Долевое строительство это

Содержание

Всё о том, что такое долевое строительство квартир

Долевое строительство это

Согласно статистике, большинство граждан Российской Федерации не может позволить себе приобретение жилой недвижимости по рыночной стоимости, а кредиты или ипотечные программы имеют слишком высокие процентные ставки.

В таком случае, единственным доступным вариантом для нуждающихся является участие в долевом строительстве многоквартирного дома. Ниже будет описано, что такое долевое строительство квартир и какие существуют нюансы данного процесса.

Дополнительно мы рекомендуем прочитать информацию о базовых принципах оформления квартиры в новостройке в собственность.

В чем суть?

Итак, что такое долевое строительство? Говоря об этом понятии, подразумевается наличие двух сторон: компании-застройщика или инвестиционной организации, привлекающей деньги на возведение многоквартирного дома и дольщиков. В качестве второй стороны выступают граждане, желающие иметь недвижимость по более доступной стоимости.

Согласно закону, основой ДС выступает документ, который называется «Договор участия в долевом строительстве», где чётко прописываются права и обязанности участников.

Так, застройщик обязуется построить дом и сдать его в эксплуатацию к указанному сроку, а дольщик, в свою очередь, должен полностью выплатить определённую сумму денег и принять объект недвижимости.

Как юридическое лицо, по договору строительная компания располагает имущественным правом на участок земли или арендует его, а также имеет разрешительную документацию на возведение недвижимости. Второй участник договора обязан своевременно и полностью рассчитаться с компанией, чтобы обеспечить бесперебойное строительство и своевременную сдачу объекта.

Условия

В целом, процесс долевого строительства состоит из таких этапов:

  1. Застройщик приобретает или арендует земельный участок, получает разрешение на строительство.
  2. Заключается ДДУ, самостоятельно или посредством инвестиционной компании. В качестве второй стороны могут выступать и физические, и юридические лица.
  3. Дольщики оплачивают свою долю в рассрочку.
  4. Начинается строительство дома. После его завершения, недвижимость сдаётся собственникам по акту приёма-передачи.

СПРАВКА! С точки зрения логики, такая схема является очень удобной и выгодной для участников договора.

В условиях нестабильных цен на рынке недвижимости, покупатели получают возможность принять участие в ДС, вложив свободный капитал и получить недвижимость в новостройках по более низкой итоговой стоимости, чем, например, при покупке в ипотеку.

Ведь цена квадратного метра по завершению строительства значительно поднимется. Застройщик же может отказаться от необходимости искать инвесторов, так как получает денежное вливание в чистом виде.

К сожалению, такой метод не является на 100% надёжным. На практике тысячи вкладчиков были обмануты недобросовестными строительными компаниями и потеряли средства. В связи с этим, государство было вынуждено принять соответствующие законы, согласно которым требования к условиям ДДУ были существенно ужесточены.

Немного истории: что нужно знать?

Территориально такая практика возникла в Аргентине в 90-х годах. Данный период характеризовался кризисным состоянием экономики в стране: валюта непрерывно обесценивалась, поэтому банки отказывались инвестировать средства в строительство.

Именно тогда возникло предложение создать акционерное общество, участниками и инвесторами которого выступили бы будущие владельцы жилья.

За взнос денежных средств им выдавали акции, который можно было обменять на жилплощадь по окончанию строительства.

Опыт по внедрению данной схемы на рынке недвижимости оказался удачным, что поспособствовало развитию ДC в Южной Америке. Со временем такая практика распространилась и на европейском континенте, откуда пришла в Россию.

Как было упомянуто выше, отсутствие законодательной базы по долевому строительству спровоцировало возникновение лавины мошеннических схем, в результате которых объекты оставались недостроенными, а вкладчики не получали квартиры.

Поэтому в 2005 году был составлен и принят Федеральный закон № 214, который выступает основным ориентиром при организации ДС.

Нормативно-правовая база

На сегодняшний день можно выделить три основных нормативно-правовых акта, регулирующих долевое строительство:

  • Закон № 294 (принят 30.12.2012.) защищает отношения застройщика и дольщиков, обязывает страховать их.
  • Закон № 2300–1

Источник: https://lawhelp.center/kvartira/pokupka/chto-takoe-dolevoe-stroitelstvo-kvartir.html

Квартира в долевке: подводные камни долевого строительства

Долевое строительство это

Покупка жилья в долевке ассоциируется с опасностями.

Все из-за того, что раньше люди часто сталкивались с мошенничеством: сдача дома затягивалась, одну квартиру пытались продать нескольким людям, а иногда застройщики просто исчезали с деньгами.

С 1 июля 2019 года договоры долевого участия больше не действуют, но возможность купить квартиру подешевле в недостроенном доме сохранилась. Расскажем, как это делают другие.

Долевое строительство в 2019 году

С 1 июля 2019 года квартиры в новостройке выкупаются по-новому.  Для сделок используют эскроу-счета, открытые в аккредитованных банках. Новая схема призвана защитить дольщиков.

