Кадастровая стоимость квартиры завышена

Содержание

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости, причины изменения, как оспорить или снизить

Кадастровая стоимость квартиры завышена

Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости:  земельного участка, дома или квартиры онлайн. Как получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости. Каким образом можно оспорить завышенную стоимость.

Понятие кадастровой стоимости

Процедуру определения кадастровой стоимости регламентирует. В соответствии с ФЗ № 237, в перечень объектов включаются сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Подготовка к проведению экспертизы осуществляется до 1 января года, в котором планируется выполнение оценочных мероприятий.

В законе также сказано, что такое кадастровая стоимость дома (КС) и какие методы оценки применяются в качестве основного инструмента.

Механизм формирования КС значительно отличается от определения рыночной стоимости, при которой чем лучше характеристики объекта, тем выше его цена.

Применение массовой оценки исключает расчет по индивидуальным признакам. В этом случае недвижимость подразделяется на группы по сходным ценообразующим факторам.

Внимание! Для каждой группы идентичных по характеристикам объектов выделяется усредненная стоимость.

Более всего собственников интересует вопрос, как определить основные характеристики, влияющие на цену при массовой оценке и исключающие кадастровую ошибку.

Здесь, в соответствии со ст. 13 ФЗ № 237, основное значение имеют данные из ЕГРН:

  • месторасположение дома;
  • правовое положение;
  • целевое назначение земельных участков;
  • наличие других строений.

По результатам определяется цена за 1 м2 жилья, отнесенного к одной группе. Не исключается погрешность в полученных сведениях в связи с применением меньшего объема данных и отсутствием анализа наиболее эффективного использования.

Внимание! Таким образом, определение кадастровой стоимости дома значительно снижает субъективность, поскольку объект недвижимости просто сопоставляется с другими строениями, обладающими похожими характеристиками.

Полученный удельный показатель, применяемый для расчета каждой группы объектов, согласовывается органами местного самоуправления.

Результат кадастровой оценки, в соответствии с ФЗ № 237, утверждается органами Россреестра и размещается на официальном сайте.

Внимание! По запросу собственнику предоставляется информация о характеристиках, учитываемых при проведении оценки. В случае несогласия он может обжаловать полученные результаты.

В отличие от инвентаризационного показателя оценки жилья, кадастровая стоимость – величина более гибкая, которая с течением времени меняется.

Она определяется на основе независимой оценки и учитывает несколько факторов:

  • экономическую ситуацию на экономическом рынке;
  • разновидность сегмента недвижимости (жилая, коммерческая и т.д.);
  • местоположение объекта (удалённость от центра, престижность района и др.);
  • характеристики объекта недвижимости.

Переоценка производится один раз в несколько лет, и в зависимости от этих факторов, а также от колебания цен на рынке недвижимости и состояния экономики, стоимость может изменяться в сторону увеличения или уменьшения.

  Где взять выписку из домовой книги

Причиной изменения стоимости может стать также заявление собственника, который не согласен с результатами кадастровой оценки своей квартиры.

Внимание! Подобное заявление владелец может подать в судебные органы, которые после осуществления проверки оценки жилья могут признать кадастровую стоимость несовершенной и сделать переоценку.

Если не брать во внимание дома, имеющие историческую и культурную ценность, то год постройки жилья вносит весомый вклад. Чем старше дом, тем интенсивнее износ его основных конструктивных элементов и коммуникаций, тем больше он требует вложений для приведения в нормативное состояние.

Следует учитывать, что кривые снижения кадастровой стоимости в зависимости от возраста деревянного и кирпичного домов в одной и той же деревне сильно отличаются по своему наклону. Это обусловлено долговечностью материала, ведь срок эксплуатации деревянных стен составляет 50-60 лет, а кирпичных более 100.

Площадь дома и прилегающей территории

В любой калькулятор для вычисления кадастровой стоимости дома требуется ввести данные о его площади.

Это не случайно. Ведь, чем больше строение, тем дороже оно оценивается. Это в полной мере относится и к прилегающему земельному участку.

Частный дом от него неотделим, и продаются они вместе, хотя в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) регистрируются отдельно. Кадастровая стоимость земли под домом и рядом с ним прямо зависит от площади участка. Ведь с большой территории можно получить больше материальных и нематериальных благ.

Инфраструктура в районе

До недавнего времени я проживал в сельском районном центре и поэтому хорошо себе представляю принципы ценообразования в сфере частного жилья. Кадастровая стоимость большого садового дома значительно ниже такого же по площади коттеджа на земельном участке под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Это обусловлено тем, что в садовом товариществе отсутствуют нормальные дороги, школа, детский сад, газо- и водоснабжение, там не убирают снег зимой и не проводят благоустройство. Все эти блага имеются на обжитых территориях. Вот почему кадастровая стоимость дачного дома (даже если он не отличается от обычного по всем параметрам) меньше, чем у жилого.

Средняя стоимость квадратного метра в регионе

Не секрет, что цены на жилье в регионе зависят от его социально-экономического развития. В более развитых в этом отношении регионах граждане имеют большие доходы, туда устремляются миграционные потоки рабочей силы. Все это подстегивает рост цен практически по всем направлениям. Жилье тоже не исключение.

Стоимость квадратного метра жилья в Уральском Федеральном округе в 2020 году:

РегионСтоимость квадратного метра жилья
1Курганская область30664
2Свердловская область42215
3Тюменская область38223
4Челябинская область29224
5Ханты-Мансийский автономный округ — Югра41210
6Ямало-Ненецкий автономный округ46492

Внимание! Вот поэтому в формулу для определения кадастровой стоимости дома как частного, так и многоквартирного, заложена средняя стоимость квадратного метра жилья в конкретно взятом регионе.

