Изменения в закон о долевом строительстве

Содержание

Обзор нововведений в законодательство о долевом строительстве: 202-ФЗ

Изменения в закон о долевом строительстве

На портале правовой информации опубликован закон от 13.07.2020 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации».  

www.alya-insaat.com

Портал ЕРЗ.РФ публикует полный обзор нововведений в законодательство о долевом строительстве. Изменения затронут как 214-ФЗ, так и другие законы, актуальные для деятельности застройщика.

Залог земельного участка или права его аренды теперь будет прекращаться со дня государственного кадастрового учета построенного МКД. Ранее, напомним, закон требовал передачи всех объектов долевого участия участникам строительства. (ч. 8.1. ст. 13).

Денежные средства участников долевого строительства, внесённые на счет эскроу, будут перечисляться уполномоченным банком застройщику сразу после получения разрешения на ввод, без предоставления сведений о регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства (ч. 6 ст. 15.5).

Вводится процедура возврата средств материнского капитала при расторжении ДДУ или кредитного договора (ч. 8.1 ст. 15.5).

После передачи и постановки на кадастровый учет объекта долевого строительства застройщик сможет подавать в Росреестр заявление о госрегистрации прав собственности за участником строительства без доверенности (ч. 6 ст. 16).

В перечень возможного использования денежных средств добавляется возможность подготовки проектной документации и инженерных изысканий для строительства и реконструкции в границах земельного участка инженерных сетей, необходимых для техприсоединения строящегося МКД (п. 3.1 ч. 1 ст. 18) и строительства объектов социальной инфраструктуры (п.9 ч. 1 ст. 18).

По расчетному счету застройщика будет возможно предоставление целевых займов другому застройщику, по отношению к которому он является основным Обществом (п. 3 ч. 3 ст. 18).

Нарушение срока ввода в эксплуатацию МКД застройщиком на срок три и более месяца больше не будет являться основанием для отказа в выдаче ЗОС застройщика и проектной документации инспекцией Госстройнадзора (ч 2.2. ст. 19).

Изменения в проектную декларацию застройщиком теперь должны вноситься только раз в месяц не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным (ч. 4 ст. 19).

Раскрытию со стороны застройщика не будет подлежать место жительства физических лиц, входящих в одну группу с застройщиком. Достаточно будет указания гражданства, СНИЛС и ИНН. (п. 3.2 ч. 1 ст. 20).

В составе информации о проекте строительства застройщик будет обязан дополнительно указывать:

• информацию о генеральном подрядчике (п. 1 ч. 1 ст. 21);

• предельные параметры разрешенного строительства (п. 4 ч. 1 ст. 21);

• срок передачи объекта долевого строительства участнику строительства (п. 9.1 ч. 1 ст. 21);

• информацию о планируемом сроке погашения целевого кредита (займа) (п. 11.1 ч. 1 ст. 21).

www.barcelonaimmo.com

Минстрой наделяется правом установления обязательных квалификационных требований к участникам госзакупок, проводимых Фондом защиты прав дольщиков (ч. 5 ст. 21.1).

Вводится ряд требований к Единому реестру проблемных объектов, в частности, должна быть обеспечена возможность категорирования проблемных объектов по показателям:

• наличия или отсутствия заключенных ДДУ;

• наличия определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства ЖСК или застройщику в соответствии с Законом о банкротстве;

• отнесение проблемного объекта к объекту капитального строительства жилого назначения (ч. 1. 3 ст. 23.1).

Основанием для исключения объекта из Единого реестра проблемных объектов будут являться:

• ввод объекта в эксплуатацию;

• вынесения определения арбитражного суда о передаче Фонду защиты прав дольщиков прав на земельный участок с находящимся на нем объектом застройщика (ч. 1.4 ст. 23.1).

Органы прокуратуры теперь получат доступ к ЕИСЖ в части, необходимой им для осуществления прокурорского надзора (ч. 6.1 ст. 23.4).

www.versia.ru

В делах о банкротстве застройщиков требования к необходимому стажу работы конкурсного управляющего на руководящих должностях в строительных организациях снижены с трех до двух лет (п.п. 2 п. 2.2 ст. 201.1), а управляющий должен будет пройти обучение по программе Фонда защиты прав дольщиков (п.п. 5 п. 2.2 ст. 201.1).

