Кадастровая стоимость равна рыночной стоимости

Содержание

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: в чем отличия

Кадастровая стоимость равна рыночной стоимости

Всем владельцам недвижимости будет полезно разобраться, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, как оспорить установленный размер и какие нововведения готовит государство.

Различай!

Владельцам недвижимости знакомы два понятия: кадастровая и рыночная стоимость. Отличаются ли они, и почему нередко возникает путаница?

Общее у двух видов стоимости то, что обе они относятся к конкретному объекту недвижимости, а замена понятий возникает ошибочно из-за того, что кадастровая стоимость (КС) трактуется, как рыночная стоимость (РС), которая определяется в процессе госоценки.

Важно! В законодательстве формулировки «кадастровая стоимость» нет. Вместо нее, используется «государственная оценочная стоимость». При этом в законах прописаны методы расчета КС для различных типов недвижимости.

Госоценщики при расчете учитывают несколько основных критериев:

  • территориальное расположение объекта;
  • площадь;
  • категорию и тип (жилая, коммерческая);
  • назначение;
  • форма собственности;
  • состояние объекта (степень комфортности и пр.).

Однако они применяют метод материального анализа, оперируя установленными законом коэффициентами, не выезжая на место и не учитывая фактические показатели, которые определяют рыночную стоимость – то, за сколько реально можно продать квартиру в текущий момент времени.

Кадастровая стоимость и рыночная стоимость имеют и еще одно существенное отличие – первая закреплена (хотя при несогласии ее можно оспорить), вторая имеет обыкновение меняться под влиянием следующих факторов:

  • сезонный спрос;
  • уменьшение или увеличение количества аналогичных предложений на рынке;
  • рост или падение благосостояния потенциальных покупателей;
  • популярность/престижность места расположения;
  • состояние инфраструктуры – при развитии инфраструктуры РС начинает расти.

Цена, продиктованная рынком, не так стабильна, как та, которую назначили оценщики. За сезон она может корректироваться в большую или меньшую сторону несколько раз. Чаще всего – из-за появления на рынке конкурентных объектов или изменения характеристик инфраструктуры.

Например, квартиру с кондиционером и утепленной лоджией удастся продать дороже, чем аналогичную в том же доме, при этом их КС останется одинаковой.

Или шансы продать квартиру за прежнюю цену упадут, если в доме начнется массовая продажа жилья, – придется снижать стоимость (или ждать лучших времен), но налог за квартиру останется без изменений, ведь КС не изменится.

Использование и расчет

Две стоимости используются для различных целей.

Знать КС необходимо:

  • для расчета имущественного налога, поэтому собственникам не выгодно, чтобы ее размер был большим;
  • при взятии кредита, когда жилье используется в качестве залога;
  • для приватизации;
  • при имущественных судебных спорах.

На заметку! КС в теории должна отображать цену, максимально приближенную к реальности.

При определении КС используются вышеупомянутые коэффициенты. Методика расчета была зафиксирована в законодательстве еще в 1999 году.

При этом во время расчета РС учитывается, но в меньшей степени, – берут во внимание среднюю цену на аналогичные объекты в регионе.

При этом закон не прописывает, какое количество объектов нужно сравнить, из каких источников берется РС и насколько она актуальна на момент оценки, поэтому две стоимости очень часто отличаются.

РС фигурирует во всех сделках с недвижимостью: купле, продаже, дарении, наследовании, обмене. Специально она не рассчитывается, а формируется под влиянием:

  • рыночных факторов (спроса и предложений);
  • региональных особенностей (одинаковые по характеристикам квартиры в крупном или небольшом городе стоят по-разному);
  • параметров самого объекта (влияние на РС может оказать хороший ремонт, встроенная мебель, остекленная лоджия и пр.).

Важно! Величина налога с продажи будет рассчитываться по сумме, которая зафиксирована в договоре.

Кто устанавливает?

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости заключается еще и в том, кто определяет эти показатели. РС диктует рынок, проще говоря, продавцы и покупатели. Кадастровую – оценщики, и о методах их работы стоит поговорить подробнее.

До 2017 г. кадастровую стоимость определяли независимые частные компании, перечень которых утверждала региональная власть. Их работа вызывала огромное количество нареканий (сегодня недовольных оценкой собственников стало чуть меньше).

Ошибочные арифметические расчеты и неграмотные действия оценщиков приводили к тому, что в отдельных регионах схожие объекты имели по документам кардинально противоположную КС, а старенький бабушкин домик оценивался как новый коттедж.

С 1 января 2017 г. заработал закон о кадастровой госоценке. Согласно ему регионам с 2020 г. поручено внедрить госоценку по новым правилам. Желающие смогли приступить к этому уже с 2018 г.

