Если стоимость продажи меньше кадастровой

Содержание

Продажа земельного участка ниже кадастровой стоимости – что и как надо делать

Если стоимость продажи меньше кадастровой

Продажа земельного участка ниже кадастровой стоимости стала особенно актуальна, во время кризисной ситуации на рынке недвижимости. В ситуации, когда органы государства присваивают частным территориям более завышенную стоимость относительно действительной текущей цены. В статье дается краткие тезисы про формирование и значение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость участка не всегда неизменна

Понятие кадастровой оценки

Кадастровой стоимостью именуется оценочная сумма земельной территории, которую определяют уполномоченные государственные представители. Такие процессуальные правила были приняты 1 января 2016 года в Налоговом Кодексе РФ.

Утвержденная в бумагах кадастровая стоимость требуется для проведения многих операций с участком, как формой недвижимого имущества. Во время начала торгов на аукционах, стартовая цена равняется оценке в государственном реестре.

В случае, если на участке проводятся качественные изменения в благоустройстве, соответственно и растет значение кадастровой оценки.

При продаже земельного надела за средства, превышающие государственную стоимость, ответственные органы не будут проявлять повышенный интерес.

Во время продажи земли, собственник участка должен заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Если недвижимое имущество было приобретено после 1 января 2016 года, необходимо при формировании суммы налога учитывать кадастровую оценку.

Надо понимать нюансы кадастровой оценки

При этом если указанная в договоре сумма сделки на 70% больше от государственной оценки, то налог рассчитывается на основе документа. Иначе, стоимость сделки игнорируется, а для начисления налога берут во внимание 70% от текущей государственной стоимости.

Распространен вариант когда кадастровая оценка земли не проводилась до момента совершения сделки, налог вычисляется из суммы, указанной в договоре. Государственная оценка земли может изменяться ежегодно. Актуальное значение, которое необходимо учитывать в документах должно сходится с суммой утвержденной 1 января текущего года.

Легальная продажа земли ниже государственной стоимости

Законодательство РФ не ограничивает субъекта правовых отношений в продаже участка ниже кадастровой стоимости.

До реформы 2016 года, многие сделки между продавцом и покупателем проводились с минимизированными сумами в бумагах, с целью уменьшения налогового бремени. Тем не менее для проведения законной операции государство требует уплаты налога исходя из 70% кадастровой оценки.

Налоговая полиция может обратить внимание на сделки проведенные по сниженной стоимости. В случае, если обнаруживается попытка уменьшения суммы налога, субъект сделки будет вынуждены оплатить весь требуемый налог и пеню за факт махинации.

Лучше не становиться объектом интереса налоговой полиции

Важно! Налоговая проверка особенно актуальна для случаев, когда для покупки используются заемные банковские средства. После проверки кредитного условия и рыночной стоимости недвижимости, будет легко определить актуальную сумму налога.

Ввиду наличия обязательного налога по ставке от 70% от кадастровой оценки, продажа надела по стоимости ниже государственной цены невыгодна. Тем не менее, существуют способы позволяющие легально снизить налоговое обложение, после проведения торговых операций с недвижимостью.

С 2019 года вводится законодательная норма, по которой налоговый инспектор в обязательном порядке должен сверить сумму продажи с актуальной кадастровой стоимостью в обязательном порядке.

Если представитель государства обнаружит занижение цены, будет произведен перерасчет налога из 70% кадастровой суммы. Такие изменения касаются случаев продажи земельного участка после 1 января 2019 года. Использование такого порядка не распространяется на случаи, где отсутствует кадастровая оценка площади.

Перерасчёт может быть сделан в любую сторону

Покупка и продажа территории ниже кадастровой оценки

Если субъект сделки с земельным имуществом предоставит документы подтверждающие факт завышения государственной оценки, возможно снижение кадастровой цены на законных обстоятельствах.

В случае, если собственник участка хочет продать землю государству по оценочной стоимости, как правило, она либо завышена или занижена и сильно отличается от рыночной цены.

Если собственник получил разрешение со стороны государственных органов на продажу территории, стоит обращаться к независимым экспертам для приобретения объективной оценки, перед самим фактом продажи.

Продажа участка ниже кадастровой цены- последствия налогового регулирования

Существует несколько случаев, где возможно освобождение от уплаты НДФЛ от продажи недвижимости. Право использования 3 – летнего периода для отказа характерен:

  • во время приватизации;
  • в случае наличия ренты;
  • при дарении участка членом семьи или родственником;
  • после вступления в силу наследства.

