Договор переуступки права аренды

Содержание

Что такое переуступка прав аренды нежилого помещения: коротко о главном

Договор переуступки права аренды

Переуступка прав аренды нежилого помещения – сделка, которая по своему характеру и полученному результату в чём-то сравнима с договором купли-продажи, при этом предметом такого договора являются арендные права.

Так же, как и все сделки, совершаемые среди участников гражданских правоотношений, она может быть признана недействительной по определённым основаниям.

Чтобы этого избежать, нужно знать кое-какие тонкости заключения договора, который в некоторых случаях может быть очень полезен и взаимовыгоден для сторон.

Что такое ППА?

ППА – аббревиатура понятия «переуступка права аренды». На вопрос: «Что такое ППА?» можно ответить следующим образом — это перенаём, когда происходит перемена лиц, в частности, арендатора.

На его место в договоре становится другое лицо, которое продолжает нести все обязанности, а также иметь все права, имевшиеся у предыдущего арендатора. Вместе с этим при переуступке права и обязанности последнего оканчиваются.

Законодательная основа

Статья 615 ГК РФ определяет кое-какие нюансы, которые арендатор должен соблюдать в процессе пользования чужим имуществом, но, в то же время, предоставляет ему определённые права. Из смысла пункта второго этой статьи можно определить несколько прав арендатора, к которым относятся:

  • право передачи имущества в субаренду;
  • право передачи всех своих обязанностей и прав по соглашению с арендодателем третьим лицам (перенаём);
  • право передачи в безвозмездное пользование арендуемой площади;
  • передача арендных прав по каким-либо обязательствам в залог;
  • передача арендных прав в уставный капитал коммерческих организаций.

Арендные права и ограничения

После заключения соглашения аренды, арендатору автоматически передаются права владения и пользования. Также с этого момента перечисленные права становятся самостоятельным объектом, с которым возможно совершать сделки. Эти права ещё могут быть названы как арендные.

Вместе с тем арендатор не может самостоятельно распоряжаться ими, так как он не является собственником недвижимости. Это в некоторой степени ограничивает арендатора в совершении определённых сделок, так как полномочия на распоряжение этим имуществом имеются только у владельца. Соответственно, этот владелец ограничивает волю своего контрагента в распоряжении арендными правами.

Если происходит перемена лиц в договоре аренды и на место арендатора становится другое лицо, то обязательно предварительное получение на это согласия арендодателя. Это согласие обязано быть предоставлено письменно, например, ответ на соответствующее письмо.

Согласно информационному письму Президиума Верховного Арбитражного суда за № 66, если в соглашении аренды стороны предусмотрели заранее возможность перенайма, то отдельного согласия на это собственника не требуется (пункт 18 Письма).

Выгоды от переуступки

В определённых жизненных ситуациях заключение соглашения переуступки права аренды на нежилое помещение является самым благоприятным выходом из затруднительного положения.

Такая сделка между сторонами предоставит возможность новому арендатору получить объект в возмездное владение и пользование на идентичных условиях и по той же цене, по которым он арендовался предыдущим лицом. Другими словами, новый арендатор может получить особые льготные условия, которые были у предыдущего арендатора.

Такие соглашения заключаются в основном при аренде нежилых помещений, расположенных в престижных местах в Москве и других городах страны, которые обеспечивают хороший доход для бизнеса.

Обычно их срок действия больше пяти лет, поэтому для нового арендатора очень выгодно получить уже пользующееся популярностью у клиентов место, а предыдущий арендатор тоже имеет свой интерес, заключающийся в получении отступной суммы.

Арендодателями, как правило, выступают муниципальные и другие исполнительные органы. Спрос на аренду их помещений всегда высок из-за низких расценок, в отличие от коммерческих предприятий.

При желании аренды государственного нежилого помещения у предпринимателя или компании будет два варианта:

  • участвовать в аукционе среди многих таких же желающих с неопределённым шансом на победу;
  • провести переуступку арендных прав с действующим арендатором, заплатив ему своего рода комиссионные.

Естественно, второй вариант будет предпочтительнее. Однако здесь же могут возникнуть и некоторые сложности. Так, например, если новому арендатору будет необходимо реконструировать объект под себя, то сделать это будет достаточно нелегко, а порой и невозможно, если не договориться с арендодателем.

Отличие от субаренды

Арендатор, сдающий объект в субаренду, остаётся таким же участником соглашения, заключённого с арендодателем, все так же продолжает исполнять свои обязанности, то есть он несёт ответственность за какое-либо нарушение договора.

В отличие от субаренды, при переуступке права и обязанности первоначального арендатора полностью прекращаются и переходят к новому.

По этой причине различны и документы, составляемые при этих сделках.

Как заключить договор

Переуступка или перенаём права аренды объекта может быть осуществлены только посредством подписания возмездного договора. Заключить дарение арендных прав невозможно, такая сделка будет считаться недействительной (ст. 575 ГК России гласит, что дар среди коммерческих предприятий запрещён).

Договор переуступки или перенайма, образец которого легко можно отыскать в интернете, должен содержать:

  • порядок передачи арендных прав, условия об оплате;
  • порядок использования арендуемого имущества;
  • условия содержания этого имущества;
  • порядок оплаты за арендуемое имущество арендодателю;
  • другие существенные условия.

Форма заключаемого договора должна быть такой же, как и первоначальный договор. Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то и переуступка должна пройти эту процедуру. Обычно в договоре переуступки первый арендатор именуется цедентом, второй – цессионарием.

Передача документов, регистрация

После оформления договора переуступки помещения, стороны должны составить акт приемки-передачи документов от бывшего арендатора новому. Последний должен получить первоначальный договор аренды и все платёжные документы, подтверждающие платежи арендодателю.

