Долевое строительство условия участия

Содержание

Договор участия в долевом строительстве: моменты, требующие пристального внимания!

Долевое строительство условия участия

24 июля 2014 в 12:24

Договор участия в долевом строительстве: какие моменты являются ключевыми?  На что обратить внимание прежде всего? Давайте разбираться. 

Права застройщика на земельный участок

Прежде всего, необходимо ознакомиться с документами, подтверждающими права застройщика на земельный участок (это могут быть договор аренды земельного участка (договор, который заключается более чем на год, должен пройти государственную регистрацию), либо свидетельство о праве собственности на земельный участок).

Разрешение на строительство

Кроме того, необходимо запросить разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, а также проектную декларацию, в которой указываются все его характеристики. В случае отсутствия указанных документов застройщик не имеет права заключать договор долевого участия.

При заключении такого договора важно помнить: оплата по договору участия в долевом строительстве должна производиться дольщиком только после регистрации данного договора. Требование о предварительной оплате цены договора незаконно.

Обязательные условия договора долевого участия в строительстве

В обязательном порядке договор долевого участия должен содержать следующие условия:

1) описание квартиры в соответствии с проектной декларацией (адрес, номер, площадь, этаж и т.д.)2) срок передачи квартиры дольщику3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты

4) гарантийный срок на объект долевого строительства

При отсутствии в договоре вышеуказанных условий он считается незаключенным.

Приложение к договору

В качестве приложения к договору участия в долевом строительстве сторонами оформляется план объекта долевого строительства (квартиры).

Обратите внимание!

Часто застройщики включают в договор пункт о том, что дольщик обязуется нести расходы по оплате коммунальных услуг до даты подписания акта-приема передачи квартиры.

Однако такой пункт в силу Жилищного кодекса РФ незаконен, так как обязанность по оплате коммунальных платежей возникает у дольщика только после выдачи застройщику разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и подписания между дольщиком и застройщиком акта приема-передачи квартиры.

Также незаконно включение в текст договора пункта о том, что в случае уменьшения площади квартиры, подтверждаемое техническим или кадастровым паспортом (по сравнению с проектной площадью), денежные средства дольщику не возвращаются.

Кроме того, договор участия в долевом строительстве может включать пункт:  в случае одностороннего отказа от исполнения договора денежные средства, внесенные дольщиком, возвращаются ему после реализации объекта долевого участия (квартиры) третьим лицам.

Однако по закону застройщик обязан вернуть денежные средства дольщику в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора.

В случае если застройщик обещает предоставить дольщику в собственность место на парковке, то это условие также должно быть включено в договор (наряду с условием о стоимости), в противном случае деньги вы заплатите, а машиноместо так и не получите.

Условия, ущемляющие права дольщика в случае обнаружения строительных недостатков, по сравнению с правами, предусмотренными ФЗ «О защите прав потребителей», также незаконны (в частности условия о том, что дольщик не вправе требовать уменьшения стоимости договора, либо возмещения своих затрат).

В целом, выше перечислены основные моменты, на которые стоит обратить внимание, однако для полной уверенности в защите своих прав все же стоит обратиться к юристу и проанализировать с ним конкретные условия договора, предлагаемые застройщиком.

Юристы и адвокаты “Правовой гарантии” предлагают не только правовую экспертизу договора. Мы можем полноценно сопроводить Вашу сделку по приобретению объекта недвижимости в собственность.

Читать про услугу “Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью”

Договор участия в долевом строительстве: какие моменты являются ключевыми?  На что обратить внимание прежде всего? Давайте разбираться. 

Что такое ДДУ и на что обращать внимание при покупке квартиры у застройщика — Справочник Недвижимости

Долевое строительство условия участия

Чем отличается ДДУ от ДКП или договора с ЖСК

ДКП — это договор купли-продажи, он тоже может использоваться при покупке жилья в новостройках. Но ДДУ заключается до ввода объекта в эксплуатацию, а ДКП — после, то есть когда дом уже построен, сдан, имеет адрес.

Есть и промежуточный формат — предварительный договор купли-продажи (ПДКП), который заключается между получением застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и выдачей ключей. «Это не покупка квартиры, а лишь намерение сторон совершить сделку в ближайшей перспективе.

