Кадастровые цены завышены

Переоценка недвижимости: как оспорить завышенную кадастровую стоимость

Кадастровые цены завышены

Фото REUTERS / Paulo Whitaker Что делать владельцу коммерческого помещения, чтобы не угодить в кадастровую ловушку

В погоне за доходами большинство регионов отказалось от четырехлетнего моратория на пересмотр кадастровой стоимости недвижимости. Москва — в числе первых.

Еще в середине декабря власти города передали Росреестру результаты новой оценки, по которой будет рассчитываться налог на имущество за 2016 год. Цена столичных зданий в среднем выросла на 2,5% — неприятно, но терпимо.

Однако некоторые коммерческие объекты после «вмешательства» чиновников подорожали в разы. Пропорционально увеличилась и фискальная нагрузка на бизнес.

Так, стоимость одного из лубянских торговых центров в результате переоценки поднялась с 115,7 млн до 2,7 млрд рублей, а размер платежа в ФНС составил 38 млн вместо 1,5 млн рублей в год.

Оспорить суммы сразу собственникам не дали. Чтобы обжаловать оценку и снизить налоговое бремя, юрлица должны были подать заявления о пересмотре до конца года, то есть в оставшиеся две недели.

Компаниям попросту не хватило времени запустить процедуру. Более того, некоторые организации до сих пор не в курсе изменений и рискуют попасть в число штрафников за недоплату.

Как избежать подобных проблем с недвижимостью и защитить свои права, если объект явно переоценили?

Совет № 1: регулярно проверять кадастровую стоимость

Добавлю — и внимательно следить за новостями. Уверен, если бы все компании соблюдали это базовое правило, многих неприятностей им удалось бы избежать. По отмене моратория на пересмотр оценки прошлой осенью не высказался только ленивый.

Мэрия Москвы была главным лоббистом инициативы и своих планов по скорому обновлению данных не скрывала. Тем не менее для налогоплательщиков решение столичных властей стало сюрпризом. Все потому, что надеялись, что об изменении кадастровой стоимости их уведомят заранее. Как видим, ошиблись.

А незнание в данной ситуации мало того что не освобождает от ответственности, так еще и усугубляет вину.

Благо, в Москве, как и в других городах федерального значения, переоценка может осуществляться не чаще, чем раз в два года. Так что, будем считать, до 1 января 2018-го с кадастровой стоимостью недвижимости столица уже определилась.

Зато у остальных субъектов РФ сейчас руки развязаны: большинство последний раз проводили оценку несколько лет назад и наверняка захотят «освежить» цифры. Поэтому предпринимателям из регионов надо быть настороже и периодически уточнять данные о стоимости своих объектов в Росреестре.

Следует мониторить и сайт администрации субъекта: власти обязаны разместить в интернете предварительные результаты новой оценки, прежде чем их утвердить.

Совет № 2: определить, надо ли оспаривать оценку

Если здание попало под переоценку и новая кадастровая стоимость не устраивает собственника, ее можно и нужно обжаловать. Но, прежде чем вступать в долгий и затратный спор с властями, необходимо понять — а стоит ли овчинка выделки?

Во-первых, не любую стоимость можно пересчитать. Как показывает практика, подавать заявление имеет смысл, когда кадастр оказался выше рынка хотя бы на 20-30%. В ином случае шансы на успех минимальны. Соответственно, сначала лучше узнать у оценщиков приблизительную рыночную цену своего объекта и сравнить показатели.

Во-вторых, важно учесть, что оспаривание обходится недешево. Только за обязательную рыночную оценку (речь о бизнес-центрах и больших нежилых объектах) придется заплатить от 100 до 500 тыс. рублей.

Плюс возможные расходы на юристов, судебную экспертизу, не говоря о потраченном времени, которое, как известно, тоже деньги. В итоге общие издержки могут кратно превысить потенциальную налоговую выгоду.

И это притом что все затраты на процесс, независимо от исхода дела, лягут на собственника. По закону суд не обязан ему ничего возмещать.

Совет № 3: не откладывать подачу заявления

Если необходимость оспаривания оценки сомнений не вызывает, главное — не затягивать с жалобой. Ведь по общему правилу, даже если компании удастся снизить кадастровую стоимость объекта, налоговая начнет учитывать новые данные с того года, в котором было подано заявление о пересмотре.