Эскроу-счет — это банковский счет, на который покупатель недвижимости перечисляет свои деньги. Они хранятся там до тех пор, пока застройщик не сдаст жилье в эксплуатацию и покупатель не получит на него право собственности.

Таким образом, в сделке участвует три стороны: банк, застройщик и покупатель. При этом покупатель передает деньги не напрямую застройщику, как это было раньше, а банку. А банк отдает деньги строительной компании только после завершения работ и передачи права собственности на квартиру новому владельцу.

Еще один плюс нововведения в том, что банк будет самостоятельно проверять застройщика. Поэтому недобросовестной или финансово неустойчивой строительной компании получить проектное финансирование вряд ли удастся. Новый алгоритм действует уже сейчас.

Возможность прямой передачи денег от покупателя к застройщику сохранилась только для новостроек, которые почти готовы. Считается, что у дольщика в этом случае минимальные риски.

По старым правилам и без использования эскроу-счета достраивается еще 14,4 млн м².  

Ситуация 1. Покупка квартиры по старым правилам

Владимир решил купить квартиру в доме, который был закончен на 50%. Он уже не попадал под программу с использованием эскроу-счета, поэтому порядок покупки был прежним.

Владимир знал, что долевое строительство связано с рисками, поэтому занялся тщательной проверкой застройщика и его документов:

  • Проверил разрешение на строительство многоквартирного дома — нужно проверить, что разрешение на строительство действительно есть, а также, что оно не замаскированно под благоустройство территории и т.п.;
  • Проверил наличие свидетельства, подтверждающего право собственности или аренды земельного участка под домом;
  • Посмотрел проектную декларацию — в ней можно найти данные о прошлых работах застройщика, а также информацию о его финансовом состоянии;
  • Проверил информацию о застройщике в ЕГРЮЛ, базе судебных исков.
  • Даже строительные компании с десятилетним опытом работы могут неожиданно обанкротиться или пропасть, поэтому проверку необходимо проводить в любом случае. Это забота о собственной безопасности.  

Ситуация 2. Покупка квартиры через эскроу-счет

Мария в начале 2019 года покупала квартиру через эскроу-счет. Она заключила с застройщиком договор о том, что оплата квартиры будет проходить с участием банка, т.е. через эскроу-счет. Предварительно нужно было зарегистрировать договор долевого участия в Росреестре. На это ушло 7 дней, но иногда процедура затягивается до 10 дней.

После этого между Марией, застройщиком и банком был заключен трехсторонний договор на 1,5 года (срок может изменяться). Он устанавливается исходя из времени, которое необходимо для сдачи дома в эксплуатацию и «передачи ключей» владельцу.

Мария не ходила в банк, а только получила платежку с реквизитами эскроу-счета, на который и перечислила деньги. На оформление сделки ушло еще около двух недель. Итог — квартира успешно куплена и оформлена в собственность.  

Ситуация 3. Покупка квартиры в ипотеку через эскроу-счет

Андрей покупал квартиру в новостройке в ипотеку. Для него все было в новинку, в том числе недавно появившийся порядок покупки долевого жилья через эскроу-счет.

Он тоже заключил с застройщиком ДДУ и зарегистрировал его в Росреестре. После, пришел в банк, в котором у него был открыт зарплатный проект, и взял ипотечный кредит на покупку жилья. Банк перечислил деньги на эскроу-счет за Андрея. А их дальнейшие отношения сложились по обычной ипотечной схеме: Андрей регулярно перечислял в банк деньги за кредит и проценты по нему.

В сделке участвовало 4 стороны: застройщик, банк с эскроу-счетом, банк-кредитор и сам Андрей.

Важно! Ипотеку можно получить в любом банке, а не только в том, с которым заключил договор застройщик. При этом условия обслуживания будут одинаковы. При желании во время строительства дома кредит можно рефинансировать в другом банке, если появятся более привлекательные условия.

Подведем итоги

Если строительство на 1 июля уже идет, а в доме продано несколько квартир по старой схеме, то с покупателем могут заключить договор по новой или по старой схеме. Заключая сделку без эскроу-счета, стоит в два раза ответственнее подойти к проверке застройщика.

Если строительство началось после 1 июля, купить жилье можно только по новым правилам. Это гораздо безопаснее и не многим сложнее старого порядка.

Елизавета Кобрина

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/kvartira-v-dolevke-podvodnye-kamni-dolevogo-stroitelstva

Долевое строительство «на пальцах» – что это, плюсы и особенности

Долевое строительство это

Долевое строительство особую популярность получило с 2000-х годов, когда экономический кризис заметно зажал гайки у простого населения. Отчасти, для государства, это была попытка выровнять назревавший коллапс в строительной сфере, а для населения – возможность максимально безболезненно решить жилищный вопрос.

Долевое строительство расширяет возможности Источник kadastrmap.ru

С недавнего времени, ходят слухи, что в 2019 году подорожает колбаса и прекращается долевое строительство на корню. И если со строительством можно подождать, то вот от колбасы работягам отказаться будет достаточно трудно.