У конкурсного управляющего появляется обязанность предоставления Фонду защиты прав дольщиков (далее — Фонд) документов, включающего реестр требований участников строительства, итоги инвентаризации и пр. (п. 2.3-1 ст. 201.1), в целях принятия решения о целесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства пакета.

Фонд наделяется правом обращения в арбитражный суд с инициативой финансирования расходов застройщика с последующим возмещением таких расходов из конкурсной массы (п. 3.3 ст. 201.1).

Закон дополняется порядком передачи Фонду прав застройщика на земельный участок в случае выплаты возмещения участникам строительства (ст. 201.15-2-2).

Расхождение данных о площади построенного объекта не более чем на 5% согласно техническому плану не будет являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 6.2 ст. 55).

Вводится требование об интеграции ИСОГД с ЕИСЖС (ч. 12 ст. 57).

256-ФЗ«О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

Пенсионный Фонд РФ будет вносить в регистр подробные данные об объекте недвижимости, приобретенном на средства материнского капитала (ч. 9.1 ст. 10).

Детализируется порядок возврата при расторжении средств материнского капитала со стороны Фонда или уполномоченного банка ДДУ (ст. 10.1).

www.edsro.center

218-ФЗ«О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков…»

Полномочия Фонда теперь распространяются теперь и на защиту прав участников ранее созданных ЖСК (ч. 1 ст. 2).

Законом детализируется новый порядок урегулирования Фондом обязательств перед участниками строительства, а выполнение функций застройщика и технического заказчика возлагается непосредственно на Фонд. Описывается механизм перехода прав на имущество застройщика Фонду, порядок взаимодействия Фонда с участниками строительства (ст. 9.1).

Расчет рыночной стоимости равнозначного жилого помещения при выплате возмещения будет определяться на дату, которая не может быть ранее трех месяцев до даты принятия Фондом соответствующего решения (ч. 2 ст. 13).

Закон дополнен порядком реализации имущества застройщика, переданного Фонду в процедуре банкротства (ст. 13.4).

Как ранее сообщал портал ЕРЗ.РФ, законопроект был разработан и внесен в Госдуму 20 ноября 2019 года по инициативе председателя профильного комитета нижней палаты Николая Николаева и группы депутатов. Перед вторыми чтениями в законопроект было внесено множество поправок, учитывающих интересы как девелоперов, так и дольщиков.

Закон вступил в силу 13 июля 2020 года.

www.mshj.ru

Источник: https://news.myseldon.com/ru/news/index/234220930

Изменения в законодательстве о долевом строительстве

Изменения в закон о долевом строительстве

В 2018 г. вступают в силу масштабные изменения в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» — в связи с принятием № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства» от 29.07.2017 г.

Большая часть поправок вступила в силу уже со дня официального опубликования Закона с 1 января 2018 г. Но основные изменения касаются объектов, разрешение на строительство которых будет получено после 1 июля 2018 года.

Эти нововведения кардинально изменят правила игры и соотношение сил на рынке жилого строительства.

Вот лишь несколько из них – новые, более жёсткие требования к опыту работы застройщика, запрет на одновременное возведение многоквартирных домов по нескольким разрешениям на строительство, требования к размеру собственных средств, замороженных на расчетном счете, необходимость использования единственного банковского счета, открытого в уполномоченном банке (причем, вместе с техзаказчиком и генподрядчиком), дополнительные ограничения на использование средств дольщиков и банковский контроль за этими расходами.

Тема эта обсуждается уже давно. Как в формате печатных дискуссий, так и на различных конференциях, круглых столах, семинарах.

В основном, разговор ведется вокруг вопросов грядущего возможного роста цен на жилье (в связи с нововведениями), прогнозируется ухода с рынка и массовое банкротство строительных компаний, обсуждается насколько изменения в законе, действительно, защищают дольщиков и т.п.

28 марта 2018 года, на восьмой встрече в «Проектном баре» мы собрали «за одним столом» представителей крупнейших компаний застройщиков, девелоперов, а также банков, имеющих право открывать счета эскроу для расчетов по договору долевого участия

Мария Бойко — руководитель практики по сопровождению сделок с недвижимостью крупной юридической компании «Дювернуа Лигал», рассказала гостям «Проектного бара» об изменениях в законодательстве о долевом строительстве.