Договор не предполагает ни регистрации договора (как при ДДУ), ни перехода права собственности (как при ДКП), и действует лишь до заключения основной сделки, — поясняет управляющий партнёр компании „Метриум“ Мария Литинецкая.

— Поэтому на сегодняшний день на столичном рынке массового сегмента 78% квартир всё-таки продаётся по договорам долевого участия».

ЖСК, или жилищно-строительные кооперативы, — добровольное объединение пайщиков с целью строительства многоквартирного дома. Чтобы «купить» в нём квартиру, нужно заключить договор паенакопления и стать пайщиком.

ЖСК существуют на «добровольных» началах, поэтому такие объединения слабо регулируются законом, предполагается, что пайщики сами должны обо всём договориться: как выстроить отношения между членами, когда будет возведён дом, кто обязан (и обязан ли) устранять недочёты строительства, сколько будет стоить пай и т. д.

 Договор пайщика не регистрируется в Росреестре, и это может привести к мошенническим действиям: один и тот же пай продадут несколько раз.

«В настоящее время новые стройки по ЖСК запрещены в России, — рассказывает руководитель юридического департамента агентства недвижимости „Бон Тон“ Дмитрий Логинов. — Исключение составляют только обанкротившиеся проекты, ЖСК для отдельных категорий граждан (военных, учёных, правоохранителей и т. д.) и проекты ЖСК, реализация которых началась до введения запрета — до 1 июля 2018 года». 

Таким образом, если вы захотите купить квартиру в строящемся доме, почти наверняка покупка будет осуществлена по ДДУ. 

Преимущества и недостатки ДДУ

Преимущества ДДУ:

Дольщики хорошо защищены законом. Интересы дольщиков защищает федеральный закон (214-ФЗ) и закон о защите прав потребителей. «В первом предусмотрено право получить неустойку за задержку сроков передачи квартиры, а во втором — возможность претендовать на компенсацию морального вреда, причинённого дольщику из-за переноса сроков сдачи объекта», — поясняет Мария Литинецкая.

Договор регистрируется в Росреестре. ДДУ подлежит государственной регистрации, и повторно продать квартиру недобросовестный застройщик не сможет.

Все параметры чётко прописаны, за нарушение застройщик должен выплатить компенсацию. В договоре прописываются чёткие требования: стоимость квартиры, сроки передачи объекта дольщику и т. д. При нарушениях дольщики могут потребовать неустойку или даже вернуть свои деньги. Порядок такого возврата, а также возможность взыскания убытков определены федеральным законом.

Если что-то случится со стройкой, деньги вернут.

По новым правилам девелоперы, работающие по ДДУ, не вправе напрямую привлекать средства дольщиков: деньги замораживаются на эскроу-счетах до ввода объекта в эксплуатацию, а строительство ведётся за счёт банковских кредитов. Это должно решить проблему обманутых дольщиков: если что-то пойдёт не так и стройка не будет завершена, покупателям вернут деньги.

Гарантийный срок. После сдачи в эксплуатацию квартиры, купленной по ДДУ, в течение пяти лет действует гарантия устранения строительных недоделок.

«Эта гарантия предусмотрена 7-й статьёй 214-ФЗ, поэтому она может быть даже не отражена в ДДУ, — отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров „БЕСТ-Новострой“.

 — Но всё равно по закону застройщик обязан соблюсти гарантийные сроки: не менее 5 лет на сам объект (стены, кровлю и т. п.) и не менее 3 лет на инженерное и технологическое оборудование (лифты, коммуникации и пр.)». 

Недостатки ДДУ:

Недостатки покупки по ДДУ связаны только с тем, что перенос сроков сдачи дома всё-таки возможен. Но если в проекте будут отодвинуты сроки сдачи, дольщики смогут претендовать на выплату неустойки.

Как проверить застройщика

Прежде чем покупать квартиру в новостройке и, соответственно, заключать ДДУ, нужно проверить надёжность застройщика.

В первую очередь, у строительной компании должны быть разрешение на строительство, проектная декларация на объект, документы на земельный участок (собственность или аренда).

Застройщик также обязан предложить покупку через эскроу-счёт либо, если он продаёт жильё по старой схеме, предъявить ЗОСК (заключение о соответствии критериям). Дело в том, что некоторые застройщики официально могут строить и продавать жильё по старым правилам (без эскроу-счетов).