Кто ее придумал, тот ее и танцует!

Такая идея, как ДС, выгодна обеим сторонам: застройщик получает большую сумму сразу, а вот покупатель в итоге, экономит до 30% от рыночной стоимости жилья. Этот симбиоз вышел бы весьма удачным, если бы не алчность и широкоразмерность удерживающих устройств, кожгалантерейного производства у неопределенных лиц.

Пример из жизни ! Хитрый и самоуверенный исполнитель, приехал на внедорожнике к застройщикам объяснять, что денег нет. Люди, недолго думая, прижали его к стенке и сказали: «Денег нет? – Тогда держитесь!».

Ранее, все вопросы регулировало законодательство, но несмотря на внимательное отношение руководства, простые граждане необъятной России, все же умудрялись попадаться на мошенников.

Не хотелось бы примерить такой костюмчик Источник sochi.com

Одни из самых популярных схем мошенников:

  • Строительство без разрешительных документов. Для целого коттеджного поселка – это катастрофа. Кроме того, что придется оформлять землю, так еще и высок риск получить штраф за незаконное строение.
  • Воровство денег наглым образом. Самая распространенная схема, позволяющая журналу Форбс печататься регулярно. Вернуть свои деньги, удается далеко не каждому, поэтому, попав в такой капкан, вы рискуете надолго отбивать пороги судов и инстанций.
  • Незавершенное строительство. В народе говорят «лайт-версия»: исполнитель играет до конца и в самый последний момент, покупает билет на самолет без права переписки. Так, группа дольщиков остается, по документам, с жильем (это если еще повезет), а по факту – с незавершенным строительством. И начинается большая эпопея, со сменой руководства и новых финансовых вливаний. Это может продолжаться годами и самое страшное то, что государство никак не может повлиять на ситуацию, ввиду своей липкой бюрократии.

Ну, так получилось Источник www.logosinfo.ru

  • Продажа готового жилья третьим лицам. Не самый плохой вариант, однако, придется попотеть, чтобы вернуть себе свой коттедж. Несмотря на то, что такая продажа является недействительной, выселить или лишить права собственности, можно только в судебном порядке.

Несмотря на большое количество проблем, с которыми может столкнуться человек, плохо разбирающийся в юрисдикции, эта сфера строительства занимала весьма существенную нишу в отрасли.

Кто не рискует, тот вообще не пьет!

Конечно, при подписании договора, каждый способен ошибиться, поэтому рекомендуем перед тем, как подписывать, взять копию документа и направиться к юристу.

Рассмотрим все положительные стороны долевого строительства:

  • Возможность оплачивать стройку поэтапно, поквартально. Это удобно, особенно, если у вас большая семья. Вам не нужно откладывать всю жизнь – достаточно вносить деньги, согласно возведенному этапу.
  • Окончательная оплата после строительства. Так, вы можете взять кредит на первый взнос или воспользоваться материнским капиталом, а затем, накопив определенную сумму, полностью рассчитаться с заказчиком.

Можно Источник novmk.com

  • Внесение денег по частям, каждый месяц. Это вообще идеальный вариант для большинства людей. Вы сможете безболезненно оплачивать свое жилье с каждой зарплаты и тем самым, возможно, избежите кредитной кабалы.
Мнение эксперта! Если ваша жена упорно предлагает взять кредит под сумасшедшие проценты, дабы всем на зависть поскорее обзавестись своим домом, скажите ей, что тогда вы вынуждены взять в жены директора банка, потому как вся ваша зарплата будет у нее.

Все варианты по своему хороши: тут все зависит от вашей платежеспособности и установленных сроков заказчика.

А что не так

Кроме вышеперечисленных плюсов, безусловно, существуют и минусы:

  • Вероятность заморозки строительства. Так как строительная сфера в нашей стране плотно завязана на экономике, любой кризис осложняет бизнес, что приводит к непредвиденным расходам. И даже если вам попадется добросовестный исполнитель, не факт, что вы сможете благоприятно решить свой вопрос с загородным жильем.

Кризис бьет даже по самым белым и пушистым Источник meric.masixylupo.ru.net

  • Риск нарваться на аферистов. Конечно, вы как взрослый человек, множество раз проверите контору на вшивость, однако, что бы вы ни предпринимали до подписания договора и внесения денег, не будет иметь никакого смысла, потому как – у кого деньги, тот и прав. Сбежать такой мошенник может сразу, после получения денег и далеко не факт, что он вернется на родину. Поэтому рекомендуем обращаться только к профессионалам, имеющим за плечами огромный стаж и портфолио готовых работ.
  • Вы можете получить совсем не то, что хотели. Такое случается редко, однако, и такое тоже бывает. В процессе стройки, у конторы может меняться как руководство, так и мастера/прорабы. И если вы заключали договор, в котором прописано наличие евроремонта, то не факт, что вы получите желаемое качество. Если рассуждать отстраненно от темы, то в этом поединке побеждает однозначно покупка готового дома, потому как вы уже хотя бы конкретно видите, что берете.

