Кадастровая стоимость квартиры и рыночная стоимость отличия

Содержание

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: в чем отличия

Кадастровая стоимость квартиры и рыночная стоимость отличия

Всем владельцам недвижимости будет полезно разобраться, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, как оспорить установленный размер и какие нововведения готовит государство.

Различай!

Владельцам недвижимости знакомы два понятия: кадастровая и рыночная стоимость. Отличаются ли они, и почему нередко возникает путаница?

Общее у двух видов стоимости то, что обе они относятся к конкретному объекту недвижимости, а замена понятий возникает ошибочно из-за того, что кадастровая стоимость (КС) трактуется, как рыночная стоимость (РС), которая определяется в процессе госоценки.

Важно! В законодательстве формулировки «кадастровая стоимость» нет. Вместо нее, используется «государственная оценочная стоимость». При этом в законах прописаны методы расчета КС для различных типов недвижимости.

Госоценщики при расчете учитывают несколько основных критериев:

  • территориальное расположение объекта;
  • площадь;
  • категорию и тип (жилая, коммерческая);
  • назначение;
  • форма собственности;
  • состояние объекта (степень комфортности и пр.).

Однако они применяют метод материального анализа, оперируя установленными законом коэффициентами, не выезжая на место и не учитывая фактические показатели, которые определяют рыночную стоимость – то, за сколько реально можно продать квартиру в текущий момент времени.

Кадастровая стоимость и рыночная стоимость имеют и еще одно существенное отличие – первая закреплена (хотя при несогласии ее можно оспорить), вторая имеет обыкновение меняться под влиянием следующих факторов:

  • сезонный спрос;
  • уменьшение или увеличение количества аналогичных предложений на рынке;
  • рост или падение благосостояния потенциальных покупателей;
  • популярность/престижность места расположения;
  • состояние инфраструктуры – при развитии инфраструктуры РС начинает расти.

Цена, продиктованная рынком, не так стабильна, как та, которую назначили оценщики. За сезон она может корректироваться в большую или меньшую сторону несколько раз. Чаще всего – из-за появления на рынке конкурентных объектов или изменения характеристик инфраструктуры.

Например, квартиру с кондиционером и утепленной лоджией удастся продать дороже, чем аналогичную в том же доме, при этом их КС останется одинаковой.

Или шансы продать квартиру за прежнюю цену упадут, если в доме начнется массовая продажа жилья, – придется снижать стоимость (или ждать лучших времен), но налог за квартиру останется без изменений, ведь КС не изменится.

Использование и расчет

Две стоимости используются для различных целей.

Знать КС необходимо:

  • для расчета имущественного налога, поэтому собственникам не выгодно, чтобы ее размер был большим;
  • при взятии кредита, когда жилье используется в качестве залога;
  • для приватизации;
  • при имущественных судебных спорах.

На заметку! КС в теории должна отображать цену, максимально приближенную к реальности.

При определении КС используются вышеупомянутые коэффициенты. Методика расчета была зафиксирована в законодательстве еще в 1999 году.

При этом во время расчета РС учитывается, но в меньшей степени, – берут во внимание среднюю цену на аналогичные объекты в регионе.

При этом закон не прописывает, какое количество объектов нужно сравнить, из каких источников берется РС и насколько она актуальна на момент оценки, поэтому две стоимости очень часто отличаются.

РС фигурирует во всех сделках с недвижимостью: купле, продаже, дарении, наследовании, обмене. Специально она не рассчитывается, а формируется под влиянием:

  • рыночных факторов (спроса и предложений);
  • региональных особенностей (одинаковые по характеристикам квартиры в крупном или небольшом городе стоят по-разному);
  • параметров самого объекта (влияние на РС может оказать хороший ремонт, встроенная мебель, остекленная лоджия и пр.).

Важно! Величина налога с продажи будет рассчитываться по сумме, которая зафиксирована в договоре.

Кто устанавливает?

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости заключается еще и в том, кто определяет эти показатели. РС диктует рынок, проще говоря, продавцы и покупатели. Кадастровую – оценщики, и о методах их работы стоит поговорить подробнее.

До 2017 г. кадастровую стоимость определяли независимые частные компании, перечень которых утверждала региональная власть. Их работа вызывала огромное количество нареканий (сегодня недовольных оценкой собственников стало чуть меньше).

Ошибочные арифметические расчеты и неграмотные действия оценщиков приводили к тому, что в отдельных регионах схожие объекты имели по документам кардинально противоположную КС, а старенький бабушкин домик оценивался как новый коттедж.

С 1 января 2017 г. заработал закон о кадастровой госоценке. Согласно ему регионам с 2020 г. поручено внедрить госоценку по новым правилам. Желающие смогли приступить к этому уже с 2018 г.

Что закон меняет?

  • Вводит единые для всей страны оценочные методы, которые, как ожидается, сократят количество ошибок и обращений от недовольных владельцев.
  • Перекладывает ответственность за проведение КС на плечи региональных властей.
  • Обязывает сформировать при Росреестрах на местах институты госоценщиков и передать право устанавливать КС бюджетным госучреждениям.