По этой же причине при прочих равных условиях владелец коттеджа в Надыме заплатит налог больше, чем хозяин такого же жилья в Челябинске. Всё это справедливо и для кадастровой стоимости квартир.

  Что такое кадастровый учет объектов недвижимости

Где можно узнать КС дома

Каждому объекту присваивается кадастровый номер, без которого невозможно совершение любых сделок.

Эта комбинация цифр позволяет собственникам узнать кадастровую стоимость дома в Росреестре по адресу бесплатно одним из двух способов:

  • заполнив форму запроса сведений на официальном сайте;
  • запросив выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта.

Если запрос направлялся в электронном виде, с помощью номера заявки собственник может.

На указанном сайте подробно объясняется, как самому проверить кадастровую стоимость дома по кадастровому номеру и получить достоверную информацию без посещения МФЦ или Росреестра.

Внимание! Если не известен кадастровый номер, в форму следует внести адрес. Это поле привязано к адресному классификатору, поэтому заполнив предложенные графы, несложно найти нужный дом. После нажатия кнопки «сформировать запрос» откроется страница с данными о недвижимости.

Если цена жилья, внесенная в кадастр, существенно превышает рыночную стоимость, собственник вправе обратиться за оценкой к независимым экспертам.

Однако заключение, выданное подобным оценщиком, не принимается во внимание налоговой службой, рассчитывающей индивидуальный взнос за недвижимость на основании официальных сведений. Поэтому использоваться документ может только при оспаривании проведенной кадастровой оценки.

Документы, необходимые для предоставления в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости

Запрос в комиссию сопровождается подачей пакета документов, утвержденных в 246 статье КАС и в статье 24.18 ФЗ № 135-ФЗ:

  • справка, содержащая информацию об установленной в кадастре цене;
  • копия документа, подтверждающего право владения квартирой, заверенная нотариусом;
  • подтверждение недостоверности сведений, имеющихся у Кадастровой палаты;
  • оценка рыночной цены объекта на дату установления кадастровой стоимости;
  • экспертное заключение, содержащее указание на соответствие составленного отчета законодательству;
  • подтверждения наличия недостоверности информации или ошибки.

Сроки и результат рассмотрения

На вынесение решения по запросу комиссии отводится один месяц. При этом в течение недели ее члены доводят информацию о поступлении заявления до представителей местной власти.

Предоставить ответ на запрос заявителю комиссия обязана в течение 5 рабочих дней с момента вынесения решения.

Возможность обращения в суд для изменения кадастровой стоимости

КАС РФ в 25 главе устанавливает возможность оспаривать в судебном порядке неправильную оценку объекта недвижимости, будь то квартира или земельный участок (подробнее о том, какие бывают кадастровые ошибки для земельного участка).

Причем обжалованию подлежит как конечный результат оценки имущества, так и решение специальной комиссии.

Обычно суд при предъявлении результатов экспертизы, проведенной независимым оценщиком, становится на сторону истца и изменяет кадастровую стоимость объекта, как это произошло в деле № 3а-80/2016, рассмотренном в Ростовском областном суде.

Внимание! При удовлетворении иска цена рассчитывается непосредственно судом и в неизменном виде вносится в ЕГРН.

Определяются всего два случая, когда реальная цена земельного участка может быть завышена:

  1. Достаточно часто цена по кадастру повышается для участков определенных видов использования. Это связано с тем, что владелец неправильно указал информацию об эксплуатации надела. Выявить неточности можно изучив технический паспорт. Исправить ошибку можно путем обращения в Росреестр.
  2. Стоимость по кадастру может превышать рыночную. В такой ситуации в работу включается специальная комиссия, изучающая документы на имущество.

  Как можно обналичить материнский капитал

Можно ли оспорить или снизить

Если владелец недвижимости считает, что оценка имущества по кадастру была проведена неверно, то он может полноправно обратиться в суд или Росреестр для оспаривания.

В случае, если собственник докажет ошибочные расчеты, то новая кадастровая цена применяется на все предыдущие периоды, когда налог рассчитывался по ошибочной цене.

Получив положительный ответ, владелец недвижимости может получить перерасчет и компенсацию. Однако, получить компенсацию можно только по тем искам, которые будут поданы до 1 января 2019 года.

Оспаривание кадастровой стоимости дома

Действия, связанные с оспариванием кадастровой стоимости становятся актуальными в случаях завышения этих показателей, так как это напрямую связано с налоговыми отчислениями собственника жилплощади.

Можно выделить следующие причины оспаривания:

  • В госреестре содержатся некорректные сведения о характеристиках дома;
  • Рыночная стоимость объекта в несколько раз ниже кадастровой;

Законодатель предоставляет заинтересованным субъектам два способа обжалования кадастрового показателя:

  • Посредством обращения в специально уполномоченную комиссию, созданную при Росреестре;
  • Посредством подачи искового заявления в органы правосудия.

Оспаривание в комиссии

Оспаривание в комиссии – достаточно быстрая процедура, но, практика показывает, что вероятность положительного исхода очень мала.

Внесудебный (комиссионный) порядок обжалования представлен следующим алгоритмом действий:

  1. Осуществление за счет собственных средств независимой кадастровой оценки дома и получение задокументированного результата;
  2. Сбор сопутствующего объема документов;
  3. Обращение в комиссию с заявлением об оспаривании;
  4. Получение одобрения на принятие и рассмотрение заявки;
  5. Ожидание вынесения решения в течение месяца со дня приема документов (заявитель может присутствовать при рассмотрении вопроса);
  6. Ознакомление с решением;
  7. В случае положительного исхода, новые показатели передаются на перерегистрацию в территориальное подразделение Росреестра; в случае отрицательного ответа,можно обратиться в суд.

