Ипотека и неузаконенная перепланировка

Содержание

Квартиру с неузаконенной перепланировкой теперь можно купить в ипотеку

Ипотека и неузаконенная перепланировка

Неузаконенная перепланировка перестала быть препятствием для покупки квартиры в ипотеку. Сегодня многие банки готовы предоставлять жилищные кредиты на покупку перепланированных объектов. Правда, заняться согласованием проведенных работ со всеми государственными инстанциями все-таки придется. Но уже новым владельцам.

Еще несколько лет назад у ипотечных покупателей не было возможности приобретать жилье, где были произведены даже самые незначительные, но не узаконенные преобразования.

Банки отказывались предоставлять кредит, даже если в квартире, к примеру, вместо дверного проема была сделана арка или убраны встроенные шкафы.

Этой позиции до сих пор придерживаются кредитные организации с долей государственного участия, такие как Сбербанк и САИЖК.

Впервые идея принимать в качестве предмета залога квартиру с неузаконенной перепланировкой прозвучала около трех лет назад. Первыми с инициативой вышли коммерческие банки. Сегодня ВТБ24, Росбанк Абсолют банк, Юникредит банк, Росбанк, Райффайзен банк готовы выдать ипотеку на покупку квартиры с перепланировкой. Правда, с определенным условием.

Елена Мяло, директор ЦН «Северная казна – 1» (вторичный рынок и ипотека): «Такой ипотечный кредит банки не «дарят», они устанавливают определенные сроки, обычно от шести месяцев до года, чтобы заемщик узаконил перепланировку и доставил все документы в банк. Это отлагательное условие прописывается в кредитном договоре».
 

Если спустя отведенный срок заемщик «забудет» про данное обязательство, ничем хорошим для него это, скорее всего, не кончится. Во-первых, банк вправе провести проверку и в случае нарушения потребовать досрочного возврата кредита. А во-вторых, в случае возникновения страхового случая страховые компании могут отказать в выплате возмещения.

Если квартира с неузаконненой перепланировкой покупается в кредит, то на размер ипотечной ставки это обстоятельство никак не повлияет. Банк ее не уменьшит, но и не увеличит. Оценка будет производиться на тех же условиях, как для обычного объекта недвижимости.

Другое дело – рынок. Неузаконенная перепланировка классифицируется как недостаток и влияет на стоимость объекта. Покупатель может требовать дисконт, соразмерный сумме и время затратам на согласование со всеми инстанциями сделанных в квартире преобразований.

Проверка жилищной инспекции и возможные штрафы никогда не пугали собственников. Большинство владельцев сначала делали перепланировку, а только потом пытались ее узаконить. И только в том случае, если собирались продавать квартиру. Еще несколько лет назад купить квартиру с неузаконненой перепланировкой мог только покупатель за собственные, а не кредитные средства. А таких покупателей на рынке всегда было немного. Изменение политики банков, фактически, лишило стимула собственников узаконивать перепланировки.

Несмотря на изменение отношения банков к неузаконенным перепланировкам, принять в работу они готовы далеко на каждую квартиру.

Наталья Головко, руководитель направления по ипотеке бюро недвижимости Зыряновой: «Многое зависит от самой перепланировки. У банков есть свои аккредитованные оценщики, они приезжают и смотрят, возможно ли в будущем будет узаконить все произведенные в квартире работы».

Некоторые собственники совершают в квартирах радикальные преобразования.

К примеру, в одной квартире была оборудована сауна или были снесены абсолютно все внутренние перегородки (включая стены в ванную комнату).

Существует целый список перепланировок и переустройств, которые узаконить сложно или почти невозможно. Соответственно, ни один банк не примет такую квартиру в качестве залога по кредиту.

Список запрещенных перепланировок:

  1. Частичный демонтаж и снос несущих стен в панельных домах. В кирпичных домах в несущих стенах можно пробивать проемы, но только после усиления стены и оформления всех документов.
  2. Установка «теплых» полов с питанием от общедомовой сети.
  3. Перенос стояков горячего и холодного водоснабжения, отопления, канализации и газоснабжения.
  4. Размещение санузла и кухни над жилыми помещениями соседей (не относится к жителям первого этажа).
  5. Объединение комнаты и кухни в однокомнатных квартирах с газовой плитой
  6. Удаление стены между комнатой и балконом с выносом на балкон радиатора. При этом допустим демонтаж подоконной части с установкой раздвижных дверей без переноса батареи центрального отопления на лоджию или балкон.
  7. Изменение габаритов помещения, в результате которого образуются комнаты площадью менее 9 квадратных метров или шириной менее 2,25 метра
  8. Заваривание противопожарных люков на лоджиях
  9. Демонтаж вентиляционных каналов (ведет к снижению воздухообмена во всех нижних квартирах). Но данная процедура может быть осуществлена жителями первого этажа, если они готовы отказаться от естественной вентиляции.

