Кадастровый снижать

Содержание

Как предпринимателю уменьшить земельный налог

Кадастровый снижать

Если у вас земля в собственности, вы обязаны платить земельный налог.

Размер налога зависит от кадастровой стоимости земли: чем она выше, тем выше налог. Иногда кадастровая стоимость слишком высокая. Вот как ее снизить.

Общий план действий:

  1. Понять, что стоимость действительно завышена. Посчитать, есть ли экономический смысл ее оспаривать. А то, может, и нет смысла.
  2. Заказать независимый отчет оценщиков, провести экспертизу. Это будет основанием, чтобы пересмотреть кадастровую стоимость.
  3. Собрать документы: справки о кадастровой стоимости, заключения оценщиков, экспертизу, правоустанавливающие документы. Написать заявление. Подать это все в комиссию или в суд.

В этой статье: как оспорить кадастровую стоимость через комиссию и суд, сколько это будет стоить и когда в это лучше не лезть.

У домов, земельных участков и любой недвижимости есть цена. Она бывает рыночной и кадастровой. Рыночная стоимость определяется продавцом и покупателем при покупке и продаже недвижимости. Кадастровая — государством по результатам оценки.

Допустим, вы решили купить земельный участок на Алтае. Присмотрели место и связались с продавцом. Он назвал вам цену — 4000 рублей за квадратный метр. Вы поторговались и в итоге купили участок по цене 2700 рублей за квадратный метр. Это рыночная цена — вы о ней договорились.

В теории кадастровая стоимость должна быть равна рыночной, но на практике рыночная и кадастровая стоимость могут отличаться как в большую, так и в меньшую сторону — даже в несколько раз.

На размер кадастровой стоимости влияют характеристики участка: площадь, категория земли и вид разрешенного использования, наличие построек и так далее.

Государство эти параметры не учитывает и оценивает землю массовым методом — то есть оценщик не проводит осмотр участка, не знает, что расположено на нем и для каких целей используется. В итоге кадастровая стоимость земли под складом в Новосибирске может оказаться выше кадастровой стоимости земли под санаторием в Сочи.

Во всех случаях вам нужна будет информация для оспаривания кадастровой стоимости: площадь и назначение участка, размер кадастровой стоимости и дата, по состоянию на которую она установлена.

В справочнике Росреестра вводим данные объекта недвижимости:

Получаем подробное описание категории земель, разрешения на использование, площади и так далее:

На публичной кадастровой карте можно найти участок вручную:

Еще можно получить сведения из Росреестра по кадастровому номеру через сервис «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки». Он покажет кадастровую стоимость и отчет государственной кадастровой оценки. Если кадастровая стоимость уже оспаривалась, это тоже будет указано:

Посмотрите объявления о продаже похожей по параметрам земли в этом же районе. Если цена соседних участков в среднем ниже установленной кадастровой стоимости, похоже, она завышена.

Еще понять, что кадастровая стоимость земли возросла, можно по уведомлениям из налоговой — если за последние два-три года налог на землю увеличился в несколько раз.

Для начала нужно посчитать, насколько снижение кадастровой стоимости для вас выгодно: нужно сравнить налог, который вы платите сейчас, с налогом, который могут установить после пересмотра.

Сравните разницу с расходами на проведение переоценки. Если окажется, что на пересмотр вы потратите больше, чем сэкономите на налогах, — это повод не дергаться и оставить все как есть.

Вот как удостовериться.

Например, в Барнауле для участков под административные здания решением Барнаульской городской думы установлена ставка 1,5%.

Рассчитаем налог для земельного участка, предназначенного для размещения административных зданий. Площадь — 1500 м². Кадастровая стоимость — 8 350 500 рублей. Ставка налога: 1,5%.

8 350 500 Р / 100 × 1,5 = 125 258 Р — это сумма налога за год при нынешней кадастровой стоимости.

Прикинуть рыночную стоимость. Задача — представить, сколько может стоить участок после пересмотра, то есть если кадастровую стоимость сравняют с рыночной. Для этого нужно прикинуть рыночную цену и из нее уже посчитать налог.

Поищите участки с таким же видом разрешенного использования, как у вас. Их можно искать на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов — torgi.gov.ru. Иногда такие участки можно найти и на «Авито».

Лучше, чтобы застройка участка была аналогичной — если у вас пустой участок, аналог стоит искать незастроенный. Среди аналогичных участков посчитайте среднюю цену за квадратный метр, разделив стоимость участка на площадь.

Допустим, вы нашли 4 участка, средняя цена продажи за квадратный метр — 2100 рублей. Можно переходить к следующему этапу.

Рассчитать выгоду. Зная среднюю цену продажи аналогичных участков, можно примерно рассчитать рыночную стоимость вашего участка и налоговую выгоду.

Для участка площадью 1500 м² кадастровая стоимость при цене 2100 рублей за квадратный метр будет равна 3 150 000 рублей. А налог с этой суммы составит 47 250 рублей за год.

Было: 125 000 Р

Стало: 47 000 Р

Экономия: 78 000 Р в год, 390 000 Р за 5 лет

Расходы на пересмотр: около 100 000 Р

Это примерные расчеты. Нельзя просчитать точную рыночную стоимость участка только по ним. Но их достаточно, чтобы понять, есть ли смысл оспаривать кадастровую стоимость.

