Изменения в закон о долевом участии

ФЗ-214: главный закон о новостройках в 2019 году

Изменения в закон о долевом участии

13.09.2018

Новая реальность на рынке долевого строительства! Обновленный закон ФЗ-214, который регулирует взаимоотношения дольщиков и застройщиков, начиная с его принятия в 2004 году, имел множество дыр и лазеек: недобросовестные застройщики умело их использовали, а дольщики теряли деньги и выходили на улицы с протестами.

Что людям ждать теперь, и как выглядит закон в последней редакции? Мы решили разобраться, насколько обеспечивает закон интересы дольщиков, чем документ был плох, и приведут ли свежие правки к благотворным изменениям.

Первое, что необходимо изучить всем, кто намерен в целях решения жилищного вопроса прибегнуть к долевому строительству, это ФЗ-214 в самой последней редакции.

Законодательный документ, принятый еще в 2004 году, претерпевал изменения по мере того, как обнаруживались очередные (или традиционные) проблемы, связанные с недостаточной защитой прав покупателей квартир, готовых стать инвесторами, и с непрозрачной работой девелоперов.

Смысл принятия закона: основания и реалии

Целью формирования закона изначально было определение порядка взаимоотношений на рынке долевого строительства. Впоследствии же основные усилия были предприняты для определения мер защиты людей, вкладывающих деньги на разных этапах строительства, от недобросовестности застройщиков.

Нужно заметить, что этим законом защищаются исключительно лица, которые подписали специальный договор долевого участия. Другие типы сделок, сопровождаемые иными документами, включая предварительные договоры, этим законом не регламентируются. 

К чему же сводится комплекс защитных мер в ФЗ-214, и на что могут рассчитывать частные инвесторы (а именно так в последнее время все чаще власти называют простых дольщиков)? Указанный закон действительно жестко формулирует требования к девелоперу, пожелавшему реализовать строительный проект с привлечением денег граждан, заинтересованных в решении жилищного вопроса.

В законодательном документе:

  • достаточно подробно сформулированы права граждан на определенную жилплощадь в возводимом доме и прописано, как они могут воздействовать на строительную компанию, и за что именно могут взыскивать неустойку;
  • прописаны способы решения вопроса в случае внезапного банкротства застройщика или срыва сроков сдачи жилья в эксплуатацию.

В 2018 году, когда новые поправки к закону вступили силу, эти поправки для застройщиков и дольщиков стали, фактически, новой реальностью на рынке долевого строительства.

Защитные механизмы

Home

Закон выдвигает к застройщикам ряд требований, соответствие которым позволяет привлекать деньги для возведения объектов жилой недвижимости. Соответствие требованиям, в свою очередь, обеспечивает косвенное подтверждение финансовой состоятельности застройщика и его добропорядочности. Вот основные меры, позволяющие оградить дольщиков от рисков:

  • до привлечения клиентов и начала работ девелопер обязан располагать основными разрешениями, позволяющими реализовать проект, документ о праве на строительство и регистрационный документ, который подтверждает право пользования земельным участком;
  • от девелоперской компании требуется обнародовать подробные сведения не только о своих возможностях и реализуемом проекте, но и о финансовых возможностях – проектная декларация, результаты аудита и вся бухгалтерская отчетность должны быть публичными, официальный сайт девелопера должен предоставлять всю эту информацию;
  • застройщики обязательно должны участвовать в возведении объекта собственным капиталом, причем, сумма вложенных средств не может быть ниже десяти процентов от общей планируемой суммы;
  • деньги, которые зачислены от инвесторов, должны направляться только на целевые нужды по реализации определенных задач;
  • в договоре должна быть зафиксирована окончательная цена жилья, и строительные компании лишены права взимать дополнительную плату при незапланированном увеличении расходов;
  • каждый договор должен быть непременно зарегистрирован в Росреестре, что дает возможность избежать двойных продаж одних и тех же квартир;
  • застройщик, который обязан четко указать срок передачи готовой жилплощади дольщику, за его нарушение должен оплатить компенсацию;
  • на девелопера возложена ответственность за обеспечение защиты инвестиций дольщиков.

