Ипотека при перепланировке квартиры

Содержание

Неузаконенная перепланировка 2020 – последствия, как продать квартиру, покупка, в ипотеку, продажа, риски, оценка, стоит ли покупать

Ипотека при перепланировке квартиры

/ Недвижимость / Приобретение недвижимости / Покупка квартиры

Назад

: 24.11.2019

Время на чтение: 4 мин

0

69

Купля-продажа квартир с неузаконенной перепланировкой — задача трудная, хоть и решаемая. Казалось бы, если стороны достигли взаимного согласия, и новый собственник готов взять на себя дополнительные обязательства, то проблем не возникнет. На практике все намного сложнее. Такие сделки обладают рядом особенностей, которые могут существенно усложнить жизнь покупателя.

  • Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой
  • Покупка в ипотеку
  • Риски покупателя
  • Выявление незаконной перепланировки третьими лицами
  • Что делать покупателю, если в купленной им квартире нельзя узаконить перепланировку
  • Основания для расторжения договора купли-продажи

Дорогие читатели! Каждый случай индивидуален, поэтому уточняйте информацию у наших юристов. Это бесплатно. Задать вопрос

Что это такое?

В соответствии со ст.25 ЖК РФ, перепланировка – это ремонтно-строительные работы, в ходе которых изменяются конфигурации помещения. Все изменения должны быть внесены в технический паспорт. Перепланировка проводится с соблюдением требований законодательства и согласуется с органами местного самоуправления.

ВНИМАНИЕ: Если собственник жилого помещения не получил разрешение на проведение работ или не согласовал с органами уже имеющиеся изменения, то такую перепланировку называют неузаконенной.

Полный перечень работ, для проведения которых требуется разрешение властей, перечислен в Постановлении Правительства Москвы №508 Какие работы требуют обязательного получения разрешения:

  • изменения в несущих конструкциях;
  • перенос комнат;
  • перестановка газовых плит;
  • возведение лестниц;
  • перестановка сантехнического оборудования;
  • разборка и возведение перегородок;
  • установка и демонтаж нового инженерного оборудования;
  • снос или переустройство полов и потолков;
  • заделка и создание проемов между комнатами и оконных проемов;
  • создание входов и тамбура.

Не требуют согласования:

  1. косметический ремонт;
  2. устройство встроенной мебели;
  3. замена инженерного оборудования, если оно аналогично по техническим характеристикам и параметрам старому оборудованию.

Смотрите видео об узаконивании перепланировки квартиры:

Основные риски

При совершении сделки с квартирой с незаконной перепланировкой рискуют обе стороны – и продавец, и покупатель. Риски для покупателя:

  • Если факт наличия нелегальной перепланировки выявится после покупки, то новому собственнику ничего не остается делать, как своими силами согласовывать проведенные работы с органами власти. На это нужны дополнительное время и деньги.
  • Соседи или недоброжелатели могут пожаловаться на незаконность действий старого владельца, а отвечать придется новому собственнику.
  • За отсутствие согласования с органами хозяину помещения грозит штраф и иные меры наказания.
  • Незаконная перепланировка может угрожать безопасности новым жильцам. Если работы согласованы не были, то не факт, что ремонт делался по всем строительным нормам и правилам. А это, в свою очередь, может привести к ухудшению условий проживания.
  • В ходе проверки объекта комиссия может признать изменения, проведенные в помещении, недопустимыми. В этом случае новому собственнику придется либо приводить помещение в первоначальный вид, либо тратить деньги на устранение обнаруженных дефектов и несоответствий. И все за свой счет.

Риски со стороны продавца:

  1. Сокрытие факта неузаконенной перепланировки может стать основанием для расторжения договора купли-продажи.
  2. Собственнику такой проблемной квартиры долгое время будет сложно найти покупателя. Не каждому человеку захочется приобретать жилье, для легализации перепланировки в котором предстоит пройти много инстанций и вложить средства.
  3. Если наличие нелегальной перестройки вскроется после продажи, покупатель может потребовать от продавца в судебном порядке денежной компенсации за понесенные расходы на узаконивание ремонтных работ.
  4. Чтобы быстрее продать недвижимость, собственнику придется снизить ее стоимость.

Переустройство или перепланировка: в чем разница

Переустройство предполагает замену или перенос плит, сантехники, инженерных сетей и других подобных элементов. Обычно при этом требуется вносить изменения в базы данных государственных структур. Перепланировка же предполагает изменение геометрических параметров квартиры.

Пример: Подвинуть стену, чтобы уменьшить площадь зала и увеличить площадь кухни – это перепланировка. А поменять местами туалет с ванной – это переустройство.

Зачастую переустройство тесно связано с перепланировкой и практически всегда оба понятия используются в одном контексте. Здесь и далее любой из вариантов вносимых в квартиру изменений будет называться «Перепланировка».

Перепланировка бывает законной или незаконной. В первом случае собственник квартиры сначала согласовывает будущие работы в контролирующих органах, получает соответствующие разрешения и только потом приступает к ремонту. Когда он закончит, нужно будет вызвать специалистов, для того, чтобы они внесли соответствующие изменения в Техпаспорт.