Также первый арендатор должен передать свидетельство о регистрации аренды в госоргане и идентификационные документы на объект, на земельный участок (кадастровый и технический паспорта и т.п.).

Для регистрации в уполномоченном органе в Москве или любом другом городе могут потребоваться:

  • заявление по форме регистрирующего органа;
  • документ об оплате;
  • учредительные документы;
  • соответствующие протоколы и решения уполномоченных органов сторон, подтверждающие намерение заключить сделку;
  • документы на представителя, подтверждающие его право заключить сделку;
  • свидетельство ОГРН, индивидуальный номер налогоплательщика;
  • договор аренды;
  • договор переуступки;
  • технический паспорт, план, экспликация помещений.

Договор ППА помещения может быть очень интересен для отдельных субъектов бизнеса, но перед тем как его подписать, нужно проконсультироваться с соответствующими специалистами из этой сферы.

Источник: https://yuristznaet.ru/nezhilye-pomescheniya/pereustupka-prav-arendy.html

Как правильно составить договор переуступки прав на нежилое помещение?

Договор переуступки права аренды

Переуступка прав аренды – это актуальный способ передать арендованную недвижимость третьему лицу. Часто к данному методу прибегают предприниматели, у которых более нет необходимости во всем помещении или его части. Как совершается переуступка прав, какие документы для этого необходимы и какие особенности имеет этот вид сделки – мы рассмотрим далее.

Что это?

Прежде, чем рассматривать порядок осуществления переуступки, давайте более детально рассмотрим, что такое ППА (переуступка прав аренды).

Нежилое помещение, которое находится в пользовании арендатором может быть передано в собственность третьему лицу.

Осуществить это можно двумя способами:

  1. Подписание договора субаренды. В данном случае договор заключается между арендатором и субарендатором. В последующем, субарендатор несет ответственность перед арендатором (оплачивает ежемесячную аренду), а тот в свою очередь оплачивает аренду и выполняет другие обязательства перед владельцем.
  2. Подписание договора переуступки. Этот документ подписывается арендатором и субарендатором, однако субарендатор несет ответственность за здание и совершает перечисление арендной платы непосредственно владельцу недвижимости.

Стоит отметить, что оба вида сделки довольно схожи между собой. Единственным отличием является тот факт, что арендатор не выступает посредником между владельцем и третьим лицом.

Внимание! И первый и второй способ возможны только в том случае, если в условиях договора аренды позволяется переуступка прав или на этот процесс владелец недвижимости дал письменное одобрение.

Переуступка прав аренды нежилого помещения – это юридическая процедура, которая регулируется в первую очередь Гражданским Кодексом.

Детальное описание каждого из этапов, а также права и обязанности каждой из сторон описаны в следующих статьях:

  • статья 388 – 390 ГК РФ – порядок заключения сделки;
  • статья 615 ГК РФ – права и обязанности арендатора.

Совершенно иначе будет происходить переуступка прав на недвижимость, которая является собственностью государства. В подобном случае арендатор обязан будет провести аукцион. Вся процедура детально описана в статье 17 ФЗ№135 «О защите конкуренции».

Особенности сделки

Прежде, чем заключать договор, нужно учесть следующие особенности составления и подписания договора о переуступке:

  1. Договор может быть составлен, как на определенный период, так и бессрочно. В данном случае не играет никакой роли договоренность с действующим арендатором. Все зависит от того, какие условия будут поставлены владельцем.
  2. Договора на срок в 1 год и более обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре. Без регистрации, документ не будет иметь никакой юридической силы.
  3. Чтобы подписать договор о переуступке прав на недвижимость, принадлежащую государству, нужно вначале выиграть аукцион.
  4. При подписании договора, все льготы и уступки, касающиеся действующего арендатора, автоматически распространяются на нового арендатора.

Важно! Довольно часто арендаторами совершается продажа прав аренды. Особенно это актуально в тех случаях, когда недвижимость сдается на выгодных условиях.

Переуступка права аренды – это выгодная сделка, как для арендатора, так и для третьего лица. Причиной популярности такого способа передачи прав на недвижимость являются следующие его преимущества:

  1. Стоимость по переуступке может оказаться значительно ниже, чем прямое сотрудничество с владельцем.
  2. При подписании договора арендатор имеет возможность в последующем напрямую сотрудничать с владельцем (что недопустимо при субаренде).
  3. Подобные договора, как правило, заключаются на период в 3-5 лет.
  4. Арендатор, предлагающий помещение может не только передать недвижимость, которая ему не нужна, но и заработать на продаже переуступки.
  5. Владелец недвижимости имеет возможность получать доход от своей собственности, не тратя время на поиск новых арендаторов.

Коммунальная квартира: все о проживании в коммуналке

Каждой из сторон этот вид соглашения выгоден и удобен, а потому все больше предпринимателей прибегают именно к этому способу смены арендатора.

Переуступка прав по договору

Процедура совершения переуступки зависит от того, кто является владельцем недвижимости. Если это частная собственность, то процедура переуступки состоит из следующих двух этапов:

  • получение одобрения на переуступку от владельца;
  • подписание договора о переуступке.

Если же арендатор желает совершить переуступку прав на недвижимость, собственником которой является государство, то процесс будет состоять из трех этапов:

  • получение разрешения от муниципальной службы;
  • проведение аукциона (согласно ФЗ №135);
  • подписание договора по переуступке.

Итак, давайте более детально рассмотрим второй способ передачи прав на недвижимость.

