Долевое строительство в

Содержание

Что такое долевое строительство: как купить квартиру, которой еще нет, и не потерять деньги

Долевое строительство в

Покупая квартиру на этапе строительства или даже только проекта, можно неплохо сэкономить. Но риски высоки: участники долевого строительства нередко оставались и без денег, и без квартиры. Разбираемся, как провести сделку безопасно.

Что такое долевое строительство?

Чтобы построить дом, строительной компании нужны миллионы рублей. Она может взять кредит в банке, но за это ей придется платить проценты, и немалые. Другой вариант — получить деньги от людей, которые хотели бы в этом доме жить. Они могут заранее оплатить свою будущую квартиру — и таким образом внести свою лепту в финансирование строительства. Это и называется долевым строительством.

Оно выгодно застройщикам — ведь им не придется платить проценты покупателям квартир, как банку. И покупатели тоже могут сэкономить — квартиры на этапе строительства, а тем более проекта, стоят гораздо дешевле, чем готовое жилье.

Но до недавнего времени такой вариант покупки жилья был довольно рискованным. Нередко застройщики действовали по принципу финансовой пирамиды. Они направляли деньги новых дольщиков на то, чтобы закончить строительство старых объектов. В результате оказывалось, что деньги новых покупателей уже потрачены, а строительство их дома даже не началось.

С 1 июля 2018 года ситуация изменилась — строителей начали контролировать банки, у которых есть разрешение на финансирование долевого строительства. Такие банки отслеживают, на что застройщики тратят деньги. Их реестр опубликован на сайте Банка России (чтобы найти на странице нужный список, одновременно нажмите клавиши Сtrl и F, а затем введите в строку поиска «уполномоченные банки»).

Купить квартиру в строящемся доме можно двумя способами. Первый — заключить договор напрямую с застройщиком. Второй — воспользоваться счетом эскроу, то есть заключить трехсторонний договор со строительной компанией и банком. В этом случае застройщик может получить деньги покупателя, только когда сдаст дом.

  • Договор с застройщиком
  • Договор эскроу

Это старая схема: покупатели квартир перечисляют деньги напрямую строительной компании. С 1 июля 2019 года купить квартиру таким образом можно лишь в домах, которые почти готовы. Если стройка в разгаре или только началась, провести сделку можно исключительно через договор эскроу.

При этом с 1 июля 2018 года застройщик обязан открывать отдельные счета под каждый строящийся дом в уполномоченном банке. Платежи от покупателей могут поступать только на эти счета.

Банк следит за тем, чтобы деньги со счета шли именно на строительство дома, в котором люди купили квартиры. То есть застройщики не смогут финансировать с этого счета строительство других объектов.

Какой порядок действий?

  1. Вы выбираете застройщика, дом и квартиру. Заключаете договор со строительной компанией.

  2. Застройщик дает вам номер счета в одном из уполномоченных банков. Вы перечисляете на него стоимость будущей квартиры.

  3. Банк следит за тем, как застройщик тратит ваши деньги, до окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

  4. Застройщик выдает ключи, и вы переезжаете в новую квартиру.

Плюсы

  • Большинство застройщиков завершают уже начатые проекты и продают квартиры напрямую. Поэтому выбор строящегося жилья по такой схеме продажи шире.
  • Поскольку банки теперь контролируют расходы на строительство, риски недостроя резко снижаются.
  • Когда застройщики получают деньги напрямую от покупателей, им не приходится брать кредиты на строительство в банках и платить проценты по ним. Поэтому стоимость жилья ниже.

Минусы

  • Когда строители уже получили деньги от дольщиков, у них нет стимула сдать дом как можно раньше, как, например, при строительстве на кредитные деньги. Поэтому сдача дома может затянуться.
  • Если компания обанкротится, деньги можно вернуть. Но процедура будет намного дольше и сложнее, чем когда используется счет эскроу. Договор эскроу автоматически прекращается в случае банкротства застройщика, и покупатель сразу же может свободно распоряжаться своими деньгами.

Договор эскроу трехсторонний: его заключают покупатель, застройщик и банк. Покупатель вносит деньги за квартиру на специальный счет эскроу в банке. Эти деньги лежат там до момента, когда застройщик сдаст готовый дом. Строительная компания может получить деньги с этих счетов эскроу, только когда первые покупатели получат ключи от своих квартир.

При такой схеме компания получает деньги на строительство от банка в кредит. Но ставки по нему ниже, чем по обычным кредитам на бизнес-проекты.

Что делать, если застройщик обанкротился?