О нововведениях в долевом строительстве смотрите в видеоролике:

Заключение

Покупка своего загородного дома, дело непростое и требует от заказчика немало свободного времени, нервов и финансовых средств. Для того, чтобы гарантированно потратить свои активы грамотно, рекомендуем обращаться в известные фирмы, имеющие положительную репутацию.

Прочитать позже

Отправим материал на почту

Источник: https://m-strana.ru/articles/dolevoe-stroitelstvo-na-paltsakh/

Долевое строительство — что это такое и в чем его преимущества?

Долевое строительство это

Многие граждане страдают от отсутствия комфортабельного жилья. При этом, новые квартиры или жилье со вторичного рынка для многих являются недоступными из-за своей дороговизны.

В этом случае может помочь участие в долевом строительстве, при котором возможно получить более дешевое жилье и платить за него в рассрочку.

История возникновения

В это время страна была в жесточайшем кризисе. Денежная единица страны непрерывно падала, а потому банки не хотели инвестировать деньги в строительство. Тогда было принято решение создать акционерное общество, деньги в которое инвестировали бы сами будущие владельцы квартир.

За взнос денег они получали акции, по которым по окончанию строительства они получали жилплощадь. Опыт оказался настолько удачным, что он быстро распространился по Южной Америке, а затем пришел в Европу и в Россию.

В первое время при использовании этого метода строительства в нашей стране не было достаточной юридической базы. Этим часто пользовались различные мошенники, в результате деятельности которых дома оставались недостроенными, компании банкротились, а граждане лишались их денежных средств.

В 2005 году был выпущен закон № 214-ФЗ, в котором были приведены основные положения по организации ДС.

Что это такое?

Современное долевое строительство подразумевает наличие строительной или инвестиционной организации, которая привлекает деньги желающих иметь жилье граждан (дольщиков) для строительства многоквартирного дома или другого объекта недвижимости.

В соответствии с законом в основе ДС лежит договор участия в долевом строительстве. По этому договору одна из сторон (застройщик) обязуется к определенному сроку построить дом, сдать его в эксплуатацию и передать другой стороне договора — дольщику.

Застройщик — это юридическое лицо, которое является собственником или арендатором участка земли, на котором будет построен дом, и который имеет разрешение на такое строительство. Дольщик — лицо, которое платит застройщику деньги с целью получения собственности в виде построенного дома или его части после ввода здания в эксплуатацию.

Процесс ДС происходит таким образом:

  1. застройщиком покупается или берется в аренду земельный участок;
  2. заключается долевой договор участия;
  3. дольщиками производится оплата своей доли собственности в рассрочку;
  4. после постройки и сдачи здания в эксплуатацию оно переходит в собственность дольщикам.

Особенности заключения договора

Статья 4 закона № 214-ФЗ посвящена договору участия в ДС.

В соответствии с этой статьей договор в должен включать:

Объектом строительства считается жилое или нежилое помещение, которое строится с привлечением денег дольщиков. При этом необходимо, чтобы параметры объекта были прописаны четко и недвусмысленно, что не позволит обмануть дольщика. Например, если договор касается квартиры в доме, то в договоре должны быть указаны все ее характеристики — этаж, площадь, число комнат.

В договоре прописана стоимость участия в ДС. Первоначально эту стоимость определяет застройщик, который назначает ее исходя из своих нужд.

Если сравнивать эту цену с ценой готовой квартиры, то она обычно меньше, что и позволяет дольщику сэкономить некоторые денежные средства.
С другой стороны, застройщик назначает цену с учетом привлечения дольщиков.

Расчет рыночной стоимости производится с учетом потенциальной цены, рисков дольщика и других обстоятельств. В некоторых случаях, например, при недостаточном качестве постройки эту цену можно оспорить.

При невыполнении договора застройщик должен полностью возвратить деньги дольщику или уплатить ему денежные средства в виде неустойки за понесенные дольщиком убытки. В договоре должны быть приведены способы, с помощью которых будет выполнять эти обязательства затройщик.

Существует 2 способа — с использованием банка или страхования.

Достоинства и недостатки

ДС имеет свои достоинства и недостатки. Достоинствами такого способа покупки жилой площади является:

  • относительно низкая цена. Можно сэкономить до 30% стоимости квартиры;
  • возможность расплачиваться в рассрочку.

К недостаткам долевого строительства надо отнести то, что дольщик покупает не жилплощадь, а только возможность получить эту жилплощадь.

Как уменьшить риск?

Самый большой недостаток долевого строительства — это возможность попасть в лапы мошенников и остаться без денег и без жилплощади. Как сообщает газета «КоммерсантЪ», в настоящее время в стране насчитывается около 114 тысяч обманутых дольщиков. А число обанкротившихся застройщиков в 2015 году составило 2,5 тысячи.