***

Изменение отношения банков к кредитованию квартир с незаконной перепланировкой существенно расширили выбор жилья для ипотечных покупателей. Теперь заемщик может приобрести квартиру, даже если пакет документов на нее не совсем полный.

Раньше от понравившегося варианта приходилось отказываться или ждать, пока продавец приведет все бумаги в порядок, сейчас такую квартиру купить в ипотеку можно. Правда, согласованием перепланировки новому владельцу придется заниматься в первый год после покупки.

О том, как самостоятельно узаконить перепланировку читайте в материале – https://www.metrtv.ru/pravovaja_informatsija/kak_uzakonit_pereplanirou.

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/ipoteka_ekb/6966

Перепланировка квартиры в ипотеке, согласование с банком, последствия неузаконенной перепланировки

Ипотека и неузаконенная перепланировка

В желании сделать недвижимость максимально комфортной для проживания начинаешь задумываться о перепланировке. Бытует мнение, что нельзя провести перепланировку квартиры в ипотеке или получить заем на покупку уже переустроенного жилья. Закон не запрещает ни один из этих вариантов. Для этого требуется соблюсти требования, установленные законодателем.

Правовое регулирование

Ст. 25 ЖК РФ указывает, что перепланировка — это любые изменения конфигурации жилплощади, требующие фиксации в техническом паспорте строения.

Изменение планировки жилой недвижимости должно производиться согласно действующим требованиям Жилищного Кодекса России.

Жители Москвы и Московской области при проведении перепланировки дополнительно должны руководствоваться положениями Постановления Правительства Москвы №508-ПП.

При проведении перепланировки в квартире, находящейся в ипотеке, потребуется соблюсти не только требования ЖК РФ, но и выполнить условия, прописанные в №102 – ФЗ «Об ипотеке». В указанном нормативно-правовом акте установлены:

  • Обязательства заемщика своевременно осуществлять косметический, а также капитальный ремонт (при необходимости);
  • Права кредитора производить проверку залоговой недвижимости в любой момент на протяжении всего периода действия ипотечного договора;
  • Права и обязанности сторон сделки.

Согласно положениям №102 – ФЗ, если залогодержатель обнаружит незаконные изменения конфигурации жилой недвижимости, он имеет право досрочно расторгнуть ипотечный договор и потребовать от заемщика полного погашения оставшейся задолженности.

Формально владельцем квартиры до полного погашения ипотеки выступает финансовое учреждение, выдавшее кредит на покупку недвижимости. Любые виды изменения конструкций жилого помещения должны производиться с разрешения его собственника. Таким образом, перепланировка в ипотечной квартире возможна. Для ее осуществления нужно только согласовать все изменения с банком.

Можно ли получить в банке разрешение на перепланировку

Финансовые учреждения не всегда соглашаются на проведение перепланировки в залоговой недвижимости до полного погашения ипотечного кредита. Это обусловлено повышением рисков банка.

В случае самовольной перепланировки могут быть нарушены несущие конструкции здания, и оно будет признано аварийным, что сделает невозможным его реализацию, если заемщик перестанет исполнять свои обязательства.

Банк может дать свое согласие на смену планировки залоговой жилплощади только после получения соответствующего разрешения от БТИ.

Как сделать перепланировку в ипотечной квартире

Переустройство залоговой недвижимости необходимо производить с тщательным соблюдением действующих требований законодательства.

Нарушение каких-либо условий грозит аннулированием кредитного договора и требованием досрочно погасить ипотеку.

Если у заемщика не окажется средств для выплаты всей суммы кредита, банк сможет принудительно продать квартиру и направить вырученные средства в счет погашения задолженности.

Чтобы избежать неприятных последствий рекомендуется следовать определенному алгоритму действий.

Изучение кредитного договора

Ипотечный договор — основной документ, регулирующий взаимоотношения сторон сделки. Он может содержать в себе пункт, запрещающий производить любые изменения конструкции залоговой недвижимости. В таком случае заемщик не сможет согласовать перепланировку с банком, и все произведенные изменения будут признаны незаконными.

Если такого пункта в кредитном договоре нет, заемщик может попытаться получить разрешение банка. Многие крупные банки (такие как Сбербанк или ВТБ) не препятствуют изменению планировки ипотечных квартир.

Подготовка эскиза будущих изменений

Для согласования перепланировки потребуется предоставить кредитору проект или эскиз новой планировки помещения.

