Долевое строительство многоквартирных домов

Долевое участие в строительстве многоквартирных домов

Долевое строительство многоквартирных домов

Данный процесс предполагает вложение гражданами личных финансовых активов в строительство здания, в котором они в дальнейшем будут владеть жилплощадью.

Данный вариант покупки объекта недвижимости приемлемый благодаря тому, что приобрести жилое помещение (нежилое либо жилое) допустимо как минимум на 30% дешевле по сравнению с готовым.

Законодательное регулирование

Главный нормативный документ, который регламентирует паевое партнёрство для строительства многоквартирных зданий — ФЗ № 214, датируемый 30-го декабря 2004-го года.

В данном законодательном акте представлены такие нормы:

Методы обеспеченияобязательств по соглашению;
Юридические условияпри которых допустимо изменить либо расторгнуть ДДУ;
Ответственность сторонв том случае, если не было соблюдено действие документа;
Права стороних обязанности в отношении к друг другу;
Прочие меры двусторонней защитыправ государственного и иного характера

Договор долевого участия (ДДУ) – это документ, который регламентирует взаимоотношения между партнерами в строительстве.

Соглашение должно в обязательном порядке оформляться в письменном виде. Важные положения документа, без которых соглашение считается недействительным, изложены в нормативах статьи № 4 ФЗ № 214.

В их числе:

Точная датакогда застройщик обязуется передать дольщику соответствующее право собственности на инвестированный им строительный объект;
Соглашениеявляется заключённым, приобретает законное действие исключительно по факту реализации процедуры государственной регистрации;
ДДУв обязательном порядке необходимо зарегистрировать в Росреестре;
Детальная характеристика инвестированного дольщикомнедвижимого объекта:

  1. Конкретное описание таким образом, как представлено в проектных документах.
  2. Цена приобретенной жилплощади, сроки, регламент выплаты.
  3. Гарантийный срок, представленный на объект паевого строительства.
  4. Методы, посредством которых стороны обеспечивают выполнение обязательств, взятых на себя по соглашению.

Положения статьи № 7 ФЗ № 214 отмечают следующее: застройщик обязуется передать дольщику в законное владение недвижимый объект, который целиком отвечает условиям соглашения, градостроительным, техническим правилам, нормативам, проектным документам, а также прочим правилам, нормативам действующей нормативно-правовой базы РФ.

Кроме того необходимо учитывать такие положения:

  • ФЗ № 122-ФЗ, датируемый 22 августа 2004-го года – в соответствии с данным нормативно-правовым актом, а также с Градостроительным кодексом РФ реализуется регистрация прав на приобретенный недвижимый объект;
  • ФЗ № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», датируемый 30 декабря 2004-го года.

Объект договора

Дольщик вкладывает свои активы в приобретение жилой либо нежилой квартиры. Данная недвижимость выступает в качестве объекта паевого участия в строительстве.

Такая квартира должна:

  1. Передаваться дольщику застройщиком по факту ввода здания в эксплуатацию.
  2. Размещаться в МКД.

Приобретая квартиру посредством ДУ, дольщик получает не сам объект, а исключительно право требования передачи данного недвижимого объекта ему в собственность.

Долевое участие в строительстве многоквартирных домов на территории РФ

В данных правовых отношениях задействованы 2 стороны:

Дольщиккак правило, это физическая особа, которая вкладывает свои финансы в возведение многоквартирного здания;
 Застройщикв основном, это юридическая особа, которая реализует свою деятельность по возведению дома.

Застройщик обязуется иметь всю необходимую разрешительную, учредительную документацию, на основе которой допустимо реализовывать соответствующий вид деятельности, а также документы на участок земли, на котором запланированы строительные работы.

Застройщик должен быть готов в любой отрезок времени по требованию дольщиков предъявить заверенные копии данных документов.

Как сделать расчет суммы неустойки по договору долевого участия смотрите в статье: взыскание неустойки с застройщика по долевому участию.

Земельный участок, на котором будет возведено здание, должен быть в долгосрочной аренде у застройщика либо в его собственности.

Особенности правовых взаимоотношений

Какие обязанности имеет дольщик:

  • эксплуатация недвижимого объекта по своему непосредственному назначению;
  • приемка приобретенного жилого объекта, в том случае если он не имеет недочетов, недостатков;
  • своевременный денежный расчет.

Вместе с тем дольщик располагает такими правами:

Требовать ликвидации недостатковпроблем в приобретенной квартире. Данные недочеты должны быть представлены в соответствующем документе (акт приёмки);
Инициировать обращение в судпри условии, что не удалось урегулировать спор в досудебном порядке;
Требовать выплаты неустойкив случае просрочки передачи права собственности на квартиру;
Требовать приобретенный объектв тот срок, который отмечен в договоре;
Требовать от застройщикапроцедуры госрегистрации соглашения ДУ.

