Договор покупки квартиры с обременением

Содержание

Покупка квартиры с обременением по ипотеке

Договор покупки квартиры с обременением

» Купля-продажа квартиры » Покупка квартиры с обременением по ипотеке

2 376 просмотров

При оформлении ипотечного кредита банк запрашивает обеспечение. Им может выступать как приобретаемое жилье, так и любая другая недвижимость, которая устроит банк. Как следствие, на объект накладывается обременение. В теории, квартиру можно попробовать продать, однако для этого требуется получить согласие банка.

Что значит обременение при покупке квартиры

Обременение – это запрет на выполнение ряда действий для владельца. И в то же время, это одно из основных условий оформления ипотеки, благодаря которому банк может получить права на данную квартиру при наличии просроченной задолженности или других нарушений со стороны залогодателя.

Таким образом, квартира хоть и остается в собственности владельца, но фактически распоряжаться он ею практически не имеет права: максимум прописать кого-то или сделать ремонт (и чаще всего, то и другое тоже нужно делать только после получения согласия банка).

Риски покупки квартиры с обременением ипотекой

Покупка квартиры с обременением по ипотеке – это достаточно выгодная система, при которой покупатель выплачивает часть стоимости жилья продавцу и становится заемщиком по ипотечному договору.

Разумеется, реализовать подобное можно только при наличии согласия от банка. Так как выплачивать кредит придется с учетом процентов и всевозможных дополнительных платежей, общая стоимость будет существенно ниже рыночной. Так что – это отличный вариант получить жилье и сэкономить. Более того, раз в сделке будет участвовать банк, это практически на 100% исключает любые мошеннические операции.

Но есть и риски при покупке такой недвижимости:

РискОписание
Двойное обременениеНа квартиру может быть наложено 2 и более обременений. Погасив кредит в одном банке, потом придется разбираться с другими долгами. Этот момент нужно проверять.
Штрафы и пениПродавец может умолчать о том, что помимо основного долга и процентов, придется оплачивать еще и штрафы. Их сумма может быть даже больше базовой задолженности. Для проверки нужно обращаться в банк.
Снятие обремененияЭтим придется заниматься лично или, как минимум, контролировать процесс. Может занять некоторое время.

В зависимости от ситуации, могут возникать и другие проблемы. Например, продавец может требовать авансовый платеж, якобы с целью расплатиться с долгом, чтобы это не пришлось делать покупателю из собственных средств. Вроде бы благородный порыв, но нередко он является откровенно мошенническим.

Пример: Относительно продавца квартиры подан иск в суд с целью забрать эту недвижимость. Человек прекрасно понимает, что уже не сможет ее продать и потому придумывает описанную выше схему.

В результате покупатель просто передает деньги и ничего не получает взамен.

Логично, что у продавца, как потом выяснится, денег уже нет: «ушли на погашение долгов», взять с него больше нечего, а квартиру купить уже нельзя.

Несмотря на возможные риски, если их тщательно контролировать и перепроверять всю информацию, покупка квартиры с обременением по ипотеке может стать отличным решением для любой семьи.

Порядок действий

  1. Узнать всю доступную информацию от продавца.
  2. Уточнить данные в банке (особенно относительно обременений и долгов).
  3. Получить согласие банка (обычно этим занимается продавец).
  4. Переоформить на себя договор ипотеки, залога и обременение. Одновременно с этим заключается договор купли-продажи и передача суммы продавцу.

Далее придется выплачивать ипотечный кредит. Лучше всего сделать это сразу, досрочным погашением, так переплата будет минимальной. Кроме того, после погашения долга нужно проконтролировать, чтобы обременение было снято.

И только когда это будет сделано новый владелец квартиры наконец получит возможность распоряжаться своей недвижимостью в полном объеме.

Документы

В отличие от стандартного договора купли-продажи, при покупке квартиры с обременением по ипотеке придется учитывать еще и требования банка. Многое зависит от ситуации и финансовой организации, но примерный перечень документов будет выглядеть так:

  • Паспорта покупателя и продавца.
  • Документы на недвижимость (например, договор дарения и выписка из ЕГРН).
  • Договора ипотеки и залога.
  • Справка 2-НДФЛ или аналоги.
  • Копия трудовой книжки, заверенная руководителем компании, где работает покупатель.

Если владельцев несколько – нужны документы на каждого из них. Кроме того, если одним из владельцев является несовершеннолетнее/недееспособное лицо, требуется разрешение органов опеки и документы на опекуна/представителя.

Помимо непосредственно той суммы, которая нужна на покупку квартиры, дополнительные расходы обычно зависят от банка. Например, может потребоваться оформить страховой полис. Кроме того, договор купли-продажи предполагает нотариальное заверение. Стоимость такой услуги может варьироваться от 2-5 тысяч рублей и выше. Сильно влияет регион проживания.

Сроки

В среднем, на всю процедуру может уйти около 2-3 месяцев из которых значительная часть времени уйдет на согласование сделки в банке. Если же все готово, то все стороны будут заинтересованы в том, чтобы произвести покупку-продажу как можно быстрее – буквально за 1 день.

