Договор найма квартиры с выкупом

Содержание

Заключаем без ошибок договор аренды жилого помещения с последующим выкупом — актуальный образец

Договор найма квартиры с выкупом

Часто с арендой квартиры связаны негативные ассоциации: обманул арендодатель, нехорошие жильцы, повышение цены или же проблемы с помещением. Для того, чтобы урегулировать отношения между сторонами составляют договор аренды.

Существует еще договор аренды с последующим выкупом помещения. Что это такое? По сути — это услуга беспроцентной почастичной оплаты для покупки жилья. Составляется договор аренды, в котором вы ежемесячно платите определенную сумму до тех пор, пока не выплатите стоимость жилья. Далее собственник меняется, и тот, кто платил за аренду, становится владельцем.

Отличие обычного арендного договора от аренды с последующим выкупом заключается в праве владения этой собственностью.

Обычная же аренда позволяет только снимать помещение для своих целей, и при этом арендодатель не меняется, ведь дополнительное соглашение о передаче владений после окончания срока действия договора заключается только для продажи.

На какой срок можно заключить соглашение?

Внимание! В отличие от рассрочки, договор аренды с дальнейшим выкупом можно заключать на несколько лет (обычно заключают от 1 до 10 лет).

Что касается покупателя, то ему нужно только удостоверение личности. Часто собственники требуют какие-либо справки о платежеспособности для того, чтобы убедиться, что вы выплатите всю стоимость помещения без задержек. Если аренду заключает доверенное лицо, то конечно, нужна еще и доверенность.

Арендодателю в таком случае потребуется весь пакет документов, так же как и при обычной продаже недвижимости:

  • удостоверение личности и доверенность, если одной из сторон договор не лично заключается;
  • нотариально заверенный устав, который подтверждает вашу регистрацию как юридическое лицо (если вы таковым являетесь);
  • документы на помещение, подтверждающие право владения;
  • согласие супруга если собственность общая.

Скачать образец согласия супруга

Документы для дальнейшей регистрации аренды (их предоставляют в Росреестр):

  • заполненный бланк заявления;
  • экземпляр договора;
  • чек об оплате госпошлины;
  • документы, что подтверждают полномочия обеих сторон;
  • техпаспорт.

Что писать?

  • название документа нужно писать полностью;
  • часто путают Арендодателя и Арендатора, так вот Арендодатель – это владелец недвижимости, Арендатор – тот, кто в будущем станет им после выплаты аренды, соизмеримой со стоимостью недвижимости;
  • прописывать нужно полностью суть соглашения – аренда помещения с последующим правом выкупа, иначе это будет обычная аренда без оформления купли продажи;
  • в объекте сделки пишите всю информацию о помещении: характеристики, параметры;
  • в сумме договора график оплаты, информация о том, что плата за жилье входит в его стоимость, должна быть обязательно;
  • меру ответственности при нарушении договора также нужно писать.

Важно! Документ нужно заверить у нотариуса.

Избегайте двояких фраз — это затруднит разбирательство в случае возникновения претензий.

На какие пункты обратить особое внимание?

С особым вниманием заполняйте личные данные и реквизиты. Распишите меру ответственности в случае грубых нарушений.

Нужно обращать пристальное внимание на пункт, где указаны данные о помещении. Если все заявленные характеристики будут детально прописаны в договоре, то продажа жилья в ненадлежащем состоянии станет невозможна.

Плюсы и минусы найма с правом дальнейшего приобретения

К основным преимуществам съема с последующим выкупом недвижимости можно отнести:

  • выплаты за квартиру без процентов (но только в том случае, если сам собственник не назначит их), так вы делаете покупку без переплат;
  • аренда возможна на длительный срок;
  • дополнительные деньги для продавца (он получает ежемесячно некую сумму за аренду + часть оплаты за квартиру);
  • можно рассчитываться так, как удобно;
  • вселиться, как правило, можно сразу после согласования и подписания договора;
  • нет посредников, из-за чего не нужно дополнительно тратить деньги;

Недостатки тоже присутствуют:

  • небольшое количество предложений среди недвижимого имущества;
  • потеря собственником имущества, ведь выгодно сдавать на постоянной основе, нежели продавать;
  • общая сумма за квартиру может меняться, поэтому если не прописать это в договоре, для покупателя будет весьма неприятная неожиданность;
  • почти невозможно обжаловать разрыв краткосрочного договора в одностороннем порядке;
  • при увеличении рыночной арендной стоимости собственник может повысить сумму самой аренды, чтобы избежать убытков;
  • это не типичные сделки, поэтому стандартного договора для них в законе не предусмотрено;
  • сменить собственника можно только по окончанию срока действия договора и выплаты стоимости имущества.