Предположим, что у вас в собственности как у физлица с 2015 года есть участок. В 2016 году вы уже заплатили налог за 2015 год. Заплатить налог за 2016 год вы обязаны до 1 декабря 2017 года.

Если заявление об оспаривании кадастровой стоимости вы подали в конце декабря 2016 года, а решение о ее снижении получили в феврале 2017 года, то налог за 2016 год вы заплатите по новой стоимости. За 2015 год налог пересмотреть нельзя.

Другая ситуация будет с собственностью юридического лица. Организации обязаны самостоятельно исчислять земельный налог и каждый квартал вносить авансовые платежи.

Размер кадастровой стоимости юридические лица и граждане могут оспорить в суде и в комиссии при Росреестре.

Чтобы понять, кому и куда подавать заявления, стоит разобраться с требованиями закона.

Физические лица вправе обратиться с заявлением сразу в суд. Но до суда можно обратиться и в комиссию. Если комиссия откажет в удовлетворении заявления, ее решение можно обжаловать в суде.

Чтобы оспорить кадастровую стоимость, потребуется отчет о независимой оценке стоимости земли. Он делается в бумажном виде и в форме электронного документа. Электронный документ должен быть подписан электронной подписью. Такие отчеты делают профессиональные оценщики, состоящие в саморегулируемых организациях оценщиков и застраховавшие ответственность.

Титульный лист отчета об оценке стоимости участка

Обычно отчет готовят за 5—7 дней.

Совет. Не экономьте на отчете об оценке. От правильности его составления будет зависеть результат рассмотрения спора.

Объем хорошего отчета — не менее 50 страниц

Что проверить в отчете. Проверяйте дату, по состоянию на которую оценщик определил рыночную стоимость, — она должна быть такой же, как дата определения кадастровой стоимости. Если рыночная стоимость будет оценена по состоянию на ненадлежащую дату, комиссия и суд откажут в удовлетворении заявления.

Например, если кадастровая стоимость участка установлена по состоянию на 1 января 2015 года, рыночная стоимость должна определяться на эту дату.

Экспертиза отчета стоит 15—35 тысяч рублей. Заключение эксперта на отчет будет готово через 7—10 дней.

Титульный лист экспертного заключения на отчет об оценке

Полное название справки — «Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости». Ее можно заказать в любом отделении Росреестра, в МФЦ либо на сайте Росреестра.

Если заказываете выписку на сайте, обязательно укажите, что желаете получить ее в виде бумажного документа в территориальном отделе.

Справку выдадут не позднее 5 дней с момента запроса. Это бесплатно.

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости выглядит так:

Проверьте, чтобы дата определения кадастровой стоимости совпадала с датой государственной кадастровой оценки

Подготовьте правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы на земельный участок. Для собственника — свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. Для арендатора — договор аренды.

Но федеральный закон об оценочной деятельности такое требование до сих пор содержит.

Для обращения в суд копию заверять не нужно.

Когда соберете документы, готовьте заявление. Оно должно быть о том, что нынешняя кадастровая стоимость участка неверная, ее нужно изменить. Без вашего заявления ни у одного ведомства нет повода пересматривать стоимость участка.

В суд нужно подавать административное исковое заявление. Оно составляется по правилам кодекса административного судопроизводства. Эту работу лучше доверить юристу.

Решение суда вступит в силу через месяц после принятия решения в окончательной форме.

  1. Оспаривать кадастровую стоимость не всегда выгодно. Нужно считать.
  2. Не экономьте на оценщике: с хорошим отчетом больше шансов на успех.
  3. Успейте подать заявление: кадастровую стоимость можно оспорить в течение 5 лет с даты оценки.
  4. Требуйте пересчитать налог за год, в котором подаете заявление об оспаривании кадастровой стоимости.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/osporil-kadastr/

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости – пошаговая инструкция и советы эксперта

Кадастровый снижать

Управляющий партнёр «Митсан Консалтинг» Дмитрий Желнин считает, что все способы уменьшения кадастровой стоимости можно разделить на два вида. Первый — традиционные способы, то есть те, которые установлены законодательством. Вторые же — уникальные способы, которые мы предлагаем.

Для того, чтобы говорить о традиционных способах, нужно помнить, что уже два года в Российской Федерации действует Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 N 237-ФЗ, который предписывает каждому субъекту провести государственную оценку недвижимости.

В рамках исполнения вышеуказанного закона созданы бюджетные государственные учреждения, которые самостоятельно и централизованно проводят государственную оценку любой недвижимости — зданий, строений, сооружений, помещений, квартир, машиномест, изменение стоимости земельных участков и т.

д.

Инструкции по снижению кадастровой стоимости для всех случаев

Этот закон мы привели не случайно: в настоящее время существуют субъекты, которые на его основании уже провели оценку, а есть такие, где она до сих пор не проведена. Поэтому, в переходный период, законный способ можно разделить еще на 4 подвида:

  • оспаривание «старой» кадастровой стоимости;
  • участие в установлении новой кадастровой стоимости;
  • исправление ошибок и неточностей, определенных новой кадастровой стоимостью;
  • оспаривание новой кадастровой стоимости.

Остановимся на каждой из этих ситуации.

По объекту указана «старая» стоимость

можно ли снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости без суда? Ответ «да», например, с помощью проведения комиссии. Итак, первым законным вариантом является оспаривание «старой» кадастровой стоимости.