Но только в том случае, если к 1 июля 2019 года дом уже был построен не менее чем на 30% или проданных в нём по ДДУ квартир было не менее 10% от его общей площади.

Подтверждает право застройщика на продолжение строительства объекта без привлечения эскроу-счетов специальная бумага — заключение о соответствии критериям (ЗОСК).

Важный показатель — деловая репутация застройщика. Чтобы получить о ней представление, нужно ознакомиться с портфелем реализованных компанией проектов, изучить, соблюдаются ли сроки ввода объектов в эксплуатацию, и т. д. Большой объём застройки и длительный опыт работы на рынке, как правило, говорят в пользу застройщика.

«Информация о застройщике и объекте строительства открыта и размещена в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), — поясняет Дмитрий Логинов. — Там можно ознакомиться с проектной декларацией, документами на землю, разрешительной документацией. Также о застройщике можно получить информацию на сайте ФНС и в картотеке дел Арбитражного суда».

Репутацию застройщика также легко проверить через единую информационную систему жилищного строительства Наш.Дом.рф. Если у застройщика есть проблемные объекты, система это покажет.

Ещё один показатель — партнёрство застройщика с ведущими российскими банками.

«Если финансирование застройщику предоставляет авторитетная кредитная организация, то это служит гарантией успешной реализации проекта, — говорит Литинецкая.

— Обратите также внимание на банки, которые выдают ипотеку на квартиры в жилом комплексе: кредиторы тщательно изучают застройщика, поэтому сотрудничество, например, со Сбербанком, ВТБ, ДОМ.РФ, говорит в пользу проекта».

На что обращать внимание при заключении ДДУ

Как правило, ДДУ — типовой документ. Однако стоит проверить, чтобы в договоре были точно указаны ФИО, паспортные данные покупателя, цена квартиры, строительный адрес объекта и обозначение квартиры, приложен план помещения, прописана площадь, зафиксировано, как будут вестись расчёты, если после ввода дома площадь квартиры будет меньше или больше обозначенной. 

«Дольщику следует обратить внимание на формулировку обязательств застройщика по передаче квартиры: должен быть точно указан срок, например, III квартал 2021 года, — рекомендует Мария Литинецкая.

— Если девелопер обязуется выдать ключи в течение определённого количества дней после ввода объекта в эксплуатацию, но не прописывает конкретный срок, стоит насторожиться, ведь дом может и не получить разрешение на ввод от властей».

В ДДУ указывается также гарантийный срок (от пяти лет на конструкции и от трёх лет на коммуникации), а при покупке новостройки по новым правилам прописывается обязанность покупателя внести средства на эскроу-счёт, название и реквизиты банка, который выступает оператором таких счетов.

«Если квартиру покупают с отделкой от застройщика, то к ДДУ должно быть составлено приложение, в котором описывают вид отделки, перечень работ и материалов, — добавляет председатель совета директоров компании „Бест-Новострой“ Ирина Доброхотова. — Марку материалов при этом застройщик указывать не будет, но обязан обозначить тип, например, ламинат в качестве напольного покрытия, обои под покраску в качестве отделочного материала стен и т. д.». 

ДДУ и ипотека

Если квартиру в новостройке человек покупает в ипотеку, то составляются два разных договора: ДДУ и договор кредитования. При этом в ДДУ обязательно указывают, что оплата покупки происходит с привлечением заёмных средств.

«Сначала клиент подписывает договор кредитования, вносит средства первоначального взноса на открытый счёт, после чего и первоначальный взнос, и кредит перечисляются на счёт застройщика, — рассказывает Доброхотова.

— Клиент получает подписанное платёжное поручение и только потом подписывает ДДУ. Оба договора уходят на регистрацию, в ДДУ ставят штамп о наличии ипотеки в силу закона.

Средства списываются с ипотечного счёта клиента после регистрации ДДУ».

Если заёмщик окажется не в состоянии обслуживать кредит, застройщик обязан передать квартиру банку.

Переуступка прав по ДДУ

Переуступка прав подразумевает перепродажу строящейся квартиры до завершения стройки. То есть, по сути, это продажа не готовой квартиры, а только договора (ДДУ), по которому дольщик в будущем станет собственником жилья, это переуступка прав на квартиру другому лицу.