Риски покупателя и продавца

  1. типичная ситуация – после смерти владельца родственники могут расторгнуть договор в одностороннем порядке, и вы потеряете свои деньги;
  2. для гарантии при выдаче кредитов часто собственники предлагают в залог свое жилье, поэтому если по окончанию соглашения имущество будет под залогом – переоформить его будет сложно;
  3. в связи с повышением цен на недвижимость арендодатель может потребовать внести изменения в договор, так вы будете платить ежемесячно больше, чем прежде;
  4. в любой момент могут выселить из квартиры, что нельзя сказать об ипотечных выплатах.

Положения, которые следует обязательно прописать

Первое что нужно сделать – прописать объект отношений, так как это может быть что угодно из недвижимого имущества: земельный участок, дом, квартира, какое-либо нежилое помещение в виде склада.

Главное требование – сохранение всех свойств при эксплуатации помещения.

В договоре нужно обязательно прописать возможность снять жилплощадь с дальнейшим приобретением. Если в договоре данное обстоятельство не указано, то заключают допсоглашение.

Как написано в п.1 статьи 624 ГК, если вместе с помещением арендуется имущество, то все это должно перейти во владение и распоряжение покупателя после последней оплаты стоимости имущества.

Если арендатор не желает выкупать собственность, то заставить его сделать это по закону просто невозможно. Но, вернуть деньги он не сможет — по договору это арендная плата.

Скачать договор аренды жилого помещения с последующим выкупом

Узнайте нюансы от практикующего юриста:

На первый взгляд, заключение такого соглашения весьма выгодно и той и другой стороне, но прежде чем заключить сделку, продумайте все пункты и опишите их так, чтобы не возникло недопониманий.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/arenda-kvartiry/dokument/dogovor-posleduyushhim-vykupom.html

Как составить договор аренды квартиры с последующим выкупом: 11 главных правил

Договор найма квартиры с выкупом

Договор аренды жилья с последующим выкупом — довольно специфичный документ. Он совмещает в себе черты договора найма жилья и купли-продажи недвижимости. Поскольку согласно документы фактическая покупка квартиры состоится в будущем, обе стороны несут значительные риски. 

Необходимость застраховаться от неожиданностей и предусмотреть многие детали объясняет сложную структуру договора и его непопулярность, когда сделка производится между малознакомыми людьми.

Суть договора аренды с последующим выкупом

Договор аренды с последующим выкупом близок к договору лизинга. Только в последнем случае речь идет о транспорте или оборудовании, а в первом — о жилой недвижимости.

Фактически документ является неким гибридом двух совершенно разных соглашений, предусматривающих различные правоотношения между сторонами.

На первом этапе действуют положения о найме жилого помещения, согласно которому стороны именуются «арендодатель» и «арендатор».

При этом аредатор выплачивает определенную сумму хозяину квартиры за право пользования помещением. Вместе с этим он частично выкупает жилплощадь, то есть вносит единоразовые платежи — примерно как при рассрочке.

После того, как стоимость квартиры будет полностью выплачена, в действие вступает вторая часть договора — купля-продажа недвижимости.

На этом этапе считается, что стороны — «покупатель» и «продавец» — уже рассчитались между собой, и долговых обязательств между ними нет. Продавец должен будет без лишних проволочек передать покупателю квартиру.

В законодательстве такой договор не предусмотрен, что вызывает определенные трудности при его составлении, а также при использовании.

Например, не всегда ясно, в какой момент договор необходимо регистрировать в Регистрационной палате и каким именно образом. Есть два варианта:

В любом случае, схема оплаты и дальнейшей регистрации договора должны быть отражены в документе.

Преимущества и недостатки договора аренды с последующим выкупом

Составление соглашения может быть выгодно по ряду причин:

  • покупатель получает фактически рассрочку, что позволяет ему постепенно оплатить стоимость квартиры, не прибегая к банковскому займу и переплате;
  • продавец получает источник пассивного дохода в виде систематической арендной платы;
  • стороны могут вести расчет по удобной для них схеме, с возможными отсрочками или, напротив, уплатной сверх оговоренной ежемесячной суммы;
  • связывание покупателя и продавца договоренностью страхует от умышленного нанесения вреда имуществу, гарантирует неприкосновенность жилища.