Дополнительные требования к застройщику

Установлены требования:

  • о наличии опыта от трёх лет и участия в проектах жилого строительства не менее 10 тыс. кв.м.;
  • о наличии у застройщика только одного действующего разрешения на строительство;
  • о наличии у застройщика собственных средств более 10% от общей стоимости строительства.

Сюда также включены изменения, вступившие в силу с момента регистрации фонда – это обязательные взносы в компенсационный фонд до начала привлечения дольщиков.

«Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» был зарегистрирован в форме публично-правовой компании 20 октября.

Размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2 процента от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения.

При этом обязанность уплаты отчислений в Фонд возникает в отношении договоров участия в долевом строительстве, предусматривающих передачу жилых помещений, независимо от того, является участник долевого строительства физическим или юридическим лицом.

  • отсутствие обязательств перед третьими лицами по кредитам, займам и прочим задолженностям.

Прогнозируемые последствия

После внесения изменений в 214-ФЗ, застройщик будет обязан строить либо за счёт собственных средств, либо за счёт банковских кредитов. Это приведёт к удорожанию проектов и росту цен конечного продукта. Также все прогнозируют ожидаемое сужение рынка за счёт ухода мелких строительных компаний и усиление банковского контроля над строительной отраслью.

Проявление банковского контроля.

Специальный банковский контроль будет проявляться в следующих направлениях и действиях:

В уполномоченном банке должны быть открыты счета всех участников строительства: застройщика, технического заказчика, генерального подрядчика.

Данное правило легко осуществимо для тех строительных компаний, которые совмещают в себе нескольких или всех участников строительства, но, в случае, если застройщик примет решение о привлечении сторонних лиц, то придётся искать компромисс среди списка уполномоченных банков.

Единственным кредитором застройщика может быть только банк, т.е. практически запрещается привлечение каких-либо займов в сторонних финансовых организациях, за исключением целевых кредитов, а также устанавливается специальный банковский контроль по каждому платежу застройщика.

Застройщик при направлении требования осуществить какую-либо операцию по счёту обязан представить документы, подтверждающие исполнение договоров (счета-фактуры, первичные документы и проч.).

Банк, в свою очередь, должен проверить те суммы, которые предъявлены к перечислению на соответствие в этих документах.

В случае если средства не соответствует тем, которые заявлены в предоставляемых документах, банк обязан уведомить контролирующие органы и фонд о планируемом нецелевом использовании денежных средств.

Планы на недалекое будущее

Осенью 2017 г. Президент дал поручение Правительству Российской Федерации и Банку РФ разработать программу, которая позволит заместить существующее привлечение денежных средств у дольщиков проектным финансированием (фактически — банковским финансированием).

21 октября 2017г. Правительство Российской Федерации утверждает дорожную карту по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риски для граждан.

Разработанная дорожная карта фиксирует этапы замещения долевого участия иными формами, а именно проектным финансированием.

На сегодняшний день, предусмотрены следующие договоры в новой модели:

  • договор долевого участия, который будет предусматривать раздел расчётов с помощью эскроу-счетов;
  • договор счёта эскроу;
  • договор целевого кредита.

Программой предусмотрено три этапа реализации дорожной карты:

Подготовительный этап: фактически будет действовать до 30 июня 2018 года. В период подготовительного этапа будет разработана нормативно-правовая база и будут внесены изменения в законодательные акты, которые позволят реализовать дорожную карту.

Переходный этап: с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года. В переходный этап предполагается, что возможно будет использовать две модели финансирования строительства: с использованием компенсационного фонда и с использованием счёта эскроу.

Завершающий этап: завершится предположительно 31 декабря 2020 года. На завершающем этапе планируется полный переход на схему договоров с участием эскроу-счетов.

Итог

Таким образом, следует отметить, что влияние банковского сектора на строительную отрасль усиливается.

На сегодняшний день пока ещё не понятно, каким образом будет урегулирована новая схема, и насколько негативно скажется всё это на девелоперском бизнесе.