Эскиз готовится, если планируемый ремонт не требует значительных изменений конструкции квартиры. Например:

  • Остекление балкона или лоджии, если в результате их площадь не изменится;
  • Разделение или совмещение санузла;
  • Перенос установленного оборудования в пределах одной комнаты;
  • Демонтаж встроенной мебели или оборудования.

В случае если планируется провести перепланировку, которая потребует существенных изменений, необходимо составлять план квартиры после ремонта. Он потребуется при проведении следующих видов работ:

  • Увеличение жилой площади за счет кухни, балконов или лоджий;
  • Перенос санузла и/или увеличение его площади за счет нежилых помещений;
  • Демонтаж ненесущих межкомнатных перегородок или устройство в них арок.

Для грамотного составления эскизов или планов рекомендуется обратиться к специалистам.

Получение согласия от кредитора

Для согласования проведения перепланировки заемщик должен отвечать следующим требованиям:

  • Отсутствие просрочек по ежемесячным платежам;
  • Срок действия ипотечного договора составляет не менее полугода.

Перед посещением банка потребуется обратиться в страховую компанию. Кредитор не выдаст разрешения, пока страховщик не возьмет на себя риски, связанные с проведением перепланировки.

Кредитору потребуется предоставить разрешение страховой компании вместе с заявлением на согласование изменений конструкций помещения.

Банк может обязать заемщика произвести новую оценку квартиры после проведения ремонта.

Посещение жилищной инспекции

После того как разрешение на проведение перепланировки согласовано с кредитором необходимо обратиться в жилищную инспекцию с полным комплектом документов для получения разрешения на осуществление ремонтных работ.

Для получения решения жилищной инспекции потребуется предъявить следующий комплект документов:

  1. Эскиз или проект ремонтных работ.
  2. Заявление.
  3. Документы о праве собственности на квартиру.
  4. Техпаспорт жилплощади.
  5. Согласие банка.
  6. Согласие всех жильцов квартиры.

Решение принимается в течение полутора месяцев после подачи документов.

Регистрация в БТИ

После окончания ремонта необходимо обратиться в БТИ за оформлением нового техпаспорта на квартиру. Для этого потребуется предоставить тот же пакет документов, который подавался для получения разрешения.

Что можно сделать без согласования с банком

Без разрешения кредитора заемщик может провести в ипотечной квартире следующие виды ремонтных работ:

  1. Косметический ремонт – покраска, побелка, поклейка обоев и прочее.
  2. Замена конструкций, пришедших в негодность. Сюда относится замена окон и дверей, встроенной техники и мебели.
  3. Смена сантехнического оборудования (раковины, ванны, унитазы).
  4. Перенос розеток и/или проводов.

Эти изменения не отражаются в техпаспорте квартиры, поэтому могут производиться без разрешения кредитора.

Важно: в ходе проведения ремонтных работ категорически запрещается менять общедомовые коммуникационные системы (водопровод, электроснабжение и газопровод).

Можно получить ипотеку на покупку квартиры с перепланировкой

Закон не запрещает покупать квартиру с перепланировкой за счет ипотечных средств. Регистрация изменений при этом не имеет значения.

Несколько лет назад банкам разрешили принимать в залог квартиры с неузаконенной перепланировкой. По правилам обязанность узаконить совершенное переустройство в таком случае ложится на нового владельца недвижимости.

Несмотря на это далеко не каждый банк одобрит приобретение такой квартиры.

В случае выдачи ипотеки на покупку недвижимости с незарегистрированной перепланировкой заемщика могут обязать узаконить изменения в установленный срок. В таком случае период регистрации зачастую варьируется в пределах 6-12 месяцев. После оформления нового техпаспорта кредитору потребуется предоставить подтверждающую документацию.

Прежде чем принять решение о покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой рекомендуется убедиться, что совершенные работы могут быть зарегистрированы. Если в ходе ремонта были затронуты несущие конструкции или общедомовые коммуникации, жилищная инспекция не зарегистрирует проведенные изменения.

Заключение

Законодательство не запрещает совершать перепланировку недвижимости, которая находится в ипотеке. Для этого нужно получить согласие банка и разрешение уполномоченных органов.

Также можно получить заем на покупку квартиры с измененной планировкой. В таком случае не имеет значения, узаконено ли переустройство. Регистрацией изменений может заняться новый собственник.

Источник: https://Ipotechnik.pro/voprosy/pereplanirovka-ipotechnoj-kvartiry/

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире

Ипотека и неузаконенная перепланировка

Бытует мнение, что делать перепланировку в ипотечной квартире официально запрещено. На самом деле, если сделать всё по правилам и согласовать все действия с банком, можно осуществить данную процедуру, получив официальное разрешение.