Особенности переуступки на государственную недвижимость

Ключевое отличие этого способа переуступки – проведение аукциона или конкурса. Он является обязательным только при следующих условиях:

  • недвижимость принадлежит муниципальной службе или местной администрации;
  • участниками сделки выступают юридические лица.

Если же арендатором недвижимости является физическое лицо и переуступка прав совершается также физическому лицу, то аукцион проводить не нужно. Достаточно просто получить согласие на переоформление прав в местном муниципалитете и подписать договор.

Способ поиска арендатора на недвижимостьКритерии выбора победителя
АукционПобедителем становится та компания, которая предложит большую сумму за аренду недвижимости.
КонкурсПобедителем становится юридическое лицо, которое предложит наиболее выгодные и интересные условия сотрудничества.

В большинстве случаев арендаторы прибегают к проведению конкурса. Он состоит из следующих этапов:

  • арендатор создает конкурсную комиссию (это должны быть компетентные субъекты);
  • он проводит подготовку конкурса, организовывает это мероприятие;
  • арендатор продумывает критерии отбора участников;
  • оповещает всех заинтересованные организации о запланированном конкурсе (допускается подача рекламы в соответствующие СМИ).

Внимание! Информация о запланированном конкурсе должна быть передана в средства массовой информации за 30 дней до начала конкурса.

После этого комиссия рассматривает всех кандидатов, базируясь на предоставленных параметрах и принимает решение относительно того, кому будет совершена переуступка прав.

Порядок выселения из квартиры собственника

Далее, комиссия и арендатор подписывают с победителем договор переуступки прав. Данная сделка будет считаться двухсторонней и возмездной (статья 575 ГК РФ).

договора

Существуют следующие требования и стандартны относительно содержания документа:

Предмет договораНедвижимость, на которую совершается переуступка прав.
Участники договораДействующий арендатор и третье лицо (будущий арендатор)
Срок и стоимостьВажно указать длительность аренды (это может быть, как несколько месяцев, так и несколько лет), а также стоимость (прописывается сумма за определенный период, к примеру, 50 000 рублей за 1 месяц). Сумму рекомендовано указать и цифрами и прописью.
Права и обязанностиЭтот раздел содержит информацию об обязанностях обеих сторон, к примеру, арендатор обязан совершать оплату аренды каждый месяц 25 числа.
Причины и порядок расторжения договораЗдесь стоит прописать возможные форс-мажоры. Указать, как происходит досрочное расторжение договора, а также какие компенсации обязана выплатить каждая из сторон при нарушении сделки.

При составлении документа стоит уделить особое внимание каждому из пунктов. В документе не разрешается допускать грамматические или лексические ошибки. Также нельзя использовать просторечье. Важно, чтобы договор соответствовал общим юридическим нормам.

Договор переуступки права аренды нежилого помещения – скачать образец.

Порядок проведения процесса

Продажа прав аренды нежилых помещений в Москве, Санкт-Петербурге и других городах России осуществляется согласно следующим правилам проведения процесса переуступки.

Для физических лиц и юридических лиц (если недвижимость является частной собственностью):

  1. Получение соглашения от владельца недвижимости. Владелец помещения, действующий арендатор и заинтересованный субъект обязаны встретиться и оговорить последующее сотрудничество и передачу прав.
  2. Подписание договора. Если и владельца, и третье лицо, и арендатора устраивают условия переоформления договора аренды, тогда между всеми тремя сторонами подписывается соглашение.
  3. Передача прав на недвижимость. После того, как сделка будет совершена, новому арендатору предоставляется недвижимость. Сопровождается этот процесс заполнением и подписанием акта приема-передачи.

Льготы по земельному налогу для пенсионеров

Для юридических лиц (если недвижимость является государственной собственностью):

  1. Получение разрешение на переуступку прав в местной муниципальной службе.
  2. Выбор комиссии и проведение конкурса.
  3. Подписание договора с победителем.
  4. Передача прав на недвижимость, посредством подписания акта приема-передачи.

После того, как договор будет подписан, его нужно зарегистрировать в Росреестре. При регистрации нужно предоставить:

  • копии публикаций или квитанции об оплате услуг СМИ;
  • документы, подтверждающие проведение конкурса или аукциона;
  • договор о переуступке прав на недвижимость.

После того, как Росреестр убедиться в чистоте сделки, он производит регистрацию документа. Эта процедура может длиться до 30 календарных дней.

Оценка стоимости

Законодательством не установлено ограничений относительно размера арендной платы, а потому владелец имеет право установить любую удобную ему сумму. Чтобы переуступка прав по договору аренды не затянулась на долгие месяцы, а назначенная стоимость была рентабельной, специалисты рекомендуют заказать оценку недвижимости у независимого оценщика.

Важно! Перед тем, как оплатить услуги оценщика, необходимо убедиться в том, что у него есть лицензия СРО и он имеет сертификат об аттестации.

Причина, по которой данная услуга будет актуальной – это качество проведения оценки. Специалист определяет стоимость, ориентируясь на:

  1. Площадь недвижимости и ее технические характеристики.
  2. Прибыльность недвижимости (выгодное ли расположение, наличие коммуникаций).
  3. Права и обязанности, которые устанавливает владелец (чем больше возможностей будет иметь будущий арендатор, тем выгоднее считается сделка).

Также учитывается наличие коммуникаций, соседи рядом и многие другие факторы, которые способны благоприятно или негативно сказаться на развитии бизнеса.

Переуступка прав на недвижимость – это выгодный процесс, как для владельца, так и арендатора. Сама процедура довольно простая, однако имеет свои отличительные характеристики, а потому требует профессионального подхода.