Неузаконенная перепланировка производится собственником без согласования с кем-либо. В результате если контролирующие органы об этом узнают (например, от соседей), то придется или возвращать все как было или пытаться узаконить то, что уже сделано.

Далеко не каждый тип перепланировки можно в принципе узаконить. Многие изменения, которые кажутся логичными и правильными собственнику, на самом деле запрещены с точки зрения пожарной безопасности или других подобных структур.

Преимущества

Несмотря на возможные риски, приобретение такой квартиры имеет свои плюсы.

  1. Во-первых, жилье с нелегализованной перепланировкой может стоить на 10% дешевле рыночной цены. Для покупателя это отличная возможность сэкономить на покупке недвижимости. Даже после вложения дополнительных средств на узаконивание работ новый собственник остается в плюсе.
  2. Во-вторых, квартира имеет индивидуальную, а не типовую планировку. Спрос на такое жилье высок всегда. Узаконив ремонтные работы, новый собственник сможет продать его подороже.

Грамотно провести сделку купли-продажи и избежать ненужных проблем в будущем вам помогут специальные статьи наших экспертов. Из них вы узнаете:

  • Какие расходы несут продавец и покупатель?
  • Сколько будет стоить оформление договора?
  • Задаток, аванс, залог — в чем разница?
  • На что обратить внимание при покупке недвижимости в новострое?
  • В чем риски покупки квартиры, полученной по наследству?

Как узаконить?

Все работы по перепланировке необходимо узаконить в БТИ. Для этого собирается пакет документов и приносится в представленную организацию.

Стоит понимать, что такое действие затребует дополнительных расходов в виде оплаты услуги.

Документы

Для того, чтобы узаконить данное действие, необходимо предоставить:

  • заявление установленного образца;
  • правоустанавливающие документы;
  • согласие всех зарегистрированных лиц в письменном виде;
  • поэтажный план из БТИ;
  • проект перепланировки.

Здесь представлены образец заявления на перепланировку,

образец свидетельства о праве собственности на недвижимость,

образец согласия на перепланировку,

образец плана перепланировки.

После этого необходимо подождать месяц. При положительном ответе необходимо обратиться в Жилищную инспекцию для назначения даты составления акта работ.

Посетивший специалист составляет документ в соответствии с действующим законодательством.

Документы для оформления перепланировки квартиры необходимо подготовить в полном объеме. Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно? Информация здесь.

Сколько стоит узаконить перепланировку в квартире? Подробности в этой статье.

Стоимость

Стоимость услуги зависит от индивидуальных особенностей территории. В среднем – 2500 рулей.

Источник: https://KPPKDirection.ru/ipoteka/kupit-kvartiru-s-pereplanirovkoj.html

Перепланировка и ипотека: как мы покупали квартиру

Ипотека при перепланировке квартиры

О чём вы думаете, когда выбираете квартиру? Я – о комфорте. Важно, чтобы всё было удобно, практично и красиво. Типовые планировки давно устарели, и когда я нашёл квартиру с перепланировкой и дизайнерским ремонтом, сразу загорелся.

Не нужна нам больше маленькая кухня, чтобы травить анекдоты про власть. Хочется просторную гостиную с современной плитой и хорошей вытяжкой. Не нужны больше маленькие туалеты, в которых можно заработать приступ клаустрофобии. Хочется нормальный санузел с биде и душевой кабиной. Но это всё лирика.

Когда покупаешь квартиру, приходится сталкиваться с жестокой реальностью.

Вернёмся к чудесной дизайнерской квартире. Ох, я уже представлял, как буду важно расхаживать по светлой гостиной в махровом халате, попивая капучино с пенкой. Но не тут-то было. Для разочарования мне хватило пяти минут в Интернете. Нет, я не зарегистрировался в тик-токе. Я узнал, что банк не даст ипотеку, если в квартире есть незаконная перепланировка.

Есть ли лазейки?

Я, как и любой русский человек, сразу начал искать вариант обойти систему. Выяснилось, что банк может выдать кредит, если в течение месяца вернуть все стены на место. Ага, очень классное предложение. Потратить кучу денег и вернуть квартире вид, в котором я бы даже рассматривать её не стал. Нет уж, спасибо.

Скажу сразу, не стоит пытаться обмануть банк. Перед получением ипотеки всегда проводится оценка. Это не прихоть банка, а закон. Поэтому хохмить и дарить шоколадки кредитному менеджеру бесполезно.

Оценка должна проводиться надёжной организацией. Не нужно искать сомнительные конторы, которые обещают «закрыть глаза» на перепланировку.

Если правда вскроется (а она точно вскроется), банк обвинит вас в мошенничестве.

Банк всё узнает: как проводится оценка

Обычно оценка проводится организациями, имеющими аккредитацию. Поэтому любые изменения будут отражены в оценочном альбоме. Он является неотъемлемой частью сделок, которые проводятся с привлечением кредитных средств.

Оценщик приедет в квартиру, сделает фотоснимки и сравнит их с планом из БТИ.

Если есть незаконная планировка, то на техническом плане появятся красные линии, которыми будут отмечены незаконные изменения.

