Кадастровая стоимость приравнена к рыночной

Изменения продолжаются: новые правила оспаривания кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость приравнена к рыночной

Михаил Прихожан

Юрист направления “Налоги и право” Группы компаний SRG

специально для ГАРАНТ.РУ

11 августа вступил в силу Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон № 269-ФЗ), который существенно затронул правила оспаривания кадастровой стоимости недвижимости и земельных участков.

Согласно действующему законодательству кадастровая стоимость применяется для расчета налога на недвижимость, земельного налога, а также для расчета арендных платежей, например при выкупе земли у государства. Федеральный закон от 3 июля 2016 г.

№ 237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке” и Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” определяют порядок оспаривания кадастровой стоимости и позволяют владельцам и арендаторам приравнять ее к рыночной.

Имеющиеся правила допускали обращаться с соответствующими требованиями напрямую в суд или в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости. В целом правоприменительная практика по этой теме давно сформировалась.

Однако закон вносит в нее весьма существенные изменения, которые неизбежно отразятся на ситуации в целом. Разберемся в том, как теперь будет проводиться процедура оспаривания кадастровой стоимости.

Что изменилось?

Одно из ключевых изменений – введение досудебного порядка. Теперь заинтересованные лица не смогут направлять требования об оспаривании кадастровой стоимости напрямую в суд. Перед этим им необходимо обратиться с заявлением и отчетом об оценке в государственное бюджетное учреждение (ГБУ), которое проводило кадастровую оценку.

В первоначальном виде законопроект № 814739-7, на основе которого был принят Закон № 269-ФЗ, предполагал, что при обращении в суд можно заявить только об оспаривании решения ГБУ, тогда как требовать непосредственно установления кадастровой стоимости равной рыночной было невозможно.

В таком случае сложившаяся судебная практика, ориентированная именно на рассмотрение споров об оспаривании кадастровой стоимости, стала бы неприменимой. Судам пришлось бы адаптироваться к новым правилам, менять подходы к рассмотрению подобных дел, что редко происходит безболезненно.

Все это могло создать сложности для владельцев недвижимости и земли.

Однако изменения, внесенные в законопроект во втором и третьем чтениях, исправили этот недостаток. В финальной редакции возвращена возможность заявлять исковые требования об оспаривании кадастровой стоимости вместе с требованием об оспаривании решения ГБУ.

При этом неоднозначной новацией закона является то, что в рамках досудебного порядка бюджетное учреждение будет рассматривать заявление о пересмотре стоимости без участия заявителя.

Авторы законопроекта в пояснительной записке к нему указывали, что изменение порядка внесудебного определения кадастровой стоимости позволит уйти от формального подхода комиссий в сторону содержательного рассмотрения заявлений в бюджетных учреждениях.

При этом важно помнить, что расширение полномочий ГБУ повлечет увеличение штата, а следовательно – дополнительных денежных затрат. Кроме того, передача ГБУ функции по установлению кадастровой стоимости приведет к противоречию.

Учреждение вынуждено защищать результат собственной оценки и не заинтересовано в установлении кадастровой стоимости равной рыночной, если она существенно отличается от определенной им ранее.

Также законом отменяется требование, при котором отчет об оценке рыночной стоимости должен быть составлен на дату определения кадастровой стоимости. Теперь заявление об установлении кадастровой стоимости теперь можно подать в течение шести месяцев с даты проведения оценки.

Закон определяет, что оспоренная кадастровая стоимость применяется с 1 января года, в котором подано заявление в ГБУ, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Эта норма усложнит жизнь плательщикам налога на имущество и землю, так как в рамках действующего законодательства можно применять оспоренную стоимость с даты начала ее действия, независимо от того, когда было подано заявление в комиссию или суд.

Оспоренная стоимость будет действовать до момента вступления в силу результатов новой кадастровой оценки, изменения характеристик объекта или исправления технической ошибки в сведениях ЕГРН.

Еще одно нововведение, описанное в законе, гласит, что государственная кадастровая оценка должна быть проведена для всех земельных участков в 2022 году, а для всех зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства – в 2023 году. При этом ограничения по периодичности ее проведения не учитываются.

