Изменения для застройщиков с 2020 года

Госдума приняла закон об усилении защиты прав дольщиков

Изменения для застройщиков с 2020 года

https://realty.ria.ru/20200707/1574008690.html

Госдума приняла закон об усилении защиты прав дольщиков

Госдума приняла закон, направленный на усиление защиты прав участников долевого строительства. Недвижимость РИА Новости, 07.07.2020

2020-07-07T14:38

2020-07-07T14:38

2020-07-07T15:10

обманутые дольщики в россии

николай николаев (депутат)

госдума рф

общество

/html/head/meta[@name='og:title']/@content

/html/head/meta[@name='og:description']/@content

https://cdn21.img.ria.ru/images/156339/69/1563396940_0:0:3030:1705_1400x0_80_0_0_5d9d1cea54ab61f849e79d1638156f1d.jpg

МОСКВА, 7 июл – РИА Новости. Госдума приняла закон, направленный на усиление защиты прав участников долевого строительства.

Документ устанавливает основания исключения объектов строительства из реестра проблемных и допускает в случае банкротства девелопера возможность использования средств компенсационного фонда для выплат всем пострадавшим участникам долевого строительства, в том числе членам жилищно-строительных кооперативов.

Будут только два признака для исключения долгостроев из реестра проблемных объектов – ввод в эксплуатацию или выплата компенсации по данному объекту, пояснял ранее глава комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.

При этом Фонд защиты прав участников долевого строительства сможет объединять недострои, формировать их фонд и реализовывать эти объекты, привлекая инвесторов и управляя таким образом объектами, которые остаются после выплаты компенсаций.

Правительство сможет определять основания для финансирования фондом завершения строительства, при сохранении принципа экономической целесообразности, отмечал депутат.
А губернаторы будут обязаны обеспечить восстановление прав дольщиков, сведения о которых включены в реестр, но у которых нет прав на проблемный объект в силу его отсутствия.

Многие дольщики обращаются в связи с тем, что они были в региональных дорожных картах, но объекта нет, пояснял Николаев.Законом прописывается и механизм возврата средств материнского капитала с эскроу-счета на счет Пенсионного фонда РФ при расторжении договора долевого участия.

А прекращение залога земельного участка, на котором построен многоквартирный дом, будет осуществляться одновременно с постановкой дома на кадастровый учет. Помимо этого, уточняется порядок определения рыночной стоимости при выплате компенсации.

Стоимость в этом случае может быть зафиксирована по данным, которым не более трех месяцев, то есть на дату не ранее трех месяцев с момента выплаты компенсации, пояснял глава комитета.Исключается необходимость получения застройщиком градостроительного плана на земельный участок, образованный в результате раздела исходного земельного участка. Застройщику предоставляется возможность получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в случае отклонения площади объекта не более чем на 5% от указанной в проектной документации.

Раскрытие эскроу-счетов станет возможным не после постановки на учет собственности, а после введения объекта в эксплуатацию. Закон должен вступить в силу со дня его официального опубликования, за исключением положений, для которых установлен иной срок.

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2020

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdn23.img.ria.ru/images/156339/69/1563396940_96:0:2827:2048_1400x0_80_0_0_ca49472579de9e797dabae2f8cec80be.jpg

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

обманутые дольщики в россии, николай николаев (депутат), госдума рф, общество

МОСКВА, 7 июл – РИА Новости. Госдума приняла закон, направленный на усиление защиты прав участников долевого строительства.

Документ устанавливает основания исключения объектов строительства из реестра проблемных и допускает в случае банкротства девелопера возможность использования средств компенсационного фонда для выплат всем пострадавшим участникам долевого строительства, в том числе членам жилищно-строительных кооперативов.

Будут только два признака для исключения долгостроев из реестра проблемных объектов – ввод в эксплуатацию или выплата компенсации по данному объекту, пояснял ранее глава комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.

При этом Фонд защиты прав участников долевого строительства сможет объединять недострои, формировать их фонд и реализовывать эти объекты, привлекая инвесторов и управляя таким образом объектами, которые остаются после выплаты компенсаций.

Правительство сможет определять основания для финансирования фондом завершения строительства, при сохранении принципа экономической целесообразности, отмечал депутат.
А губернаторы будут обязаны обеспечить восстановление прав дольщиков, сведения о которых включены в реестр, но у которых нет прав на проблемный объект в силу его отсутствия.

Многие дольщики обращаются в связи с тем, что они были в региональных дорожных картах, но объекта нет, пояснял Николаев.

