Документы от застройщика при передаче квартиры

Приемка квартиры у Застройщика

Документы от застройщика при передаче квартиры

Последнее обновление: 26.03.2018

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Мечты сбываются! Строительство дома, наконец-то, завершено, и наша долгожданная квартира в нем уже готова. Об этом нам торжественно сообщил Застройщик, и пригласил нас принять его работу, и подписать Акт приема-передачи квартиры.

Рассмотрим основные правила приемки квартиры в новостройке.

Формально Застройщик должен нас уведомить (заказным письмом или лично) об окончании строительства, и о своей готовности передать нам квартиру – за 2-4 недели до начала срока передачи.

Если Застройщику не удалось до нас достучаться (заказное письмо вернулось, на звонки Покупатель не отвечает), то он имеет право по истечении 2-х месяцев составить односторонний Акт приема-передачи квартиры. И тогда вся ответственность за новую квартиру (в т.ч.

риск ее случайной гибели) автоматически переходит на Покупателя.

Мы же, в свою очередь, должны явиться для приемки квартиры в течение 7-ми дней с момента получения официального уведомления от Застройщика. Все эти сроки указаны в статье 8 закона ФЗ-214.

Что делать, если Застройщик предлагает дольщику подписать допсоглашение к ДДУ о переносе срока сдачи дома? – см. в этой заметке.

Приемка квартиры в новостройке – на что обратить внимание

Процесс передачи квартир Покупателям (заселение) происходит согласно графику, который Застройщик должен опубликовать на своем сайте. И процесс этот не быстрый, может растянуться на несколько месяцев.

Перед приемкой квартиры в новостройке и подписанием Акта приема-передачи, нам надо убедиться, что дом действительно сдан (это правило установлено законом ФЗ-214). Для этого запрашиваем у Застройщика копию Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Нам же при себе лучше иметь паспорт и свой экземпляр договора с Застройщиком.

Желание поскорее получить ключи и начать обустраиваться – понятно. Но если мы поспешим, то можем получить в довесок некоторые строительные сюрпризы, которые нам придется исправлять самим, и за свой счет.

Квартиры в современных новостройках, чего уж греха таить, сдаются с дефектами и недоделками практически всегда. Это факт, подтвержденный практикой. Вопрос только в том, насколько серьезны эти недоделки и сколько их.

По оценкам специалистов, занимающихся приемкой квартир в Москве, например, суммы затрат Покупателей на самостоятельное исправление дефектов в новых квартирах колеблются в диапазоне 50 — 150 тыс. руб. (данные за 2017 год).

Специалистов-строителей по приемке квартир в новостройках можно найти ЗДЕСЬ (для Москвы и московской области).

Для Покупателя Акт приема квартиры в новостройке является не пустой формальностью, а важным документом, дающим нам возможность воздействовать на Застройщика, и отстаивать свои права, если тот допустил серьезный брак в своей работе.

Для Застройщика подписание Покупателем Акта означает, что все свои обязательства по договору он выполнил, и больше с него спрашивать нечего. Если, конечно, Покупатель не внес в сам Акт ряд замечаний по качеству (см. ниже).

Кроме того, после подписания Акта Застройщик снимает с себя все платежи за «коммуналку» по данной квартире, и перекладывает их на плечи Покупателя (еще до получения Покупателем права собственности). Причем, за «коммуналку» с нас могут потребовать предоплату за 3-4 мес. вперед.

Хотя Акт приема квартиры в новостройке и является официальным документом (протоколом), имеющим юридическую силу, он составляется в произвольной, простой письменной форме.

 Образец Акта приема-передачи квартиры в новостройке можно скачать ЗДЕСЬ. 

Собственно процесс приемки новой квартиры для нас фактор не менее важный, чем подписание договора с Застройщиком.

Поэтому готовиться к этому процессу надо загодя и основательно – мы должны знать, что и где проверять, как обнаружить скрытые дефекты, какие недоделки считаются существенными, а какие в пределах нормы (согласно ГОСТам и СНиПам), как фиксировать все это в Акте, и т.п.

В первую очередь проверяем соответствие реальной планировки квартиры тому проекту, который был заявлен Застройщиком при подписании договора.

Затем сверяем реальную (по данным БТИ) и проектную (по договору) площади квартиры.

Нередки случаи, когда фактическая площадь по результатам обмеров БТИ, несколько больше или меньше проектной. Если площадь оказалась больше – нам, возможно, придется доплатить Застройщику за излишек.

Если же площадь уменьшилась – мы имеем право потребовать вернуть нам разницу за недостающий метраж. Бывает, что Застройщик устанавливает в договоре определенный предел возможных расхождений в площади, и готов выплачивать нам разницу только в случае превышения этого предела.

Суд, обычно, считает такую оговорку в договоре недействительной.