«Я считаю, что данная дискуссия очень интересна тем, что позволит нам узнать мнение банков» — завершила своё выступление в «Проектном баре» — Мария Бойко — руководитель практики по сопровождению сделок с недвижимостью.

http://www.duvernoixlegal.ru/

Проектный бар

регулярные неформальные дискуссионные площадки для обсуждения актуальных вопросов, обмена опытом в сфере строительного бизнеса между профессионалами высшего эшелона. Обсуждение новейших тенденций в сфере управления инвестиционно-строительными проектами и установления личных контактов между участниками каждых встреч.

Ссылка на официальную страницу Проектного бара на

Галина Паламарчук

Источник: https://irbiscompany.ru/blog/izmeneniya-v-zakone-o-dolevom-stroitelstve-214-fz/

Госдума приняла закон об усилении защиты прав дольщиков

Изменения в закон о долевом строительстве

https://realty.ria.ru/20200707/1574008690.html

Госдума приняла закон об усилении защиты прав дольщиков

Госдума приняла закон, направленный на усиление защиты прав участников долевого строительства. Недвижимость РИА Новости, 07.07.2020

2020-07-07T14:38

2020-07-07T14:38

2020-07-07T15:10

обманутые дольщики в россии

николай николаев (депутат)

госдума рф

общество

/html/head/meta[@name='og:title']/@content

/html/head/meta[@name='og:description']/@content

https://cdn21.img.ria.ru/images/156339/69/1563396940_0:0:3030:1705_1400x0_80_0_0_5d9d1cea54ab61f849e79d1638156f1d.jpg

МОСКВА, 7 июл – РИА Новости. Госдума приняла закон, направленный на усиление защиты прав участников долевого строительства.

Документ устанавливает основания исключения объектов строительства из реестра проблемных и допускает в случае банкротства девелопера возможность использования средств компенсационного фонда для выплат всем пострадавшим участникам долевого строительства, в том числе членам жилищно-строительных кооперативов.

Будут только два признака для исключения долгостроев из реестра проблемных объектов – ввод в эксплуатацию или выплата компенсации по данному объекту, пояснял ранее глава комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.

При этом Фонд защиты прав участников долевого строительства сможет объединять недострои, формировать их фонд и реализовывать эти объекты, привлекая инвесторов и управляя таким образом объектами, которые остаются после выплаты компенсаций.

Правительство сможет определять основания для финансирования фондом завершения строительства, при сохранении принципа экономической целесообразности, отмечал депутат.

А губернаторы будут обязаны обеспечить восстановление прав дольщиков, сведения о которых включены в реестр, но у которых нет прав на проблемный объект в силу его отсутствия.

Многие дольщики обращаются в связи с тем, что они были в региональных дорожных картах, но объекта нет, пояснял Николаев.Законом прописывается и механизм возврата средств материнского капитала с эскроу-счета на счет Пенсионного фонда РФ при расторжении договора долевого участия.

А прекращение залога земельного участка, на котором построен многоквартирный дом, будет осуществляться одновременно с постановкой дома на кадастровый учет. Помимо этого, уточняется порядок определения рыночной стоимости при выплате компенсации.

Стоимость в этом случае может быть зафиксирована по данным, которым не более трех месяцев, то есть на дату не ранее трех месяцев с момента выплаты компенсации, пояснял глава комитета.Исключается необходимость получения застройщиком градостроительного плана на земельный участок, образованный в результате раздела исходного земельного участка. Застройщику предоставляется возможность получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в случае отклонения площади объекта не более чем на 5% от указанной в проектной документации.

Раскрытие эскроу-счетов станет возможным не после постановки на учет собственности, а после введения объекта в эксплуатацию. Закон должен вступить в силу со дня его официального опубликования, за исключением положений, для которых установлен иной срок.

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2020

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdn23.img.ria.ru/images/156339/69/1563396940_96:0:2827:2048_1400x0_80_0_0_ca49472579de9e797dabae2f8cec80be.jpg

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

обманутые дольщики в россии, николай николаев (депутат), госдума рф, общество

МОСКВА, 7 июл – РИА Новости. Госдума приняла закон, направленный на усиление защиты прав участников долевого строительства.