Если у вас договор эскроу, вы сможете сразу забрать обратно деньги со своего счета эскроу. Ведь пока дом не сдан, деньги на счетах эскроу принадлежат покупателям. Сколько вы внесли за будущую квартиру, столько же вам вернут.

Если вы заключали договор напрямую с застройщиком, ваши вложения тоже не пропадут.

В случае банкротства застройщика вам должны вернуть деньги либо строительство вашего дома завершит другая строительная компания, которую определят местные власти или найдет конкурсный управляющий.

Но в любом случае на то, чтобы получить свое жилье или деньги, уйдет гораздо больше времени, чем на возврат денег со счета эскроу.

Как вернуть деньги или получить жилье в случае банкротства застройщика, если договор с ним был подписан напрямую?

Строительные компании обязаны делать отчисления в государственный Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. В случае банкротства застройщика Фонд находит другую компанию, которая достроит жилье, или возвращает деньги дольщикам.

Особенности процедуры банкротства застройщика:

  • Суд назначит конкурсного управляющего для проведения процедуры банкротства. В течение трех месяцев с начала процедуры банкротства нужно подать заявление управляющему, чтобы вас включили в реестр кредиторов застройщика.
  • Будут ли всем выплачивать деньги или начнутся поиски нового застройщика для завершения строительства — решает общее собрание дольщиков. Это собрание должен организовать конкурсный управляющий.
  • Если большинство дольщиков выберут деньги, то в течение 14 дней Фонд сообщит на своем сайте куда, когда и как нужно будет подать заявление на возврат средств. В течение 10 дней после подачи документов Фонд выплатит деньги.
  • При этом закон предусматривает ограничения на выплаты. Максимум, на что можно рассчитывать, — это средняя рыночная стоимость квадратного метра нового жилья в городе, где строится объект, умноженная на 120 квадратных метров. При этом в расчете используется средняя цена квадратного метра, которая действовала на момент заключения договора долевого строительства. То есть, если вы вкладывались в строительство элитной квартиры большей площади, полностью вернуть вложенные деньги не удастся.
  • Если же большинство людей сделают выбор в пользу жилья, Фонд профинансирует завершение строительства. В течение года с момента начала процедуры банкротства застройщика конкурсный управляющий должен найти новую компанию, которая согласится закончить стройку. Тогда вам останется дождаться завершения строительства. Если же новых строителей в течение года найти не удастся, Фонд выплатит дольщикам деньги.

А что, если обанкротится банк, через который идет долевое строительство?

Вероятность этого крайне мала. Реестр уполномоченных банков составляет Банк России по жестким критериям.

Чтобы войти в этот список, банки должны иметь универсальную лицензию и участвовать в системе страхования вкладов.

Они также должны иметь высокий кредитный рейтинг: не ниже «A-(RU)» кредитного рейтингового агентства «АКРА» или не ниже уровня «ruА-» кредитного рейтингового агентства «Эксперт РА».

Источник: https://fincult.info/article/dolevoe-stroitelstvo-kak-kupit-kvartiru-kotoroy-eshche-net-i-ne-poteryat-dengi/

Изменения в законе о долевом строительстве с 2020 года

Долевое строительство в

Проектное финансирование жилых помещений с привлечением средств кредитных учреждений стартовало в 2020. Фактически, реформа отменяет ДДУ. К заключению таких договоров привыкли граждане, решившие приобрести жилые помещения с «фундамента», в недостроенном объекте. Новая схема в покупке жилья изменит рынок жилой недвижимости.

По замыслу, нововведения призваны уменьшить число вкладчиков, не получивших жилье. Вложившиеся в строительство россияне, не будут больше рисковать собственными деньгами, а жилье будет покупаться уже в доме, который полностью готов.

Экроу – счета

Денежные средства от населения при возведении домов могут привлекаться только с использованием специальных счетов. Это экроу-счета, действующие с 1 июля нынешнего года.

На каждого из вступивших в долевое строительство будет оформляться счет. И это не будет возможным без участия банка. В ДДУ будут принимать участие уже не две, а три стороны.

Это кредитное учреждение, вкладчик и застройщик.

В.Путин поручил чиновникам, относящимся к исполнительной ветви власти, разработать и утвердить критерии, которые учитывают готовность МКД и число оформленных ДДУ после июля 2019 года. До этого времени окончание строительных работ будет происходить по старой схеме.

Определение ДДУ

Долевая схема возведения домов многоквартирного типа представляет собой вид инвестиционной деятельности. В этом процессе россияне вкладывают в строительство собственные деньги. Иными словами, финансируют деятельность застройщика. В процессе сотрудничества принимают участие следующие стороны:

  1. Застройщик: это фирма, которая взяла в аренду или на праве бессрочного пользования землю. На участке строительная фирма возводит многоквартирный дом. Дольщики привлекают свои средства.
  2. Депонент: гражданин, организация. Эта сторона договора вкладывает финансы в возведение дома. Задача – дальнейшее получение жилого помещения.

