Документы на квартиру в новостройке

Содержание

Нюансы оформления права собственности на квартиру в новостройке в МФЦ и других компаниях, список документов

Документы на квартиру в новостройке

Полноправным владельцем квартиры в новостройке можно стать только зарегистрировав ее в Росреестре, т. е. оформив право собственности. Согласно Гражданскому Кодексу Российской Федерации порядок регистрации права собственности на недвижимость регулируется ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 года, окончательно вступившем в силу в 2018 году.

Подать необходимый для регистрации пакет документов можно в любом отделении Росреестра или МФЦ.

Скрыть содержание

Условия для регистрации права на недвижимость

Для того, чтобы регистрация права собственности стала возможной, застройщику необходимо соблюсти следующие условия:

  • Должен быть составлен протокол о разделении территории вновь построенного дома на коммерческую и жилую недвижимость. Это обусловлено тем, что в многоквартирных домах нередко проектом заложены не только жилые квартиры, но и площади для магазинов, офисов, и прочих помещений нежилого назначения.
  • На возведенный дом должен быть оформлен технический паспорт в БТИ (Бюро технической инвентаризации). В этом документе подробно описываются технические параметры нового дома – общий метраж, этажность, а также площадь каждого из существующих помещений.Важно! Нередки ситуации, когда после завершения стройки оказывается, что плановое количество метров не совпадает с реальным. В таком случае стороны должны договориться о доплате или возврате излишне уплаченной суммы.
  • Должен быть составлен акт приема-передачи дома. Документ выдается Департаментом архитектуры и градостроительства и должен быть подписан органами местного самоуправления.
  • Департамент архитектуры и градостроительства должен выдать застройщику разрешение на введение возведенного многоквартирного дома в эксплуатацию. После оформления такого разрешения дом признается сданным и пригодным для проживания.
  • Введенный в эксплуатацию дом должен быть поставлен на кадастровый учет.
  • Дому присвоен индивидуальный почтовый адрес.

Какие нужны документы?

Регистрация прав собственности на жилье в новостройке может быть произведена двумя способами:

  1. В общем порядке через подачу документов в отделение Росреестра.
  2. В судебном порядке, если застройщик бездействует.

Перечень бумаг для получения

В список необходимых документов, для оформления квартиры в собственность в новостройке, входят следующие:

  • Паспорта всех будущих владельцев квартиры (для несовершеннолетних – свидетельства о рождении).
  • Документы, подтверждающие факт покупки жилья от застройщика. Это может быть: договор долевого строительства, инвестиционный договор и др.
  • Передаточный акт на жилое помещение.
  • Кадастровый паспорт на квартиру и ее план.
  • Если жилье приобретено с использованием заемных средств – кредитный договор и закладная.
  • Разрешение от органов опеки и попечительства, в том случае если один из владельцев не достиг возраста 18 лет.
  • В случае участия в сделке третьих лиц для представления интересов сторон – доверенность, заверенная нотариусом.
  • Передаточный акт на объект строительства в 2 оригинальных экземплярах.
  • Копия разрешения на ввод дома в эксплуатацию с печатью застройщика.

Что делать, если застройщик уклоняется от обязательств?

Если застройщик уклоняется от своих обязательств, не вводит дом в эксплуатацию, не передаёт дольщику ключи от квартиры, а сроки, обозначенные в договоре долевого строительства, истекли — покупатель может предпринять следующие действия:

  1. Предпринять попытку досудебного урегулирования спорной ситуации. Для этого застройщику должна быть направлена грамотно составленная претензия от одного или нескольких пострадавших дольщиков. Если в ответ на требования покупателей пришел отказ – покупатели могут обратиться с исковым заявлением в суд.
  2. Составление иска и его передача в судебные инстанции. В исковом заявлении должны быть указаны причины, повлекшие за собой невозможность вступить в права собственности на квартиру.

Статистика говорит о том, что практически всегда суд становится на сторону дольщиков.

Имея на руках постановление суда покупатели могут завершить переход права собственности. Для этого необходимо:

  • Подготовить необходимые документы.
  • Поставить объект недвижимости на учет в Кадастровой палате.
  • Зарегистрировать сделку в Регистрационной палате.

Как получить?

Весь пакет документов, собранный застройщиком, проходит тщательную проверку в Росреестре (в течении 30 календарных дней). Если у проверяющих возникли какие-либо вопросы и замечания – застройщик устраняет недочёты (на это также может уйти до 90 календарных дней).

Если экспертиза не выявила недостатков — проводится процедура открытия регистрационного адреса, подразумевающая оформление первой квартиры в собственность. С этого момента дом признается существующим и права собственности на остальные имеющиеся в доме квартиры также можно зарегистрировать.

Процедура регистрации квартир в Росреестре может быть проведена двумя способами в зависимости от типа договора, на основании которого квартира была реализована:

  1. Если основанием для сделки служит предварительный договор купли-продажи – застройщик права собственности на квартиры изначально регистрирует на себя, а с покупателем впоследствии, заключается обычный договор купли-продажи.
  2. Если основанием служит договор долевого участия, инвестиционный договор или договор уступки прав требования – право собственности сразу передается покупателю.

Через строительную компанию

Довольно часто застройщик предлагает свои услуги по оформлению прав собственности на недвижимость для покупателя. Посреднические услуги оказываются на возмездной основе, их цена может достигать до 2 – 2,5% от стоимости квартиры, указанной в договоре.

