Договор продажи доли в квартире

Содержание

Договор купли-продажи доли в квартире

Договор продажи доли в квартире
 / Договоры / Договор купли-продажи недвижимости / Тип документа: Договор купли-продажи недвижимостиДля того, чтобы сохранить образец этого документа себе на компьютер перейдите по ссылке для скачивания. Размер файла документа: 22,4 кб Скачать в .doc/.

pdf Бланки Текст Смежные

Договор о купле-продаже доли в квартире представляет собой внушительных размеров документ, который включает в себя семнадцать пунктов.

Стоит отметить, что, как и любой другой договор, данный документ начинается с шапки, в которой указывается место и время проведения заполнения и подписания договора.

Следующим этапом является «распределение ролей», другими словами фиксируется, кто является «Продавцом», а кто «Покупателем». Также указывается такая информация о сторонах соглашения, как ФИО и паспортные данные.

Особенности содержания рассматриваемого договора

Для того чтобы договор в дальнейшем представлял собой по-настоящему ценный документ, в нем должна быть максимально полно зафиксирована такая информация, как:

  • адрес квартиры, которая является непосредственным объектом сделки;
  • денежная сумма, в которую оценивается рассматриваемая жилая площадь;
  • обязанности каждой из сторон при выполнении данного соглашения;
  • действия при признании данного договора недействительным или при наличии возникновения форс-мажорных обстоятельств, которые будут признаны таковыми по согласию обеих сторон.

Когда на документе ставятся подписи каждого участника договора, он становится действительным.

Посмотретьвсе страницы

в галерее

Посмотретьвсе страницы

в галерее

Скачать в .doc/.pdf

Сохраните этот документ у себя в удобном формате. Это бесплатно.

г.

«» г.

Гражданин , паспорт (серия, номер, выдан) , проживающий по адресу , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гражданин , паспорт (серия, номер, выдан) , проживающий по адресу , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