Её суть сводится к тому, чтобы составить отчет оценщика. Он представляет собой отчет о рыночной оценке объектов недвижимости.

Доказать и обосновать правильность такой рыночной оценки можно через специально созданные комиссии, либо через суд.

Дмитрий Желнин считает такой способ очень эффективным. Однако, по статистике Росреестра, он мало используется юридическими и физическими лицами.

За 9 месяцев 2018 года в комиссию было подано около 30 тысяч заявлений в отношении 53 000 объектов, а в суд – около 21 тысячи заявлений.

Общая сумма снижения стоимости всех объектов недвижимости, в том числе с помощью судебной практики, составила около 1 трлн. рублей.

Если говорить о том, кто чаще всего подает такие заявления, то здесь наблюдается паритет между юридическими и физическими лицами.

А чтобы понять, насколько массово пользуются таким способом, уместно будет привести следующие цифры: в одном только Санкт-Петербурге государственной кадастровой оценке в 2018 году подлежало 3 миллиона объектов, в то время как по всей стране было подано всего около 50 тысяч заявлений. Выводы легко можно сделать самим.

Однако, указанный способ при всей своей эффективности имеет и минусы: это сроки и стоимость подготовки необходимой документации. По подсчетам специалистов компании, в среднем такая процедура обойдется примерно в 100 тысяч рублей.

В эту стоимость войдет как изготовление отчета профессионального оценщика, так и юридическое сопровождение, которое включит в себя представительство в комиссии или в суде.

Стоит учитывать, что такая стоимость может быть за «нетиповой» объект, практика по которому отсутствует у оценщика и юриста.

Сроки оспаривания составят в комиссиях не меньше трёх месяцев, через суд более полугода.

Следующим важным нюансом является факт того, что скоро процесс переоценки будет производиться на основании вышеуказанного закона.

Если в Вашем регионе оценка будет проведена ближайший период, то оспаривание «старой» кадастровой оценки не гарантирует, что при новой массовой оценке государственными органами этот рыночный отчет будет принят за основу.

По закону, государственные оценщики могут его принять, при этом руководствоваться им не обязаны.

Новая государственная кадастровая оценка

У этой оценки есть ряд определённых преимуществ.

  • Во-первых, такая оценка будет производится централизованно, одним государственным учреждением, а не группой различных коммерческих оценщиков.
  • Второе – это единая методика, которая ими будет применяться.
  • Третье – этот процесс предполагает гласность и открытость проведения оценки. И самое главное – предоставляется возможность заинтересованным лицам влиять на результаты оценки от предварительного отчета до утверждения её итогов.

Исходя из вышеизложенного можно выделить следующие способы снижения или уменьшения кадастровой стоимости.

Знания о параметрах объекта, которые влияют на кадастровую стоимость недвижимости

Новый закон позволяет участвовать в установлении стоимости. Остановимся на этом факте подробнее.

По закону любое лицо в период проведения новой государственной кадастровой оценки имеет право подать в государственное бюджетное учреждение декларацию о характеристиках своего объекта недвижимости, указав в ней факты, которые могут повлиять на снижение стоимости своего имущества. При этом, нужно быть предельно осторожным и обратиться к профессионалам, чтобы не добиться противоположного эффекта – повышения стоимости.

Влиять на кадастровую стоимость можно и в период подготовки предварительного отчета о результатах государственной кадастровой оценки.

Государственное бюджетное учреждение обязано в ходе проведения оценки разместить на своём официальном сайте и на ресурсах Росреестра предварительный отчет и дать возможность ознакомления с этим отчётом всех заинтересованных лиц.

Указанные лица могут предоставить замечания и предложения по корректировке отчета в отношении каждого отдельного объекта оценки.

Таким образом мы понимаем, как еще до утверждения окончательных результатов оценки, представив декларацию по уточняющим характеристикам, существенно снизить планируемую кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Исправляем ошибки государственной кадастровой оценки

Также, после проведения кадастровой оценки законом предусмотрен механизм исправления ошибок, допущенных при проведении такой процедуры. Их устранение возможно путём направления обращения в государственное бюджетное учреждение, ответственное за проведение оценки.

В нём можно указать на ошибки, касающиеся неправильного применения методики, утвержденной Минэкономразвития, неправильным применением тех или иных коэффициентов, их упущением. В общем, указать на все то, что повлияло на увеличение кадастровой стоимости по мнению заявителя.

Важным преимуществом будет тот факт, что такая процедура проводится без участия третьей стороны – суда или комиссии. В данном случае происходит прямой диалог между собственником объекта недвижимости и государственным бюджетным учреждением, проводившим оценку имущества. Однако, остается вопрос: признает ли бюджетное учреждение свою ошибку?

Оспаривание оценки в суде или проведение комиссии при Росреестре

Самым традиционным способом оспаривания новой кадастровой стоимости является обращение в суд или комиссию, которая создаётся при Росреестре субъекта Российской Федерации. Механизм оспаривания остается тем же, что и в первом способе.

Пошаговая инструкция того, как снизить кадастровую стоимость недвижимости в данном случае выглядит так: подготавливается отчет профессионального оценщика, обосновывающий новую рыночную стоимость, и предоставляется в суд или на комиссию.