Для сделки по переуступке прав составляют специальное соглашение, и оформить это можно в любое время до подписания акта приёма-передачи квартиры (если после, то сделка уже будет проходить через договор купли-продажи).

Причём изменить или дополнить существующий ДДУ нельзя, новый дольщик полностью берёт на себя права и обязанности именно по этому договору.

Однако есть нюанс: в большинстве случаев дольщик не может переуступить права на квартиру без ведома застройщика.

«Чаще всего девелопер обязывает покупателя уведомлять о том, что тот уступает свои права. Часто такие сделки проходят через самого застройщика, и в некоторых случаях с покупателя взимается комиссия за переуступку, — поясняет Мария Литинецкая.

— Девелоперы делают это для того, чтобы избежать конкуренции с частными инвесторами.

Как правило, комиссию оплачивает сам покупатель, поэтому стоит иметь в виду, что к стоимости, указанной в объявлении, скорее всего, придётся прибавить ещё 1–2% от суммы сделки».

Застройщик нередко даёт положительное решение на переуступку только после того, как дольщик выплатит всю сумму долга. Если квартира приобреталась в ипотеку, то также потребуется согласие банка, выдавшего кредит. Если клиент попытается продать жильё без разрешения, то сделка может быть признана недействительной.

Как получить квартиру по ДДУ, когда дом построен

После ввода дома в эксплуатацию застройщик отправляет дольщику письмо с уведомлением о необходимости принять квартиру. В ДДУ обычно обозначают, в какие сроки нужно прийти на приёмку квартиры. Чаще всего дольщик должен приступить к принятию квартиры (хотя бы записаться на приёмку) в течение семи рабочих дней с момента получения сообщения (если в договоре не указан другой срок).

Если вовремя не принять квартиру, застройщик может оформить приёмку в одностороннем порядке, а дольщик лишится возможности найти в квартире недочёты и составить ведомость для их устранения, отмечает Ирина Доброхотова.

«Процесс передачи квартир и выдачи ключей в доме обычно длится несколько недель, поэтому дольщикам предлагаются даты и время на выбор, главное — отозваться на уведомление и согласовать с застройщиком дату осмотра и приёмки квартиры», — советует она.

Итак, в согласованный срок участник долевого строительства приезжает на осмотр объекта и проверяет его соответствие условиям договора. Для этого оформляется акт осмотра, в который дольщик вносит свои замечания. Если всё его устраивает, стороны составляют и подписывают акт приёма-передачи квартиры.

Если клиент выявил дефекты строительства, их необходимо указать в акте осмотра. И самое главное: до их устранения покупатель вправе не подписывать акт приёма-передачи квартиры и требовать повторно провести приёмку.

Впрочем, есть ещё один вариант — подписать передаточный акт с условием устранения недостатков в установленные сроки.

«В передаточном акте отражаются все характеристики объекта, — рассказывает генеральный директор компании „Миэль-Новостройки“ Ирина Шаталина. — Это проектные и фактические характеристики помещения (номер корпуса и помещения, общая площадь, этаж), строительный и почтовый адрес объекта и сведения о том, что покупка оплачена».

После того, как акт передачи квартиры подписан, покупатель может заняться оформлением квартиры в собственность. Нужно подать документы на регистрацию права собственности в регпалату или МФЦ. Это можно сделать как самостоятельно, так и через застройщика.

Что делать, если параметры квартиры не соответствуют ДДУ или есть расхождения?

Согласно статье 9 214-ФЗ, расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%. «Если процент больше, то дольщик имеет право в судебном порядке расторгнуть ДДУ, — говорит Мария Литинецкая.

— Если речь идёт о менее существенных расхождениях, то проводится перерасчёт стоимости квартиры: за лишние метры придётся доплатить, а за „недостающие“ застройщик вернёт деньги.

Как правило, необходимость перерасчёта цены прописывается в ДДУ».

Кроме того, в ряде случаев дольщик может обратиться к закону «О защите прав потребителей». Согласно статье 29, при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребитель вправе потребовать бесплатно их устранить, снизить цену или возместить расходы на устранение недостатков.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачёва.