Оспаривание в суде

Физические лица могут обжаловать кадастровую стоимость дома без предварительного обращения в комиссию. Это правило имеет исключения для юридических лиц, которым в обязательном порядке сначала нужно получить решении комиссии.

Алгоритм судебного оспаривания:

  1. Проведение независимой оценки по установлению объективной стоимости дома и получение соответствующего отчета;
  2. Сбор пакета документов;
  3. Определение подсудности дела;
  4. Оплата госпошлины;
  5. Обращение с исковым заявлением;
  6. Принятие дела к производству;
  7. В случае предоставления истцом сомнительных данных, суд может назначить проведение судебной проверки, пригласить эксперта, осуществлявшего оценку дома по просьбе истца;
  8. Анализ данных и вынесение решения;
  9. В случае согласия суда с представленными доводами, после вступления принятого им решения, данные будут направлены в Росреестр; при оставлении данных без изменений, возникает возможность в начале кассационного производства (обжалование в вышестоящие суды).

Внимание! На практике часто встречаются случаи с указанием неправильного субъекта-ответчика, что приводит к отклонению дела от рассмотрения.

Такой фигурой в деле может выступать:

  • Органы, наделенные государственно властными полномочиями и утвердившие акт о проведении кадастровой оценки с указанными некорректными или завышенными результатами;
  • Орган государственной власти, на которого в соответствии с законом возложены полномочия по осуществлению функций кадастровой оценки (Управление Росреестра конкретного субъекта РФ).

Источник: https://yurcons.pro/nedvizhimost/kak-uznat-kadastrovuyu-stoimost-nedvizhimosti.html

Как уменьшить кадастровую стоимость квартиры и куда обращаться

Кадастровая стоимость квартиры завышена

Любой объект недвижимости обязательно подлежит оценке. Поскольку стоимость устанавливают по обобщенным признакам, часто ее делают больше. Но именно кадастровая цена определяет налогообложение, поэтому завышение не идет на пользу, а значит, необходимо знать, как уменьшить кадастровую стоимость квартиры.

Необходимость процедуры

В законодательстве России, часть которого посвящена налогообложению, закреплена норма, сообразно которой, величина налога за принадлежащую недвижимость ориентируется на кадастр. Этот признак высчитывается оценщиками.

В основной массе случаев она не имеет актуальности, так как происходит изменение жилищных условий, вносятся исправления в нормативную базу. Изменение цены может быть выполнено лишь после ее оспаривания.

При поддержке этой процедуры разрешено снизить размер налога.

Определение стоимости

Она рассчитывается на основании итогов проделанной кадастровой оценки. Процедура проводится сообразно постановлению исполнительных комитетов субъектов России. Они предоставляют список квартир и домов, которые необходимо оценить. Отбор независимого оценщика проходит на конкурсной основе.

После работы специалиста итоги утверждаются региональными либо государственными органами власти. После того как цена утверждается окончательно, итоги вносятся в ГКН. Переоценка сообразно действующему законодательству проходит раз в 5 лет, а в Москве и Санкт-Петербурге — раз в 2 года.

Стоимость можно выяснить по адресу недвижимости с помощью официального сайта Росреестра. Для этого нужно заполнить необходимые поля на сайте. Еще возможно применить кадастровый номер по адресу. Его можно найти в общественной карте на том же сайте. Для получения официального документа с необходимой информацией необходимо отправить запрос в Кадастровую палату и Функциональный центр.

Кто добивается понижения

Уменьшить цену можно, однако для этого необходимо набраться терпения и подготовить пакет документов. Оспорить этот показатель могут:

  • владельцы квартир (или хотя бы доли);
  • собственники, которые могут пожизненно владеть квартирой либо постоянно пользоваться по договору;
  • бывшие владельцы, желающие снижения суммы начисленных налогов;
  • наниматели объектов недвижимости, когда величина оплаты ориентируется на кадастр;
  • прокуроры, защищающие интересы граждан и страны;
  • лица, владеющие исключительным правом на аренду либо выкуп недвижимости из городского владения (при этом стоимость определяется на основании кадастра).

Следует обратить внимание на то, что, если бывшие владельцы инициируют оспаривание, данный показатель пересматривают на налоговый период и в это время пишется оферта. Кадастровая цена за предшествующий период пересмотру не подлежит.

Основные причины

Чтобы добиться снижения кадастровой стоимости квартиры необходимо удостовериться в том, что для этого имеются значительные причины. Главные предпосылки:

  • при оценке были использованы недостоверные данные;
  • кадастровая и рыночная цены не соответствуют друг другу;
  • использование обобщенных способов оценки в отсутствии учета личных черт объекта недвижимости;
  • изменился закон;
  • методы вычисления цены непрерывно меняются. Кроме того, в каждом регионе страны они различаются.

Обращение в Росреестр

Если завышена кадастровая стоимость квартиры, следует опротестовать завышенную цифру. Сделать это можно, обратившись в особую комиссию, собранную Росреестром. Преимущество на опротестование итогов неудовлетворительной оценки кадастровой цены зафиксировано в правовых нормах.

Комиссии, которые отвечают за оспаривание, действуют в каждой области Российской Федерации.

Состав утверждается Росреестром и включает в себя самые ответственные лица Росреестра, работников Кадастровой палаты и районных исполнительных комитетов и представителей оценочных компаний.

Опротестование слишком высокой оценки необходимо в тех ситуациях, когда в комиссию поступит соответствующее заявление.

Комиссия занимается всеми поступившими заявлениями, которые подаются как обычными гражданами, так и государственными организациями: к примеру, это может быть районная администрация в случае возникновения споров по поводу пребывающей в собственности недвижимости. К заявлению прикрепляются документы: заявление о пересмотре и кадастровый паспорт на жилплощадь.