ДДУ – это в письменном виде контракт. Его пункты описывают условия, на которых проводится сделка. Он регистрируется: правило устанавливает ст. 4, п. 3 N214 ФЗ.

Регистрация ДДУ занимает один месяц. Помещение становится имуществом дольщика после введения дома в эксплуатацию, подписания акта приема-передачи.

ДДУ заканчивает правовое действие после исполнения сторонами всех условий.

Последние новости

В 2000-х годах дольщиков часто обманывали. Мошенничество содержалось в том, что люди, которые вкладывались в жилое строительство, не получали вовремя свои квартиры, либо застройщик десятилетиями не достраивал дом. В крайнем случае, застройщик просто исчезал с рынка вместе с инвестициями граждан.

Несколько исправил ситуацию принятый N214 – ФЗ. Он обязал регистрировать ДДУ. Это помогло избавиться от нелегальных схем строительства. Но до конца нерадивые застройщики не исчезли с рынка. По федеральному реестру, свыше 30000 дольщиков находятся в статусе обманутых.

Этапы, ведущие к реформе:

  1. 2010 год: впервые возникли предложения, в которых высказывалась мысль об отмене ДДУ.
  2. Через 5 лет Игорь Шувалов принял решение отменить ДДУ к 2020 году. Но планировалось, что это будет проходить по этапам.
  3. Два года назад (2017) М.Мень, будучи чиновником строительства и ЖКХ, назначил переход на проектное финансирование застройки на замену ДДУ.
  4. В.Путин во время телефонной линии с россиянами (2018 год), дает указание министрам выйти на новые, более усовершенствованные способы приобретения жилых помещений к летнему сезону 2020.
  5. В 2018 (4 квартал) в N478 ФЗ были внесены изменения в законодательство РФ.
  6. Кроме того, было решено, что необходимо достроить жилые дома по – старому.

Предупреждение

Весной 2019 вступило в правовую силу Постановление Правительства. Оно было издано во исполнение указания Президента. N480 Постановление утвердило показатели готовности строительного объекта. А также утвердило условия, при которых строительная фирма вправе рассчитывать на деньги от населения.

Без экроу-счетов достраивать дом можно. Но при степени его готовности не менее 30%. Число оформленных ДДУ – не менее 10% от общей площади квартир в доме.

2019 год

Реформа была введена в целях решения проблемы дольщиков, обманутых ранее. В РФ продумали разные варианты возведения домов. Теперь оно происходит с привлечением займов от банков, а также применением экроу-счетов. На них будут находиться финансы вкладчиков в строительство вплоть до его окончания.

С лета 2019 года в РФ отказываются от ДДУ, и они более не заключаются. Считается, что станет гарантией законности строительства. В частности, ужесточены требования, предъявляемые к застройщикам. В результате недобросовестные застройщики уйдут с рынка.

Источник: https://vsenaslednikam.ru/izmeneniya-v-dolevom-stroitelstve.html

Как вступить в долевое строительство?

Долевое строительство в

Долевое строительство считается одним из самых доступных вариантов покупки жилья в новостройках.

Сэкономить определенную сумму помогает специальная схема, по которой будущий обладатель недвижимости вносит средства за квартиру еще на этапе строительства дома.

Конечно, сразу же заселиться не получится, однако разница в стоимости, по сравнению с полностью готовой квартирой, способна скрасить ожидание.

Вступление в долевое строительство (ДС) нельзя назвать простой процедурой, так как на рынке работает множество недобросовестных компаний. Конечно, с ужесточением законодательства о ДС обманутых дольщиков должно стать меньше.

Но при вложении крупных денежных сумм все риски исключить практически невозможно.

Если вы планируете вступить в долевое строительство, лучше обратиться за поддержкой к юристу: специалист проанализирует договор и обеспечит правовое сопровождение на всех этапах.

Получи первичную консультацию от нескольких компаний бесплатно:
оформи заявку и система подберет подходящие компании!

По этой услуге подключено 50 компаний

Начать подбор в несколько кликов >

Что изменилось в долевом строительстве с 2019 года: новые правила покупки жилья

О проблеме обманутых дольщиков слышал, наверное, каждый. Поэтому у многих покупка квартиры через ДС вызывает вполне обоснованные опасения. Но есть и хорошая новость: с июля 2019 года введены новые правила, которые направлены на защиту дольщиков.