По результатам оценки комиссия устанавливает новую сниженную кадастровую стоимость недвижимости. С решение комиссии нужно обратиться в Росреестр по месту нахождения объекта. Росреестр вносит новые значения, которые вскоре можно увидеть на кадастровой карте.

По решению Росреестра и комиссии можно обратиться в налоговую даже через официальный сайт налоговой (для этого необходимо зарегистрировать личный кабинет) и удаленно пересчитать налог на недвижимость и даже снизить ставку.

Несомненным преимуществом является тот факт, что при положительном решении такая стоимость будет учитываться в налогооблагаемой базе по налогу на имущество.

Таковы традиционные способы переоценки кадастровой стоимости имущества.

Плюсы привлечения консалтинговых компаний при решении вопросов со стоимостью недвижимости

Помимо вышеописанных традиционных способов есть еще и ряд таких же законных способов переоценки имущества. Наша компания разработала и эффективно применяет свои уникальные способы снижения кадастровой стоимости объектов недвижимости, которые напрямую зависят от видов разрешенного использования этих объектов.

В соответствии с Земельным и Градостроительным кодексами Российской Федерации собственники земельных участков и объектов недвижимости имеют право на применение любого вида разрешенного использования. При этом удостоверение вида использования для своих объектов недвижимости не требует каких-либо согласований со стороны контролирующих органов государственной власти.

Как известно, вид разрешенного использования имущества напрямую влияет на величину кадастровой стоимости, которая является налогооблагаемой базой для земельного и имущественного налога для физических и юридических лиц.

Специалисты нашей фирмы, проводя исследование на возможность применения другого вида разрешенного использования Вашего имущества, снижают не только саму его кадастровую стоимость (налогооблагаемую базу), но и уменьшают в ряде случаев налоговую ставку – порой в несколько раз! Таким образом, экономия для клиентов компании очевидна.

Еще раз хотелось бы обратить Ваше внимание: специальный способ, разработанный нашей компанией, не требует согласования с судом или какими-либо органами государственной власти.

Он полностью законный и дает огромный эффект для экономической деятельности клиента.

Считается, что специальные способы оценки «Митсан Консатинг» дешевле и быстрее, чем вышеуказанные традиционные способы уменьшения кадастровой стоимости.

Источник: https://promdevelop.ru/kak-snizit-kadastrovuyu-stoimost-nedvizhimosti-poshagovaya-instruktsiy/

Зачем снижать кадастровую стоимость недвижимости и 6 способов как это сделать

Кадастровый снижать

Фотоматериалы: booking.com

За последние три года в нашей стране была проведена кадастровая переоценка недвижимости. Большинство собственников в результате данного мероприятия, проводимого до 2017 года, так называемыми независимыми оценщиками, получили свидетельства об удорожании своего имущества на 30 и более процентов. В некоторых случаях увеличение кадастровой стоимости достигало и 50%.

На первый взгляд, это хорошо, ведь капиталовложения в недвижимость увеличились. Именно это, скорее всего, и подразумевало государство, проводя переоценку по требованиям Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Но как у любой монеты, у кадастровой переоценки есть и вторая сторона – увеличение налогового обложения.

Столкнувшись с данной проблемой, владельцы недвижимости и земельных участков были вынуждены искать поддержки у Росреестра. Напомню, что данная госструктура не проводит самостоятельно кадастровую оценку, но принимает участие в ее исправлении, при выявлении сомнений собственников и их желании снизить ее.

Условно, все мероприятия по снижению кадастровой стоимости объектов недвижимости можно разделить на две группы: обще употребляемые (традиционные) и единичные (уникальные). При этом необходимо понимать, что переоценка кадастровой стоимости на данный момент еще не охватила 100% зданий, сооружений и участков земли.

В связи с этим, традиционные способы можно подразделить еще на 4 подгруппы. В результате мы получим 6 совершенно легальных методов снижения новой кадастровой стоимости недвижимости.

Как снизить кадастровую стоимость?

Теперь подробнее о каждом из этих методов.

Во-первых, «старую» кадастровую стоимость можно оспорить через специально созданные комиссии или через суд, предоставив в эти органы специально заказанный и составленных отчет оценщика о рыночной оценке объекта недвижимости.

Удачные судебные прецеденты есть. Только за 9 месяцев 2019 года данным способом суммарная стоимость кадастровой оценки упала на 51,7% и превысила 480 млрд рублей.

Так что если у собственника есть около 100 тысяч рублей (стоимость составления отчета независимым экспертом и юридического сопровождения), время (от 3 до 6 месяцев) и желание подготовить весь необходимый пакет документов, то он может воспользоваться именно этим достаточно эффективным способом.

Однако, при оспаривании государственные оценщики могут лишь принять за основу оценочный отчет, но не руководствоваться им.

Во-вторых, обращение в комиссии при Росреестре субъектов РФ и суды с составленным оценочным отчетом при положительном решении дает возможность рассчитывать налог с рыночной стоимости не с момента ее утверждения, а с даты утверждения старой, то есть оспариваемой кадастровой стоимости, а налоги перевести в зачет.

В-третьих, владельцы недвижимости могут воспользоваться преимуществами второго способа – новой государственной оценки. А именно: централизованностью (одно учреждение-оценщик, одна методика), открытостью и возможностью участвовать в процессе до утверждения кадастровой стоимости.