Чтобы сделка оказалась прибыльной и договор был зарегистрирован в Росреестре с первого раза, лучше, чтобы вся процедура сопровождалась специализированным юристом, который знает все «подводные камни» этой правовой сферы.

бесплатно

Источник: https://yuristproffi.ru/nedvizhimost/dogovor-pereustupki-prava-arendy-nezhilogo-pomescheniya.html

Договор переуступки права аренды земельного участка

Договор переуступки права аренды

Почти 300 лет назад знаменитый просветитель, философ и писатель Жан Жак Руссо утверждал: «Истинным основателем гражданского общества был тот, кто первым огородил свой участок земли и решился сказать: «это мое». Осмелившись развивать эту тему, можно предположить, что следом возник вопрос – «что с этим делать?».

И если абстрагироваться от возвышенного, то надо признать, что одним из наиболее цивилизованных способов пользования землей стала аренда. Но лишь в том случае, когда договор переуступки прав аренды земельного участка между физическими лицами (впрочем, это касается и других вариантов) является равноценной частью взаимоотношений участников системы землепользования.

Именно возможность переуступки прав гарантирует относительную свободу действий владельца надела.

Законодательная основа. Понятия и термины

Не секрет, что во все времена «межевые распри» между соседями и серьезные конфликты более широкого масштаба происходили (и происходят) из-за несовершенства законодательства, с одной стороны и юридической неграмотности, а порой, и правового нигилизма граждан, с другой.

Земельное законодательство нашей страны зиждется на положениях Конституции РФ, Гражданского и Земельного кодексов. В первую очередь, в них определено понятие «право собственности на землю», которое включает в себя три составляющих: владение, пользование и распоряжение землей:

  • владение землей возможно в таких формах собственности, как частная, государственная (федеральная или субъекта РФ) и муниципальная. Согласно российскому законодательству права всех собственников защищены одинаково;
  • права пользования – это аренда, оперативное управление и бессрочное пользование государственной или муниципальной землей. Право последнего предоставляется отдельным категориям юридических лиц. Пользование землей предполагает возможность извлечения из нее выгоды, строительство на территории хозяйственных построек, выращивание сельскохозяйственной продукции;
  • распоряжение участком земли – прерогатива собственника, который может ее использовать как угодно, если его действия не противоречат законодательству и не ущемляют интересов третьих лиц: сдавать его физическим и юридическим лицам на условиях аренды, продавать, дарить, завещать, оставлять в качестве залога и прочее.

Важно. Согласно российскому законодательству земельные участки должны использоваться в соответствии с целевым назначением, которое определяется категорией земельных угодий.

Участниками земельных отношений в контексте рассматриваемого вопроса выступают:

  • собственник земельного участка – его правообладатель, которому принадлежит право собственности на землю в полном объеме;
  • владелец надела, арендатор, который может переуступить право аренды земельного участка;
  • новый арендатор – участник сделки, переходящий после подписания документа о переуступки прав, в категорию владельца наделом.

Во всех этих трех ипостасях могут выступать как юридические, так и физические лица. Прежде чем приступить к рассмотрению основного содержания темы стоит обратить внимание на два ключевых слова, которые нередко, даже в специальной литературе, используются как взаимозаменяемые.

Уступка и переуступка. Действительно, чаще всего, они признаются именно такими. Можно в одном абзаце встретить оба этих слова, наполненных одним содержанием.

Если же, отнестись к терминологии более строго, то переуступка – это передача прав собственности. Термин, как правило, используется применительно к вопросам, связанным с недвижимостью.

Уступка или договор цессии подразумевает передачу долгов, подтвержденных документально, от одного кредитора другому.

Уже по своему определению недвижимость подразумевает надежность, стабильность, с одной стороны, и вынужденную привязанность к месту, с другой. И если собственник не очень хорошего земельного участка, всего лишь не получает желаемой прибыли от арендной платы, то арендатор, из-за неудачно выбранной недвижимости, может потерять многое.

С другой стороны, у владельца надела могут произойти непредвиденные изменения, которые противоречат условиям аренды. Нередко договорные условия становятся камнем преткновения и в других сделках.

Одним словом, складывается ситуация, при которой продолжать деятельность компании в прежнем режиме неразумно. Далеко не всегда удается договориться с арендодателем (для него это определенные потери).

Редко кому повезет решить проблему в судебном порядке.

Остается непростой, но оптимальный способ – переуступка права аренды земельного участка, то есть законная передача права владения им от одного арендатора другому. В некоторых случаях, законодательство даже не требует уведомления собственника о переуступке. А вот отдельные важные моменты непременно должны присутствовать в договоре:

  • на рынке недвижимости сформировались определенные правила. В первую очередь, связанные со сроками аренды. Обычно они находятся в диапазоне от 1 года и меньше (небольшие торговые точки) до 49 лет (земля в аренду под жилищное строительство). В любом случае срок, предусмотренный договором переуступки, не должен превышать срок аренды;
  • обязательным условием договора аренды является указание на разрешенные виды деятельности и использования земельных угодий в соответствии с их категорией;
  • передача права аренды возможна только, если в договоре аренды отсутствует часто применяемое положение о запрещении арендатору заключать договоры с третьими лицами;
  • договора аренды, по которым возникает необходимость переуступки права, как правило долгосрочные. Их нужно регистрировать в ЕГРН, чего, в силу различных причин, многие арендаторы стараются избегать. Не случайно очень часто арендные договора заключаются на одиннадцать месяцев с последующей многократной пролонгацией;
  • переход земельного участка от одного арендатора другому не влечет за собой изменения права собственности и земля остается государственной или муниципальной собственностью.