В первую очередь, полностью изменился сам процесс передачи средств на строительство. Раньше любой человек, который хотел вступить в ДС, перечислял деньги непосредственно застройщику (девелоперу). Теперь деньги дольщиков будут зачисляться на целевой эскроу-счет в банке, и снять их застройщик сможет только после того, как дом будет достроен, а дольщик получит свою квартиру.

Важно! Если дом не будет сдан, денежные средства возвратятся дольщику. Благодаря нововведениям можно не бояться, что после вступления покупателя в долевое строительство застройщик исчезнет вместе с деньгами.

Что нужно сделать до внесения денег?

Вступление в ДС всегда сопровождается вложением крупных сумм, поэтому прежде чем подписать договор, нужно собрать максимум информации о выбранной компании и объекте. В частности, покупателям рекомендуется:

  • отдавать предпочтение только тем компаниям, которые хорошо известны на рынке и уже завершили не один проект;
  • запрашивать подробные сведения об объекте у застройщика (это позволит получить данные о доме, земельном участке, наличии разрешительной документации и т.д.);
  • обращаться в органы власти, занимающиеся контролем в сфере долевого строительства, для получения достоверных сведений о законности строительства, наличии жалоб на застройщика и т.д.

Также нужно обязательно ознакомиться с проектом договора, который застройщик предлагает подписать участникам долевого строительства. Иногда в подобных документах присутствуют противоречащие закону условия, которые нарушают права граждан. Если вы сами не обладаете достаточными юридическими знаниями, проверку договора на участие в строительстве лучше доверить юристу.

Как происходит оформление сделки?

После того как вы определись с компанией, домом и квартирой, можно приступать к оформлению документации и внесению средств.

До появления новых правил сторонами всех документов являлись только застройщик и покупатель квартиры.

С лета 2019 года появляется еще одна сторона — банк (но договор долевого участия — ДДУ — по-прежнему подписывается между застройщиком и покупателем). Для того чтобы вступить в долевое строительство, нужно:

  • подписать ДДУ с застройщиком;
  • зарегистрировать соглашение в Росреестре;
  • подписать трехсторонний договор на открытие эскроу-счета в банке;
  • внести деньги на счет.

После того как все документы будут подписаны, останется только ждать, когда дом будет введен в эксплуатацию и застройщик передаст ключи от квартир жильцам. Деньги покупателей недвижимости будут переведены застройщику после сдачи дома (до этого момента они все время будут находиться на эскроу-счете).

Важно! Покупатель квартиры может получить деньги обратно до сдачи дома только при расторжении договора долевого участия. Расторгнуть ДДУ можно при ликвидации девелопера или при признании застройщика банкротом.

Какие гарантии есть у покупателя при банкротстве застройщика или банка?

Если застройщик будет признан банкротом, покупатель может не опасаться потери средств: они в любом случае заморожены на счете в банке. По своему усмотрению можно или снять деньги со счета, или же (если дом уже практически достроен) потребовать передать квартиру. Также в случае банкротства застройщика дольщики могут найти другую компанию, которая завершит строительство объекта.

https://www.youtube.com/watch?v=o6_boSF-Oxw

Если же покупатель решил вступить в долевое строительство и выбрал надежную компанию, но обанкротился банк, получится получить обратно сумму до 10 млн рублей (в зависимости от стоимости квартиры, за строительство которой было заплачено). Такой размер выплаты предусмотрен программой страхования (государство страхует средства на счетах в банке на сумму до 10 млн рублей).

А можно ли вступить в долевое строительство по старым правилам?

Несмотря на все нововведения, в некоторых новостройках купить квартиру можно по старой схеме. Продолжать продавать квартиры без эскроу-счета могут те девелоперы, объекты которых уже готовы не менее чем на 30%.

Также обязательным условием для того, чтобы покупатель мог вступить в ДС по старой схеме, является наличие у девелопера заключенных ДДУ не менее чем на 10% общей площади помещений.

На практике, тем не менее, большая часть застройщиков будет работать именно в соответствии с принятыми изменениями.

Подведем итоги. Теперь большинство покупателей квартир в новостройках может вступить в долевое строительство только по новым правилам.

Для того чтобы стать участником ДС, необходимо заключать договор не только с самим застройщиком, но и с банком. Изменения направлены в первую очередь на то, чтобы защитить покупателей недвижимости от недобросовестных компаний.

Однако процесс покупки квартиры через долевое строительство все равно остается очень ответственным решением, поэтому мы рекомендуем обращаться за профессиональной юридической поддержкой к специалистам.