Если планируется досрочное погашение ипотеки, придется подать заявление об этом заранее (обычно дней за 14, но тут тоже все зависит от условий обслуживания в банке). Отказать в досрочном погашении банк не имеет права, однако он вполне может требовать оповещения за определенный срок (п.4, ст.

11, закона №353-ФЗ).

Предварительный договор купли продажи квартиры с обременением ипотекой

Договор купли-продажи обычно составляется нотариусом и проверяется всеми сторонами. Особенно в этом упорствует банк, желающий подстраховаться от любых спорных ситуаций. Как следствие, покупатель должен только изучить документ и, если какие-то пункты не устроят – потребовать их изменить. Примерная форма может выглядеть так:

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с обременением по ипотеке Приобретение недвижимости с обременением – это достаточно сложная процедура, при которой нередко возникают многочисленные проблемы.  Значительную их часть заранее практически невозможно предусмотреть. На бесплатной консультации опытные специалисты разберут часто встречающиеся спорные ситуации, и они же могут выступить в качестве представителей клиента. Такой подход позволит исключить любые мошеннические операции.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem-po-ipoteke/

Оформление договора купли-продажи с обременением

Договор покупки квартиры с обременением

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Приписка об обременении имущества способна напугать непосвященного человека, отняв малейшее желание вдаваться в подробности процесса. Разберемся в сути явления и выясним, стоит ли связываться со сделками купли-продажи имущества с обременением.

Что это такое?

В юриспруденции под термином «обременение» понимают обстоятельства и факты, имеющие стесняющий характер и ограничивающие права собственника на свободное распоряжение имуществом. Зачастую такие ограничения накладываются на недвижимость.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, дома, квартиры, автомобиля и других объектов с обременением, взаимоотношения между покупателем и продавцом, их права и обязанности регулируются Гражданским кодексом РФ. При отчуждении такого имущества заключается договор купли-продажи с соответствующей пометкой.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Виды обременений

В качестве обременения может выступать множество различных факторов.

Наиболее часто встречающимися на практике обременениями являются ипотечный кредит и другие залоговые обязательства. Причиной продажи ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, может служить тяжелое финансовое положение и невозможность дальнейшей выплаты кредита, планы по расширению жилплощади, переезд и другое.

Вне зависимости от причин, побудивших собственника выставить свое имущество на продажу, при составлении договора купли-продажи с обременением необходимо понимать, что в случае покупки ипотечного жилья придется пройти большее число этапов, прежде чем вступить в право собственности. В первую очередь, необходимо поставить в известность заёмщика о том, что квартира меняет собственника и получить его разрешение на оформление сделки.

Заявленная стоимость ипотечной квартиры складывается из двух частей: суммы, затребованной продавцом и долга, который еще предстоит выплатить банку, в залоге которого находится недвижимость.

Арест имущества. Если собственник находится под следствием, его имущество могут конфисковать или наложить обременение для потенциальной возможности его дальнейшей реализации. Приобретая арестованную недвижимость, покупатель рискует остаться на улице после того, как объект «уйдёт с молотка».

Нередки сделки с обременением выплатыпо материнскому капиталу или государственных жилищных сертификатов. Право собственности при этом переходит к покупателю сразу, а перечисление денежных средств продавцу осуществляется в срок, установленный законом.

Обремененными считаются сделки, в которых используется рассрочка по выплате стоимости договора или другой порядок, при котором выплата происходит не единовременно и не целиком.

Порядок перехода прав в этом случае определяется условиями соглашения.

Но зачастую применяется схема «в пользу продавца», когда покупателю разрешается въехать в квартиру по факту заключения договора купли-продажи, но право собственности принадлежит продавцу до завершения выплат по сделке.

Аренда жилья. После внесения в 2013 году поправок в Гражданский кодекс, недвижимое имущество, арендованное третьими лицами, также входит в число обремененных.

В случае, если недвижимость находится в аренде на момент заключения сделки и отчуждения собственности, договор купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации с обременением права.

Эта мера направлена на защиту интересов арендатора, который в полном праве использовать арендованную недвижимость до конца срока действия договора, вне зависимости от смены собственника, так как приобретая жилье, покупатель берет на себя роль арендодателя и самостоятельно решает ситуацию с жильцами. Разумеется, для этого аренда должна быть узаконена и зафиксирована в соответствующем договоре, на что в нашей стране пока, увы, идут немногие арендодатели, стремясь избежать выплаты налогов.

Если речь заходит о договоре ренты, важно понимать, что полных прав на собственность по данному соглашению рентоплательщик не получает. Договор подразумевает разрешение на проживание взамен оплаты коммунальных платежей и заботы о сожителях — обычно это одинокие люди преклонного возраста.

Потому процесс реализации такой недвижимости состоит не в выкупе имущества как такового, а выкупе права ренты. Соглашение, соответственно, требует трёхстороннего заключения.

 Заранее следует убедиться, что хозяин не имеет прямых наследников на недвижимость, иначе выкуп квартиры с обременением чреват последствиями.

При сделках с недвижимостью может возникнуть обременение, если имущество ограничено правами третьих лиц. Если недвижимость находится в собственности двух супругов как совместно нажитое имущество, для реализации сделки второй супруг должен оформить соответствующую доверенность и заверить ее у нотариуса.