Банковский контроль

Начиная с июля 2018 года, контролировать на счетах застройщиков процесс целевого расходования средств теперь должны уполномоченные банки.

Согласно 13-15 статьям закона, в качестве обеспечения исполнения обязательств застройщика используется залог участка и дома, который на нем возводится.

Если застройщик не может завершить работы или становится банкротом, залог может быть продан с тем, чтобы инвесторы получили компенсации.

Однако в начале сентября 2018 Минстрой признал неготовность банковской сферы работать с 214-ФЗ. К чему приведут подобные заявления, пока не ясно, однако Минстрой обещает разделить ответственность с финучреждениями.

http://www.nishka.pl

Гарантии и особенности «общего имущества»

После завершения строительства девелоперы обязаны предоставлять как минимум пятилетнюю гарантию на базовые конструктивные элементы и трехлетнюю – на инженерное оснащение.

Стоит знать, что требования закона никак не касаются общего имущества многоквартирной новостройки. То есть, если какие-то проблемы возникнут в подъезде, застройщика привлечь к ответственности не получится.

Права и ответственность дольщиков

Согласно ФЗ-214, дольщики имеют определенные права, но на них также накладываются и некоторые ограничения.

Если инвестор примет решение выйти из проекта, он может сделать это путем продажи своего права на квартиру путем переуступки прав требования третьему лицу.

Этим часто пользуются вкладчики, желающие заработать на квартире, вложив деньги на начальной стадии строительства и переуступив права ближе к финалу.

Если застройщик сдает жилье с явными дефектами, дольщик имеет право требовать их бесплатного устранения.

https://psy-practice.com

Возможно также изменение стоимости квартиры на соответствующую сумму, которая обеспечит компенсацию устранения проблем и устанавливается в результате независимой оценки.

В случае, когда девелопер грубо нарушает условия договора, покупатель квартиры может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Дольщику дано право требовать не только возврата внесенной суммы, но и начисления процентов.

При этом, дольщик обязан внести оговоренную оплату и принять жилье в установленном порядке, и если он этого не сделает своевременно, то будет нести ответственность уже перед застройщиком (компенсация в судебном порядке).

Как менялся ФЗ-214: история изменений

Многие еще помнят период, когда застройщики сначала продавали будущие квартиры вкладчикам и приступали к строительству без полного пакета разрешительных документов. Дополучить их впоследствии и узаконить ведение работ выходило не во всех случаях и это получалось не у всех застройщиков, в результате чего на рынке образовалось огромное количество проблем.

В том числе – наметилась тенденция роста количества соинвесторов, которые в силу возникновения у застройщика различных проблем больше не могли рассчитывать на получение жилой площади в сколько-нибудь приемлемый срок.

Лишь некоторые современные законодательные акты претерпели столько изменений и мелких поправок, как ФЗ-214.

Так, в январе 2014 года революционным событием казалось вступление в силу изменений, в соответствии с которыми стало обязательным оформление застройщиками страхования гражданской ответственности.

По идее, эта система должна была позволить вернуть инвесторам все вложенные деньги, если девелопер окажется банкротом. Тем не менее, такое нововведение было фактически отвергнуто рынком, и в 2017 году законодатели сочли целесообразной его отмену.

Вместо страхования, девелоперов обязали, запуская новые проекты, делать финансовые взносы в компенсационный фонд, предназначенный для обеспечения завершения строительства домов, оказавшихся проблемными, а также для компенсаций инвесторам. Кроме того, появилась возможность рассчитываться с застройщиком посредством счетов условного хранения (эскроу).

В 2017 году, помимо этого, стали более жесткими требования к объему уставного капитала и обнародованию всех данных о проекте на официальном сайте девелопера. Дополнительно введено привлечение к уголовной ответственности застройщиков, привлекающих деньги на возведение новостроек незаконным путем или вводящих дольщиков в заблуждение.