Что закон меняет?

  • Вводит единые для всей страны оценочные методы, которые, как ожидается, сократят количество ошибок и обращений от недовольных владельцев.
  • Перекладывает ответственность за проведение КС на плечи региональных властей.
  • Обязывает сформировать при Росреестрах на местах институты госоценщиков и передать право устанавливать КС бюджетным госучреждениям.

На заметку! Новая система позволит снизить количество претензий и даст владельцам возможность не сомневаться в результатах и не мучиться от вопроса, почему кадастровая стоимость выше рыночной?

Можно ли оспорить?

Сведения обо всех объектах недвижимости заносятся в единую базу – на конец 2017 г. в ней значилось почти 162 миллиона. Информация в базе обновляется не чаще раза в 5 лет.

Если кадастровая стоимость квартиры выше рыночной, что делать? Существует два способа обжаловать КС:

  • обратиться в суд, но этот путь долгий и затратный;
  • намного проще – направить обращение в местную спецкомиссию (такие созданы в каждом населенном пункте при Росреестре).

В течение месяца служба при Росреестре обязана рассмотреть обращение. По статистике, каждое второе заявление удовлетворяют и КС пересматривают.

На заметку! Росреестр не проводит оценку, но принимает участие в исправлении данных, пересмотра которых добились владельцы.

Если владельца не устроили какие-либо действия оценщика, то необходимо направить жалобу в саморегулируемую организацию (СРО), в которой он состоит. С заключением СРО придется пойти в суд, чтобы решить возникший спор и возместить ущерб. Напомним, что заниматься оценкой могут только одобренные СРО, а их список размещен в Реестре СРО кадастровых инженеров на сайте Росреестра.

В декабре 2017 г. президент поручил «сбалансировать КС». Во время пресс-конференции он напомнил, что идея сравнять КС и РС, по сути, правильная, но никакой «шоковой терапии 90-х» быть не должно, а расчет налогов должен учитывать и реальные доходы населения. Получится ли это на практике, покажет время.

Как узнать?

Тем, кто не знает КС своей квартиры, поможет официальный сайт Росреестра. На нем можно:

  • заказать бесплатную выписку из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН) – будет готова через 3 суток;
  • в личном кабинете (для входа нужна регистрация на Госуслугах);
  • через сервис «Запрос через доступ к ФГИС ЕГРН (ключ доступа выдается в личном кабинете);
  • через онлайн-сервисы «Публичная кадастровая карта»;
  • по справочным онлайн-данным об объектах недвижимости на главной странице сайта Росреестра.

Получить выписку можно во время личного визита в отделение Росреестра или в МФЦ. Заявление можно не приносить лично, а отправить по почте. При заказе справки через многофункциональный центр срок изготовления увеличится до 5 дней.

Многие пытаются понять: если кадастровая стоимость квартиры ниже рыночной – это как? Хорошо это или плохо? Если квартиру оценили по кадастру дешевле, расстраиваться не стоит: ежегодный имущественный налог будет меньше. Однако, нужно помнить, что на КС нередко опираются, устанавливая рыночную цену, поэтому при чрезмерном занижении цены по кадастру у покупателя могут возникнуть вопросы.

Оригинал статьи на нашем сайте

Источник: https://zen.yandex.com/media/subsidii/kadastrovaia-i-rynochnaia-stoimost-kvartiry-v-chem-otlichiia-5c823191fa2d0000b32922bf

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной квартиры 2020

Кадастровая стоимость равна рыночной стоимости

С 2015 года страна переходит на кадастровую стоимость недвижимости. Для нее установлен специальный алгоритм оценки и цели применения. Сегодня поговорим о том, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной квартиры, где ее посмотреть и каким образом снизить.

Сравнительная таблица

Кадастровая и рыночная стоимость недвижимости чаще всего значительно различаются. Различие между ценами может превышать 100%, особенно если речь идет о земельном участке, предназначенном для коммерческих целей. В ряде случаев цена по данным кадастра может быть равна рыночной – это самый позитивный вариант для собственника квартиры.

Вид стоимостиКто устанавливаетДля чего нужнаОсобенностиГде смотреть
КадастроваяУтверждается местной администрацией, оценку проводят специалисты-оценщикиИсчисление налога на недвижимость и НДФЛ с продажи квартирОпределяется методом массовой оценки и не учитывает индивидуальные особенности квартирыВыписка из ЕГРН или портал Росреестра
РыночнаяСтороны сделки по собственному желанию или профессиональный оценщик по заявке собственникаПроведение сделок с недвижимостьюНаиболее адекватная оценка квартиры, т.к. учитываются нюансы жильяУказывается в ДКП или другом договоре

Отличие цен вызвано разницей в методе их определения. Вопрос, почему кадастровая стоимость квартиры выше рыночной или ниже – причины такого положения вещей рассмотрим ниже.