Законом прописывается и механизм возврата средств материнского капитала с эскроу-счета на счет Пенсионного фонда РФ при расторжении договора долевого участия.

А прекращение залога земельного участка, на котором построен многоквартирный дом, будет осуществляться одновременно с постановкой дома на кадастровый учет. Помимо этого, уточняется порядок определения рыночной стоимости при выплате компенсации.

Стоимость в этом случае может быть зафиксирована по данным, которым не более трех месяцев, то есть на дату не ранее трех месяцев с момента выплаты компенсации, пояснял глава комитета.

Исключается необходимость получения застройщиком градостроительного плана на земельный участок, образованный в результате раздела исходного земельного участка.

Застройщику предоставляется возможность получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в случае отклонения площади объекта не более чем на 5% от указанной в проектной документации.

Раскрытие эскроу-счетов станет возможным не после постановки на учет собственности, а после введения объекта в эксплуатацию. Закон должен вступить в силу со дня его официального опубликования, за исключением положений, для которых установлен иной срок.

Обманутые дольщики в РоссииНиколай Николаев (депутат)Госдума РФОбщество

Источник: https://realty.ria.ru/20200707/1574008690.html

Отмена долевого строительства с 2020 года

Изменения для застройщиков с 2020 года

Вопрос по недвижимости. Сначала лирика и суровая жизнь, у кого не так много времени, пропускайте до абзаца “Вопросы”.

Начну издалека, чтоб описать ситуацию в целом. В свои 4 года я стал не особо нужен своим родителям, т.к. у них появился третий ребенок. Я был старшим. На тот момент они жили в г. Волжский и “улучшали жилищные условия” путем размена квартиры деда на две двушки с доплатами. Одну для деда с бабкой и одну для моей семьи: отец, мать, 2 моих сестры младших.

В общем пока они вели размен, меня сбагрили моей тёте, на мою историческую родину в Подмосковье. Тут я родился, тут у нас была муниципальная квартира, 2 комнатная. О ней кстати и будет вестись основная речь и мои вопросы.

У родителей появилась хата, 2 комнаты, но забирать они меня не спешили. (До сих пор “жду”, в 27 😀 ) Я, будучи еще не совсем смышленым пиздюком, родителей своих не особо помнил, да и вообще, что вы помните о себе в 3-4 года? Я жил с тетей, считая ее своей мамой.

О том, что я не прав, я узнал лет эдак в 6, когда мы ходили в таксофон звонить моей “маме”.

Для меня это было как голос какой то тетки из трубки, содержимое разговоров я особо не запомнил, да и трубку то я принимал минуты на две, ведь в основном взрослые общались между собой.

Сложилось так, что моя тетя по факту для меня является мамой. Она с моего сознательного возраста меня воспитывала, содержала одна. Во дворе вообще никто особо не знал, что моя биологическая мама где то за несколько суток пути.

А я был мелким, мне было все равно.

Конечно, когда уже становился постарше, после разговоров в таксофонах что “мать” приедет к нам с сестрами жить или заберет меня мозг рисовал картинки встречи с той мамой, которую я никогда не видел.

Увидел я ее лет в 10… Когда тетя свозила меня в гости к родственникам, привезя ссобой материальную помощь для них. Встреча прошла “так себе”. Батя вообще свалил на время нашего приезда. Ездил через год еще разок, и третий раз в 13ом году, когда у тети появился мужчина. Для меня он был как отчим.

Это не понравилось моей “маме”, она сразу начала переживать что этот мужик отожмет хату в Подмосковье и появился он только за этим.

В общем, примчалась, выгнала его ( у него своя однушка в том же городе), потом выгнала тетю избиениями и созданием условий, невозможных для нормального проживания и посещения работы.

Обчистила весь дом, включая украшения из золота (часть семейных накоплений от бабушки по материнской линии, часть покупала тетя) и начала себе жить припеваючи одна, с мелким пиздюком, мной то бишь в двухе.

То, что называло себя “мать” уничтожило огромные запасы спирта Роял, при этом устраивая перфомансы, включая нападения на ту Мать, которая меня воспитала.

Один раз мне даже пришлось дать в зубы, тому что меня породило, я каюсь об этом до сих пор, потому как я всегда воспитывался как культурный человек, и это был единственный раз, когда я, поднял руку на женщину.

Однако ситуация не оставляла мне выбора, ибо били меня и ту Мать, которая меня воспитала.

Так весело прошли 5 лет судов за родительские права и квартиру.

В 17,5 лет после перевода дела на высшую инстанцию из городского суда в Областной, суд открыл глаза и лишил “мать” родительских прав в отношении меня.