  1. Продавец продает Покупателю, а Покупатель покупает в собственность у Продавца 1/2 долю в праве общей долевой собственности, в квартире №, расположенной по адресу: , (далее по тексту – Доля в Квартире). Квартира, в которой находится отчуждаемая 1/2 Доли в праве общей долевой собственности, находится на этаже, состоит из жилых комнат, имеет общую площадь кв.м.
  2. Указанная 1/2 Доля в праве общей долевой собственности на Квартиру принадлежит Продавцу по праву собственности на основании Договора купли-продажи квартиры от «» года, № государственной регистрации от «» года, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, выданным «» года, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управлением Федеральной регистрационной службы) по , бланк серии №, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «» года сделана запись регистрации №, условный номер: . Остальная 1/2 доля в праве общей долевой собственности на вышеуказанную Квартиру принадлежит по праву собственности – «» года рождения, на основании Договора от «» года, № государственной регистрации от «» года, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, выданным «» года, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управлением Федеральной регистрационной службы) по , бланк серии №, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «» года сделана запись регистрации №, условный номер: .
  3. Вышеуказанная Доля в Квартире, принадлежащая Продавцу, оценивается и продается по соглашению Сторон за денежную сумму в размере рублей, которую Покупатель обязуется оплатить Продавцу полностью в течение дня(ей) с момента государственной регистрации настоящего Договора и регистрации перехода права собственности на Долю в Квартире к Покупателю в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по . Стороны пришли к соглашению, что в соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ, право залога у Продавца на Долю в Квартире не возникает.
  4. Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора и, в случае сокрытия Сторонами подлинной цены Доли в Квартире и истинных намерений, Стороны самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий.
  5. При подписании настоящего Договора, Продавец гарантирует, что предоставленные им документы удостоверяющие личность, правоустанавливающие документы, на отчуждаемую им Долю в Квартире, получены в уполномоченных органах, являются подлинными и содержат достоверные данные, а также, что до настоящего времени Доля в Квартире, никому другому не продана, не подарена, не обещана, не обременена правами третьих лиц, в доверительное управление не передана, не является предметом какого-либо обязательства, в споре, аренде и под арестом (запрещением) не состоит, право собственности Продавца на нее никем не оспаривается. Доля в Квартире предметом долга не является, рентой, залогом не обременена, нет заключенных договоров найма и пользования в любой форме, нет временно зарегистрированных в вышеуказанной Квартире лиц, скрытых дефектов, известных Продавцу, не имеет. Продавец несет ответственность за достоверность указанных в данном пункте сведений.
  6. Покупатель удовлетворен качественным состоянием приобретаемой им Доли в Квартире, осмотрел Квартиру до подписания настоящего Договора, каких-либо дефектов и недостатков, о которых Покупателю не было сообщено, им не обнаружено.
  7. На момент подписания настоящего Договора в Квартире проживают и постоянно по месту жительства зарегистрированы – «» года рождения, место рождения: , пол: , паспорт гражданина РФ , выдан: , «» года, код подразделения , и – «» года рождения, место рождения: , пол: , паспорт гражданина РФ , выдан: , «» года, код подразделения , которые сохраняют за собой право пользования указанной квартирой после государственной регистрации настоящего Договора и перехода права собственности на Долю в Квартире Покупателю. Иных лиц, сохраняющих право пользования указанной Квартирой после приобретения Покупателем Доли в Квартире, в соответствии с действующим законодательством РФ, нет.
  8. В соответствии со ст.556 ГК РФ при передаче указанной Доли в Квартире, после государственной регистрации настоящего Договора и регистрации перехода права собственности на Долю в Квартире к Покупателю в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по , в течение дней(я) с момента государственной регистрации, Стороны в обязательном порядке составляют передаточный акт после полной оплаты стоимости Доли в Квартире Покупателем. Продавец обязуется передать Покупателю Долю в Квартире в пригодном для жилья состоянии, свободную от прав и претензий третьих лиц, укомплектованную исправным сантехническим и электротехническим оборудованием, не обремененную задолженностями по квартплате, абонентской плате за телефон, международные и междугородние переговоры, коммунальным платежам, оплате за электроэнергию, ТВ-антенну, радиоточку, домофон и пр. При передаче Доли в Квартире Продавец передает Покупателю ключи от Квартиры, о чем Стороны делают отметку в указанном выше акте. При уклонении и/или отказе Продавца от передачи Доли в Квартире Покупателю в указанный выше срок, Покупатель вправе отказаться от исполнения настоящего Договора (с момента отказа Покупателя от исполнения Договора, последний считается расторгнутым).
  9. Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества до момента передачи Доли в Квартире по передаточному акту несет Продавец.
  10. Право собственности на Долю в Квартире и долю в праве общей собственности на общее имущество в доме, в котором расположена приобретаемая Доля в Квартире, переходит от Продавца к Покупателю после государственной регистрации настоящего Договора в момент внесения в Единый государственный реестр прав записи о переходе права. При этом Покупатель становится единоличным собственником всей Квартиры и принимает на себя обязательства по уплате налогов на недвижимость, а также осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт Квартиры, участвует соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с эксплуатацией и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома и придомовой территории.
  11. При подписании настоящего Договора, Стороны Договора подтверждают, что они находятся в здравом уме и твердой памяти, действуют добровольно, не лишены дееспособности, под опекой и попечительством, под патронажем не состоят, полностью осознают суть настоящего Договора, понимают его содержание, права и обязанности, вытекающие из Договора, а также последствия нарушения его условий, не страдают заболеваниями, в том числе психическими расстройствами, препятствующими осознать суть Договора, а также Стороны гарантируют, что они заключают настоящий Договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, а также, что по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права, исполнять обязанности и, что заключение настоящего Договора не является кабальной сделкой какой-либо из Сторон.
  12. Стороны, руководствуясь ст.ст. 421, 461 ГК РФ пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным или в случае расторжения настоящего Договора по причинам, возникшим по вине Продавца, установленных судом, а также предъявления прав третьими лицами к Покупателю, и изъятия Доли в Квартире у Покупателя по этим основаниям, возникшим до заключения настоящего Договора, Продавец обязуется приобрести Покупателю равнозначный объект недвижимости в доме аналогичной категории, в том же районе г. или предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения Доли в Квартире, исходя из рыночной стоимости аналогичного жилья на момент расторжения настоящего Договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей Доли в Квартире. При этом Доля в Квартире не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения убытков.
  13. ст. ст. 131, 160-162, 164, 166-182, 209, 213, 223, 244, 246, 247, 256, 288-290, 292, 408, 421, 433, 450, 460-461, 549-551, 554-558 Гражданского Кодекса Российской Федерации, ст. ст. 17, 30, 36-39, 158 Жилищного Кодекса Российской Федерации, ст. 34 и 35 Семейного Кодекса Российской Федерации Сторонам по Договору известно и понятно.
  14. Расходы по заключению настоящего Договора и его регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по оплачивает Покупатель.
  15. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего Договора.
  16. В соответствии с п.2 ст.558 ГК РФ настоящий Договор подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по и считается заключенным с момента его государственной регистрации.
  17. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в делах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по , один экземпляр выдается Продавцу и один экземпляр Покупателю.

Продавец

  • Адрес регистрации:
  • Почтовый адрес:
  • Телефон/факс:
  • Паспорт серия, номер:
  • Кем выдан:
  • Когда выдан:
  • Подпись:

Покупатель

  • Адрес регистрации:
  • Почтовый адрес:
  • Телефон/факс:
  • Паспорт серия, номер:
  • Кем выдан:
  • Когда выдан:
  • Подпись:

Скачать в .doc/.pdf

Сохраните этот документ сейчас. Пригодится.

Вы нашли то что искали?

* Нажимая на одну из этих кнопок, Вы помогаете формировать рейтинг полезности документов. Спасибо Вам!

Смежные документы

Документы, которые также Вас могут заинтересовать:

© 2011 – 2020 Образцы договоров У нас на сайте каждый может бесплатно скачать образец интересующего договора или образца документа, база договоров пополняется регулярно. В нашей базе более 5000 договоров и документов различного характера. Если вами замечена неточность в любом договоре, либо невозможность функции “скачать” какого-либо договора, обратитесь по контактным данным. Приятного времяпровождения!

Сегодня и навсегда — загрузите документ в удобном формате! Уникальная возможность скачать любой документ в DOC и PDF абсолютно бесплатно. Многие документы в таких форматах есть только у нас. После скачивания файла нажмите “Спасибо”, это помогает нам формировать рейтинг всех документов в базе.