Проще говоря, если власти «переоценили» здание в конце 2016 года, а владелец спохватился лишь в январе 2017-го, то ему в любом случае придется заплатить налог на имущество за предыдущий год по завышенной цене. Потом он, конечно, может доказать, что его недвижимость стоит на 1 млрд рублей меньше.

Но вернуть многомиллионную переплату по налогу уже не получится. Опять-таки заявления не всегда принимают с первого раза, а разбирательства по переоценке порой растягиваются на месяцы. И к тому моменту, как решение суда вступит в силу, кадастровую стоимость могут вновь обновить.

Тогда процесс придется начинать сначала.

Совет № 4: не экономить на оценщике

По своему опыту скажу: в пересмотре кадастровой стоимости бизнесу зачастую отказывают именно из-за плохого качества отчета о рыночной оценке. В документе, который обошелся компании в сотню тысяч рублей, могут вдруг обнаружиться грубые ошибки или могут отсутствовать важные сведения об объекте.

Поэтому, если хотите выиграть в споре с государством, выбирайте оценщика по тем же параметрам, что и личного врача: репутация, опыт, мнения клиентов, расценки. Для проверки специалиста стоит изучить сайты с отзывами, профильные форумы и СМИ. Чем больше информации удастся собрать, тем лучше.

Кроме того, хороший независимый эксперт обязательно должен входить в саморегулируемую организацию оценщиков и застраховать свою профессиональную ответственность перед клиентами хотя бы на 5 млн рублей.

Совет № 5: идти в суд, минуя комиссию Росреестра

Закон «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ, вступивший в силу 1 января 2017 года, отменил обязательный досудебный порядок оспаривания для юрлиц. Теперь компания, не довольная кадастровой ценой недвижимости, может сразу подать иск в суд субъекта РФ, не обращаясь предварительно в комиссию при Росреестре.

Организациям такое нововведение только на руку, особенно тем, у кого стоимость завышена на десятки, а то и сотни миллионов рублей. Чтобы в этом убедиться, достаточно взглянуть на свежую статистику по жалобам. За 2016 год через комиссии собственникам удалось снизить суммарную стоимость своего имущества всего на 8,7%, через суды — более чем на 40%.

В первом случае успехом увенчалось меньше половины обращений, во втором — 63%. При этом, когда речь шла о крупных суммах, добиться переоценки на досудебном этапе было практически невозможно: жалобы отклонялись по формальным поводам.

Что, в общем-то, неудивительно, ведь в комиссии входят не только представители оценщиков, но и чиновники от Росреестра, регионального правительства. И перед ними там стоит вполне определенная задача — максимально пополнить бюджет.

Источник: https://www.forbes.ru/biznes/338957-pereocenka-nedvizhimosti-kak-osporit-zavyshennuyu-kadastrovuyu-stoimost

237-ФЗ: оспариваем кадастровую стоимость по «новому» закону

Кадастровые цены завышены

20.02.2020

С 1 января 2020 года для проведения кадастровой оценки недвижимости действуют новые правила. Подобная реформа направлена на минимизацию количества ошибок кадастровой оценки и, как следствие, к сокращению числа обращений о пересмотре кадастровой стоимости недвижимости – процедуры, процедуры, подкреплённой внушительной судебной практикой.

Что говорит судебная практика

Согласно данным Росреестра, только за прошлый 2019 год в судах по обращениям физических и юридических лиц было инициировано 22 373 спора о величине кадастровой стоимости, внесённой в государственный кадастр недвижимости.

Наиболее частыми основаниями для исков становились:

  • кадастровой стоимость объекта недвижимости установлена в размере его рыночной стоимости – 22 010 исков;
  • недостоверные сведения об объекте оценки, использованные при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки – 88 исков;
  • оспаривание решения или действия (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 91 иск.

В результате оспаривания через суды, суммарная величина кадастровой стоимости была снижена с 1 745,99 миллиарда рублей до 964,20 миллиарда.

Что изменилось с 2020 года

Оценка и оспаривание кадастровой стоимости с 1 января 2020 года проводятся по «новому» закону «О государственной кадастровой оценке» от 3 июля 2016 года (№ 237-ФЗ).

Основные принципы этого закона: независимость и открытость процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, единство методологии определения кадастровой стоимости, непрерывность актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости.