Учитывая эти положения закона, становится очевидно, что несмотря на решение мэра столицы не проводить кадастровую оценку жилых и коммерческих объектов (касается ли новое правило земельных участков, в заявлении не сообщается) в 2020 году, она все равно будет переоценена в 2022-2023 годах. Хотя это решение и выгодно тем, кто еще не оспорил кадастровую стоимость по состоянию на 1 января 2018 года, в сложившейся ситуации это можно сделать уже за период 2018-2021 годы включительно, в том числе ретроспективно.

Помимо прочего, закон ввел такое понятие как индекс рынка недвижимости. В случае его уменьшения более чем на 30% по сравнению с предыдущим годом, кадастровая стоимость недвижимости также снизится. Предполагается, что бюджетные учреждения будут ежегодно вести расчет таких индексов.

Данное положение не касается объектов, кадастровая стоимость которых установлена равной рыночной стоимости. Стоимость в измененном виде будет действовать с 1 января года, на который рассчитан соответствующий индекс рынка недвижимости.

Когда начнут действовать новые правила?

Для вступления в силу новых правил оспаривания кадастровой стоимости закон определил переходный период до 1 января 2023 года. Срок его может сократиться по решению субъектов Российской Федерации.

В настоящее время сведений о принятии субъектами таких решений не имеется. Пока же этого нhttp://adm.garant.ru/images/adm/fckeditor/editor/images/spacer.

gifе произошло, кадастровая стоимость и порядок ее оспаривания будет прежним.

Таким образом, вопрос о том, когда начнут действовать новые правила, зависит от того, примут ли органы власти соответствующие решения или нет.

Предполагается, что целью данных изменений станет улучшение порядка регулирования вопросов споров о кадастровой стоимости и порядка ее определения. Однако нельзя однозначно ответить, удастся ли ее достичь.

Начиная с 2014 года, порядок оспаривания стоимости многократно изменялся, что лишь вносило неопределенность в правоприменительную практику на время адаптации к новым правилам.

Принимая во внимание масштабность предполагаемых изменений, очевидно, что и в этот раз к системе придется долго приспосабливаться. Всем участникам процесса понадобится время, чтобы привыкнуть к новой реальности.

В этот период заинтересованным лицам придется обращаться к профессиональным юристам, которые имеют опыт работы в нестандартных ситуациях. В итоге то, насколько эффективными будут принятые решения, покажет время.

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/prihozhan/1410487/

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость приравнена к рыночной

Обычно вопрос о кадастровой стоимости встает, когда приходит время платить налог за квартиру или земельный участок. Незнающие могут подумать, что это стоимость, по которой они купили объект недвижимости, но это не так. В статье разберем, как узнать кадастровую   стоимость объекта недвижимости, что это такое и чем она отличается от рыночной.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость устанавливается при проведении государственной оценки. При этом используются массовые методы оценки. Стоимость зависит от разных характеристик недвижимости: площади, материалов, назначения, степени износа, экономической ситуации на территории и т.д.

Кадастровую оценку проводит Росреестр, который обязательно фиксирует ее в ЕГРН. При массовой оценке оценщики не выезжают и не осматривают недвижимость, так теряется ряд важных факторов, которые определяют стоимость на рынке. 

Что такое рыночная стоимость

Рыночная стоимость — это цена, по которой собственник недвижимости готов ее продать, а покупатель — купить в условиях конкуренции. При этом стороны сделки полностью осведомлены об объекте и действуют в своих интересах. 

Рыночная стоимость не определяется государством, ее устанавливает рынок. Цена формируется исходя из площади, расположения, материала, состояния, наличия ремонта, дополнительных строений и так далее. 

Чтобы узнать рыночную стоимость, не обязательно приглашать оценщика. Для купли-продажи установить рыночную стоимость продавец или покупатель могут самостоятельно. Достаточно зайти на сайты с объявлениями о продаже недвижимости и выбрать варианты максимально похожие на ваши.

Зачем нужны кадастровая и рыночная стоимость

Кадастровая стоимость — это не просто характеристика недвижимости, зафиксированная в ЕГРН. Эта величина определяет сумму налога, которую уплатит собственник. Также вопрос о кадастровой стоимости встает в следующих ситуациях:

  • продажа, покупка, дарение недвижимости;
  • определение платежей за пользование;
  • наследование;
  • получение кредитов и так далее.

Рыночная стоимость также интересна при заключении договоров купли-продажи, дарении, получении кредитов и так далее. Однако рыночная стоимость никак не участвует в налогообложении.

Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной

Рыночная стоимость — величина непостоянная. В течение года стоимость недвижимости может меняться в большую или меньшую сторону из-за различных факторов. Например, квартира в элитном спальном районе (площадью 100 кв.м.

в тихом пригороде) может стоить сегодня 5 млн. рублей. А через месяц рядом с этим районом построят аэропорт, железную дорогу или автобан.

Из-за того, что условия жизни в районе ухудшились из-за возросшего шума, цена может упасть до 4 млн рублей.

Кадастровая стоимость — более постоянная величина. Она не колеблется так сильно, как рыночная.

Но даже государственная стоимость может корректироваться, и обычно изменяется она в сторону повышения за счет инфляции. Что ведет к увеличению налога на имущество.

Стоимость по закону переоценивают не чаще 1 раза в 3 года. Исключение — Москва, Санкт-Петербург и Севастополь, тут оценка проводится не чаще 1 раза в 2 года.

Какая стоимость выше? Однозначный ответ на этот вопрос дать сложно. Нередки случаи, когда рынок оценивает землю или квартиру дороже, чем государство. Но бывает и наоборот. В таком случае собственник переплачивает налог, так как на рынке его имущество столько не стоит.

Как оспорить кадастровую стоимость?

Владелец недвижимости с завышенной государственной стоимостью может оспорить ее, не дожидаясь следующей переоценки. Переплаченные налоги так не вернуть, но размер будущих выплат можно уменьшить.

Оспорить стоимость можно при наличии двух оснований:

  • при оценке применялись недостоверные данные;
  • кадастровая стоимость выше рыночной на дату оценки.

К ложным данным относятся:

  • ошибочные сведения о недвижимости, подлежащей оценке;
  • ошибки оценщика при определении факторов, влияющих на стоимость: расположение, назначение, вид разрешенного использования, степень износа и так далее;
  • неиспользование сведений об аварийном состоянии;
  • ошибки в расчетах.

Для проверки наличия оснований для оспаривания запросите сведения о недвижимости, которые использовались при оценке. Они хранятся у заказчика оценки, узнать о котором можно в Росреестре. Документы должны отдать в семидневный срок.

 При оспаривании по причине того, что рынок оценивает вашу недвижимость ниже, чем государство, нужен отчет об оценке. При этом оценка должна быть проведена на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая цена.

Если рыночная цена упала уже после утверждения кадастровой, то это не основание для оспаривания стоимости.

Оспорить стоимость можно через суд или обратившись в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости. Они работают при каждом Росреестре в регионе. Физические лица могут обратиться сразу в суд или комиссию. Юрлица сначала обращаются в комиссию и только после — в суд. 

Физлица сами решают, в какую инстанцию обратиться. Рекомендуем для начала действовать через комиссию, а если ее решение вас не удовлетворит, обращайтесь в суд.

Что делать, если кадастровая стоимость не определена

Бывает, что кадастровая оценка не проведена. Обратитесь в Росреестр, и оценка будет произведена в несколько этапов:

  1. подача документов;
  2. их проверка;
  3. включение в очередь на оценку;
  4. проведение оценки и утверждение ее результатов;
  5. внесение сведений в ЕГРН.

На практике эта процедура растягивается на 40 дней.

Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости

Кадастровая стоимость — величина непостоянна, поэтому нужна самая актуальная информация. Найти ее можно разными способами.

Узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу можно на публичной кадастровой карте. Если вы не знаете адрес, то узнать кадастровую стоимость можно бесплатно по кадастровому номеру на этой же карте, в том числе и по земельным участкам.

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно в выписке из ЕГРН. Получить ее можно посетив МФЦ или Росреестр, но мы рекомендуем сервис ЕГРН.Реестр и вот почему:

  • сроки — не нужно ждать 9 рабочих дней, как в МФЦ, документ будет готов в течение дня, изредка срок растягивается до 3-х дней;
  • сервис работает ежедневно 24 часа в сутки без праздников и выходных — запрашивайте выписку даже под бой новогодних курантов;
  • доступ из любой точки страны, где есть Интернет;
  • полностью официальные сведения из ЕГРН, заверенные электронной цифровой подписью.

 Сервис ЕГРН.Реестр работает круглосуточно и готов предоставить выписку в сжатые сроки.

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/kadastrovaya-stoimost

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.