Внимание! Высокая кадастровая стоимость не означает, что покупатель обязан приобрести квартиру именно по этой цене. Решающую роль в сделке всегда играет рыночная стоимость, которая достигается с помощью торга.

Рыночная стоимость

Рыночная стоимость  недвижимого имущества – это сумма, за которую продавец готов продать, а покупатель готов купить квартиру. Она определяется свободно, исходя из собственных представлений участников сделки. Записывается достигнутая договоренность непосредственно в договоре – это и есть рыночная цена. Нормативно понятие рыночной цены можно найти в ст. 40 НК РФ.

Важно! Рыночные цены в России – свободны. Прямой контроль от налоговых органов допускается только в ряде случаев, к которым обычная купля продажа квадратных метров не относится. Косвенный контроль проводится именно за счет разницы между рыночной и кадастровой стоимостью.

Как рассчитывается и для чего нужна

Если рыночную стоимость рассчитывают сами стороны сделки, то они могут установить ее свободно полностью на свое усмотрение. Обычно цена сделки зависит от:

  • площади квартиры в целом, количества и метража отдельных комнат;
  • типа санузла, наличия подсобных помещений, балконов, лоджий;
  • исправности коммуникаций – электрики, водо- и газопровода, канализации, тепла;
  • качества и давности ремонта, наличия мебели;
  • этажности, года постройки дома, состояния подъезда.

Очень большое значение имеет район, в котором находится жилплощадь. В центре жилье дороже, на периферии дешевле. Цена также снизится, если имеется несогласованная перепланировка, залог на квартире или опасность появления претензий на жилплощадь.

Рыночная стоимость необходима для проведения сделок: купли-продажи, мены, оформления залога на жилье, продажи с торгов. Для дарения она тоже может пригодиться – чтобы одаряемый имел базу, с которой в дальнейшем исчислил НДФЛ.

Профессиональный расчет

За более профессиональным расчетом можно обратиться к независимому оценщику в любое оценочное бюро. В арсенале специалиста – три метода оценки недвижимости:

  • Доходный. Подходит для коммерческой продажи квартир. В этом случае учитывается стоимость ожидаемого дохода, который данная недвижимость может принести в будущем. Для частной продажи не применяется
  • Затратный. Применяется, если продается частный дом на земле. Здесь учитывают износ недвижимости и сумму, необходимую для ее восстановления.
  • Сравнительный – сопоставление, выявление соотношения стоимости недвижимости, расположенной в той же местности. Наиболее подходит для купли-продажи квартир на вторичном рынке. Здесь происходит сравнение аналогичных объектов, а итоговый результат максимально приближен к реальности.

Важно! Оценщик обязательно выезжает на место и осматривает квартиру.

Стоимость расчета зависит от цен, сложившихся в регионе. В среднем цена одной оценки будет приблизительно 10 000 рублей.

Кадастровая стоимость

Рассмотрим, что такое кадастровая стоимость на рынке жилья. Кадастровая стоимость – это рыночная оценка, которую выполнили по государственному заказу кадастровые оценщики. Иными словами, это официальное мнение государства по поводу продажной стоимости квартиры. Редко кадастровая и реальная рыночная стоимость квартиры совпадают в связи с тем, что для оценки применяется другой метод.

Где посмотреть

Посмотреть официальную сумму не выходя из дома можно через сервис Росреестра. Для этого:

  1. В окне запроса ввести номер (условный или по кадастру) или адрес объекта, проверочные цифры, нажать «Сформировать запрос»
  2. Выбрать из списка нужный объект недвижимости.
  3. Откроется карточка объекта, в которой будут искомые сведения и дата последней оценки.

Внимание! Если необходимы официальные данные о результатах работы государственных оценщиков, можно заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта через МФЦ или личный кабинет Росреестра. Эта процедура бесплатна. Не стоит путать с обычной выпиской из ЕГРН на жилье – этот документ платный.

Что делать, если кадастровая стоимость высокая

Есть определенный порядок, что делать с высокой стоимостью (Москва, регионы). Если разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости  слишком большая, то собственник будет переплачивать по налоговым отчислениям, а при продаже рискует получить доначисление по НДФЛ.

Снизить ее можно, если имеется рыночная оценка квартиры. Уполномоченный орган будет обязан установить кадастровую цену на уровне рыночной. Обратиться можно в комиссию при региональном Росреестре или в суд субъекта.