Но вместе с выгодами договор имеет и определенные недостатки. Большинство вызвано с рисками, на которые сторонам приходится соглашаться.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом — образец:

Так как переход права собственности на квартиру должно произойти не в момент регистрации договора, а после уплаты всей суммы, то стороны сильно рискуют.

Какие риски придется принять на себя продавцу:

  • Если недвижимость сильно подорожает в цене, он упустит выгоду. Договор заключается с отсрочкой платежа на длительный срок — возможно, 5-10 лет, за это время цена квадрата может подскочить на 15-20% в стоимости, при этом цена квартиры останется такой же, как была указана в договоре.
  • Покупатель может использовать арендованную квартиру не по целевому назначению — например, использовать ее для ведения коммерческой деятельности или сдавать в поднаем.
  • Рост коммунальных платежей и налогов на собственность может со временем свести на нет прибыль от установленной арендной платы. Этот риск, конечно, обычно нивелируется за счет договоренности о тарификации взносов в соответствии с экономической ситуацией.

Риски покупателя

Покупатель в данной ситуации рискует не меньше продавца:

  • На время аренды недвижимость будет считаться собственностью продавца, следовательно, он имеет право ей распоряжаться: продавать, дарить, завещать и т.д. Продавец может расторгуть договор найма в любой момент (со штрафными санкциями, естественно). При этом он может отказаться возвращать уже полученные платежи, и придется обращаться в суд.
  • Продавец может резко повысить стоимость арендной платы и общую цену квартиры, если это предусмотрено договором.
  • Продавец может умереть до исполнения последней части соглашения о передачи квартиры в руки покупателя, и тому придется составлять аналогичный договор с наследниками. При этом не факт, что удастся достигнуть таких же условий соглашения. К тому же придется что-то решать с уплаченными взносами. Например, если продавец успел потратить деньги, и наследник ничего не получил, то он может запросто отказаться засчитать их в стоимость квартиры.
  • Квартира может оказаться под арестом или залогом при попустительстве продавца — например, он не вносил арендную плату. Также квартиру могут отнять, если продавец объявил себя банкротом.
  • Таким образом, заключение соглашения об аренде с последующим выкупом квартиры сопряжено со многими рисками, при этом соблюдение договоренностей базируется зачастую на доверительных отношениях между сторонами. Именно поэтому подобные договоры обычно заключаются между родственниками или хорошо знакомыми людьми.

Структура договора аренды квартиры с последующим выкупом

Определенную структуру документа диктует конкретная ситуация.

Поскольку закон не регулирует нормы составления договора аренды с выкупом квартиры, то опираться приходится на требования, предъявляемые к соглашению о социальном найме и купле-продажи объектов недвижимости.

Основные пункты договора аренды с последующим выкупом

  1. Реквизиты сторон и их наименование. Обычно их именуют «продавец» и «покупатель», реже — «арендатор» и «арендодатель», при этом оба эти наименования не отображают сути договора, так как на разных стадиях соглашения роли меняются.

    Опытные юристы рекомендуют просто именовать участников сделки «Сторона 1» и «Сторона 2», при этом в преамбуле необходимо расписать роль каждого из них.

  2. Описание объекта недвижимости. Требуется указать технические характеристики квартиры и дома, в котором она расположена.

    Не лишним будет упомянуть документы, на основании которых продавец имеет право на распоряжение недвижимостью.

  3. Стоимость договора. Проще говоря — сколько денег покупатель должен перечислить продавцу за квартиру (исключая арендную плату). Для определения стоимости жилища можно заказать экспертную оценку.
  4. Схема оплаты.

    Необходимо расписать, в какое время (ежемесячно, ежегодно) и какими суммами покупатель будет выкупать квартиру у продавца. Также здесь нужно указать максимальный срок, в течение которого вся сумма должна быть выплачена. Подтверждающим документом о приеме денег будет расписка продавца.

    Покупатель должен хранить все расписки — впоследствии они станут основанием для требования прав на квартиру.

  5. Момент регистрации перехода права собственности. Обычно его «привязывают» к моменту перечисления последнего платежа, но это может быть конкрентая дата или наступление определенного события.
  6. Положения об арендной плате.

    Здесь необходимо указать размер аренды, порядок оплаты коммунальных услуг, права арендатора, ответственность за ненадлежащее содержание жилища и т.д. Важный момент: нужно обговорить, входит ли арендная плата в зачет стоимости жилища. Обычно эти два платежа разводят, но не лишним будет акцентировать на этом внимание — во избежание споров.