Изменения 2019 года: особенности актуальной редакции

Весьма серьезные поправки вступили в силу с 1 июля 2018 года, и большинство из них связано с финансовой стороной строительного бизнеса:

  • перед обнародованием проектной декларации девелопер уже должен иметь на счету целевую сумму, которая не может быть ниже 10% стоимости реализации проекта;
  • обязательное вложение собственных средств застройщика не должно быть меньше одной десятой части от всего объема инвестиций;
  • 10-процентное ограничение налагается на сумму затрат для административных нужд;
  • девелопер лишается права на привлечение каких-либо займов, кроме целевых кредитов, оформленных на реализацию конкретных проектов;
  • застройщик не имеет права на привлечение средств сразу по нескольким строительным разрешениям (один объект – один комплект документов);
  • обязательства застройщика, не связанные с возведением дома, ограничены 1% от всей суммы инвестиций.

Более того, абсолютно все операции, связанные с реализацией каждого конкретного проектов, могут вестись лишь через единственный расчетный центр, что теоретически должно обеспечить прозрачность и действенность контроля целевого использования средств.

Девелоперы, начиная с июня 2018, активно лоббируют послабления правок ФЗ-214. В сентябре они обратились к Борису Титову, который передал проблему на рассмотрение Мутко.

Все это не сыграло значительной роли, и 18.12.2018 Госдума приняла во втором чтении законопроект о поправках в ФЗ-214, позже и Совет федерации одобрил их.

Вопросы доступности средств дольщиков: эскроу-счета

Главное нововведение, которое напрямую касается дольщиков, связано с применением упомянутых выше счетов эскроу. Если в течение первого года с введения поправок их использование является добровольным, то уже с 1 июля 2019 года оно станет обязательным.

Деньги инвесторов становятся недоступными для застройщиков на определенный период. Все финансы осядут на счетах уполномоченных кредитных организаций, а далее уже банки, в соответствии с программой проектного финансирования, станут выдавать строительным компаниям требуемые суммы на строительство домов. Залогом финансирования и будут средства на эскроу-счетах.

Home

Если застройщик по каким-то причинам не смогут больше выполнять свои обязательства, ответственность за расчеты с дольщиками будет лежать уже на банках. При этом, если и финансовая организация, например, лишится лицензии, дополнительные обязательства придется взять на себя Агентству по страхованию вкладов.

Заключение: снижение рисков не означает их отсутствие

Каждая следующая поправка значительно ужесточает требования к строительным компаниям, способных возводить дома за счет дольщиков, готовых приобретать квартиры на разных стадиях возведения. Закон, разработанный для защиты прав инвестора, конечно, не является панацеей, но все же он минимизирует многие риски.

Тем не менее, даже при наличии серьезных изменений и ограничений, включенных в последнюю редакцию ФЗ-214, важно проявлять бдительность и правильно выбирать застройщика, внимательно выбирать строительный проект и со всей тщательностью прорабатывать условия договора. Не исключено появление новых законодательных лазеек, позволяющих перехитрить закон и обмануть дольщика.

Источник: https://novostroyman.ru/articles/fz-214-glavnyj-zakon-o-novostrojkah-v-2018-godu

Закон 214 ФЗ и новые изменения

Изменения в закон о долевом участии

Российский рынок новой недвижимости на протяжении длительного времени существовал как бы вне закона, в результате чего юристы недобросовестных компаний составляли договоры таким образом, что правила игры определял застройщик.

Зачастую это оборачивалось тем, что дольщики находились в довольно опасном положении, поскольку даже суд не мог защитить их интересы.

В этой связи в 2004 году Госдумой был принят Федеральный закон №214-ФЗ «О долевом участии в строительстве», призванный защитить интересы граждан и уравновесить в правовом поле застройщиков и дольщиков.