На заметку! Новая система позволит снизить количество претензий и даст владельцам возможность не сомневаться в результатах и не мучиться от вопроса, почему кадастровая стоимость выше рыночной?

Можно ли оспорить?

Сведения обо всех объектах недвижимости заносятся в единую базу – на конец 2017 г. в ней значилось почти 162 миллиона. Информация в базе обновляется не чаще раза в 5 лет.

Если кадастровая стоимость квартиры выше рыночной, что делать? Существует два способа обжаловать КС:

  • обратиться в суд, но этот путь долгий и затратный;
  • намного проще – направить обращение в местную спецкомиссию (такие созданы в каждом населенном пункте при Росреестре).

В течение месяца служба при Росреестре обязана рассмотреть обращение. По статистике, каждое второе заявление удовлетворяют и КС пересматривают.

На заметку! Росреестр не проводит оценку, но принимает участие в исправлении данных, пересмотра которых добились владельцы.

Если владельца не устроили какие-либо действия оценщика, то необходимо направить жалобу в саморегулируемую организацию (СРО), в которой он состоит. С заключением СРО придется пойти в суд, чтобы решить возникший спор и возместить ущерб. Напомним, что заниматься оценкой могут только одобренные СРО, а их список размещен в Реестре СРО кадастровых инженеров на сайте Росреестра.

В декабре 2017 г. президент поручил «сбалансировать КС». Во время пресс-конференции он напомнил, что идея сравнять КС и РС, по сути, правильная, но никакой «шоковой терапии 90-х» быть не должно, а расчет налогов должен учитывать и реальные доходы населения. Получится ли это на практике, покажет время.

Как узнать?

Тем, кто не знает КС своей квартиры, поможет официальный сайт Росреестра. На нем можно:

  • заказать бесплатную выписку из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН) – будет готова через 3 суток;
  • в личном кабинете (для входа нужна регистрация на Госуслугах);
  • через сервис «Запрос через доступ к ФГИС ЕГРН (ключ доступа выдается в личном кабинете);
  • через онлайн-сервисы «Публичная кадастровая карта»;
  • по справочным онлайн-данным об объектах недвижимости на главной странице сайта Росреестра.

Получить выписку можно во время личного визита в отделение Росреестра или в МФЦ. Заявление можно не приносить лично, а отправить по почте. При заказе справки через многофункциональный центр срок изготовления увеличится до 5 дней.

Многие пытаются понять: если кадастровая стоимость квартиры ниже рыночной – это как? Хорошо это или плохо? Если квартиру оценили по кадастру дешевле, расстраиваться не стоит: ежегодный имущественный налог будет меньше. Однако, нужно помнить, что на КС нередко опираются, устанавливая рыночную цену, поэтому при чрезмерном занижении цены по кадастру у покупателя могут возникнуть вопросы.

Оригинал статьи на нашем сайте

Источник: https://zen.yandex.com/media/subsidii/kadastrovaia-i-rynochnaia-stoimost-kvartiry-v-chem-otlichiia-5c823191fa2d0000b32922bf

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной квартиры 2020

Кадастровая стоимость квартиры и рыночная стоимость отличия

С 2015 года страна переходит на кадастровую стоимость недвижимости. Для нее установлен специальный алгоритм оценки и цели применения. Сегодня поговорим о том, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной квартиры, где ее посмотреть и каким образом снизить.

Сравнительная таблица

Кадастровая и рыночная стоимость недвижимости чаще всего значительно различаются. Различие между ценами может превышать 100%, особенно если речь идет о земельном участке, предназначенном для коммерческих целей. В ряде случаев цена по данным кадастра может быть равна рыночной – это самый позитивный вариант для собственника квартиры.

Вид стоимостиКто устанавливаетДля чего нужнаОсобенностиГде смотреть
КадастроваяУтверждается местной администрацией, оценку проводят специалисты-оценщикиИсчисление налога на недвижимость и НДФЛ с продажи квартирОпределяется методом массовой оценки и не учитывает индивидуальные особенности квартирыВыписка из ЕГРН или портал Росреестра
РыночнаяСтороны сделки по собственному желанию или профессиональный оценщик по заявке собственникаПроведение сделок с недвижимостьюНаиболее адекватная оценка квартиры, т.к. учитываются нюансы жильяУказывается в ДКП или другом договоре

Отличие цен вызвано разницей в методе их определения. Вопрос, почему кадастровая стоимость квартиры выше рыночной или ниже – причины такого положения вещей рассмотрим ниже.

Внимание! Высокая кадастровая стоимость не означает, что покупатель обязан приобрести квартиру именно по этой цене. Решающую роль в сделке всегда играет рыночная стоимость, которая достигается с помощью торга.