Для того, чтобы минимизировать риск быть обманутым при заключении договора о долевом строительстве необходимо соблюдать основные правила:

  1. Работать с компаниями, которые давно находятся на данном рынке и уже построили некоторое количество домов.
  2. Заключать договор ДС, который соответствует закону № 214-ФЗ.
  3. Проверить наличие документов на строительство (право собственности на землю, разрешение на строительство дома, проектная декларация).
  4. В договоре особое внимание уделить описанию объекта, его цене и сроку его сдачи.

Государственные меры

В июне этого года Президентом был подписан документ о создании специального компенсационного фонда ДС, из которого будут производиться выплаты обманутым дольщикам.

Другой вариант модернизации долевого строительства, законопроект о котором уже был принят Госдумой, предусматривает изменение схемы долевого строительства с привлечением к нему банков. При этом дольщики будут платить деньги в банк, а тот будет следить за целевым их использованием при строительстве.

После того, как дом будет построен, дольщики выплачивают остаток стоимости и получают жилище в собственность. При этом дольщики не будут рисковать деньгами, которые они в любой момент могут забрать из банка.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/dolevoe-stroitelstvo-chto-eto-takoe.html

Участие в долевом строительстве

Долевое строительство это

Организации, строящие дома, сотрудничают не только с крупными инвесторами, которые могут спонсировать проект полностью, а также привлекают обычных граждан, мечтающих купить новое жилье.

На эти средства строится жилой дом, затем здание вводят в эксплуатацию, квартиры становятся собственностью граждан, чьи деньги задействовались ранее.

Денежные средства, которые вносят в качестве доли за собственность, предоставляются по частям. Цена такой квартиры будет значительно ниже, чем цена квартир в уже сданном в эксплуатацию доме.

Рассмотрим подробнее, что такое долевое строительство.

Долевое строительство — вид строительства жилья, при котором договор участия заключают между дольщиком и строительной фирмой.

Компания должна в установленные сроки возвести объект недвижимости, а также сдать его в пользование дольщику. Клиент выплачивает определенную сумму и принимает объект в пользование.

Регулирует вопрос долевого строительства ФЗ №214 от 2014 года. Законодательный акт призван защищать права дольщиков и регулировать его отношения с застройщиком.

Договор долевого строительства

Договор обязательно содержит все возможные условия:

  • стоимость здания и порядок перевода денег на счет застройщика;
  • объект строительства;
  • сроки строительства: как только сроки истекут, объект обязательно передают в пользование;
  • детальное описание характеристик будущей квартиры: адрес, номер, площадь, количество комнат, внутренняя отделка и так далее.

Договор заполняют письменно, регистрация документа о долевом участии в строительстве проводится в Росреестре. Поэтапный процесс долевого инвестирования в объект недвижимого имущества:

  • стороной договора является строительная фирма, приобретающая участок земли;
  • дольщики, которые хотят купить недвижимость выгодно, заключают договор с этой фирмой;
  • дольщики вносят денежные средства (обычно в виде рассрочки), сумма обязательно фиксируется в договоре;
  • после того, как дом (объект долевого строительства) достраивают, застройщик сдает квартиры дольщикам.

Если появляются какие-либо изменения в статьях договора, всеми сторонами подписывается новое соглашение с указанием всех корректировок. Документ тоже регистрируют в Росреестре.

Возведение здания происходит благодаря средствам дольщиков, будущих хозяев жилой площади. Это выгодно для обеих сторон, но долевое строительство, как и любой вид инвестирования, несет определенные риски.

Когда долевое строительство выгодно

При кризисных явлениях в стране, нестабильности экономики участие в долевом строительстве — выгодный, а иногда единственный возможный способ приобрести новое жилье.

Цены на готовые, только что построенные объекты намного выше. Ипотеки же несут в себе невероятные переплаты по процентам. Но при покупке ипотечной недвижимости можно сразу же переехать в новую квартиру.

Что касается долевого строительства, — покупатель приобретет квартиру только тогда, когда застройщик сдаст объект.

Когда долевое строительство может быть рискованным предприятием

Пока не был принят закон 2004 года инвестирование в долевое строительство было, но регулировался процесс инвестиционными договорами.

Понятие защита прав дольщиков практически отсутствовало, что позволяло недобросовестным застройщикам активно этим пользоваться. Федеральный закон гарантирует соблюдение прав и защищает участников долевого инвестирования.

Но застройщики и здесь находят выход, который позволяет им уменьшать количество обязательств или не выполнять их. Они заключают обычный инвестиционный договор, не имеющий прав дольщика.

Граждане должны внимательно следить за тем, что подписывают. Правильный договор называется договором об участии в долевом строительстве.