  7. Тарификация.

    Так как договор заключается на продолжительный срок, и за это время цена квартиры может подрасти, в текст документа по соглашению сторон могут быть включены положения о тарификации стоимости квартиры и аренды. Обычно она равна годовой инфляции.

  8. Ответственность за неисполнение условий договора.

    Особо следует обговорить, какую ответственность несет продавец, если он решил не исполнять свои обязательства — а именно: продавать квартиру. Он должен вернуть все уплаченные покупателем средства и пени.

  9. Условия расторжения договора.

    Например, если покупатель не вносит арендные платежи или отказывается уплачивать очередной взнос за квартиру, продавец имеет право без последствия для себя расторгнуть соглашение.

  10. Форс-мажоры. В число форс-мажоров обязательно следует включить смерть одного из участников сделки. Не лишним будет назначить правопереемников договора, предварительно заручившись их согласием.
  11. Страховка. Если сделку решено застраховать в одном из агентств, в договор нужно внести соответствующие положения.

Аренда квартиры с последующим выкупом

Какие нужны документы?

Так как договор предполагает собой сложную структуру, то для его составления потребуется немало бумаг:

  • паспорта участников сделки;
  • нотариально заверенное согласие супругов на заключение подобной договоренности;
  • свидетельство о заключении брака;
  • кадастровый паспорт и техплан квартиры;
  • свидетельство о регистрации права на продаваемую «недвижку»;
  • договор, дающий право на квартиру;
  • сберкнижка или номер расчетного счета для перевода денег;
  • оценка стоимости квартиры;
  • справка из Росреестра об отсутствии обременений на жилплощадь;
  • справка из ЖЭУ об отсутствии коммунальных долгов.

Полный набор документов подскажет юрист, который возьмется за оформление договора. Возможно, что в процессе согласования деталей понадобятся еще какие-то бумаги.

Как платить?

Как уже говорилось выше, обычно арендные платежи и взносы за квартиру платятся отдельно.

Основные варианты оплаты

  • наличными со взятием расписки;
  • банковскими или электронными платежами с получением чека и указанием цели перевода денег;
  • перечислением денег на специальный счет, «замороженный» до момента оформления права на квартиру (например, с помощью банковского аккредитива).

Деньги за аренду и за взнос лучше посылать различными траншами с указанием цели платежа. Тогда у продавца не возникнет соблазна подменить один платеж другим и потребовать непредусмотренной суммы.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/arenda-i-najm-zhil-ya/kak-sostavit-dogovor-arendy-kvartiry-s-posleduyushhim-vy-kupom-11-glavny-h-pravil.html

Аренда квартиры с последующим выкупом: образец договора 2020 г

Договор найма квартиры с выкупом

Альтернативой купле продаже с рассрочкой может стать аренда квартиры с последующим выкупом. Арендатор постепенно выплачивает стоимость жилья, которое в итоге переходит в его собственность. Сегодня рассмотрим подробнее особенности данного инструмента.

В чем суть процедуры

Оформление договора аренды квартиры с последующим выкупом – не совсем обычная сделка. Сущность следующая – гражданин снимает жилье, ежемесячно вносит плату, а в момент, определенный договором, вносит выкупную цену. Такая цена может как включаться в аренду, так и выплачиваться отдельно.

После внесения выкупной цены отношения по аренде заканчиваются, право собственности переходит к арендатору как в купле продаже. По сути, аренда с последующим выкупом – это синтез сделок аренды и купли продажи в рассрочку.

Важно! Заключить аренду с последующим выкупом можно в отношении любой квартиры. Ограничений насчет участников сделки также не предусмотрено.

Порядок действий

Общая схема взаимодействия сторон по съему с выкупом следующая:

  1. Стороны заключают договор аренды с последующим выкупом по правилам, предусмотренным для ДКП. Договор предусматривает определенный порядок расчета за квартиру.
  2. В течение установленного срока арендатор проживает в квартире и вносит установленные суммы.
  3. По окончании срока аренды квартира переходит в собственность арендатора. Вопросы выкупной цены при этом регулируются договором. Предложение о выкупе доли в квартире может поступить как от нанимателя, так и от хозяина жилья.
  4. Как и сделке купли продажи, права нового владельца регистрируется в Росреестре – уже после выкупа жилья.

После регистрации прав новый владелец становится полноправным собственником недвижимости, может ее продавать, покупать, закладывать и иным образом распоряжаться.