И здесь, чем активнее будет собственник, тем ближе к его ожиданиям окажется конечный результат. Но и в этом вопросе нужно быть начеку и консультироваться, при необходимости, с профессионалами, чтобы предоставленные документы не сыграли на увеличение кадастровой стоимости объекта собственности.

Четвертым способом снижения новой кадастровой стоимости является корректировка неточностей, возникших при ее проведении.

Признавать ошибки не любит никто, поэтому прибегая к данному способу, собственнику надо вооружиться неопровержимыми доказательствами некорректного использования оценочной организацией утвержденной Минэкономразвития методики, применения неправильного коэффициента или отсутствие его применения как такового. Не лишним будет и заручиться подтверждение факта отсутствия в кадастровой оценке представителей третьей стороны (суда или комиссии).

Но и в этом случае 100% гарантировать снижение новой кадастровой стоимости невозможно.

Теперь несколько слов о единичных. Или уникальных, методах снижения кадастровой стоимости, основанных, в частности на видах разрешенного использования земельных участков и объектов недвижимости.

Напомним, что ни Земельный, ни Градостроительный кодексы не требуют от владельцев согласования контролирующих органов для удостоверения вида использования. Поэтому, сменив вид разрешенного использования, можно снизить и кадастровую стоимость, являющуюся в свою очередь налогооблагаемой базой для земельного и имущественного налога для физических и юридических лиц.

Таким образом, при использовании данного метода для клиента возникает двойная экономическая выгода: меньшая кадастровая стоимость и меньшее налогообложение.

Последний, шестой, способ снижения кадастровой стоимости можно охарактеризовать как «разделяй, снижай и владей».

Для собственников, в основном это юридические лица, не секрет, что при строительстве торговых и бизнес-центров вид разрешенного использования земельных участков под застройку – «торговля» и «офисы» с самой большой кадастровой стоимостью.

Обратившись к профессиональным консалтинговым и юридическим компаниям можно совершенно официально разделить общий земельный участок, выделенный под строительство, на парковочную площадку и участок под зданием, значительно уменьшив кадастровую стоимость за счет парковки.

При применении данного метода в регионах можно получить и двойную выгоду, где действуют льготы на участки под стоянки.

Источник: https://ProNovostroy.ru/news/11668675-zachem-snizhat-kadastrovuiu-stoimost-nedvizhimosti-i-6-sposobov-kak-eto-sdelat-/

Шанс снизить кадастровую стоимость недвижимости есть у всех: что важно для этого сделать

Кадастровый снижать

Сергей Козлов, директор ГК «Априори». Иллюстрация: ГК «Априори»

Сергей Козлов, директор ГК «Априори»:

— Непросто дается российским предпринимателям 2020 г. Только отбились от стаи «черных лебедей» в виде пандемической угрозы и периода самоизоляции, как настало время решать более насущные проблемы. С 2021 г.

по результатам только что проведенной переоценки изменится кадастровая стоимость земли. И вместе с ней снова остро встанет вопрос уплаты налога на имущество организаций и земельного налога.

На практике кадастровая стоимость часто не совпадает с рыночной, что в свою очередь ощутимо увеличивает платежи по налогам.

Все ли так однозначно с кадастровой стоимостью? Есть ли у предпринимателей шанс снизить платежи?  

Переоценка проведена этим летом

Традиционный рост тарифов и цен в разных сферах жизни россиян случается ежегодно, сразу после Нового года. Не обойдет своим вниманием 2021 г. и предпринимателей.

Результаты кадастровой оценки земельных участков в Свердловской области на 2021 г. уже известны, в сентябре отчет утвержден. С ними можно ознакомиться на сайте ГБУ СО «ЦКО» и Росреестра. И сейчас можно примерно оценить потенциальный рост и соответственно свои будущие затраты.  

За период работы комиссии в неё поступило 128 заявлений, 256 объектов пытались снизить кадастровую стоимость. Удовлетворили 17 заявлений, 41 объект получили право заменить кадастровую стоимость на рыночную. 

Почему возможны расхождения и как исправить

Итак, кадастровую стоимость в государственном органе переоценили, предприниматель получил пока примерные, новые вводные для платежей и уже подсчитывает будущие расходы.

Но всегда ли справедлива полученная кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость может существенно меняться в зависимости от учтенных в процессе проведения кадастровой оценки количественных и качественных характеристик объекта.

А при учете этих характеристик могла быть допущена ошибка, особенно когда речь идет о сложносоставных объектах. Например, при кадастровой оценке помещений в зданиях вспомогательное помещение могли посчитать с таким же удельным показателем, как и офисное.

Ошибка могла закрасться в количестве единиц площади или в назначении находящихся у одного предприятия соседних земельных участков.

В случае несогласия с кадастровой стоимостью и, самое главное, до занесения новой кадастровой стоимости на 2021 г. в ЕГРН, предпринимателю важно успеть подать письменные возражения по поводу результатов, содержащихся в промежуточном отчете об определении кадастровой стоимости. Эти промежуточные данные доступны уже с августа. 

А вот если возражения подать не успели и кадастровая стоимость уже утверждена и внесена в ЕГРН, то тут только три пути. Добиваться исправления ошибки в отчете о кадастровой стоимости, либо идти в суд, либо в комиссию по рассмотрению споров при МУГИСО.