Ниже подробно разобрана суть данного акта и даны комментарии к поправкам, которые вступили в действие с 1 июля 2019 года.

Суть Федерального закона №214-ФЗ

Цель принятия закона – защита прав дольщиков, которые приобретает недвижимость, находящуюся на стадии строительства. При этом, согласно законодательным нормам, дольщикам не даются никакие гарантии на то, что их дома будут построены, сданы в эксплуатации и переданы в их собственность.

Суть Закона №214-ФЗ заключается в том, что дольщики все-таки в праве получить помощь от государства в случае обмана со стороны застройщика.

Для получения компенсации дольщики должны составить договор на привлечение средств, после чего заверить его в Росреестре. Заверение договора свидетельствует о том, что у покупателя все необходимые документы находятся в порядке с юридической точки зрения.

Однако это не защитит от форс-мажора. К форс-мажорным обстоятельствам следует отнести следующее:

  • приостановление строительства из-за разногласий с жителями домов, находящихся в непосредственной близости от возводимого жилого дома;
  • приостановление строительства вследствие разногласий с органами местного самоуправления;
  • банкротство строительной компании. Следует отметить, что в случае банкротства строительство остановится навсегда, а дольщики никак не смогут получить свои квартиры.

Основные положения Федерального закона «О долевом участии в строительстве»

Как было отмечено выше, данный закон регулирует отношения между застройщиками и дольщиками и определяет права и обязанности каждый из сторон.

Права и обязанности застройщика:

  • Строительная компания должна детально описать строящегося объект недвижимости, который приобретает дольщик. В свою очередь, дольщик должен ознакомиться со всеми пунктами договора;
  • У застройщика есть право привлекать денежные средства участников долевого строительства. При этом процесс привлечения финансов должен быть прозрачным, а все тонкости должны быть прописаны в договоре;
  • Договор должен соответствовать законодательству. Федеральный закон регулирует и требования к договорам о долевом участии в строительстве.
  • В договоре должны быть описаны все характеристики строящегося объекта: расположение, цена за квадратный метр и обща стоимость, качество отделки, площадь недвижимости, конкретный срок сдачи в эксплуатацию и т.д. Кроме того, в договоре должна быть отмечена ответственность сторон;

В Федеральном законе «О долевом участии в строительстве» отмечается, что привлечение средств дольщиков разрешается только тем компаниям, которые отвечают следующим требованиям:

  • финансовая устойчивость – свободные средства в размере не менее 2,5 млн рублей. Согласно закону, это минимальная сумма, на которую можно построить около 1500 кв. м. жилья;
  • самостоятельное страхование ответственности;
  • самостоятельное отчисление средств в компенсационный фонд в размере 1% от суммы, внесенной каждым дольщиком. Данные средства, поступающие на счет государства, будут направлены на постройку так называемых «проблемных» домов при необходимости. Данная норма была введена в 2017 году;
  • предоставление отчета о деятельности строительной компании за последние три года;
  • педоставление всей необходимой проектной документации дольщикам, в том числе разрешительные и правоустанавливающие документы, а также проект и паспорт объекта;
  • составление договоров в соответствии с нормами Федерального закона;
  • самостоятельное устранение в установленные сроки недостатков, возникших при строительстве недвижимости.

Редакции закона и поправки

1 июля 2018 года в данный законодательный акт были внесены поправки, актуальность которых сохраняется и в 2020 году. Данные поправки привели к росту цен на недвижимость, возводящуюся на основе долевого строительства.