Если земля получена по наследству, то при продаже возможно освобождение от уплаты налога

В иных вариантах присвоения земельного участка, право на отсутствие от НДФЛ станет реальным лишь через 5 лет после приобретения права на территорию. Таким образом, если право собственности наступило в 2019 году то право на налоговые льготы станут доступны в 2021 году.

Субъект сделки может применить один из вариантов налогового имущественного вычета до наступления 5 летнего периода (3 летнего периода для вышеназванных категорий). Вычет может проявляться как выплата определенной суммы исходя из значения конкретного объекта, либо в эквиваленте произведенных затрат, при совершении торговой операции.

Особенности продажи кадастровой стоимости в 2019 году

С 1 января 2019 года входит в правовое действие №382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую НК РФ». Таким образом, вошли в действия новые правила начисления налогов.

В случае, если лицо не использовало налоговый вычет ранее по имущественному праву, то в свидетельстве о продаже недвижимости необходимо указать реальную продажную собственность, если она не превышает 1 млн. рублей.

В таком варианте участник сделки избавляется от необходимости переводить налог.

Если налог на вычет на цифру более 1 млн рублей был использован в целях вычисления суммы налога применяется 70% от значения минимальной стоимости по кадастру.
Если есть возможность, то надо воспользоваться налоговым вычетом

Во время кризисной ситуации цены на рынке недвижимого имущества падают, также снижается потребительская способность населения. Тем не менее кадастровая цена остается прежней, кроме того, зачастую такая стоимость неприемлемо большая. Причинами отличительного оценивания могут быть:

  • Игнорирование особенностей конкретного земельного участка, его координат, наличия трассы;
  • Понижение реальной стоимости участков;
  • Ошибки оценщиков во время ревизии;
  • Начало масштабных строительных работ, уменьшающих стоимость объекта.

Вопрос, можно ли продать участок ниже кадастровой стоимости, является особенно существенным при наличии строений на участке: домов, подсобных строений.

В таком случае каждая отдельная постройка становится отдельным объектом правовых отношений и зачастую с разными сроками перехода в приватную собственность продавца.

Например, участок земли уже перешел 5 летний период, однако дом еще несколько лет строился и, таким образом, налог будет платиться только со стоимости земельного участка.

Постройки на участке могут повлиять на размер налога

Составление кадастровой стоимости

Порядок присвоения кадастровой цены территории подробно регламентирована нормативно-правовыми актами, на основе которых государственные органы осуществляют оценку. Такая операция должна осуществляться каждые 5 лет. В основе оценки лежит классификация земель и целевое назначение конкретного участка.

Единицей измерения, которой осуществляется определение кадастрового значения утвержден удельный показатель кадастровой стоимости на один квадратный метр. Такая мера измерения переопределяется для нового кадастрового квартала.

Значение по государственному кадастру получают путем умножения площади надела на удельную величину по кадастровой цене, для конкретного вида разрешенного использования.

В случае если разрешены несколько вариантов деятельности, для исчисления выбирается удельный показатель с наибольшей цифрой.

На кадастровую оценку государственными представителями влияют следующие факторы:

  1. Вид использования;
  2. Общая площадь территории;
  3. Наличие коммуникаций;
  4. Месторасположение территории;
  5. Уровень развития территории, в пределах которых расположена земля;
  6. Средняя стоимость площади в районе размещения;
  7. Присутствие строений.

Еще несколько слов о понижении кадастровой стоимости в следующем видео:

Коротко о главном

Вышеуказанная информация показывает, что продажа земельного участка ниже кадастровой стоимости возможна. Рекомендуется, прежде всего, беспокоиться о легальности такого приема. Следует беспрекословно выполнять все требования налогового законодательства и оплатить налог исходя из минимальной кадастровой цены в эквиваленте 0,7 от цифры в государственном реестре.

Ещё немного внимания!

Источник: https://m-strana.ru/articles/prodazha-zemelnogo-uchastka-nizhe-kadastrovoy-stoimosti/

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости?

Если стоимость продажи меньше кадастровой

При продаже квартиры важнейшим показателем является ее цена. В соответствии с ГК (ст.555) этот показатель является существенным условием договора и без его определения такой договор считается недействующим.

При продаже квартиры продавцу желательно установить в договоре купли-продажи заниженную цену.

Это позволяет уменьшить налог на продажу квартиры, но может повлечь за собой неприятности, вплоть до уголовного преследования за уклонение от налогов.

Кадастровая цена

Цена квартиры при ее продаже обычно является предметом договоренности между продавцом и покупателем. Эта договоренность часто основывается на рассмотрении рыночной и кадастровой цен квартиры.

Рыночная цена обычно определяется исходя из стоимости аналогичных объектов недвижимости.