Его выдачей занимается кадастровая палата. Паспорт выдается после проведения учета. Иногда этот акт подлежит обновлению, поскольку его действие ограничено 12 месяцами.

В кадастровом паспорте указываются адрес, годы постройки и последнего проделанного ремонта. Принципиально, чтобы было зафиксировано присутствие коммуникационных систем, а также тип отопления здания.

Паспорт можно получить в отделении Кадастровой палаты или в МФЦ. Обычно он готов спустя неделю.

Если человек имеет право собственности на жилплощадь, он обязан подать на рассмотрение документы, подтверждающие этот статус. Принимаются и копии, при условии, что на них стоит подпись нотариуса.

Если причиной требования пересмотра считается наличие неверных сведений о недвижимости, также должно быть подтверждение. К документам прилагается мнение эксперта.

Предоставленная бумага обязана содержать информацию, доказывающую факт несоответствия кадастровой стоимости рыночной.

Документы передаются в комиссию через областное отделение. В ситуации, когда комиссия Росреестра не собирается пересматривать кадастровую стоимость, собственник имеет право подать иск в суд.

Стоит отметить, что граждане и предприниматели имеют право подавать иск сразу в суд.

Но юридические лица и муниципалитеты не обладают такой привилегией: они обязаны обратиться в комиссию и получить ее заключение.

Опротестование в судебном порядке

Уменьшение кадастровой стоимости квартиры через суд невозможно без иска. В данной ситуации в роли ответчика выступает Росреестр.

Список документов, который нужно прибавить к заявлению, подобен подающемуся в Росреестр. Также нужно оплатить госпошлину. Ее оплачивают лишь в случае споров в судебном порядке.

Понижение может быть лишь в случае совершенного удовлетворения иска в пользу владельца-истца.

После вынесения вердикта Росреестр обязан внести в свою базу (государственный реестр недвижимости) надлежащие изменения. В ней содержится информация, помогающая при определении рыночной цены недвижимости.

Стоит отметить, что большинство исков по оспариванию удовлетворяются, чего нельзя сказать об участках. При оценке квартир и домов достаточно часто совершаются ошибки. Стоимость жилплощади рассчитывается до последней копейки. Одна цифра может превышать другую, из-за чего часто возникает путаница.

Достаточно частой ошибкой владельцев считается то, что к иску они прикладывают договор о приобретении жилья, полагая, что стоимость в договоре каким-то образом сможет повлиять на кадастровую цену. Однако на деле все обстоит по-другому. Ни работникам Росреестра, ни судьям нет необходимости просматривать договор. Сумма, которая в нем указывается, никоим образом не связана с кадастром.

Кто отвечает по иску

Следует помнить, куда обращаться, если кадастровая стоимость завышена. Существуют такие варианты:

  • районная администрация либо муниципалитет региона РФ, которые должны утверждать итоги оценивания;
  • отделение Росреестра, так как оно исполняет функции по оцениванию;
  • служба, которая обязана исправлять ошибки, когда цену необходимо понизить из-за неверности информации о жилье.

Кроме перечисленных выше организаций, суд имеет право привлечь и лица, интересы которых затрагиваются при перепроверке кадастровой цены жилплощади. К этой категории относятся бывшие владельцы и хозяева долей.

Часто владельцы пользуются консультациями экспертов. Поначалу нужно провести оценку. Для этого требуется особое разрешение. Данными работами имеют право заниматься оценочные бюро. После того как собственник получит результаты, нужно обратиться в суд. Для этого необходимо найти грамотного адвоката, имеющего достаточный опыт в таких неоднозначных делах.

Время для оспаривания

Оспаривать кадастровую цену квартиры разрешено 1 раз в 5 лет после внесения информации в ГКН относительно определенного объекта. Дата, когда внесли данные в реестр, отображается и в документах, которые подтверждают кадастровую цену. Если хозяин собирается подавать иск в суд, ему нужно убедиться, что цена жилплощади либо информация о ней никак не изменились.

Срок исковой давности у этих дел отсутствует, потому иск подается всегда. Срок рассмотрения иска в комиссии равен 30 дням с момента подачи документов. В суде оно подлежит рассмотрению в течение 60 суток. По конкретным обстоятельствам этот период суд может продлить, например, из-за переносов.

Возмещение затрат

Компенсировать средства, истраченные на переоценку цены недвижимости, разрешено лишь при удовлетворении иска владельца. При этом возместить необходимую сумму должен тот орган, который подтвердил кадастровую цену.

В случае ошибки при переоценке возвратом средств занимается организация, совершившая оплошность. Если комиссия Росреестра категорически отказалась исправлять ошибку, ее заключение собственник квартиры может опротестовать в суде.

Если суд отказывается пересматривать стоимость, его заключение еще можно обжаловать.

Источник: https://georeestr.com/registratsiya-obektov/kadastrovaya-stoimost/kak-umenshit-stoimost-kvartiry.html

Что делать, если кадастровая стоимость квартиры завышена?

Кадастровая стоимость квартиры завышена

В 2015 году собственникам стало известно, что их жилплощадь, кроме рыночной стоимости, ещё имеет и кадастровую. С этого момента она очень всех волнует в связи с тем, что основу налога на имущество составляют сведения кадастра.

То есть налог на имущество граждан привязывается к стоимости квартиры, указанной в данных кадастра. На переход к новому способу налогообложения отведено пять лет. Рассмотрим как в 2020 году можно оспорить кадастровую стоимость квартиры, куда обратиться и какие документы предоставить.

Что такое кадастровая стоимость?

Независимые оценщики рассчитывают кадастровую стоимость квартиры при проведении государственной кадастровой оценки. Она зависит от нескольких критериев:

  • местоположения квартиры;
  • года постройки;
  • общей площади недвижимости;
  • материала строения.