Далее начинаем осмотр каждого элемента квартиры. Если в процессе приемки квартиры нами обнаружен брак – значительные дефекты или недоделки – то мы фиксируем это письменно в самом Акте приемки квартиры, либо в Смотровом листе, прилагаемом к Акту.

Также в Смотровом листе указываются и сроки (как правило, не более двух месяцев), в течение которых Застройщик обязан устранить дефекты за свой счет. Как вариант, допускается денежная компенсация Застройщиком наших затрат на самостоятельное устранение дефектов.

Образец Смотрового листа можно скачать ЗДЕСЬ.

К сожалению, практика такова, что у рабочих на стройке не всегда руки растут откуда следует, поэтому о безупречном качестве работ мечтать не стоит.

Нарекания при приемке квартир в новостройках чаще всего вызывают некачественно сделанные цементные стяжки на полу,  кривые стены, «заваленные» углы.

Нам также нужно будет проверить качество установки стеклопакетов и дверей, тщательно осмотреть элементы водоснабжения, канализации, отопления и вентиляции.

А если по условиям договора в квартире должна быть установлена сантехника, то проверяем и ее на предмет трещин и качества установки (как все это делать – см. по ссылке ниже).

При этом стоит иметь в виду, что мелкие дефекты в новой квартире практически неизбежны (неровности на стенах, перепад на стыках плит перекрытий и т.п.), и с ними приходится мириться. Такие «мелочи» нивелируются затем в процессе внутренней отделки квартиры.

Выражать Застройщику претензии стоит только при обнаружении действительно серьезных недоделок. При этом, наши претензии должны опираться на действующие СНиПы (Строительные Нормы и Правила), иначе каждый будет требовать для себя идеала, коего в природе, как известно, не встречается.

  ♦ Что нужно иметь с собой для приемки квартиры в новостройке ♦

Вообще, для эффективной приемки квартиры и грамотной формулировки претензий в Смотровом листе, имеет смысл пригласить независимого специалиста-строителя (опытного прораба, например), который не только знает СНиПы, но и наметанным глазом определит, где рабочие допустили оплошность, требующую исправления. Тогда нам не придется устранять недоделки за свой счет.

Бывает, что эксперта-строителя пригласить нет возможности, в таком случае можно самим ознакомиться с техническими правилами приемки квартиры у Застройщика (что и как проверять – см. по ссылке).

Помощь в приемке квартир у Застройщика, выявлении строительных дефектов и проверке инженерных систем – см. ЗДЕСЬ (Москва и МО).

Лучше, если приемка квартиры происходит в осенне-зимний период, когда отопление уже включено. Тогда есть возможность сразу оценить его работу и проверить герметичность и терморегуляцию батарей.

Если же приемка происходит летом, то в Акте приема-передачи или Смотровом листе необходимо указать, что теплоснабжение не было проверено за неимением технической возможности это сделать.

И в любом случае, приемку квартиры в новостройке лучше проводить утром или днем – при ярком дневном свете гораздо легче заметить брак и недоделки в квартире.

В процессе приемки не следует также забывать про состояние подъезда, лестничной клетки, лифта и придомовой территории, которая должна соответствовать заявленному плану (парковка, детская площадка, бордюры, ограды, ночное освещение, отсутствие строительного мусора и т.п.). Обязательно уделим внимание системам пожаротушения и дымоудаления, предусмотренным в доме.

 ВИДЕО: Приемка квартиры у Застройщика. Основные моменты

 — Как нужно принимать новую квартиру у Застройщика? На что обратить внимание при приемке? Какие документы подписывать?  

Как взыскать неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ? – см. в отдельной заметке по ссылке.

Закон ФЗ-214 дает нам право при обнаружении недоделок не подписывать Акт приема-передачи. Но без него не начнется оформление права собственности, а это тоже не быстрый процесс.

 Поэтому чтобы не терять зря времени, лучше зафиксировать письменно все обнаруженные недостатки в Смотровом листе, подписать Акт, и передать его Застройщику для отправки в Росреестр на регистрацию.

Это не снимает с Застройщика обязательств по устранению отмеченных недоделок.

Себе мы оставляем копии этих документов с подписью Застройщика. Если Застройщик не устраняет указанных дефектов в указанные сроки, то это уже является основанием для обращения Покупателя в суд.

Правда, закон предоставляет нам еще два альтернативных пути решения этого вопроса: мы можем потребовать соразмерного уменьшения цены нашего договора с Застройщиком, либо потребовать возмещения наших расходов на самостоятельное устранение дефектов.

Кроме того, если мы покупали квартиру по Договору долевого участия, то в соответствии с 214-ФЗ на нашу квартиру дается гарантийный срок – 5 лет, а на инженерное оборудование – 3 года.