  1. Виды перепланировок
  2. Что говорит ипотечный договор?
  3. Изучаем договор с банком
  4. Как сделать перепланировку?
  5. Как узаконить перепланировку?
  6. Согласование
    1. С банком
    2. Со страховой компанией
  7. Сроки и цена согласования
  8. Возможные причины отказа в согласовании
  9. Составление плана
  10. Обращение в Жилинспекцию
  11. Порядок действий
  12. Как сделать оценку ипотечной квартиры с перепланировкой?
  13. Недопустимые перепланировки
  14. Последствия от несогласованных действий

При этом всегда следует помнить, что фактическим собственником ипотечной недвижимости является, прежде всего, банковское учреждение до момента погашения ипотечного займа. Именно поэтому любые изменения, проводимые в квартире, необходимо документально согласовать с финансовой компанией.

Государством запрещается самостоятельно проводить процедуру глобальных ремонтных работ, поскольку в некоторых случаях это может нарушать права других жильцов, а также угрожать жизни и здоровью при неправильном соблюдении технических норм. Неофициальная перепланировка наказывается штрафом в случае, если процедура произведена в квартире, принадлежащей банку.

В данной статье речь пойдет о том, как правильно оформить процедуру регистрации перепланировки и какие шаги необходимо осуществить для согласования данной процедуры с финансовой организацией.

Виды перепланировок

Перепланировка любого жилищного помещения представляет собой детальное изменение общей конфигурации квартиры. При этом данная процедура обязательно требует внесения соответствующих коррективов в общую техническую документацию недвижимости. Положение регулируется жилищным законом, процедуре перепланировки посвящена целая статья — ст. 25 ЖК РФ.

В зависимости от необходимости юридического одобрения осуществления ремонтных работ выделяют несколько видов перепланировки:

  1. Перепланировка, требующая обязательного согласования. Перенос, а также полная ликвидация дверных проемов, создание новых конструкций в других местах квартиры.
  2. Разборка общих межкомнатных перегородок, а также создание новых. Полное объединение отдельных помещений, а также их разъединение с целью качественного изменения их назначения.
  3. Общее расширение собственной жилой площади за счет дополнительных помещений.
  4. Устройство и общее переоборудование стандартных тамбуров.

Данные виды перепланировки требуют обязательного составления проектной документации и дальнейшего подтверждения в уполномоченных инстанциях.

Кроме того для ипотечной недвижимости действует обязательное правило предварительного согласования всех осуществляемых действий с финансовым учреждением, в залоге которого находится квартира.

Что говорит ипотечный договор?

Любое банковское учреждение самостоятельно устанавливает правила внесения изменений в конфигурацию находящегося в залоге жилищного имущества.

При этом некоторые организации прямо указывают в договоре, что любые изменения, связанные с техническим состоянием помещения, запрещены.

В таком случае заемщик имеет право проводить процедуру перепланировки только после погашения ипотеки и снятия залогового обременения.

Чаще всего банковские организации разрешают производить следующие действия с ипотечной недвижимостью:

  1. Проведение косметического ремонта;
  2. Установка душевой кабинки вместо стандартной ванны;
  3. Замена дверных конструкций без предварительной корректировки проема;
  4. Замена покрытия пола.

При осуществлении любых ремонтных работ необходимо детально изучить условия договора, в который внесены соответствующие пункты по перепланировке. Ипотечный договор полностью регулирует все нюансы, касающиеся предмета залога, поэтому важно соблюдать все требования банка.  

Изучаем договор с банком

Процедуру перепланировки необходимо начать с детального изучения договора. Важно найти все условия, также санкции за проведение ремонтных работ в квартире. Существуют некоторые требования для осуществления процедуры перепланировки квартиры, находящейся в собственности банка:

  1. с момента заключения сделки с банком должно пройти не менее одного года;
  2. если в договоре не содержится запрета на проведение ремонтных работ, необходимо получить предварительное разрешение банка на перепланировку.

Важно детально изучить договор, заключённый с банком и выяснить, присутствует ли в нём пункты, запрещающие проведение стандартной перепланировки.

Только после этого можно начать подготавливать документацию для получения разрешения.

Необходимо помнить, что пока квартира находится в собственности у банка, совершение любых действий, противоречащих договору, имеют серьезные последствия в виде наложение штрафов.  

Как сделать перепланировку?