Документ устанавливает основания исключения объектов строительства из реестра проблемных и допускает в случае банкротства девелопера возможность использования средств компенсационного фонда для выплат всем пострадавшим участникам долевого строительства, в том числе членам жилищно-строительных кооперативов.

Будут только два признака для исключения долгостроев из реестра проблемных объектов – ввод в эксплуатацию или выплата компенсации по данному объекту, пояснял ранее глава комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.

При этом Фонд защиты прав участников долевого строительства сможет объединять недострои, формировать их фонд и реализовывать эти объекты, привлекая инвесторов и управляя таким образом объектами, которые остаются после выплаты компенсаций.

Правительство сможет определять основания для финансирования фондом завершения строительства, при сохранении принципа экономической целесообразности, отмечал депутат.

А губернаторы будут обязаны обеспечить восстановление прав дольщиков, сведения о которых включены в реестр, но у которых нет прав на проблемный объект в силу его отсутствия.

Многие дольщики обращаются в связи с тем, что они были в региональных дорожных картах, но объекта нет, пояснял Николаев.

Законом прописывается и механизм возврата средств материнского капитала с эскроу-счета на счет Пенсионного фонда РФ при расторжении договора долевого участия.

А прекращение залога земельного участка, на котором построен многоквартирный дом, будет осуществляться одновременно с постановкой дома на кадастровый учет. Помимо этого, уточняется порядок определения рыночной стоимости при выплате компенсации.

Стоимость в этом случае может быть зафиксирована по данным, которым не более трех месяцев, то есть на дату не ранее трех месяцев с момента выплаты компенсации, пояснял глава комитета.

Исключается необходимость получения застройщиком градостроительного плана на земельный участок, образованный в результате раздела исходного земельного участка.

Застройщику предоставляется возможность получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в случае отклонения площади объекта не более чем на 5% от указанной в проектной документации.

Раскрытие эскроу-счетов станет возможным не после постановки на учет собственности, а после введения объекта в эксплуатацию. Закон должен вступить в силу со дня его официального опубликования, за исключением положений, для которых установлен иной срок.

Обманутые дольщики в РоссииНиколай Николаев (депутат)Госдума РФОбщество

Источник: https://realty.ria.ru/20200707/1574008690.html

Закон о долевом участии в строительстве

Изменения в закон о долевом строительстве

ФЗ № 214-ФЗ — является основным законодательным документом, который детерминирует перечень прав, обязанностей для каждого участника сделки.

В том числе, в нем представлены:

Допустимые варианты обеспеченияреализации обязательств, взятых на себя;
Регламент подписания соглашения долевого строительстваалгоритм внесения корректировок, а также его расторжения;
Особенности взаимоотношений между гражданином и застройщикоми прочие вопросы участия сторон в таком процессе.

Рассматриваемый нормативно-правовой акт был ратифицирован в 2004-м Гос Думой РФ. Данное решение было принято для государственного регулирования регламента привлечения финансовых активов приватных инвесторов в строительство жилых домов.

ФЗ-214 об участии в долевом строительстве многоквартирных зданий

В соответствии с рассматриваемым нормативно-правовым документом, в роли участников ДУ выступают такие лица:

Фирма-застройщиккак правило, девелопером являются юридические лица, главной деятельностью которых является строительство. Кроме того, от лица девелопера может выступать агент-застройщик;
 Дольщикфизические лица, которые вкладывают свои финансовые сбережения в постройку здания. К примеру, инвестировать можно в многоквартирный дом, коттедж либо в  таунхаус. Допустимо использовать при этом кредитные и личные средства

В статье №1 нормативно-правового акта №214-ФЗ идет речь о том, что предметом регламентирования такого документа выступают правовые отношения, которые появляются  между двумя сторонами в результате привлечения финансов на строительство.

Инвестированные активы приватных вкладчиков являются допустимыми в таких случаях:

Посредством формированияжилищно-строительных кооперативов;
Посредством эмиссии жилищных сертификатовкоторые приобретают граждане по стоимости квартиры. Именно они предоставляют гарантирую покупателям права собственности на приобретенную недвижимость;
В соответствии с соглашениемдолевого участия

Девелопер вправе аккумулировать активы граждан исключительно по факту получения разрешительной документации, а также после оформления права на участок земли.