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/chto-takoe-ddu-i-na-chto-obraschat-vnimanie-pri-pokupke-kvartiry-u-zastroyschika

Требования к ДДУ – как не упустить важное при его заключении – ЮК

Долевое строительство условия участия

Пожалуй, точкой отсчета, с которой начинаются официальные отношения между участником долевого строительства и застройщиком, можно считать момент подписания договора долевого участия в строительстве.

Именно это соглашение регулирует взаимоотношения между указанными сторонами на протяжении всего периода строительства объекта. Универсального варианта такого документа не существует, но важно не забывать про все существенные условия договора долевого строительства.

По своей сути его составление – это довольно сложный и ответственный процесс. Ведь на кону немалые средства будущего дольщика. А потому необходимо предусмотреть все до мелочей. Если не указать все существенные условия договора долевого участия в строительстве, то могут возникнуть серьезные последствия.

Вплоть до признания соглашения незаключенным, со всеми отсюда вытекающими проблемами. Консультация юриста дает возможность избежать подобного исхода.

Договор долевого участия в общем своем смысле является таким же документом, как и любое другое соглашение, заключенное между двумя и более лицами. А потому правила его составления подчинены общим требованиям деловой практики.

Любой договор должен включать в себя обязательные разделы. Такое условие распространяется и в отношении ДДУ. А потому общая структура договора содержит в себе следующие составные части:

  1. Вводная часть.
  2. Дата и место составления документа.
  3. Стороны (в случае ДДУ – дольщик и застройщик).
  4. Предмет договора (является существенным условием любого договора).
  5. Права и обязанности сторон.
  6. Цена договора и порядок расчетов.
  7. Срок действия соглашения.
  8. Порядок прекращения и изменения отношений.
  9. Способы разрешения спорных вопросов.
  10. Прочие условия, относящиеся к каждому конкретному виду договора.
  11. Реквизиты и подписи сторон.

С универсальными стандартами оформления документов можно ознакомиться в ГОСТе Р 7.0.97-2016. Сегодня компания вправе не придерживаться этих рекомендаций, на юридическую силу документа это не повлияет.

И хотя концепция подобных требований больше рекомендательного характера, не стоит ими пренебрегать. С одной стороны – это не существенные требования ДДУ. С другой – их соблюдение сделает документ аккуратным и приятным для работы, в то время как произвольное оформление может повлечь за собой исключительно недоверие и дополнительную вычитку.

Все условия, которые содержат договоры (в том числе и договор долевого участия в строительстве), можно поделить на три основные категории:

  • существенные – без которых не обойтись, в противном случае договор будет признан незаключенным;
  • обычные – присутствующие в каждом договоре условия. В их число входят порядок решения спорных ситуаций, порядок изменения и расторжения договора, ответственность сторон в случае нарушения условий договора и т. д. Если таких условий в договоре нет, это не является поводом для признания его незаключенным;
  • дополнительные – добавляются индивидуально в каждое отдельное соглашение, в зависимости от конкретной ситуации или каких-то конкретных особенностей. Дополнительные условия вносятся по желанию, их отсутствие не влияет на заключенность договора.

Существует перечень условий, которые обязательно должны быть согласованы в ДДУ. Все они указаны в ст.4 Ф3 №214. Так, существенными условиями ДДУ являются:

  1. Подробное описание объекта долевого строительства. Под описанием подразумевается:
  • планы строящегося помещения, отображающие в графической форме (схемы, чертежи) расположение частей объекта долевого строительства (комнаты, вспомогательные помещения, веранды, балконы, террасы и т. п.) по отношению друг к другу;
  • сведения об общей площади всего дома и конкретных квартир, площади жилого и нежилого пространства, энергоэффективности и сейсмостойкости, назначении объекта;
  • адрес, этажность;
  • информация про нежилые помещения – подвалы, чердаки, лифтовые шахты и т.п.
  1. Общая цена договора, порядок уплаты, сроки, размеры взносов. Денежные средства платятся единовременно либо определенными частями. Некоторые застройщики указывают стоимость квадратного метра, а не всей квартиры. Это сделано для того, чтобы было проще рассчитать размер доплаты в случае увеличения площади в сравнении с первоначальным планом.
  2. Срок передачи достроенного объекта дольщику. Он может быть определен конкретной датой (например, не позднее 31 декабря 2017 г.) либо месяцем или даже кварталом (например, не позднее IV квартала 2017 г.). Стоит обратить внимание, что правильнее, когда в договоре будут присутствовать 2 срока: срок получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию и срок непосредственной передачи помещения дольщику.
  3. Гарантийный срок на объект долевого строительства. Закон определяет минимальный срок – 5 лет, предоставляя застройщику право самому обозначать этот срок более точно.
  4. Одно из условий привлечения денег участника долевого строительства: осуществление взносов в компенсационный фонд или размещение денежных средств дольщика на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 ФЗ № 214.