Источник: https://dogovor-obrazets.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80/%D0%94%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%BB%D0%B8-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D0%B6%D0%B8_%D0%B4%D0%BE%D0%BB%D0%B8_%D0%B2_%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D0%B5

Продажа доли в квартире в 2020 году между родственниками: документы – договор купли продажи доли в квартире между родственниками (образец)

Договор продажи доли в квартире

2 671 просмотров

В ряде случаев сделка про продаже долей в квартире может быть оформлена между родственниками. Причин для совершения такой сделки бывает много. Например, брат и сестра получили квартиру в наследство. И сестра хочет выкупить долю брата. Наличие родственной связи между сторонами сделки может быть как плюсом, так и минусом. Рассмотрим, как оформить продажу доли в квартире между родственниками.

Можно ли продать долю в квартире родственнику

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе самостоятельно принимать решение по распоряжению, владению и содержанию имущества. Предусмотрены ограничения для владельцев недвижимости на праве долевой собственности.

Совладельцы должны совместно договариваться об использовании и содержании квартиры. В случае продажи имущества, гражданин обязан предложить сособственникам выкуп доли на условиях, которые будут предлагаться другим покупателям.

Закон не запрещает проведение сделок между родственниками. Поэтому наличие родственной связи между продавцом и покупателям не имеет значительного влияния на сделку.

Продать долю в квартире родственнику можно в следующих случаях:

  • покупатель является сособственником жилого помещения;
  • покупатель не является совладельцем, но другие сособственники отказались от выкупа.

Исключение предусмотрено в случае, если покупатель и продавец являются опекуном и подопечным. Ст. 37 ГК РФ запрещает такие сделки.

Пример. После смерти дочери Марина взяла внука под опеку. Мальчик и бабушка стали наследниками квартиры. Женщина решила переехать в другой город. Для этого необходимо было продать квартиру.

Чтобы избежать проблем с продажей, бабушка решила переоформить квартиру на себя. Она хотела выкупить у внука его долю и перечислить деньги на счет. А квартиру продать, чтобы купить на вырученные деньги жилье в другом городе.

Однако отдел опеки отказал в оформлении сделки, так как купля-продажа между опекуном и подопечным запрещена.

Что лучше: подарить или продать долю в квартире родственнику

Чтобы передать право собственности на недвижимость, необходимо оформить сделку. Популярными вариантами является продажа и дарение.

Условия ДарениеПродажа
Основание перехода правДоговор даренияДоговор купли-продажи
ЗатратыНесет дарительСтороны самостоятельно определяют порядок оплаты расходов (совместно, одна из сторон)
НалогообложениеПодоходный налог оплачивает одаряемый. От выплаты освобождается близкий родственник (внуки, дети, родители, братья и сестры).Подоходный налог оплачивает продавец. Исключение предусмотрено для лиц, владеющих квартирой более 5 лет.
ОграниченияСобственник вправе подарить долю любому гражданину, необязательно родственникуПродавец обязан предложить долю совладельцам. Продать третьим лицам можно только в случае их отказа.
Оспаривание сделкиПо условиям договора может быть предусмотрена отмена дарения в случае, если даритель переживет одаряемого. Также дарение можно отменить, если получатель доли совершил преступление против дарителя.В общих случаях оспаривания сделки (недееспособность, угрозы, шантаж)
ПоследствияДоля станет личным имуществом супруга и не будет делиться при разводеВ случае приобретения в браке, имущество включается в состав совместно нажитого. В случае развода доля будет поделена по ½ доле между супругами.

Право собственности переходит к новому владельцу после государственной регистрации права.

Как продать долю в квартире близкому родственнику

Процедура продажи доли в квартире родственнику не отличается от обычной сделки. Если стороны не являются подопечным и опекуном, стороны могут переоформить жилье в любое время.

Важно! Родственник собственника при продаже доли не обладают приоритетом. В первую очередь удовлетворяются интересы совладельцев (вне зависимости от родственной связи).

Плюсом сделки с родственниками является знакомство с покупателем. Продавец достоверно знает положительные и отрицательные стороны покупателя и может заранее подготовится.

Алгоритм действий

Вне зависимости от родственной связи, продавец должен соблюдать следующий порядок действий:

  1. Подготовка документов.
  2. Направление уведомления.
  3. Подготовка договора.
  4. Нотариальное удостоверение.
  5. Государственная регистрация.
  6. Подача налоговой декларации.

Перечень документов

Перед началом процедуры по продаже доли в квартире необходимо оформить документы на жилье. Гражданин должен подготовить следующие данные:

  • гражданский паспорт;
  • правоустанавливающие документы;
  • выписку из ЕГРН;
  • архивную выписку из домовой книги;
  • выписку с лицевого счета (об отсутствии долгов по квартплате);
  • технический план из БТИ;
  • оценочный отчет.

Если ранее вопрос не был урегулирован, то перед продажей необходимо провести процедуру выделения доли. Вопрос может быть решен как по соглашению между совладельцами, так и через суд.