Ключевой момент всей процедуры – правильно составить соглашение. Именно от текста договора будет зависеть статус жилья и права участников сделки в его отношении.

Внимание! Аренда с правом выкупа квартиры – это очень редкий вид сделок. Рекомендаций и судебной практики по данной теме не так много.

Как заключить договор между физическими лицами

Случается, что аренду с последующим выкупом заключают между собой предприятия или государственные органы. В таких случаях соглашение разрабатывается с учетом интересов фирм, а контракт может содержать инвестиционные пункты.

Если речь идет о выкупе залоговых квартир, например, у банка, то контракт заключается по форме залогодержателя. Вариант выкупить квартиру у государства также сопровождается определенной строго установленной формой, которую составили  специалисты местных органов власти.

Граждане же составляют договор самостоятельно с учетом индивидуальных обстоятельств и условий. Сложность состоит в том, что это очень редкий контракт, который представляет определенную сложность для обывателей. Команда Ипотекаведа разработала универсальные рекомендации для заключения таких сделок, следуя которым каждый сможет оформить аренду с последующим выкупом.

Список документов

Для заключения аренды квартиры с последующим выкупом потребуется тот же пакет документов, что и для купли продажи:

  • паспорта участников сделки;
  • выписка из ЕГРН на квартиру;
  • технический паспорт;
  • согласие супругов на сделку;
  • справка о прописанных в квартире.

Справка о прописанных необходима для того, чтобы выявить граждан, имеющих право пользования жильем. Дополнительно арендатору нужно ознакомиться с документом-основанием, по которому арендодатель распоряжается квартирой.

Образец договора и существенные условия

Обратите внимание на существенные условия, которые обязательно должны быть в тексте. Если эти условия не прописать – контракт признают незаключенным. А если не будет условия о выкупной цене, то он превратится в обычное арендное соглашение.

Важно! Юридически будет заключен контракт найма жилья с последующим выкупом, а не аренды. Подробнее о найме жилья, его отличиях от аренды, видах и особенностях заключения мы писали здесь.

В тексте должны появиться следующие условия о дальнейшем выкупе:

  • ФИО участников. Обязательно, чтобы ФИО наймодателя совпадало с правообладателем квартиры по выписке из ЕГРН. Указывают также адрес и паспортные данные.
  • Полное описание квартиры с кадастровым номером, площадью, этажом и полным адресом.
  • Возможность выкупа нанимателем указанной квартиры. Без этого упоминания договор не будет иметь необходимой силы.
  • Выкупная цена квартиры и размер арендных платежей, а также порядок и сроки их оплаты. Прописывается твердо на весь срок аренды или с возможностью индексации.
  • Срок аренды.
  • Обязанность наймодателя по итогу договора передать квартиру в собственность нанимателя.
  • Обязанности сторон по ремонту, оплате коммунальных услуг и другим моментам.

В соглашении могут быть предусмотрены и другие пункты, которые стороны сочтут необходимыми.

Загрузить и заполнить текст найма с последующим выкупом можно по этой ссылке.

Договор подписывается сторонами собственноручно. Удостоверять у нотариуса не требуется. Подписанный договор нужно сохранить на весь срок аренды – в момент внесения выкупной цены вступят в силу пункты о переходе собственности.

Особенности регистрации в Росреестре

Нужно учитывать как минимум два момента регистрации, которые характерны для аренды с последующим выкупом:

  • регистрация обременения из долгосрочного найма;
  • регистрация перехода права собственности к нанимателю после выкупа.

Регистрация обременения необходима, когда найм заключается на год и более. Для регистрации следует:

  1. Подготовить документы: 3 экземпляра договора, паспорта сторон, выписка из ЕГРН, чек об оплате госпошлины 2 000 рублей.
  2. Подойти в МФЦ на прием, где специалист поможет заполнить заявление. Подписать заявление, передать документы.
  3. Через 7-9 дней получить на руки выписку на квартиру с обременением, а также свой экземпляр договора.

Подробнее о регистрации найма мы писали в этой статье.

После выкупа квартиры необходимо зарегистрировать переход права на покупателя. Алгоритм и сумма госпошлины ровно та же, что и при регистрации обременения, а список документов шире:

  • тот же договор найма;
  • документы об оплате и акт приема-передачи квартиры по выкупу;
  • нотариальные согласия супругов;
  • выписку из ЕГРН на жилье;
  • госпошлина 2 000 рублей за регистрацию.