Главным минусом оформления права собственности на квартиру через строительную компанию является существенная потеря времени – процедура может занять несколько месяцев.

Этот путь позволяет существенно сэкономить и сократить время оформления. Существует три варианта оформления жилья в собственность:

  1. В отделениях МФЦ. Предоставленные покупателями документы специалисты офиса «Мои документы» в МФЦ самостоятельно сшивают, проверяют и направляют в Росреестр. При этом заявители могут отследить статус своей заявки на протяжении всего срока рассмотрения. Время оформления при этом немного увеличится – в среднем на 1–2 дня, требующихся на передачу документов из одной организации в другую.
  2. Читайте подробнее про регистрацию через МФЦ.

  3. В отделениях Росреестра. Это один из самых надежных способов, так как он полностью исключает из процесса услуги посредников. Документы в этом случае подготавливаются и сшиваются самим заявителем. Специалисты Росреестра могут отклонить документы заявителя из-за помарок, неточности, или двусмысленности.

    После изменений в ФЗ №218, вступивших в силу с января 2017 года, граждане имеют право обращаться в любое отделение Росреестра на территории РФ, независимо от местоположения регистрируемого объекта.

  4. Через портал Госуслуг. В этом случае все необходимые документы высылаются в соответствующий орган через интернет. После заполнения специализированной формы система предлагает заявителю в назначенную дату лично подойти в Росреестр для предоставления оригиналов документов и размещения статуса приобретенной квартиры в ЕГРН.

Важно! Провести процедуру через Госуслуги не получится, если у заявителя не электронной цифровой подписи (ЭЦП).

Собственники могут обратиться в одну из инстанций:

  • Регистрационная палата.
  • Многофункциональный центр.

Документы должны быть предоставлены в оригинале с копиями. Процедура проходит в несколько этапов:

  1. Составляется заявление о регистрации прав собственности. Бланк распечатывается специалистами МФЦ или Росреестра. В нем должна присутствовать информация о будущих собственниках жилья, технические данные о квартире и ее точный адрес. В обязательном порядке в заявлении перечисляются все принятые от заявителя документы. Документ должен быть подписан всеми заявителями.
  2. Оплата государственной пошлины. Её размер составляет 2 тыс. рублей для физических лиц.
  3. Документы проверяются специалистами организации. После подтверждения присутствия всех участников сделки и представителей застройщика (а в некоторых случаях и банка) специалист забирает подписанное заявление и оригиналы предоставленных документов.
  4. На руки заявителям выдается расписка с перечнем принятых у них документов и сроком готовности документов.

    В расписке также указывается номер телефона для справок, позвонив по которому можно уточнить статус заявки, назвав номер дела, указанного в расписке.

  5. После окончания регистрации, оригиналы документов передаются обратно собственникам. Также для каждого из них оформляется выписка из ЕГРН, служащая подтверждение права собственности гражданина на конкретный объект недвижимости.

Сроки

Полная проверка документов, проводимая в Росреестре, и непосредственная процедура по регистрации собственности занимает около трех недель. Этот срок сможет затянуться в зависимости от сложности дела (несколько собственников, наличие ипотеки, несовершеннолетние собственники и др.).

Можно ли отложить регистрацию?

Регистрацию прав собственности не стоит откладывать, так как даже получив от застройщика ключи и переехав в купленную квартиру покупатель еще не является ее владельцем, что влечет за собой некоторые сложности:

  • Отсутствие возможности оформить постоянную регистрацию и все с ней связанные проблемы (нельзя прикрепиться к поликлиникам, садам, школам и т. д.).
  • Запрет на любые сделки с приобретенной квартирой.
  • Затягивание возврата подоходного налога. Его исчисление начинается с момента государственной регистрации сделки.
  • Невозможность получения положенных льгот и дотаций на оплату услуг ЖКХ.
  • Невозможность использования мат. капитала.

Процесс регистрации прав собственности на квартиру в новостройке – неотъемлемая часть сделки. Полноправным хозяином покупатель квартиры станет только после того, как Росреестр завершит эту процедуру.

Регистрация прав собственности проходит быстро и без задержек. В случае необоснованного отказа в выдаче выписки ЕГРН необходимо оспорить решение госорганов в судебном порядке.

Предлагаем к просмотру информативное видео про процедуру оформления права собственности на квартиру в новостройке:

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/pokupka/v-novostrojke/doc-novostroy/sobstvennost

Приемка квартиры от застройщика и как к ней подготовиться

Документы на квартиру в новостройке
Подписаться

Приемка квартиры от застройщика – финальная стадия взаимоотношений. Специалисты рекомендуют с внимательностью отнестись к этому процессу, не упуская из вида даже мелкие нюансы. В этой статье Вы узнаете все, что нужно знать перед приемкой квартиры.

Приемка квартиры от застройщика и как к ней подготовиться? Начните сотрудничество со сверки характеристик в соглашении с техническими данными недвижимости, проверьте качество материалов, работ (насколько качественно они были произведены), проверьте исполнителя. 

Вид сдачи жилого объекта

Профессиональная приемка квартиры от застройщика – это тщательно проделанная работа, зависящая от того, в каком виде сдается квадратные метры. Застройщик может предложить квартиру без внутренней отделки, с первичными работами или полностью готовую для проживания сразу после заселения (ремонт «под ключ»).