Кадастровая цена (КЦ) квартиры определяется независимыми оценщиками по поручению государства и вносится в государственный реестр. КЦ определяется с учетом рыночной цены, но в связи с ценовыми колебаниями на рынке может значительно отличаться от рыночной цены.

Эта величина используется при уплате налогов на имущество, взятии кредитов в государственных банках, платежей по сделкам (продаже, дарении, наследовании).

Если кадастровая цена намного выше рыночной, то собственник может обратиться в суд для того, чтобы оспорить ее величину. При положительном решении суда КЦ может быть приравнена рыночной цене квартиры.

Зачем занижается цена квартиры

Занижением цены продаваемого объекта считается случай, когда договорная цена существенно ниже рыночной. Такое занижение выгодно продавцу для уменьшения налога с продажи. Кроме того, заниженная цена может помочь сэкономить средства при судебных разбирательствах по спорам о недвижимости.

При этом занижение цены квартиры может быть оформлено таким способом:

  • в договоре указывается цена, которая меньше фактической цены;
  • оставшаяся сумма заносится в договор как цена за неотделимые улучшения (ремонт, перепланировка).

При оформлении договора с учетом заниженной стоимости встает вопрос о том, какая сумма должна быть указана в расписке о получении денег.

Продавец заинтересован, чтобы в этой расписке была указана меньшая сумма (указанная в договоре), а покупатель хотел бы, чтобы все переданные им деньги были зафиксированы в каком-то документе.

Поэтому участники сделки часто составляют 2 расписки –  в одной прописана сумма, соответствующая заниженной цене, указанной в договоре, а в другой оставшаяся сумма – как плата за дополнительные услуги.

Риски

Продажа квартиры по заниженной цене может стать причиной неприятностей как для покупателя, так и для продавца.

Для покупателя риск состоит в следующем:

  • если суд признает сделку продажи недействительной, то квартира возвращается продавцу, а покупателю возвращаются только деньги, указанные в договоре. Для возврата денег, не указанных в договоре, у покупателя не будет никаких оснований;
  • если покупатель решит продать приобретенную покупку, то он сможет уменьшить налоговую базу на сумму, равную цене квартиры. Но поскольку эта сумма в договоре занижена, то и уменьшение базы будет небольшим;
  • соглашаясь с использованием в договоре продажи заниженной стоимости, покупатель вступает в сговор и становится пособником продавца в его попытках уклонения от налогов. При этом предъявление суду расписок только усугубит положение продавца.

Значительное уменьшение продавцом стоимости квартиры может вызвать подозрения налоговых органов, которые могут провести проверку.

Если будет признано, что цена квартиры занижена, то налоговые органы могут наложить дополнительную сумму платежей, а продавца привлечь к ответственности за уклонение от уплаты налогов (ст. 198 УК).

Изменения в законодательстве

До начала 2016 года в качестве дохода при расчете налогов использовалась продажная цена жилья. С учетом права продавца на вычет в 1 млн. рублей (ст. 220 НК), получалось, что при цене квартиры в 1 млн. руб. или ниже продавец налога не платил. Поэтому продавец был заинтересован в том, чтобы в договоре фигурировала цена не более 1 млн. руб.

Законом № 382-ФЗ (2014 г.) в НК введены изменения в части исчисления и уплаты налога при продаже объектов недвижимости.

Благодаря этим изменениям государство страховалось, в том числе от сокращения доходов из-за продаж квартир по заниженной цене.

В соответствии с этими изменениями в случае, когда доход продавца оказывался меньше 70% от КЦ, для налогообложения этот доход принимается равным этой КЦ объекта, умноженной на 0,7 (ст. 217.1 НК).

Пример 1.

Квартира приобретена в 2016 году за 1000000 руб. Ее КЦ равна 5 млн. руб. В 2017 году жилье продается за 1000000 руб. Тогда:

  1. Доход для налогообложения равен: Д=5000000*0,7= 3500000 руб.
  2. Налоговая база с учетом налогового вычета в 1000000 руб. равна: Нб=3500000-1000000=2500000 руб.
  3. Сумма налога Н=2500000*13%=325000 руб.

Такой порядок расчета дохода применим при продаже квартир, полученных после 1.01 2016 года. Для жилья, полученного ранее этого срока, при расчетах налогов используется старый метод, то есть используется договорная цена.

Пример 2.

Исходные данные аналогичны примеру 1, но квартира куплена продавцом в 2015 году. Доход от продажи равен 1 млн. руб. При вычете в 1 млн. руб. сделка не подлежит налогообложению.

Кроме того, в НК были изменены минимальные сроки владения недвижимостью, при которых ее продавец освобождался от налогов. Если раньше этот срок равнялся 3 годам, то теперь он составляет 5 лет.

