Договор найма с последующим выкупом квартиры

Аренда с правом выкупа недвижимости: плюсы и минусы договора с последующим выкупом

Договор найма с последующим выкупом квартиры

Статьями Гражданского кодекса предусмотрена аренда с правом последующего выкупа недвижимости. Распространяется норма на жилые дома и квартиры, объекты нежилого фонда, земельные участки. На практике сделка выглядит, как беспроцентная рассрочка при покупке объекта недвижимой собственности, пользование которым начинается со дня подписания договора съема.

Понятие аренды с последующим выкупом

К аренде жилья с последующим его выкупом прибегают граждане, которые желают обзавестись собственной недвижимостью, но не имеют достаточного денежного запаса.

Рассчитывать на государственные субсидии не приходится, и банки отказывают в получении ипотечного займа. Тогда на помощь придет беспроцентная рассрочка – съем дома с целью дальнейшего приобретения.

С помощью беспроцентной рассрочки можно приобрести жилье, не имея первоначального капитала.

Особенности сдачи жилья с правом дальнейшей покупки:

  • в сделке принимают участие две стороны (арендатор/покупатель, арендодатель/продавец);
  • правоотношения возникают на основании соглашения арендного пользования (подписывается на длительный срок);
  • термин действия соглашения считается с учетом стоимости недвижимости и размера ежемесячных платежей;
  • в договоре необходимо учитывать рост цены собственности (как результат, со временем могут расти размеры регулярных отчислений);
  • собственнику жилья каждый месяц передается сумма, которая состоит из фиксированной арендной платы и процента в счет будущей покупки.

В такой способ можно получить имущественные права на следующие категории объектов:

  • аренда муниципального земельного участка с последующим выкупом у администрации;
  • съем офисов, сельскохозяйственных помещений, промышленных зданий (объектов нежилого фонда);
  • получение во временное пользование земли, независимо от ее целевого использования;
  • жилые квартиры, дома, комнаты.

Отличие от лизинга и рассрочки

Договор аренды квартиры (дома) с последующим выкупом необходимо отличать от следующих схожих видов соглашений:

  1. Лизинг. В лизинговых соглашениях присутствует третья сторона – посредник (соглашение аренды не требует участия третьих сторон, арендатор и арендодатель самостоятельно устанавливают правоотношения).
  2. Рассрочка. В данном типе сделки принимает участие кредитор, который предоставляет денежный заем с возможностью постепенного погашения. Или же договор купли-продажи подписывается напрямую между продавцом и покупателем, но в документе прописано право на постепенный возврат денежных средств. Основное отличие в том, что после внесения первого платежа, при рассрочке, продавец не может отменить сделку и вернуть себе объект. Арендодатель же до момента перехода права собственности может расторгнуть соглашение, если вторым участником нарушены денежные обязательства.
  3. Подписание договора купли-продажи такого имущества. При аренде полный выкуп собственности происходит после внесения всей суммы на счет продавца, что может случиться через несколько лет. Приобретение на основании соглашения купли/продажи такого объекта осуществляется сразу, и только после регистрации в Росреестре имущественных прав на объект, покупатель может начать его использование.

После выплаты денежных средств арендатор имеет право оформить право собственности на недвижимость.

Примите к сведению! Если между участниками подписан простой договор аренды, и владелец решил продать собственность, то арендатор является основным претендентом на имущество.

Преимущества и недостатки

Аренда жилья с дальнейшим выкупом имеет такие преимущества:

  • арендодатель получает больший доход, нежели стоит собственность;
  • только после выплаты всей стоимости пользователь получает имущественные права на объект;
  • съемщик может пользоваться жильем до его полной покупки;
  • есть шанс осуществить выкуп объекта недвижимости без получения кредита;
  • возможность отказа от выкупа на любом сроке аренды.

Аренда с последующим выкупом характеризуется следующими недостатками:

  • смерть арендатора – основание для расторжения договора (пользователю помещения придется оговаривать возможность выкупа недвижимости с наследниками, что возможно только через полгода, после вступления граждан в наследственные права);
  • собственник жилья может прекратить аренду в одностороннем порядке с отказом вернуть денежные средства;
  • занятие помещения арендатором, планирующим выкуп собственности, не лишает владельца права распоряжаться объектом (в том числе, передавать его в залог банка для получения кредита).