Напомним, с 1 января 2017 по 1 января 2020 года действовал переходный период, позволяющий воспользоваться нормами, как «нового», так и «старого» закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года (№ 135-ФЗ). Различия между законами приведены в таблице 1.

Таблица 1.

Особенности в порядках оценки и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости по «старому» и «новому» закону:

НормаФЗ №135-ФЗ (старый закон)ФЗ №237-ФЗ (новый закон)
Досудебный порядокОбязателен для юридических лиц.Не предполагает досудебного порядка.
Кто определяет кадастровую оценку недвижимостиОтбираемая на основе конкурса оценочная организация. Итоги утверждают региональные и местные власти.Бюджетные учреждения в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ГКО). Ответственность за их работу возложена на региональные органы власти.
Где оспаривать результаты кадастровой оценкиКомиссия по рассмотрению споров, суд. Для юридических лиц предварительное обращение в комиссию – обязательно.Комиссия по рассмотрению споров, суд. Предварительно обращаться в комиссию – не обязательно.

Как и ранее государственная кадастровая оценка проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года. Также появилась возможность проведения внеочередной кадастровой оценки.

Она не учитывается для целей установления периодичности проведения кадастровой оценки, но должна быть обоснованной.

В частности, воспользоваться ей можно, если индекс рынка недвижимости в субъекте РФ со дня проведения последней кадастровой проверки снизился на 30% и более.

Также введена процедура подготовки к проведению государственной оценки, в ходе которой проводится сбор полной информации о ценообразующих рыночных факторах и уточнение сведений об объектах оценки.

Если кадастровая стоимость объекта недвижимости, полученная в ходе проведения внеочередной проверки, будет выше, чем кадастровая стоимость, содержащаяся в ЕГРН, на дату проведения оценки, то изменять эту стоимость запрещено.

На практике кадастровая стоимость нередко выходит завышенной, в чём собственники мало заинтересованы, поскольку от неё зависят размеры налога на имущество физлиц, земельного налога и налога на имущество организаций.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости в 2020 году

Согласно 237-ФЗ оспорить кадастровую стоимость можно с момента, когда сведения о кадастровой стоимости включены в ЕГРН, но до момента, когда сведения в ЕГРН изменятся в связи с новой оценкой или по итогам оспаривания.

Основанием для спора может быть установление рыночной стоимости объекта, когда собственник считает, что размер кадастровой стоимости завышен или рассчитан с нарушениями или неточностями.

Причины неточностей могут быть следующими:

  • слишком различаются рыночная и кадастровая цена;
  • не учтен размер рыночной стоимости аналогичных объектов, расположенных в данной местности;
  • не приняты во внимание местоположение, тип объекта и исторический статус;
  • не учтена инфраструктура, инженерные коммуникации, геофизические данные и др.

Собственнику участка или недвижимого имущества следует обратиться в Росреестр (комиссию по рассмотрению споров) или в суд. Для этого нужно написать заявление (иск – в случае обращения в суд) и приложить ряд документов:

  1. Копию документа, удостоверяющего право собственности.
  2. Выписку из реестра недвижимости (в электронном виде с сайта Росреестра).
  3. Отчет о независимой оценке (на ту же дату, на которую установлена кадастровая стоимость, указанная в ЕГРН).
  4. Доказательства, полученные при проведении независимой экспертной оценки.

Комиссией заявление рассматривается в течение месяца. Её решение, в дальнейшем, можно оспорить в суде. Если суд в рассмотрении кадастровой оценки отказал, снова обратиться в комиссию за пересмотром уже не получится.

Источник: https://www.fcaudit.ru/blog/237-fz-osparivaem-kadastrovuyu-stoimost-po-novomu-zakonu/

Оспаривание кадастровой стоимости – экономия до 80 %

Кадастровые цены завышены

Оспаривание кадастровой стоимости без предоплаты Бесплатная предварительная оценка! Даем гарантию уменьшения кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость используется для расчета налога на недвижимость, расчета арендных платежей и выкупной цены по объектам, принадлежащим государству. Снижение кадастровой стоимости позволяет сэкономить средства как организациям, так и частным лицам.

  • Собственникам квартир и апартаментов снижение кадастровой стоимости позволит уменьшить налог на недвижимость. Это может стать ощутимой экономией и окупит все затраты при стоимости недвижимости от 10 000 000 рублей.