Стоимость устанавливается приблизительная, она может падать до половины реальной стоимости жилища.

Переход к новому принципу вычисления налога на недвижимые объекты займёт пятилетний период. Каждый год его сумма будет повышаться примерно на двадцать процентов.

К 2020 году процесс завершится и большинство жителей страны ощутят в несколько раз возросший налог, а владельцы дорогого жилья большой площади будут платить его в размере нескольких десятков тысяч рублей.

Переоценить жилую площадь допускается только по истечении трёх лет и не реже одного раза за пять лет. С 2012 года кадастровая стоимость квартиры почти приравнялась к продажной, став ниже неё примерно на двадцать процентов.

Именно от этого сейчас зависит размер налога на жилье. Получив завышенную сумму в квитанциях, многие собственники уже занялись её оспариванием, для того чтобы снизить начисления.

Специалисты считают, что через несколько лет судебные инстанции и органы Росреестра будут завалены заявлениями с требованием уменьшить кадастровую стоимость недвижимости.

Как оспорить и снизить кадастровую стоимость квартиры?

На сегодняшний момент многие владельцы квартир недовольны столь большими суммами налога на имущество и желают снизить кадастровую стоимость квартир, что в итоге приведёт и к уменьшению выплат. Суды общей юрисдикции рассматривают большое количество исковых заявлений о случаях неправильной оценки недвижимости.

При оспаривании данных кадастра, допущенная при оценке ошибка будет исправлена, при этом значительно снизится размер налоговых начислений. О такой возможности знают далеко не все граждане, проживающие в квартирах. Многие предпочитают не обращаться в суд из-за неверного мнения о невозможности исправить кадастровую ошибку.

Оспаривание кадастровой стоимости необходимо в том случае, если налицо фактическая ошибка оценщика, повлёкшая за собой повышение стоимости квартиры в указанной системе данных. При этом потребуется приложить некоторые усилия, чтобы доказать неправильную информацию в данных Росреестра. Затевать процесс рекомендуется при твёрдой уверенности в наличии ошибки.

Если размер кадастровой стоимости, содержащейся в Росреестре, значительно превышает реальную рыночную стоимость квартиры, вероятность выигрышного решения суда более чем вероятна.

В любом случае при наличии мнения или сведений об ошибке в стоимости, нужно не тянуть с оспариванием, чтобы уменьшить кадастровую стоимость жилья.

В настоящий момент собственники недвижимости располагают двумя законными путями для оспаривания указанной проблемы.

  1. Обратиться в территориальное подразделение Росреестра, где написать заявление о пересмотре кадастровой стоимости недвижимости. Кроме заявления, собственнику квартиры необходимо предоставить кадастровый паспорт жилья, отчёт о рыночной стоимости и документы, удостоверяющие личность заявителя.
  2. Написать исковое заявление в суд, расположенный по месту нахождения недвижимости, в отношении которой предстоит спор. Документы предоставляются аналогичные тем, что и в Росреестр. Дополнительно ещё нужно приложить копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости.

Перечень документов может быть дополнен, если суду понадобятся уточнения.

Как показывает практика, при обращении в Росреестр, данный вопрос можно решается быстрее. Срок рассмотрения заявления в указанной организации составляет один месяц. Государственная пошлина при этом не уплачивается, в отличие от судебного оспаривания.

Решение двух компетентных органов зависит от заключения по факту фактической стоимости «крыши на головой», от корректности указанных там сведений. Если она больше кадастровой, то обращение в инстанции завершится принятием положительного для заявителя решения.

Ошибочно полагать, что суммы, указанной при сделке купли-продажи оспариваемого жилья, будет достаточно, что бы откорректировать кадастровые сведения. Законодательством предусмотрено проведение именно экспертной оценки стоимости недвижимого объекта независимыми оценщиками.

Делается это в связи с тем, что при сделках купли-продажи его стоимость может быть занижена или, наоборот, увеличена. В целях возврата более весомой суммы подоходного сбора или неуплаты его же впоследствии.

Поэтому при таких сделках рыночная стоимость не всегда правильно указывается. Отсюда следует, что и договор не является основанием для рассмотрения его в уполномоченных инстанциях.

Специалисты данной отрасли рекомендуют ускорить решение вопроса о снижении кадастровой стоимости объекта. При существенном завышении суммы и налог будет значительно увеличен, а пересчитать его не удастся.

Если успеть снизить кадастровую стоимость жилища в первом полугодии, то к уплате уже будет адекватная сумма. Также кадастровая стоимость может быть снижена не в произвольном порядке, а на средний рыночный уровень.

Источник: https://yuristznaet.ru/kvartira/osparivanie-kadastrovoy-stoimosti-kvartiry.html

Как уменьшить кадастровую стоимость квартиры

Кадастровая стоимость квартиры завышена

Что делать, если налог на недвижимость кусается? Кадастровая стоимость и как ее оспаривать – пошаговый алгоритм

Кадастровая стоимость – это основная оценка стоимости. Размер кадастровой стоимости должен достигать уровня рыночной стоимости. Фактически, конечно же, разница всегда есть, и эта разница всегда играет не в пользу налогоплательщика. Люди зачастую выплачивают завышенный налог на недвижимость.

Так в чем же проблема и как ее решить. Что должны знать об этом покупатели и владельцы недвижимости. Об этом и пойдет речь.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость – расчетная стоимость объекта, установленная в процессе государственной кадастровой оценки независимыми оценщиками, с учетом класса объекта и целевого назначения.

КС рассчитывается автоматизировано. В расчет принимается класс недвижимости, целевое назначение и стоимость объектов в диапазоне кадастрового квартала.