Иными словами, потребуется две регистрации – сначала обременение, а затем переход права. Если найм заключается менее, чем на год, регистрировать обременение не нужно.

Риски, плюсы и минусы

Аренда с последующим выкупом квартиры – это очень редкая сделка. Она не получила распространения по разным причинам:

  • участники вторичного рынка просто не знают о такой возможности;
  • хозяева квартир не спешат передавать свое жилье на выкуп, ведь оно приносит им стабильный и постоянный доход;
  • не всегда такая сделка экономически выгодна – привычнее заключить рассрочку или взять жилье в ипотеку.

Риски такой сделки значительные:

  • Наниматель рискует получить в итоге сделки квартиру с обременением. Весь срок аренды собственником квартиры является наймодатель. Теоретически он может совершать с жильем любые сделки, несмотря на обременение в виде жильцов. Если квартира будет арестована или заложена, то проблемы по снятию обременений перейдут на нового хозяина.
  • Если не указано право выкупа в договоре, то наниматель рискует лишиться возможности получить жилье в собственность. В глазах закона этот договор будет обычной арендой, а платежи не будут засчитаны в качестве выкупных.

Вместе с этим у сделки есть большие плюсы:

  • Никто не обязывает нанимателя обязательно выкупать жилье. Если он передумает, то заключать сделку его заставить нельзя.
  • Договор достаточно гибкий – если условия меняются, можно просто заключить дополнительное соглашение. Регистрировать или заверять у нотариуса новые условия не нужно.
  • Наймодатель не рискует жильем как при рассрочке – он передаст свое право только после внесения полной цены.
  • Первоначальный взнос, как по ипотеке, не требуется.

Переплата по договору

Если цена квартиры прописана твердо, а сам выкуп планируется в течение долгого времени, 10-15 лет, то с учетом инфляции такую квартиру можно даже приобрести дешевле, чем через привычные инструменты.

Внимание! Если в договоре индексация не прописана, то предусмотреть ее можно через дополнительное соглашение.

В любом случае необходимо оценивать конкретные условия по аренде с выкупом, сравнивая их с ипотечными. В этом может помочь наш ипотечный калькулятор.

Альтернативные варианты

Сегодня на рынке много более привычных инструментов, которые пользуются большой популярностью у населения.

Рассрочка

При рассрочке право собственности переходит на покупателя сразу при заключении договора, а платежи вносятся в порядке, установленном контрактом. Рассрочка устанавливает обременение в пользу продавца до полной оплаты. Подробнее о рассрочке мы писали в этой статье.

Кредит

Иными словами – ипотечная сделка, при которой покупатель рассчитывается с продавцом кредитными деньгами. На этом взаимоотношения с бывшим собственником заканчиваются, а покупатель в течение долгого времени выплачивает ипотеку избранному банку.

На нашем сайте вы можете ознакомиться подробнее с условиями ипотеки в Сбербанке, ВТБ, Россельхозбанке, Газпромбанке, Райффайзен и в других банках, входящих в ТОП-50.

Залоговое жилье

Выкуп залогового жилья у продавца, банка или через аукцион у государства, а также через службу судебных приставов всегда сопровождается определенным риском. С другой стороны, такие квартиры можно купить намного дешевле их рыночной стоимости за счет обременения залогом.

Подробнее о купле продаже ипотечного жилья читайте по этой ссылке.

Аренда с последующим выкупом квартиры – редкий, но рабочий инструмент приобретения квартиры. Воспользоваться им можно, заключив договор в простой письменной форме с соблюдением ряда обозначенных выше условий. В целом такие сделки не представляют сложности.

Если у вас остались вопросы по теме статьи, задайте их дежурному специалисту в окно чата в правом нижнем углу экрана.

Команда Ипотекаведа будет благодарна вам за лайк и репост статьи!

Источник: https://ipotekaved.ru/arenda/kvartiry-s-posleduyuschim-vykupom.html

Как заключить договор аренды квартиры с правом последующего выкупа?

Договор найма квартиры с выкупом

Данная схема приобретения жилого помещения мало распространена.

В соответствии с ГК РФ такое соглашение можно составить, прописав в нём условие, что имущество переходит в собственность арендатора, если за время пользования им внесена полная выкупная цена.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (812) 467-37-86. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Читайте на нашем сайте о том, как заключить договор безвозмездного пользования жилым помещением.

Что это такое?