Все расхождения с планом БТИ указываются в альбоме и сопровождаются дополнительными пояснениями. Если планировку можно узаконить, оценщик об этом напишет. Также он укажет, сколько это будет стоить.

Насколько всё было плохо

А может прокатит? Надежда меня не покидала. Я читал, что некоторые банки иногда дают ипотеку на квартиры с незаконными перепланировками, если не затронуты несущие конструкции, на месте остались радиаторы и «мокрые зоны». Я, взяв у продавца план из БТИ, решил оценить масштабы перепланировки.

Вот несколько примеров изменений, с которыми даже не стоит пытаться проводить оценку и тратить деньги.

  • Снесена стена между кухней и комнатой. Это как раз тот вариант просторной гостиной, по которой я планировал бродить в махровом халате.
  • Перенесена кухня или санузел. Это всё мокрые зоны, которые нельзя трогать без согласования.
  • Перенесены коммуникации. Газовые, отопительные и водопроводные трубы должны остаться на месте.

Можно попытаться провести оценку и получить ипотеку, если изменения незначительные. Например, при:

  • превращении обычных проёмов в арочные;
  • сносе перегородок между жилыми комнатами (не несущих стен!);
  • устройстве тёплых полов, которые не подключаются в общей сети;
  • оборудовании разнообразных ниш в перегородках;
  • изменении расположения выключателей и розеток.

Но мой продавец снёс перегородку между кухней и залом! И всё это он сделал, не утруждая себя какими-либо согласованиями. Беда.

Тяжёлое расставание с мечтой

К сожалению, от сделки пришлось отказаться. Такую незаконную перепланировку не одобрил бы ни один банк. Пришлось вернуться к поискам квартиры. И на этот раз без незаконных перепланировок. Ибо второго удара в самое сердце я не пережил бы. Новая квартира нашлась быстро. Буквально в соседнем доме.

Тут мы решили не рисковать. Взять квартиру с типовой планировкой, а потом переделать всё под себя. Провели оценку, получили ипотеку и начали мечтать о том… как снесём стену между залом и кухней. Но второй кинжал в спину вонзил мой друг.

Я расписывал ему будущий ремонт, рассказывая, как перекрою тут всё и заживу яки король. А он задал вопрос: «В ипотечной квартире вообще можно перепланировку делать? Она же, вроде, ещё не совсем ваша?». И опять паника, паранойя, интернет.

Можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире?

Проведя пару часов в интернете, я выяснил, что перепланировку в ипотечной квартире делать можно. Но! Для этого нужно согласие банка. Это связано с тем, что перепланировка – риск для кредитной организации.

Например, вы найдёте какую-нибудь бригаду неучей, которая разнесёт половину квартиры. А вы в этот момент перестанете платить за ипотеку. Квартира-то является залогом. Если ипотечник перестаёт платить, недвижимость реализуется в счёт долга.

И за сколько можно будет продать квартиру, раскуроченную в ходе неудачной перепланировки? Думаю, тут всё ясно.

Спойлер: у меня вышло одобрить перепланировку. Тут главное всё сделать правильно.

  • Получение согласия в Мосжилинспекции. У меня попросили свидетельство о праве собственности.
  • Написание заявления в банке с просьбой одобрить перепланировку. Писал в свободной форме. К заявлению приложил разрешение, которое получил в Мосжилинспекции. У них я запрашивал ответ в письменной форме.
  • Выполнение перепланировки. Нанял адекватных спецов. Мне тоже не хотелось, чтобы после сноса стены между кухней и залом обрушилась половина дома. Делал всё по проекту. Поверьте, тут лучше не экономить.
  • Регистрация перепланировки в Мосжилинспекции. Придёт человек из приёмочной комиссии и посмотрит, чтобы всё было сделано по проекту. Если всё нормально, инспектор выдаст Акт о выполненной перепланировке.
  • Получение нового технического паспорта в БТИ. Мосжилинспекция, видимо, им не указ. Поэтому просто акта не хватает. Пришёл человек из БТИ, всё померил, а потом я получил обновленный чертёж в чёрных линия.
  • Получение новой выписки из ЕГРН. Лучше всего делать через МФЦ.
  • Предоставление банку акта о перепланировке.

Не нужно хитрить! Не надо пытаться сэкономить. Из-за незаконной перепланировки ипотечной квартиры можно получить как минимум штраф, а как максимум – придётся привести всё в изначальное состояние. Тут точно сработает поговорка про скупого, который платит дважды. И это не самые худшие варианты! Будете бодаться с банком, он расторгнет с вами договор. Тогда можно вообще без квартиры остаться.

Не забываем о страховой компании

Как правило, ипотечные квартиры всегда страхуются. В договоре указывается площадь недвижимости и другие моменты. После перепланировки они могут поменяться. И в договор со страховой компанией нужно будет внести изменения.

Нюансы

Как в сказке всё быть не могло. И быстро перепланировку сделать не вышло. Есть пара тонкостей:

  • перепланировку можно делать только спустя год, после заключения договора с банком;
  • ипотечный договор не должен запрещать проводить подобные работы.Я знал, что хочу сделать перепланировку, поэтому внимательно читал договор, чего и всем советую. Даже если вы не планируете что-то переделывать – настроение всегда может поменяться, как и жизненные обстоятельства.