Подготовка к оформлению договора

Если родственник входит в число сособственников, то дополнительные действия при сделке не требуются. Однако, если не входит, то продавец обязан сначала уведомить совладельцев и получить официальный нотариальный отказ.

Уведомление о продаже оформляется в письменной форме. Документ должен содержать сведения о намерении продажи, о стоимости объекта и величине доли.

Если в течение 30 дней с момента вручения совладельцы не дают согласие на выкуп, то доля может быть продана родственнику.

Сделка не будет удостоверена нотариусом, если в перечень документов не входит отказ от совладельцев. Поэтому в случае уклонения сособственников от получения уведомления, необходимо привлечь нотариуса.

Важно! Информация о направлении заказного письма в адрес совладельца не является доказательством надлежащего уведомления. Методические рекомендации для нотариусов поясняют, что в качестве доказательства может приниматься исключительно телеграмма. Так как она дает возможность ознакомиться с текстом направленных сведений. Заказное письмо может быть направлено только нотариусом.

Пример. Илья и Елена развелись. После развода отношения между ними испортились. Поэтому Илья решил продать долю в общей квартире третьим лицам. Мужчина направил бывшей жене заказное письмо с чистыми листами, а в нотариальную контору представил сведения о том, что письмо вручено получателю. Женщина обратилась в суд и перевела сделку на себя.

Закон устанавливает необходимость оформления договора по продаже доли в письменной форме. Стороны могут подготовить проект самостоятельно или нанять юриста.

Чтобы избежать ошибок в договоре целесообразно обратиться к специалисту.

Нотариальное удостоверение

С 2019 года вступили в силу изменения в правилах нотариального удостоверения сделок с долями в квартире. Не требуется обращение к нотариусу, если квартиру одновременно продают все долевые собственники. Поэтому стороны могут не обращаться к нотариусу, если родственники выкупают всю квартиру.

Исключение составляют следующие ситуации:

  • в состав продавцов входит несовершеннолетний гражданин;
  • граждане желают оформить сделку через нотариуса.

Услуги нотариуса значительно увеличивают расходы на сделку. Однако такой договор сложнее оспорить.

Государственная регистрация

С 2019 года обязанность по передаче документов в Росреестр возложена на нотариуса. Однако нотариальная контора направит документы в Росреестр только в том случае, если сделка была оформлена через них.

Процедура проводится в порядке электронного документооборота. Стороны должны повторно явиться в нотариальную контору через несколько дней для получения выписки из ЕГРН.

В противном случае стороны самостоятельно должны обратиться в МФЦ и сдать документы.

Затраты и налоги

Величина расходов на совершение сделки значительно разливается в зависимости от ряда обстоятельств:

  1. Доля не выделена. Для выделения доли понадобится заключить соглашение или обратится в суд. Величина расходов на выделение составляет от 10 000 р.
  2. Оформление технического паспорта. Документ переоформляется каждые 5 лет. Если у гражданина отсутствует актуальный паспорт, то потребуется его переоформить. Стоимость работ составляет от 5 000 р.
  3. Нотариальное удостоверение. Стороны должны оплатить госпошлину в размере 0,55 от суммы сделки. Кроме того, потребуется оплатить правовые и технические услуги нотариуса. В 2020 году стоимость составить от 10 000 р. Уточить величину расходов можно на сайте Федеральной нотариальной палаты. Точная стоимость различается в зависимости от региона и конкретной нотариальной конторы.
  4. Государственная регистрация. Стоимость внесения изменений в ЕГРН составит 2 000 р.

Подоходным налогом облагается сделка, если продавец был собственником менее 5 лет (если доля была куплена) или менее 3 лет (если доля была унаследована или принята в дар).

Величина налога различается в следующих случаях:

  • для налоговых резидентов – 13% от стоимости части квартиры;
  • для нерезидентов – 33% от стоимости предмета сделки.

Сроки

Период оформления сделки напрямую зависит от уровня подготовки продавца.

№ п/пЭтап подготовкиПримерный срок
1Оформление технического паспортаот 30 дней
2Направление уведомления30 дней с момента вручения
3Подготовка документов2-3 дня
4Оформление договора2 дня
5Государственная регистрацияот 7 дней

Договор купли продажи доли в квартире между родственниками (образец) 2020

Контракт продажи доли в квартире родственнику должен содержать следующие сведения:

  • название документа;
  • дату и место оформления контракта;
  • сведения о продавце;
  • данные покупателя;
  • информация о предмете продажи;
  • описание квартиры (общая площадь, адрес, этаж);
  • величина доли;
  • права и обязанности сторон;
  • стоимость доли;
  • правила расчета (наличный, безналичный, банковская ячейка);
  • наличие/отсутствие аванса, задатка;
  • наличие/отсутствие акта приема-передачи;
  • ответственность сторон;
  • подписи сторон.

Важно! В контракте не указываются сведения о наличии/отсутствии родственной связи между сторонами.

Образец договора купли-продажи доли между родственниками

Скачать договор купли продажи доли в квартире

Сложности в заключении договора между родственниками

Минусами оформления сделки с родными являются:

  1. Неоправданно низкие запросы на стоимость доли. Многие граждане считают, что по-родственному, они имеют право на значительное снижение цены.
  2. Возможность испортить отношения. Родственники могут затаить обиду при разделе расходов на оформление сделки. Поэтому целесообразно поделить затраты по ½ доле.
  3. Обида других родственников. Если долю хотели выкупить несколько совладельцев, то кто-то из них может возражать при заключении сделки с другим сособственником.