В течение этого срока мы также можем предъявлять претензии Застройщику по обнаруженным в процессе эксплуатации квартиры недочетам и дефектам (в т.ч. скрытым), и требовать их устранения за его счет.

  ♦ К слову о гарантии Застройщика ♦

Скрытые дефекты можно обнаружить только пожив в квартире хотя бы несколько месяцев. Это может быть промерзание стены, грибок, щели в стыках, протечки в потолке (особенно для квартир на последнем этаже), неработающая вентиляция (тяга может быть не наружу, а внутрь), и др.

На практике Покупатели еще до сдачи дома стараются посмотреть свои будущие квадратные метры (по возможности, пригласив эксперта), и явные недостатки обнаруживают уже на этом этапе. В это время, пока строители еще не покинули объект, потребовать и добиться устранения недоделок бывает значительно проще.

После подписания Акта приемки квартиры в новостройке и улаживания разногласий (в части устранения недоделок), мы наконец-то получаем ключи от нашей квартиры. Ура! Можно заселяться, делать ремонт, завозить мебель, кошек, собак и родственников.

Сомневаешься в покупке новостройки? Не уверен в надежности Застройщика?
Проверить Застройщика, проектную документацию и условия договора помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, устроив Застройщику «выпускной экзамен», квартиру мы таки у него приняли. Де-факто мы можем считать себя собственниками. Фиксируем это событие для себя бутылочкой шампанского…

Правда, де-юре мы все еще не владеем этой квартирой. Регистрация права собственности у нас еще впереди.

Как нам зарегистрировать свое право собственности на новую квартиру, об этом – на следующем шаге.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/pervichka/priemka-kvartiry-u-zastrojshhika/

Процесс передачи квартиры дольщику от застройщика – ЮК

Документы от застройщика при передаче квартиры

После того, как строительство дома, наконец, завершено, наступает заключительный, но не менее важный этап – передача квартиры от застройщика дольщику. Именно в это время могут вскрыться, и чаще всего вскрываются, все недочеты и недоделки, допущенные застройщиком при строительстве.

Участнику предстоит внимательно отнестись к приемке своего жилья, которое нужно очень тщательно осмотреть, и оформить надлежащим образом все выявленные дефекты.

После того как передача квартиры состоится, и будет подписан соответствующий двусторонний акт, исправить ничего уже нельзя, и устранение недоделок, допущенных строителями, ляжет на плечи дольщика.

Окончив строительство, застройщик не может сразу же приступить к передаче жилья. Прежде всего, он должен получить соответствующее разрешение на ввод дома в эксплуатацию, которое выдается специальной государственной комиссией.

Только после этого у него появляется возможность передавать жилье их владельцам. Участнику перед приемкой следует обязательно убедиться, что такое разрешение существует. Процесс передачи объекта долевого строительства участникам достаточно долгий и может затянуться на несколько месяцев.

Обычно он проводится по графику, опубликованному на сайте девелопера.

Застройщик за две-четыре недели (в зависимости от условий ДДУ) до того, как наступит срок, указанный в документе, должен предупредить дольщика, что он уже готов передать ему квартиру. Но он не может просто сообщить устно или позвонить участнику и пригласить его принимать жилье.

Закон обязывает его либо вручить письмо лично под подпись дольщика, либо направить ему заказное почтовое отправление с описью и уведомлением.

Участник должен начать приемку своей квартиры в соответствии со сроками, указанными в ДДУ или, если в документе не установлено точное время, не позже семи будних дней после получения письма.

Нужно учесть, что если дольщик проигнорирует данное уведомление и не придет принимать свою квартиру в срок, закон дает право девелоперу самостоятельно составить и подписать акт передачи квартиры от застройщика дольщику при отсутствии последнего.

Акт может быть составлен только через шестьдесят дней после наступления срока сдачи объекта. Причем, если после его подписания  что-то случится с квартирой дольщика, застройщик уже не будет нести за это никакой ответственности.

Но законодатель оговаривает также, что данные действия могут иметь место только тогда, когда застройщик точно знает, что участник получил письмо или отказался от его получения на почте.

Основным документом, который завершает отношения между девелопером и дольщиком и закрепляет факт сдачи жилья, является акт приема передачи квартиры по ДДУ.

Это очень важный документ для дольщика, подписывая его, он соглашается с тем, что строительная компания выполнила перед ним все обязательства, и передаваемый ему объект полностью соответствует договору. Однако спешить его подписывать не стоит.

Прежде нужно убедиться, что объект в действительности и по качеству, и по планировке, и по площади полностью соответствует ДДУ и проектной документации, что в квартире отсутствуют недоделки, дефекты и неисправности.