В квартире также могут быть прописаны третьи лица. Покупатель вправе требовать снятия такого обременения, в договоре купли-продажи это условие и сроки его исполнения должны быть прописаны.

Если нет возможности получить согласие на отчуждение у прописанного лица (проходит службу в армии, отбывает наказание), он продолжит числиться в квартире и неизвестно, когда «появится» в дальнейшем.

Если правом на долю недвижимости обладает несовершеннолетнее или недееспособное лицо, такое ограничение накладывают органы опеки, контролирующие соблюдение интересов незащищенных граждан. Для осуществления сделки купли-продажи потребуется согласие органов опеки и попечителей лица.

Недвижимость, относящаяся к числу памятников культуры, также считается в определенной степени обремененной.

Риски сделки

В теории, договор купли-продажи имущества с обременением — вполне безопасное мероприятие.

Но это только в случае, если обе стороны, а в особенности — продавец, будут честны друг с другом и выполнят свои обязанности в полной мере.

В частности, текущий собственник, согласно закону, обязан предупредить потенциального покупателя о существовании обременения и выполнить все зависящие от него действия, чтобы ограничения были сняты с имущества в оговоренный срок.

СОБСТВЕННИК ОБЯЗАН ПРЕДУПРЕДИТЬ ПОКУПАТЕЛЯ О НАЛИЧИИ ОБРЕМЕНЕНИЯ.

Сделки с обремененным имуществом не терпят беспечности. Не будет лишним привлечение к процессу опытного юриста, роль которого сводится не только к консультативным функциям, но заключается в полном сопровождении сделки от сбора документов, оформления собственно соглашения до наиболее сложной задачи: соблюдения интересов всех сторон.

Данные о наложенных на недвижимость обременениях (или их отсутствии) вправе получить любое лицо, заказав в Многофункциональном центре выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Стоит она недорого (на текущий момент 400 рублей), зато в полной мере раскрывает все «секреты» объекта недвижимости.

Риски при купле-продаже имущества с обременением (в особенности недвижимого) сводятся к тому, что неснятые ограничения могут препятствовать возможности свободно использовать и использовать вообще, реализовать или подарить приобретенную собственность.

Особенности оформления договора

В целом договор купли-продажи с обременением незначительно отличается от стандартного. Присутствует лишь дополнительный пункт, перечисляющий все имеющиеся обременения. Если данный факт не зафиксировать письменно, документ будет считаться неверно составленным, что может привести к дальнейшим трудностям вплоть до расторжения.

Особенности заключения договора купли-продажи имущества с обременением касаются, в большинстве своем, пунктов, прописывающих обязанности сторон, порядок отчуждения и передачи прав собственности и ответственность участников.

Соглашения, касающиеся реализации обремененной недвижимости, всегда индивидуальны. При их составлении необходимо учесть все особенности, внести сведения о том, кто берет на себя процесс по аннулированию (снятию) обременений, а также об обязательствах, которые ложатся на нового собственника в связи с ними.

соглашения

Договор купли-продажи с обременением содержит в себе следующие основные пункты:

  • Преамбула:
    • Номер и название («Договор купли продажи с обременением»);
    • Место и дата подписания;
    • Определение роли участников — продавец, покупатель (или иная);
    • Паспортные данные сторон. Для юридических лиц — наименование организации и реквизиты. Для доверенных лиц и представителей — ФИО и сведения о доверенности.
  • Условия: 
    • Характеристика квартиры — жилая и общая площади, количество комнат, этаж и пр.;
    • Документ, на основании которого продавец является собственником;
    • Вид права. Сюда вписываются все существующие обременения.
  • Стоимость и порядок расчетов:
    • Цена;
    • Порядок и сроки осуществления выплат;
    • Способ передачи денег.
  • Права и обязанности сторон индивидуальны для каждой сделки купли-продажи с обременением. Приведем примеры для ипотечной квартиры:
    • Продавец обязуется: до перехода права собственности не ухудшать состояния жилья, не сдавать в аренду, наём, безвозмездное пользование, не обременять правами пользования третьих лиц;
    • Продавец имеет право:
      • требовать расторжения договора купли-продажи в случае невыполнения обязательств по оплате, на условиях и в сроки, установленные соглашением;
      • удерживать квартиру от передачи покупателю во владение до ее полной оплаты.
    • Покупатель обязуется: оплатить квартиру по указанной цене согласно установленному порядку и срокам;
    • Покупатель вправе: требовать от залогодержателя погашения регистрационной записи после осуществления полной выплаты;
  • Порядок перехода прав;
  • Ответственность сторон и порядок решения споров. Расписать следует как можно конкретнее, в том числе предусмотреть действия на случай расторжения сделки. Чем подробнее будут прописаны условия прекращения действия соглашения, тем легче будет доказать свою правоту;
  • Срок действия и иные условия;
  • Реквизиты и подписи сторон. 

Скачать образец соглашения можно по ссылке. 