Пошаговая инструкция:

  1. Обратиться к независимому оценщику, получить отчет об оценке.
  2. Написать заявление о пересмотре.
  3. Подать заявление в комиссию или суд.
  4. Комиссия рассмотрит дело за месяц, суд – от двух месяцев и дольше.
  5. Получить решение уполномоченного органа. Если рассматривал суд – передать решение в Росреестр.
  6. Получить новую выписку о квартире с новыми кадастровыми данными.

Ознакомиться с порядком оспаривания подробнее и скачать необходимые документы можно по этой ссылке.

Отличие кадастровой цены от рыночной вызывает массу вопросов у участников вторичного рынка. Сегодня в сделке определяющее значение имеет рыночная, а при исчислении налога – кадастровая. Если кадастровая намного превышает рыночную, ее можно снизить через комиссию или суд.

Если остались вопросы – задайте их нашему дежурному юристу в чат.

Команда портала будет благодарна вам за лайк и репост статьи!

Источник: https://ipotekaved.ru/oformlenie/chem-otlichaetsya-kadastrovaya-stoimost-kvartiry-ot-rynochnoy.html

Рыночная и кадастровая стоимость земельного участка отличия и оценка, расчет, что если кадастровая стоимость выше рыночной

Кадастровая стоимость равна рыночной стоимости

Земельный участок как часть земной поверхности, обладая характеристиками, позволяющими определить ее в качестве индивидуально определенной недвижимой вещи, выступает объектом земельных отношений, обладая при этом достаточно высокой оборотоспособностью.

При этом не всем собственникам, либо лицам, обладающим иными, установленными Земельным кодексом РФ, правами на землю, достаточно понятен смысл таких двух важных качественно-оценочных категорий земельного участка, как его рыночная и кадастровая стоимость.

Почему вообще у земельных участков две стоимости? В чем их отличие? В чем соотношение между ними? Может ли одна стоимость заменять другую?

Рыночная и кадастровая стоимости: отличия и взаимосвязь

Прилагательные «рыночная» и «кадастровая» применительно к недвижимости, и в том числе к земельным участкам не синонимы, это разные понятия, определяющие его стоимость.

Обычно с рыночной стоимостью вопросов не возникает: понятно, что на определение ее величины на каждую конкретную дату по-разному оказывает влияние несколько факторов. Основными при этом выступают категория земли и наличие на нее спроса, а также региональное местоположение.

Кадастровая же стоимость вызывает много вопросов, в том числе и о том, как ее правильно определить?

Чем отличается кадастровая стоимость недвижимости от рыночной?

Рыночная это такая цена, которая традиционно используется преимущественно на вторичном рынке  недвижимого имущества, выражая  в оценочно-наглядном эквиваленте соотношение спроса и предложения. Это то, что бытовым языком называют «цена земли».

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, какое отношение они имеют друг к другу, в чем существенная разница этих понятий?

Кадастровая стоимость, в отличие от рыночной наделяет земельный участок юридической значимостью, придавая ему определенные полномочия.

Кадастровая стоимость служит целью жесткого контроля участков различных категорий для увеличения эффективности их использования.

К тому же, в отличие от рыночной, способной в зависимости от колебаний соответствующей рыночной конъюнктуры значительно изменяться, кадастровая стоимость земельного участка более статична: ее возможно изменить не чаще чем один раз в три года.

При этом размер рыночной стоимости земель разных целевых назначений естественным образом  зависит от условий рынка, тогда как размер кадастровой определяется, согласно законодательству (ФЗ «О государственной кадастровой оценке») строго в соответствии с установленной процедурой государственной кадастровой оценки земель.

И если величина рыночной стоимости отражается, как правило, в соответствующих объявлениях о купли-продаже, то кадастровая подлежит утверждению органами исполнительной власти субъектов РФ после передачи соответствующих данных территориальными органами, ведущими государственный кадастр недвижимости своего региона.

Кроме того, рыночная стоимость может значительно увеличиваться при наличии на участке строений, кадастровая же от возведенных объектов изменяться не будет.

Не смотря на то, что между этими двумя стоимостями имеется существенная разница, они при этом взаимосвязаны, и более того, — влияют одна на другую: вот почему при учете кадастровой стоимости в обязательном порядке принимают во внимание рыночную.

Также прочтите: что такое кадастровая стоимость земельного участка. ⇐
Без понимания сущности этого термина сложно разобраться в его расчете!

Как рассчитывается кадастровая стоимость?

Любой земельный участок подлежит государственной кадастровой оценке, и такая оценка устанавливается не реже одного раза в пять лет.