Выводы

  1. Продавец квартиры может ее продавать по любой цене, в том числе ниже ее КЦ.
  2. Если будет доказано, что занижение продажной цены связано с попыткой продавца сократить НДФЛ на продажу квартиры, то у продавца могут возникнуть неприятности, вплоть до возбуждения уголовного дела за уход от уплаты налогов.
  3. При продаже квартиры по цене, которая ниже 70% от ее КЦ, продавец должен заплатить налог с дохода, равного 70% от КЦ объекта.
  4. При продаже квартиры по цене, выше 70% КЦ квартиры, налог платится с договорной цены квартиры.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/nizhe-kad-stoimosti.html

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости

Если стоимость продажи меньше кадастровой

Многие владельцы недвижимости считают сделку купли-продажи юридически сложной. В связи с изменениями законодательства в 2018 году возникают вопросы. Например, многие хотят продать квартиру ниже кадастровой стоимости.

Некоторые собственники идут на хитрость и в договоре указывают меньшую цену жилья, в то время как полная сумма переходит к ним, минуя бюджет государства.

Для того чтобы исправить эту ситуацию, с 2016 года были внесены поправки в Налоговый кодекс.

На сегодняшний день налогооблагаемый доход зависит не столько от стоимости, прописанной в официальном договоре, сколько от кадастровой суммы недвижимого имущества. Существуют три фактора, которые затронут тех, кто будет производить сделку продажи жилья после 2018 года:

  • Выставленный на продажу объект будет освобожден от налогов, если он является законной собственностью владельца более пяти лет, и все же есть исключения: в случае фактов дарения от родственников, наследования, ренты и приватизации будет сохранен срок в 3 года;
  • При подсчете НЦФЛ цена продаваемой недвижимости не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости. Какой закон был актуален раньше теперь не так важно, ведь сейчас налоговая служба будет производить расчеты, только опираясь на эти новые правила;
  • Власти субъектов РФ имеют право регулировать минимальный срок нахождения жилья в собственности и размер процентов КС для некоторых категорий граждан.

Оценка кадастровой стоимости

Чаще всего определение кадастровой стоимости происходит массово, с помощью соотношения похожей по параметрам собственности, без учета индивидуальных особенностей недвижимости. Существуют причины, по которым продать имущество по цене равной кадастровой стоимости не получится:

  • Изменения в законодательстве произошли в момент экономического кризиса, когда покупательская способность сильно уменьшилась, а недвижимость осталась достаточно дорогой;
  • Объект, выставленный на продажу, может находиться в не лучшем состоянии или же иметь неудачную планировку, плохое расположение здания, дешевый или незавершенный ремонт, сомнительную историю и т. д.
  • Иногда владельцы недвижимости могут обратить внимание на повышенную кадастровую стоимость квартиры. При продаже квартиры показатели КС могут быть больше рыночной цены даже в несколько раз. Это особенно актуально в крупных мегаполисах.

Особенности сделок

Есть определенные нюансы, которые следует учитывать при заключении сделки с имуществом. К ним относятся следующие факторы:

  • Если квартира была приобретена до 01.01.16. , то исчисление налога производится исходя из суммы в договоре купли-продажи. Временем покупки считается дата вступления в наследство или регистрации собственности;
  • В случае если кадастровая стоимость ниже продажной и цена квартиры выше 70 процентов КС, то сумма, заявленная в кадастре, не имеет никакого значения. Размер налогов будет рассчитывать исходя из данных, указанных в договоре;
  • Если же ситуация обстоит иначе и сумма ниже 70 процентов КС, то стоимость, указанная в договоре, не актуальна. Налог будет рассчитываться исходя из ГК;
  • Если КС поменялась, то рассчитывается ее размер на 1 января того года, в котором была произведена продажа;
  • В исключительных случаях, когда КС не определена, подоходный налог считается от цены, указанной в официальном договоре.

Варианты продажи

Получается, что умышленное снижение цены в договоре не имеет выгоды пи для продавца, ни для человека, решившего купить этот объект.

Эти лица ничего не приобретут, кроме риска проверки налоговой службы на возможные правонарушения.

Если производится сделка по купле-продаже жилья со стоимостью менее чем 1 млн руб. (если цена равна кадастровой), эта сумма не подлежит налогообложению.

1 млн руб. — это размер вычета, который законодательство дает продавцу. То есть если дом, находящийся два года в официальной собственности, уходит за три миллиона, то 13 процентов лицо выплачивает только с двух миллионов.