Законодатель в части 5 статьи 4 ФЗ № 214 акцентирует внимание на том, что при отсутствии вышеперечисленных условий договор будет считаться незаключенным.

В конечном счете, дополнительные условия договора долевого участия – это, как правило, более развернутое и подробное изложение его основных положений.

Такие дополнительные условия договора долевого участия в строительстве появляются в зависимости от самых разнообразных причин.

Начиная от субъективных характеристик самого объекта строительства и заканчивая индивидуальными особенностями фирмы-застройщика или участника долевого строительства. А потому их количество может быть весьма велико.

В качестве примера наиболее распространенных дополнительных условий ДДУ можно привести:

  1. Порядок взаиморасчетов сторон в случае изменения фактической площади объекта долевого строительства в сравнении с проектной.
  2. Информация о благоустройстве придомовой территории (детские площадки, паркинги, колясочные и т.п.).
  3. Время, отведенное для устранения застройщиком обнаруженных дольщиком недостатков в процессе приема – передачи построенного жилья (если таковые будут).
  4. Информация о порядке управления будущим многоквартирным домом.
  5. Необходимость получить согласие застройщика на осуществление уступки прав дольщиком. Для этого нужно составить договор уступки права требования по договору долевого участия. Образец есть в открытом доступе.
  6. Порядок оформления квартиры в собственность. Многие застройщики предлагают взять это «бремя» на себя. Естественно, за дополнительную плату.

Зачастую заключение договора происходит по стандартной схеме: потенциальный участник приходит в офис компании, где ему будет предложено подписать шаблонный вариант договора от застройщика.

Основные условия ДДУ там будут закреплены, в то время как содержание дополнительных пунктов остается на усмотрение застройщика. В большинстве случаев клиент не пытается скорректировать договор.

Причины могут быть разными: от некомпетентности в вопросе до банального стеснения.

Нормы ГК РФ и ФЗ №214 дают возможность согласовать детали договора и внести желаемые изменения. К сожалению, на практике редко удается изменить содержание ДДУ.

Обязательные условия можно изменить и после подписания договора, чаще всего застройщик хочет поменять срок передачи объекта.

Дольщик не обязан ничего подписывать и имеет право отказаться от дополнительного соглашения к ДДУ. дополнительных условий также поддается изменениям.

Как уже было указано выше, одним из распространенных дополнительных условий выступает обязанность застройщика самостоятельно оформить переход достроенной квартиры в собственность дольщикам. Само-собой, за отдельную плату. Такая обязанность не закреплена за застройщиком ни одним законом, что дает возможность дольщику отказаться от навязанной услуги.

Застройщики редко идут на компромисс, зачастую клиенту предоставляется стандартный договор, в который можно только вносить личные данные. Но, в редких случаях, при правильном подходе, человеку может повезти и содержание договора будет скорректировано.

Рекомендуется заранее подробно изучать все нюансы договора. После госрегистрации ДДУ внесение изменений возможно путем подписания дополнительного соглашения, от которого застройщик может отказаться. В частности, могут возникнуть проблемы при желании изменить существенные условия ДДУ по 214 ФЗ.

Нельзя взять и вычеркнуть, например, предмет договора долевого участия в строительстве, но можно добавить дополнительные условия, которые помогут прийти к компромиссу.

Нужно быть готовым к тому, что застройщики редко и весьма неохотно идут на предложения будущих дольщиков внести изменения в договор, который ими сделан «под себя».

Без профессиональной подготовки и специальных познаний простому обывателю будет тяжело «держать оборону». А потому стоит прийти на подписание договора с юристом по вопросам недвижимости. Кстати, если застройщик срывает сроки и не предоставляет жилье в прописанные в договоре даты, покупателю положена компенсация.