Кадастровая стоимость – это некая средняя стоимость, оценка земли, этакая стандартная ее форма.

Размер этой стоимости зависит от коэффициента полезности использования участка, вида разрешенного использования и категории земель, величины объекта оценки.

Также на стоимость влияют рыночные цены соответствующего региона местоположения земельного участка на день произведения такого расчета и развитие его инфраструктуры.

Итак, как рассчитать кадастровую стоимость?

Порядок расчета установлен законодательством, состоит в следующей строгой логической последовательности действий, выполняя которые можно оценить любой объект:

  1. Принятие органом власти РФ или муниципальным органом местного самоуправления решения о проведении кадастровой оценки;
  2. Формируется перечень земель, подлежащих кадастровой оценке;
  3. Определяется исполнитель кадастровых работ с назначением кадастрового инженера;
  4. Составляется отчёт о проведенной государством оценке земель;
  5. По результатам оценки устанавливается кадастровая стоимость.
  6. На сайте Росреестра размещаются сведения о кадастровой стоимости земель;
  7. Данные вносятся в государственный кадастр.

Что делать, когда кадастровая стоимость выше рыночной, или равна ей?

Что больше: величина рыночной, либо же кадастровой стоимости объекта недвижимости?

Как правило, рыночная стоимость любого объекта недвижимости, — земельного участка, квартиры, дома, — выше кадастровой, и между ними всегда присутствует некоторая разница.

Но бывает, что по чисто объективным причинам (зачастую это совпадения  ценовых ориентиров), кадастровая не ниже, а равна рыночной стоимости, т.е. они тождественны по размеру, либо кадастровая стоимость участка, квартиры, даже выше рыночной.

На сколько отличается величина кадастровой стоимости от коммерческой зависит от каждого конкретного объекта оценки.

Зачастую, совпадение либо превышение кадастровой стоимости над рыночной произошло ошибочно (например, неверно выбран метод оценки объекта), и тогда кадастровая стоимость недвижимости естественно будет завышенная.

Что  нужно делать, если кадастровая стоимость квартиры завышена, — она больше рыночной стоимости, либо эти две стоимости равны?

В таких случаях необходимо попытаться оспорить стоимость посредством произведения кадастрового перерасчета.

Некорректно определенная, она неизбежно влечет существенные  убытки при обороте участков и налоговых выплатах.

Такой перерасчет возможен в административном, либо судебном порядке: в первом случае необходимо обратиться в территориальный орган Россреестра и написать установленного образца заявление, с приложением документов, подтверждающих  неправильность произведенных расчетов либо использование в процессе их произведения ошибочных данных.

Например, рыночная цена земельного участка определенного целевого назначения снизилась ввиду порчи почвы. В таком случае доказательством будет служить результат соответствующей экспертной оценки.

В судебном порядке потребуется составление соответствующего искового заявления.

На что влияет кадастровая стоимость?

Определившись с кадастровой стоимостью, возникает вопрос: на что же все-таки влияет кадастровая стоимость? Ответ кроется в том смысле, который Законодатель вложил в этот вид стоимости.

Кадастровая стоимость земель служит целям налогообложения. Так, статья 391 Налогового кодекса установила, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Другими словами, от размера кадастровой стоимости полностью зависит размер налогового начисления, т.е. налог на землю и на имущество рассчитывается исходя из установленной величины кадастровой стоимости этих объектов.

Показатель кадастровой стоимости учитывается и при заключении договоров аренды, поскольку арендные платежи тоже основываются на такой стоимости.

Кроме того, в стоимость выкупа земель также входит расчет кадастровой стоимости.

Когда необходима оценка кадастровой стоимости, в каких случаях рыночная имеет преимущество?

Кадастровая стоимость является основным значимым экономическим элементом оборота земельных участков, она заложена в основу налогообложения.

Без оценки кадастровой стоимости не обойтись в случае раздела имущества (семейные споры и т.д.).

Также она необходима в случае выкупа участка у государства, при зачислении в уставной капитал юридического лица взноса.

Потребуется  оценка кадастровой стоимости и при оформлении ипотеки либо залога.

Рыночная оценка земельного участка, как стоимость реальная объекта недвижимости, преимущественно применяется при:

  • Необходимости получения реальных данных об участке и для принятия объективного решения;
  • Объект посредством публичной оферты участвует в публичных торгах;
  • Цена отчуждения участка является обоснованным гонораров за объект продажи, сделка произведена по свободному волеизъявлению сторон.

Стоимость услуг оценки земли

Такая услуга лидирует по востребованности на рынке недвижимости. После заключения соответствующего договора эксперт осуществляет выезд на место,  к объекту оценки, после чего осуществляет расчет стоимости объекта.