Рыночная стоимость

Рыночная стоимость  недвижимого имущества – это сумма, за которую продавец готов продать, а покупатель готов купить квартиру. Она определяется свободно, исходя из собственных представлений участников сделки. Записывается достигнутая договоренность непосредственно в договоре – это и есть рыночная цена. Нормативно понятие рыночной цены можно найти в ст. 40 НК РФ.

Важно! Рыночные цены в России – свободны. Прямой контроль от налоговых органов допускается только в ряде случаев, к которым обычная купля продажа квадратных метров не относится. Косвенный контроль проводится именно за счет разницы между рыночной и кадастровой стоимостью.

Как рассчитывается и для чего нужна

Если рыночную стоимость рассчитывают сами стороны сделки, то они могут установить ее свободно полностью на свое усмотрение. Обычно цена сделки зависит от:

  • площади квартиры в целом, количества и метража отдельных комнат;
  • типа санузла, наличия подсобных помещений, балконов, лоджий;
  • исправности коммуникаций – электрики, водо- и газопровода, канализации, тепла;
  • качества и давности ремонта, наличия мебели;
  • этажности, года постройки дома, состояния подъезда.

Очень большое значение имеет район, в котором находится жилплощадь. В центре жилье дороже, на периферии дешевле. Цена также снизится, если имеется несогласованная перепланировка, залог на квартире или опасность появления претензий на жилплощадь.

Рыночная стоимость необходима для проведения сделок: купли-продажи, мены, оформления залога на жилье, продажи с торгов. Для дарения она тоже может пригодиться – чтобы одаряемый имел базу, с которой в дальнейшем исчислил НДФЛ.

Профессиональный расчет

За более профессиональным расчетом можно обратиться к независимому оценщику в любое оценочное бюро. В арсенале специалиста – три метода оценки недвижимости:

  • Доходный. Подходит для коммерческой продажи квартир. В этом случае учитывается стоимость ожидаемого дохода, который данная недвижимость может принести в будущем. Для частной продажи не применяется
  • Затратный. Применяется, если продается частный дом на земле. Здесь учитывают износ недвижимости и сумму, необходимую для ее восстановления.
  • Сравнительный – сопоставление, выявление соотношения стоимости недвижимости, расположенной в той же местности. Наиболее подходит для купли-продажи квартир на вторичном рынке. Здесь происходит сравнение аналогичных объектов, а итоговый результат максимально приближен к реальности.

Важно! Оценщик обязательно выезжает на место и осматривает квартиру.

Стоимость расчета зависит от цен, сложившихся в регионе. В среднем цена одной оценки будет приблизительно 10 000 рублей.

Кадастровая стоимость

Рассмотрим, что такое кадастровая стоимость на рынке жилья. Кадастровая стоимость – это рыночная оценка, которую выполнили по государственному заказу кадастровые оценщики. Иными словами, это официальное мнение государства по поводу продажной стоимости квартиры. Редко кадастровая и реальная рыночная стоимость квартиры совпадают в связи с тем, что для оценки применяется другой метод.

Где посмотреть

Посмотреть официальную сумму не выходя из дома можно через сервис Росреестра. Для этого:

  1. В окне запроса ввести номер (условный или по кадастру) или адрес объекта, проверочные цифры, нажать «Сформировать запрос»
  2. Выбрать из списка нужный объект недвижимости.
  3. Откроется карточка объекта, в которой будут искомые сведения и дата последней оценки.

Внимание! Если необходимы официальные данные о результатах работы государственных оценщиков, можно заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта через МФЦ или личный кабинет Росреестра. Эта процедура бесплатна. Не стоит путать с обычной выпиской из ЕГРН на жилье – этот документ платный.

Что делать, если кадастровая стоимость высокая

Есть определенный порядок, что делать с высокой стоимостью (Москва, регионы). Если разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости  слишком большая, то собственник будет переплачивать по налоговым отчислениям, а при продаже рискует получить доначисление по НДФЛ.

Снизить ее можно, если имеется рыночная оценка квартиры. Уполномоченный орган будет обязан установить кадастровую цену на уровне рыночной. Обратиться можно в комиссию при региональном Росреестре или в суд субъекта.

Пошаговая инструкция:

  1. Обратиться к независимому оценщику, получить отчет об оценке.
  2. Написать заявление о пересмотре.
  3. Подать заявление в комиссию или суд.
  4. Комиссия рассмотрит дело за месяц, суд – от двух месяцев и дольше.
  5. Получить решение уполномоченного органа. Если рассматривал суд – передать решение в Росреестр.
  6. Получить новую выписку о квартире с новыми кадастровыми данными.

Ознакомиться с порядком оспаривания подробнее и скачать необходимые документы можно по этой ссылке.

Отличие кадастровой цены от рыночной вызывает массу вопросов у участников вторичного рынка. Сегодня в сделке определяющее значение имеет рыночная, а при исчислении налога – кадастровая. Если кадастровая намного превышает рыночную, ее можно снизить через комиссию или суд.

Если остались вопросы – задайте их нашему дежурному юристу в чат.

Команда портала будет благодарна вам за лайк и репост статьи!