Срок регистрации документа

Договор купли-продажи с обременением должен быть зарегистрирован согласно установленным законом временным рамкам:

  • Регистрация обременений на основании предварительного договора купли-продажи, договоров займа или ипотеки занимает 5 рабочих дней;
  • Регистрация ареста на основании решения суда, снятие ареста на основании решения судебного пристава — 3 рабочих дня;
  • Погашение записи об ипотеке (снятие обременения) — также 3 рабочих дня.

Расторжение соглашения

Расторжение договора купли-продажи заключается в полном прекращении его действия и завершении правовых отношений между участниками. Расторгнуть договор в одностороннем порядке невозможно. Эта процедура осуществляется двумя путями: по согласию сторон или через суд.

В Гражданском кодексе РФ прописаны условия для возможности изменения или расторжения договора купли-продажи, главное из которых — действие договора может быть прекращено только в случае серьезных нарушений договоренностей, наносящих существенный ущерб другой стороне.

Причины расторжения договора купли-продажи с обременением нередко сводятся к двум ситуациям:

  • Отказ покупателя от оплаты стоимости, когда договор купли-продажи уже подписан, а переход права собственности зарегистрирован;
  • Отказ продавца от выселения и снятия с регистрационного учета.

Аннулировать договор купли-продажи будет значительно проще, если государственная регистрация перехода права собственности еще не была проведена. Если стороны в этой ситуации достигнут обоюдного согласия, им необходимо будет подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи.

После регистрации и передачи имущества покупателю, аннулировать сделку будет сложнее. Согласно Гражданскому кодексу РФ, расторгнуть договор купли-продажи возможно только в период его действия, т. е.

до полного исполнения обязательств и истечения срока сделки.

В расторжении сделки в такой ситуации, условие о возврате имущества обязательно должно быть прописано либо заведомо в самом договоре купли-продажи, либо в соглашении о расторжении.

Факт расторжения договора не подразумевает автоматического возврата имущества.

В случае, если расторгнуть сделку по обоюдному согласию и мировому соглашению не вышло, можно обратиться в суд. Однако прежде с ответчиком необходимо провести устные переговоры. Затем, если те не возымели должного действия, отправить заказным письмом претензию, на рассмотрение которой по закону отводится 30 дней.

Подавая иск с требованием о расторжении договора купли-продажи, необходимо также указать просьбу о возврате имущества, поскольку суд может выносить решения исключительно в рамках иска, а само по себе решение суда по расторжению не служит причиной для прекращения прав ответчика пользоваться и распоряжаться имуществом.

Если нарушения одной из сторон являются существенными, можно требовать также компенсации понесенных убытков и морального вреда.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Источник: https://itbu.ru/dogovor/dogovor-kupli-prodazhi-s-obremeneniem.html

Как купить квартиру с обременением ипотекой от Сбербанка

Договор покупки квартиры с обременением

Покупка квартиры с обременением по ипотеке – реально ли это? Если недвижимость ипотечная, стоит ли покупать ее, не рискованно ли это? Ответы на эти и прочие касающиеся данной сделки вопросы подробно рассматриваются в статье.

Что такое обременение по ипотеке

Обременение представляет собой определенный статус недвижимости, ограничивающий права владельца этого объекта. Иными словами, собственник не может полноправно и полноценно распоряжаться своим имуществом, хотя продолжает законно им владеть.

Обременение существенно ограничивает действия, и под запретом оказываются, в основном, операции, направленные на отчуждение: переоформление, продажа, дарение. Данный статус, как правило, предполагает защиту третьего лица, претендующего на собственность при тех или иных обстоятельствах.

К сведению! Не удастся обремененное жилье заложить, так как залог предполагает реализацию объекта при невыполнении должником его долговых обязательств (продажа в таком случае станет проблематичной или невозможной).

Есть различные виды обременений, в перечень которых входят наложенные правоохранительными органами аресты (при долгах, судебных разбирательствах), рента, заключенный договор найма (до истечения его действия), прописанные лица (особенно несовершеннолетние).

Но наиболее распространено обременение при ипотеке, возникающее на этапе оформления ипотечного кредита. Дело в том, что приобретение недвижимости на заемные средства предполагает залог кредитуемого объекта.

Залоговая обремененная квартира (или иной недвижимый объект) становится обеспечением по ипотеке: банк при неуплате заемщиком его задолженности продает жилье для погашения остатка долга и закрытия кредитного договора.

А чтобы жилье не смог продать его владелец (должник), накладывается обременение, запрещающее продажу.

Обременение в зависимости от ситуации является следствием добровольного принятия гражданином участия в какой-либо сделке (например, купли-продажи в ипотеку) или принудительного принятия мер соответствующими структурами (арест квартиры, наложенный судом или приставом-исполнителем постановления об изъятии).

Особенности покупки квартиры с обременением по ипотеке

Порядок действий при покупке квартиры с обременением будет общим для подобных сделок, но есть одна особенность – наличие третьей заинтересованной и имеющей права на недвижимость стороны, коей выступает кредитор (банк). Именно он дает согласие на отчуждение прав собственности продавцом, являющимся клиентом финансовой организации. Снимается обременение только после уплаты долга, но также кредитор может согласиться и на продажу обремененной квартиры.