Один застройщик под первичной отделкой может подразумевать оштукатуренные стены, вставленные окна, двери, а другой только штукатурку.

В каком виде могут даваться квартиры? Нормативные документы содержат список минимальных требований, тот перечень работ, которые обязательно должны быть выполнены. Все остальные виды работ выступают дополнительными, производятся на усмотрение застройщика и по просьбе заказчика.

Когда приезжать на приемку?

Весь процесс купли-продажи сопровождается соглашением, в котором прописаны обязанности сторон. Одной из обязанностей выступает своевременная сдача помещения, дата его ввода в эксплуатацию.

Компания по приемке квартиры от застройщика должна следить за датой сдачи, ведь сторона, что возвела конструкцию и передает помещение в пользование, может нарушить этот срок.

Когда приезжать на приемку? Перенос сроков на 2-3 месяца распространенная практика. Если сроки нарушаются, представители строительной компании должны предупредить заказчика за несколько месяцев. Только в этом случае изменение сроков ввода квартиры в эксплуатацию будет считаться законной.

Получение разрешения на ввод помещения в пользование не означает, что квартира сразу же будет передана жильцам. О том, что уже можно заселяться заказчика оповещают в письменной форме либо по телефону.

Что нужно при себе иметь?

Оценка квартиры при приемке у застройщика – это ваша личная экспертиза. Приемка квартиры застройщика в новостройке производится при наличии таких материалов и инструментов:

  1. Мел. С его помощью делаются отметки обнаруженного брака и недоделок.
  2. Фонарик. Он пригодится, если в доме не установлены люстры. С его помощью приемщик заглянет во все темные углы.
  3. Рулетка. Если есть, можно использовать лазерный дальномер. Эти инструменты предназначены для проверки габаритов жилплощади – соответствуют они заявленным квадратным метрам или нет (габариты помещения прописываются в договоре долевого участия).
  4. Уровень. Если хотите убедиться, что стены ровные, без уровня не обойтись. Максимально допустимые отклонения – 5 мм.
  5. Электрический прибор. Что это будет не важно, можно даже зарядку от мобильного телефона. Это требуется для проверки исправности розеток.

Что еще взять с собой? Если уже установлена газовая плита, нужно иметь датчик, позволяющий определить наличие утечки газа. Насколько прочны и качественны пластиковые окна поможет определить тепловизор. И важно проверить датчик пожарной безопасности.

Претензии при приемке квартиры от застройщика фиксируются в ходе осмотра помещения, направляются застройщику в письменном виде с просьбой и сроками устранения неполадок.

С кем нужно пообщаться?

Проведите опрос соседей, узнайте, были ли у них недочеты, как на них отреагировал застройщик и в какие сроки устранил неполадки. Если вы не уверенны в правильности действий, доверьте оценку квартиры при приемке у застройщика квалифицированным специалистам. 

Что нужно знать о документах при приемке квартиры

Обязательными документами являются соглашение и паспорт. Если покупатель не может лично присутствовать на приемке, можно отправить доверенное лицо. Во время приемки рекомендуется проверить заявленные параметры с реальными. Для этого нужно иметь план квартиры, выписку из БТИ. 

Если у дольщика возникли сомнения, составляется дефективный акт. Все недочеты описываются детально. Бумага подписывается обеими сторонами.

Подготовка к осмотру квартиры

Не нужно спешить, проверьте все тщательно. Эксперты рекомендуют:

  1. Продумать и записать все части дома и элементы, которые нужно проверить. 
  2. Взять с собой зарядное устройство и телефон для проверки работоспособности розеток.
  3. Взять фонарик, чтобы проверить труднодоступные места и темные углы.

Проводите проверку при хорошем дневном освящении. Главное – положительный настрой. 

Особенности приемки квартиру у застройщика в новостройке без отделки

При приемке квартиры у застройщика в новостройке без отделки нужно акцентируйте внимание на:

  1. Стены. Убедитесь, что они ровные (для проверки можно использовать уровень), швы непроницаемые, отсутствуют трещины, щели, дефекты.
  2. Пол и потолок. Стяжка ровная, на потолке отсутствуют пятна, грибок, следы сырости. Пол ровный. Измерьте высоту потолка, убедитесь, что она отвечает заявленным показателям.

Если проигнорировать один из моментов, устранять недочеты, потом будете за свой счет.

 

Жилой объект с отделкой обойдется дороже, при проверке нужно обратить внимание на:

  1. Пол, стены, потолок. Убедитесь, что они ровные, без потеков, щелей, нет отклонений от нормы.
  2. Строительный материал. Не всегда застройщик может указать в соглашении, какие строительные материалы используются. Если этого пункта нет, уточните информацию лично.
  3. Качество работы. Монтаж должен быть выполнен качественно, без дефектов и механических повреждений. 

Если возникнут сложности, помощь в приемке квартиры у застройщика окажут квалифицированные специалисты. 

Проверка площади и планировки

Акт осмотра квартиры при приемке от застройщика поможет определить, насколько предлагаемое недвижимое имущество соответствует информации, указанной в ДДУ. Если во время проверки площади и планировки обнаружены несоответствия, это может означать, что заказчик покупает другой объект. Покупатель должен получить ту квартиру, которая заявлена в договоре. 

Услуги по приемке квартиры у застройщика помогут избежать ряда неприятностей. Например, представитель строительной компании может попросить подписать дополнительное соглашение, где будет указана другая цена в связи с увеличением площади помещения.