Источник: https://ipotekaved.ru/oformlenie/chem-otlichaetsya-kadastrovaya-stoimost-kvartiry-ot-rynochnoy.html

В чём заключается разница между кадастровой и рыночной стоимостью. почему они отличаются друг от друга

Кадастровая стоимость квартиры и рыночная стоимость отличия

На коммерческую оценку влияет достаточно много факторов:

  • показатели рынка недвижимости;
  • сумма, которую могут заплатить клиенты;
  • курс валют;
  • политические события в стране и за рубежом;
  • уровень жизни в регионе;
  • сезонность.

Для определения вызывают специалиста, который даст оценку квартире, дому или нежилому помещению. Стоимость он выставляет исходя из состояния жилья, наличия и качества ремонта, цен на материалы, затраченных на ремонт, район, где находится объект.

Большую роль играет развитие близлежащей территории и вид из окна. Если это касается продажи дома на земле, то влияние на оценку оказывает наличие воды, отопления и санузла, также те постройки, которые есть на территории.

Специалист называет реальную стоимость без завышения, он предлагает оптимальный вариант, за который можно продать квартиру вполне реально.

Кадастровая стоимость недвижимости

Определяет государство, она нужна, чтобы посчитать сумму уплаты налогов. Проводит такую оценку Росреестр и заносят данные в Единый Государственный реестр недвижимости ЕГРН. В данный реестр заносится стоимость жилья исходя из таких параметров:

  • возраст объекта;
  • район расположения;
  • выгода от эксплуатации;
  • средняя цена за квадратный метр.

Государственная оценка проводится не чаще, чем в 2 года, также промежуток оценки не должен превышать 5 лет. Ремонт и общее состояние оцениваемого объекта не влияют на оценку.

От этой стоимости определяются такие налоговые обязательства как:

  1. годовой налог, выставляемый на недвижимость;
  2. оплата налога на сделку продажи;
  3. определение госпошлины во время судебных разбирательств.

Обе стороны во время продажи могут сами установить стоимость объекта продажи, но если она превышает 2/3 от государственной, указанной в ЕГРН, то в качестве основы для установления налога берется ценаь именно из единого реестра. Выписка из ЕГРН необходима, если жилье покупают в ипотеку или посредством материнского капитала.

Кто определяет КС

Оценки стоимости в России могут быть выполнены только государством, а именно Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии. Она производит расчёты, а затем записывает получаемые данные в реестр. И только эти результаты служат основанием для последующих расчётов.

Недвижимость оценивается в соответствии с шаблонными методиками. Однако в некоторых случаях, когда они не позволяют определить цену объекта, производится индивидуальный расчёт.

Рыночная и кадастровая стоимости квартиры не связаны между собой, это два показателя, использующиеся для разных целей

Получение информации о государственной стоимости

Если жилье новое и еще не проходило кадастровую оценку, то нужно подать заявление в Росреестр, приложить все необходимые бумаги (список можно узнать на официальном сайте, по телефону или при личном визите).

После этого документы проверяются, проходят одобрение, объект ставят на очередь на определение стоимости, после чего утверждают и вносят данные в единый реестр.

Вся процедура занимает около 40 дней с момента подачи заявления, после этого выдают на руки кадастровый паспорт.

Если жилье уже зарегистрировано, то узнать стоимость очень просто.

  1. Подать обращение в Росреестр, при личном визите или в МФЦ отвечают на такой запрос в течение недели и составляет 400 руб. для физического лица и 1100 для юридического.
  2. Заявка на сайте Росреестра. Обработка запроса занимает примерно 3 дня. По стоимости 250 для физического лица и органов власти, и 700 руб. для юридического лица.
  3. На специальных сайтах. Сейчас очень много источников, где можно бесплатно посмотреть цену для этого всего лишь нужно ввести адрес объекта.

Бесплатные сайты не дают гарантии о верном отображении кадастровой оценки, поэтому если просто интересуетесь, то лучше посмотреть в нескольких источниках. При необходимости получения справки или выписки из ЕГРН, следует обращаться к официальным источникам.

Разница рыночной и кадастровой стоимости

Рыночная — это понятие более обширное, на оценку, которой влияет большое количество факторов. Оказывает большое влияние спрос на рынке недвижимости и экономическое положение региона. Такая стоимость никак не влияет на размер налога и госпошлины.

Кадастровая — определяется государством и обычно она ниже рыночной, но бывают и исключения. Потому что сам объект и его состояние не осматриваются.

Оценка проводится только исходя из документов на недвижимость. Она напрямую влияет на налоги.

Если несогласны с расчетом суммы или размером установленных налогов, то этот момент можно обжаловать, подав повторное заявление или решить вопрос обращением в суд.

Уменьшение стоимости можно добиться только через суд, но для этого придется нанимать хорошего оценщика, да и сама процедура будет затратной. Суд редко встает на сторону инициатора процесса. Поэтому если цена изменится незначительно, то есть риск потерять в деньгах. Эти стоимости взаимосвязаны между собой.