Отца не получилось лишить, я видел его в общей сложности час своей жизни и он как неуловимый джо скрывался от повесток, все время меняя адрес регистрации и так и не был обнаружен.

А за эти 5 лет было всякое, от бухающего отчима, с рукоприкладством, до приютов и психологических реабилитаций.

Примерно в эти года моя тетя, которую вечно попрекали квартирным вопросом, несмотря на то что она более 10 лет платила за себя, меня, “мать” и моих сестер кварт. плату, в общем она купила землю.

Отчим вызвался помочь, потому как был каменщик строитель, тетя много раз спасала его жизнь из запоев (страшное зрелище, когда после синьки человек хватается за горло и перестает дышать, из за проблем с сердцем) и по ряду других причин.

В общем кое какую коробку построили из бетонных блоков и дерева. Тетя начала жить еще дальше от места работы, километров на 40, отчим с ней, а я то там то сям. Учился на тот момент в лучшем лицее города. Последние годы школьной жизни и далее я был предоставлен сам себе, о чем ничуть не жалею.

Да и тетя помогала материально. Для меня она как была мамой, так и остается. Но, моя свободная жизнь завершилась, когда отчим приказал долго жить.

Последний год он совсем не пил, а последние несколько лет я мысленно радовался за него и тетю, что у них хоть все наладилось, мысленно его даже называл папой.

Свою двушку мы приватизировали по ½ на тетю и ½ на “мать”. Но только на том условии, что я отдам дарственной ⅕ доли в кв. в г. Волжский своей “матери”. Она мол в свое время ее на меня записала. А я ей не сын. Был еще ряд соглашений.

Я согласился на это, иначе приватизации бы не было, потому как “мать” требовала себе ⅔ в подмосковной квартире. Ну а мы просто офигели от такой наглости.

Мало того что она пыталась через суд нас выписать, так мы вообще ее тоже могли выписать за те 11 лет, что ее не было на пороге дома (муниципальной квартиры).

Отчим после себя оставил завещание на свою однушку, в которой все оставлял сестре. Его сестра не такой черствый человек, и предложила выкупить квартиру за пол стоимости, 2 млн, только сначала мы должны сделать в ней ремонт и сдать. На ремонт, сдачу и выкуп отвела нам 2-3 года.

Деньги за съем жилья делились между нами поровну. В общем, проведя кап. ремонт в квартире, недешевый, мы начали копить деньги, параллельно я занялся перестройкой дома в СНТ(=слив денег), в котором мы жили, потому как все было сделано через одно место.

Кстати, вот вам фото охранницы, найденной мной на мусорке СНТ и выращенной в собаку-стесняшку =)

Вопросы! Стоимость выкупа квартиры отчима 2 ляма. На текущий момент у нас есть 1 млн., еще 1 млн. планировали получить с продажи доли от ½ или всю долю целиком в двушке в Подмосковье.

“Мать” вроде как намеревалась выкупить. Стала затягивать, т.к. при попытке мной переписать ⅕ на нее что то пошло не так и вопрос заглох на полтора года.

А сейчас, когда мы намерились продать, он всплыл и она хочет сначала решить его.

Вопрос 1. В соглашениях, которые я подписывал при приватизации 2ушки я обнаружил такой пункт, как “в случае продажи доли до фактической смерти “матери”, стоимость 4 кв. метров передается ей”. То есть, если я продам нашу ½ , состоящую из 20,4 м2, ⅕ суммы я должен буду ей подарить. О_О.

Договор этот не заверен у нотариуса, подписан мной, тетей, “матерью” и сестрами. Жилье в собственности почти 2 года. Имеет ли юридическую силу такой договор? Или можно со спокойной душой продавать свою долю и слать всех в лес? Не уверен, кстати что у них копия договора сохранилась, тут 50/50.

Вопрос 2. Считается ли балкон при продаже как метраж квартиры? В паспорте написано что сам метраж квартиры 40,3 и вспомогательное помещение (балкон) 0,6 метра. Никогда не продавал, а цифры мне нужны для  более точных расчетов.

Вопрос 3. Согласно кадастрового плана, одна из жилых комнат имеет площадь 8.2 м2. Общая же жилая 26,3. Я правильно поступаю, что хочу продать родственникам только ту часть, что не нужна мне, чтобы выделить комнату? ну то есть из 13,15 м2 продать 4,95 м2 жилой.

Так чтобы остаток метража было можно выделить на отдельную комнату, чтобы в случае чего её можно было продать налево? Или можно тупо продавать сколько захочу, не парясь, что из оставшейся у меня площади нельзя будет выделить жилую комнату? Ну это в том случае, если родственники скажут что не готовы выкупать всю долю сразу. По их словам, у них есть 1.8 млн, стоимость м2 в доме 127 т.р.