  • Владельцам земельных участков также позволит экономить на налоге, который рассчитывается от установленной кадастровой стоимости участка.

  • Арендаторам государственного и муниципального имущества снижение кадастровой стоимости позволит уменьшить арендные платежи. Вы сможете существенно уменьшить выкупную стоимость арендуемого у государства имущества.

  • Владельцам коммерческой недвижимости. Чаще всего мы сталкиваемся с завышенной кадастровой стоимостью именно при анализе коммерческой недвижимости, в том числе офисных и складских помещений.

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости в 99 % случаев приводит к уменьшению налогооблагаемой базы. Такая экономия многократно окупает расходы на саму процедуру, что позволяет направить сохраненные средства в более приоритетном направлении.

Во взаимоотношениях с клиентами мы всегда придерживаемся принципа Win-Win. Нам важно, чтобы вы получали выгоду, в десятки, сотни и тысячи раз превышающую стоимость наших услуг!

Сообщите нам кадастровый номер объекта недвижимости — и мы в течение часа проведем экспресс-оценку и проанализируем перспективы снижения кадастровой стоимости.

Мы берем на себя все заботы по оспариванию кадастровой стоимости. От оценки и до взыскания переплаты по налогам или аренде муниципального имущества.

Мы работаем как с предоплатой, так и с оплатой по факту — за результат. Мы выстраиваем сотрудничество таким образом, чтобы вы покупали не обещания, а результат.
Заказать бесплатную консультацию

В ходе работы мы берем все заботы на себя. Мы оказываем услугу “под ключ”: от юридической консультации и проведения оценки до внесения информации об изменении кадастровой стоимости в реестр. При необходимости мы возьмем на себя разрешение всех споров с арендодателем или с налоговой по поводу взыскания или зачета ранее произведенных вами платежей.

  1. Предварительная оценка, в ходе которой мы оцениваем перспективы процесса по оспариванию кадастровой стоимости.

  2. Заключение договора на оказание юридических услуг.

  3. Проведение оценки и изготовление заключения оценщика.

  4. Подача документов в комиссию (данный этап чаще всего можно пропустить).

  5. Подача заявления об оспаривании кадастровой стоимости в суд.

  6. Получение решения суда и уведомление органов муниципалитета.

  7. Внесение изменений в государственный кадастр недвижимости.

  8. Снижение налогов, арендных платежей и выкупной стоимости недвижимости.

После уменьшения кадастровой стоимости мы также можем помочь вам вернуть излишне уплаченные налоги и арендные платежи, либо добиться их учета за будущие периоды.

Земельные участки со строениями Объекты площадью свыше 300 кв.м. Заказать бесплатный анализ

С 2009 года наши юристы по недвижимости провели несколько сотен успешных судебных процессов, сопроводили более 300 сделок с недвижимостью и продолжают совершенствовать навыки и углублять свои познания. Доверьте снижение кадастровой стоимости профессионалам!

  • Стоит ли оспаривать кадастровую стоимость в комиссии?

    Да, если планируемое уменьшение не более 25 %. Если же разница между кадастровой и рыночной стоимостью выше, то лучше сразу обращаться в суд и не тратить время.

  • Как вы работаете без предоплаты?

    Мы прописываем все условия в договоре. Гонорар за юридические услуги вы оплачиваете после внесения изменений о кадастровой стоимости в реестр. При этом гонорар может быть определен как в твердой денежной сумме, так и в проценте от налоговой выгоды, полученной вами в результате снижения кадастровой стоимости.

  • Можно ли будет вернуть переплаченный налог или зачесть его в будущем?

    Да, после уменьшения кадастровой стоимости и внесения информации в реестр мы поможем вам в этом вопросе. В специализацию нашей юридической компании также входят арендные и налоговые споры.

  • Какие гарантии снижения кадастровой стоимости?

    У нас в компании есть тарифы как с предоплатой, так и с постоплатой. В случае отказа в уменьшении кадастровой стоимости при работе с тарифом по предоплате, вся сумма будет вам возвращена. Данные гарантии прописаны в договоре. Но в том случае, если мы работаем на результат, то вы не вносите предоплату, а значит — ничем не рискуете.

Заказать бесплатную консультацию Взыскание задолженности по договору подряда Читать далее»

Источник: https://help-ddu.ru/uslugi/osparivanie-kadastrovoj-stoimosti

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.