    Квартира изменится в стоимости

    Наличие перепланировки повлияет на стоимость квартиры. Посему нужно будет снова провести оценку, которой занимаются аккредитованные компании. Мошенники тут встречаются редко. Ибо нечистые на руку организации быстро лишаются аккредитации.

    Могут ли отказать?

    Я, как знатный параноик, сразу полез читать про подобные случаи. Ведь мне совсем не хотелось ждать 15 лет, чтобы сделать квартиру для себя удобной. Но выяснилось, что отказы происходят довольно редко. Отказать могут по четырём распространённым причинам.

    • Задуман снос несущих конструкций. Тут, как говорится, рукой подать до обрушения всего дома. Поэтому банки не рискуют.
    • Планируются опасные работы. Здесь всё понятно. Не надо строить ядерный реактор над соседским санузлом. Это я, конечно, шучу. Любой адекватный архитектор, у которого вы закажете проект перепланировки, ничего опасного планировать не будет.
    • Работы проводятся в нижних этажах. Моя квартира была на седьмом этаже. По этому поводу я не парился.
    • Проект сделал не аккредитованный специалист. Т. е. вариант «я у мамы архитектор – всё сам нарисовал» не прокатит. Придётся в любом случае обратиться к профессионалам.
  • С перепланировкой мы решили не торопиться. Первый год ушёл на переезды, обсуждения, подготовку документов и часовые прогулки по строительным магазинам. Но зато мы всё сделали правильно и законно. Теперь я могу разгуливать по своей гостиной, как и мечтал. И если вдруг мы решим продать квартиру, проблем из-за незаконной перепланировки не возникнет.

Источник: https://www.NDV.ru/journal/histories/pereplanirovka-i-ipoteka-kak-my-pokupali-kvartiru-708

Незаконная перепланировка квартиры при ипотеке. Проблемы при перепланировке в сделке купли-продажи

Ипотека при перепланировке квартиры
Незаконная перепланировка квартиры при ипотеке. Проблемы при перепланировке в сделке купли-продажи. Одобрение Сбербанка по квартире.

Перепланировка  квартиры при ипотечной сделке. Как перепланировка может повлиять на решение банка?  Сбербанк  одобрение ипотеки  на квартиру. Возможные проблемы.

Уж сколько раз твердили миру, что ложь гнусна, вредна; но только все не впрок, и в сердце ложь всегда отыщет уголок. Я бы могла поставить кавычки, подразумевая цитату из басни И. А. Крылова  про лесть лисицы. Но у меня отдельная история о незаконной  перепланировке и её последствиях. В чём же ложь? А вот в чем…

Недавно мои хорошие знакомые попросили меня сопроводить их сделку по покупке квартиры. И вроде дело задумывалось как простая альтернатива. Но эта простая альтернатива переросла в сложную сделку с цепочкой из четырех квартир с опекой и ипотекой. Опеку проходили на замыкающую сделку свободную квартиру, и ипотеку получали тоже на эту квартиру.

И когда вся сделка была уже собрана и пройдена опека, оставалось сдать пакет документов в Сбербанк для одобрения конечной свободной квартиры и выходить на сделку. Мы дважды продлевали авансовый договор, чтобы, наконец, выйти всем строем на долгожданную сделку.

 Все продавцы квартир и агенты были готовы к финалу, но вдруг мне позвонила агент выбранной нами квартиры и сказала, что Сбербанк не одобрил квартиру, замыкающую цепочку.

Причины, по которым Сбербанк может не одобрить квартиру?  Основные критерии одобрения банком квартиры.

Во-первых: это правоустанавливающие документы на квартиру.  Юристы банка проверяют юридическую чистоту квартиры, историю переходов права от одного владельца к другому.

А также смотрят, кто зарегистрирован в данной квартире и могут ли быть право притязания каких-либо лиц на данную квартиру.

  Если есть несовершеннолетние в квартире, и что они приобретают взамен продаваемой квартиры.

Во-вторых: Банк проверяет, состоит ли владелец квартиры на учете в ПНД и НД ( психдиспансер и наркодиспансер).

В третьих: Есть ли в квартире перепланировка. Узаконена ли она. Нет ли красных линий на поэтажном плане.

В четвертых: Нет ли арестов и запретов (обременений) по продаваемой квартире.

Возможны еще какие-либо причины, которые банк может не озвучивать, взаимозависимые лица в сделке (например).  Банк может отказать без каких-либо формулировок. Это его право – давать кредит на данную квартиру или нет.

Перепланировка квартиры – как причина отказа банка в кредитовании объекта. Что делать? Выходы.

В нашей ситуации агенты воспользовались всем известным способом. А именно —  попросили оценщика, делающего альбом об оценке, изменить фотографии и вставить фото другой, аналогичной квартиры.  Так и было сделано. Но как же Сбербанк узнал о том, что квартира с перепланировкой?  Ведь в квартиру никто не входил, из лиц проверяющих пакет документов на сделку. А произошло видимо следующее…

Сбербанк обычно смотрит,  насколько квартира по стоимости соответствует рынку,  проверяя оценочный альбом, сравнивает кредитуемый объект с аналогичными квартирами на рынке недвижимости.  Думаю, что агент, продававший кредитуемую квартиру, забыл убрать рекламу из риэлторских баз.