Закон не запрещает проведение сделок между родственниками. Но такие процессы зачастую усложняются из-за личных отношений между сторонами. Чтобы упростить процесс целесообразно привлечь юриста. Специалист представит ваши интересы и отношения с родными будут сохранены. При возникновении сложностей, просто опишите проблему в форме связи. Дежурный юрист окажет помощь в режиме онлайн.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/prodazha-doli-v-kvartire-mezhdu-rodstvennikami/

Договор купли продажи 1/2 доли квартиры (образец) 2020

Договор продажи доли в квартире

/ Жилищные споры / Договор купли-продажи доли в квартире

Просмотров 688

Условия продажи долей отличаются от продажи целой квартиры. Однако обе операции объединяет общий документ – договор купли-продажи. Особого внимания заслуживает предмет сделки. Вот тут возникает путаница – многие не знают, что такое доля, в чем она измеряется, как ее определить в договоре купли-продажи? Отсюда и ошибки юридического характера.

Как правильно составить договор купли-продажи ½ доли квартиры? Попробуем разобрать форму, содержание, приложения и назначение документа. Если у вас останутся вопросы – задавайте их юристам нашего портала.

Можно ли продать долю в квартире: предмет сделки

Прежде чем составлять договор купли-продажи (ДКП), нужно определить предмет сделки. Нас интересует не комната, не квартира, не дом – а доля в праве общей собственности на жилое помещение. Ее нельзя сравнивать с физическими объектами (например, комнатой).

Правообладатель имеет полное право продать долю в квартире текущим совладельцам или третьим лицам (п. 2 ст. 246 ГК РФ). Особенность сделки в том, что долю нельзя увидеть, потрогать и выделить в виде комнаты (за редким исключением). Фактически – это «идеальная» величина, которую можно отразить на бумаге (например, ¼ доля в квартире).

Впрочем, иногда продают не просто дробь, а долю в виде комнаты. Схема «покомнатного» использования квартиры оговаривается заранее – путем составления соглашения между всеми содольщиками.

Или в принудительном порядке – на основании судебного постановления (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Таким образом, владелец может продать долю с закрепленной за ней комнатой (например, гостиная — это треть от 3-комнатной квартиры).

Совет покупателям! Попросите продавца показать свежую выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Документ будет содержать сведения о размере доли, которую вы собираетесь приобрести.

Вместе с тем, если за долей закреплена комната, потребуйте копию соглашения всех совладельцев или копию решения суда. Также у продавца должны быть на руках отказы всех сособственников – поскольку они имеют право первыми выкупить долю в квартире.

Тем самым, вы узнаете о предмете сделки – «идеальная» или «физическая» доля в общем праве.

Стороны договора

Участниками купли-продажи могут быть разные люди – от несовершеннолетних до группы собственников. Рассмотрим, кто выступает на стороне продавца, а кто – приобретателем.

Продавец

Личность продавца играет важное значение, так как от его имени действует собственник или его представитель:

  • группа сособственников квартиры – если предметом сделки является не отдельная доля, а квартира целиком. Уже с 31 июля 2019 года такие сделки будут проходить без участия нотариуса (ФЗ № 76 от 1 мая 2019 года). Уведомления о продаже своей доли рассылать не нужно, достаточно выступить от лица «Продавцов» и проставить подписи под ДКП квартиры;
  • один продавец – заключает договор с выбранным покупателем в рамках своей доли (остальные продавцы – аналогично). Потребуется соблюсти преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ) – разослать извещения в адрес всех содольщиков и дождаться обратных ответов;
  • несовершеннолетний или недееспособный собственник – не может выступить в роли продавца, за него это делают родители или опекуны. Дети с 14 лет заключают сделки от своего имени, но с одобрения обоих родителей. Еще одно обязательное условие – согласие органа опеки и попечительства (ООП). Они проставят печать только в том случае, если ребенку будет выделена доля в другой квартире (альтернатива – перечисление денег на личный счет несовершеннолетнего в банке).

Супруг не сможет распорядиться долей, если квартира находится в совместном владении. Сперва придется разделить имущество, т.е. выделить долю мужа и жены. Обычно с этим помогает нотариус – у него же можно сразу заключить ДКП ½ доли в квартире настоящему или бывшему супругу.

Покупатель

Второй стороной договора купли-продажи – покупателем – могут быть как совладельцы, так и третьи лица (не собственники). Обязательные условия – дееспособность и платежеспособность. Особо требования не меняются даже если покупателей несколько. Правда, придется заключать несколько ДКП – с каждым из приобретателей.

Закон оговаривает, что покупателем не может быть ребенок до 18 лет, если от имени продавца выступают его родители, опекуны, попечители или близкая родня названных лиц (п. 3 ст. 37 ГК РФ). Такие сделки запрещены и не возможны даже в случае продажи квартиры.

Как правильно составить договор купли-продажи доли в квартире

Намерения сторон можно сразу закрепить в предварительном договоре купли-продажи – документ, имеющий юридическую силу. Условия основной сделки фиксируются в письменном, нотариальном договоре купли-продажи (ст. 550 ГК РФ). Желательно вносить сведения в печатный бланк, нежели вписывать их от руки.