Приехав на место, нужно сверить фактический (по данным БТИ) и проектный метраж помещения, и внимательно осмотреть жилье. Необходимо проверить качество стяжки и установки стеклопакетов и дверей, провести осмотр канализации, водоснабжения, отопления, вентиляции, проверить электропроводку.

Если при передаче объекта дольщик обнаружит недостатки, он имеет право не подписывать акт приема передачи квартиры по договору долевого участия. В этом случае он может зафиксировать все недоделки и несоответствия в акте осмотра и потребовать от застройщика их устранения.

Если же дольщик не желает ждать, пока строители исправят свои недостатки, и хочет это сделать своими силами, он может выставить требование уменьшить начальную цену договора или оплатить ему расходы на самостоятельный ремонт.

Дольщик должен также знать, что невыполнение его требований застройщиком, дает ему право инициировать процедуру расторжения ДДУ.

В том случае, когда соглашение достигнуто, строительная компания удовлетворила все претензии участника, после повторного осмотра квартиры происходит подписание приемо-передаточного акта. После этого производится передача ключей дольщикам.

С этого момента считается, что стороны выполнили все обязательства по ДДУ и не имеют друг к другу никаких претензий. Однако нередко случается, когда переданный объект имеет скрытые дефекты, которые обнаруживаются не сразу.

Что необходимо предпринять владельцу квартиры? Законодатель предусмотрел это и установил срок гарантии на строение пять лет, а на коммуникации – два года. В течение этого времени строители обязаны устранить все выявленные недостатки абсолютно бесплатно.

При возникновении споров с застройщиком относительно недостатков объекта долевого строиетельства или по вопросам взыскания неустойки по ДДУ, мы рекомендуем обращаться за юридическими услугами к профессионалам. С 2009 года наша компания занимается защитой прав дольщиков в судах Москвы и Московской области. За эти годы мы наработали массив данных, позволяющий найти решение любой пролемы, связанной с долевым строительством!

Многие дольщики не представляют, какую форму должен иметь передаточный акт, и  какие документы должен, помимо акта, передать им застройщик. Как таковой единой формы документа не существует, примерный образец акта приема передачи квартиры можно посмотреть на нашем сайте. Обычно застройщик составляет его произвольно, однако бланк обязательно должен содержать следующие сведения:

  • дата передачи дома;
  • адрес дома, имеется в виду почтовый, а не строительный адрес, который присваивается строящемуся объекту;
  • реальный метраж помещения (по данным БТИ);
  • номер квартиры;
  • полную стоимость жилья в соответствии с ДДУ;
  • подтверждение, что у дольщика нет претензий к качеству и техническому состоянию объекта.

Кроме того, застройщик обязан передать владельцу жилья инструкцию по правильной эксплуатации объекта.

Приведенный выше процесс передачи квартиры – это то, как должно происходить в идеале. Однако на практике зачастую все происходит далеко не так гладко.

Например, дольщик может столкнуться с тем, что застройщик откажется подписывать протокол осмотра, в котором описаны недостатки помещения, а за то время, пока участник будет ждать их устранения, составит односторонний акт о передаче квартиры.

Чтобы этого не произошло, дольщику необходимо составить претензию, изложив  в ней все обстоятельства и указав конечную дату устранения недостатков, и отправить ее письмом с уведомлением в адрес строительной компании.

При приемке квартиры дольщик может столкнуться и с другими проблемами. Чтобы знать, как правильно поступить при возникновении спорных ситуаций, необходимо получить профессиональную юридическую консультацию.

Опытные юристы общества защиты прав дольщиков, проанализировав сложившиеся обстоятельства, подскажут, как нужно действовать в том или ином случае, помогут правильно составить претензию, проведут переговоры с другой стороной, при необходимости составят заявление в суд, где представят ваши интересы.

Для получения юридической консультации вы можете связаться с нами по телефону: +7 (495) 150-07-65.

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/peredacha-kvartiry-ot-zastrojshhika-dolshhiku

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Документы от застройщика при передаче квартиры

Срок завершения строительства прописывается в договоре долевого участия.

Если застройщик не укладывается в этот срок, то не позднее чем за два месяца до истечения указанного времени он обязан направить вам соответствующую информацию и предложение изменить договор.

Сроки ввода в эксплуатацию и передача ключей – понятия разные, поэтому рассчитывайте, что заселитесь на следующий день после того, как дом примет госкомиссия.

Период, за который застройщик должен передать ключи дольщикам, также прописывается в договоре, и у разных компаний он может отличаться, но в среднем составляет около полугода с момента получения РВЭ.

Вполне возможно, что застройщик не станет так растягивать процесс, но он оставит комфортный запас на доработки. Дольщики получают уведомление о завершении строительства заказным письмом за месяц до передачи ключей или ранее.

На практике застройщики также звонят покупателям или отправляют смс.

Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Шаг 2. Соберите инструменты

К передаче квартиры стоит подготовиться. Если есть возможность, договаривайтесь о встрече с представителями застройщика днем: так будет легче оценить состояние квартиры. Также имеет смысл взять с собой фонарик, чтобы увидеть все темные углы.

Помимо фонарика возьмите с собой:

  • блокнот, ручку и мел (Они потребуются, чтобы записывать увиденные недочеты, которые потом следует внести в специальный акт. Бумага пригодится и чтобы проверить, работает ли вентиляция. Мелом можно будет обвести недочеты на полу или стенах);
  • лампочку и дешевый электроприбор – например, небольшой фен или электробритву (С помощью лампочки проверьте работу всех цоколей, с помощью фена или бритвы – исправность розеток. Не стоит подключать к розеткам свой дорогой телефон: если с ними что-то не так, пережить потерю фена легче);
  • лазерный дальномер, уровень, правило или их заменители – рулетку и отвес из нитки и болтика (С помощью дальномера измерьте площадь комнат, а с помощью уровня и строительного правила определите, ровные ли стены. Это покажется странным, но на осмотр квартиры женщинам лучше прийти на каблуках, а мужчинам – в классических туфлях: так будет проще выявить пустоты в полу. Ну или можно взять с собой еще и молоток).

Шаг 3. Познакомьтесь с соседями и скооперируйтесь

SolisImages/Fotolia

Перед осмотром квартиры познакомьтесь с будущими соседями, хотя бы заочно. Как правило, в социальных сетях создаются группы дольщиков компании или конкретного жилого комплекса, где можно почитать о недочетах и недоделках, которые успели выявиться в этой или предыдущих очередях.

Чаще всего слабые места повторяются в рамках одной очереди, и можно заранее выяснить, где именно их искать.

Кроме того, если недоделки существенные, что-то не так в местах общего пользования или с лифтами, можно скооперироваться с соседями и добиться решения проблемы сообща, составив коллективную претензию.

Если есть сомнения в собственных силах, обратитесь в специальные службы, которые занимаются содействием в приемке квартир. Они помогут как с документальной стороной вопроса, так и с технической: принесут необходимые инструменты и исследуют квартиру.

За дополнительную плату некоторые привезут и газоанализатор, тепловизор, индикатор радиоактивности и проведут более полное обследование квартиры.

Часто такие фирмы могут порекомендовать соседи: возможно, получится нанять специалистов, которые уже работали в конкретном жилом комплексе и знают его типичные проблемы.

Приемка квартиры в новостройке без отделки

5 правил, как принять квартиру в новостройке

Шаг 4. Проверьте документы

Приемки квартиры начинается c того, что вы сверяете документы в офисе застройщика. Вы приходите со своим паспортом и оригиналом договора. Если все дольщики квартиры не могут присутствовать одновременно, они могут оформить нотариальную доверенность на одного представителя.

Зачастую застройщики просят здесь же, на месте, подписать акт приема-передачи, а уже затем отправиться на осмотр, якобы для экономии времени. Ни в коем случае не соглашайтесь на это, иначе вы можете остаться один на один со всеми недоделками.

Проверьте, получил ли застройщик разрешение на ввод в эксплуатацию и присвоили ли дому почтовый адрес.

Вам еще раз укажут на сроки ввода в эксплуатацию, передачи квартиры от застройщика дольщику и период, за который дольщик обязан принять квартиру.

Как застройщик несет обязательства по передаче квартиры, так и дольщик обязан ее принять при отсутствии существенных недочетов. Если застройщик сорвал сроки, добивайтесь выплаты неустойки. На претензию вам обязаны ответить в течение десяти дней.

Не исключено, что вам предложат подписать соглашение о досудебном урегулировании спора, где будет указана сумма компенсации и срок выплат.

Шаг 5. Осмотрите дом

photo 5000/Fotolia

Осмотр начинается с мест общего пользования. Подъезд относится к совместному имуществу, и, если в нем есть недочеты, их можно смело записывать и добиться устранения.

Кроме того, если застройщик позволил себе оставить трещины на стенах в подъезде, отколотую плитку, сломанную дверь или другие недоработки, вероятно, недоделки будут и в самой квартире. Осмотрите входные двери, качество штукатурки и краски, убедитесь в исправности лифтов.

Дом должен сдаваться с работающим лифтом, хотя бы одним на подъезд. Правда, какой именно лифт должен работать – грузовой или пассажирский, – не уточняется.

Если квартира находится на первом этаже, договоритесь о том, чтобы представители застройщика показали подвал. Проверьте, не текут ли трубы, все ли сухо, нет ли посторонних запахов. Если квартира находится на последнем этаже, осмотрите технический этаж и убедитесь в исправности крыши.

Какие услуги я должен оплачивать до оформления прав на квартиру?