Завершается услуга оценки составлением экспертного заключения.

Стоимость такой услуги, конечно, различается в зависимости от региона оценки,  но самое большое влияние на нее оказывает размер оцениваемого объекта: так, оценить объект площадью до 10 кв. метров обойдется примерно в 4 000 рублей.

Сколько стоит оценка земельного участка площадью от и более 10 кв. метров?

На оценку участка, не превышающего 70 кв. метров, потребуется уже 9 000 рублей.

Участок площадью до 1 гектара потребует 20 000 рублей, и каждый дополнительный гектар увеличит стоимость оценки на 1 тысячу рублей.

Крупные участки, от 5 гектар, будут стоить порядка 30 000 рублей.

Такая высокая стоимость оценки связанна с повышенными материальными затратами на ее проведение.

ВЫВОД

Таким образом, при совершении юридически значимых действий (купля-продажа, дарение, наследство и т.д.), а также для контроля правильности налоговых начислений необходимо знать размер кадастровой стоимости, который в необходимых случаях возможно откорректировать.

Процедура расчета кадастровой стоимости понятна, но как и где узнать ее величину?

Всю информацию о земельных участках, касающуюся в том числе кадастровой стоимости, можно найти на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии www.

rosreestr.

ru, информация предоставляется по кадастровому номеру искомого объекта, содержащийся в выписке из Единого государственного реестра прав или в выписке из Единого государственного земельного кадастра.

При утере таких выписок территориальный отдел Росреестра в течение 10 дней по запросу с приложенными к нему правоустанавливающими документами на объект и паспортом заявителя осуществляет их выдачу.

Источник: https://zakondoma.ru/kadastr/zemlya/rynochnaya-i-kadastrovaya-stoimost-zemelnogo-uchastka-i-ih-sootnoshenie.html

Кадастровая и рыночная стоимость: Все о разнице между ними

Кадастровая стоимость равна рыночной стоимости

Практически у всех объектов недвижимости есть своя кадастровая и рыночная стоимость. Рассмотрим, чем они различаются, как формируются, от чего зависят. 

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость (КС) — это цена недвижимости, установленная государством после проведения массовой оценки по определенным признакам. 

Квартиры оцениваются по площади, типу здания (кирпичное, блочное и т. д.), району (центр, окраина) и т. д. Также учитывается год постройки. При этом при кадастровой оценке не учитывается наличие ремонта, бойлера, состояние водопроводных сетей и канализации, наличие перепланировок и дефектов. 

Для земель установлены другие параметры: назначение, местонахождение, плодородность, прибыль, получаемая при эксплуатации участка. 

Ранее вместо кадастровой применялась инвентаризационная стоимость. 

Общая массовая переоценка происходит приблизительно один раз в три года, но не реже, чем раз в пять лет. В таких городах как Москва, Санкт-Петербург и Севастополь ее проводят каждые два года. Также возможно проведение общероссийской массовой переоценки вне очереди. Это происходит при принятии новых законов. 

Найти объект

Зачем она нужна

  1. Расчетов налога при оформлении договора дарения, поскольку стоимость недвижимого имущества может не указываться. Тогда при передаче недвижимости используется кадастровая стоимость. Для граждан РФ налоговая ставка составляет 13% от КС, для иностранцев — 30%.
  2. Высчитывания налога при обмене одного жилья на другое.

  3. Расчетов налога на имущество, который граждане платят ежегодно. Но он рассчитывается на основе КС, официально установленной на 1 января того года, за который необходимо выплатить налог. Обычно он составляет до 0,1% от цены объекта недвижимости. Но местным властям дано право для некоторых объектов недвижимости увеличивать его размер до 0,3%.

  4. Расчета налога при продаже недвижимого имущества. Стоит помнить, что он высчитывается с 70% от кадастровой, либо с 70% от рыночной стоимости, если она больше кадастровой. Даже при указании символических сумм, налог не может быть высчитан с них. 
  5. Проведения операций недвижимости при участии нотариуса.

    Госпошлина может составлять разный процент от КС, она зависит от вида предоставляемой услуги.

  6. Вычисления налога на земельные участки. 

Ранее вместо кадастровой применялась инвентаризационная стоимость. Она была не слишком большой, и именно на ее основе производилось начисление налогов. Также она постоянно снижалась за счет амортизации при эксплуатации здания.

Но в 2015 году был принят закон о введении кадастровой оценки. В некоторых регионах для расчетов еще использовалась инвентаризационная цена, но к 2020 году вся РФ перешла на КС.