Как узнать или определить кадастровую и рыночную стоимость

Узнать кадастровую стоимость доступно одним из нескольких способов:

  1. Расчет стоимости с помощью официального сайта Росреестра (информация может быть не актуальна, ввиду устаревших данных);
  2. По информации в электронном кадастровом паспорте квартиры (услуга платная, около 200 рублей);
  3. По кадастровому паспорту на бумажном носителе, полученному в БТИ при оформлении квартиры в собственность или кадастровой справке (если документ отсутствует или известно, что содержащаяся в нем информация устарела, необходимо заказать новый экземпляр);

Также по теме: Как подать в суд на управляющую компанию?

Важно понимать, что провести расчет кадастровой стоимости самостоятельно невозможно, так как доступ к специальным документам, на основе которых складываются показатели, имеется только у уполномоченных лиц. Помимо этого, нормативы кадастровой оценки постоянно меняются.

Определить какова рыночная стоимость квартиры можно одним из нескольких методов:

  1. Доходный метод (метод основывается на ликвидности квартиры и не учитывает цену других похожих предложений);
  2. Затратный метод (рассчитывается на основе понесенных затрат при возведении объекта и чаще применяется для объектов незавершенного строительства);
  3. Сравнительный метод (учитывает совокупность факторов, но может не учитывать некоторые индивидуальные показатели).

Расчет рыночной стоимости может проводиться:

  • Самостоятельными усилиями (без специальных знаний или опыта вероятность получения объективных данных падает);
  • С помощью независимого оценщика, риэлтора, имеющего лицензию на осуществление такого рода деятельности (по окончанию экспертизы выдается документ, который обладает юридической силой и может выступать доказательственной базой при оспаривании кадастровой стоимости или при вступлении в обязательства).

Кадастровая стоимость может быть приравнена к рыночной в следующих случаях:

  1. Вынесено соответствующее решение суда или специально управомоченной комиссии;
  2. При отсутствии возможности в создании и применении математической модели стоимости объекта;
  3. Данные о стоимости недвижимости сильно разнятся в отдельных источниках информации;
  4. Объективный расчет кадастровой стоимости невозможен или затруднен при использовании имеющихся методических рекомендаций;
  5. Показатели кадастровой стоимости несоразмерно превышают показатели рыночной.

Если кадастровая стоимость больше чем рыночная

Такое вполне возможно и встречается не так уж редко. Как уже говорилось выше, при такой оценке специалисты не выезжают на объект. Во время рыночной оценки может выясниться, что объект находится в плачевном состоянии.

Или прошло несколько лет с момента оценки кадастром и инфраструктуру, которая была рядом, уже снесли или перестроили.

Так часто происходит с типовыми квартирами «хрущевками», которые в основном идут по одной цене, но в одной может быть евро – ремонт, а в другой ничего не менялось с момента постройки, оттого и рыночная стоимость будет разная.

Согласно законодательству, кадастровая стоимость не должна превышать рыночную, но на деле всё иначе. Поэтому если оказались в такой ситуации, то стоит подать заявление на пересмотр цены недвижимости по кадастру.

Подведем итоги

Результаты массовой оценки публикуются на сайте ГБУ, занимавшегося ее определением, до ее утверждения правительством субъекта РФ. Это сделано для того, чтобы собственник выявил ошибку и заявил о ней. Собственник в отчете может проверить только характеристики участка: верные ли данные о площади, назначении, категории земли использовал оценщик в своих расчетах.

Если вы считаете, что кадастровая стоимость участка значительно превышает его реальную стоимость, то можете обжаловать результаты массовой оценки в установленном законом порядке.

Прочтите: Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

Способы узнать реальную стоимость квартиры

  1. Интернет-сервисы. Есть множество сайтов, например, Domofond.ru, куда можно отправить запрос. После заполнения небольшой анкеты на электронную почту приходит примерный расчет стоимости жилья.
  2. Посмотреть объявление о продаже похожих объектов.

    Задайте параметры для поиска, район, количество комнат, состояние, чтобы сайт выдал максимально похожие варианты.

  3. Обращение в агентство недвижимости. Когда будете разговаривать с риелтором, можно выяснить какие параметры наиболее важные для продажи и уже по ним сравнить другие объявления.

  4. Можно пригласить оценщика, который осмотрит квартиру и уже точно скажет, на какую сумму можно рассчитывать, единственный минус, скорее всего эта услуга будет платной. Он даст отчет об оценки и исходя из него можно рассказать покупателям, какими параметрами руководствовались при выставлении цены.

  5. Не стоит ориентироваться на среднюю цену за квадратный метр. При выведении этой цены не учитывается размер и местоположение квартиры или дома.

Итак, из вышесказанного можно сказать, что кадастровая и рыночная чаще всего отличаются т. к. не все параметры объекта оцениваются. Но отличие должно быть не сильно значительным, а максимально близким.