А также было бы полезно узнать о правилах, которые действуют в конкретном регионе касаемо сроков нахождения жилья в собственности и снижающих коэффициентов. Следует учитывать налоговые последствия при продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости. Если владелец жилья желает добиться этого законным путем, у него есть два варианта:

  • Подать заявление в суд о переоценке КС;
  • Установить КС равную рыночной стоимости, обратившись в Росреестр.

Пересмотр действительно может быть осуществлен, однако следует учитывать то, что эта процедура займет много времени и отнимет массу сил. Поэтому удобнее было бы отправиться к кадастровому работнику и юристу либо в компанию, оказывающую пакет необходимых услуг.

Опытные профессионалы помогут добиться пересмотра цены, уменьшить размер налогов и снизить финансовую нагрузку с собственника.

Источник: https://georeestr.com/registratsiya-obektov/kadastrovaya-stoimost/mozhno-li-prodat-kvartiru-nizhe-kadastrovoj-stoimosti.html

Налог с продажи квартиры по кадастровой стоимости

Если стоимость продажи меньше кадастровой

Последнее обновление: 11.04.2020

► Знаете ли Вы, что…

С января 2016 года налог при продаже квартиры взимается с ее кадастровой стоимости. Точнее, с ее кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7. Но у этого правила есть нюансы. Дьявол, как всегда, кроется в мелочах. О чем тут речь – сейчас поясним.

Каждый Продавец квартиры обязан уплатить налог 13%-НДФЛ с полученного от продажи квартиры дохода, с учетом имущественных налоговых вычетов (на величину которых Продавец  может уменьшить свой налогооблагаемый доход).

Дело в том, что до 2016 года этот самый «полученный доход от продажи квартиры» считался от той суммы, которая была указана в качестве цены в Договоре купли-продажи (ДКП).

А с января 2016 года налоговики получили право исчислять НДФЛ при продаже квартиры с ее кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (п.2, ст.214.10, НК РФ).

 Это свое право налоговики используют только в том случае, если цена договора ниже, чем кадастровая стоимость Х 0,7. Если же цена договора выше, то налог возьмут именно с нее (то есть с той суммы, которая оказалась больше).

Продавец, конечно, по-прежнему имеет право указывать любую цену в своем Договоре купли-продажи квартиры (ДКП), но если размер полученного им дохода окажется меньше, чем 70% кадастровой стоимости квартиры, то налог (13%-НДФЛ) ему все равно придется уплачивать именно от этой суммы – от 70% кадастровой стоимости квартиры.

При этом, возможность применения налоговых вычетов при продаже квартиры у Продавца сохраняется, и в некоторых случаях налог может быть сведен к нулю (подробнее о вычетах – см. по ссылке).

Помощь в оформлении налоговой декларации и получении налогового вычета можно получить – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Кадастровая стоимость квартиры для целей налогообложения берется по состоянию на 1 января того года, в котором происходит продажа квартиры.

А в случае, если эта кадастровая стоимость для квартиры не определена, то положения данной статьи не применяются, и налог исчисляется по-прежнему с цены, указанной в договоре.

Но таких случаев сейчас очень мало, а с годами, по мере проведения регулярных работ по кадастровому учету объектов недвижимости, таких случаев не будет вообще.

Кроме того, в п.6, ст.217.1 НК РФ указана возможность для каждого субъекта РФ по своему усмотрению понижать коэффициент 0,7 для кадастровой оценки в целях налогообложения. Причем, отдельным законом субъекта РФ этот коэффициент может быть понижен вплоть до нуля как для всех, так и для отдельных категорий налогоплательщиков и/или объектов недвижимости.

Поэтому в разных субъектах России, перед тем как продавать квартиру, имеет смысл выяснить текущую ситуацию насчет местной величины коэффициента, применяемого к кадастровой стоимости квартиры для целей налогообложения при ее продаже. Такую информацию можно получить, например, в региональном Управлении Росреестра, филиале Кадастровой палаты Росреестра, или у местных консультантов.

Список документов, необходимых для продажи квартиры – смотри на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Для каких квартир действует новое правило налогообложения?

Важный момент! Это законодательное новшество (учет кадастровой стоимости при исчислении налога с продажи квартиры) применяется только для тех квартир, которые были приобретены в собственность после 1 января 2016 года. Об этом прямо говорится в п.3, статьи 4 вводного закона №382-ФЗ от 29.11.2014.

Другими словами, если квартира была оформлена в собственность (приватизирована, унаследована, куплена, и т.п.) до 2016 года, а продана после, то правило определения налога с продажи по кадастровой стоимости не применяется.

Порядок действий в альтернативной сделке купли-продажи квартиры. Как ее организовать – см. по ссылке.