Когда можно начинать ремонт в новостройке?

Шаг 6. Внимательно осмотрите квартиру

Тщательно осмотрите саму квартиру. В ДДУ, как правило, есть глава, описывающая характеристики объекта: здесь указываются работы, которые должен был произвести застройщик (для некоторых видов – с материалами). Если чего-то по факту нет, зафиксируйте это.

Вот что нужно обязательно проверить при приемке квартиры.

  1. Показания счетчиков – на лестничной клетке и внутриквартирных. Все показания лучше записать или сфотографировать. Также необходимо зафиксировать номера счетчиков, чтобы сверить их с указанными в паспортах на эти приборы.
  2. Двери. Правильно вмонтированная дверь свободно открывается и закрывается, при этом плотно прилегает к проему. Во входной двери обязательно должен быть установлен замок.
  3. Полы. Стяжка должна быть горизонтальной, это проверяется уровнем. В полу не допускается наличие воздушных пузырей: для этого как раз понадобятся каблуки или молоток – простучите каждый метр напольного покрытия и сравните звук. Если обнаружатся пустоты или расслоения, их обведите их мелом.
  4. Стены. Проверьте отклонение от вертикали (для этого пригодится груз на нитке) и неровности (здесь необходимо правило). Местные неровности могут составлять не более 5 мм. Также проверьте, соответствует ли размещения стен плану квартиры. Измерьте длину стен, высчитайте площадь и также сравните ее с планом: может оказаться, что площадь квартиры по договору и итоговая разнятся.
  5. Потолки. При осмотре необходимо исключить трещины, пустоты и явные перепады на стыках. Высота потолков должна соответствовать заявленной. Если дом кирпичный или панельный, потолок будет состоять из плит, между которыми недопустимы перепады по высоте. Впрочем, если планируется установить натяжной потолок, а перепады незначительные, на этот недочет можно закрыть глаза, главное, чтобы стыки были заделаны.
  6. Окна в комнатах и на лоджиях. Убедитесь в целостности стеклопакетов и элементов окна: на стекле недопустимы трещины, стеклопакет должен плотно прилегать к раме, ручки – установлены, все элементы – надежно закреплены. Проверьте, насколько легко и плотно закрываются и открываются створки, хорошо ли запенены все зазоры. Убедитесь в том, что на лоджии установлен козырек, а влага с улицы не попадает внутрь.
  7. Электрика. Убедитесь в том, что есть все необходимые провода для подключения выключателей, розеток и дверного звонка. Если эти приборы уже установлены, тоже проверьте их работу. Для этого пригодятся электроприбор или отвертка-тестер. Вкрутите лампочку во все цоколи (иногда застройщики вкручивают в цоколи лампочки самостоятельно).
  8. Канализация, вентиляция и отопление. Недопустимы лужи и подтеки возле стояков, все запорные краны должны плотно закрываться. В туалете и ванной комнате устанавливаются тройники, объединяющие сливные трубы от ванны, раковины и унитаза. Проверьте, надежно ли закреплены радиаторы отопления, хорошо ли затянуты все болты. Работа вентиляционной системы проверяется с помощью листа бумаги. Поднесите его к вентиляционному отверстию: если бумага прилипает, значит, с вытяжкой все в порядке.
  9. Отделка. Если квартира сдается с чистовой отделкой, убедитесь, что застройщик выполнил свои обещания по количеству и качеству работ, использовал те материалы, которые собирался, а не постелил вместо ламината линолеум. Если в квартире установлена мебель, оцените качество отделки и за ней. Проверьте, насколько ровные покрытия, удостоверьтесь, что нет никаких дефектов, плинтус не отрывается, в плитке нет трещин и сколов.

asierromero/Fotolia

Шаг 7. Подпишите акт приема-передачи или оформите дефектный акт

Все выявленные недочеты и недоработки вносятся в специальный дефектный акт – согласованный девелопером и покупателями список замечаний.

В нем указываются адрес дома и номер квартиры, реквизиты компании, ее название, имя директора, юридический адрес.

Уполномоченный представитель застройщика должен подписать этот акт, тем самым подтверждая свое согласие с имеющимися претензиями. Один экземпляр документа остается у компании, второй – у дольщика.

После устранения недочетов девелопер снова приглашает дольщика, чтобы продемонстрировать проделанную работу. Если новых претензий нет, подписывается акт приема-передачи. Если изъяны все-таки остались, не подписывайте этот документ до устранения всех недочетов.

К значительным недочетам относятся все те проблемы, которые не позволяют проживать в квартире: дыры в стенах и окнах, сломанная входная дверь, проблемы с канализацией.

С несущественными недостатками, которые носят косметический характер, принять квартиру можно, но только если составить при этом дефектный акт.