Полезная информация! Необходимость продажи квартиры с обременением у ее владельца может возникнуть при разных обстоятельствах: нехватке денег на погашение долга, срочном переезде, потребности в расширении жилплощади, острой нужды в финансах.

Хотя в сделке участвуют сразу три стороны, и достичь общей для всех договоренности весьма проблематично, такая операция считается безопасной и для продавца, и для покупателя, ведь сомнительные и незаконные договоры кредитующей финансовой организацией одобрены не будут. А владельцу квартиры точно не удастся скрыть факт, ведь такие сведения фиксируются Росреестром и отображаются в специальном документе – выписке из ЕГРН.

При покупке квартиры, находящейся в обременении, может возникать ряд сложностей:

  1. одобрение сделки банком: он одобрит операцию, только если она будет выгодной и приемлемой для него.
  2. длительный и непростой процесс переоформления прав собственности.
  3. необходимость сбора большого количества документации.

Приобретение квартиры с обременением может осуществляться либо на собственные денежные средства, либо с привлечением заемных финансов. И возможно несколько вариантов покупки:

  1. С досрочным погашением и последующим снятием обременения. По факту приобретаться будет квартира уже не обремененная, так как после закрытия задолженности статус меняется. Остаток долга погашает владелец, являющийся заемщиком, и он использует либо собственные средства, либо предоставленные покупателем финансы. В последнем случае приобретающий квартиру гражданин рискует, поэтому он должен действовать обдуманно: получить от продающего лица расписку о получении тем нужной суммы.
  2. С оформлением сделки через выдававший ипотеку банк. Покупатель вносит в финансовую организацию сумму, равную остатку долга по ипотеке. После составления предварительного договора купли-продажи вносится задаток, далее осуществляются расчеты с банком, а потом снимается наложенное обременение. Последний шаг – переоформление прав собственности на нового владельца.
  3. С переоформлением ипотеки на нового заемщика. Если новый клиент будет соответствовать всем требованиям, и банк даст согласие на такую процедуру, то договор переоформляется, и выполняющим обязательства клиентом становится покупатель. Прежний владелец получает сумму, равную указанной в ипотечном договоре рыночной цене квартиры.
  4. С оформлением новой ипотеки на приобретение квартиры, находящейся в залоге. Такое практикуют некоторые банки, предоставляющие кредиты на обремененные залоговые объекты. По сути, кредитующая организация перечисляет заемные средства в банк, в который заложено жилье (он закрывает кредитный договор, заключенный с прежним владельцем имущества).
    Выдавший ссуду банк становится новым залогодержателем, а покупатель погашает перед ним задолженность (право собственности на квартиру переоформляется на него, обременение сохраняется).

Выбор подходящего варианта приобретения зависит от ситуации и наличия финансов у приобретателя.

Нормативное регулирование

Покупка квартиры с ипотечным обременением разрешается и регламентируется действующим в России законодательством. Так, любые возникающие при ипотеке отношения сторон прописываются в законе федерального значения (ФЗ) под номером 102.

В его статьях с 37-ой по 39-ую четко указывается, что операции, отчуждающие права собственности, требуют обязательного согласования с залогодержателем (им обычно выступает банк) и его разрешения.

А нюансы регистрации прав на имущество регламентируются 122-ым федеральным законом.

Порядок покупки квартиры с обременением ипотекой от Сбербанка

Чтобы купить квартиру с обременением по ипотеке, нужно, прежде всего, получить согласие банка на такую сделку: без него процедура просто невозможна. Если кредитор свое согласие дал, тогда можно выбирать подходящую схему сделки: через финансовую организацию или без ее участия через продавца, являющегося владельцем.

При приобретении квартиры с непосредственным участием кредитора нужно сначала предоставить в банк необходимую для оформления кредита документацию (паспорт и 2-ое удостоверение личности, копию трудовой книги, 2-НДФЛ).

Когда получено одобрение, необходимо арендовать две банковских ячейки: одну для продавца (являющегося заемщиком физического лица), а другую для банка. Далее в финансовой организации берется справка для подтверждения погашения задолженности. Потом заключается договор купли-продажи, после чего соглашение проходит регистрацию в Росреестре.

При приобретении квартиры у заемщика нужно будет осуществить несколько действий в следующей последовательности:

  • заключение предварительного договора купли-продажи и его заверение у нотариуса (этот документ сведет к нулю вероятность изменений условий, в том числе односторонних и незаконных),
  • выплату остатка задолженности продающему лицу,
  • внесение продавцом в банк суммы долга,
  • получение у финансовой организации справки об отсутствующем обременении,
  • составление соглашения о продаже и регистрацию такой сделки в соответствующем органе,
  • а также уплату остатка полной стоимости квартиры.

Если вы планируете купить квартиру с обременением ипотекой от Сбербанка, то расспросите продавца об условиях ипотеки: банк при составлении договоров сразу вносит в них сведения о возможности продажи имущества. Если сделки разрешены Сбером, тогда алгоритм действий будет таким:

  1. Продавец запрашивает в Сбербанке выписку по ипотеке с остатком задолженности, передает такой документ покупателю.
  2. Покупающим и продающим лицами составляется предварительное соглашение.
  3. Покупатель выплачивает задаток продавцу или сразу эту сумму перечисляет на счет Сбербанка.
  4. Полученные средства продавцом используются для досрочного погашения ипотеки.
  5. Остаток стоимости покупателем размещается в арендованной банковской ячейке.
  6. Права собственности на приобретенную квартиру оформляются на нового владельца – покупателя.
  7. Сбербанком снимается обременение с квартиры.
  8. Если имелось свидетельство о регистрации права собственности, то оно переоформляется на нового собственника.
  9. Продавцом из ячейки изымаются деньги.