Важно. Непременное условие проводимой сделки по смене владельца надела – обязательное соблюдение основных положений первоначального договора (сроков действия, суммы и порядка арендной платы, целевого использования земли, запретов и обременений).

Законодательныенормы при рассмотрении вопросов опереуступке права аренды не определяютразличий между терминами «договор» и«соглашение» переуступки. Так же, каки в случае с «переуступкой/уступкой»,их дифференцированное использованиене предусмотрено.

То есть применениеэтих терминов зависит от желания авторатекста. И это не случайно, ибо основойпроводимой сделки остается первоначальныйдоговор аренды. Все остальные документыбазируются на нем.

При этом – должнособлюдаться требования ГК РФ обобязательном документальном оформлениидоговора/соглашения.

Сторонами договора переуступки права аренды земли выступают арендатор и новый претендент. Собственник стороной сделки не является. Закон предусматривает обязательное уведомление его о предстоящей сделке, если она заключается на срок более 5 лет.

При оформлении переуступки на меньший временной период, уведомление обязательным не является.

С целью всесторонней подготовки сделки стороны могут подписать предварительный договор, который к моменту заключения соглашения будет содержать полный объем необходимых сведений и документов:

  1. Дата и место подписания договора, данные о представителях сторон, подтверждающие их полномочия.
  2. Предмет договора с подробной информацией об участке – его площади, номерах (кадастровом и условном) месторасположении, границах, разрешенных видах деятельности на нем. Сведения должны соответствовать аналогичным, зафиксированным в первоначальном договоре аренды.
  3. Условия владения участком – сроки аренды, ставка арендной платы, периодичность и порядок платежей, штрафные санкции – все в соответствии с основным договором. Как правило, даже оговаривается гарантия сохранения размера арендной платы в течении первого года действия договора.
  4. Стоимость сделки (практикуется оплата переуступки права аренды), способы расчетов и порядок приема-передачи недвижимости.
  5. Сведения о наличии ограничений и обременений в отношении надела (например, нахождение в залоге).
  6. Ответственность сторон, передача прав и обязанностей по договору, а также в период подготовки и проведения сделки.
  7. Банковские реквизиты участников сделки.

После подписания договор заверяется у нотариуса, но лишь в том случае, если эту процедуру проходил первоначальный документ. В адрес собственника отправляется уведомление о заключенном договоре и сведениях о новом арендаторе.

Участие физических лиц в переуступке прав

Участниками договорного процесса, связанного с арендой земельных наделов, могут быть как юридические, так и физические лица. Конечно, доля последних еще незначительная.

Во-первых, только около 8% земельных угодий страны находятся в частной собственности граждан.

И хотя законодатели не спешат применять к земельным участкам право бессрочного пользования, особенно если это касается физических лиц, сделки с такой недвижимостью относятся к категории перспективных.

Во-вторых, аренда земельных участков с правом последующего выкупа все чаще привлекает на этот рынок граждан. Но алгоритм пользования землей в такой форме недостаточно четко прописан, что вызывает необходимость корректировки законодательной базы.

Очевидно поэтому, участие физических лиц в сделках по переуступке права аренды земельного участка и предусматривает некоторые особенности:

  • обязательный предварительный осмотр участка, с целью уточнить площадь, место расположения, границы;
  • присутствие всех участников сделки в кадастровой палате, чтобы подтвердить право собственности;
  • пакет документов больше, чем при работе с юридическими лицами (заявление на имя собственника, кадастровый паспорт);
  • оформление договора переуступки возможно только после проведения аукционных торгов, на которые выставляется участок;
  • для усиления контроля, процедура передачи прав аренды между гражданами осуществляется в органах кадастра.

Регистрация в Росреестре и соответственно оплата пошлины производится в случаях, когда срок действия договоров аренды или переуступки права аренды превышает один год.

Пошлина за государственную регистрацию составляет 2000 рублей. Оформление свидетельства – в течении месяца.

Проведение сделки между физическим и юридическим лицами предусматривает кадастровые действия, госпошлина за которые 2000 и 22000 руб. соответственно.

Важно. Договора аренды (переуступки прав), заключенные на срок менее 12 месяцев, не регистрируют и госпошлину за них не взимают.

Переуступкаправ аренды земли носит компромиссныйхарактер и является удобной формойразрешения возникающих разногласиймежду участниками земельных отношений.

Источник: https://derkach.ru/blog/pereustupka-arendy-zemli/

Договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Договор переуступки права аренды

Заключение договора остается одним из легальных способов перехода прав новому арендатору. При этом стороны сделки основываются на условиях первоначального договора, — срока пользования, целевого назначения и графика ежемесячных платежей.

Сохраняются и ограничения на участок. Одним из нюансов правильного оформления перехода прав является уведомление собственника об изменении эксплуататора. Действия пользователя регламентируются пунктом 5 статьи 22 Земельного Кодекса.

В тексте Закона прямо указывается на возможность передачи надела новому пользователю без согласия собственника, но с обязательным его уведомлением. Новый договор при этом не заключается, условия сохраняются, но составляется соглашение переуступки.

Уведомление об уступке аренды (аренда свыше 5 лет)

Уведомление, например, администрации района, составляется в произвольной форме.

В нем следует сослаться на:

  1. реквизиты первичного соглашения;
  2. статью Земельного Кодекса;
  3. персональные данные третьего лица.

Таким образом арендатор уведомляет своего арендодателя о передаче прав и обязанностей по ранее заключенному контракту пользования земельного участка.

Согласно действующим правилам, получатель отправления обязан рассмотреть обращение, вынести свое решение и дать ответ. Фактически обратная связь от собственника будет согласием на переуступку ранее назначенных прав. После этого первичный арендатор получит подтверждение на совершение сделки.