Весь оценочный процесс зафиксирован в законодательстве 135 – ФЗ от 29.07.98. согласно этому закону, порядок оценки выглядит так:

  • формируется перечень объектов, которым необходимо установить КС;
  • принимается решение о проведении оценочного мероприятия;
  • назначается исполнитель для подписания договора о кадастровой стоимости;
  • определяется кадастровая стоимость;- в результате оценки оформляется отчетность, где указывается КС;
  • по результатам отчета проводится экспертиза с утверждением результатов;
  • в государственный кадастровый реестр заносят результаты по кадастровой стоимости объектов.

Кадастровая стоимость на что влияет

Прежде всего влияет на налог:

  • налог на имущество юридических организаций;
  • налог на имущество физических лиц;
  • земельный налог. Собственник недвижимости вынужден переплачивать налог, если кадастровая стоимость превышает рыночную цену объекта.

Почему КС может быть завышена

В основном, фактором повышенной КС являются ошибки, допущенные при определении КС. Так как перечень объектов очень объемный, а возможности для индивидуальной оценки не хватает, поэтому весь процесс проводится массово и без погрешностей не получается.

Но теперь вопрос в размере налога для собственника недвижимости, если КС в разы выше цены объекта. Какие расходы на уплату налогов понесет владелец.

Где узнать кадастровую стоимость своей недвижимости

Чтобы узнать КС, нужно подать запрос на оформление справки о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр Недвижимости (ЕГРН), а информацию (без оформления справки) о КС своей недвижимости можно увидеть на официальном сайте. Для этого необходимо ввести кадастровый номер, который указан в свидетельстве собственности, либо адрес объекта

Как узнать кадастровую стоимость своей недвижимости

Где и как узнать, не завышен ли налог

Для этого необходимо сравнить рыночную цену с кадастровой стоимостью. Если КС на порядок выше, то можно сделать вывод, что оценка завышена. Например: На 20 марта 2017 года КС дачного участка установлена 250 000 рублей. Но в этот же период его рыночная стоимость составляла 100 000 рублей. Из этого следует, что КС завышена в два с половиной раза.

Оспаривание кадастровой стоимости: можно ли сделать и как

Конечно же, оспаривать кадастровую стоимость можно. Это прописано в законе «Об оценочной деятельности». Далее подробно расскажем как это правильно сделать.

Кто может оспаривать КС

КС имеют право оспорить:

— все физические лица, если установленная кадастровая стоимость вынуждает переплачивать налог;

— юридические лица, которые так же переплачивают налоги;

— органы государственной власти или местного самоуправления, если объекты значатся в их собственности.

На каких основаниях можно оспорить

Собственник недвижимости может оспорить КС в двух случаях:

  1. Если есть существенная разница между КС и рыночной стоимостью
  2. Если при расчете были использованы ошибочные данные о местоположении, целевое назначение объекта указано не верно, не правильные характеристики недвижимости, возможно, не верно указано состояние объекта.

Как оспаривать кадастровую стоимость Порядок действий

Когда вы полностью удостоверились, что КС слишком завышена, тогда ее необходимо оспаривать. Оспаривать имеет право только владелец недвижимости двумя способами6 либо подать заявление в суд, либо заявление в комиссию по рассмотрению споров о результатах оценки КС. Способ оспаривания выбирает сам заявитель

Через комиссию оспаривание проходит быстрее. Заявка будет рассмотрена в течение месяца. К тому же нет необходимости оплачивать госпошлину, в отличие от разбирательств в суде.

Если решение комиссии ничего не решит в пользу заявителя, то тогда уже можно обращаться в суд.

Комиссии по рассмотрению споров о результатах оценки КС созданы и работают во всех регионах Российской Федерации.

По статистическим данным оспаривания КС за 2015 год было рассмотрено 22,4 тыс. споров из 31,3 тыс. поданных заявок. В результате рассмотрения заявлений, кадастровая стоимость, в общем, снизилась на 27%. Из 64,4 тыс. спорных объектов по 28 тыс. объектам кадастровая стоимость снижена на сумму 1,6 трлн. рублей.

Список документов при оспаривании кадастровой стоимости

Как для суда, так и для комиссии необходимы следующие документы:

  • справка о кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенная копия документа, подтверждающего права собственности на объект;
  • документы, подтверждающие ошибки по результатам оценки (если это является причиной оспаривания).
  • справка об установленной рыночной стоимости объекта на период определения КС. Документ необходимо подавать как в электронном, так ив письменном виде.

Порядок действий при оспаривании КС через комиссию

С момента подачи заявления для рассмотрения, комиссии отводится месяц. Через 7 рабочих дней после подачи запроса комиссия определяет дату рассмотрения заявки и уведомляет об этом заявителя.

В ходе рассмотрения заявления комиссия либо отклоняет оспаривание КС, либо пересматривает расчет КС (если была допущена ошибка), либо же устанавливает КС в соотношении с рыночной стоимостью (в случае, если КС слишком завышена).

После принятия решения, в течение 5 рабочих дней комиссия оглашает результат заявителю.

Если результат оспаривания не устраивает клиента, то он может требовать пересмотреть решение комиссии в судебном порядке. В суде можно оспаривать отклонение заявки комиссии и повторно установленную кадастровую стоимость, если это не устраивает собственника.

На рассмотрение заявки дается 2 месяца с момента подачи заявления. Но срок может продлиться еще на 1 месяц.

Следует отметить, что заниматься самостоятельно оспариванием без специалистов будет сложно. Рекомендуется обратиться за помощью к юристам для более успешного исхода дела.

Порядок действий при оспаривании кадастровой стоимости через суд

Порядок действий истца описан в главе 25 КАС РФ. Но через суд оспаривать решение комиссии или кадастровую стоимость можно в течение 5 лет с момента внесения информации в единый государственный реестр недвижимости. Иски можно подавать в суды автономных областей и округов, в верховные суды республик, в суды городов федерального значения.