Подробную процедуру покупки квартиры с обременением, наложенным Сбербанком, можно уточнить у сотрудников этой организации.

Риски для покупателя квартиры, обремененной ипотекой

Риски, возникающие при покупке квартиры с обременением:

  • Двойное обременение, например, залогом и несовершеннолетними долевыми совладельцами квартиры (при вовлечении в ипотеку материнского капитала).
  • Отказ покупателя от сделки после получения им денег (даже если покупатель полностью погасит долг).
  • Отказ банка в переоформлении ипотеки на покупателя или в выдаче нового займа (если новый клиент ранее не брал кредиты, не соответствует требованиям).
  • Длительное и проблематичное переоформление квартиры при снятии обременения.
  • Лишение кредитовавшего банка лицензии.

Эти риски обязательно нужно учесть, если в планах приобретение квартиры, которая находится в обременении.

Как получить документ на собственность

Новый владелец должен получить документ на квартиру с обременением или без него. До недавнего времени выдавались свидетельства о зарегистрированных правах собственности. После их отмены подтверждают законность владения выписки из ЕГРП. Они выдаются в Росреестре или МФЦ по запросу граждан-владельцев.

Факт! Запросить выписку можно через веб-портал Госуслуг.

В орган подаются:

  • паспорт заявителя,
  • договор купли-продажи квартиры,
  • техническая документация на объект
  • квитанция об уплате госпошлины.

Полный список документации, правила выдачи выписок и сроки их предоставления уточняйте в отделении Росреестра или МФЦ. Но обычно регистрация прав владения осуществляется за семь рабочих дней в Росреестре и в течение 9-и дней в МФЦ.

Снятие обременения по ипотеке через МФЦ

Если долг по ипотеке продавцом или покупателем полностью выплачен, тогда можно снять обременение (при переоформлении кредита на покупающего гражданина оно снимается только после полного погашения задолженности).

Для этого в банке-кредиторе нужно получить закладную с отметкой о ее погашении и разрешение залогодержателя на снятие обременения. С этим двумя документами и соответствующим заявлением можно отправляться либо непосредственно в Росреестр, либо в МФЦ. В многофункциональном центре документы проверяются, регистрируются и направляются в регистрирующий орган.

Какие документы нужны для Росреестра

Если вы обращаетесь для снятия обременения с квартиры сразу в Росреестр, то предоставляете туда такие документы:

  • собственный гражданский паспорт:
  • погашенную выданную банком закладную;
  • разрешение кредитора на снятие существующего обременения;
  • свидетельство о правах собственности, принадлежащих продавцу;
  • справку об отсутствующих коммунальных долгах;
  • предварительное заключенное с продавцом соглашение;
  • технический паспорт на квартиру и кадастровый;
  • заявление с просьбой о снятии обременения.

В Росреестр должны явиться все участники сделки: покупатель, продавец и представитель финансовой организации.

Проверяем на сайте Росреестра, снято ли обременение

Статус заявки на снятие обременения с квартиры можно проверить онлайн на сайте Росреестра (rosreestr.ru). В разделе «Физическим лицам» есть подраздел электронных сервисов, в перечне которых нужно выбрать проверку исполнения заявления. В свободное поле вводится номер заявки (его выдадут при принятии заявления).

Если заявление обработано, то можно запрашивать актуальную выписку из ЕГРН со сведениями об отсутствующих обременениях и указанием нового владельца. Запросить этот документ можно в территориальном отделении или также на сайте.

Стоит ли покупать квартиру с обременением ипотекой

Перед тем как купить квартиру с обременением ипотекой, взвесьте все «за» и «против». Плюсы:

  • Сниженная цена, даже на недвижимость в Москве.
  • Возможность сбить цену при срочной продаже заемщиком квартиры с обременением.
  • Относительная безопасность. Сделки проверяются банком перед его разрешением.
  • Сделка законна и официальна.

Минусы:

  • Существующие риски.
  • Длительный и проблематичный процесс снятия обременения и переоформления квартиры.
  • Необходимость сбора большого количества документов.
  • Возникающие расходы.

Это все особенности сделок с обремененными недвижимыми объектами. Их обязательно должен знать и учитывать любой покупатель, решающийся на столь важный и ответственный шаг.

Источник: https://v-ipoteky.ru/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem-po-ipoteke/

Инструкция: как провести ипотечную сделку с недвижимостью, которая в залоге у Сбербанка

Договор покупки квартиры с обременением

Подготовили подробную инструкцию для проведения сделки купли-продажи недвижимости, которая находится в залоге у Сбербанка — то есть, если квартира была приобретена в ипотеку Сбербанка, а теперь заемщик хочет её продать и нашёл покупателя, который также берет ипотеку в Сбербанке. 