Если существенных претензий нет, но дольщик отказывается подписать необходимые документы, застройщик может передать ему квартиру в одностороннем порядке через некоторое время, однако лучше до этого не доводить. Опирайтесь на здравый смысл, и если недочет действительно существенный, укажите на это в дефектном акте как на причину, почему вы отказываетесь подписать акт приема-передачи.

«Метриум Групп»

Не пропустите:

Как принять квартиру в новостройке?

Новостройку сдали, не подключив к коммуникациям. Что делать?

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

Опасно ли покупать новостройку, если застройщик – ООО, а продавец – ИП?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/instruktsiya_kak_prinyat_kvartiru_v_novostroyke/6587

Принять квартиру в новостройке. Шаг 1: бумаги

Документы от застройщика при передаче квартиры

Рита вложилась в новостройку. Ее построили. Настал ответственный момент: принять квартиру у застройщика.

Ника Троицкая

маркетолог в недвижимости

Рита пришла в офис застройщика, подписала бумаги, получила ключи и вошла в квартиру. Она еще не знает, что разбитое окно в спальне она будет менять за свой счет. А все из-за того, что она не разобралась с бумагами.

Сегодня расскажем, как не повторить ошибок Риты. В этой статье — о процессе приемки и документах, а в следующей — о штукатурке, стяжке и недочетах.

Ранее в цикле «Как купить квартиру в новостройке»:

Приемка пройдет в два этапа. Сначала вы встречаетесь с застройщиком в офисе, чтобы сверить документы. Потом вы вместе со всеми дольщиками идете осматривать квартиру на предмет недочетов. Если все устраивает — подписываете акт, и приемка завершена. Если не устраивает — составляете претензию, застройщик исправляется, и по новой.

Если живете в другом городе, а ДДУ оформили на нескольких человек, оформите у нотариуса доверенность на кого-то одного, и он поедет принимать.

Вика и Вася жили в Якутске, а квартиру купили в Новосибирске. Оформляли ДДУ на двоих, поэтому к приемке Вася оформил на Вику доверенность. Там он указал, что Вика будет представлять его интересы на приемке этой квартиры.

Иногда ДДУ оформляют на пожилых родителей, а квартиру принимают взрослые дети, чтобы не доставлять родителям хлопот. Тогда им тоже понадобится доверенность.

Еще иногда застройщик предлагает подписать акты ания по выбору управляющей компании. Но делать это сейчас бессмысленно: вы пока не собственник, так что ание будет незаконным.

Когда Рита принимала квартиру, застройщик предложил ей сразу стопку документов: «Давайте подпишем, а потом уже пойдем в квартиру, чтобы туда-сюда не бегать и не тратить ваше время». Рита подписала акты, а потом обнаружила в спальне разбитое окно. Застройщик менять окно отказался: «Да это ваши ремонтники поди и разбили!». За замену стекла пришлось платить Рите. Потеряла 16 тысяч рублей.

В ДДУ пишут, сколько времени есть у застройщика на передачу. По истечении этого срока дольщик получает право на неустойку. Поэтому важно правильно определить, с какого момента начинается отсчет.

Если застройщик успеет получить разрешение на ввод до этой даты, то срок передачи начинается с того дня, когда застройщик получил разрешение.

У Вики в ДДУ написано, что застройщик должен получить разрешение в четвертом квартале 2015 года, а передать квартиру — в течение 80 дней. Застройщик получил разрешение на ввод 30 ноября 2015 года. Отсчет пошел с 1 декабря 2015. Застройщик должен передать квартиру Вике до 18 февраля 2016 года включительно.

Если застройщик не успеет получить разрешение на ввод в срок по ДДУ, то отсчет времени на передачу начнется в последний день срока по ДДУ.

Если застройщик передает вам квартиру хоть на день позже получившейся даты, у вас появляется право на неустойку. Если застройщик сдает квартиру впритык к окончанию срока передачи, он заинтересован как можно быстрее подписать акты приемки-передачи.

Люда купила квартиру в новостройке за 5 млн рублей. Застройщик должен был передать квартиру до 18 февраля 2016 года включительно, но передал только 28 февраля. Люда написала претензию застройщику и получила за 10 дней просрочки неустойку в 36 500 рублей.

В ДДУ обычно указывают и срок, в течение которого вы должны принять квартиру. Его отсчитывают с того момента, как вы получили уведомление от застройщика, что дом сдан и готов к передаче.

В акте приемки-передачи обязательно должна стоять фактическая дата приемки. Если ваш застройщик нарушил срок передачи, акт подтвердит ваше право на неустойку.

Чтобы получить неустойку, напишите застройщику претензию в двух экземплярах. Один отдаете застройщику, на втором вам проставят штамп с датой получения претензии. Застройщик должен письменно ответить на нее в течение 10 дней.