Подготовка договора

Соглашение составляется по форме, предусмотренной законом. Особенность сделки заключается в том, что договоры аренды квартир с правом выкупа состоят из двух категорий контрактов:

  • аренда (если срок съема превышает один год, то договор регистрируется в Росреестра);
  • фактическое приобретение (все факты передачи имущественных прав должны регистрироваться в Государственном реестре собственности).

Договор аренды квартир с правом выкупа Стр 2. Договор аренды Стр 3. Договор аренды
Стр 4. Договор аренды

Требования к контрактам:

  • оформление в письменной форме;
  • допускается подписание с юридическим лицом (если один из участников юр. лицо, то обязательна регистрация документа в Росреестре);
  • подписание соглашения нотариусом.

От полноты содержания соглашения аренды и выкупа зависит возникновение потенциальных споров. Так, обязательно отобразить в документе следующие категории сведений:

  • персональные сведения участников;
  • дата, место подписания документа, его наименование;
  • объект, в отношении которого возникают правоотношения (категория недвижимости, адрес расположения, основные технические характеристики);
  • цена, установленная на момент подписания контракта (для установления актуальной рыночной стоимости проводится оценочная экспертиза);
  • порядок внесения денег (размер отчислений, периодичность платежей, пеня за просрочки и отсутствие выплат);
  • меры ответственности за нарушение условий соглашения;
  • причины досрочного прекращения действия контракта аренды с дальнейшим выкупом.

Необходимо заключить соглашение об аренде квартиры, описав все необходимые пункты.

На этой стадии владелец должен подготовить следующий пакет документов:

  • правоустанавливающие бумаги (подтверждают законность перехода прав собственности к текущему хозяину);
  • технический паспорт (должен соответствовать реальным характеристикам объекта аренды);
  • выписка из ЕГРН – подтверждает право владения объектом, отсутствие обременений, мешающих дальнейшему выкупу.

Внимание! Принять участие в сделке хозяин не может без нотариального согласия своего официального супруга.

Этот список не является исчерпывающим, и может быть дополнен другими бумагами, в зависимости от обстоятельств совершения сделки.

Оценка имущества

Подписание договора пользования собственностью с возможностью ее выкупа требует проведения оценки. Это может сделать частная или государственная организация с соответствующей лицензией.

Рассчитанная стоимость будет справедливой для конкретного дома/квартиры в регионе с учетом износа и рыночной стоимости. Проблема заключается в том, что за период действия соглашения аренды цена на недвижимость может измениться.

Возможные выходы из ситуации:

  • уточнение в договоре коэффициента увеличения выплат, зависящего от роста рыночной цены;
  • отображение стоимости в иностранной валюте.

Переход правомочий собственника

Арендодателем является действующий хозяин квартиры или дома. Право владения недвижимостью заканчивается при следующих обстоятельствах:

  • закончился срок действий контракта;
  • арендатор внес полную сумму досрочно.

При полном погашении цены жилья участники вместе обращаются в территориальное отделение Росреестра с договором и сопутствующими документами.

После написания заявления и оплаты государственной пошлины у работников Государственного реестра есть десять дней для внесения сведений о новом собственнике в базу данных.

После этого покупатель получает выписку из ЕГРН, подтверждающую выкуп жилья после аренды и переход имущественных прав к новому владельцу.

Внимание! Законами о приватизации утверждено, что отчуждение частного дома допускается только после приватизации земельного участка. Поэтому, при аренде индивидуальных домов, сначала хозяин приватизирует землю, а затем может заключать соглашение аренды.

При полном погашении суммы необходимо обратиться в Росреестр для дальнейшего оформления собственности.

Досрочное расторжение договора аренды с последующим выкупом

Досрочное прекращение договора возможно только в судебном порядке. Для этого одному из участников достаточно направить исковое заявление с возникшими претензиями. Законные основания расторжения правоотношения досрочно:

  • нецелевое использование жилья арендатором;
  • причинение пользователем умышленного материального вреда собственности;
  • съемщик два месяца подряд удерживает выплаты или переводит их в меньшем размере, что не было оговорено в контракте;
  • другие существенные нарушения условий договора по уходу за имуществом.

Во время подачи иска собственник квартиры/дома рассчитывает размер материального ущерба с целью удержания неустойки и суммы на покрытие расходов, на ремонт.

Сделки аренды с правом дальнейшего выкупа имущества имеют ограниченный период действия – 10 лет. Чем дольше термин действия договора, тем больше будет переплата по цене собственности.

За каждые три года аренды к изначальной цене объекта добавляется 4-5 % переплаты. Но и на таких условиях приобретение будет более выгодным, нежели оформление ипотечного кредитования. Помогла статья? Оцените её
Загрузка…

Обсудите действия управляющей компании, повышение тарифов, проблемы с соседями и другие вопросы на нашем форуме.