Стоит ли занижать цену в договоре купли-продажи квартиры?

Ранее многие Продавцы, пытаясь избежать уплаты налога с продажи квартиры, указывали в Договоре купли-продажи (ДКП) заниженную стоимость квартиры – в пределах 1 млн. рублей. Это давало им возможность использовать положенный по закону налоговый вычет в размере того же 1 млн. рублей, и таким образом «законно» избегать уплаты налога с продажи.

Такой трюк радовал Продавцов, но пугал Покупателей, так как в случае признания сделки недействительной, Покупателю к возврату полагалась та самая «уменьшенная» сумма из договора, а не та, которую он реально заплатил (как можно этого избежать – см. ниже по ссылке).

Но налог с продажи квартиры обнуляется для Продавца и вполне легальным способом, без всяких трюков, после нескольких лет владения квартирой.

Если, например, он ее ранее купил, и она является его единственным жильем, то после 3-х лет владения он может продавать ее без налога.

Если он получил квартиру в подарок, унаследовал или приватизировал, то он также освобождается от налога с продажи после 3-х лет владения  (п.3, ст.217.1 НК РФ).

В остальных случаях он может продать квартиру без налога после 5-ти лет владения (п.4, ст.217.1, НК РФ).

Если же владелец продает квартиру, не дожидаясь истечения этого срока, то налог у него возникает, и легально уменьшить его можно только с помощью налоговых вычетов.

Но и в этом случае кое-что платить фискалам все-таки придется.

Вот тут у Продавца и возникает соблазн занизить цену квартиры в Договоре купли-продажи, чтобы подогнать ее под размер вычета и совсем ничего не платить в бюджет.

Но занижать цену своей квартиры ниже уровня «0,7 Х кадастровая оценка» Продавцу уже бессмысленно, так как налог ему все равно посчитают с этой суммы.

Тем не менее, нередко бывает (в Москве, особенно), что реальная рыночная стоимость намного превышает кадастровую, да еще уменьшенную на 30%, поэтому Продавцы все же стремятся занизить «бумажную» стоимость своей квартиры, чтобы свести налог с продажи к минимуму.

Что делать Покупателю в этом случае, насколько серьезен для него риск занижения цены квартиры в Договоре купли-продажи – рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Какие способы передачи денег за квартиру применяются в практике рынка недвижимости – смотри в Глоссарии по ссылке.

Где узнать кадастровую стоимость квартиры?

Этот вопрос теперь стал актуальным для всех продавцов квартир. Перед тем, как указывать реальную рыночную стоимость в Договоре купли-продажи квартиры (ДКП), неплохо было бы знать, какая именно величина окажется налогооблагаемой базой – указанная в ДКП цена или кадастровая стоимость квартиры с коэффициентом 0,7?

Узнать кадастровую стоимость квартиры можно бесплатно на сайте Росреестра, в разделе «Сервисы» – «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»: здесь.

Такая информация является открытой и общедоступной, и предоставляется любому желающему, который может ввести в соответствующее поле точный адрес или кадастровый номер квартиры. Актуальные данные о стоимости предоставляются автоматически из базы Государственного кадастра недвижимости (ГКН).

Кадастровая оценка недвижимости – это не статичная величина, а периодически изменяемая. При проведении такой оценки стараются все больше исходить из рыночных параметров квартиры, поэтому кадастровая стоимость близка к реальной рыночной цене квартиры, и иногда даже может превосходить ее.

Если оказалось, что кадастровая стоимость квартиры существенно превосходит ее реальную рыночную стоимость (например, в 1,5 – 2 раза) то владелец квартиры имеет право оспорить проведенную кадастровую оценку. Но в этом случае уже без специалистов (юристов и оценщиков) не обойтись.

В чем смысл Акта приема-передачи квартиры? Кому он больше нужен – Продавцу или Покупателю? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Как снизить кадастровую стоимость квартиры?

Для того, чтобы оспорить и снизить кадастровую стоимость своей квартиры, физлица могут обращаться как сразу в суд, так и попытаться решить этот вопрос во внесудебном порядке (а если не получится – тогда в суд).

Для внесудебного решения нужно обратиться в специальную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Такая комиссия работает при филиалах Росреестра в каждом субъекте РФ. Комиссия должна отреагировать в месячный срок – отказать заявителю или удовлетворить его просьбу.

Пытаться таким образом оспорить (снизить) кадастровую стоимость квартиры имеет смысл только в том случае, если она превышает рыночную цену минимум на 35-40%. При меньших расхождениях в стоимости, комиссия вряд ли примет запрос к рассмотрению. Но владелец квартиры, опять же, может оспорить такой отказ в суде.