Помощь квалифицированного юриста позволяет избежать нарушения ваших прав при подписании договора с застройщиком и банком, а в случае возникновения сложностей — своевременно получить юридическую защиту.

Источники:

Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости

Договор участия в долевом строительстве

Источник: https://rtiger.com/ru/journal/kak-vstupit-v-dolevoe-stroitelstvo/

Долевое строительство в Москве от застройщика — условия и гарантии

Долевое строительство в

Вложение средств в недвижимость на стадии возведения относится к одному из самых рискованных видов инвестирования. Человек покупает не объект, а обещания или гарантии застройщика, что после сдачи дома он передаст покупателю квартиру.

Основные понятия

Долевое строительство – это способ инвестирования при возведении жилой или нежилой недвижимости, при котором застройщик привлекает финансы граждан, а после ввода объекта в эксплуатацию передает им готовое жильё или нежилое помещение.

В России оно регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ, который вступил в силу с 1 января 2005 года. Именно с этого периода с дольщиками стали заключать ДДУ, а не инвестиционный договор.

Данный закон регулирует взаимоотношения между застройщиком и дольщиками. Заключать ДДУ строительная фирма может только после соблюдения нескольких требований:

  • приобретение или аренда земельного участка;
  • получение разрешения на строительство;
  • опубликование проектной декларации в СМИ или интернете.

Объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, а также машино-место, входящие в состав многоквартирного дома, создаваемого с привлечением средств дольщиков.

Застройщик – строительная компания, имеющая опыт в возведении многоквартирных домов и обладающая земельным участком под застройку на праве собственности или аренды.

Преимущества долевого строительства

Неоспоримой выгодой приобретения квартиры по ДДУ является низкая стоимость недвижимости, которая возрастает прямо пропорционально этапам готовности многоквартирного дома.

СК для привлечения средств инвесторов предлагают выгодные условия:

  • беспроцентную рассрочку;
  • скидки;
  • машино-место или отделку в подарок.

Таким образом, с помощью ДДУ можно не только купить жильё по приемлемой цене, но и сэкономить на банковских процентах.

Интересно: За 2017 год количество договоров долевого строительства в Москве от застройщика увеличилось на 39% по сравнению с 2016 г.

Как стать дольщиком

Чтобы получить долю в общедомовом имуществе необходимо заключить с застройщиком договор долевого участия в строительстве – ДДУ.

По условиям договора СК берет на себя обязательство по возведению объекта недвижимости с определенными параметрами, а дольщик – оплатить имущество в полном объеме и оговоренные сроки.

Важным моментом является срок исполнения обязательств застройщика перед дольщиком и санкции за нарушения условий ДДУ.

Гарантии качества

В соответствии со статьей 7 Закона № 214-ФЗ строительная компания обязана передать дольщику объект долевого строительства, качественные и технические характеристики которого соответствуют условиям договора.

Если в момент приемки недвижимости были выявлены недостатки, то застройщик обязан:

  • безвозмездно устранить замечания;
  • уменьшить сумму договора;
  • возместить расходы на устранение огрехов.

Гарантийный срок на объект не может быть менее пяти лет. Застройщик освобождается от обязанности устранять поломки в течение гарантийного срока если докажет, что они возникли по вине собственника недвижимости или третьих лиц.

Возможные риски

К сожалению, долевое строительство в Москве сопряжено с определенными рисками:

  • задержка сроков сдачи дома;
  • непредусмотренная соглашением доплата;
  • невозможность расторгнуть договор;
  • проблемы при регистрации права собственности;
  • двойные продажи.

Помимо этого существует вероятность наступления банкротства застройщика. В этом случае дольщикам придется доказывать свои права на недвижимость в судебном порядке.

Справка: Федеральный закон № 214-ФЗ призван минимизировать риски участников долевого строительства и усилить защиту их прав.

Изменения в законодательстве

С 1 июля 2018 года в Закон № 214-ФЗ внесены изменения. Окончательный переход на новые стандарты заключения договоров назначен на 30 июня 2019 года. В этот период будет применяться прежняя схема ДДУ.

Изменения в законе сильно ужесточили требования к застройщикам:

  • СК должна иметь собственный капитал в размере не менее 10% проектной стоимости недвижимости;
  • фирма должна иметь опыт от трех лет в сфере строительства и не менее 10 тысяч квадратных метров жилья, введенных в эксплуатацию;
  • операционные расходы не должны быть более 10% сметной стоимости;
  • на каждое разрешенное строительство должно быть создано отдельное юр. лицо.

Источник: https://InfoNovostroyki.ru/dolshhiki/dolevoe-stroitelstvo-v-moskve-ot-zastrojsika-uslovia-i-garantii.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.