Ее размер можно узнать воспользовавшись калькулятором неустойки. Для решения подобных вопросов также с большой вероятностью понадобиться помощь юриста, ведь застройщик не заинтересован в том, чтобы терять деньги.

Кроме того, клиенту вовсе не обязательно подписывать договор именно в тот день, когда он пришел в офис. Никто не может ему запретить взять договор с собой для изучения на несколько дней. И вот тут самым правильным будет обратиться с таким документом в юридическую компанию. Где уже на месте специалист внимательно изучит текст договора и проконсультирует вас по всем возникшим вопросам.

Как видно из всего вышесказанного, договор долевого участия в строительстве по своей структуре является довольно сложным документом. Существенные условия договора долевого участия в строительстве требуют особого внимания.

Нельзя преуменьшать важность этого соглашения в области регулирования правоотношений между дольщиком и застройщиком. Одно некорректное предложение может повлечь за собой колоссальные финансовые потери, поэтому не стоит пренебрегать помощью опытного юриста.

Да, услуги профессионала могут стоить дорого, но одна ошибка в договоре, в конечном итоге, обойдется гораздо дороже.

Не ошибется тот, кто обратится в ЮК «Хелп Консалтинг». Наши специалисты вместе с Вами досконально изучат текст договора, смогут определить, какие его пункты не соответствуют закону или противоречат интересам дольщика.

Анализ договора поможет проверить соблюдение главных требований к ДДУ и избежать возможных проблем. Свяжитесь с нами по данным, указанным в разделе сайта «Контакты» либо заполнив форму обратной связи. В ближайшее время для решения вопроса с вами свяжется юрист.

По аренде и другим вопросам, которые связаны с недвижимостью, также можно получить консультацию.

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/sushhestvennye-usloviya-dogovora-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve

Договор участия в долевом строительстве

Долевое строительство условия участия
Энциклопедия МИП » Споры по недвижимости » Долевое строительство » Договор участия в долевом строительстве

Федеральным законом от 30.12.

2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” в правовой оборот была введена особая разновидность договора: договор участия в долевом строительстве, осуществляющий регулирование возникающих между субъектами долевого строительства взаимоотношений и определяющий их условия. 

Договор участия в долевом строительстве подразумевает, что одна сторона, именуемая застройщиком, принимает на себя обязательство в оговорённый этим соглашением срок, соблюдая все требуемые условия, собственными силами или же привлекая иных субъектов возвести многоквартирный дом либо иной объект, а после получения официального разрешения на введение в эксплуатацию объектов строительства передать его участнику долевого строительства. Вторая же сторона, именуемая участником (дольщиком), принимает на себя обязательство по оплате установленной цены и принятию постройки, если в наличии имеется разрешение на введение в эксплуатацию вышеупомянутых объектов.

Правовая природа договора долевого участия в строительстве определяет, что он является:

  • Консенсуальным – порождает права и обязанности с момента заключения между сторонами соглашения.
  • Возмездным – должно быть оговорено встречное представление в виде платы.
  • Двусторонним – порождает соответствующие обязательства у каждой из сторон.
  • Двусторонне-обязывающим – каждое из предусмотренных соглашением встречных обязательств является непременным условием для другого.

Субъекты и форма договора участия в долевом строительстве

В качестве субъектов договора долевого строительства выступают:

  • Застройщик – юридическое лицо, обладающее земельным участком (в собственности, в аренде, субаренде, безвозмездном пользовании) и привлекающее финансовые средства дольщиков в целях возведения на упомянутом участке многоквартирных домов или других построек (кроме объектов производственного профиля), на основании официально оформленного разрешения на застройку.
  • Участник (дольщик) – юридическое или физическое лицо, вкладывающее финансовые средства в возведение многоквартирных домов или иных строений с намерением последующего получения в собственность помещений как жилого, так и нежилого назначения, располагающихся в упомянутых объектах.