Для решения сложных вопросов, споров, судебных разберательств рекомендуем воспользоваться помощью наших специалистов

Источник: https://ZKHinfo.ru/kvartira/arenda-s-posleduyushhim-vykupom

Аренда с правом выкупа недвижимости: что это такое, порядок оформления в 2020 году

Договор найма с последующим выкупом квартиры

Время чтения 8 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Аренда с правом выкупа недвижимости является довольно распространенной ситуацией при продаже ценного имущества, включая квартиры, дома, землю, автомобили и другие объекты.

Такие сделки выгодны для обоих сторон: покупатель, не имея полной суммы, получает право использовать объект для личных либо иных целей до выплаты всей стоимости арендуемой недвижимости, а продавцу поступают постоянные платежи до передачи право собственности.

Понятие аренды помещения с последующим выкупом

Арендные отношения с правом приобретения недвижимости предполагают её использование в определенных целях и дальнейший переход правомочий хозяина к новому владельцу. Причем происходит это по окончании периода действия соглашения о найме либо до его истечения при внесении покупателем всей суммы выкупа за помещение.

В ситуации, когда условие об оплате стоимости арендованного имущества не определено договоренностями сторон, оно может предусматриваться дополнительным документом между участниками правоотношений, которые вправе договориться о зачете ранее уплаченных взносов в счет выкупной цены недвижимости.

Преимуществами этого вида сделок считаются:

  • Продажа недвижимого имущества по повышенной цене;
  • Переход правомочий собственника после полной выплаты всей стоимости;
  • Возможность использовать помещение до его полной покупки;
  • Не привлекать кредитные средства;
  • Отказаться от выкупа объекта в любой момент.

Проведение такой процедуры имеет свои недостатки для обоих сторон. Это:

  • До полной передачи прав, помещение является собственностью продавца, который вправе совершать с ней любые операции, в том числе, оформить его как залоговое имущество для получения займа;
  • Остается риск расторжения договоренностей на любом этапе и отказ в возвращении денежных средств;
  • В случае смерти владельца договоренностей придется достигать с его наследниками;
  • Остается риск упущенной прибыли, если за период расчетов цена имущества увеличится;
  • Объект может быть использован не по назначению.

Необходимо учитывать возможные риски и заранее их предусмотреть при совершении процедуры.

Отличие от лизинга/ рассрочки

Несомненно, эти договора имеют общие черты, что и приводит к путанице. К тому же лизинг иногда называют финансовым наймом. Различаются они тем, что в наем могут передаваться разные активы. В лизинг же приобретаются активы только утвержденные приобретателем лизинга.

В реальности сторона, предоставляющая объекты в лизинг выступает в качестве посредника, а в арендных отношениях отсутствует третьи лица.

Арендатор имеет приоритетное право выкупа помещения, если наймодатель примет решение о его реализации.

Соглашение о покупке товара в кредит с рассрочкой выплат также не может приравниваться к арендным правоотношениям с дальнейшим приобретением, так как при уплате приобретателем половины суммы его цены продавец не имеет права отказать в совершении сделки и потребовать продукцию вернуть.

Аренда имущества с возможностью её выкупа предполагает, что при окончании периода действия договора его участники выполнят свои обязательства, в том числе по выплате полной цены объекта. Если такое положение не исполняется, то наймодатель вправе затребовать объект назад.

Учет сделки

Арендное соглашение с дальнейшим выкупом недвижимого имущества реализуется в двух вариантах:

  1. Нанимателем перечисляются стоимость объекта вместе с взносами за наем в период действия контракта.
  2. Арендатором оплачивается лишь аренда помещения. По его окончании, участниками подписывается дополнительный документ о зачете выплаченной суммы в цену сделки по покупке недвижимости.

При этом налоговый и бухучет обоих участников будет различаться.

Для нанимателя

​В бухучете должно быть внесено на счете 001 арендная площадь по цене, предусмотренной договоренностями. При этом амортизация не начисляется, так как оно находится в собственности наймодателя.

Когда цена объекта перечисляется по договору в период его действия, то такие суммы не включаются в затраты компании. Они считаются авансом и составляют задолженность по дебету, учитываемую на счете 60 или 76 в корреспонденции по счету 51.

Если имущество будет использовано в коммерческих операциях, арендные платежи нужно учитывать в комплексе затрат по обычным переводам. Взносы за аренду отражаются в дебете учета трат (20, 23, 26) и кредиту (76 или 60).