Источник: https://privatecottage.ru/kak-umenshit-kadastrovuyu-stoimost-kvartiry/

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости – все о процедуре оспаривания

Кадастровая стоимость квартиры завышена

Переход на налогообложение исходя из кадастровой стоимости объектовнедвижимости и создание института государственных кадастровых оценщиков вызвалимножество споров, дискуссий и прогнозов на будущее для рынка недвижимости, атакже в области социологии, экономики и даже урбанистики. Большинство из них –не оптимистичны.

Что делать, если кадастровая стоимость завышена, а налогстановится непосильной нагрузкой на собственника? Все подробности о сложной, ночасто необходимой процедуре оспаривания кадастровой стоимости объектовнедвижимости рассказали эксперты и практикующие оценщики саморегулируемойорганизации НП «АРМО».

За 2015 г. все владельцыимущества в 28 регионах РФ должны будут заплатить налог до 1 декабря текущегогода. Подготовиться к получению новых налоговых уведомлений можно,самостоятельно рассчитав сумму налога с помощью онлайн-калькулятора. Для этого необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости илиадрес. Либо посетить личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.

Сравнив кадастровую стоимость квартиры или земельного участка смаксимально схожими предложениями на рынке, можно определить, действительно ликадастровая стоимость объекта имеет значительные расхождения с его рыночнойстоимостью.

Вэтом случае единственная возможностью уменьшить сумму налога – снизить кадастровуюстоимость своего имущества. Это возможно только через процедуру оспаривания вкомиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки при Росреестреили в суде.

Всоответствии с действующими стандартами оценки кадастровая стоимость – этостоимость рыночная, но определенная методом массовой оценки. При определениикадастровой стоимости специалисты-оценщики должны опираться на данныегосударственного кадастра недвижимости, который не учитывает индивидуальныххарактеристик объектов недвижимости.

Отсюда –множественные ошибки, источник которых – в неполной и некачественной исходнойинформации. Так, по данным, озвученным на прошедшей в «Российской газете»пресс-конференции, «несколько сотен тысяч объектов в базах данных имели лишний «0»в строке «площадь».

Как результат: кадастровая стоимость большого количестваобъектов недвижимости превышает их рыночную стоимость.

Физическому лицу о пересмотре кадастровой стоимости можно обращатьсясразу в суд. Для юридических лиц процедура оспаривания начинается в комиссии.Заявление в суд можно подавать только после получения отрицательного ответакомиссии.

Оспорить кадастровую стоимость имущества может любой собственникобъектов недвижимости. Арендатор тожеобладает правом на оспаривание в том случае, еслиразмер арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельногоучастка или объекта капитального строительства.

«Застройщики часто работают по договору аренды, поэтому важно помнить:если в договоре аренды не указаны права арендатора на оспаривание кадастровойстоимости, он не может выступить инициатором процедуры оспаривания. Дляобращения в суд арендатору потребуется согласие собственника земельногоучастка», – отмечает руководитель юридического департамента НП «АРМО» Никита Власов.

Пройти процедуру оспаривания самостоятельно – невозможно. В этомпроцессе собственнику необходима помощь квалифицированного специалиста –оценщика.

Выбор оценщика

К выбору специалиста в области оценочной деятельности стоит подойтиочень ответственно. Успех всей процедуры зависит именно от его знаний, умений ипрактического опыта. Оценщик может быть как индивидуальным предпринимателем,так и сотрудником оценочной компании.

Но в обоих случаях он долженсоответствовать жестким требованиямзакона.

Прежде всего – состоять в саморегулируемойорганизации оценщиков (СРО), на сайте которойв реестре членов необходимо проверить ключевую информацию: числится ли оценщиккак действительный член, есть ли у него действующий страховой полис на сумму 300 тыс.руб., не имеет ли ондисциплинарных взысканий.

Важнейшими критериями привыборе оценочной компании является: наличие в штатене менее двух специалистов-оценщиков, которые так же должнысоответствовать вышеуказанным требованиям, кроме тогоиметь дополнительную страховкуоценочной компании на сумму не менее 5 млн. руб. Информация об этом такжеразмещена на сайте СРО.

«Очень важно также, чтобы специалист имел практический и успешный опытоспаривания кадастровой стоимости в определенном регионе. Дело в том, чторегиональные комиссии по рассмотрению споров могут иметь свои дополнительные,зачастую специфические требования к порядку проведения расчетов.

В Московскойобласти, например, одно из таких требований – использование двух подходов коценке – доходного и сравнительного.

Ав Челябинске поинициативе комиссии и порезультатам диалога с экспертами-оценщиками подготовлены методическиеразъяснения, которые необходимо учитывать при подготовке отчета об оценке дляцелей оспаривания.

Незнаниеподобных фактов сводит к нулю шансы на положительное решение комиссии – отмечает ИгорьПатрушев, председатель регионального совета пооценочной деятельности в Челябинской области, генеральный директор ОООКонсалтинговая компания «ОБиКон».

Необходимые документы

Определившисьс оценщиком, необходимо заключить договор на проведение оценки.Его ключевой частью должен стать обязательныйраздел – «задание на оценку», которое заказчик ставит перед оценщиком.

«Для того чтобы оценщик максимально точно определил рыночную стоимостьобъекта недвижимости, то есть учел все индивидуальные характеристики объекта,заказчик должен не только предоставить оценщику подробную информацию об этомобъекте, но и допустить специалиста к его осмотру.

Информация об объектеобязательно должна быть заверенаподписью заказчика. В ином случае отчет будетнедостоверным и комиссия откажет в положительном решении по данному обращению.