Рассмотрим распространенные мошеннические схемы в 2020 году:

  1. Стороны оформляют предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, который содержит условие: с дольщиком заключат основной договор купли-продажи только при полной постройке жилого здания. В период строительства застройщик располагает всеми правами на собственность, а инвестор получает их при заключении основного договора. У таких документов нет указания сроков по сдаче объекта. Дом может строиться вечно. Государственная регистрация не предусмотрена, поэтому недобросовестный застройщик не побрезгует заключить договоры на одну жилую площадь с несколькими инвесторами сразу.
  2. Вексельное мошенничество предусматривает дополнительный договор купли-продажи векселя, приравнивающийся к стоимости недвижимости. Клиент покупает квартиру, прибегая к помощи векселя. Застройщик может выкупить метры не квартирой, но денежными средствами. Предварительный договор купли-продажи продолжает действовать, но деньги не зачисляются. Мошенники по основному договору заявляют рыночную стоимость квартиры. Вся схема сводится к тому, что обманутый инвестор предоставляет фирме деньги взаем на несколько лет, а этих денег хватило бы на приобретение новой готовой жилплощади.
  3. К другим схемам можно отнести банкротство фирмы, низкое качество возведенного здания, исчезновение выплаченных денежных средств.
  4. Строительные компании горазды на различные изощрения в целях снижения издержек на налоговые сборы. Нередко в договоре указывается лишь часть стоимость жилья, а остальное оформляется как страховка. Все предприятие по возведению здания становится долгостроем, а через суд возвращается лишь та сумма, которая была прописана в договоре.

Застройщики нередко предлагают подписывать соглашения на резервирование прав собственности в здании, которое еще строится. Материальная ответственность перед дольщиками резко снижается. Предварительные договоры, соглашения, перезаключение договора в другом формате почти никогда не реализуются.

Внимательный, вдумчивый выбор, привлечение грамотных специалистов помогут предотвратить все риски. Узнаем, как проверить застройщика при покупке квартиры в долевом строительство.

Правильный выбор застройщика

В этом деле поспешность, нетерпеливость могут погубить все дело. Дольщики должны тщательно изучать документацию. Если в данной области нет знаний или опыта, следует воспользоваться услугами опытных юристов.

Нужно проверять документы:

  • свидетельство постановки на учет;
  • доказательство о регистрации в налоговой службе;
  • протокол с назначением главы строительной фирмы;
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • устав строительной фирмы.

У застройщика, который ведет законную деятельность, должны быть все вышеперечисленные документы. Требуйте предоставить их только в оригиналах! Также нужно не полениться и посмотреть заключения аудиторов за последние несколько лет.

Если документация чиста, следует перейти на изучение документов на право строительства:

  • должно быть разрешение на строительство на определенном участке;
  • полная проектная документация строительства многоквартирного здания;
  • документы, обеспечивающие право владения участком под домом;
  • заключения государственной экспертизы.

Частая мошенническая схема: договор долевого строительства здания заключается сразу после того, как фирма получает права на земельный участок. Но необходимо сначала полностью оформить все документы.

Объектом особого внимания должен быть сам договор, в котором прописываются:

  • место, дата и срок возведения жилого здания;
  • права и обязанности сторон;
  • сроки и условия сдачи;
  • гарантийные сроки, условия передачи денежных средств;
  • полная стоимость квартиры.

Документ следует отдать на рассмотрение стороннему или знакомому юристу, который поможет исключить риски.

https://www.youtube.com/watch?v=o6_boSF-Oxw

Взносы выгоднее и безопаснее оплачивать через официальные финансовые организации, которые выдают официальное подтверждение внесенных денег на счет строительной компании. Не следует платить через кассы самого застройщика.

Информация о строительной фирме

Следует начинать поиски застройщика с фирм, которые уже много лет (желательно не менее пяти-шести) успешно ведут свою деятельность, привлекая граждан к участию в долевом строительстве многоквартирных домов.

Широко разрекламированные застройщики — это еще не гарант безопасности сделки. Успешные фирмы стараются предоставить как можно больше сведений о себе и показать клиенту свои объекты.

У добросовестных фирм должны быть:

  • свой хороший сайт и реклама в интернете;
  • присутствие сведений о фирме в прессе и на сайте;
  • паспорт застраиваемого здания;
  • сколько времени застройщик существует;
  • законченные проекты, также следует обращать внимание на количество законченных объектов;
  • текущие и планируемые объекты;
  • отзывы в интернете и на форумах.

Все вышеперечисленные пункты должны легко проверяться физическим лицом.

Застройщики-мошенники также могут создавать себе официальные сайты и сочинять положительные отзывы. Один из вариантов проверки: скопировать контактный номер, указанный на сайте, и вставить его в поисковик.

Если поиск выдаст много страниц с таким же номером, вероятно, номер настоящий. На сайте налоговой службы можно скопировать ИНН фирмы и заказать выписку из ЕГРЮЛ. Но нужно проверить выписку, в которой указано, ликвидирована компания или нет.

Если конкуренты застройщика создают им антирекламу на различных сайтах и форумах, можно поговорить с жителями домов, которые сдали застройщик, и узнать и мнение. Адреса эти домов также указываются на сайте.

Множество других факторов (к примеру, место застройки, инфраструктуру и так далее) можно проверить, самому посетив участок.

Если разрешение на строительство дома было выдано до апреля 2005 года, закон 2014 года на данные отношения двух сторон не распространятся. Такая строительная компания ведет себя с дольщиками, как с инвесторами, чьи права будут ущемлены.