Перед подписанием акта приемки квартиры от застройщика нужно посмотреть поэтажный план, в котором отображается планировка помещения, сверить его с договором.

Проверка коммуникаций

Акт приемки передачи квартиры от застройщика содержит информацию о коммуникациях, если такие уже подведены.

Рекомендуется тщательно осмотреть санитарно-технические работы, убедиться в их работоспособности, проверить все установленные системы, крепление. Все швы должны иметь хорошую герметичность, особенно в трубопроводе.

При проверке коммуникаций проведите сверку газопровода, проверьте наличие счетчиков и правильность их подключения.

Проигнорировав эти моменты в будущем можно столкнуться с рядом проблем, устранять которые придется за свой счет.

Счетчики

Если установлены счетчики, факта их наличия недостаточно. Нужно проверить пломбы, их целостность. Если качество счетчика не устраивает, пишется заявление с указанием нарушений.

Помимо акта новый владелец получает технический паспорт, в котором прописаны номера счетчиков. Их соответствие нужно проверить.

Радиаторы отопления

Проверьте радиатор, его установку, целостность. На что обратить внимание:

  1. Целостность радиаторов, чтобы не было утечки воды.
  2. Расположение. Согласно установленным нормам, радиатор должен располагаться от пола на расстоянии 7 см, от подоконника 8см, стены – 2 см.
  3. Крепление. Батареи должны надежно крепиться к стене.

Все режимы, механизмы должны работать, легко поворачиваться, откручиваться, быть в полной исправности.

Стояки, трубы

Первое, на что нужно обратить внимание – это герметичность. Проведите по стояку и трубам рукой, они должны быть сухими, под трубами не должно быть влаги. Наличие влаги приведет к утечке воды сырости, ржавлению труб.

Сантехника и канализация

Чтобы в будущем ситуация не застала врасплох, проверьте краны сразу. Откройте воду в ванной комнате, на кухне, убедитесь, что нет утечки.

Проверьте канализацию в санузле, слейте воду из бачка унитаза, проверьте слив и все механизмы.

Электрика

Посчитайте, количество розеток и выключателей, проверьте их работоспособность с помощью мощного электрического прибора, например, электродрели. Узнайте, как сделана разводка, идет она к электрическому щитку или по всей квартире.

Проверьте патроны, вкрутив в каждый лампочку.

Осмотр дверей и окон

Приемка квартиры с отделкой у застройщика подразумевает наличие окон и дверей. Бывают случаи, когда их качество оставляет желать лучшего, но даже в этом случае нужно проверить:

  1. Трещины, вмятины, повреждения. Если есть, указать в акте.
  2. Ручки. Как плотно они держатся, плавно ли поворачиваются.
  3. Звуки. Возникают при открытии и закрытии окон, дверей скрипящие звуки.

При осмотре дверей и окон убедитесь, что механизмы открываются и закрываются без приложения физических усилий – легко и плавно. Там где конструкции соединяются со стеной, должны отсутствовать трещины, щели.

Как проверить герметичность: возьмите бумагу, откройте окно, положите бумагу и закрой окно. Если вытащить бумагу сложно и невозможно, герметичность хорошая, ветер проникать в помещение не будет. Проверьте на прочность подоконник.

Входная дверь должна быть прочной и надежной, проверьте замок, как открывается и закрывается дверь, проверните ключ в замочной скважине и убедитесь, что у вас не возникнет с этим в будущем проблем. 

Где указывать все недочеты?

Приемка квартиры у застройщика без отделки не вызовет ту массу вопросов, которые возникнут при ремонте «под ключ». Если вы столкнулись с рядом проблем и у вас есть претензии к застройщику, важно понимать, как правильно зафиксировать недочет и куда вносить всю информацию.

Где указывать все недочеты? Все недочеты, дефекты, неполадки вносятся в специальный документ – дефективный акт. Документ составляется в двух экземплярах. Один остается у покупателя, второй передается компании-застройщику. В дефективном акте отображается следующая информация:

  1. Адрес, по которому расположена новостройка.
  2. Номер квартиры.
  3. Кто является застройщиком (название компании).
  4. Реквизиты компании-застройщика, включая адрес регистрации.
  5. Данные руководителя компании-застройщика.
  6. Перечень дефектов, изъянов, недочетов.

Подписывается документ обеими сторонами, каждый получает свой экземпляр. Если у вас нет возможности лично присутствовать на приемке недвижимости, составьте доверенность на приемку квартиры от застройщика.

Важно! Во время приемке нужно придерживаться ряда правил. Например, подпись на документах ставить после ревизии квартиры, сверки всех показателей. Это дает законные основания требовать от застройщика устранения недочетов.

Кто может помочь в приемке квартиры?

До момента подписания документов пообщайтесь с соседями, узнайте их мнение. Кто может помочь в приемке квартиры? Можно воспользоваться услугами квалифицированных экспертов.

Если вы сомневаетесь, что справитесь с процедурой приемки самостоятельно, воспользуйтесь помощью в приемке квартиры от застройщика.

Общение с соседями

Опрос соседей – хорошая практика, ведь так вы узнаете нужную информацию, получите реальные отзывы о компании-застройщике от реальных людей. Как показывает практика, соседи, которые уже успели обустроиться в новом жилье, с легкостью идут на контакт, делятся положительными сторонами, рассказывают о возможном негативном опыте с этим застройщиком.