Составление договора (что входит, что в нем указывается)

В договоре переуступки, заключаемом между актуальным и потенциальным пользователями, должны быть отражены следующие моменты:

  • Реквизиты сторон, участвующих в сделке. Для физических лиц это паспортные данные, адрес регистрации. Для компаний это данные, которые позволят точно идентифицировать юридическое лицо (признать его действительным);
  • Подробная информация по участку: площадь, географические координаты, номер, за которым территория числится в кадастре;
  • Существенные условия соглашения: размер ежемесячных арендных платежей, срок пользования, особые требования при пользовании участком, основания прекращения контракта, непогашенная задолженность за аренду на момент переуступки;
  • Сведения из кадастра, подтверждающие права арендодателя, наличие обременений;
  • Целевое назначение земель;
  • Место и время заключения сделки.

Соглашение переуступки следует заверить нотариально. Это исключит риски, связанные с возможной недееспособностью одной из сторон, действительностью владения участком, заведомых нарушениях при составлении соглашения. После этого можно формировать пакет для проведения государственной регистрации.

Требования к тексту договора, права и обязанности сторон

При составлении проекта можно воспользоваться наработанной практикой договоров. При подписании последней редакции нужно учесть следующие моменты:

  1. Срок соглашения. Не может выходить за рамки основного контракта с собственником. Соответственно, максимальный период переуступки высчитывается до дня истечения первых договоренностей;
  2. Не допускается изменение размера арендной платы. По этой причине в тариф сразу закладываются цифры с учетом статических данных по региону, инфляции и других макроэкономических показателей;
  3. Лицам, претендующим на выкуп, следует смотреть в основную редакцию договора. Владелец может запретить такую возможность.
  • Скачать бланк договора переуступки права аренды земельного участка
  • Скачать образец договора переуступки права аренды земельного участка

Процедура регистрации сделки

Список документов может варьироваться в зависимости от ситуации. Так, если планируется долгое взаимодействие в рамках цессии, потребуется документальное подтверждение согласия собственника.

Если владелец состоит в официальном браке, дополнительно предоставляется согласование на сделку от супруга.

Для того чтобы встать в очередь на включение сделки в единый реестр, необходимо заполнить заявление от лица цедента (арендатора, взаимодействующего с собственником надела).

К заполненному бланку прикладываются:

  • Копии удостоверений личности. Если в сделке участвует юридическое лицо или предприниматель, потребуется предоставить выписку и государственного реестра (ЕГРЮЛ или ЕГРИП);
  • Предприятия готовят копии актуальных учредительных документов;
  • Копия соглашения цессии, заверенная в установленном порядке нотариусом;
  • Оригиналы договоров переуступки права владения участком, оригиналы каждой из участвующих сторон;
  • Свидетельство, подтверждающее отсутствие обременение на передаваемый объект;
  • Оригинал паспорта кадастра и заверенная копия;
  • Квитанция, подтверждающая оплату государственных регистрационных услуг;
  • Согласие для перевода участка в залог, если планируется использование земли в качестве подтверждения активов (оплаты уставного капитала);
  • Документы, по которым можно сделать вывод о полномочиях представителя.

Включение сделки в кадастр

По готовности всех необходимых документов формируется пакет для обращения в органы государственной регистрации.

Своевременность проведения этой процедуры обеспечит законность операции, а также возможность отслеживания динамики изменения правообладателей.

Игнорирование этого требования законодателя может стать обоснованием ничтожности сделки.

Допускается не отчитываться по контрактам, срок действия которых меньше одного года.

Размеры обязательных регистрационных сборов напрямую зависят от статуса участников:

  1. При наличии договоренностей о сделке между физическими лицами, пошлина на всех составит 2000 рублей. Выплата делится на всех.
  2. Согласно нормам Закона, от участников сделок на землю, имеющих статус государственных, пошлина не уплачивается.

Процедура передачи земли

Процесс переуступки права владения площадями представляет собой оформление передачи лицу, которое не было указано в основном договоре.

Что примечательно, законодатель допускает запуск такой процедуры в рамках полного принятия прав и обязанностей, которыми наделял арендатора полноправный владелец.

При заключении соглашения переуступки первый наниматель полностью утрачивает ответственность за ранее вверенное имущество.

При оформлении новой по сути сделки, очередной наниматель переходит во владении территориями, на которых могут находиться принадлежащие ему строения. Вместе с правами и обязанностями, в договоре будут ограничения. Нельзя выходить за срок аренды, определенный между собственником и первоначальным нанимателем.

Договоры о переуступке права аренды и о субаренде очень похожи между собой. Разница заключается в том, что в первом случае прежний арендатор после заключения договора не имеет арендных прав на арендованное имущество и не имеет больше обязанностей перед арендодателем.

Во втором случае права на арендованное пространство и обязанности перед арендодателем прежнего арендатора не прекращаются. Арендатор остается одним из участников соглашения. В основном он передает права аренды помещения еще одному или более человеку, а затем выплачивает деньги собственнику.

В основном эта практика применима для больших офисных и корпоративных помещений – торговых центров, салонов красоты, бизнес-центров. Владелец организации сдает в аренду всю территорию, затем арендатор по договору субаренды сдает отдельные кабинеты, комнаты третьим лицам и в обязательном порядке выплачивает арендную плату владельцу.

Арендатору официально разрешено:

  • Передавать арендованное помещение в пользование кому-либо без получения оплаты (безвозмездно).
  • Передавать легальные возможности на съем в залог.
  • Передавать легальные возможности на съем в уставный капитал коммерческих организаций.
  • Заключать сделки субаренды.
  • Передавать права и обязанности на съем другим лицам (перенаем).