Шансы снизить кадастровую стоимость есть у каждого

Почему-то в среде предпринимателей бытует мнение, что пройти комиссию при МУГИСО с положительным для себя исходом нереально. Но это не так.

За время своей работы комиссия вынесла 256 решений. Положительные из них — по 41 объектам, то есть в 16% случаев. Речь идет о сокращении налогооблагаемой базы больше чем  на 3 млрд руб. Средний же показатель уменьшения балансирует на грани 40%. 

Прохождение комиссии — часто самый правильный путь. Да, методика оценки совершенствуется с каждым разом, все реже система ошибается в определении кадастровой стоимости, которая все больше приближается к рыночной, но статистика указывает, что части предпринимателей удается добиться снижения. 

Вопрос здесь только в желании отстаивать свою точку зрения и качественной проработке своей позиции. И лучше привлечь профессионалов к этой работе, тех, кто грамотно ознакомится с особенностями предприятия, понимает суть оценочного процесса и механизм начисления кадастровой стоимости. Тогда шанс провести итоговую переоценку достаточно высок.  

Факт остается фактом. Кому-то удается пройти комиссию с положительным для своего предприятия результатом.

Льготы никто не отменял

К сожалению, многие предприниматели просто не знают, какими льготами обладают, и не пользуются предоставленными государством возможностями и правами. А те, кто что-то слышал, часто не представляют механизм, по которому подобные льготы могут быть реализованы.

О каких налоговых «льготах» можно сказать применительно к объектам недвижимости, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость?

К примеру, право на применение дифференцированных налоговых ставок по налогу на имущество организаций, а также право не уплачивать налог в течении нескольких налоговых периодов поставлено региональным законодателем в зависимость от таких критериев, как: 

  • дата ввода объекта в эксплуатацию, 
  • размер среднемесячной зарплаты в организации, 
  • применение упрощенной системы налогообложения, 
  • вид деятельности, осуществляемой организацией в совокупности с удельным весом доходов от осуществления этой деятельности. 
  • Добавились льготы на 2020 г., связанные с пандемией.

При уплате земельного налога необходимо обращать внимание на льготы, установленные Налоговым кодексом РФ, и размер дифференцированных налоговых ставок, установленных муниципальным актом.

  Так, например в Екатеринбурге для земельного налога по общему правилу применяется ставка 1,5%.

Применение иных ставок зависит от вида разрешенного использования земельного участка или от того, какими объектами земельный участок занят. 

Также важно помнить, что с 1 января 2021 г. организации освобождаются от сдачи в инспекцию декларации по земельному налогу. Таким образом, отчетность по земельному налогу за 2020 г. подавать не нужно, но при наличии оснований для применения налоговой льготы необходимо заявить в ФНС о желании использовать льготы — в установленной форме. 

Подобных нюансов и мелочей, за которыми в итоге стоят большие суммы в (платежных ведомостях) крайне много. И, чтобы учитывать их все, часто одного желания недостаточно. Решающее значение имеет опыт конкретных специалистов, привлеченных к решению подобных задач.

Группа компаний «Априори» давно работает с изменением кадастровой стоимости объектов, будь то здание, имущественный комплекс или земельный участок.

Компания — одна из немногих в УРФО, кто предоставляет весь спектр услуг по сопровождению операций по изменению кадастровой стоимости.

  Среди наших сотрудников — профессиональные оценщики, юристы, специалисты по недвижимости, аудиторы.

В сопровождение кадастровой переоценки под ключ входит работа по следующим направлениям:

  • Расчет ориентировочной рыночной стоимости;
  • Анализ примененных в отчете о государственной кадастровой оценке количественных и качественных характеристик объекта;
  • Составление отчета профессиональным оценщиком;
  • Представление интересов клиента в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и в суде.
  • Сопровождение учета изменённой кадастровой стоимости в целях налогообложения. 

Заказчиками юридических и оценочных услуг ГК «Априори» в сфере изменения кадастровой стоимости уже долгое время являются крупнейшие организации региона.

В портфеле ГК «Априори» накоплен большой объем успешно разрешенных кейсов различной направленности, при работе с которыми наши специалисты учли и взяли на вооружение мельчайшие подробности и нюансы, среди них: государственные корпорации, крупные землевладельцы, собственники торговых центров и значимых бизнес-проектов.

Источник: https://ekb.dk.ru/news/237141225

Ниже кадастровая стоимость — меньше налог !

Кадастровый снижать

Все о кадастровой стоимости: почему важно ее знать и как добиться пересмотра

В быту мы часто слышим словосочетание «кадастровая стоимость объекта недвижимости», и ,зачастую, не задумываемся над тем, что это такое. А между тем, вопрос важный, ведь от размера кадастровой стоимости зависит величина налога, который вы платите за свою недвижимость. Случаи, когда КС явно завышена, не редки.

Сегодня разберемся:

  • что такое кадастровая стоимость;
  • как и где узнать кадастровую стоимость недвижимости;
  • как снизить кадастровую стоимость.

Что такое кадастровая стоимость (КС)?

КС — это рыночная стоимость объекта недвижимости (земельного участка, дома, дачи, гаража, машиноместа и пр.), которая складывается после государственной оценки.