Цена квартиры

Слишком низкая стоимость должна заставить клиента задуматься. Вероятно, это некачественная жилая площадь, или фирма стремится поскорее заработать деньги и объявить себя банкротом.

Скидки в 30% и более убыточны для самой фирмы. Застройщики на такое не идут. Низкая стоимость приманивает жадных дольщиков. Фирмы забирают их деньги и не собираются выполнять обязательства.

Важность страхования

В 2014 года издали новый закон о долевом строительстве №294. Страхование дольщика является обязательным. Законодательство стремится минимизировать и изничтожить на корню многочисленные мошеннические схемы застройщиков.

Не всегда застройщик доводит постройку объекта до конца. И инвесторы могут возместить убытки, если у них есть страховка.

Страхование дольщиков при долевом строительстве происходит по следующим схемам:

  1. Банковская гарантия. Проверяют при оформлении договора в Росреестре. Но не каждая банковская организация решится стать поручителем в строительстве.
  2. Общество страхования застройщиков. Участники — надежные застройщики. У данного общества обязательно имеется лицензия.
  3. Страховая компания, согласившаяся на данный вид страхования, имеющая лицензию.

Величина страхования — 1% от стоимости объекта. Также страховщик вправе добавить свои тарифы, которые будут зависеть от надежности застройщика и участка строительства.

Дольщики обязательно должны страховать свои риски, так как вкладываются их собственные средства, а непредвиденных ситуаций бывает множество. Строительная фирма страхует весь объект или каждую квартиру отдельно. Распространен последний вид страхования.

Страховой случай имеет место быть, если фирма не смогла выполнить или не смогла выполнить полностью обязательства по договору. Данные факты подтверждаются в суде или при банкротстве строительной компании.

Страховые выплаты

Каждый дольщик должен иметь договор страхования. Сумма не меньше суммы, за которую дольщик желает купить жилплощадь. Страховка не выплачивается, если строительство заморожено, или сроки строительства увеличиваются.

Поэтому риск длительного ожидания сдачи жилой площади очень высок, а осуществлять выплату по договору страхования нужно ежегодно. Если фирма стала банкротом, деньги на счет дольщиков зачисляются очень долго.

Срок страхования должен превышать срок сдачи дома на два года. Можно предъявлять претензии к строительной фирме и требовать страховых выплат в течение двух лет проживания на жилой площади. Также можно взыскивать штрафы и пенни.

Контролируется процесс Центробанком, который обязан следить за соблюдением законодательства по взаимному страхованию. Страховые компании не любят подобный вид страхования.

Строительная фирма должна выплатить неустойку, если нарушены сроки сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, и если подобное не было обговорено заранее в дополнительном соглашении. Неустойка взыскивается также в досудебном порядке, если это прописано в договоре.

Если застройщик не выплачивает неустойку в указанные сроки, то гражданин может обратиться в суд, а расходы за судебные издержки несет строительная фирма, если дольщик выиграет тяжбу.

Если в договоре стороны не прописывали размер неустойки, ее рассчитывают так: количество дней просрочки умножают на одну трехсотую, на 10% и на сумму договора.

Как обезопаситься

Во избежание проблем с застройщиком следует:

  1. Тщательно изучить договор до его подписания. Если не хватает времени изучить его сразу, нужно забрать его для ознакомления домой или сразу к юристу.
  2. Переводить деньги только на банковский счет застройщика, взять подтверждение оплаты.
  3. Проверять строительную компанию и ее директора в интернете. В случае банкротства фирмы директор должен выплатить долги, если не сообщит о банкротстве в определенные сроки в Арбитражный суд.
  4. Не следует разрывать договор сразу при прекращении строительства. Сначала нужно добиться возврата средств, а также выплаты неустоек.
  5. При прекращении выполнения обязательств компанией, в то время как дом почти готов, следует обратиться в городскую администрацию. Следует объединиться с другими потерпевшими и готовить коллективный иск в суд.

Гражданин, решивший вступить в подобные долгосрочные отношения, должен быть готов к тому, что долевые взносы иногда меняются под воздействием различных экономических факторов. От таких рисков не уберечься.

Источник: http://ipoteka-expert.com/chto-takoe-dolevoe-stroitelstvo/

Долевое участие в стоительстве многоквартирных домов

Долевое строительство это

Покупка нового жилья – всегда большие затраты, будь то приобретение недвижимости на вторичном рынке или же участие в долевом строительстве. И в первом, и во втором случае есть свои несомненные плюсы и, конечно же, подводные камни.

В этой статье мы подробно разберем такое понятие, как договор долевого участия.

Долевое строительство. Что это?

Долевое строительство — это особая форма инвестиционной деятельности, в рамках которой застройщик привлекает денежные средства граждан (реже – организаций) для возведения того или иного объекта недвижимости.

Люди, которые вложились в данный процесс, автоматически становятся участниками долевого строительства или дольщиками. И между компанией-застройщиком и ними заключается договор долевого участия (дду), а строительство объекта осуществляется на его основании.