При этом дольщик не вправе в одностороннем порядке расторгнуть соглашение в том случае, если застройщик целиком реализует свои условия.

Со своей стороны застройщик вправе:

Требовать в порядке судопроизводства расторгнуть соглашение ДУ с дольщикомв том случае если он регулярно не вносил денежные средства на уплату покупки;
Возвести МКДкоторый отвечает всем нормативам, требованиям

Среди обязанностей застройщиков можно выделить:

— Передача недвижимого объекта в собственность дольщиков по факту ввода многоквартирного здания в эксплуатацию;

— Расходование денежных активов, приобретенных от дольщиков непосредственно на строительство согласованного МКД;

— Проведение обязательной регистрации ДДУ в структурах Росреестра;

— Возведение многоквартирного здания в сроки, предустановленные в соглашении;

— Публикация в публичных, открытых источниках проектной декларации на объект строительства.

Какие риски проблемы и  могут возникнуть

В их числе можно выделить:

Застройщик не вправе поменять стоимость за один м.кв.даже в сторону уменьшения
Возможность того, что квартира не будет готова к установленному сроку, очень минимальнаяв частности, на территории Москвы, в среднем просрочка насчитывает от 6-ти месяцев;
Подписывая договор с застройщикомклиент приобретает не само жилое помещение, а исключительно право требовать объект у застройщика;
Существует высокая вероятностьзаключить соглашение с недобросовестным застройщиком (мошенником).

Типовая форма договора долевого участия

Специфика:

Документ приобретает легитимную юридическую силутолько с момента регистрации, а не после заключения;
Договор подлежит обязательной процедуре госрегистрациипоскольку его предмет – недвижимый объект;
Подписывается исключительно в письменном видеустная форма по закону не предусмотрена
В документе должны быть представлены такие сведения:должны быть представлены такие сведения:

  1. Подробная характеристика недвижимого объекта, который строился благодаря вложениям конкретного дольщика. Характеризуется не многоквартирное здание целиком, а исключительно отдельная жилплощадь.
  2. Период времени, за который застройщик обязуется выполнить передачу дольщику приобретенную им жилплощадь. В договоре достаточно отметить месяц, год.
  3. Стоимость соглашения. Она отмечается в национальной валюте государства, в котором заключается договор. ДДУ может заключаться в валюте иных государств в исключительном порядке. И все же если стороны согласны с подобным положением, необходимо сделать примечание, что касается курса выбранной иностранной валюты.
  4. Регламент, порядок выплаты денежной суммы, описанной в договоре. В том случае, если платежи выполняются в рассрочку, это значит, что к документу необходимо в обязательном порядке приложить детальный график оплат с отметками конкретной суммы инвестиций, даты перечисления.
  5. Метод, посредством которого застройщик гарантирует выполнение обязательств, взятых на себя перед дольщиком.
 Гарантийный срок на возведённый объект недвижимостиустанавливается самим застройщиком

Непосредственно застройщик определяет гарантийный срок, предусмотренный на возведенный недвижимый объект.

Так, в статье № 4 ФЗ № 214-ФЗ описано следующее: если в соглашении не будет по крайней мере одного из описанных условий, он не может быть зарегистрирован либо подписан в легитимном порядке.

Правовое содержание сделки

Смысл договора полагает в том, что застройщик обязуется выполнить передачу права собственности дольщику на недвижимый объект.

Он может это сделать в тот отрезок времени, который предустановлен в конкретном соглашении.

Условия

Среди специфических аспектов ДДУ, которые стоит принять во внимание в соглашении, допустимо выделить:

— Регламент изменения стоимости соглашения в ситуации, если поменяется общая площадь приобретенного объекта до момента подписания акта приемки жилплощади у строителей, — рекомендуется вызвать независимого эксперта, который оценит и опишет недочеты.

В случае, если документально удастся удостоверить, что фактическая площадь не соответствует заявленной, отмеченной в договоре (меньшая), дольщик вправе потребовать в порядке судопроизводства добиться корректировки стоимости соглашения в меньшую сторону, а также компенсации части инвестированных денег.

— Максимальное число раз сдачи объекта государственной комиссии – в случае, если застройщик его превысит, соглашение дольщиков автоматически расторгается в одностороннем порядке, тогда как все инвестированные средства – компенсируются в полном объеме.