Изменения 2018 года:

  • Переход на эскроу-счета. Согласно дополнениям, средства дольщиков должны составлять 74% инвестиций в строительство. Начиная с 1 июля текущего года, застройщик не имеет права управлять данными деньгами напрямую. В соответствии с поправками деньги дольщиков поступают на специальный банковский счет и находятся на доверительном управлении банка, пока жилой дом не будет полностью сдан в эксплуатацию.
  • К застройщику предъявляется требование по «опыту работы». Так, строительная компания должна вести свою деятельность не менее трех лет и иметь готовые объекты площадью не менее 10 тысяч квадратных метров.
  • В случае нарушения сроков ввода недвижимости в эксплуатацию на застройщика накладывается запрет на продажу других объектов.
  • Авансовые платежи подрядным организациям не должны быть более 30% от общей проектной стоимости строящейся недвижимости.
  • Траты на прочие расходы не могут превышать 10% от стоимости объекта.

Ответственность сторон

Принятие Федерального закона №214-ФЗ облегчило жизнь многим участникам долевого строительства. Данный нормативный акт означает, что теперь отношения и споры между застройщиками и дольщиками будут регулироваться в правовом поле.

Обязанности застройщика:

  • Сдать недвижимость в эксплуатацию и передать ее в собственность дольщика в срок, указанный в договоре. При этом допускается отсрочка по сдаче объекта и передачи его в собственность в два месяца.
  • Передать объект в собственность дольщика сразу по окончании строительства и введения в эксплуатацию.
  • Устранение всех дефектов в течение 45 дней с момента подписания договора о передаче недвижимости в собственность дольщика.

Обязанности дольщика:

  • Соблюдение графика выплат денежных средств, согласно договору. В случае нарушение графика застройщик имеет право взыскать неустойку.
  • Выплата полной стоимости в срок, указанный в договоре.
  • Детальный осмотр объекта при передаче в собственность. В случае отсутствия недостатков дольщик и строительная компания подписывают акт приема-передачи объекта, согласно статье 8 закона.

В случае несоблюдения сторонами своих обязанностей, согласно статье 10 данного закона и статье 330 ГК Российской Федерации, они могут быть привлечены к ответственности.

Как показывает статистика, зачастую нарушение обязанностей происходит со стороны дольщиков. Наиболее распространенным нарушением является опоздание по выплатам. В таком случае в отношении дольщика предусмотрено наказание в виде выплаты неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Банком России на день возникновения долга.

В том случае, если строительная компания нарушает сроки передачи объекта, то на нее накладывается неустойка в размере 1/300 от ставки рефинансирования каждому вкладчику.

Кроме того, в случае если объект имеет недостатки и эти недостатки были обнаружены при приеме-передаче, то застройщик обязан:

  • безвозмездно их устранить;
  • уменьшить стоимость в договоре на сумму расходов, необходимых для устранения данных недостатков;
  • возместить расходы, которые понес дольщик на их устранение.

Перспективы долевого строительства

Несмотря на все изменения в Федеральный закон «О долевом участии в строительстве», недобросовестные строительные компании все еще продолжают действовать по мошенническим схемам. Так, по состоянию на 2017 год зарегистрировано более 86000 обманутых дольщиков. По неофициальным данным, число обманутых составляет около 2 миллионов человек.

Как отмечалось в начале статьи, с 1 июля застройщикам запретили напрямую привлекать денежные средства на строительство недвижимости.

Важным моментом является то, что застройщик не увидит эти деньги вплоть до того момента, пока объект не будет сдан в эксплуатацию. Эти изменения несут серьезные последствия для строительных компаний.

Так, теперь застройщик должен будет распоряжаться исключительно собственными средствами.

Таким образом, внесенные изменения в законодательный акт означают фактическую отмену долевого участия.

Разумеется, законодательного запрета на долевое участие не будет, однако все поправки ведут к тому, что застройщика все сложнее будет работать с дольщиками. При этом немаловажным является тот факт, что этот закон дает по-настоящему развиваться добросовестным строительным компаниям.

(1 5,00 из 5)
Загрузка…

Или зарегистрируйтесь через соц.сети

Пожалуйста подтвердите вашу регистрацию. Письмо с подтверждением отправленно на указанную вами почту.

[email protected]

Источник: https://dtp.help/zakon-214-fz-i-novye-izmeneniya.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.