С передачей прав на недвижимость, оно должно быть принято к учету как основной актив по начальной цене выкупа. При этом такая стоимость вычитывается с забалансового учета. Потраченные на покупку имущества деньги аккумулируются на счете 08, при его введении в работу они списываются в дебет счета 01, а затем погашаются при расчете износа по счету 02 с затратами по 25, 26, 44 и другим счетам.

Налог на недвижимость не уплачивается до того момента, пока она не будет указана на счете 01.

Для наймодателя

Арендный объект остается во владении собственника и отражается у него на балансе. Он может быть отражен на отдельном субсчете 01 и на него начисляется амортизация.

Регулярные выплаты стоимости приобретаемой недвижимости для собственника считаются авансовыми платежами, формирующими кредиторский долг, и учитываются на счете 62 и не отражаются в составе прибыли.

Когда же правомочия собственника переходят к приобретателю, деньги, поступившие как расчет за недвижимость, признаются прочими поступлениями, а остальная сумма выкупленного объекта — прочими затратами.

Заключение арендной сделки с дальнейшим выкупом недвижимости имеет свою специфику и нюансы правоотношений, что необходимо учитывать при его составлении, чтобы избежать возникновения конфликтных ситуаций.

Источник: https://law03.ru/finance/article/arenda-s-pravom-vykupa-nedvizhimosti

Как правильно взять в аренду недвижимость с правом выкупа

Договор найма с последующим выкупом квартиры

Аренда квартиры с последующим выкупом предусматривает, что арендатор помещения будет проживать в квартире на правах нанимателя и одновременно вносить ежемесячные ипотечные взносы в качестве выкупа за квартиру.

После уплаты определенной денежной суммы арендодателю, арендатор имеет право оформить право собственности на недвижимость, которая является предметом договора.

Такой вид ипотеки набирает все большей популярности, так как он не требует предоставления официальной справки о доходах, наличия хорошей кредитной истории, погашения высокой процентной ставки банка и т. п.

Условия аренды с дальнейшим выкупом не прописаны ни в одном из нормативных актов РФ, поскольку аренда и выкуп помещения – абсолютно разные понятия с точки зрения закона. На законодательном уровне аренда квартиры с правом выкупа регулируется отдельно положениями о выкупе и положениями об аренде квартиры.

Переход квартиры в собственность арендатора согласно договора

Процесс перехода квартиры в собственность арендатора при заключении договора об аренде с правом выкупа оговаривается сторонами отдельно.

Заранее устанавливаются четкие сроки выкупа квартиры, сумма ежемесячной арендной платы, обсуждается общая стоимость квартиры, за которую покупатель готов купить, а продавец продать помещение, и оговариваются условия выкупа.

В договоре аренды квартиры можно обозначить одно из двух возможных условий выкупа:

Рекомендация

В случае заключения данной сделки лучше будет производить все выплаты через банк (расчетный счет можно указать в договоре), а не «из рук в руки». В последующем, при возникновении спорных ситуаций, квитанции из банка станут доказательством осуществления всех платежей.

  1. Постепенный выкуп. Предусматривает, что дополнительно к арендной плате арендатор будет ежемесячно выплачивать оговоренную сумму для постепенного выкупа квартиры. Стоимость выкупа также может входить в арендную плату. Таким образом, если арендатор будет ежемесячно уплачивать арендодателю обозначенную в договоре сумму, то по истечению срока договора, к нему перейдет право собственности на квартиру. Что делать, если квартиросъемщик не платит за квартиру, читайте тут.
  2. Выкуп несколькими платежами. Отдельно определяется сумма арендной платы, которая уплачивается арендатором ежемесячно, а также размер платежей, необходимых для выкупа квартиры, которые могут уплачиваться ежеквартально либо один раз в несколько месяцев в зависимости от желания и договоренности сторон. Таким образом, арендатор выкупает квартиру несколькими большими платежами, после чего он имеет право стать собственником оговоренной недвижимости.

Обязательно оговаривается также возможность досрочной уплаты арендатором суммы, в которую согласно договора оценена квартира.

В таком случае арендатор раньше указанного в договоре срока может стать собственником квартиры и соответственно прекратить выплаты арендной платы. Никаких штрафных санкций за досрочный выкуп не взымается, если их необходимость не была оговорена заранее.

Чтобы стать полноправным владельцем квартиры, арендатору после выплаты полной стоимости недвижимости нужно зарегистрировать право собственности в ЕГРП.