  А в базах остались фотографии этой квартиры со всеми нюансами их перепланировки. В данном случае это был объединенный санузел (довольно распространенная перепланировка). Банк выявил несоответствие фотографий в оценочном альбоме и в базах недвижимости. Финал был предсказуем. Сбербанк отказал в кредитовании Объекта недвижимости.

К сожалению «ложь» хоть и невинная обернулась развалом сделки.  Зато это хороший урок для последующих сделок.

Что делать при ипотечной сделке, если у вас неузаконенная перепланировка?

1) Можно обратиться в другой банк. Например,  Дельтакредит  одобряет кредит  квартиры с перепланировкой, но изменения в квартире не должны носить глобальный характер ( перенос мокрых точек, нарушение целостности несущих стен). Тут уже все рассматривается индивидуально.

2) Можно устранить незначительные изменения самостоятельно, вернув все на свои места как было до перепланировки.

3) Взять потребительский кредит ( например в Московском Кредитном банке  ( МКБ) под 15 % годовых.

4) Изменить фото в объекте в оценочном альбоме, но это тоже надо делать продуманно.

Вот такая получилась неприятная история. Поэтому я решила поделиться ею с вами. Желаю вам избежать подобных ситуаций.

Источник: https://ikitaeva.ru/nezakonnaya-pereplanirovka-kvartiry-pri-ipoteke-problemy-pri-pereplanirovke-v-sdelke-kupli-prodazhi/

Если квартира в ипотеке можно ли делать перепланировку

Ипотека при перепланировке квартиры

За этот период у семьи может возникнуть потребность в перепланировке жилья. Что делать в таком случае? Для начала нужно разобраться что именно будет считаться перепланировкой.

Перепланировка это любые изменения вносимые в жилье, требующие внесения в технический паспорт квартиры. В это включается снос или постройка перегородок, дверей и окон, а так же перенос кухни или санузла в другую комнату.

Если изменения, которые вы хотите сделать не относятся к таким существенным изменениям описанным выше, вам не нужно для этого никак документов. Но можно ли делать перепланировку если квартира в ипотеке и кредит не выплачен?

Если ответить коротко — да, можно. Закон не запрещает это сделать.

До полной выплаты кредита владельцем квартиры по сути является банк, поэтому вам нужно спросить разрешение у фактического владельца вашего жилья. Перед этим потребуется посетить несколько инстанций.

Шаг 1: изучить договор

Чтобы не тратить время зря, первым делом необходимо изучить договор. Иногда банки прописывают в договоре пункт запрещающий вносить какие-либо изменения в ипотечное жилье.

Если такой пункт прописан в вашем договоре — вам не повезло. Обойти это предписание будет практически невозможно. Если же в вашем договоре такого пункта нет, можно переходить ко второму шагу.

Однако и теперь не время идти в банк. Для получения разрешения необходим очень важный документ — план перепланировки.

Есть два варианта действий:

  • Сделать план перепланировки на эскизе.
  • Для этого необходимо обратиться в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). Там нужно получить план дома, и в его копии нанести красной ручкой или маркером изменения которые вы хотите внести.Такой вариант подходит для перестроек, не имеющих большой сложности. Например, снос или постройка ненесущих перегородок или перемещение сантехники. Для более существенных изменений необходим второй вариант.

  • Заказать проектную перепланировку.Для этого необходимо прибегать к услугам специальных организаций с допуском СРО.

Такую перепланировку нужно согласовывать с множеством инстанций, например СанЭпидемСтанцией, Противопожарной Службой и другими и получение архитектурно-планировочных условий.

Второй вариант необходим если вы хотите объединить или расширить комнаты, перенести санузел в другую комнату или снести перегородку.

Если вы хотите внести изменения, которые затронут несущие стены, получить согласие будет практически невозможно и в банке и в других инстанциях.

Шаг 3: получить согласие страховой компании

Страховая должна одобрить план перестройки и застраховать ваше жилье. Таким образом они берут на себя ответственность за различные непредвиденные ситуации при строительных работах.

Еще одной сложностью является то, что в документах значится стоимость жилого помещения. После перестройки может изменится цена квартиры и оплата страхования может стать выше.

Стоимость жилья после перепланировки не должна быть оценена ниже чем до, иначе разрешение получить не получится. Однако такое происходит крайне редко.

Поэтому страховщикам нужно будет оценить заново жилое помещение, а такие действия соответственно повлекут за собой расходы по оплате экспертизы.

Шаг 4: получить согласие банка

Наконец-то мы подошли к самому главному. Однако и тут, есть свои оговорки. Получить согласие не получится если у заёмщика есть долг или просрочка по выплате кредита. Второе условие — договор должен действовать не менее пол года.

Если же вы честно платили взносы на протяжении более пол года тогда необходимо захватить все перечисленные выше документы и отправится в банк. Там необходимо написать заявление на одобрение перепланировки.

Важно помнить, что банк ограничивает время, которое выделяется на совершение перестройки. В зависимости от банка это бывает от трех до шести месяцев. Некоторые банки могут установить и меньший срок.