Что такое рыночная стоимость

Рыночная стоимость (РС) — это цена недвижимости, действующая на рынке в данный момент. Она может меняться несколько раз в неделю, в месяц, даже резко упасть или подняться в течение одного дня. РС нигде документально не задокументирована и никем не устанавливается. На нее не влияет государство, цена формируется в результате соотношения спроса и предложения, то есть конкуренции. 

Вычислить рыночную цену можно, проанализировав цены на подобные объекты недвижимости в одном регионе, городе. Приблизительно одинаковую цену имеют две квартиры с равной площадью, находящиеся в одном районе, с похожим ремонтом. 

Зачастую рыночную стоимость вычисляют по одному квадратному метру жилья в определенном районе. Это утверждено законодательно приказом Мин­строя РФ № 816/ПР, в котором расписана методика вычисления цены 1 кв. м.

На нее оказывают влияние следующие факторы:

  • экономическая ситуация в стране, конкретном регионе;
  • место, где располагается недвижимость, наличие инфраструктуры в этом районе;
  • целевое назначение (ЛПХ, ИЖС, СНТ и др.);
  • наличие ипотеки или других обременений;
  • планировка;
  • наличие хорошего ремонта, мебели, бойлера, индивидуального отопления и т. д.

При определении цены для земельных участков учитывается наличие коммуникаций непосредственно на наделе или поблизости, назначение и плодородность земель, наличие строений.

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимости

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью может быть колоссальной, поскольку на это влияют следующие факторы:

  • Кадастровая стоимсоть регулируется государством, а рыночная количеством спроса и предложений на рынке недвижимости;
  • Кадастровая цена устанавливается в результате массовой оценкой специалистами госорганизации, а рыночная определяется продавцом недвижимости, риэлтором;
  • КС не всегда объективна, поскольку сразу оценивается большое количество объектов без их осмотра, при расчете РС учитывается большое количество факторов, поэтому она более соответствует действительности;
  • зачастую рыночная цена на 30-35% выше кадастровой, поскольку Государственный кадастр оценивает лишь приблизительно, либо все абсолютно наоборот. В каждом случае индивидуально.

Найти объект

Взаимосвязь кадастровой и рыночной стоимости

РС и КС независимы друг от друга, зачастую рыночная выше, но бывает, что кадастровая значительно ее превышает. Рассмотри все случаи превышения той или иной цены. 

Когда кадастровая стоимость выше рыночной

КС может превышать РС в следующих случаях: 

  • была использована неправильная методика при проведении массового оценивания;
  • в документах допущена техническая неточность (перепутали площадь квартиры, район, поменяли местами цифры и т. д.);
  • цены на рынке недвижимости упали слишком низко из-за военных действий, природных катаклизмов или по другим причинам;
  • большой отток жителей из населенного пункта, в результате чего жилье обесценивается;
  • при срочной продаже объектов недвижимости, когда владельцу важно получить хотя бы минимальную прибыль.

Когда рыночная стоимость выше кадастровой

Кадастровая стоимость почти всегда ниже рыночной. Это связано с тем, что, КС не учитывает колебания цен на рынке недвижимости, спрос, изношенность жилья. Большая разница в ценах получается из-за не слишком частой переоценки.

Как оспорить кадастровую стоимость

Оспаривают цену нужно в двух случаях:

  • когда допущена техническая ошибка в документации;
  • если кадастровая цена слишком завышена, особенно когда превышает рыночную в несколько раз.

При слишком низкой рыночно цене, которая была определена на законных основаниях, вряд ли человек в здравом уме захочет заняться ее оспариванием. 

Оспорить КС можно при участии специальной комиссии Росреестра или обращением в суд. 

При обращении в комиссию необходимо предоставить:

В суд подается такой же пакет документации, только вместо обычного заявления составляется исковое, а также оплачивается государственная пошлина. 

Как получить сведения о кадастровой стоимости

Сведения о КС предоставляются Росреестром. На нашем сайте ЕГРНка можно узнать ее онлайн, если вписать в поисковой строке кадастровый номер или адрес недвижимости, либо выбрав нужный объект на карте РФ. 

На нашем сайте вы можете заказать выписку ЕГРН с кадастровой стоимостью из официальной базы Росреестра. Она заверяется электронной цифровой подписью и обладает юридической силой.

Найти объект

Источник: https://egrnka.ru/info/kadastrovaya-stoimost-i-rynochnaya/

Источник: https://EGRNka.ru/info/kadastrovaya-stoimost-i-rynochnaya/

Установление кадастровой стоимости в размере рыночной | Последние новости

Кадастровая стоимость равна рыночной стоимости

Кадастровая стоимость объектов недвижимости интересует заявителей в основном в связи с налогообложением. Кроме того, она применяется в качестве базы для расчета выкупных цен и арендных платежей.