Покупка квартиры всегда несет в себе определенные РИСКИ.

Профессиональную юридическую поддержку по сделкам с недвижимостью можно получить – ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте «ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ» (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/znaete-li-vi-chto/nalog-s-prodazhi-kvartiry-po-kadastrovoj-stoimosti/

Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости – Риски покупателя при неполной стоимости в договоре купли продажи квартиры

Если стоимость продажи меньше кадастровой

» Купля-продажа квартиры » Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости

5 965 просмотров

Любой продавец стремится сократить собственные вероятные расходы (например, размер налога) при реализации квартиры. Один из популярных вариантов, который поможет уменьшить затраты – снижение стоимости жилья. Рассмотрим, в чем особенности такой процедуры, и чем это может грозить покупателю.

Что значит полная стоимость в договоре при покупке квартиры

Под полной стоимостью понимают реальную, рыночную цену квартиры. Стороны либо определяют ее самостоятельно или могут обратиться в оценочную компанию. Данное понятие возникло по той причине, что некоторые продавцы указывают в договоре только небольшую сумму, а остаток платежа официально к покупке-продаже квартиры не относится.

Какие выделяют варианты стоимости квартиры

Существует три основных варианта цен на квартиру. Актуальными для сделок по купле-продаже жилья можно считать только два: кадастровая и рыночная цена.

Инвентаризационная

Эта стоимость больше актуальна для различных нежилых объектов, однако и многие жилые дома имеют свою инвентаризационную стоимость. Она практически не используется.

Кадастровая

Эта стоимость жилья определяется государством. Проблема в том, что эта стоимость далеко не всегда соответствует рыночной.

Два одинаковых по площади объекта на одной и той же улице города могут сильно отличаться по цене за счет внутренних улучшений, однако этот фактор игнорируется.

Эта стоимость зачастую используется налоговой службой для того, чтобы определить сумму налога на прибыль с продажи квартиры.

Рыночная

Это справедливая, рыночная цена, которая формируется исходя из существующего спроса и предложения. Учитываются все факторы, вплоть до улучшений квартиры, окружающей инфраструктуры, площади жилья, этажности и так далее. Именно эту цену обычно указывают в договоре купли-продажи.

Можно ли продавать квартиру ниже или выше кадастровой стоимости

Можно. Стороны вправе устанавливать любую цену, которая их устроит. Занижение стоимости используется для того, чтобы заплатить меньше налогов (или вообще их не платить). Если жилье было приобретено текущим продавцом до 2016 года, то в такой ситуации действительно можно произвольно указывать цену, абсолютно не ориентируясь на кадастровую стоимость.

Однако актуально это (по состоянию на 2020 год) только для тех лиц, которые купили квартиру или получили ее в дар от посторонних людей (не близких родственников).

  • Если квартира была приобретена в 2017 году, то к 2020 она находилась в собственности текущего владельца уже 3 года. Если жилье было подарено близкими родственниками или получено по наследству/завещанию, то как раз три года уже прошли. Теперь можно продавать такую квартиру без оплаты налогов и смысла указывать в договоре цену ниже кадастровой или рыночной нет.
  • Если же квартира была приобретена в 2017 году по договору купли-продажи или дарения от не близких родственников, то срок «обязательного владения», после которого можно продавать жилье без оплаты налога, составляет 5 лет. В такой ситуации некоторые продавцы, чтобы снизить расходы на оплату налогов, уменьшают цену квартиры в договоре (но от покупателя требуют полную цену).

В том же случае, если жилье было получено в собственность после 2016 года, то устанавливать цену существенно ниже кадастровой нет никакого смысла. Налоговая служба, выявив такой факт просто продолжит свои расчеты по минимально возможной, исходя из кадастровой стоимости, цене квартиры в данном доме.

С другой стороны, нередко кадастровая цена значительно выше рыночной. В такой ситуации необходимо писать заявление и требовать снизить кадастровую стоимость.

Придется предоставлять фотографии квартиры, отчет от оценочной компании, правоустанавливающие документы и так далее. Процедура сложная и долгая (заявка рассматривается в течение 1 месяца).

Ко всему прочему, она далеко не всегда приводит к желаемому результату.

Если в Кадастровой службе отказали в изменении стоимости квартиры, а ее реальная рыночная стоимость действительно более чем на 35% отличается от кадастровой, можно обращаться в суд и требовать снижения цены в принудительном порядке. Такая процедура отнимает еще больше времени, но в противном случае придется сильно переплатить в налоговую.