На формирование КС влияют:

  • Месторасположение
  • Площадь
  • Категория
  • Для каких нужд используется объект недвижимости

Порядок определения кадастровой стоимости устанавливается законодательством. Администрация Московской области принимает решение о проведении кадастровой оценки земельных участков раз в пять лет. Региональное отделение Росреестра готовит списки всех земельных участков, которые еще не оценены. Затем формируется кадастровая стоимость в соответствии с условиями.

Результат массовой кадастровой оценки выкладывается на сервере «Фонда данных государственной кадастровой оценки»  https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO.

Важно: от кадастровой стоимости зависит размер земельного и имущественного налогов.

Ошибки в оценке объекта недвижимости

В работе часто допускаются неточности и существенные ошибки, которые важно заметить и исправить, чтобы не платить государству лишнего.

Справедливая кадастровая стоимость не должна существенно отличаться от уровня цен на рынке, однако, на деле она может быть выше рыночной в разы.

Самая распространенная ошибка при определении КС, это неправильное отнесение участка земли к виду разрешенного использования. Например, участок используется для огороднических работ, а по документам числится как земля с полноценным домом и проведенными инженерными сетями.

В этом случае кадастровая стоимость будет значительно выше, а, соответственно, и налоговая ставка, которую вы заплатите.

Как и где узнать кадастровую стоимость объекта

 Если вы не знаете КС своего участка или другого объекта недвижимости, то есть четыре способа это узнать:

1) На публичной кадастровой карте Росеестра. В поиск вводите кадастровый номер участка, либо ищете местоложение земли http://pkk5.rosreestr.ru/#x=11554711.454933215&y=10055441.599232892&z=3

2) На отдельном сервисе Росеестра

https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO .

3) Заказать выписку можно на портале в разеделе «Получение выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости». Нужна регистрация личного кабинета.

https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/EGRN_2 .

4) Заказать выписку о  КС можно в любом МФЦ. Выписка будет готова в срок до 5 календарных дней.

Куда обращаться для пересмотра кадастровой стоимости

Если при расшифровки кадастровой стоимости вы увидели, что произошла ошибка, например, определен не  тот вид использования участка, то ее можно исправить. Для этого нужно обратиться в Министерство имущественных отношений Московской области. Туда же можно обратиться, если есть сомнения в размере КС.

Инструкция для пересмотра КС в Подмосковье

  1. Написать заявление на имя министра.
  1. Приложить документы, подтверждающие ошибку. Это документ о регистрации права, кадастровый паспорт или кадастровая выписка, письмо администрации, если есть или другое.
  1. Передать или отправить документы нужно по адресу: Московская область, Красногорск, бульвар Строителей, дом 1, бюро пропусков, окно «прием документации» или отправить копии на почту mio@mosreg.ru. Об этом сообщает портал правительства Московской области.

Так же заявление о пересмотре КС оставляйте на портале «Добродел» https://dobrodel.mosreg.ru/  в разделе «Сообщить о высокой кадастровой стоимости участка».

  1. Все заявления рассматриваются в течении 30 календарных дней.
  1. По указанному адресу вам придет ответ о том, есть или нет ошибка в опредении КС.
  1. Если ошибка выявлена, то Минмособлимущество пересчитает КС, утвердит оценку и направит эти сведения в Кадастровую палату для внесения в Единый госреестр недвижимости.

Как оспорить результат?

Если вам пришел ответ, что никаких ошибок не обнаружено, а вы уверены, что КС явно превышает рыночную стоимость, то обращайтесь в Комиссию рассмотрения споров о результатах определения КС при Управлении Росреестра по Московской области.

Инструкция для тех, кто хочет оспорить назначенную кадастровую стоимость:

  1. Написать заявление в произвольной форме в Комиссию рассмотрения споров о результатах определения КС при Управлении Росреестра по Московской области.
  • Кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в которой содержатся сведения об оспаривании и дате определения КС. Ее можно получить в любом отделе Кадастровой палаты.
  • Нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа или выписки из Единого государственного реестра недвижимости на объект недвижимости.
  • Документы, которые доказывают ошибку, допущенную в процессе установления КС.
  • Отчет об оценке объекта недвижимости.

Документы отправляются почтой по адресу: 121170, г. Москва, ул. Поклонная, дом 13

  1. Заявление рассмотрят в срок до 30 календарных дней. В течение недели вы получите ответ, что обращение рассматривается. В нем будет содержаться информация о сроках работы комиссии и лице, рассматривающем заявление. В отдельных случаях в этот срок будет известен результат пересмотра КС.

Кстати, вы можете лично присутствовать при работе комиссии. Для этого нужно отправить заявление почтой: г. Москва, ул. Обручева, дом 46, каб 715. Телефон: 8 (499) 264-40-22.

Источник: https://prokadastr.com/kak-snizit-kadastrovuju-stoimost/

Юрист рассказал о грядущих изменениях в кадастровой оценке

Кадастровый снижать

Владельцы объектов недвижимости уже знают, что кадастровая стоимость объектов – будь то здание или земельный участок – является основополагающим фактором при налогообложении, и уделяют процедуре Государственной кадастровой оценки (ГКО) пристальное внимание. По новым правилам ГКО стала проводиться с введением в действие закона “О государственной кадастровой оценке” (N 237 – ФЗ). И с момента переоценки кадастровая стоимость большинства объектов недвижимости возросла в несколько раз.