— Изменения валютных курсов – данное условие является актуальным в случае, если стоимость ДДУ определена в иной, не национальной валюте.

— Сроки, на протяжении которых застройщик обязуется ликвидировать все недостатки в жилом помещении – при условии, если застройщик не исправляет такие несовершенства, дольщик вправе потребовать от него компенсации всех затрат по самостоятельному их устранению.

— Информация о форме управления будущей постройкой.

— Регламент оформления конкретной недвижимости в собственность, цена, сроки такой процедуры.

Образец договора

С типовой формой ДДУ следует ознакомиться заблаговременно.

Гарантии застройщика

Строительная компания должна гарантировать в отношении дольщиков передачу приобретенного объекта недвижимости в собственность.

В статье 7 федерального закона № 214 говорится, что гарантийный срок не может быть менее пяти лет.

Во время данного срока застройщиком устраняются следующие недостатки:

 Различные неисправностиинженерных коммуникаций
 Иные недостаткивыявленные дольщиком в процессе эксплуатации квартиры

В случае самостоятельного устранения собственником выявленных недостатков, застройщиком должны будут возмещены потраченные расходы.

Использование материнского капитала

Материнский капитал носит целевое назначение, и основной его целью является улучшение жилищных условий проживания семьи.

Законодательно не запрещено использовать данные денежные средства чтобы оплатить долевое участие в строительстве будущего жилого помещения.

Для чего следует обратиться в пенсионный фонд по месту прописки заявителя.

О страховании договора долевого участия в строительстве, читайте здесь.

Кроме того, он может быть использован для оплаты первоначального взноса, если квартира приобретается при помощи кредитных банковских средств.

: Долевое участие в строительстве многоквартирных домов:

Загрузка…

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/dolevoe-uchastie-v-stroitelstve-mnogokvartirnyh-domov/

Объекты долевого строительства в многоквартирном доме

Долевое строительство многоквартирных домов

“Налоги” (газета), 2008, N 42

Понятие объектов долевого строительства дано в п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (с изм.

от 18 июля, 16 октября 2006 г.) (далее – Федеральный закон N 214-ФЗ).

В указанном нормативно-правовом акте под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 40.

В настоящее время понятие объекта долевого строительства наиболее часто употребляется применительно к квартирам в строящихся многоквартирных домах, а также к нежилым помещениям, подходящим под определение иных объектов недвижимости, расположенным на первых этажах многоквартирных домов и не входящим в состав общего имущества многоквартирного дома.

Прежде всего нам необходимо определиться с понятием “многоквартирный дом” в общем смысле.

Как видно из текста Федерального закона N 214-ФЗ, понятие “многоквартирный дом” очень часто употребляется законодателем, но в ст. 2, которая раскрывает основные понятия, используемые в Федеральном законе, данное понятие не раскрывается. Указанный термин вообще не закреплен на законодательном уровне.

На подзаконном уровне попытка сформировать определение многоквартирного дома предпринята в Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г.

N 47 “Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу” . В п.

6 данного Положения под многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Собрание законодательства РФ. 2006. N 6. Ст. 702.

По нашему мнению, данное определение не вполне точно описывает многоквартирный дом. Не спасет положение и предлагаемое указание на то, что многоквартирными жилыми домами не являются индивидуальные жилые дома, в том числе отдельно стоящие с количеством этажей не более трех, предназначенные для проживания одной семьи.

Исходя из этого, любой индивидуальный коттедж в случае раздела (например, имущества супругов или в результате наследования) и образования в нем самостоятельных помещений и их отчуждения становится многоквартирным домом, так как его предназначение изменяется. Представляется, что такая позиция сомнительна и не поддерживается законодателем.

Так, например, из анализа положений Градостроительного кодекса РФ , в частности его ст. 49, очевидно, что законодатель определенно разделяет многоквартирные жилые дома и жилые дома блокированной застройки.

Хотя последние представляют собой совокупность более чем двух квартир и имеют выход на территорию общего пользования, кроме того, у них нет осадочных швов, и, будучи построены на едином фундаменте, они являются единым объектом технического учета .

Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 16.
Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М.: Статут, 2006. С. 77.

Разные ученые-правоведы в своих трудах раскрывали понятие многоквартирного дома. Так, например, по мнению П.В. Крашенинникова и Н.В.

Маслова, под многоквартирным домом понимается “строение, разделенное на отдельные жилые помещения, как правило, квартиры, предназначенные для проживания граждан и отвечающие соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям” .