Если не вложится в это время банк может посчитать данные действия нарушением договора и даже потребовать оплату штрафа.

Чтобы вложится в срок лучше попросить помощь специалистов, которые помогут сократить время затраченное на бумажные вопросы.

Шаг 5: обратиться в Жилинспекцию

После того как банк выдал вам разрешение необходимо обратиться в организацию, которая занимается вопросами перестройки жилья.

При себе необходимо иметь все полученные до этого документы, которые были описаны выше. А так же разрешение СанЭпидемСтанции, Противопожарной Службы, Службы Газа, Роспотребнадзора и Ростехнадзора, технический паспорт квартиры и официальный план всего здания, техническое заключение.

С собой необходимо взять документ подтверждающий то, что вы являетесь собственником данного жилья и что все прописанные в нем лица не против вносимых изменений, разрешение от банка и страховой и план перепланировки.

После подачи перечисленных выше документов и получения разрешения можно приступать к ремонту. После завершения строительных работ сотрудники БТИ проведут осмотр жилплощади и выдаст документ, разрешающий вводить квартиру в использование.

Шаг 7: обратиться в БТИ и внести изменения в официальный план здания

После внесения перепланировки в план здания можно сказать что все хлопоты позади и вопрос решен навсегда.

Прежде чем начинать такой длительный процесс нужно узнать есть ли шансы что инстанции разрешат данную переделку.

Есть список работ, на которые разрешение вам точно не дадут:

  • вставить окна в балкон, на котором находится пожарная лестница (данное действие забракует Пожарная служба);
  • увеличение балкона при помощи подпорок;
  • сделать кухню-студию с жилым помещением, если на кухне есть газовая плита;
  • установка камина в постройке из бетонных панелей;
  • перенос санузла в другую комнату, если под ним будет находиться жилая комната;
  • установка на балконе обогревательных батарей;
  • установка пола с подогревом на балконе при помощи общей системы отопления;
  • демонтаж подоконника и стены с целью увеличения комнаты (так как данная стена несущая);

Данные виды перестроек запрещены санитарными и строительными нормами. Если вы задумали перестройку такого рода от этой идеи лучше сразу отказаться и не тратить зря время.

Если квартира в ипотеке можно, ли делать перепланировку

Некоторые люди, видя всю сложность получения разрешения на перестройку легальным путем считают, что проще сделать перестройку самому и никто не узнает. Особенно так могут думать те, чья перестройка относится к легким.

Однако, стоить помнить, что соседи могут пожаловаться на вывозимый строительный мусор или шум ремонта из квартиры и тогда начнутся проблемы. А как показывает практика, сохранить нелегальную перестройку в тайне очень сложно.

Еще стоит помнить, что ответственность в таком случае лежит полностью на вас и страховая вам никак не поможет если по случайности вы затопите соседей или затронете несущие стены.

Даже если вам удалось сделать перестройку без аварийных ситуаций и соседи на вас ни разу не пожаловались, заметить перепланировку могут различные службы, которые периодически приходят проверять коммуникация или показания счетчика.

И так, о несанкционированной перестройке узнали, чем это грозит? В самом лучшем случае это грозит штрафом. После которого все равно придется собирать все необходимые документы и делать перепланировку официальной.

Это возможно лишь в том случае, если ваши действия по перепланировке все инстанции признают допустимыми и безопасными.

В противном случае жильцу придется вернуть квартиру в прежнее состояние и убрать все перестройки. При этом конечно же тоже заплатить штраф. Самое ужасное может произойти, если изменения, которые были сделаны невозможно вернуть обратно.

В любом случае банку явно не понравится то, что без его согласия были внесены изменения в квартиру, ведь, по сути, он является её владельцем.

Действия банка в таком случае могут быть очень разными, начиная от большого штрафа и требования немедленно узаконить изменения вплоть до разрыва договора. Иногда могут запросить всю стоимость жилья выплатить сразу.

Как видно, нелегальная перестройка грозит тем, что можно остаться вовсе без жилья.

Когда перестройка уже сделана, но инстанции этого не знают, не стоит ждать пока они это заметят. В таком случае лучше сразу заняться оформлением документов и может даже получится избежать штрафа.

Эта информация так же будет полезна тем, кто собирается купить квартиру. Иногда службы могут не зафиксировать изменения, которые были сделаны прошлым жильцом. Поэтому при покупке жилья стоит удостовериться в том, что все конструкции являются узаконенными.

В противном случае ответственность за перестройку ляжет на текущего владельца квартиры. Если же при строительных работах были сделаны какие-то нарушения, такая квартира станет вечным бременем для её владельца, так как узаконить её будет невозможно.

Как получить украинское гражданство? Ответ здесь.

Как получить гражданство Чехи? Узнайте далее.

Конечно, получить разрешение на перепланировку квартиры довольно не простая и длительная процедура. Однако, лучше сделать это официально и спать спокойно или совсем отказаться от идеи перепланировки жилья.

