участка захотел выкупить часть у собственника второго, которая получилась размером в 2 сотки.
Но они не смогут такое оформить, потому что второй участок станет площадью в 7 соток, а минимальный размер установлен в 8 соток. Поэтому собственник может выкупить максимум 1 сотку у соседа.
Другие статьи
Как узнать кто владелец земельного участка — онлайн способ.Как изменить ВРИ: с ИЖС в ЛПХ; с ЛПХ в ИЖС; С ИЖС в «коммерческую недвижимость»; садовый/дачный участок в ИЖС
Небольшое отступление — нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа, заказать звонок по кнопке слева или сами позвонить (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.
Для выкупа части соседнего участка нужно оформить перераспределение
Перераспределение в нашем случае — это процедура, когда один участок присоединяет к себе часть соседнего (смежного) и выплачивает соседу за это компенсацию. В результате у обоих участков меняется площадь (один становиться больше, другой меньше), конфигурация и границы — пп. 1 и 2 ст. 11.7 ЗК РФ. Точнее появятся два новых участка, а старые прекратят свое существование.
Краткая инструкция: Собственники обоих участков обращаются к кадастровому инженеру и говорят, что один из них хочет купить такую-то часть участка у соседа. Кадастровый инженер оформит им межевой план, в котором укажет как было и как стало. Потом собственникам нужно подписать соглашение о перераспределении земель и подать его в МФЦ вместе с межевым планом.
Иногда бывает, что участки имеют разные виды разрешенного использования (ВРИ). Например, один участок ИЖС, другой ЛПХ.
В 95% случаев это не будет считаться проблемой, потому что территориальная зона позволит автоматически перевести часть соседнего участка в нужный ВРИ. Но бывает, что выкупить не получится из-за разных ВРИ.
В любом случае, кадастровый инженер сразу скажет — можно ли выкупить при разных ВРИ или нет.
Другие статьи
Как разделить земельный участок на 2 и более участков.Проверка земли на обременение — онлайн способы.
Шаг №1 — Проводим межевание участков
Межевание — это кадастровые работы в результате которых оформляют межевой план — ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. В нашем случае это работы по установлению границ новых участков, которые появятся в результате присоединения части одного участка к другому.
Межеванием занимается кадастровый инженер, который может работать на себя как ИП или в какой-либо геодезической компании — ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Услуга стоит от 10 тысяч рублей и оформляется примерно месяц. Соседи сами должны решить кто и сколько заплатит за межевание.
- Всем совершеннолетним собственникам обоих участков нужно обратиться к кадастровому инженеру, подробно объяснить какую часть участка хотят выкупить и где провести границу. Например, 3 метра от забора и до такой границы. Лучше для наглядности нарисовать планы участков на бумаге и какой кусок нужно выкупить. Если хотят выкупить определенный размер соток (например, 2 сотки), то кадастровый инженер сам посчитает где провести границу. Но для этого ему придется выезжать на участки. Об этом ниже.
При себе нужно иметь паспорта и документ о праве собственности на участок — свидетельства о регистрации права или выписки из ЕГРН/ЕГРП на каждый участок (как и где заказать выписку).
Кадастровый инженер изучит поданные документы, согласует оплату своих работ и составит договор подряда, который нужно подписать (ст. 36 Закона о кадастровой деятельности).
- При выкупе части участка межевание можно провести 2 способами:
- Способ №1. Кадастровый инженер не выезжает на участки.
Так можно сделать, если на участках уже делали межевание и собственники уверены, что границы участков на 100% точные. Потом собственники сами проведут или уже провели новые границы. Этот способ дешевле, т.к. не придется дополнительно платить инженеру за выезд и за уточнение границ (вынос точек в натуру). Но я лично советую второй способ и объясню почему.
- Способ №2. Кадастровый инженер выезжает на участки.
Часто фактические границы участков (на местности) не совпадают с границами, которые указаны в кадастре. Даже если до этого делали межевание и устанавливали границы.
Сначала инженер с помощью профессиональной GPS-аппаратуры снимет фактические координаты каждого угла (повторных точек) обоих участков. Потом сверит эти координаты с координатами из кадастра.
Услуга называется вынос точек в натуру.
Может получится так, что один из участков немного сдвинут в сторону. Это уже проблема — придется с соседями и кадастровым инженером уточнять и исправлять границы. Поэтому лучше все перепроверить.
Участок по факту сдвинут и наслоился на другой
(нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)
Иногда собственники на участках уже сами провели новую границу, и теперь нужно точно посчитать размер. Или хотят выкупить 2 сотки и не знают как посчитать. В общем, лучше всегда заказывать выезд инженера. Он сделает точные замеры.
При перераспределении участков не нужно согласовывать границы с собственниками других смежных участков. Нет такого требования в законе. Как я указывал выше, у обоих участках должны быть установлены границы в кадастре. Согласование с соседями нужно только при установлении границ.
- Способ №1. Кадастровый инженер не выезжает на участки.
- Кадастровый инженер оформит и отдаст межевой план.
Межевой план будет на бумаге и обязательно на диске в электронном виде (в формате XLS) — п. 12 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. На межевом плане будет указано как было и как стало.