Пошаговый план осуществления перепланировки включает в себя следующие действия:

  1. Тщательное изучение банковского договора ипотечного кредитования;
  2. Получение официально заверенного заключения БТИ. В документации должно быть подтверждено соответствие будущей перепланировки всем требованиям законодательства, а также стандартным нормам ведения строительных работ.
  3. Необходимо отправить в банковское учреждение официальное заявление, в котором будет приложена копия заключения, полученного от БТИ.
  4. Получение официального разрешения банка на проведение ремонтных работ определённого вида.
  5. Проведение монтажных и строительных работ в жилищном помещении.
  6. По итогам всех производимых действий составить обновленный план планировки квартиры, а также официально утвердить его

Далее необходимо сделать копию всех документов, подтверждающих факт законной перепланировки и предоставить его в банк.

Как узаконить перепланировку?

Существует определенный порядок, по которому следует оформлять специальное разрешение на перепланировку квартиры. Прежде всего, необходимо получить разрешение банка, который самостоятельно может устанавливать сроки осуществления перепланировки и получения новой документации по квартире.

Общая процедура оформления законной перепланировки составляет до полугода, поэтому необходимо заранее согласовать данное действие с банком.

Для оформления процедуры понадобится документация по квартире — стандартная копия договора по ипотечному кредитованию, общий план дома, а также проект.

Грамотно составленный пакет документов позволяет произвести процедуру по всем правилам и в максимально короткие сроки.

Согласование

Прежде чем совершать такую глобальную ремонтную процедуру, как перепланировка квартиры, необходимо обязательно согласовать данное решение с банком, в котором была взята ипотека. При этом всю документацию важно оформить согласно законодательству — только такая планировка может считаться официально узаконенной и может быть подтверждена документально.

С банком

В ипотечной квартире перепланировка может производиться только после согласования с жилищной инспекцией, а также с банком, который является фактическим владельцем квартиры до окончания ипотечной выплаты. Именно поэтому все действия по изменению планировки необходимо заранее согласовать с банковской организацией.

Со страховой компанией

Компания, которая является страховщиком жилищного объекта по ипотечному кредитованию, также должна быть уведомлена о возможном осуществлении перепланировки в квартире.

Всё дело в том, что первоначальные данные о площади страхового объекта детально внесены в договор — перепланировка предполагает, как правило, изменения в общей площади квартиры, поэтому данный параметр обязательно должен быть подтвержден документально.

В договор страхования могут быть внесены соответствующие поправки по изменению параметров застрахованного помещения.

Стандартные сроки осуществления согласования процедуры перепланировки с банком составляют до шести месяцев. Оформление всей документации и утверждение по различным инстанциям занимает достаточно много времени.

При этом практика показывает, что более 60% заемщиков получают отказ банка на перепланировку ипотечного помещения.

Даже если банк согласится на проведение строительных работ, после осуществления перепланировки потребуется еще два месяца, чтобы ее документально узаконить.

Процедура согласования перепланировки с банком, а также со страховой компанией является платной услугой. Стандартная стоимость данного соглашения составляет от 2 до 5000 руб.

При этом, если заемщику потребуется дополнительно обратиться в судебные инстанции его расходы на дополнительную документацию могут возрасти до 10000 руб.

Если будут нарушены сроки осуществления перепланировки, заранее согласованные с банком, кредитная организация может наложить дополнительные штрафные санкции.

Возможные причины отказа в согласовании

Чаще всего банковская организация может отказать заемщику в согласовании перепланировки, если планируется проведение ремонтных работ, нарушающих стандартные строительные нормы. Существует ряд причин, по которым в процедуре может быть отказано:

  1. Если перепланировка предполагает значительные изменения несущих конструкций жилого помещения;
  2. Если ремонтные работы создадут угрозы для жизни людей;
  3. При осуществлении перепланировки на нижних этажах квартиры, располагаемой в панельном доме;
  4. В случае, если общее проектное решение плана составлено некомпетентным специалистом, не прошедшим аккредитацию.

Всё это является весомыми причинами отказа в осуществлении ремонтных работ в квартире, являющейся залоговым имуществом банка.

Составление плана

Прежде чем затеять процедуру перепланировки, необходимо точно знать, как будет выглядеть квартира по окончанию процедуры.

В итоге составляется детальный проект, который заранее согласуется и проверяется специальными организациями.

Для составления подробного плана необходимо запросить в БТИ первоначальный план квартиры и на основании данного документа составить новый проект предполагаемых строительных изменений.

Обращение в Жилинспекцию

После того, как банковская организация одобрит процедуру перепланировки в квартире, необходимо обратиться в жилищную инспекцию и получить дополнительное согласование.

Важно заранее подготовить пакет документов, включающий в себя общий эскиз будущей перепланировки, а также основную документацию, подтверждающую наличие прав владения недвижимостью. Дополнительно необходимо получить разрешение от банковской организации и страховщика.