Обязательные пункты ДКП доли в квартире:

  • «шапка» – наименование документа, дата и место, сведения о сторонах (ФИО, адрес, паспортные данные, дата рождения), установление ролей (кто – «Продавец», а кто – «Покупатель»);
  • описание объекта продажи (предмет) – точный адрес, площадь, размер доли, технические и кадастровые данные квартиры;
  • цена – во сколько Продавец оценивает долю в квартире (например, 1 200 000 рублей);
  • ссылка на документы – на каком основании возникло право собственности, чем подтверждается, где зарегистрировано;
  • сведения об остальных долях и их владельцах + подтверждения об уведомлениях и отказе от преимущественного права выкупа;
  • информация об отсутствии ареста, залога и прочих обременений;
  • сведения о прописанных в квартире гражданах – отметить срок их снятия с регистрационного учёта (при необходимости);
  • права и обязанности сторон – Продавца и Покупателя;
  • порядок расчетов;
  • как будут разрешаться спорные моменты – на случай конфликтов;
  • кто несет расходы – Продавец, Покупатель или обе стороны;
  • срок регистрации в органе Росреестра;
  • число экземпляров ДКП;
  • приложение в виде акта приема-передачи – обязательное условие;
  • подписи сторон;
  • удостоверительная подпись и печать нотариуса.

Куда нести, где регистрировать?

Современные сделки по отчуждению долей в общей собственности проходят заверку в кабинете у нотариуса. Обычная письменная форма договора не подойдет. Нужно составить ДКП именно у нотариуса. Причем, специалист вряд ли примет «собственноручный» договор, который оформлен не им самим.

Порядок заверки договора купли-продажи:

  1. Выбор и обращение в нотариальную контору.
  2. Проверка личных документов, дееспособности сторон, запрос нужных справок и выписок из органа Росреестра – все действия нотариуса.
  3. Проверка юридической чистоты сделок, при необходимости рассылка уведомлений в адрес совладельцев (впоследствии нотариус выдаст свидетельство о вручении/невручении письма).
  4. Оформление проекта договора купли-продажи доли в квартире.
  5. Зачитывание его вслух всем присутствующим – Продавцу и Покупателю.
  6. Разъяснение непонятных моментов, прав и обязанностей, последствий от расторжения ДКП.
  7. Проставление подписей сторон, росписи и печати нотариуса.
  8. Отправка электронных документов на регистрацию в ФКП «Росреестра» – новая обязанность нотариусов с 1 февраля 2019 года.

Далее, происходит внесение изменений о переходе права собственности от Продавца к Покупателю. Нотариус получает электронные выписки из ЕГРН и передает их участникам сделки (см. «Как оформить долю в квартире в собственность«).

Какие нужны документы?

И так, заключение договора купли-продажи – не последний шаг на пути к продаже части недвижимости. Сторонам придется оформить переход права собственности в ФКП «Росреестра». Речь идет о подаче документов, указанных в положении законодательства.

Список документации:

  • паспорта – продавца и покупателя;
  • заявление о государственной регистрации права собственности – заполняет нотариус вместе с передачей документов в Росреестр;
  • доверенность – если оформление поручено представителю;
  • копия договора купли-продажи доли в квартире – останется в органе регистрации;
  • передаточный акт (приема-передачи);
  • документы от продавца – о том, что он является владельцем квартирной доли;
  • техническая и кадастровая документация (по ситуации);
  • копии уведомлений/телеграмм или нотариальных свидетельств о вручении писем остальным совладельцам;
  • нотариальные отказы – если никто из них не воспользовался преимущественным правом выкупа;
  • дополнительно – согласие супруга (женатым/замужним собственникам);
  • разрешение от ООП – в форме заключения с печатью.

Прилагать квитанцию об оплате госпошлины необязательно – сведения и так поступают в базу данных Росреестра (п. 7 ст. 18 ФЗ № 218 «О государственной регистрации»). Обо всех нюансах позаботится нотариус.

Сколько стоит договор купли-продажи ½ доли в квартире?

Что касается расходов, то они в большей степени ложатся на покупателя. Именно покупатель оплачивает услуги нотариуса и госпошлину Росреестра. Но так происходит не всегда – стороны могут договориться об иных расчетах (например, поровну).

Стоимость заверки ДКП доли в квартире:

  • госпошлина – размер составляет 0,5% от цены договора (стоимости доли). Предельное значение – 300 рублей, а максимальное – 20 000 рублей (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ);

Если оценка доли ниже, чем ее кадастровая стоимость – нотариус обратится именно к кадастровой цене. Для расчетов заказывают кадастровую выписку из ЕГРН, где и содержится актуальная цена на текущую дату. Сведения Росреестра обновляются каждый год.

  • услуги правового и технического характера (УПТХ) – нотариальный тариф зависит от региона (в среднем – от 1 500 до 5 000 рублей).

Продавцу предстоит оплатить 350 рублей – тариф Росреестра за изменения в государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Налоговый сбор для покупателя – 2 000 рублей, уже за регистрацию права собственности на объект.