Каким образом регулируются права

В число обязанностей застройщика можно выделить:

По факту возведения здания, после его ввода в эксплуатациюзастройщик обязуется передать дольщику право собственности на приобретенную жилплощадь;
Использование инвестированных финансовых активов вкладчиковисключительно на строительство описанного в соглашении недвижимого объекта;
Прохождение процедуры госрегистрациив службе Росреестра;
Строительство дома в такие срокикоторые определены в соглашении;
Представление публикаций в СМИв прочих публичных источниках документации на проектируемый объект, о себе. Данные бумаги называются проектной декларацией.

Также каждый застройщик по соглашению имеет такие законные права:

  • Требовать одностороннего расторжения соглашения ДУ с вкладчиком, в случае если дольщик своевременно не перечисляет платежи;
  • Строительство МКД либо прочего недвижимого объекта в абсолютном соответствии с существующими строительными стандартами, положениями.

В свою очередь дольщик имеет такие обязанности по соглашению:

  • Эксплуатация недвижимости по прямому назначению;
  • Осуществление приемки приобретенной жилплощади, в том случае если в ней отсутствуют недоработки, недочеты;
  • Выполнение расчёта с фирмой-застройщиком в четко предустановленные сроки.

Среди прав вкладчиков можно назвать:

  • Требовать ликвидации изъянов, несовершенств в приобретенной жилплощади. Каждый недочет необходимо описать в акте приёмки;
  • Подать судебный иск при условии, что не получилось урегулировать спор до судебного обращения;
  • Требовать выплаты штрафа в случае просрочки застройщиком передачи права собственности на недвижимость;
  • Требовать приобретенную жилплощадь в срок, отмеченный в соглашении;
  • Требовать от девелопера госрегистрации ДДУ.

Кроме того, в нормативно-правовом документе идет речь о том, что обе стороны не вправе расторгнуть соглашение в одностороннем порядке, при условии, что вторая сторона в полной мере реализует свои обязанности.

Подписание договора

В статье № 1 Нормативно-правового акта № 214-ФЗ идет речь о том, что правовые отношения между девелопером и вкладчиком регламентируются ДДУ.

Поскольку предмет такого договора – недвижимое имущество, он в обязательном порядке подлежит процедуре госрегистрации в Росреестре.

Договор приобретает законную силу не после его заключения, а исключительно по факту регистрации.

В статье № 4 законодательного акта представлены нормативы, которые должны быть описаны в документе.

В их числе:

Детальная характеристика воздвигаемого домав который вкладчик инвестирует личные активы. Такое описание должно представляться согласно проектным документам на конкретную жилплощадь;
Способы, посредством которых каждая сторона обеспечиваетреализацию обязательств, взятых на себя по договору;
Гарантийный периодон определяется непосредственно застройщиком, и все же не может составлять менее пяти лет. На протяжении такого времени все недочеты ликвидируются застройщиком либо же возмещаются затраты по их устранению собственнику жилплощади;
Цена приобретенной недвижимостистоимость отмечается в российских рублях. В том случае, если покупка осуществляется в валюте иного государства, должна быть урегулирована специфика колебания валютного курса;
Сроки по передаче приобретенного объекта недвижимостив которые обязан уложиться девелопер

В случае отсутствия по крайнем мере одного из выше представленных положения, соглашение не может быть подписано, а также зарегистрировано.

Это стандартная форма соглашения, она является обязательной для каждой стороны.

И все же документ должен быть откорректирован, соответственно его разрешено дополнить:

Сведениями о том, каким образом управлять данным объектомв случае если это управляющая компания, важно указать координаты;
Сроки, на протяжении которых строительная фирмаобязуется ликвидировать недочеты в приобретенной жилплощадь, если во время приёмке они будут найдены;
Максимально допустимое число раз сдачи здания в эксплуатациюесли многоквартирное строение не принимается госкомиссией установленное число раз, это значит, что дольщик имеет право односторонне расторгнуть соглашение;
Порядок корректировки стоимостизастройщик не может по закону изменить цену на приобретенный объект недвижимости, в случае если он соответствует предварительно заявленной площади. Даже при условии, если квартира покупалась в валюте другой страны, ее курс кардинально поменялся. Стоимость может быть откорректирована в сторону сокращения в ситуации, если во время приёмки будет установлено, что метраж квартиры меньше заявленной соглашением либо же если качество недвижимости не отвечает нормативам;
Прочие персональные требованиякоторые допустимо определить.