Зачем это необходимо?

Перенаем может быть отличным выходом в затруднительной ситуации, когда прежний арендатор не имеет возможности снимать помещение в дальнейшем. В этом случае он может предложить владельцу помещения другого кандидата, которому будут переданы права на аренду.

Также переуступка может произойти в любых других случаях, когда арендатором решает прекратить арендовать помещение или срок действия соглашения о съеме заканчивается, и он не планирует продлевать. Для владельца перенайм выгодный, ведь ему не придется заниматься поиском нового кандидата.

Скорее всего, он должен будет заплатить так называемые комиссионные прежнему арендатору, зато он экономит свое время и усилия.

Плюсы и минусы такого решения

  • Прежний арендатор может передать права на съем другому лицу с наименьшими рисками для себя.
  • Владельцу нет необходимости тратить время и усилия на поиски нового кандидата для заключения соглашения.
  • Новый арендатор может заключить соглашение о съеме на льготных условиях, поскольку для него должны быть сохранены все те же условия съема, что и для прежнего арендодателя.
  • Если помещение государственное, то нельзя выбрать арендатора самостоятельно: сначала необходимо провести установленный порядком аукцион (ст. 147 ГК РФ, Закон №135-Ф3). Обязанности по проведению торгов возлагаются полностью на владельца.
  • Если условия аренды для прежнего съемщика были выгодные, льготные по каким-либо причинам, новому нужно предложить те же.

Как грамотно осуществить процедуру?

Для перенайма необходимо заключение возмездного соглашения. В соответствии со статей 575 Гражданского Кодекса РФ, передача в дар в сфере коммерческих организаций не разрешена, потому дарение прав на аренду невозможно. Порядок заключения соглашения перенайма регулируется статьями 388,389 и 390 Гражданского Кодекса РФ.

  1. Заключить соглашение о перенайме. Его образец можно найти в интернете или получить в юридической конторе, у частного юриста.
  2. После заключения соглашения нужно осуществить акт приемки-передачи документов новому арендатору от прежнего. Нужно передать:
  • Соглашение об аренде.
  • Подтверждение регистрации арендуемого помещения в уполномоченном государственном органе.
  • Бумаги на объект.
  • Все документы, подтверждающие факт осуществления платежей за аренду прежним арендатором.
  • Зарегистрировать соглашение в соответствующем государственном органе, если оговоренный срок превышает 1 год.
  • Арендатор имеет некоторые ограничения при заключении соглашений, в которых фигурирует арендованное помещение. Например, при составлении соглашения субаренды или переуступки прав необходимо согласие владельца.

    В этом случае согласие не требуется, так как этот вопрос оговаривался заранее на этапе заключения соглашения.

    Торги

    Если помещение принадлежит государству, то переуступка может быть произведена только после проведения соответствующих торгов. Порядок аукциона изложен в статье 17 Закона «О защите конкуренции» №153-Ф3.

    Сделки такого плана обычно выгоднее, чем если арендовать помещение у частного владельца. Арендная плата за государственные помещения ниже, чем за частные.

    Поле проведения аукциона необходимо подготовить перечень документов:

    • Подтверждение проведенных торгов.
    • Ксерокопии публикаций в СМИ о торгах.
    • Подготовленное должным образом и подписанное владельцем и выигравшим торги кандидатом соглашение.

    Даже выиграв аукцион, новый арендатор должен получить согласие в письменном виде от владельца, если договором с прежним арендатором не предусмотрено другое.

    Договор

    Договор перенайма в обязательно порядке должно содержать:

    • Установленный и оговоренный порядок перенайма.
    • Условия об арендной оплате, порядок оплаты.
    • Условия пользования арендованным имуществом, его содержания.
    • Иные важные условия и обязательства.

    Форма договора переуступки права аренды должна быть идентичной первоначальному договору аренды.

    2. Компенсация и порядок расчетов

    2.1. В счет уступаемых прав Правоприобретатель уплачивает Правообладателю компенсацию в размере ____________.

    2.2. Выплата компенсации производится в безналичном порядке платежными поручениями на расчетный счет Правообладателя до ___________.

    2.3. Датой оплаты считается дата ___________________.

    Следующая

    Источник: https://101dogovor.ru/razbiraemsya-v-nyuansah-arendy-pereustupka-prav-na-nezhiloe-pomeshhenie-obrazecz-dogovora/

    Как правильно оформить переуступки права аренды на землю: Закон и Инструкция +

    Договор переуступки права аренды

    Переуступка права аренды земельного участка. Переуступка права аренды земельного участка – это своего рода законный способ по изменению арендатора участка земли, и в некоторых случаях для этого даже не нужно согласие собственника участка.

    Участки земли в аренду, то есть во временное пользование за плату, предоставляются из муниципального фонда земель, при этом пользование участком должно происходить по установленным целям.

    Все установленные правила и цели будут действовать для всех новых арендаторов, если они получили землю в результате переуступки права на землю.

    Что такое переуступка права

    Все правила и условия по передаче земель в аренду, то есть во временное пользование, регулируются Земельным и Гражданским кодексами России. Когда происходит процесс выделения земельного участка в аренду, то указывается целевое назначение участка земли. Целевое название участка не меняется и сохраняется в течение срока действия договора.