Этот факт можно оспорить, но стоит учитывать, если стоимость по кадастру будет выше, то вырастит и налог. Когда оценивается рыночная, она всегда опирается на кадастровую. Каждый объект недвижимости обязательно должен быть поставлен на кадастровый учет.

Алия Суетина

Юрист. Образование: ФГБОУ ВО УдГУ, специальность «юриспруденция», гражданско-правовая специализация. С 2020 года юрист по вопросам гражданского права ( консультирование граждан, ведение дел в судах общей юрисдикции и арбитражных судах).

От чего зависит

Можно выделить основные факторы, от которых зависит цена на недвижимость в кадастре.

Площадь помещений объекта

Первый и один из наиважнейших факторов. То есть, 5-7 комнатная квартира, размер которой составляет 200 квадратных метров, значительно дороже, чем двухкомнатная малогабаритная в этом же районе.

Год постройки

Если недвижимость располагается в старом доме, то она будет продаваться по значительно более низкой цене, нежели в здании, которое воздвигнуто недавно. Исключения составляют только объекты, имеющие историческую ценность.

Этаж

Этот фактор очень индивидуальный. В общем случае, квартира на первом и последнем этажах по стоимости ниже. Однако, если на последнем этаже расположен пентхауз, совершенно очевидно, что его кадастровая стоимость будет выше, чем у квартиры той же площадью, но этажом ниже.

Квартира на первом этаже, с окнами, выходящими на подсобное помещение для дворника, будет отличаться по стоимости от квартиры на более высоких этажах.

Цена квадратного метра в регионе

В качестве этого параметра берётся средняя цена по населенному пункту. Чтобы стало понятнее, можно привести пример. В Тюмени двухкомнатную квартиру возможно приобрести за 2,8 миллиона рублей.

Аналогичная недвижимость в Кургане, который находится примерно в 200 километрах от указанного города, обходится уже в 2,3 миллиона.

Что же касается Москвы, то здесь за схожий объект могут потребовать 8 миллионов и больше.

Зная, из чего складывается кадастровая стоимость квартиры и что она в себя включает, можно приблизительно оценить результат оценки, чтобы при несогласии с официальными результатами оспорить решение Кадастровой службы

Источник: https://tbti.ru/zemlya/otlichie-kadastrovoj-stoimosti-ot-rynochnoj.html

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры в 2020 году

Кадастровая стоимость квартиры и рыночная стоимость отличия
Время чтения: 7 минут

Каждый собственник жилья сталкивается с двумя непонятными величинами: кадастровая стоимость квартиры и рыночная стоимость квартиры.

Как правило, они не вызывают интереса у владельцев, пока дело не доходит до операций с недвижимостью.

Продажа, размен, уплата подоходного и имущественного налога – все это невольно заставляет обладателей квадратных метров вникать в особенности оценки недвижимости. Учитывая важность указанных величин, нужно выяснить, что они из себя представляют.

Общая информация о рыночной и кадастровой стоимости

Для начала разберемся, что такое кадастровая и рыночная стоимость квартиры. Обе эти величины определяются в результате проведения оценки. Тем не менее из-за особенностей методик и подходов к осуществлению оценки эти показатели могут значительно отличаться.

Под рыночной стоимостью (РС) понимается наиболее вероятная цена объекта недвижимости, которая может быть выручена в результате возмездного отчуждения объекта по договору купли-продажи (ст. 3 ФЗ № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности»).

Предполагается, что при таком отчуждении:

  • стороны действуют разумно;
  • на рынке существует конкуренция;
  • условия продажи не являются экстренными и чрезвычайными.

Проще говоря, РС определяется исключительно условиями, существующими на рынке в данный момент: квартира стоит ровно столько, сколько за нее дает приобретатель.

Кадастровая стоимость (КС), в свою очередь, понимается как нормативная цена, максимально приближенная к рыночной. Она определяется в результате применения методов массового зонирования и оценивания объектов по заказу региональных или муниципальных властей.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости недвижимости показывает, что первая является лишь публичным эквивалентом второй, используемым в налоговых и прочих нормативных целях.

До 2020 года действует мораторий на увеличение КС, но в общем виде она подлежит постоянному пересмотру каждые 3-5 лет.

Поскольку каждая из этих величин используется для определенных целей, многие интересуются, что больше – рыночная или кадастровая стоимость квартиры.

Единого и однозначного ответа на данный вопрос нет. В теории КС, будучи публичным и универсальным эквивалентом РС, должна быть максимально приближена к рыночной цене. Но несовершенство методик оценивания приводит к значительным ошибкам, результат которых – многократная разница между показателями рыночной и кадастровой стоимости.

Чтобы разобраться, почему кадастровая стоимость ниже рыночной или наоборот, предлагаем остановиться на особенностях каждого вида.

Об особенностях проведения кадастровой оценки читайте в статье “Кадастровая стоимость недвижимости“.