Нормальный застройщик позвонит вам и пригласит в офис, где поторгуется и предложит компенсацию за просрочку. Чтобы не прогадать, посчитайте заранее, на какую сумму можете претендовать. Стандартная формула неустойки такая:

Если во время просрочки ставка поменялась, то количество дней с разными ставками считают по отдельности. Для каждого периода считают свою неустойку, потом суммируют.

Если вы договоритесь с представителем застройщика о сумме компенсации, то подписываете соглашение о досудебном урегулировании спора.

Хорошо, если в нем вы договоритесь указать не только сумму неустойки, а еще и срок, в который застройщик вам выплатит деньги.

Перед приемкой вы должны быть морально готовы к тому, что недочеты будут, потому что все застройщики строят с недочетами, просто одни — больше, другие — меньше. Ваше право на качественную квартиру защищают три закона:

По ним застройщик обязан устранить недочеты в квартире или компенсировать вам затраты на их исправление.

Недочеты фиксируют в дефектном акте. Его составляют в двух экземплярах: один — вам, второй — застройщику.

Существенными называют те недочеты, при которых невозможно жить в квартире: неработающая канализация, дыры в стенах и окнах, сломанные входные двери. Если в квартире есть хотя бы один существенный недочет, отказывайтесь подписывать акт приемки-передачи. Список недочетов зафиксируйте в дефектном акте. После того, как застройщик их исправит, вы подписываете акты с фактической датой приемки.

Несущественные недочеты — те, которые не мешают жить в квартире: ямы и бугры в штукатурке, царапины по стеклу на окнах, неработающий доводчик на двери в подъезд. При таких недочетах вы подписываете дефектный акт и акт приемки-передачи.

Если вы подписали акт приемки-передачи, но потом обнаружили недочеты, нестрашно. Если застройщик работает по 214-ФЗ, то на дом дает гарантию в пять лет, три года — на инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции. Ваша задача — написать застройщику: перечислить недочеты, которые надо устранить, и дождаться их исправления.

Закон не относит конкретные недочеты к существенным или несущественным. Если вы не подписываете акт приемки-передачи, обязательно запишите в дефектном, что отказываетесь принимать квартиру, потому что недочет — существенный.

Если у вас в квартире существенные недочеты, не подписывайте акты приемки-передачи

Чаще всего застройщики не соглашаются компенсировать дольщику затраты на устранение недочетов, а предлагают исправить их силами своих подрядчиков. Если это ваш случай, готовьтесь ждать.

Закон обязывает застройщика устранить недочеты «в разумный срок», но нигде не сказано, что такое этот срок. Возможно, какие-то недочеты вам проще устранить самим, чем ждать застройщика. Пользуйтесь здравым смыслом.

По опыту, если приличный застройщик одновременно сдал 150 квартир, дольщики получают исправления за 3 недели. Если квартир 500 — исправлять будут 1,5 месяца. Если одновременно сдали 1000 квартир, то на устранение недочетов может уйти 3 месяца, и это быстро.

Если вы еще не подписали акты приемки-передачи, то и ключи не получили. Чтобы исправить недочеты, застройщик сам договорится с подрядчиками, те возьмут у него ключи от вашей квартиры и исправят недочеты. После этого застройщик пригласит вас на повторную приемку.

Если вы уже подписали акты приемки-передачи, забрали ключи, но дефектный акт с застройщиком таки составили, то ждите звонка от застройщика. С вами согласуют время, когда строители придут исправлять недочеты. Ключи только у вас, только вы сможете открыть квартиру строителям.

Если ваш застройщик в срок достроил дом, в срок передал ключи, в вашей квартире нет недочетов, вы подписали акты, — поздравляю. Познакомьте меня с этим застройщиком.

Если что-то пошло не так, не огорчайтесь. Нарушит застройщик сроки — у вас появляется право на неустойку. Обнаружите в квартире недочеты — у вас право на их исправление силами застройщика. Когда дольщики перестанут прощать застройщикам просрочки и недочеты, застройщики научатся качественно строить и вовремя сдавать дома.

  1. На приемку берите с собой всех дольщиков, кто указан в вашем ДДУ, каждый должен быть с паспортом. ДДУ тоже не забудьте.
  2. Не подписывайте акты приемки до того, как осмотрите квартиру.
  3. В ДДУ указывают три срока: один — когда застройщик должен получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию, второй — когда передать вам квартиру, третий — когда вы должны ее принять.
  4. Если застройщик нарушил срок передачи, пишите претензию и договаривайтесь о неустойке.
  5. Застройщик обязан устранить недочеты в квартире или компенсировать вам затраты на их исправление.
  6. Не подписывайте акты приемки-передачи, если у вас в квартире существенные недочеты.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/check-docs/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.