Не стоит забывать и о налоге на недвижимость – его размер вычисляется по ставке 13% от цены договора (суммы выплаты). Обязательство несет продавец – как получатель дохода от сделки с жильем. Допускается уменьшение суммы налога за счет налогового вычета. Подробнее о расчетах и ставках вы можете узнать из статьи «Налог с продажи доли в квартире».

Составлению договора купли-продажи уделяется пристальное внимание.

Опечатки, ошибки в инициалах, некорректные сведения о праве собственности, отсутствие пункта об «уведомлении остальных собственников» – типичные нарушения и основания для отказа в регистрации.

Если вы не хотите допустить ошибки, обратитесь за консультацией к нашим юристам. Они пояснят тонкости общей долевой собственности и оценят вашу ситуацию.

Источник: http://law-divorce.ru/dogovor-kupli-prodazhi-doli-v-kvartire/

Продажа доли в квартире в 2019 году — образец договора купли-продажи и уведомления

Договор продажи доли в квартире

Наличие доли в квартире дает право ее собственнику распоряжаться ею, в том числе и продавать. Многие считают, что для продажи доли нужно обязательно получить согласие остальных владельцев долей. Но это не совсем так. Разбираемся, как правильно продать долю в квартире.

По некоторым данным, от 50 до 80% всего жилья в России находится в долевой собственности. Это далеко не только «коммуналки», а в том числе и жилье в новостройках. Причины того, что жилье принадлежит нескольким собственникам, могут быть разные, но чаще всего это последствия развода супругов.

Сделки с долями риелторы справедливо считают самыми «тяжелыми», так как это часто связано со скандалами между членами семьи или с соседями. Тем не менее, доля в квартире – это дорогостоящее имущество, которое дает собственнику право владения, пользования и распоряжения. Другими словами, имея долю в квартире, он может проживать в ней, а может продать.

особенность долевой собственности в квартирах – это то, что доли не всегда имеют «физическое» воплощение, то есть выделены в натуре. Достаточно часто собственник пытается продать долю, которая оформлена только на бумаге (то есть, 1/2, 1/3 и т.д.).

Продавать можно как «идеальные» доли (то есть, выделенные только на бумаге), так и выделенные в натуре. Риелторы утверждают, что продать выделенную в натуре долю можно гораздо дороже – это почти полноценное жилье.

С точки зрения закона продажа доли в квартире почти не отличается от продажи квартиры. «Почти» означает, что есть 2 отличия:

  • продать долю в квартире можно только через оформление у нотариуса;
  • при продаже доли нужно в обязательном порядке предложить выкупить ее остальным собственникам. Вопреки распространенному мнению, получать согласие других собственников на продажу доли не требуется!

Остальные аспекты – порядок оформления права собственности, налогообложение, и т.д. – такие же, как и при продаже целой квартиры.

Одна из особенностей сделок с долями – достаточно часто доли не продают, а дарят. Преимущество тут в том, что при дарении доли не нужно предлагать купить ее другим собственникам, что экономит время.

Поэтому рассмотрим оформление сделки с долей квартиры по двум вариантам – продажу и дарение.

Продаем долю в квартире – шаг за шагом

Чтобы продать долю в квартире, прежде всего нужно ее выделить (если она не выделена до сих пор). Это касается случаев, когда квартира находится в совместной собственности супругов. Нужно составить соглашение о разделе долей (если нет разногласий), или же квартиру разделит суд.

Выделенной «идеальной» доли достаточно для ее продажи, и выделять ее в натуре в обязательном порядке не требуется. Хотя это и рекомендуют риелторы, так как выделенная в натуре доля стоит гораздо дороже. Выделить долю в натуре обычно сложно из-за того, что планировка квартиры не позволяет ее разделить без претензий других собственников.

Чтобы продать уже выделенную долю, нужно придерживаться определенного порядка действий.

1 этап

Оповещение собственников других долей.

Обязательное условие продажи доли – извещение собственников остальных долей в квартире о продаже. Они имеют преимущественное право купить эту долю по предлагаемой цене. Эту норму четко устанавливает законодательство, а именно статья 250 Гражданского кодекса РФ.

Оповещать совладельцев нужно в письменной форме, причем обязательно указывается цена продажи и другие условия сделки.

Дальше возможны 3 варианта:

  • остальные участники письменно отказываются покупать долю – можно продавать посторонним;
  • если они не отказались письменно, но и не выразили желания купить долю в свою собственность в течение месяца – ее также можно продавать посторонним;
  • кто-то из совладельцев согласился выкупить долю по предложенной цене – оформляется сделка.

Очень важно иметь документальные подтверждения того, что извещение было отправлено другим собственникам. Простой вариант – заказное письмо с уведомлением. Более сложный – если все необходимые операции проведет нотариус.

Если других собственников официально не оповестили о продаже доли, через 3 месяца после проведения сделки кто-то из них может подать в суд и потребовать перевести на него права покупателя.

2 этап

Составление договора купли-продажи и нотариальное удостоверение сделки (скачать образцы вы можете на этой странице – ссылки ниже).

Как уже было сказано выше, одна из особенностей сделок купли-продажи долей в квартирах – обязательное нотариальное удостоверение сделок.