Если вы нашли дефекты, и они были выявлены у соседей, узнайте, как быстро устранил их застройщик, как отреагировал на просьбу устранения недочетов. Перед тем, как подписать акт, убедитесь, что соседи сверху не будут вас затапливать. Поднимитесь к ним, осмотрите их трубы. Актуальным станет проверка потолка и пола.

Помощь специалистов

Закон не запрещает привести на приемку квалифицированного эксперта. Это должен быть тот человек, которому вы доверяете. Специалист проверит площадь помещения, убедится, что она соответствует заявленным в документах показателям, посмотрит план дома, расположение стен, перегородок, сделает нужные замеры, проверит все коммуникации.

Что делать, если проверка выявила много дефектов?

Рекомендуется сделать детальную опись всех недочетов, передать материал компании-застройщику, указав новые сроки приемки квартиры у застройщика.

Если вы не указываете сроки, застройщик устанавливает его самостоятельно, как правило, это максимально допустимый – 45 дней. На поданном документе должна быть как подпись покупателя, так и застройщика. Это означает, что он согласен со всеми дефектами и готов их исправить в указанный срок.

Если все плохо и составлен акт, события могут развиваться по нескольким сценариям:

  1. Просьба устранения дефектов.
  2. Договоренность покупки квартиры с недочетами и их самостоятельное устранение. При этом  стоимость недвижимости будет ниже.
  3. Расторжение договора купли-продажи. Это происходит, если недочеты устранить невозможно, либо застройщик отказывается это сделать.

Если в результате проверки не были обнаружены дефекты, но они появились после ремонта, вы имеете право обратиться к застройщику.

на новые статьи

Источник: https://rosreestor.info/priemka-kvartiry-ot-zastrojshchika

Какие документы нужны для покупки новостройки?

Документы на квартиру в новостройке

Еще на этапе выбора квартиры мы оговариваем возможности ее приобретения: при помощи личных сбережений, рассрочки от застройщика, ипотечного займа. И как только человек решается на покупку, мы начинаем действовать, исходя из решения о способе оплаты.

Если это ипотека, то помогаем выбрать кредитора и подготовить документы для подачи заявки и оформления кредита.

В пакет обычно входят копии паспорта, СНИЛС и свидетельства о заключении брака и рождении детей, справки с места работы по форме 2-НДФЛ и справка о наличии дополнительного дохода, если такой имеется.

Сейчас есть также банки, которые рассматривают заявку всего по двум документам: паспорту и СНИЛС. Но в таком случае необходим большой первоначальный взнос.

Domofond Гид: как купить квартиру в новостройке? Главные шаги

Как выбрать новостройку и застройщика?

Как только банк одобряет кредит и мы понимаем, на какую сумму стоит рассчитывать, тогда бронируем понравившуюся квартиру и заключаем договор с покупателем. В нашем случае это договор долевого участия (ДДУ).

Этот документ очень важен: он подтверждает, что покупатель инвестирует в строительство дома, а застройщик после возведения объекта передает ему конкретную квартиру.

В этом же договоре указывается информация о способе оплаты и реквизиты банка, который предоставляет кредит.

ДДУ обязательно проходит государственную регистрацию. Для этого будущий дольщик предоставляет паспорт, документ об уплате госпошлины и согласие супруга, заверенное нотариусом. От компании-застройщика также требуется пакет документов, связанных с объектом. Но эти данные заранее предоставляются в Росреестр, поэтому покупателю не стоит беспокоиться о них.

У нас также есть возможность приобрести квартиру при помощи материнского или регионального материнского капитала. Последний предоставляется за рождение третьего ребенка.

В этом случае сначала нужно зарегистрировать ДДУ, а затем подать сертификат и договор в соответствующий орган (Пенсионный фонд или территориальный отдел комитета социальной защиты) для получения средств из материнского капитала.

Отвечает управляющий партнер юридической фирмы «Королев и партнеры» Виталий Королев:

Давайте рассмотрим эту ситуацию с двух сторон. Первая – какие документы должны быть на руках у самого покупателя для приобретения недвижимости в новостройке. Тут все просто:

  • документ, удостоверяющий личность (паспорт);
  • нотариальное согласие супруга/супруги на приобретение объекта недвижимости, если покупатель состоит в браке;
  • если на покупку привлекаются кредит или ипотека, то, соответственно, нужен кредитный договор и комплект документов, который требует выбранный покупателем банк.

С чего начать покупку квартиры в новостройке?

5 методов глубокой проверки застройщика

Вторая ситуация – когда покупатель хочет убедиться в добросовестности застройщика. Мы рассмотрим перечень документов в соответствии с 214-ФЗ. Покупатель должен убедиться, что у застройщика имеются следующие документы:

  • разрешение на строительство;
  • договор аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство объекта или зарегистрированное право собственности на земельный участок;
  • проектная документация;
  • заключение экспертизы проектной документации (в том случае, если такое заключение предусмотрено ФЗ);
  • проектная декларация.

Также хочу обратить внимание, что практически все эти документы застройщик должен опубликовать в интернете.

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Существует разница между покупкой готовой квартиры и новостройки на этапе строительства.

Если новостройка уже сдана, то все квартиры в ней так или иначе принадлежат какому-либо юридическому лицу, будь то застройщик или компания, реализующая квартиры от его имени.

В таком случае процедура приобретения первичного жилья будет аналогична процедуре покупки вторичного жилья и даже проще, поскольку продавец крайне заинтересован в реализации недвижимости.