Специфика рыночной цены

Ключевая особенность РС состоит в том, что она является наиболее вероятной ценой на случай возмездного отчуждения, следовательно, самой объективной. Поэтому для ее определения осуществляется индивидуальная оценка объекта, характеризующаяся детальностью и скрупулезностью.

Чем тщательнее проведено исследование объекта, тем точнее рыночная цена. В связи с этим РС должна учитывать максимум индивидуальных характеристик объекта, в том числе:

  • расположение, наличие прилегающей инфраструктуры;
  • техническое состояние жилого помещения, ремонт, эксплуатационные характеристики;
  • этажность, площадь, наличие обременений;
  • возраст строения, наличие износа и дефектов;
  • необходимость в капиталовложениях, перспективы развития инфраструктуры, инвестиционная составляющая и так далее.

При этом индивидуальные характеристики каждого объекта учитываются наравне с показателями спроса и предложений. Обычно оценщики исследуют сам объект и ситуацию с его аналогами на рынке, изучая, как они соотносятся.

Кроме того, на размер итоговой РС может влиять:

  • курс валют;
  • политическая напряженность;
  • привлекательность населенного пункта;
  • отдаленность от центра;
  • сезон;
  • дата, на которую производится оценка.

Учитывая эти критерии, неудивительно, что рыночная цена непостоянна, а динамика изменений непредсказуема. Это является фактором риска при вложении средств в недвижимость в период серьезных рыночных изменений – в течение нескольких месяцев колебания могут составлять 20-30%.

Но даже при отсутствии рыночных изменений РС остается подвижной и может быть зафиксирована лишь на определенный момент.

Оценка осуществляется по инициативе собственника или другого заинтересованного лица.

О порядке определения рыночной цены читайте в материале «Как оценить стоимость квартиры».

Специфика кадастровой цены

Кадастровая цена, несмотря на стремление позиционировать ее как публичный эквивалент РС, имеет мало общего с последней. Хотя законодатель исходит из того, что кадастровая стоимость равна рыночной стоимости квартиры, на практике никогда не соответствует действительности.

Это обусловлено тем, что КС:

  • не учитывает индивидуальных особенностей объекта: износ, дефекты, хороший ремонт, этажность и другие данные не используются при оценке;
  • рассчитывается методами массовой оценки, без выезда на объект. Оценка производится путем вычисления единого удельного показателя для схожих объектов недвижимости и умножения их на размер площади конкретной квартиры;
  • является усредненным показателем цены в пределах конкретной группы объектов, находящемся в одном населенном пункте и ценовом диапазоне, что определяет ее большую погрешность.

Кадастровая стоимость – результат кадастровой оценки, проводимой, согласно ст. 24.12 ФЗ № 135, по решению властей региона или муниципалитета. Поскольку коридор для ее пересмотра составляет 3-5 лет после предшествующей оценки, этот показатель является фиксированным и постоянным.

Владелец объекта не участвует в процессе определения кадастровой стоимости, не может повлиять на выбор оценщика и получает сведения об установленной КС лишь после оценки.

Соотношение кадастровой и рыночной цены

Пришло время разобраться, чем отличается кадастровая стоимость квартиры от рыночной. РС, учитывая ее объективность и индивидуальность, является реальным отражением ситуации на рынке недвижимости. КС же, будучи публичным показателем, скорее дает представление о средней стоимости по населенному пункту.

При определении КС применяются методики массового оценивания, поэтому данные показатели нет смысла сравнивать – они всегда будут отличаться друг от друга.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости колеблется в пределах от 30% до 100%. Все зависит от индивидуальных особенностей конкретного объекта и его соотношения со средним показателем цены по группе, в отношении которой определялся удельный показатель КС.

Приведем пример: если на одной площадке многоквартирного дома расположены 3 квартиры с равной жилой площадью, их КС будет одинаковой.

Но в одной из них сделан обычный ремонт, во второй – шикарная дизайнерская реконструкция, а третья не ремонтировалась еще с советских времен.

Таким образом, разница между КС и РС каждой из указанных квартир будет отличаться в несколько раз, а в последнем случае КС может быть выше.

Учитывая то, на сколько кадастровая стоимость квартиры отличается от рыночной, можно констатировать, что эти виды стоимостного выражения никак не связаны между собой.

Хотя у них есть общие черты, выраженные в методиках определения стоимости, разная степень глубины оценки и ее индивидуальности не позволяет отождествлять эти величины, как бы того ни хотел законодатель.

Цели определения стоимости

Учитывая разный характер стоимостных величин, отличаются и цели, для которых высчитываются РС и КС. Если рыночные показатели имеют универсальный и предпочтительный характер и могут применяться в любых случаях, не запрещенных законом, то показатели КС актуальны лишь для случаев, когда об этом прямо сказано в законодательстве.

Использование КС

Кадастровая стоимость применяется исключительно в целях налогообложения. Она используется как налоговая база, из которой впоследствии исчисляются обязательные платежи.