Если получены отказы от приобретения доли собственниками других квартир (или они молчали месяц с даты получения извещения), есть все необходимые документы, и главное – найден покупатель на долю – можно составлять договор купли-продажи.

Реквизиты договора стандартны, как и при продаже всей квартире (естественно, указывается какая именно доля продается). Также в договоре нужно отразить все необходимые реквизиты – продавца и покупателя, адрес квартиры, ее площадь, цену сделки, иные данные.

Так как договор все равно нужно будет удостоверять у нотариуса, ему можно поручить и составление документа. Точнее, он вряд ли примет документ, составленный кем-то другим.

Услуги нотариуса не бесплатны:

  • государственная пошлина составляет 0,5% от цены договора, минимум 300 рублей, максимум 20 000 рублей;
  • услуги правового и технического характера (то есть, составление договора купли продажи): в зависимости от города, это от 2 000 до 6 000 рублей;
  • если поручить ему извещение других собственников о продаже, это обойдется еще примерно в 1 500 рублей плюс почтовые расходы.

Кто платит за услуги – нужно оговаривать заранее. В практике риелторов есть случаи, когда расходы обе стороны делят пополам, или когда все расходы оплачивает покупатель.

Нотариус, прежде чем заверять документ, проверит наличие прав собственности, а также наличие арестов или иных ограничений на продаваемом имуществе.

3 этап

Регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Сам по себе договор купли-продажи доли в квартире, даже удостоверенный нотариусом, еще не означает наличие права собственности у покупателя. Сделку нужно зарегистрировать в Росреестре.

Подавать документы на регистрацию можно 3 способами:

  • обратиться в Росреестр – в отделение, заказным письмом или через интернет;
  • подать документы через МФЦ;
  • подать документы через нотариуса.

Подача документов бесплатна в любом случае (даже через нотариуса, с февраля 2019 года они не могут требовать дополнительную оплату). Нужно оплатить только госпошлину в размере 2 000 рублей. Если подавать документы в электронной форме, госпошлина снижается на 30% до 1 400 рублей.

Подавать нужно такой пакет документов:

  • заявление по установленной форме;
  • нотариально удостоверенный договор купли-продажи и акт приема-передачи имущества;
  • документы, подтверждающие извещение других владельцев долей – уведомления о получении ими писем или письменные отказы;
  • паспорта обеих сторон сделки;
  • иные документы по запросу.

Зарегистрируют сделку в течение 3 рабочих дней после подачи документов через отделение Росреестра, или в течение 5 дней – если документы подавались через МФЦ.

Отметим, что с 2016 года больше не выдаются «гербовые» свидетельства о регистрации прав на недвижимое имущество, их заменили выписки из ЕГРН на обычном листе А4.

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире

«Образец договора купли-продажи доли в квартире»
Если квартира покупается несколькими покупателями в общую собственность
«Образец договора купли-продажи доли в квартире»
Если продаётся квартира не целиком, а только её часть

Скачать образец уведомления о продаже доли в квартире

«Уведомление о продаже доли в квартире»
Его отправляют прочим собственникам

Чем отличается дарение доли от продажи

Главное отличие договора дарения доли от ее продажи состоит в том, что дарителю не потребуется предлагать купить долю собственникам других долей. Соответственно, не придется ждать от них письменных отказов или терять месяц времени на ожидание ответа.

Остальные этапы существенно не изменяются. Вместо договора купли-продажи нужно составлять договор дарения. Специалисты тоже советуют обращаться за этим к нотариусам, так как малейшая ошибка даст возможность впоследствии опротестовать факт дарения.

Как и в случае с продажей доли, обязательным является нотариальное оформление договора. Госпошлина точно такая же – 0,5% от суммы сделки.

Еще одна особенность дарения – то, что достаточно часто доли дарят несовершеннолетним (детям, внукам). Чтобы оформить договор дарения на несовершеннолетнего, нужно чтобы в сделке участвовал и один из его родителей.

Оформление сделки в Росреестре проходит так же, как и в случае продажи доли. Отличается только список документов:

  • заявление по установленной форме;
  • нотариально заверенный договор дарения;
  • паспорта того, кто дарит и того, кому дарят долю;
  • если кому-то из участников договора меньше 18 лет – согласие органов опеки и попечительства;
  • при наличии – документ о родственных связях между сторонами договора;
  • иные документы по запросу.

Если договор дарения оформляется корректно, другие заинтересованные стороны оспорить его не смогут. Отменить факт дарения можно только в 3 случаях:

  • смерть дарителя по вине одариваемого;
  • дарителя насильно принудили подписать договор дарения;
  • в момент подписания договора даритель был недееспособным или находился под воздействием наркотических или психотропных веществ.

После оформления договора дарения в Росреестре, одариваемый получает право собственности на долю в квартире и выписку из ЕГРН.

Нужно ли платить налог с продажи

Продажа недвижимого имущества в России облагается налогом на доходы физических лиц (за исключением некоторых случаев). По общему правилу, платить налог нужно, если недвижимость была в собственности продавца 5 лет или меньше.

Но здесь есть несколько особенностей. Можно не платить налог за продажу таких долей:

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/chto-nuzhno-znat-pri-prodazhe-doli-kvartiry-v-2019-godu

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.