    Рассмотрим основные особенности в оформлении аренды, которые будут влиять на процесс следующих переуступок:

    • При заключении долгосрочного договора аренды на участок земли нужно обязательно зарегистрировать сделку в Росреестре, чтобы данные внесли в ЕГРН. Если новый владелец будет оформлять переуступку права, это требование относится и к нему;
    • В течение действия договора аренды арендатор должен постоянно переводить собственнику участка плату за аренду земли. При оформлении переуступки это должен будет делать новый арендатор;
    • Оформление аренды, то есть передача участка во временное пользование не подразумевает переход права собственности на земельный участок, земля также остаётся в муниципальном фонде.

    При оформлении переуступки права пользования к новому человеку сохраняются все условия изначального договора, в том числе срок, целевое назначение, категория земли, ежемесячный платёж, текущие обременения.

    Важно! При заключении договора переуступки права аренды земли происходит переход всех прав и обязанностей от одного арендатора к новому человеку.

    Прежний владелец участка после этого уже утрачивает свои права по пользованию наделом, также нельзя, и вернуть его себе на старых условиях. Нужно знать, как правильно оформляется переуступка права, что для этого нужно сделать.

    Нельзя переоформить договор аренды принудительно, решить сделать это должен сам арендатор.

    Обе стороны сделки должны соблюдать определённые условия:

    • Оформить переуступку можно всегда, если нет на это запрета в первоначальном договоре, в этом случае без согласия собственника не обойтись;
    • Если срок аренды на землю менее 5 лет, то для переуступки нужно будет согласие собственника земли, то есть муниципального органа власти;
    • При сроке аренды более 5 лет получать согласие собственника не нужно, только отправить уведомления об этом.

    Не получится оформить переуступку права на землю и в том случае, если было нарушение правил целевого использования земель, или появилось дополнительное ограничение. В данном случае сделать переуступку не получится даже при отсутствии в договоре запрета. Причины, которые не позволят

    оформить переуступку права на землю:

    • Если у изначального владельца земли есть долг по платежам за аренду. Для начала нужно полностью погасить долги, затем опять появится право на переуступку;
    • Если на участке появились строения, и при этом на них нет разрешения;
    • Если за земельный участок уже идёт спор в суде;
    • Если на участок земли действует особый правовой статус или есть публичный сервитут.

    Если будут устранены причины, препятствующие оформлению переуступки права, то можно будет идти в муниципалитет для его оформления.

    Что нужно сделать для передачи прав на землю другому владельцу:

    • Найти человека, который хочет оформить земельный участок в аренду для временного пользования за арендную плату;
    • Далее нужно обратиться в муниципалитет для того, чтобы получить согласие на переуступку права;
    • Отправить уведомление в муниципалитет о том, что произошла переуступка права, если аренда заключена на срок более 5 лет;
    • Оформить документально договор уступки между прежним и новым владельцем участка;
    • С документами нужно пойти в Росреестре, чтобы зарегистрировать сделку, если аренда заключается на срок более одного года.

    После этого в реестр ЕГРН будут внесены данные о переходе прав на арендованный участок земли, а участникам сделки на руки дадут выписку об этом. Один экземпляр документа получит и муниципалитет, как собственник земли.

    Какие документы нужны для оформления переуступки права

    Необходимо составить договор переуступки права на арендованный участок земли, это будет юридическим подтверждением сделки. Договор делается в письменном виде и обязательно заверяется у нотариуса.

    В договоре нужно обязательно указать следующую информацию:

    • Где и когда оформлялось соглашение;
    • Все данные и реквизиты участников сделки;
    • Прописывается, что предмет договора это передача прав и обязанностей на арендованный земельный участок;
    • Прописать описание участка, но площадь, где находится, кадастровый номер, эти данные берутся из основного договора;
    • На каких условиях передаётся участок, срок аренды, ежемесячный платёж, назначение участка;
    • Прописать, есть ли у участка обременения, ограничения на его использование.

    Участники сделки по переуступке права не могут менять основные параметры земельного участка, передавать в аренду только часть участка, менять сумму платежа за аренду.

    Отправить уведомление в муниципалитет можно в произвольной форме, там обязательно нужно указать все данные о новом владельце участка. Бывают ситуации, когда собственник может отказать в сделке, если есть задолженность по платежам.

    Заявление, составленное собственником о переуступке права, может проверяться в течение 30 дней, для установления причин для отказа.  Если причин нет для отказа, согласование пройдено, то можно начинать регистрацию сделки.

    Для регистрации сделки в Росреестре или многофункциональном центре нужно представить следующие документы:

    • Заявление на регистрацию сделки;
    • Договор переуступки прав на аренду земли;
    • Первоначальный договор аренды;
    • Акт о передаче;
    • Выписка из государственного реестра на земельный участок;
    • Согласие от муниципалитета на сделку;
    • План межевания на земельный участок, схема расположения надела;
    • Паспорта участников сделки;
    • Квитанция об оплате государственной пошлины.

    Если сделка проводится через представителя, то необходимо оформить доверенность у нотариуса.

    После того, как данные внесены в реестр ЕГРН, права переходят к новому арендатор, прежний владелец никаких прав больше не имеет. У нового арендатора появляются все права и обязанности, связанные с новым Земельным участком.

    К ним относятся :

    • Права на выкуп земли ;
    • Право на строительство на участке ;
    • Обязанность по уплате платежей;
    • Следить за использованием земельного участка только по целевому назначению.

    Если правила будут нарушаться, то новый владелец должен будет оплатить штраф, вплоть до изъятия надела.

    Переуступка права на землю действует на тот же срок, что и первоначальный договор на аренду. Продлять договор можно на общих условиях по правилам Земельного кодекса.

    Источник: https://iuristonline.ru/imushestvo_finansi/pereustupka-prava-arendy-zemelnogo-uchastka.html

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.