Он сам предоставит типовой договор и уладит большую часть юридических вопросов, связанных с оформлением бумаг и составлением документов.

Если строительство дома еще не завершено, в таком случае заключается ДДУ. Для заключения договора долевого участия покупателю понадобится предоставить в регистрационную службу следующие документы.

  1. Заявление о регистрации договора – типичный документ, который можно найти в электронном виде на сайте Росреестра. Заполняется обеими сторонами сделки. Помощь в заполнении покупателю может оказать либо его риелтор, либо специалист со стороны продавца.
  2. Квитанция об уплате госпошлины – также оформляется и оплачивается обеими сторонами. Для дольщика эта сумма составит от 100 до 175 рублей.
  3. Договор о долевом участии – главный документ, на основе которого и происходит сделка. Содержит в себе информацию о сторонах договора; об объекте, в котором приобретается жилье, и о самой квартире; о сумме, которую покупатель внес за покупку недвижимости; о сроках строительства.
  4. Если покупатель состоит в браке, то он должен предоставить согласие супруга на оформление сделки. В противном случае она не будет зарегистрирована. Если же клиент не женат, то с него могут потребовать соответствующую справку, так что лучше подготовиться к этому вопросу заранее.

В некоторых случаях понадобятся и другие документы. Если регистрацию проводит представитель, то необходимо заблаговременно оформить на него доверенность, чтобы он мог легально проводить юридические операции от имени покупателя.

В том случае, если покупка недвижимости осуществляется в ипотеку, то банк может потребовать у клиента выписку со счета, подтверждающую наличие у него достаточных средств для первоначального взноса.

Для получения кредита также будет необходимо предоставить справку о доходах и заполненную банковскую анкету.

Нотариально заверенную копию кредитного договора необходимо будет прикрепить к тем документам, которые покупатель предоставляет в регистрационную палату.

Какая инфраструктура должна быть в ЖК?

Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Все зависит от того, покупаете Вы построенный объект или нет.

Если нет, то жилое помещение Вы приобретаете по договору долевого участия (ДДУ), и комплект документов, необходимый застройщику для заключения договора, значителен и установлен законом (включает договор аренды земельного участка, разрешение на строительство, утвержденную проектную документацию, проектную декларацию, размещенную на сайте и т. п.). Следует отметить, что ДДУ подлежит государственной регистрации, в ходе которой будут проверены все документы застройщика.

В случае же, если Вы покупаете построенный объект недвижимости и, возможно, на вторичном рынке, Вам потребуется выписка из реестра и документы БТИ, а также сведения об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и отсутствии несогласованных перепланировок.

Кроме того, и для покупателя, и для продавца необходимы правоустанавливающие документы, подтверждающие правоспособность (паспорта, учредительные документы), согласия супругов, а также документы, подтверждающие уплату государственной пошлины за совершение регистрационных действий.

Отвечает генеральный директор юридической компании «Северо-Западный Правовой Альянс» Наталья Гузанова:

Когда Вы определились с выбором квартиры в новостройке и проверили все документы застройщика, самое время вспомнить о своих документах.

Конечно, унифицированного пакета документов не существует, его комплектация зависит от многих факторов (к примеру, квартира покупается на свои или частично заемные средства).

Если покупка осуществляется за свои деньги, то обязательно представить:

  • документ, удостоверяющий личность: паспорт гражданина РФ, удостоверение личности военнослужащего РФ или военный билет солдата, матроса, сержанта, старшины, прапорщика, мичмана и офицера запаса/или временное удостоверение личности;
  • согласие второго супруга на приобретение квартиры.

Для регистрации права собственности в Росреестре также необходимо представить:

  • непосредственно договор, являющийся основанием приобретения прав на квартиру;
  • акт приема-передачи квартиры;
  • квитанцию об оплате пошлины за регистрацию права.

Если приобретение квартиры осуществляется с использованием кредитных средств, то дополнительно к пунктам 1-4 необходимо предоставить:

  • кредитный договор;
  • договор ипотеки (закладную).

Включен ли налог в стоимость квартиры при покупке?

Как получить субсидию на покупку жилья?

Отвечает юрисконсульт офиса «Бутово» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Виталий Шидловский:

Согласно Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», есть две основные формы приобретения имущественных прав на квартиры в новостройках: договор долевого участия и вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК) или жилищно-накопительный кооператив (ЖНК).

Если Вы уже определились с новостройкой, где собираетесь приобрести квартиру, реализуемую по ДДУ, необходимо ознакомиться с документами, которые застройщик должен Вам предоставить, в соответствии со ст. 20,21 вышеуказанного закона. К ним относятся:

  1. учредительные документы застройщика (устав, документ о назначении руководителя);
  2. свидетельство о государственной регистрации застройщика;
  3. свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  4. выписка из ЕГРЮЛ;
  5. утвержденные годовые отчеты, бухгалтерская (финансовая) отчетность и аудиторские заключения за период осуществления деятельности застройщиком, но не более чем за три года;
  6. аудиторское заключение;
  7. строительные лицензии, допуск СРО;
  8. инвестиционный контракт;
  9. разрешение на строительство;
  10. проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации;
  11. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;
  12. свидетельство о собственности на землю или договор аренды земли под застройку;
  13. проектная декларация;
  14. договор со страховой компанией (это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем) или договор поручительства;
  15. форма договора, по которой будет продаваться квартира.