Договор об аренде с постепенным выкупом действителен до тех пор, пока стоимость квартиры не будет полностью оплачена арендатором либо пока не истекут оговоренные сторонами ранее сроки. Если договор будет расторгнут по какой-либо причине, арендодатель и арендатор больше не будут иметь никаких обязанностей друг перед другом.

О расторжении договора аренды по инициативе арендатора, узнайте из статьи https://realtyinfo.online/7223-rastorzheniye-dogovora-arendy-arendodatelem. Деньги, уплаченные арендатором арендодателю, не будут возвращены, поскольку они покрывают стоимость арендной платы за время проживания в квартире. Условия расторжения договора нужно обязательно оговаривать до оформления сделки.

Образец договора аренды квартиры с правом выкупа можно увидеть ниже.

Составление договора об аренде с правом выкупа

В договоре аренды квартиры с правом выкупа должны быть отдельно прописаны условия аренды и выкупа недвижимости. Документ должен содержать в себе всю необходимую для заключения договора об аренде, а также договора о выкупе информацию.

Скачать бланк договора аренды квартиры с правом выкупа

Условия аренды помещения должны предусматривать будет ли арендатор оплачивать ежемесячные коммунальные платежи, самостоятельно инициировать ремонт инженерных систем, техники и мебели, которая является собственностью арендодателя, размер ежемесячной арендной платы и другие, дополнительные условия аренды, о которых договорятся стороны, заключающие договор. Практические советы, как правильно арендовать квартиру, можно найти здесь.

Пункты договора, связанные с выкупом помещения должны быть составлены с особенной тщательностью и скрупулезностью. Здесь указывается, что после выплаты определенной денежной суммы владельцу квартиры, арендатор будет иметь возможность оформить недвижимость в собственность, а также общая стоимость квартиры, которую обязуется выплатить покупатель и другие условия выкупа.

Оформлять аренду недвижимости с правом выкупа обязательно нужно у нотариуса, поскольку выкуп жилья является серьезной юридической процедурой.

Подходить к составлению договора нужно с особой тщательностью и внимательно продумывать формулировку каждого пункта соглашения. Если у сторон, заключающих сделку, возникнут конфликты по предмету договора, решать их придется в судебном порядке.

Основным доказательством обоснованности претензий будет именно нотариально заверенный договор, где прописаны все права и обязанности сторон.

Об аренде жилья с правом выкупа смотрите в видео

Техническо-правовые аспекты оформления

Чтобы договор считался юридически действительным и для удобства решения спорных моментов между заключающими сделку сторонами, в документе обязательно нужно указать следующие моменты:

  1. Паспортные данные продавца и покупателя.
  2. Технические сведения о помещении, которое является предметом договора (общая площадь, адрес, этажность расположения, укомплектованность и т. п.).
  3. Порядок произведения выплат арендной платы.
  4. Порядок выкупа квартиры.
  5. Порядок уплаты коммунальных платежей, произведения ремонтных работ.
  6. Дополнительные права и обязанности сторон.
  7. Правила сдачи квартиры в аренду на определенный срок несколько отличаются от правил предоставления квартиры в аренду с правом последующего выкупа.

    Важным шагом при оформлении последнего процесса является регистрация арендатора в съемной квартире.

    Это выступит своеобразной защитой его прав на данную жилплощадь, в отношении которой собственник уже не сможет производить какие-либо действия по отчуждению.

  8. Возможность арендатора (арендаторов) прописаться в квартире до полного погашения ее стоимости.
  9. Возможность повышения либо снижение обозначенной стоимости недвижимости при изменении курса доллара США.
  10. Возможность изменения некоторых пунктов документа с согласия сторон.
  11. Порядок расторжения договора.
  12. Порядок решения спорных моментов между арендодателем и арендатором.
  13. Порядок действий в случае возникновения непредвидимых, форс-мажорных ситуаций.
  14. Срок действия и дата составления договора.
  15. Подписи сторон, удостоверяющие, что они ознакомлены с условиями договора и согласны с ними.

Договор аренды с правом выкупа обязательно должен составляться с помощью юриста, так как фактически в нем обозначаются условия не только аренды, но и приобретения квартиры. Юридически неграмотно составленный документ может привести к большим денежным потерям для покупателя либо продавца недвижимости.

Источник: https://realtyinfo.online/7215-usloviya-sdelki-po-arende-kvartiry-s-posleduyushhim-ee-vykupom

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.