В соответствии со ст. 18 ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016, КС исчисляется и применяется лишь в целях, определенных законодательством, в частности, для уплаты:

  • налога на недвижимость (имущество физлиц) и налога на землю;
  • подоходного налога при продаже квартиры или иной недвижимости;
  • госпошлины за осуществление нотариальных действий, например, при оформлении дарственной или вступлении в наследство и так далее.

Учитывая, что КС часто занижена по сравнению с рыночной ценой, налогоплательщики практикуют активное использование результатов кадастровой оценки. Однако это допускается лишь когда такая возможность прямо определена налоговым законодательством.

Использование РС

Рыночная стоимость, наоборот, является предпочтительной. В соответствии со ст. 7 ФЗ № 135, если нормативный акт не определяет вид стоимости, подлежащий определению или использованию, по умолчанию имеется в виду РС объекта недвижимости.

Данное правило применяется в случаях, когда определению подлежит действительная, разумная или иная объективная стоимость на конкретную дату.

Будучи наиболее используемым показателем, РС применяется, в частности, при:

  • заключении договоров купли-продажи, дарении и иных способах отчуждения недвижимости с указанием ее цены;
  • передаче имущества под залог, в том числе при заключении договоров ипотеки;
  • обращении взыскания на объект недвижимости и последующей его продажи с торгов;
  • рассмотрении споров, связанных с разделом супружеского имущества и наследства;
  • определении размеров компенсации при разделе имущества либо нанесении такому имуществу ущерба и так далее.

Единственным обоснованием рыночной стоимости является отчет об оценке, подготавливаемый оценщиком. Потому при использовании рыночной цены, независимо от целей, этот отчет обязательно следует прилагать к пакету документов.

Если кадастровая стоимость выше рыночной

Тем, кто интересуется, может ли кадастровая стоимость квартиры быть выше рыночной, поясняем – это случается, причем достаточно часто. Например, в Москве, по оценкам ЦИАН, у 36 % многоэтажек КС превышает их реальную рыночную стоимость.

В целом по стране наблюдается похожая ситуация – примерно треть оцененных кадастровыми инженерами объектов имеет завышенные показатели. В некоторых субъектах завышение является систематическим и превышает результаты по стране.

Ответ на вопрос, почему кадастровая стоимость квартиры выше рыночной, довольно прост: это связано с подходами и необъективными методами оценки.

Массовое оценивание дает усредненные показатели стоимости в конкретных группах. Они могут быть как занижены, так и завышены в зависимости от индивидуальных характеристик объекта.

Таким образом, погрешность сама по себе заложена в кадастровую оценку, рассматривать ее как безошибочную нельзя. Она не учитывает особенности объектов, а потому не может быть объективной.

Собственники, КС объектов которых занижена, не жалуются – они платят значительно меньшие налоги, чем положено.

Этого нельзя сказать о тех, чьи квартиры оценены выше рыночной стоимости. Поскольку суммы их налогов больше, они задаются вопросом, что делать, когда кадастровая стоимость квартиры выше рыночной.

В соответствии со ст. 22 ФЗ № 237, ст. 24.18 ФЗ № 135, если результаты определения кадастровой стоимости нарушают интересы физлиц, можно оспорить результаты оценки в комиссии, сформированной при Росреестре либо в суде.

Это возможно в двух случаях:

  • обнаружение ошибок и использование искаженных данных при проведении массовой оценки;
  • установление рыночной стоимости конкретного объекта.

Итак, для оспаривания КС необходимо либо отыскать ошибки в результатах кадастровой оценки, либо заказать независимую оценку у частного оценщика и с его отчетом обратиться в комиссию или суд.

Где узнать кадастровую стоимость

Чтобы оспорить КС, нужно знать ее размер. Определенная в отношении конкретного объекта кадастровая стоимость – неотъемлемый атрибут сведений из реестра недвижимости (ЕГРН).

Поскольку ЕГРН является публичным реестром, сведения из него общедоступны, и узнать кадастровую стоимость может любой желающий. Для этого следует обратиться с запросом в территориальное подразделение Росреестра или ближайшее отделение МФЦ.

Получить необходимую информацию можно даже не выходя из дома, посредством онлайн-сервисов Росреестра, в частности:

Обо всех способах получения информации из ЕГРН читайте в статье «Как узнать кадастровую стоимость квартиры».

Заключение

Резюмируя сказанное, еще раз подчеркнем основные моменты:

  • рыночной стоимостью является цена, за которую собственник вероятнее всего сможет продать объект недвижимости;
  • РС является предпочтительной и используется во всех случаях, когда обязательной не установлена любая другая стоимость;
  • кадастровая цена – публичный эквивалент рыночной стоимости, определенный по заказу региональных или местных органов власти в результате массовой оценки;
  • КС используется для целей налогообложения и потому часто значительно завышена по сравнению с рыночной;
  • если КС оказалась выше РС, закон позволяет собственникам оспаривать ее, подавая заявление в комиссию или в суд.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры:

Источник: https://pravovdom.ru/ocenka/sootnoshenie-kadastrovoj-i-rynochnoj-stoimosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.