в такой же квартире, но с ремонтом. Я хочу продать по 120-125. Итого стоимость ½ квартиры будет от 2 450 000 руб.

И как мне сейчас поступить? От меня требуют сначала переписать ⅕ в квартире в Волжском, а потом уж они скажут, будут они покупать или нет.

Боюсь еще просто что на рынке цена ½ квартиры может оказаться значительно ниже, чем 125 т.р. за целую квартиру за метр.

Не переписывать, пока не выкупят долю, которая мне не нужна, чтобы выделить комнату? Да и этот договор с 4м2 меня пугает. Оставляет 3 выбора, либо забить на него, либо ждать, либо…

Источник: https://pikabu.ru/story/otmena_dolevogo_stroitelstva_s_2020_goda_3527409

Что надо знать про неустойки с застройщика в 2020 году

Изменения для застройщиков с 2020 года

В 2020 году пандемия коронавируса вызвала приостановку работы многих государственных учреждений и частных компаний.

В период карантина власти были вынуждены в экстренном порядке менять законы, подстраиваясь под новую реальность.

В кризисное время государство традиционно защищает крупных игроков и целые отрасли, спасая их от банкротств.

Разные льготы получили туристические, железнодорожные, авиакомпании и другие отрасли, включая строительную. Данные изменения значительно затронули отношения дольщиков и застройщиков.

Что изменилось

2 апреля вышло Постановление Правительства РФ № 423, согласно которому:

  • дольщики не могут взыскать неустойку с застройщиков за период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года;
  • дольщики не могут взыскать с застройщиков убытки (например, расходы по уплате арендной платы за арендуемую квартиру), вызванные просрочкой в передаче объекта долевого строительства за период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года;
  • застройщики получили отсрочку в уплате неустоек, пеней, штрафов, убытков начисленных до 3 апреля 2021 года. Отсрочка предоставляется до 1 января 2021 года.

Данные меры приняты правительством ввиду невозможности для застройщиков осуществлять свою деятельность в период пандемии.

Ограничения на работу строительных компаний были введены на территории всей России, но в каждом регионе сроки приостановки были разные, однако нигде не был вынесен запрет на строительство с 3 апреля 2020 по 1 января 2021 года — срок, в течение которого действуют послабления. Таким образом, период освобождения застройщиков от ответственности многократно превышает длительность временного запрета на ведение строительства.

В частности, в Москве стройки должны были прекратить свою работу с 13 апреля 2020 года и смогли возобновить работу с 12 мая 2020 года. Месяц вынужденного простоя привел к отмене ответственности застройщиков сроком на девять месяцев, что нельзя назвать справедливым для дольщика.

Как норма отразилась на судебной практике

Данное постановление Правительства не всегда применяется судами:

  • не все юристы застройщиков требуют применения постановления и не просят полностью отказать во взыскании неустойки и убытков за период с 3 апреля 2020 года, несмотря на наличие такого права.
  • имеются случаи, когда суды отказывают застройщикам в предоставлении отсрочки в выплате неустойки, ссылаясь при этом на общие нормы российского и международного права, касающиеся обязательности исполнения судебных решений.

Согласно российским законам, суд имеет право принимать решение по своему внутреннему убеждению, а значит личное мнение судьи может не совпадать с мнением застройщика.

История судебной практики с новыми послаблениями новая, и свежие отказы в судах первых инстанций еще не прошли процедуру обжалования в вышестоящих инстанциях. Есть вероятность, что далее они будут отменены.

Но пока такие противоречивые судебные решения дойдут до Верховного суда, наступит 2021 год и вопрос перестанет быть актуальным.

Так часто происходит с новыми законами: пока сформируется судебная практика, проходит время, в течение которого разные судьи выносят противоречащие друг другу судебные постановления.

В 2020 году при оценке перспектив суда, дольщик должен понимать, что неустойка за период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года взыскана скорее всего не будет. 

К чему привела данная защита застройщиков на практике

Поддержка строительной отрасли со стороны государства — своевременная и полезная мера: банкротство застройщика и оставление тысяч дольщиков без жилья сильно хуже, чем невозможность получить неустойки и другие денежные компенсации за просрочку.