Крашенинников П.В., Маслов Н.В. Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных домах. М., 1995. С. 5. Специфическим признаком многоквартирного дома, отличающим его, например, от индивидуального дома, предназначенного для проживания одной семьи, является то, что единый комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома состоит из отдельных частей – помещений, предназначенных для жилых и нежилых целей, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований. Другие части этого комплекса (общее имущество) находятся в общей долевой собственности собственников указанных выше помещений.

Таким образом, многоквартирный дом как комплексный объект состоит из:

а) жилых помещений;

б) нежилых помещений;

в) помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений , и сам по себе не является объектом долевого строительства.

Источник: https://WiseEconomist.ru/poleznoe/41920-obekty-dolevogo-stroitelstva-mnogokvartirnom-dome

Долевое строительство

Долевое строительство многоквартирных домов

Основным источником финансирования строительства нового жилья традиционно являются деньги покупателей. Отношения между застройщиком и дольщиком регулирует 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Гражданин, желающий приобрести квартиру на стадии строительства, заключает договор долевого участия (ДДУ) со строительной компанией и перечисляет ей деньги на возведение жилья (в том числе посредством эскроу-счетов). Покупатель получает свою квартиру, застройщик – прибыль.

 Долевое строительство очень востребовано – стоимость квадратного метра в строящемся доме обычно значительно ниже, чем в готовом.

Однако история строительства знает немало«подводных камней» – из-за мошенничества или организационных проблем девелоперов стройка могла остановиться или не начаться совсем. Тогда появлялись долгострои и обманутые дольщики.

Долевое строительство – строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц, у которых впоследствии возникают право собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

Проектное финансирование или эскроу-счета

Чтобы решить проблему обманутых дольщиков, с 1 июля 2019 года новые жилые комплексы строятся за счет проектного финансирования, квартиры продаются посредством эскроу-счетов.  Покупатель и застройщик заключают договор, по которому деньги покупателя перечисляются в банк на специальный счет – эскроу.

Застройщик возводит дом на собственные деньги или кредиты банков. Деньги дольщиков он получает только после сдачи дома в эксплуатацию. Такая система призвана предотвратить появление долгостроев и обманутых дольщиков.

ВОПРОСЫ   #7

Эскроу-счета: что нужно знать покупателям квартир в новостройках?

Может ли застройщик привлекать деньги дольщиков по ДДУ без эскроу-счетов после 1 июля 2019 года?

Может только в одном случае – если по объекту застройщик получил ЗОСК (заключение о соответствии критериям), позволяющих достраивать объекты по «старой» схеме.

Следующие критерии утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 года № 480:

  • по состоянию на 1 июля 2019 годадом должен быть построен минимум на 30% (в некоторых случаях по законодательству степень готовности может быть снижена до 15%, если, к примеру, в рамках реализации проекта строятся социальные объекты, или до 6%, если, например, компания достраивает проблемный объект);
  • такжедольщикам должно быть продано не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений и машино-мест в многоквартирном доме.

В настоящее время выдача ЗОСК завершена, полный перечень заключений размещен на странице Москомстройинвеста. 

Каковы риски покупки квартиры в строящемся доме сегодня?

Главный риск при внесении денег на эскроу-счет связан с банкротством банка. По закону в этой ситуации деньги будут переведены на счета другого, действующего банка, которому переуступлены права банка-банкрота, однако страхование в этом случае распространяется только на сумму до 10 млн рублей. Если квартира стоила больше, есть риск потерять эту разницу.

Кроме того, покупателям следует избегать «серых» схем, к примеру, реализации квартир по договорам переуступки. Подобная схема не запрещена законом, однако дольщики могут столкнуться с различными проблемами (к примеру, возврат денег им осуществят не в полном объеме, а в пределах той суммы, которую положил на счет первый покупатель квартиры по ДДУ).

Проблемные объекты

На сегодняшний день в «Дорожную карту» включено 33 проблемных объекта (145 жилых корпусов). Дорожная карта ежеквартально актуализируется.

Определены механизмы решения проблем по всем объектам, где есть граждане, пострадавшие от действий недобросовестных застройщиков. Права дольщиков 27 проблемных объектов восстановят благодаря достройке жилых комплексов: 13 – за счет частных девелоперов, 14 – силами городских застройщиков. Дольщики шести объектов получат компенсационное жилье.

В целом исполнение мероприятий «Дорожной карты» по 33 объектам позволят восстановить права почти 13 000 семей дольщиков.

Благодаря мероприятиям по достройке объектов, которые были проведены в Москве, в период с 2011 года по настоящее время восстановлены права более 17 тысяч обманутых дольщиков.

Источник: https://stroi.mos.ru/uchastnikam-dolevogo-stroitelstva-2

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.