1. Заявка на ипотеку

Покупатель подает заявку на ипотеку с предоставлением информации об объекте недвижимости. 

2. Предварительный договор купли-продажи

Если есть необходимость быстрого погашения бумажной закладной, то после одобрения ипотеки покупателю и продавцу следует оформить и подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП).

При наличии оформленной бумажной закладной по кредиту продавец предоставляет в банк ПДКП и оформляет заявление на получение закладной.

3. Подписание договора купли-продажи продавцом и покупателем 

Покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи.

В договоре купли-продажи должны быть следующие обязательные условия:

  • На момент подписания договора купли-продажи объект недвижимости находится в залоге у банка в обеспечение исполнения обязательств продавца по кредитному договору, заключенному банком
  • Оплата за счет кредитных средств осуществляется путем безналичного перечисления денежных средств на счет продавца, открытый в банке
  • Продавец обязуется направить средства или часть средств, полученных от реализации объекта недвижимости, на погашение задолженности по кредитному договору, ранее заключенному с банком, для полного погашения задолженности и прекращения залога недвижимости
  • Расчеты по договору купли-продажи объекта недвижимости осуществляются не позднее 3 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю
  • Пункт 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяется (объект недвижимости до полной оплаты не будет находиться в залоге у продавца)

При ипотеке в силу закона

  • Часть стоимости объекта недвижимости оплачивается покупателем за счет кредитных средств банка (с указанием наименования банка, даты и места заключения кредитного договора, при наличии – его номера, а также положения о том, что условия предоставления кредита предусмотрены кредитным договором)
  • Объект недвижимости находится в залоге у банка с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости
  • Залогодержателем по данному залогу является банк

4. Подписание кредитных документов 

Покупатель подписывает ипотечный договор и другие документы.

Первоначальный взнос можно заложить в ячейку и указать в условиях, что эти деньги продавец получит после перехода прав собственности на объект к покупателю. 

Банк готовит письмо с согласием на отчуждение объекта и последующую ипотеку.

5. Передача документов на регистрацию в Росреестр 

Договор купли-продажи, кредитный договор, письмо от банка и другие документы покупатель и продавец передают в Росреестр для регистрации перехода права собственности и ипотеки покупателя – последующий залог объекта недвижимости.

6. Получение кредита покупателем 

После регистрации покупатель предоставляет в банк выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности покупателя на объект и двойное обременение – по кредитам продавца и покупателя. 

Банк выдает кредит на счет покупателя. 

7. Расчеты по сделке

Покупатель оформляет в банке заявление о перечислении кредитных средств (и своих, если первоначальный взнос не был заложен в ячейку) на счет продавца. 

Продавец оформляет в банке заявление о полном досрочном погашении кредита за счет средств, полученных от покупателя. 

Кредитные средства перечисляются со счета покупателя на счет продавца с одновременным проведением операции погашения кредита продавца.

8. Снятие обременения по кредиту продавца 

Продавец при наличии оформленной бумажной закладной по кредиту оформляет в банке заявление о необходимости погашения регистрационной записи об ипотеке. 

Не позднее следующего рабочего дня за днем полного погашения кредита продавца банк передает бумажную закладную в Росреестр для погашения регистрационной записи об ипотеке на основании заявления владельца закладной.

Закладная аннулируется. Обременение продавца (первоначальный залог) с объекта снимается. 

Особенности сделок с залоговыми объектами

✅Продать таким образом можно квартиру, комнату, апартаменты, дом с земельным участком («вторичка»)

✅Ипотечный кредит продавца и будущий кредит покупателя должны быть оформлены в Сбербанке

✅Для оформления сделки нужно обратиться в центр ипотечного кредитования в том отделении Сбербанка, где был выдан ипотечный кредит продавцу

✅Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов в таких сделках не применяется

✅В договоре купли-продажи должны быть прописаны обязательные условия (см. пункт 3)

✅Если остаток задолженности по кредиту продавца больше стоимости квартиры (продает дешевле, или из-за разницы в курсе, когда кредит долларовый), у продавца на счете должны быть деньги в размере разницы между остатком кредитной задолженности и стоимостью квартиры, чтобы в итоге можно было полностью закрыть его кредит

✅Если клиент хочет купить залоговый объект за собственные средства, то банк в этом процессе не участвует, все регистрационные действия возможны после погашения кредита и снятия обременения

Какой первоначальный взнос нужен для ипотеки

Источник: https://blog.DomClick.ru/post/instrukciya-kak-provesti-ipotechnuyu-sdelku-s-nedvizhimostyu-kotoraya-v-zaloge-u-sberbanka

Продажа квартиры с обременением. Образец договора, варианты продажи обременённого жилья

Договор покупки квартиры с обременением

Приобретение квартиры может сопровождаться некоторыми рисками, если на недвижимости имеются определённые ограничения. Однако если разобраться с особенностями каждого вида обременения, заключение сделки о продаже или покупке – не такой сложный процесс. При соблюдении установленных правил стороны смогут избежать возникновения конфликтов и споров.

Какое обременение может быть на квартире?