Что значит съем квартиры с последующим выкупом? Покупатель жилплощади вначале арендует её у собственника, а вносимая арендная плата считается выплатой в счёт будущей покупки жилья. Этот вариант приобретения идеален для тех граждан, которые не могут сразу скопить достаточную сумму денег для покупки.

Вариант с ипотекой по некоторым причинам им тоже не подходит.

К тому же, чтобы получить ипотечный кредит, нужно накопить немаленькую сумму для первоначального взноса, да и огромные проценты пугают потенциального покупателя.

Аренда с выкупом – идеальный вариант для желающих жить в квартире и при этом выплачивать хозяину плату, которая одновременно является выплатой суммы для её покупки. Это порой единственная возможность иметь жильё, хотя и не полностью в собственности.

Существенное отличие от простой аренды заключается в том, что выплаты постепенно приближают арендатора к возможности иметь данное помещение в собственности. Тогда как простой договор аренды – выбрасывание денег на ветер.

В соответствии со ст. 624 ГК в данном случае вносимые арендные платежи считаются постепенным погашением выкупной стоимости.

Следовательно, сумма, которую в результате нужно отдать, постепенно уменьшается. Вы не просто платите за аренду, а приближаетесь к моменту владения данной жилплощадью.

Гражданский кодекс РФ Статья 624. Выкуп арендованного имущества

  1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
  2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
  3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Скачать образец соглашения о найме квартиры с последующим выкупом

Скачать образец заполнения соглашения между физическими лицами с последующим выкупом квартиры

Отличие аренды с выкупом от рассрочки

Аренда с правом выкупа и покупка в рассрочку – разные сделки.

При оформлении покупки в рассрочку собственник остаётся владельцем жилплощади до того времени, пока ему не будет передана вся сумма.

Владелец квартиры в это время может с нею совершать любые сделки. Минус ещё и в том, что уже выплаченная сумма, в этом случае, остаётся у собственника.

Аренда же накладывает обременение на квартиру и ограничивает права собственника при сдаче квартиры таким образом, и даже если он будет расторгнут, все ранее полученные суммы продавцу нужно будет вернуть.

Юридические основы сделки

Законом такой вид соглашения трактуется как смешанная сделка: наём с одной стороны, купля-продажа с другой. Оформить его можно как найм на период выкупа, с включением графика выплат. Или как куплю-продажу, с условием нахождения жилья в ипотеке у продавца до полной выплаты.

О том, как сдавать квартиру, купленную по ипотеке, вы можете узнать из нашей статьи.

Некоторые специалисты рассматривают этот вид соглашения, как долгосрочную аренду с внесением в него ставки удорожания. При этом ставка удорожания вносится в график платежей как процент, соответствующий уровню инфляции.

Сильные и слабые стороны

У этого редкого на сегодняшний день вида сделки есть как положительные, так и отрицательные стороны.

К минусам её относятся следующие моменты:

  1. Конкретной, закреплённой юридически формы документа по этому виду сделок на сегодняшний день не существует. Они не регламентированы законами РФ.
  2. В ходе процесса вполне возможно изменение первоначальных условий.
  3. Перспектива стать полноправным владельцем удалена на неопределённый срок.
  4. Владелец жилья может взять займ под залог жилплощади. При этом, если арендатор в ней не зарегистрирован, он не сможет наложить запрет на подобную сделку.
  5. Арендатор может быть выселен в любое время.
  6. Собственник может назвать такую цену за жилплощадь, что она превысит цены на недвижимость в долгосрочной перспективе.

В то же время есть ряд преимуществ и положительных сторон:

  1. По сравнению с кредитом на квартиру, суммы арендной платы гораздо ниже.
  2. Арендатору не нужно копить сумму для первоначального взноса по ипотеке.
  3. Будущий владелец квартиры может проживать в ней и ремонтировать её до фактической передачи права собственности.

Риски для продавца и покупателя

Механизмы подобных сделок не проработаны. Кроме того в зависимости от платежеспособности покупателя временные рамки выкупа могут быть довольно большими, и выкупная сумма может на момент переоформления собственности подрасти существенно.

Договор предполагает возможность покупателю отказаться от сделки в любой момент. А вот продавец этого сделать не может, следовательно, он рискует потерять время и остаться с непроданным жильём.

Защититься от этого риска продавец может потребовать невозвратного пятипроцентного залога.

Договор может содержать пункт о том, что часть переданных продавцу денег будет считаться первоначальным взносом.

Но налоги и страховку всё равно платит собственник.