При реализации квартиры путем вступления покупателя в ЖСК/ЖНК нужно внимательно изучить устав кооператива, в котором отражены условия вступления и выхода из членов кооператива.

Также важно понимать, что, поскольку дом строится на средства пайщиков, в случае недостатка средств или удорожания строительных материалов пайщикам придется доплачивать, чтобы завершить строительство своего дома.

Анализ имеющихся у ЖСК документов и их содержание может также красноречиво рассказать Вам о том, стоит покупать такую новостройку или нет.

Также важно изучить и сопоставить информацию, имеющуюся в интернете, о прошлых проектах застройщика и результатах их реализации, о наличии или отсутствии судебных тяжб с его участием и т. п.

Отвечает юрист Анна Слобожанинова:

Если мы исследуем вопрос приобретения квартиры в строящемся многоквартирном доме или апартаментов в здании с апартаментами по договору участия в долевом строительстве, то у застройщика следует запросить:

1) информацию по проекту строительства:

  • проектную декларацию;
  • заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта РФ о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона 214-ФЗ;
  • проект договора участия в долевом строительстве;
  • договор аренды или свидетельство о праве собственности на земельный участок, на котором осуществляется строительство;
  • положительное заключение экспертизы проектной документации на строящееся здание;
  • разрешение на строительство;
  • разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (при наличии);

2) информацию о застройщике:

  • устав и/или учредительный договор;
  • свидетельство о государственной регистрации;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторские заключения за три последних года;
  • сведения об уплате застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд.

В настоящее время закон № 214-ФЗ обязывает застройщиков публиковать на своем официальном сайте или на сайте проекта строительства практически все вышеперечисленные документы, и, если в них вносятся изменения, застройщик обязан обновлять эти сведения в течение пяти рабочих дней.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

20 статей о том, как купить квартиру в ипотеку

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kakie_dokumenty_nuzhny_dlya_pokupki_novostroyki/6959

Принять квартиру в новостройке. Шаг 1: бумаги

Документы на квартиру в новостройке

Рита вложилась в новостройку. Ее построили. Настал ответственный момент: принять квартиру у застройщика.

Ника Троицкая

маркетолог в недвижимости

Рита пришла в офис застройщика, подписала бумаги, получила ключи и вошла в квартиру. Она еще не знает, что разбитое окно в спальне она будет менять за свой счет. А все из-за того, что она не разобралась с бумагами.

Сегодня расскажем, как не повторить ошибок Риты. В этой статье — о процессе приемки и документах, а в следующей — о штукатурке, стяжке и недочетах.

Ранее в цикле «Как купить квартиру в новостройке»:

Приемка пройдет в два этапа. Сначала вы встречаетесь с застройщиком в офисе, чтобы сверить документы. Потом вы вместе со всеми дольщиками идете осматривать квартиру на предмет недочетов. Если все устраивает — подписываете акт, и приемка завершена. Если не устраивает — составляете претензию, застройщик исправляется, и по новой.

Если живете в другом городе, а ДДУ оформили на нескольких человек, оформите у нотариуса доверенность на кого-то одного, и он поедет принимать.

Вика и Вася жили в Якутске, а квартиру купили в Новосибирске. Оформляли ДДУ на двоих, поэтому к приемке Вася оформил на Вику доверенность. Там он указал, что Вика будет представлять его интересы на приемке этой квартиры.

Иногда ДДУ оформляют на пожилых родителей, а квартиру принимают взрослые дети, чтобы не доставлять родителям хлопот. Тогда им тоже понадобится доверенность.

Еще иногда застройщик предлагает подписать акты ания по выбору управляющей компании. Но делать это сейчас бессмысленно: вы пока не собственник, так что ание будет незаконным.

Когда Рита принимала квартиру, застройщик предложил ей сразу стопку документов: «Давайте подпишем, а потом уже пойдем в квартиру, чтобы туда-сюда не бегать и не тратить ваше время». Рита подписала акты, а потом обнаружила в спальне разбитое окно. Застройщик менять окно отказался: «Да это ваши ремонтники поди и разбили!». За замену стекла пришлось платить Рите. Потеряла 16 тысяч рублей.

В ДДУ пишут, сколько времени есть у застройщика на передачу. По истечении этого срока дольщик получает право на неустойку. Поэтому важно правильно определить, с какого момента начинается отсчет.

Если застройщик успеет получить разрешение на ввод до этой даты, то срок передачи начинается с того дня, когда застройщик получил разрешение.

У Вики в ДДУ написано, что застройщик должен получить разрешение в четвертом квартале 2015 года, а передать квартиру — в течение 80 дней. Застройщик получил разрешение на ввод 30 ноября 2015 года. Отсчет пошел с 1 декабря 2015. Застройщик должен передать квартиру Вике до 18 февраля 2016 года включительно.

Если застройщик не успеет получить разрешение на ввод в срок по ДДУ, то отсчет времени на передачу начнется в последний день срока по ДДУ.

Если застройщик передает вам квартиру хоть на день позже получившейся даты, у вас появляется право на неустойку. Если застройщик сдает квартиру впритык к окончанию срока передачи, он заинтересован как можно быстрее подписать акты приемки-передачи.

Люда купила квартиру в новостройке за 5 млн рублей. Застройщик должен был передать квартиру до 18 февраля 2016 года включительно, но передал только 28 февраля. Люда написала претензию застройщику и получила за 10 дней просрочки неустойку в 36 500 рублей.