ВС разъяснил, почему нельзя оформить собственность на недостроенное жилье

Сейчас в данный закон внесены очередные изменения. Прежде всего увеличена ответственность государственных оценщиков.

В законе государство расширяет полномочия государственных бюджетных учреждений (ГБУ), занимающихся ГКО, в области сбора информации об объектах для формирования кадастровой стоимости и ужесточает контроль.

В частности, вводятся дополнительные основания для увольнения директоров ГБУ. Так, в случае принятия судом в соответствующем календарном году ста и более решений, вступивших в законную силу, которыми были удовлетворены иски об оспаривании решений бюджетного учреждения об отказе в пересчете кадастровой стоимости, директор ГБУ может быть уволен.

При этом в законе есть оговорка, что доля таких судебных решений не должна превышать 20 процентов от общего количества решений, принятых по оспариванию кадастровой стоимости данным госучреждением.

Еще одним нововведением в закон “О кадастровой оценке” станет изменение периодичности проведения ГКО.?При этом в отношении городов федерального значения периодичность сохранится, и здесь кадастровая оценка будет проводиться один раз в два года. В других регионах ГКО будет проводиться раз в четыре года.

Уточнив по среднему арифметическому периоды проведения ГКО, закон говорит о том, что регионам не следует затягивать с проведением кадастровой оценки и к концу 2022 года должно быть завершено проведение ГКО всех земельных участков, а к концу 2023 года – всех зданий, строений, сооружений и других объектов недвижимости.

Это приведет к тому, что примерно к 2024 году в России произойдет полный переход на расчет налогов на имущество организаций по кадастровой стоимости. Сейчас только торговые и офисные здания или помещения облагаются налогом “по кадастру”, а складские и промышленные объекты – по остаточной балансовой стоимости.

Не обошли поправки в закон и срок принятия решения о проведении кадастровой оценки. По новым требованиям законодательно закрепляется правило о том, что “решение о проведении очередной ГКО принимается субъектом не позднее чем за полгода до 1 января года будущей оценки”. То есть до 1 июля текущего года субъект должен определиться с проведением процедуры кадастровой оценки в году следующем.

Кроме того, расширен спектр источников информации для оценки. ГБУ получили право запрашивать сведения об оцениваемых объектах, на основании которых делалась кадастровая оценка, не только из официальных источников, но и в организациях, управляющих многоквартирными домами, ресурсоснабжающих компаниях, организациях, осуществлявших до 2013 года технический учет (ПИБ, ГУИОН).

К 2024 году в России произойдет полный переход на расчет налогов на имущество организаций по кадастровой стоимости

Данные организации обязаны предоставить запрашиваемую информацию безвозмездно в течение 20 дней. Также ГБУ вправе запрашивать информацию о границах зон с особыми условиями использования территорий.

В случае невозможности дальнейшего использования по назначению того или иного объекта недвижимости, находящегося в зоне с особыми условиями, собственник данного объекта вправе требовать от предприятия выкупа такой недвижимости. Также данные об этом должны быть предоставлены в ГБУ, так как они напрямую влияют на кадастровую стоимость объекта и обязаны быть учтенными при проведении ГКО.

Следующая поправка в закон прописывает ценообразующие факторы, влияющие на кадастровую стоимость объектов недвижимости.

Местоположение, год постройки, материал стен, серия многоквартирного дома, пребывание объекта в ветхом или аварийном состоянии, а также ряд других факторов теперь обязательно будут учитываться при проведении кадастровой оценки.

Неучет таких факторов является безусловным основанием для пересмотра кадастровой стоимости в случае обращения того или иного заинтересованного лица в ГБУ.

Россияне начали фиксировать у нотариусов переписку в телефонеСрок рассмотрения предварительного отчета о кадастровой оценке сокращается с 50 до 30 дней с момента его опубликования. При этом расширяется спектр каналов по предоставлению информации об объекте недвижимости. С вводом новеллы закона разветвленная сеть МФЦ будет вправе принимать подобного рода замечания и комментарии.

И, пожалуй, самые важные поправки. После вступления новых норм в действие у собственников останется меньше возможностей для установления рыночной стоимости недвижимости в качестве кадастровой.

Во-первых, закон прописывает, что если кадастровую стоимость снижать путем исправления ошибок, то ее исправленная величина будет применяться с момента установления оспариваемой.

А за весь срок действия новой кадастровой оценки собственник может получить возврат или зачет всех излишне уплаченных имущественных налогов.

Изменение кадастровой стоимости путем исправления ошибок, допущенных при ГКО, имеет ретроспективный характер в части налогов.

Во-вторых, исправить ошибку в ГКО может любое заинтересованное лицо, независимо от права собственности и даты подачи замечаний в ГБУ.?Установить же рыночную стоимость в качестве кадастровой может только собственник объекта недвижимости.

В-третьих, решение об установлении рыночной стоимости в качестве кадастровой органы муниципальной или региональной власти могут оспорить в суде, если затронуты их интересы, в том числе в части налого-

обложения. Если кто-то “договорился” с ГБУ об установлении рыночной стоимости как кадастровой, то, согласно новеллам закона, муниципальные и региональные власти могут оспорить данное решение через суд из-за недоимки по налогам.

Источник: https://rg.ru/2020/09/01/reg-szfo/ekspert-rasskazal-o-griadushchih-izmeneniiah-v-kadastrovoj-ocenke.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.