Существенные условия договора участия в долевом строительстве

Вышеуказанный закон определяют особенности и существенные условия договора участия в долевом строительстве, в отсутствии которых договор признаётся незаключённым. Таковыми условиями являются:

  • Предмет соглашения – конкретный объект, возводимый застройщиком и подлежащий передаче дольщику после получения официального разрешения на введение этого объекта в эксплуатацию.
  • Срок, в течение которого застройщик обязан осуществить передачу объекта. Данный срок является единым для всех субъектов долевого строительства и обычно он определяется временным промежутком, по прошествии которого объект должен передаваться дольщику.
  • Цена соглашения, а также сроки, условия и особенности её уплаты. Цена договора – размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства. Уплата осуществляется посредством внесения либо единовременных платежей, либо производимых в предусмотренный договором временной промежуток, исчисляемый в годах, месяцах, неделях.
  • Гарантийные сроки, предоставляемые на построенный объект, оговариваются соглашением и составляют для объектов долевого строительства не меньше чем пять лет, а для инженерно-технологической инфраструктуры не менее трёх лет. Исчисление обозначенных сроков начинается со дня передачи объекта участнику и подписания акта-приёма передачи.
  • Способы и условия, посредством которых обеспечивается надлежащее исполнение застройщиком предусмотренных договором обязательств – залог, банковское поручительство, страхование ответственности застройщика.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве

Договор должен оформляться исключительно в письменном виде. Подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным только после регистрации.

Полномочиями по регистрации такого рода договоров наделена Федеральная служба госрегистрации кадастра и картографии (Росреестр).

Для того чтобы осуществить регистрацию соглашения долевого строительства как застройщик, так и дольщики должны предоставить заявления сторон, сам договор со всеми дополнениями и приложениями, а также пакет документации, предусмотренный законодательством.

Комплект документации должен быть направлен в находящийся по месту расположения строящегося объекта территориальный отдел Росреестра.

Документы могут направляться лично, через систему МФЦ, заказным почтовым отправлением, а также в электронном виде.

При подаче документов непосредственно в отдел Росреестра заявителю выдаётся специальная расписка об их получении, содержащая следующие обязательные реквизиты:

  • дата подачи;
  • перечень документации;
  • ФИО и подпись сотрудника, принявшего документы;
  • ФИО и контактный телефон сотрудника, обеспечивающего информирование заявителей о ходе рассмотрения документации и сроках его окончания.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве долевого строительства с первым участником осуществляется в течение десяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, обязанность по представлению которых возложена на заявителя. Регистрация всех последующих договоров должна производиться в срок не превышающий пяти рабочих дней.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве удостоверяется посредством совершения непосредственно специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Если осуществляется регистрация соглашения, заключаемого застройщиком с первым из дольщиков, то помимо вышеперечисленных документов застройщик предоставляет:

  • план возводимого объекта;
  • разрешение на застройку;
  • проектную декларацию;
  • договор страхования застройщика;
  • документ, удостоверяющий уплату страховой премии по упомянутому договору.

При регистрации всех последующих договоров по тому же объекту застройщик представляет договор страхования ответственности застройщика и документ, удостоверяющий выплату страховой премии по этому договору, если он заключался с каждым из дольщиков.

Дольщики, являющиеся физическими лицами должны предоставить такие документы, как:

  • заявление застройщика и участника;
  • договор долевого строительства (содержание которого включает приложения и дополнения);
  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • нотариально заверенная доверенность (для представителя);
  • согласие супруга на заключение сделки (заверенное нотариально);
  • документы, оформленные застройщиком и согласованные с дольщиком, с подробным описанием объекта, его точной дислокацией на плане строительства и запланированной площадью.

Особенности договора участия в долевом строительстве

Если говорить про предмет, условия и особенности соглашения участия в долевом строительстве, то кроме тех его характеристик, которые были рассмотрены выше, стоит упомянуть также и то, что данный договор представляет собой довольно специфическую правовую конструкцию, включающую в себя элементы таких договоров, как инвестирования, строительного подряда, оказания услуг. 

Еще одной характерной особенностью является то обстоятельство, что предмет договора, заключаемого застройщиком с участниками и предмет строительства (взятый в полном объёме) не совпадают между собой.

Возводимый объект представляет собой совокупность определённого количества самостоятельных объектов, переходящих в распоряжения различных субъектов.

Если же застройщик возводит объект по одному договору с единственным же лицом, то данное соглашение будет квалифицироваться не как договор долевого строительства, а как строительный подряд.

Источник: https://advokat-malov.ru/dolevoe-stroitelstvo/dogovor-uchastiya-v-dolevom-stroitelstve.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.