Источник: https://101zakon.ru/pereplanirovka/esli-kvartira-v-ipoteke-mozhno-li-delat-pereplanirovku/

Как сделать перепланировку в ипотечной квартирке

Ипотека при перепланировке квартиры

Переделать квартиру, находящуюся в частной собственности сложно, но возможно. Подобный вопрос урегулирован в 4 главе ЖК РФ.

Посетив необходимые инстанции и получив разрешающие документы, можно приступать к ремонтным работам.

Но как обстоит дело, если затеяна перепланировка в ипотечной квартире? Можно ли заемщику переустроить жилье, и что нужно для этого сделать – узнаем, обратившись к действующему законодательству.

Банк – всему голова

По статистике, представленной Центральным банком России, только в Москве и в Московской области ежемесячно выдаются ипотеки, размер которых превышает в совокупности 55 миллионов рублей.

Но если при покупке недвижимости используются полученные от финансовой организации средства, то до момента полного погашения долга собственником имущества считается выдавшая кредит компания.

Для проживающих в квартире граждан-заемщиков это означает, что без согласования с банком они не смогут:

  1. В полной мере использовать право на распоряжение имуществом, касающееся, в первую очередь, невозможности дарения квартиры или включения ее в наследственную массу
  2. Продавать недвижимость
  3. Делать перепланировку

В последнем случае запрет законодательно не установлен. Однако руководствоваться нужно не только нормативными актами государства, но и договором, заключенным с финансовой организацией при оформлении ипотечного кредита.

В нем часто присутствует пункт о невозможности изменения конфигурации квартиры, купленной в ипотеку до получения собственности, до выплаты ссуды.

Но даже если его нет, придется уведомить банк о планируемых изменениях и получить подтверждающую одобрение бумагу.

Бесплатная консультация юриста по перепланировке квартиры>>

Процедура перепланировки

Значимое переустройство квартиры – довольно длительный процесс. И дело не только в количестве времени, затраченном на проведение ремонтных работ. Процедура согласования занимает длительный период и не всегда приводит к желаемым результатам.

Составление плана

Чтобы узаконить перепланировку сначала нужно оформить их в графическом виде, то есть сделать эскиз или план помещения с обозначенными изменениями. Первый предусмотрен при выполнении незначительных ремонтных работ, таких как:

  1. Установка или снос перегородки между ванной комнатой и туалетом
  2. Удаление встроенных шкафов
  3. Разрушение ненесущих перегородок

Более существенные изменения обозначаются на плане. Составление документа лучше доверить специалистам из БТИ или лицензированной фирмой. Профессионалы при работе учтут строительные и санитарные нормы и сделают план, соответствующий требованиям законодательства.

Проведение экспертной оценки

Решив сделать глобальный ремонт, имеющий признаки перепланировки, не стоит забывать, что подобные действия могут привести к изменению не только технических параметров имущества, но и ценовых показателей. Поэтому прежде чем обращаться в банк, следует пригласить специалиста по оценке недвижимости. Существует два варианта действий:

  1. Привлечь фирму, лицензированную на деятельность по установлении стоимости жилья. Эксперт оценит текущее состояние жилья и установит цену на квартиру, а затем изучит предоставленный план и определит изменения.
  2. Обратиться в страховую компанию, с которой заключен договор. Организация предоставит собственных оценщиков. Но оплачивать их услуги придется заявителю.

Второй вариант более выгоден, так как эксперты могут сразу сказать, одобрит ли проведение перестройки страховая компания.

Согласование со страховщиком

Кредитная организация не одобрит перепланировку без разрешения от компании, застраховавшей недвижимое имущество. Как правило, соглашается с просьбой заемщика подобная организация только при наличии следующих условий:

К тому же возможно временное увеличение тарифа на срок проведения ремонтных работ, так компания пытается минимизировать риски потери имущества из-за ухудшения состояния.

Соглашение с банком

Когда консенсус со страховой фирмой достигнут, можно обратиться непосредственно в финансовую организацию. Если в договоре прописано, что перепланировка квартиры в период погашения долга не допускается, ремонт следует отложить до выплаты последнего платежа.

Но большинство банков лояльно относится к подобным просьбам заемщиков. Чтобы получить согласие, нужно выполнить ряд требований. Сбербанк выдвигает следующие критерии, при наличии которых становится возможна перепланировка ипотечной квартиры:

  1. Недвижимость оценена более, чем в 1.5 миллиона
  2. Предоставлен проект или эскиз перепланировки, полностью соответствующий нормам законодательства
  3. Достигнуто согласие со страховщиком, что подтверждается наличием гарантийного письма

Основным условием, при соблюдении которого выдает согласие на перепланировку ВТБ24 и Газпромбанк, является наличие разрешающей бумаги от органов местного самоуправления. Поэтому прежде, чем обращаться с просьбой, следует посетить Жилищную комиссию. В перечень дополнительных требований входит:

  • предоставление технической документации на недвижимость
  • направление в банк отчета о стоимости переделанного имущества

Некоторые банки, такие как Сбербанк и ВТБ24, устанавливают срок на предоставление документов о проведении перепланировки и регистрации изменений в БТИ. Обычно он составляет полгода.

Обращение в Жилищную инспекцию

Если удалось согласовать перепланировку с финансовой организацией, можно переходить к основному этапу процедуры перепланировки любой квартиры. Только после получения разрешения Жилинспекции ремонт считается законным.