При этом у заявителей может возникнуть потребность как в снижении кадастровой стоимости, так и в ее увеличении.

О том, как заявители могут установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, в установленном законом порядке, рассказывает заместитель начальника отдела определения кадастровой стоимости Тюменского филиала Кадастровой палаты  Ирина Тебенева.

– Ирина Николаевна, в отношении каких объектов недвижимого имущества устанавливается кадастровая стоимость?

В государственный кадастр недвижимости вносится кадастровая стоимость земельных участков и объектов капитального строительства.

– Кто вправе изменить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества и в каких случаях?

Кадастровую стоимость объекта недвижимости могут оспорить граждане и организации, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности. Например, кадастровая стоимость земельного участка, по мнению заявителя, значительно выше рыночной, и это ведет к увеличению затрат по статье «налоги».

– Как изменить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества, если правообладатель не согласен с её величиной?

– Кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена равной рыночной стоимости данного объекта недвижимости. Для этого граждане и организации вправе обратиться с заявлением или иском* в соответствующую комиссию или в суд.

Причем, для организаций досудебное урегулирование споров о кадастровой оценке обязательно.

Перед подачей иска в суд они сначала должны обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (такая комиссия на территории региона действует при Управлении Росреестра по Тюменской области).

Граждане могут выбирать: либо обращаться в комиссию, либо сразу в суд. При этом с целью установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в комиссию или в суд следует предоставить отчёт об оценке объекта недвижимости, подготовленный оценщиком.**

*Подается в комиссию заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости или в суд административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН) результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в ГКН результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в ГКН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

**Перечень документов, необходимых при обращении в комиссию, размещен на интернет-сайте Росреестра www.rosreestr.ru в разделе «Полезная информация – Как узнать и пересмотреть кадастровую стоимость недвижимости».

– С какого времени применяется кадастровая стоимость, установленная по решению комиссии или суда?

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о новой кадастровой стоимости можно использовать в установленном законом порядке с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ГКН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Например: если заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано гражданином или организацией 27 ноября 2015 года, кадастровая стоимость, установленная решением комиссии или суда, внесена в государственный кадастр недвижимости 12 января 2016 года, то данная кадастровая стоимость будет применяться для целей налогообложения и иных целей с 1 января 2015 года.

– И в какие сроки вносится в ГКН новая кадастровая стоимость?

– Комиссия принимает решение об оспаривании кадастровой стоимости в достаточно короткие сроки – не более 30 дней с момента подачи заявления. В течение 10 рабочих дней с даты принятия соответствующего решения оно направляется в Филиал. В течение 10 рабочих дней с даты получения такого решения Филиал осуществляет внесение в ГКН сведений об установленной кадастровой стоимости.

Что касается решений суда: при поступлении в Филиал судебного решения, вступившего в законную силу, оно исполняется в срок, указанный судом в резолютивной части решения. В случае, если в решении суда не установлен срок его исполнения, Филиал исполняет данное решение в разумный срок (как правило, в течение двух рабочих дней со дня поступления решения в Филиал).

– Планируется ли пересчет кадастровой стоимости, если – да, то когда и каких объектов недвижимости?

– Филиалом в соответствии с запросом Департамента имущественных отношений Тюменской области для проведения очередной государственной кадастровой оценки сформированы и предоставлены перечни земельных участков в составе категории земель населенных пунктов и категории земель сельскохозяйственного назначения, а также объектов капитального строительства по состоянию на 1 января 2016 года. При утверждении результатов определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости до 1 декабря 2016 года данные результаты (в соответствии со ст. 5 Налогового кодекса РФ) будут применяться для целей налогообложения с 1 января 2017 года.

Справочная информация: Для обращения в комиссию заявление с приложением необходимых документов заявитель может представить по адресу: г.Тюмень, ул. Максима Горького, 74, каб.

206, либо направить через организацию почтовой связи по месту нахождения Управления Росреестра по Тюменской области (625001, г. Тюмень, ул. Луначарского, 42). Консультирование заявителей осуществляется по адресу: г.Тюмень, ул.

Максима Горького, 74, каб. 305, тел. 8(3452) 39-68-84.

Информация о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости размещена на интернет-сайте Росреестра www.rosreestr.ru в разделе «Кадастровая оценка – Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости».

Пресс-служба филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тюменской области

Тебенева Ирина

Источник: https://kadastr.ru/magazine/news/ustanovlenie-kadastrovoy-stoimosti-v-razmere-rynochnoy/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.