В ДДУ обычно указывают и срок, в течение которого вы должны принять квартиру. Его отсчитывают с того момента, как вы получили уведомление от застройщика, что дом сдан и готов к передаче.

В акте приемки-передачи обязательно должна стоять фактическая дата приемки. Если ваш застройщик нарушил срок передачи, акт подтвердит ваше право на неустойку.

Чтобы получить неустойку, напишите застройщику претензию в двух экземплярах. Один отдаете застройщику, на втором вам проставят штамп с датой получения претензии. Застройщик должен письменно ответить на нее в течение 10 дней.

Нормальный застройщик позвонит вам и пригласит в офис, где поторгуется и предложит компенсацию за просрочку. Чтобы не прогадать, посчитайте заранее, на какую сумму можете претендовать. Стандартная формула неустойки такая:

Если во время просрочки ставка поменялась, то количество дней с разными ставками считают по отдельности. Для каждого периода считают свою неустойку, потом суммируют.

Если вы договоритесь с представителем застройщика о сумме компенсации, то подписываете соглашение о досудебном урегулировании спора.

Хорошо, если в нем вы договоритесь указать не только сумму неустойки, а еще и срок, в который застройщик вам выплатит деньги.

Перед приемкой вы должны быть морально готовы к тому, что недочеты будут, потому что все застройщики строят с недочетами, просто одни — больше, другие — меньше. Ваше право на качественную квартиру защищают три закона:

По ним застройщик обязан устранить недочеты в квартире или компенсировать вам затраты на их исправление.

Недочеты фиксируют в дефектном акте. Его составляют в двух экземплярах: один — вам, второй — застройщику.

Существенными называют те недочеты, при которых невозможно жить в квартире: неработающая канализация, дыры в стенах и окнах, сломанные входные двери. Если в квартире есть хотя бы один существенный недочет, отказывайтесь подписывать акт приемки-передачи. Список недочетов зафиксируйте в дефектном акте. После того, как застройщик их исправит, вы подписываете акты с фактической датой приемки.

Несущественные недочеты — те, которые не мешают жить в квартире: ямы и бугры в штукатурке, царапины по стеклу на окнах, неработающий доводчик на двери в подъезд. При таких недочетах вы подписываете дефектный акт и акт приемки-передачи.

Если вы подписали акт приемки-передачи, но потом обнаружили недочеты, нестрашно. Если застройщик работает по 214-ФЗ, то на дом дает гарантию в пять лет, три года — на инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции. Ваша задача — написать застройщику: перечислить недочеты, которые надо устранить, и дождаться их исправления.

Закон не относит конкретные недочеты к существенным или несущественным. Если вы не подписываете акт приемки-передачи, обязательно запишите в дефектном, что отказываетесь принимать квартиру, потому что недочет — существенный.

Если у вас в квартире существенные недочеты, не подписывайте акты приемки-передачи

Чаще всего застройщики не соглашаются компенсировать дольщику затраты на устранение недочетов, а предлагают исправить их силами своих подрядчиков. Если это ваш случай, готовьтесь ждать.

Закон обязывает застройщика устранить недочеты «в разумный срок», но нигде не сказано, что такое этот срок. Возможно, какие-то недочеты вам проще устранить самим, чем ждать застройщика. Пользуйтесь здравым смыслом.

По опыту, если приличный застройщик одновременно сдал 150 квартир, дольщики получают исправления за 3 недели. Если квартир 500 — исправлять будут 1,5 месяца. Если одновременно сдали 1000 квартир, то на устранение недочетов может уйти 3 месяца, и это быстро.

Если вы еще не подписали акты приемки-передачи, то и ключи не получили. Чтобы исправить недочеты, застройщик сам договорится с подрядчиками, те возьмут у него ключи от вашей квартиры и исправят недочеты. После этого застройщик пригласит вас на повторную приемку.

Если вы уже подписали акты приемки-передачи, забрали ключи, но дефектный акт с застройщиком таки составили, то ждите звонка от застройщика. С вами согласуют время, когда строители придут исправлять недочеты. Ключи только у вас, только вы сможете открыть квартиру строителям.

Если ваш застройщик в срок достроил дом, в срок передал ключи, в вашей квартире нет недочетов, вы подписали акты, — поздравляю. Познакомьте меня с этим застройщиком.

Если что-то пошло не так, не огорчайтесь. Нарушит застройщик сроки — у вас появляется право на неустойку. Обнаружите в квартире недочеты — у вас право на их исправление силами застройщика. Когда дольщики перестанут прощать застройщикам просрочки и недочеты, застройщики научатся качественно строить и вовремя сдавать дома.

  1. На приемку берите с собой всех дольщиков, кто указан в вашем ДДУ, каждый должен быть с паспортом. ДДУ тоже не забудьте.
  2. Не подписывайте акты приемки до того, как осмотрите квартиру.
  3. В ДДУ указывают три срока: один — когда застройщик должен получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию, второй — когда передать вам квартиру, третий — когда вы должны ее принять.
  4. Если застройщик нарушил срок передачи, пишите претензию и договаривайтесь о неустойке.
  5. Застройщик обязан устранить недочеты в квартире или компенсировать вам затраты на их исправление.
  6. Не подписывайте акты приемки-передачи, если у вас в квартире существенные недочеты.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/check-docs/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.