Стоит отметить, что начало строительных работ может производиться только после согласования с жилинспекцией. Уже после этого заемщик вправе обратиться повторно в БТИ для того, чтобы отметить все существующие изменения документально.

Порядок действий

Стандартная процедура проведение законной перепланировки включает в себя несколько этапов:

  1. Детальное составление проекта процедуры ремонтных работ;
  2. Получение официального согласия от банковской организации;
  3. Составление специального заявления и подачи его в жилищную инспекцию;
  4. Получение законного разрешения и начало комплексных строительных работ;
  5. Оформление новой документации по плану квартиры и подтверждение ее в БТИ и кадастровой палате.

Общая перепланировка квартиры будет считаться законной и окончательно завершенной только после подписания актов в государственной кадастровой инспекции.

Как сделать оценку ипотечной квартиры с перепланировкой?

После проведения перепланировки формируется специальный отчет, в котором указывается переоценка стоимости квартиры. При этом занижать или завышать стоимость не рекомендуется. Эксперт оценщик должен иметь достаточно большой профессиональный опыт, чтобы правильно произвести процедуру оценки с учетом всех вносимых ремонтных корректировок.

Специальная оценочная компания всегда заботится о собственной репутации и проводит заключение оценки только на основании фактических данных, в иных случаях организация в дальнейшем может лишиться аккредитации.

Необходимо внимательно отнестись к процедуре оценки недвижимости — нарушение правил и дополнительное внесение корректировок не приветствуется банковской организацией.

Недопустимые перепланировки

Существует ремонтные виды работ, которые являются недопустимыми при перепланировке. Именно поэтому банк внимательно относится к изучению будущего плана строительных изменений в квартире, подключая к этому специальные контролирующие организации.

К примеру, к запрещенным строительным работам относится остекление лоджий, на которых находятся пожарные выходы и лестницы. Также недопустимо увеличивать стандартную площадь балконов за счёт специальных выносных конструкций. Не рекомендуется объединять кухню, на которой расположена газовая система жилой комнаты в единое помещение.

Снос несущей конструкции также не допускается при проведении ремонтных работ.

Последствия от несогласованных действий

Перепланировка, которая не была согласована официально, является незаконной — за проведение подобных ремонтных работ полагается значительная сумма штрафа. Кроме того перепланировка в ипотечной недвижимости может привести к конфликтной ситуации с банком в случае, если не было получено предварительное согласование.

Последствия подобных ремонтных работ должны быть устранены в установленное время — в случае возникновения конфликтной ситуации заемщику придется полностью восстанавливать первоначальное состояние квартиры и нести определенные финансовые затраты.

Также ипотечное соглашение может быть изменено, поскольку данная перепланировка может нанести существенный вред имуществу, находящемуся в залоге у банка.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/mozhno-li-delat-pereplanirovku-v-ipotechnoj-kvartire/

Ипотека на квартиру с неузаконенной перепланировкой

Ипотека и неузаконенная перепланировка

Коммерческие банки готовы выдать ипотеку на квартиру с неузаконенной перепланировкой. Будет дан определенный срок, в течение которого нужно будет обратиться в БТИ для получения новых документов.

Самовольная перепланировка помещений – незаконная деятельность, если произведенный действия на согласованы с надзорными органами. В дальнейшем такие квартиры становятся настоящей проблемой. Особенно если планируется продать объект.

Несколько лет назад у покупателей, использующих ипотеку, не было возможности приобретать жилье даже с незначительными изменениями. Сегодня банки, функционирующие при поддержке государства, тоже не всегда готовы выдать средства.

Можно ли взять ипотеку с неузаконенной перепланировкой

Сегодня, в борьбе за своего клиента, стали появляться коммерческие банки, готовые выдать средства на приобретение жилья с неузаконенной перепланировкой.

Главное требование – новый владелец должен в срок до года (этот период у всех учреждений разный) узаконить перепланировку и предоставить об этом документы в банк.

Финансовые учреждения настаивают на соблюдении сроков, поскольку объект при ипотеке выступает в качестве залога.

Если нарушить требование, то есть риск столкнуться с последствиями:

  • Финансовое учреждение имеет право провести проверку. Если условие не выполнено, то придется досрочно оплатить кредит.
  • При наступлении страхового случая страховщики могут отказать в выплатах.
  • Кредитная организация может наложить штраф.
  • В редких случаях через суд квартира отходит банку, поскольку является залогом.

Это обстоятельство никак не сказывается на процентной ставке, но заемщик может сэкономить, поскольку недвижимость с перепланировкой продается всегда по сниженным ценам. Покупатель может потребовать и дополнительную скидку, соразмерную сумме, временным затратам на согласование преобразований во всех государственных органах.