На основании 1 статьи ФЗ № 122 от 1997 года 21 июля, какие-либо условия или имеющиеся запреты, ограничивающие право хозяина жилья полноценно распоряжаться собственным имуществом и осуществлять любые сделки, называются обременением. Список видов ограничений на жилое помещение довольно велик и включает в себя следующие:

  • ипотеку;
  • аренду;
  • ренту;
  • арест на жильё;
  • договор найма;
  • аварийное состояние помещения или дома, в котором оно находится;
  • наличие прописанных граждан по конкретному адресу;
  • наличие сервитута на участок земли.

Указанные выше ограничения усложняют продажу квартиры с обременением. В описанных случаях для оформления документации необходимо получить соответствующее разрешение от третьих лиц, также являющихся сторонами договора. При аварийном состоянии жилого помещения или наложении на жильё ареста осуществление сделки и вовсе невозможно.

Варианты продажи жилья с ограничениями

Первым делом отметим, что при наличии обременения на отчуждаемом имуществе, к примеру, ипотеки или залога, сторон сделки всегда три – покупатель, продавец и третье лицо, которым является залогодержатель.

Приобретение жилья по кредитному договору – довольно популярная процедура в настоящее время, имеющая свои положительные и отрицательные стороны. К последним относится невозможность осуществления некоторых операций с данным помещением (включая отчуждение) без получения разрешения от банка.

Способы продажи жилья, взятого по ипотеке:

  1. переоформление ипотечного договора на нового хозяина (покупатель в данном случае выплачивает часть суммы, внесённой по кредиту на момент подписания бумаг, продавцу и становится в дальнейшем полноценным плательщиком ипотеки);
  2. внесение необходимой для погашения долга по кредиту суммы покупателем квартиры и заключение между сторонами договора купли-продажи.

Стоит отметить, что первый способ пользуется спросом несколько меньше, так как банк неохотно идёт на переоформление договора по кредиту. При этом банковское учреждение выдаёт своё согласие на сделку только в случае, если потенциальный покупатель подходит по критериям (наличие платёжеспособности, нужной возрастной категории и т. д.).

По сути, во втором случае договор о продаже жилья подписывается сторонами после внесения оплаты по кредиту. Так, для удостоверения намерений сторон они могут составить предварительный договор купли-продажи и/или написать расписку о выдаче денег для внесения оплаты по ипотеке.

Если речь идёт о сервитуте, то получение согласия на продажу участка земли с обременением не требуется, а само ограничение сохраняется при передаче прав владения иному лицу. При заключении договора ренты с пожизненным содержанием иждивенца любые операции, связанные с данным жильём, должны сопровождаться разрешением получателя ренты.

Полезная статья: как оформить дарственную на земельный участок?

Как составить договор продажи квартиры с обременением?

Приобретение жилья на вторичном рынке сопровождается наличием определённых рисков для покупателя. Именно поэтому специалисты рекомендуют проверить юридическую чистоту будущей сделки и выявить наличие или отсутствие каких-либо ограничений, имеющихся на отчуждаемом жилье. Покупатель вправе получить от продавца указанные ниже документы:

  • свидетельство о праве владения квартирой и выписка из ЕГРП (обычно в документе ставится штамп о наличии обременения в виде ипотеки);
  • справка о его кредитной истории;
  • выписка о зарегистрированных по адресу людях из домовой книги;
  • согласие всех совладельцев, если такие имеются (собственников в долевом владении или супруга, если квартира является общей, нажитой в процессе брака).

Для заключения сделки потребуется стандартный перечень документов, необходимый при продаже или покупке недвижимости. Для каждого отдельного вида обременения может потребоваться определённое разрешение от третьих лиц:

  • от банка (при наличии залога или ипотеки);
  • от ООП (если владелец не достиг 18 лет);
  • от собственника (если речь идёт о ренте);
  • при аресте – заключение суда об его снятии.

При соблюдении правил оформления договора купли-продажи квартиры с обременением и изучении полного пакета документации сложностей с заключением сделки возникнуть не должно. Если по каким-либо причинам вы сомневаетесь в честности продавца или не можете потратить время на подготовку и изучение бумаг, вам следует обратиться к квалифицированному специалисту (например, адвокату).

Условно процедуру продажи обременённого жилья можно разделить на 4 этапа:

  1. получение согласия на сделку от третьей стороны после отправки соответствующего заявления (например, банка при наличии ипотеки);
  2. подготовка стандартного пакета документов для продажи жилья;
  3. составление и подписание договора сторонами;
  4. регистрация передачи прав на квартиру в МФЦ или ЕГРП.

Документ составляется по стандартным правилам в письменном виде (включая сведения об участниках, подробное описание объекта недвижимости и т. д.), однако в тексте обязательно должна присутствовать информация о том, что продаётся жильё с обременением. При этом важно указать вид ограничения и третью сторону сделки (к примеру, залогодержателя при ипотеке).

Советуем почитать: как оспорить завещание?

в тему:

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас или заполните форму онлайн:

+7 (499) 350-80-69 (Москва)

+7 (812) 309-75-13 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно !

Источник: https://urmozg.ru/nasledstvo/prodazha-kvartiry-s-obremeneniem/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.