В упрощённом виде процесс долевого строительства выглядит так:

  • Застройщик арендует/покупает участок под строительство недвижимости.
  • Заключается договор долевого участия с дольщиками.
  • Дольщики в рассрочку выплачивают оговоренную стоимость их доли в недвижимости.
  • После сдачи объекта в эксплуатацию жильё переходит в собственность участникам долевого строительства.

Александр Марущенко Старший юрист

Важно изначально не ошибиться в выборе застройщика, чтобы потом не пришлось считать неустойку и требовать возврат своих денежных средств. Внимательно отнеситесь к документам, которые предоставляет застройщик.

В собственности ли у него земля под застройку или в аренде? Есть ли гарантии банков? Каждая мелочь может рассказать больше, чем отдел продаж у застройщика.

Для них главное продать, что вы получите потом — не их дело.

Участники долевого строительства

При осуществлении долевого строительства в процессе участвует сразу несколько сторон. Разберёмся, кто участвует в нём, и кто может выступать в роли каждой из сторон.

  • Первая сторона – это застройщик. Им является некое юридическое лицо, которое может существовать в любой организационно-правовой форме. Это лицо обладает правом на какой-то земельный участок (либо законно арендует его) и занимается привлечением денежных средств участников долевого строительства для того, чтобы построить на этом участке какие-то объекты недвижимости – обычно многоквартирные дома.

Застройщик действует в рамках соответствующего законодательства и имеет все необходимые разрешения на строительство. Застройщик должен предварительно опубликовать в СМИ проектную декларацию, чтобы иметь возможность осуществлять строительство.

  • Дольщик – это, соответственно, участник долевого строительства, человек, который решил принять в этом строительстве непосредственное финансовое участие. Обычно это физическое лицо, но в отдельных ситуациях оно может быть и юридическим.

Дольщик предоставляет застройщику необходимые денежные ресурсы, которые идут на строительство недвижимости – и претендует на дальнейшее право собственности относительно этого жилья. Если говорить проще, то дольщик является инвестором, который вкладывается в строительство на основании специализированного инвестиционного договора – договора долевого участия.

Отношения и права сторон регулируются договором, а также законодательно, законом о долевом участии. В договоре, который заключают участники, чётко и недвусмысленно указываются следующие вещи:

  • Объект договора, который определяется в проектной документации и в дальнейшем передаётся дольщику.
  • Цена объекта, а также условия и порядок её уплаты.
  • Сроки, когда объект договора будет введёт в эксплуатацию и передан дольщику.
  • Прочие аспекты отношений между двумя сторонами.

Многие аспекты отношений регулируются именно законом, в частности, закон 214 ФЗ ставит достаточно жёсткие требования к соблюдению сроков завершения работ.

Если их соблюдения не произойдёт, то дольщик вправе расторгнуть договор и получить возврат привлечённых им денежных средств.

То же может произойти при нарушении качества строительства и ряде других ситуаций. Также дольщик имеет право на получение максимально полной и достоверной информации об объекте строительства.

Объект долевого строительства

Рассмотрим, какие именно объекты являются объектами долевого строительства.

Если следовать закону, объект долевого строительства — это жилое или нежилое помещение, а также общее имущество в каком-либо объекте недвижимости (преимущественно в многоквартирных домах), которое подлежит передаче дольщику после того как было получено разрешение на ввод недвижимости в эксплуатации.

Данный объект непременно строится с привлечением денежных средств дольщиков. То есть, проще говоря, почти что любое помещение, в том числе входящее в состав любого иного объекта недвижимости может быть объектом долевого строительства.

Риски долевого строительства — на что обратить внимание

Долевое строительство может быть выгодным и защищённым с точки зрения законодательства, но это не отменяет определённые риски, которые ему присущи. В первую очередь это недобросовестное поведение с стороны застройщика.

Он может прибегать к различным схемам сомнительной легальности. Многие из них просто незаконны, многие осуществляются при помощи различных «дыр» в законе, который, кстати, многие юристы и по сей день считают достаточно неоднозначным. См. гарантии застройщика.

Вот несколько вариантов, как дольщик может быть обманут:

  • Может быть осуществлена двойная продажа прав на одну и ту же квартиру сразу нескольким дольщикам.
  • Застройщик может попросить заключить предварительный договор, который не влечёт за собой никаких обязательств по строительству. Застройщик может пообещать заключить основной договор купли-продажи по завершении строительства объекта недвижимости, но в итоге может и не осуществить это.
  • Застройщик может попросить купить у себя вексель, вместо заключения основного договора. Вексель имеет юридическую силу, но не даёт прав на квартиру. Также, при банкротстве застройщика, не будет представляться возможным вернуть даже деньги.
  • Многоквартирный дом может быть построен на земельном участке, предназначенном для индивидуального строительства – в итоге такой объект недвижимости может быть даже снесён по решению суда.

Не исключено появление в будущем новых серых схем, которые также будут подвергать опасности успешное приобретение недвижимости.

Потому следует очень досконально читать договор и внимательно изучать законодательство по этому вопросу.

Источник: http://pro-ddu.ru/chto-takoe/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.