Как узаконить перепланировку в квартире, купленной через ипотеку?

Сделать это можно, пригласив техника. Он производит независимую оценку, которая позволяет установить, какие именно скрытые и явные работы были произведены.

Если перепланировка сделана в допустимых местах, проблем с оформлением документов не возникнет. Если же затронуты несущие стены, был перенос кухни или санузла, могут возникнуть проблемы. Техник поставит красные линии в БТИ.

Это может стать причиной того, что никаких сделок с таким объектом совершено не может быть.

В случае продажи в свидетельстве будет указано: «Несанкционированная перепланировка», что станет пожизненным обременением. Самыми серьезными нарушениями являются:

  • снос стен;
  • изменение границ санузлов;
  • корректировка параметров квартиры за счет создания пристроек;
  • разрушение вентиляции;
  • перенос водопровода и канализации.

Если вы решили купить в ипотеку квартиру, где были проведены такие работы, лучше отказаться от сделки. Кроме указанных, нарушением может считаться объединение комнаты и кухни, если для приготовления применяется газовая плита.

Перепланировка не должна затруднять доступ служб к инженерным сетям и коммуникациям. Кроме этого, под запретом установка батареи и системы теплого пола на балконе или лоджии.

Если в процессе ремонтных работ никакие правила не были нарушены, жилье остается безопасным, не нарушает конструктивные особенности всего дома, в БТИ примут заявление и сделают законной перепланировку. Вам останется:

  •  получить в руки новые документы на квартиру;
  • обратиться в архитектурный отдел администрации;
  • предоставить документы в банк.

На что обратить внимание при выборе квартиры с перепланировкой?

Если вы берете ипотеку, банк с большей долей вероятности согласиться оформить договор при наличии простой перепланировки. Она включает перестановку сантехники, передвижение газовой плиты или батарей, разбор не несущих перегородок. В этом случае согласование происходит по эскизу, занимает не больше 4 месяцев в БТИ.

При сложной перепланировке потребуется около 6 месяцев. При этом придется много времени потратить на организацию проведения проверки различными службами. Учитывайте это: если в ипотечном договоре прописано, что узаконить работы нужно в срок до 6 месяцев, вы можете просто не успеть это сделать.

В заключение отметим: ответственность за несогласованную перепланировку лежит на том, кто является собственником в настоящее время.

Поэтому перед покупкой квартиры изучите кадастровый паспорт и план квартиры, получите консультацию у агента по недвижимости или юриста.

В некоторых случаях легче найти новую квартиру, отвечающую вашим требованиям, чем заниматься решением вопроса, связанного со сложной перепланировкой.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/kak_finance/ipoteka-na-kvartiru-s-neuzakonennoi-pereplanirovkoi-5a98b0a6799d9dbfb510df4f

Ипотека и перепланировка. Как банки относятся к перепланировке

Ипотека и неузаконенная перепланировка

Дмитрий Овсянников: Здравствуйте, с вами ipotek.ru и я, Дмитрий Овсянников. и сегодня мы будем говорить о перепланировке, ну и об ипотечном кредитовании. Разрешают ли перепланировку банки, допускают ли, чтобы у них в залоге оказалась квартира с перепланировкой. И моим собеседником будет Екатерина Праслова, эксперт компании «ИПОТЕК. РУ». Здравствуйте, Екатерина.

Екатерина Праслова: Здравствуйте, Дмитрий. 

Дмитрий Овсянников: Екатерина, так как банки относятся к перепланировке? Разрешают ли они перепланировку в закладываемой квартире?

Екатерина Праслова: Когда банк выдает ипотечный кредит, он рискует своими средствами. Поэтому закладываемая квартира внимательно рассматривается и оценивается. Если перепланировка в квартире узаконена, то проблем с этим возникнуть не должно.

Дмитрий Овсянников: А если не узаконена?

Екатерина Праслова: Зависит от банка и знают ли в БТИ о перепланировке, есть ли на поэтажном плане БТИ «красные линии».

Дмитрий Овсянников: Может ли банк одобрить квартиру с перепланировкой, если продавцы не узаконили такую перепланировку.

Екатерина Праслова: Позиций банка относительно неузаконенных перепланировок достаточно много. Есть банки, которые дают отказ при любой неузаконенной перепланировке.

В других банках нельзя одобрить неузаконенную перепланировку, за исключением случаев, когда перепланировка в виде остекления балконов или лоджий или сноса встроенных шкафов.

 Есть банки, которые спокойно относятся к перепланировке, но только если в БТИ о ней неизвестно и нет «красных линий».

Дмитрий Овсянников: Екатерина, а что такое «красные линии»?