Указанная инстанция рассмотрит заявку на перепланировку, только если гражданин предоставит ряд документов:

  • договор купли-продажи
  • план, отражающий новую конфигурацию квартиры
  • письменное согласие соседей, если ремонтные работы затрагивают их интересы
  • разрешение банка
  • письмо с одобрением от страховой компании
  • заключение экспертов от различных инстанций:
    • пожарной службы
    • Роспотребнадзора
    • обслуживающей газовой компании
    • СЭС
    • Ростехнадзора
  • техпаспорт
  • согласие совладельцев, если квартира находится в долевой или совместной собственности

Если комитет выдает разрешение, можно приступать к ремонту. По его окончанию Жилищная инспекция высылает проверяющих, производящих оценку изменений и их соответствие заявленным.

При отсутствии нареканий выдается специальный акт, разрешающий использовать недвижимость по прямому назначению.

На его основании перепланированная квартира регистрируется в БТИ, а подтверждение о внесении изменений направляется в банк.

Сроки и стоимость

Перепланировка занимает много времени, причем большая часть его уходит не на ремонтные работы. Получение согласия банка и прохождение необходимых инстанций может затянуться. Например, только заявка на проведение изменений в Сбербанке занимает 20-40 дней.

После получения одобрения финансовой организации медлить также нельзя. Обычно кредитор устанавливает срок, в течение которого нужно не только переделать квартиру, но и оформить документы и предоставить готовый пакет с информацией о перепланировке банку.

В ВТБ24 он составляет 6 месяцев. Если учесть, что рассмотрение вопроса в Жилищной комиссии может занять полтора месяца, времени у заемщика катастрофически мало.

Ускорить процедуру поможет обращение к опытным юристам, которые не только оформляют документацию, но и выступают представителями в различных инстанциях.

Владелец ипотечной квартиры потратит при перепланировке не только время, но и деньги. Если исключить стоимость ремонта, процедура обойдется минимум в 50 тысяч рублей. Цена одного плана перепланировки начинается с 10 тысяч рублей. А за комплект документов на объект недвижимости в БТИ придется отдать 2 тысячи.

Гораздо выгоднее заказать перепланировку под ключ в юридическом центре. Цена на полный комплект услуг, включая представительство, составляет около 40 тысяч.

Ответственность за самовольную перепланировку

Заемщику, вносящему изменения в конфигурацию купленной на ипотечные средства квартиры без получения согласия банка и Жилищной комиссии, следует знать, что подобные вещи являются прямым нарушением законодательства и договора кредитования. И последствия не заставят ждать.

Наказание банка

Финансовая организация проводит периодические проверки имущества, находящегося в залоге. Обнаружение самовольной перепланировки способно повлечь:

  1. Назначение штрафа
  2. Увеличение процентов по кредиту
  3. Требование узаконить перепланировку или привести жилье в начальный вид
  4. Разрыв договора, сопровождаемый требованием погасить оставшуюся задолженность в короткие сроки

В последнем случае заемщик лишается квартиры, если не в состоянии выплатить обозначенную банку сумму.

Административные санкции

Обнаружение незаконной перепланировки приводит в действие статью 7.21 КоАП РФ. На нарушителя накладывается штраф в размере 1,5 тысяч рублей. Но основное наказание связано с требованием привести помещение в первоначальный вид. Возвращение к прежней конфигурации производится полностью за счет жильца. Гражданин теряет также средства, потраченные на внесение изменений.

Можно ли узаконить перепланировку ипотечной квартиры

Как быть в ситуации, если перепланировка произведена без получения согласия банка и иных ответственных органов? У хозяина недвижимости есть несколько вариантов, позволяющих избежать или хотя бы минимизировать последствия произведенных действий:

  1. Обратиться в суд, который уполномочен признать изменение конфигурации легальными
  2. Использовать административный путь, обратившись за согласованием внесенных изменений в административный орган

Санкций от банка подобными способами не избежать, однако можно уйти от привлечения к административной ответственности и сохранить новый облик жилья.

Покупка квартиры в ипотеку с перепланировкой

При узаконенных изменениях конфигураций жилья проблем с получением ипотеки у банка у покупателей возникнуть не должно. Документация на квартиру в порядке, поэтому в качестве причины отказа в предоставлении заемных средств перепланировка выступать не может.

А вот при наличии незаконных изменений покупка недвижимости на заемные средства невозможна, так как при оформлении кредита нужно предоставить техническую документацию на объект, в том числе план постройки.

Если он не соответствует фактической конфигурации, банк средства на приобретение не выделяет.

Потенциальному заемщику в подобном случае стоит задуматься о приобретении другого жилья, либо прийти к соглашению с продавцом о легализации текущего состояния квартиры, либо приведении жилья в первоначальный вид, соответствующий плану.

Советы юристов по проведению перепланировки

Как можно сделать перепланировку в квартире? Как быть, если недвижимость в ипотеке? Уточните у наших юристов интересующие Вас вопросы, заполнив форму ниже.

(35 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://fedzakon.ru/nedvijimost/pereplanirovka-i-ipoteka

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.