Форма фиксации сделки

При юридическом оформлении сделки составляется соглашение, которое заключается у нотариуса. Сразу после получения его визы, стороны вступают в арендные отношения. Государственными органами определяется вся процедура аренды.

Стороны не могут вносить изменения, так как это будет считаться нарушением закона. Для оформления необходимы документы:

  1. свидетельство на объект;
  2. техпаспорт;
  3. согласие совладельцев (если квартира в совместной собственности);
  4. справка об отсутствии долгов.

Особенности договора

Документ должен обязательно содержать следующие разделы:

  1. Техническое описание объекта. В него включается полная характеристика квартиры.
  2. Описание момента передачи прав собственности. Здесь оговаривается дата окончания периода аренды.
  3. Размер полной стоимости жилья. Цену должен рассчитать профессионал. С его помощью рассчитывается цена с учётом тенденций экономики и прочих факторов увеличения стоимости на момент передачи собственности.
  4. Период действия договора. Он может быть от 1 до 5 лет.
  5. Графики взносов и вариант внесения средств.
  6. Полная выкупная стоимость объекта.
  7. Условия аренды на период действия соглашения.
  8. Ответственность продавца и покупателя (арендатора).

Дополнительными пунктами к договору являются особые условия процедуры передачи квартиры в собственность:

  • по окончании срока аренды;
  • до окончания (если арендатор полностью погасил оговариваемую сумму).

Государственная регистрация

Данный вид аренды госорганами не регистрируется, так как фактического изменения собственника нет. Для вступления его в действие достаточно оформления при помощи нотариуса.

Процедура регистрации в Росреестре проводится по окончании его действия.

По окончании срока, если внесена вся сумма выкупной стоимости, владелец недвижимости должен официально зарегистрировать переход прав собственности.

Если собственник не производит данное действие в оговоренные договором сроки, проблема решается в суде.

Что делать с изменением стоимости жилья?

Поскольку договор является долгосрочным, цена на жильё на момент его окончания может измениться. Скорее всего, произойдёт существенное подорожание. В связи с этим пункт, соответствующий этим условиям, обязателен для внесения в документ.

Все нюансы необходимо оговаривать совместно. Возможно, цена будет неизменной, несмотря на повышение общей стоимости жилья (это также должно быть прописано в документе).

Но скорее всего индексация платы, в зависимости от колебаний рынка будет заложена в договор.

При любом раскладе, пункты соглашения, принятые на момент подписания, нельзя менять.

Именно это и составляет риски и продавца, и покупателя.

Несколько советов юристов

Специалисты советуют внимательно отнестись к личности продавца при составлении подобных договоров. Как отмечалось ранее, тщательно нужно просчитать выкупную стоимость.

Продавец может поставить условие увеличение стоимость для покрытия расходов на налоги и страховку. Поскольку именно он должен выплачивать эти суммы до момента окончания действия договора.

Важным моментом является условие регистрации арендатора в квартире. Этот факт будет служить своеобразной защитой его прав. Прописавшись, арендатор может наложить запрет на какие-либо действия по отчуждению жилплощади.

Коммерческий найм предполагает составление договора на срок от 1 до 5 лет. Объектами в данном случае служат квартиры, принадлежащие городу. В отличие от социального найма, подобное жильё предоставляется по коммерческим ценам. Ещё одно отличие состоит в возможности выкупа жилья у государства для оформления его в собственность.

Подобное жильё предоставляется отдельным категориям граждан по городским программам (очередники, молодые семьи, переселенцы). В связи с этим для каждой категории имеются свои условия предоставления жилья и его выкупа по окончании срока коммерческого найма.

От аренды с последующим выкупом найм отличается тем, что заключается с государством, а не с частным лицом. Это служит своеобразной защитой для приобретателя.

Но в то же время при заселении в жильё по коммерческому найму, граждане должны внести треть стоимости единовременно.

При аренде жилья у частника такой необходимости нет.

Перед заключением любого долгосрочного соглашения покупателю следует просчитать и тщательно взвесить все плюсы и минусы сделки.

Юридически грамотные и экономически выгодные действия приблизят вас к заветной цели – приобретению собственного жилья.

Об альтернативных программах приобретения жилой недвижимости по договору коммерческого найма с правом выкупа вы можете узнать из видео:

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
+7 (812) 467-37-86 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://pravovoy-standart.ru/gilishnoe-pr/nedvigimost/kvartira/arenda-kv/s-pravom-vykupa.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.