Екатерина Праслова: Помещения на поэтажном плане БТИ нарисованы черными линиями, а все несогласованные изменения отображаются краным цветом.

Раньше когда поэтажные планы рисовались вручную все несогласованные перепланировки отмечались красным карандашом.

Сейчас конечно карандашом «красные линии» БТИ не рисует, но на компьютерах все несогласованные изменения традиционно отображаются красным цветом.

Дмитрий Овсянников: Тое сть получается, что нельзя, но сделано это отмечается красным, а все остальное черным. Я правильно понимаю?

Екатерина Праслова: Да, все правильно.

Дмитрий Овсянников: Так допускают ли банки квартиры с неузаконенной перепланировкой или не разрешают такую сделку, говорят ищете другую квартиру?

Екатерина Праслова: Есть банки, готовые принять в залог квартиру, даже если есть «красные линии», но заемщик дает нотариальное обязательство узаконить такие перепланировки или привести квартиру в первоначальное состояние.

Дмитрий Овсянников: Екатерина какие виды перепланировок однозначно нельзя узаконить?

Екатерина Праслова: Однозначно нельзя узаконить такие виды перепланировки если снесена фасадная часть дома и стеной квартиры становится остекление лоджии. Есл санузел стал больше своих прежних размеров.

Если радиаторы отопления вынесены на ложию. Если в квартире газовая плита и между жилой комнатой и кухней нет перегородки с плотно закрывющейся дверью. Это объясняется тем, что газ из кухни не должен поступать в жилые помещения.

То есть если у вас электрическая поита, то перегородки может и не быть.

Дмитрий Овсянников: И перепланировка возможна, если у вас электрическая плита? То есть получается зависит от плиты?

Екатерина Праслова: Перепланировка зависит от плиты, газовая она или электрическая.

Дмитрий Овсянников: То есть с газовой перепланировка не допускается, если допустим снесена между комнатой и кухней стена, а с электрической делайте пожалуйста?

Екатерина Праслова: Да, это так. Исключение может составлять, если это однокомнатная квартира. Так если вы сносите перегородку между кухней и жилой комнатой, то жилая комната перестает быть таковой, а по законодательству в квартире должно быть хотя бы одно жилое помещение.

Дмитрий Овсянников: Катерина, а как банк узнает, что в квартире неузаконенная перепланировка?

Екатерина Праслова: Заемщик, обращаясь в банк за кредитом, собирает полный пакет по квартире.

Кроме правоустанавливающих документов и различных выписок и справок он также предоставляет отчет об оценке квартиры, который составляет оценочная компания.

Оценщик, выезжая по адресу квартиры, сравнивает то, что он видит на самом деле с тем, что отражено на плане БТИ. И если в квартире есть перепланировки оценщик должен указать об этом в своем отчете, из которого банк и видит перепланировку.

Дмитрий Овсянников: То есть если, допустим, оценщик ничего не указал, банк о перепланировке может и не узнать?

Екатерина Праслова: Может и не узнать.

Дмитрий Овсянников: А перепланировки не должно быть в покупаемой квартире или в имеющейся? Допустим, человек берет кредит под залог имеющейся квартиры. Нужно ему говорить, что в той квартире , которую он приобретает есть неузаконенная перепланировка?

Екатерина Праслова: Перепланировки не должно быть в той квартире, которая идет в залог банка.

Дмитрий Овсянников: То есть если я закладываю свою квартир, перепланировки не должно быть в ней? А ту, что я покупаю, это уже банк не волнует?

Екатерина Праслова: Это банк не интересует, так как она не является предметом залога.

Дмитрий Овсянников: То есть получается, если приобретается квартира с перепланировкой, можно взять кредит под залог своей квартиры, где перепланировки нет и уже на эти деньги купить другую квартиру? Я правильно понимаю?

Екатерина Праслова: Да, все так.

Дмитрий Овсянников: А как тогда быть заемщику, который хочет приобрести квартиру с неузаконенной перепланировкой? Ну вот понравилась она ему.

Екатерина Праслова: Нужно понимать, как к перепланировке относится банк-кредитор. Ну а если банк отказывается рассматривать такую квартиру, есть два варианта: или искать другую квартиру и желательно без перепланировки, или закладывать другую недвижимость, если конечно таковая имеется.

Дмитрий Овсянников: Спасибо, Екатерина. С вами был проект ipotek.ru, об ипотеке по-русски, и я Дмитрий Овсянников. Моим собеседником была Екатерина Праслова и мы говорили о перепланировках и об отношении банков к неузаконенным перепланировкам. До свидания.

Екатерина Праслова: До свидания.

Источник: https://www.ipotek.ru/ipoteka-i-pereplanirovka.php

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.