Ведь именно отчет об оценке – главный документ во всей процедуре оспаривания», –подчеркивает Евгений Тагин,генеральный директор ООО «Оценка и право».

«В договоре также важно прописать обязанность оценщикапредставлять интересы заказчика в комиссии, это значит, что оценщик не толькоподготовит отчет об оценке объекта недвижимости, но и примет активное участие взаседаниях комиссии и суда. Это является хорошей практикой. Только профессионал может мотивированно защититьсделанные расчеты перед комиссией», – считает Валентина Осыка, руководитель ООО «АРХОНТКОНСАЛТИНГ».

Если заказчик планирует обращаться в суд (когда речь идет о значительномснижении кадастровой стоимости решение комиссии, скорее всего, будетотрицательным), одного отчета об оценке недостаточно. Для судебной процедурынеобходимо экспертное заключение СРО.

Этот документ стоит предоставить и в комиссию, во-первых, это повышаетшансы на положительное решение по обращению собственника недвижимости, а,во-вторых, исключает возможность ошибки в отчете. Игорь Патрушев отмечает: «Такзаказчик получает дополнительную уверенность в объективных результатах оценкисвоей собственности».

Если комиссия все-таки приняла отрицательное решение, для заявителя есть3 варианта дальнейших действий:

1. Подать заявление в комиссию повторно.

Добросовестный оценщик в процессе общения с членамикомиссии в рамках заседания скорректирует те пункты отчета, с которыми комиссия не быласогласна, и подготовит его к повторному рассмотрению.

2. Оспорить решение комиссии.

Оспаривание решения комиссии об отказе возможно черезсуд. В ряде случаев это может быть целесообразно. Например, если заседаниекомиссии состоялось с нарушением законодательства РФ.

3. Оспорить кадастровую стоимость имущества в суде.

Для судебного оспаривания потребуется расширенный пакет документов,в котором должны быть: заявление в суд об установлении кадастровой стоимости вразмере рыночной; отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости;экспертное заключение СРО отчета об оценке; оплаченная пошлина и т.д.

«Необходимо привлечь квалифицированного адвоката длязащиты интересов собственника в суде (если оценщик не может взять и эту функциюна себя), а также еще до обращения в суд задуматься о кандидатурах возможныхсудебных экспертов.

Именно от их выводов во многом зависит исход судебногопроцесса.

От судебных экспертов необходимо заранее получить письменные подтверждения о готовностипроведения судебной экспертизы, в которых должны быть указаны сведения об ихопыте и квалификации, сроках и стоимости проведения экспертизы.

В подготовкеэтих документов и их представлении суду поможет адвокат. А в поиске квалифицированных и независимых судебных экспертов заказчику может помочь оценщик и саморегулируемаяорганизация, в которой он состоит. Но утверждение эксперта остается за судом», –отмечает практикующий судебный эксперт Георгий Каргин.

Бюджет процедуры

Услуги хорошего специалиста-оценщика по процедуре оспаривания могутобойтись заказчику в 50-70 тыс.руб., при комплексном подходе – 100 тыс.руб. ивыше для крупных объектов в зависимости от региона. В бюджет судебнойпроцедуры стоит заложить услуги адвоката (если оценщик не может взять этуфункцию на себя), а также расходы на дополнительную судебную экспертизу(в совокупности от 100 тыс.руб.).

Роль СРО в успешном оспаривании

Положительная экспертиза отчета обоценке свидетельствует о соответствии данного документа требованиямзаконодательства и объективности результатов оценки. «Именно саморегулируемыеорганизации как сообщества профессионалов аккумулируют знания и опыт оценщиковиз разных регионов страны.

Эксперты СРО не просто дают положительноезаключение, но и методически корректируют отчеты с учетом лучшей практики иактуальных подходов в области процедуры оспаривания.

Заказчику также стоитобратить внимание, что судебная процедура предусматривает возможность участияэксперта СРО на стороне собственника имущества с целью защиты результатовнезависимой оценки», – говорит генеральный директор НП «АРМО» Елена Петровская.

Пример из практики

Эксперт НП «АРМО» Валентина Осыка,руководитель ООО «АРХОНТ КОНСАЛТИНГ», привела пример из практики компании пооспариванию кадастровой стоимости: «В Одинцовском районе Московской области вСНТ «Наташино» этот показатель удалось снизить на 91% – с147 950 656,20 руб. до 13 955 000 руб.

При определениирыночной стоимости оценщик выявил, что земля предназначается для обслуживанияжилой застройки (земли общего пользования). А в Новой Москве кадастроваястоимость объекта была снижена на 44% – с 145 393 471,12 руб. доуровня рыночной стоимости – 81 229 000 руб.

Земельный участокпринадлежит ЗАО «Агрокомбинат «Московский», которое ведет тепличное хозяйствона 115 гектарах защищенного грунта, обеспечивая своей продукцией жителей Москвыи области.

Приэтом готовы поправки в законодательство, разрешающие органам местногосамоуправления оспаривать в суде «существенное снижение» кадастровой стоимостиземельных участков.

Это значит, что владелец крупного бизнеса, которому удалосьснизить в комиссии или суде кадастровую стоимость имущества, должен учитыватьвозможность оспаривания этого решения местными органами власти – с цельюувеличения средств, поступающих в региональный бюджет. В результате кадастроваястоимость может снова повыситься.

Не стоит забывать, что даже в случае положительного решения комиссии илисуда и снижении налога, всего через несколько лет государство проведетпереоценку кадастровой стоимости недвижимости, которая может дать те жерезультаты, что и до оспаривания или даже выше. И всю процедуру собственникупридется проходить повторно.

Анастасия Пашаева, Некоммерческое партнерство«Саморегулируемая организация Ассоциации российских магистров оценки»

Источник: https://ardexpert.ru/article/7146

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.