В договоре купли-продажи рекомендуется указывать справедливую рыночную цену квартиры. Однако до этого рекомендуется проверить кадастровую цену жилья. Если она примерно соответствует рыночный – отлично, лучше тогда рыночную и оставить.

В то же случае если рыночная стоимость значительно меньше кадастровой, то есть смысл сначала попробовать снизить кадастровое значение, ведь налоговая служба все равно будет ориентироваться на цену, указанную в кадастре минус 30%.

Пример: Предположим, что реальная рыночная цена квартиры составляет 3 миллиона рублей. В кадастре она же указана по цене в 5 миллионов рублей. Налоговая будет ориентироваться на стоимость в 5 миллионов -30% = 3,5 миллиона рублей. Разница в данном случае не слишком глобальная, однако 13% налога от «лишних» 500 тысяч рублей – это уже 65 тысяч чистой переплаты.

Если же рыночная цена выше кадастровой, то можно остановить именно на последней, ведь при превышении установленного государством уровня, налоговая начинает ориентироваться уже на ту стоимость, которая указана в договоре.

Если упростить, то цена в договоре должна быть на уровне, соответствующем кадастровой цене за минусом 30%.

Покупка квартиры ниже кадастровой стоимости – это рискованная сделка при том условии, что реальная рыночная цена значительно выше. Некоторые продавцы настаивают на том, чтобы в договоре купли-продажи указать низкую цену (чтобы заплатить меньше налогов), но по факту, покупатель обязан будет отдать за жилье полную стоимость.

В такой ситуации у покупателя возникает серьезный риск того, что сделка будет оспорена. В результате ему придется вернуть приобретенную квартиру.

Продавец же будет обязан отдать только ту сумму, которая была прописана в договоре.

Частично проблему можно решить при помощи дополнительной расписки, на оставшуюся часть платежа (без привязки к конкретному договору купли-продажи), однако далеко не все продавцы соглашаются ее составлять.

Специалисты отмечают, что при наличии расписки доказать свою правоту и истребовать с продавца остаток денег вполне возможно, так что рекомендуется заранее, если продавце планирует занижать цену, обсудить этот момент. Кроме того, нужно проверить документы клиента, чтобы определить возможные варианты, исходя из которых сделка может быть оспорена:

  • Проверка паспорта на предмет наличия у продавца супруга/супруги. Если эта квартира принадлежит семейной паре, то вторая половинка обязательно должна давать нотариально заверенное согласие на продажу недвижимости. Без такого документа сделка будет считаться недействительной.
  • Проверка документов, на основании которых продавец получил свою квартиру. Вполне возможно, что остались другие лица, способные оспорить его право собственности и, как следствие, новый договор купли-продажи также теряет свою силу.
  • Если у продавца есть несовершеннолетний ребенок и он является совладельцем приобретаемой квартиры, в обязательном порядке нужно требовать разрешение на продажу жилья от органов опеки. Также рекомендуется добиться того, что на момент продажи все прописанные в квартире лица будут из нее выписаны.

Завышение стоимости квартиры в договоре купли продажи

Если говорить о кадастровой цене как о базовой, то завышать ее можно только тогда, когда рыночная существенно больше. Если покупатель отказывается указывать в договоре сниженную цену, то можно предложить ему повысить цену еще немного, на те самые 13% налога, который будет вынужден оплатить продавец. Как правило, такой подход надежнее, однако он же и более затратный для покупателя.

Пример: Предположим, что жилье стоит 3 миллиона рублей по кадастровой стоимости и 5 по рыночной. Покупатель настаивает на том, чтобы в договоре фигурировала цифра в 5 миллионов.

При таких условиях продавце должен будет заплатить налоги с 4 миллионов (1 миллион всегда не учитывается, это льготная сумма). Если бы в документе указывалась не рыночная, а кадастровая цена, то платить налоги пришлось бы не с 4, а с 2 миллионов.

Как следствие, можно предложить покупателю совершить отдельную доплату на сумму, составляющую 13% с двух миллионов: 260 тысяч рублей.

Любая сделка по купле-продажи квартиры сама по себе отличается повышенным риском. Преимущественно за счет многочисленных мошенников, но даже у нормального продавца могут возникнуть проблемы, в результате чего договор будет признан недействительным. Особенно риск повышается в том случае, если отображенные в договоре условия и цифры не соответствуют реальным. На бесплатной консультации опытные специалисты расскажут о том, что именно нужно учитывать в первую очередь. Также эти юристы готовы сопровождать всю сделку, вплоть до окончательных расчетов с оформления права собственности. Как доказывает практика, это позволяет исключить почти все риски и возможные проблемы.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/prodazha-kvartiry-nizhe-kadastrovoj-stoimosti/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.