А именно координаты с границами прежних участков, их площадь, расположение и кадастровые номера + координаты с границами, площадь и расположение вновь образованных участков.
Вместе с планом еще дадут на подписание акт выполненных работ.
Шаг №2 — Подписать соглашение о перераспределении с выплатой компенсации
В нашем случае компенсация — это заранее оговоренная стоимость за часть земельного участка, которую нужно заплатить соседу.
Соглашение составляется в простой письменной форме, к нотариусу обращаться необязательно (скачать образец для ознакомления). В нем нужно указать:
- Паспортные данные собственников обоих участков.
- Данные о прежних участках — их площадь, кадастровые номера и адреса.
- Данные о вновь образованных участках (их площадь, кадастровые номера и адреса) и кому они будут принадлежать.
- Указать, что межевой план идет как приложение к соглашению.
- Размер компенсации. Выше я указал что это. Можно дополнительно указать порядок расчетов.
Если у какого-либо участка несколько собственников по долям (по 1/2, по 1/3 и т.п.), то такие же доли у них и останутся. Менять размер доли в таком соглашении нельзя.
Крайне не советую составлять соглашение самостоятельно. Выше я указал ссылку на образец только для ознакомления, чтобы собственники хотя бы понимали что это за документ. Лучше обратиться для этого к специалисту. Некоторые кадастровые инженеры могут составить соглашение или юристы в геодезической компании, в которой они работают.
Другие статьи
Можно ли продать участок без проведения межевания — вступил в силу новый Федеральный закон.
Заключительный шаг №3 — Регистрируем соглашение о перераспределении
Выше я писал, что при перераспределении старые участки прекращают свое существование и образуются новые участки — с новыми границами, площадью и т.п. Поэтому собственникам нужно подать соглашение о перераспределении на регистрацию. Новые участки будут поставлены на кадастровый учет и на них будут зарегистрированы права собственности.
Во многих городах и поселках подать документы можно только в МФЦ. Оттуда их передают в Регистрационную палату (УФРС). Если в вашем населенном пункте можно подать напрямую в Рег. Палату, то лучше так и сделать.
Сама подача документов в МФЦ или в Рег.палату не различается, поэтому в инструкции я указал через МФЦ.
- Всем собственникам участков нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы.
Госпошлина — 350 рублей с каждого участка (пп. 24 и 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Это госпошлина только за регистрацию права собственности. Услуга по постановке новых участков на кадастровый учет бесплатна. Касса находится в самом здании МФЦ. После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику отдать следующие документы (оригиналы и копии):
- Паспорта владельцев или доверенного лица с нотариальной доверенностью. При доверенности паспорт доверителя предоставлять не нужно;
- Договор основания. Если собственники купили участок, то договором основания является договор купли-продажи. Если получили в наследство — свидетельство о наследстве и т.п.;
- Межевой план на диске;
- Подписанное соглашение о перераспределении участков;
- Квитанцию об оплате госпошлины.
- На основании полученных документов, сотрудник МФЦ составит два заявления о постановке новых участков на кадастровый учет и регистрации права на них. По одному заявлению на каждый участок. Собственникам нужно их проверить и подписать. Еще могут дать на подписание заявление о прекращении права собственности на старые участки и снятии их с кадастрового учета.
Если у какого-либо участка несколько собственников по долям (по 1/2, по 1/3 и т.п.), то такие же доли у них и останутся. Поменять размер доли нельзя.
- После подписания заявлений сотрудник заберет документы (кроме паспортов), выдаст расписку об их получении. Затем назначит дату, когда пройдет регистрация и документы можно забрать. Документы будут отправлены регистратору.
Далее только остается ждать регистрации. Срок — 12 рабочих дней, но бывают задержки (пп. 6 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости).
- В назначенный день нужно забрать поданные документы и письменное уведомление о внесении изменений в кадастр. Дополнительно владельцам дадут выписки из ЕГРН на каждый участок.
В течение месяца на кадастровой карте появятся обновленные участки с новыми границами и площадями.
Способы оплаты за покупку части участка
- Способ №1 — сразу наличными или переводом продавцу.
Тут всё просто. Покупатель передает продавцу деньги на руки или на его счёт в банке (хоть до, хоть после регистрации соглашения), а продавец пишет расписку от руки в получении. Я не очень люблю такой способ, но если покупатель и продавец друг друга хорошо знают и доверяют, то я не отговариваю.
- Способ №2 — аренда банковской ячейки.
Обычно делают так: Продавец с покупателем идут в любой банк и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку.
Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец может забрать деньги только когда он принесёт документы, подтверждающие регистрацию — обычно это выписка из ЕГРН (ее выдают после регистрации соглашения).
Ключ от ячейки храниться у продавца. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Арендуют обычно на месяц.
- Способ №3 — аккредитив.
Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатель переводит деньги на аккредитив. После регистрации продавец приносит в банк выписку из ЕГРН, и сотрудник банка переводит деньги уже на его счёт. Цена минимум 2 000 рублей + комиссии за перевод.
Источник: https://prozhivem.com/zemlya/registracia/kak-vykupit-chast-uchastka-u-soseda