В то же время, данная защита со стороны государства привела к недобросовестному поведению некоторых застройщиков. Понимая, что дольщик все равно не может взыскать с него неустойку за вышеуказанный период, девелопер уклоняется от передачи готового объекта долевого строительства, требуя от покупателя совершения невыгодных ему действий:

Подписание дополнительного соглашения об изменении сроков передачи объекта долевого строительства в целях исключения неустойки вообще

Девелопер может это требовать, даже если неустойка никак не связана с коронавирусом (если есть неустойка, начисленная до 3 апреля 2020 года).

ПримерКвартиру должны были передать в ноябре 2019 года. Застройщик допустил просрочку, но дом достроил и готов передать вам квартиру в апреле 2020 года.

Вы приходите на приемку и застройщик говорит, что условием передачи квартиры в апреле является подписание вами соглашения, по которому вы отказываетесь от взыскания неустойки за период с начала просрочки (ноябрь 2019 года) до апреля 2020 года (дата реальной передачи объекта).

Раньше вы могли отказаться от такого сомнительного предложения. Застройщик понимал, что неустойка продолжает начисляться. То есть такое поведение застройщика означало взыскание с него еще большей неустойки за больший период времени.

А теперь застройщик может шантажировать вас тем, что передаст квартиру не в апреле 2020 года, а в декабре 2020 года и никаких санкций за это не понесет. А вы все это время будете снимать квартиру или жить с родителями.

И действительно неустойка в этот период не начисляется, так что дольщик оказывается в сложной ситуации.

Тут можно поддаться на шантаж застройщика и отказаться от неустойки или отказаться от предлагаемых условий. Если дольщик принимает решение отказаться, то ему надо пойти в суд с иском о признании права собственности.

С решением суда о признании права собственности можно вселиться в квартиру без акта приема-передачи, и застройщик не сможет ничего с этим сделать. Время дольщик все равно потеряет — суд по признанию права собственности будет идти не меньше 2-3 месяцев, — но неустойку взыщет.

При принятии решения надо оценить все риски и взвесить расходы.

Подписание дополнительного соглашения и оплата дополнительных квадратных метров, построенных застройщиком сверх договора без предоставления дольщику документов, подтверждающих увеличение площади

ПримерВы приходите на приемку квартиры и застройщик уверяет вас, что площадь квартиры после достройки оказалась на три квадратных метра больше, и требует с вас доплаты.

Но не предоставляет вам документов, подтверждающих данный факт. В качестве инструмента шантажа он использует тот же аргумент, что и вышеприведенном случае.

Если вы не доплатите сейчас, то застройщик отложит вопрос передачи квартиры до конца 2020 года.

Проблема решается признанием права собственности через суд. Потеря по времени все равно будет, но не девять месяцев. При принятии решения надо понять, имеется ли увеличение площади объекта в реальности. Если имеется, то лучше доплатить. Если нет, то признавать право собственности через суд.

Подписание документов, подтверждающих отсутствие претензий дольщика к качеству объекта при наличии дефектов

Пример При передаче объекта, вы обнаруживаете дефекты, застройщик тоже их видит, но требует от вас подписать бумагу, подтверждающую их отсутствие, угрожая отказом в передаче готовой квартиры до конца 2020 года.

Способа борьбы тут два:

  1. Первый так же пойти через признание права собственности и иском о взыскании расходов на устранение дефектов. Эти требования можно объединить в один иск или разделить на два в зависимости от ситуации.
  2. Второй вариант — это подписание документа, предлагаемого застройщиком, а потом реализации попытки взыскать расходы на их устранение ссылаясь на то, то дефекты были скрытые, и вы их просто не обнаружили при приемке.

Памятка

  • Помните, что действия застройщика вызваны тем, что с принятием данного закона пропал ранее существовавший баланс интересов сторон. Раньше застройщик, подгоняемый неустойкой за просрочку, был заинтересован в скорейшей передаче дольщику объекта долевого строительства.

    Теперь — нет, ему нет разницы, когда отдавать вам квартиру: летом или зимой 2020 года.

  • Вы можете обратиться в суд, но любой грамотный юрист должен предупредить вас, что шанса на положительный исход почти нет.

  • Если вы столкнулись с давлением со стороны застройщика и готовы согласиться с ним, учитывайте, что потом доказать вашу правоту в суде в случае разногласий будет почти невозможно.

  • Даже при отсутствии гарантий выиграть суд с застройщиком, все равно лучше проконсультироваться с квалифицированным юристом по тому, как лучше поступить в каждой конкретной ситуации.
  • 15 Сен 2020
  • Источник: Avaho.ru

Источник: https://avaho.ru/articles/yuridicheskie-voprosy/chto-nado-znat-pro-neustoyki-s-zastroyshchika-v-2020-godu.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.