Данные проблемы и риски ДДУ в строительстве в таком нормативно-правовом документе, как ФЗ-214 не были предусмотрены.

Сроки сдачи недвижимости

Такому положению посвящается ст. № 6 ФЗ № 214-ФЗ. В ней идет речь о том, что срок должен быть передустановлен в соглашении, соответственно застройщик обязуется уложится в него.

В случае несоблюдения данного срока, если вкладчик уже целиком оплатил приобретенную недвижимость, застройщик обязуется предоставить дольщику возмещение за все дни просрочки.

При этом величина штрафа приравнивается 1/300 от основной ставки Российского ЦБ.

Поскольку потерпевшая сторона – это физическая особа, размер неустойки возрастает в два раза, иначе говоря составляет 1/150 от ставки.

При условии, что у девелопера появились затрудняющие обстоятельства, согласно которым он не в состоянии закончить строительные работы в предустановленный в договоре срок, он обязуется в письменном виде известить про это вторую сторону.

Он может это сделать как минимум за два месяца до ожидаемых сроков завершения работ.

В таком извещении он обязуется отметить свое прошение поменять условия соглашения. Они так само в обязательном порядке должны пройти регистрацию в Росреестре.

Гарантии качества жилплощади

В положениях статьи № 7 Нормативно-правового акта № 214-ФЗ утверждается, что застройщик обязуется передать вкладчику объект, который целиком отвечает всем предусмотренным техническим, строительным стандартам, нормативам.

В том случае, если он не может этого сделать, вкладчик имеет право потребовать от него:

  1. Компенсации всех затрат на ликвидацию недочетов.
  2. Сокращение стоимости приобретенного объекта.
  3. Безвозмездной ликвидации нарушений, недочетов в соответствующие сроки.

В ситуации, если застройщик вовремя этого не сделает, вкладчик имеет право в одностороннем порядке расторгнуть соглашение посредством судебных инстанций.

При этом гарантийный срок на проектируемые недвижимые объекты не может составлять менее пяти лет.

Порядок расторжения договора

Ни одна сторона не вправе это сделать, при условии если вторая сторона целиком соблюдает все условия договора.

 Допустимые основания

ДДУ может быть расторгнутым в одностороннем порядке исключительно при условии, когда:

— Банковское поручительство, являющееся способом обеспечения обязательств, которые были взяты застройщиком на себя, завершило срок действия до момента, как жилплощадь был сдана в эксплуатацию;

— У квартиры были выявлены нарушения, недочеты, которые существенным образом повлияли на ее качественные характеристики;

— Девелопер своевременно не ликвидировал дефекты, проблемные моменты жилого помещения, найденные во время его приемки, либо же не компенсировал владельцу все затраты на их устранение;

— Застройщик не соблюдает сроки передачи приобретенной физическим лицом жилплощади в его собственность, а также эксплуатацию.

По факту расторжения девелопер обязуется возвратить вкладчику все инвестированные им активы в строительство.

Он может сделать это на протяжении десяти дней после прекращения действия соглашения. Средства в таком случае перечисляются по безналу.

 Образец искового заявления

В том случае, если не удалось к прийти к общему решению, неудовлетворенная сторона вправе подать судебное заявление на расторжение ДДУ.

При условии, если судебная инстанция решит аннулировать договор, документ прекратит действовать на протяжении десяти рабочих дней.

Кроме того, данный нюанс необходимо зарегистрировать в структурах Росреестра.

Переход к финансированию проектного типа

Внезапный переход к новой схеме финансирования возведения жилых домов может стать причиной нового этапа кризиса, который и без того который год потрясает российский рынок недвижимости.

По заявлению главы РФ, озвученному на «Прямой линии» 07.06.2018, изменения необходимо осуществлять поэтапно, а значит процедура будет поделена на две фазы, которые проведут в 2018-м, 2019-м годах.

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/zakon-o-dolevom-uchastii-v-stroitelstve/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.