Договор мены квартиры между родственниками

Содержание

Родственный обмен квартиры на квартиру: налоги, договор мены

Договор мены квартиры между родственниками

Закон не содержит специальных правил совершения сделок с квартирами, принадлежащими близкой или дальней родне. Однако факт родства может повлиять на последствия перехода права собственности, в том числе на порядок налогообложения. Разберем, в чем заключается родственный обмен квартиры на квартиру, где оформлять документы по таким сделкам.

Что такое родственный обмен квартирами?

Родственный обмен квартирами – это гражданская сделка с объектами, принадлежащими родственникам. В договорах и иных документах участниками соглашения являются только дальняя или близкая родня (например, дедушка и внук, сестра и брат и т.д.).

Гражданский кодекс РФ и ЖК РФ не содержат специальных нюансов для заключения договоров с недвижимостью между родственниками. Однако в ряде случаев стороны могут обойтись без уплаты налогов, которые предусмотрены для стандартных вариантов перехода прав на жилье.

Порядок действий граждан, планирующих обмен своими имущественными активами, будет зависеть от формы сделки и статуса недвижимости.

Приватизированные квартиры можно обменивать или продавать без дополнительного разрешения государственных или иных ведомств. Исключение составляет только сделка, по которой отчуждается имущественное право ребенка. Если же жилье находится в муниципальной собственности и предоставлено по договору соц.найма, согласие на обмен будет давать наймодатель.

Варианты родственного обмена

Родственникам доступны все возможные сделки, предусмотренные ГК РФ.

Совершить взаимный переход прав можно следующими способами:

  • муниципальные объекты недвижимости можно поменять в порядке, предусмотренном статьей 72 ЖК РФ;
  • для совершения возмездных сделок нужно заключить договоры купли-продажи, причем стороны могут сами определить цены за свои квартиры, предусматривать доплаты, договариваться об иных условиях перехода прав;
  • можно обменять недвижимость по безвозмездным договорам дарения;
  • по договору мены можно предусмотреть возмездную доплату, а сторонам придется оформить всего один договор

Справка! При любом варианте обмена переход прав вступит в силу только после регистрации в Росреестре. Порядок совершения регистрационных действий предусмотрен Законом № 218-ФЗ.

Ограничения для совершения подобных операций могут устанавливаться в силу статуса квартиры, наличия зарегистрированных обременений. Также придется учитывать полный запрет на безвозмездное отчуждение недвижимости, принадлежащей ребенку.

На такую сделку не получить согласие органов опеки, так как имущественное положение несовершеннолетнего ухудшается. Для возмездного отчуждения квартиры ребенка запрета нет.

Однако заключить договор можно только с разрешения специалистов местного отдела опеки.

Порядок действий: с чего начать и куда обращаться?

Для обмена жильем муниципального фонда допускается только безвозмездный вариант, т.е. стороны не могут преследовать финансовую выгоду.

Для процедуры в соответствии со ст. 72 ЖК РФ нужно соблюсти следующие условия:

  • объект для обмена должен находиться в социальном найме у второй стороны, т.е. относиться к муниципальному фонду;
  • нужно запросить письменное согласие наймодателя (обычно им является местный комитет по управлению имуществом);
  • на обменную сделку должны дать согласие члены семьи обоих нанимателей, если им принадлежит право пользования квартирой;
  • допускается принудительный обмен через суд, если кто-либо из членов семьи отказывается давать согласие на взаимный переезд.

В статье 73 ЖК РФ указан ряд оснований, при которых получить согласие на обмен неприватизированными квартирами невозможно. Например, отказ наймодателя будет законным, если объект непригоден для проживания, либо к нанимателям предъявлен иск о принудительном выселении с расторжением договора.

На практике обмен муниципальной жилплощадью применяется крайне редко. Это связано с отсутствием единой базы данных по обменному фонду, сложностью найти равнозначный вариант по площади, местности проживания и иным факторам. Кроме того, количество неприватизированных квартир в стране уменьшается с каждым годом, поэтому шанс совершить родственный обмен минимален.

https://www.youtube.com/watch?v=IT8O94qeTLU

Для частного жилья возможность совершить сделку практически не ограничена. Закон не запрещает даже заключение возмездных договоров купли-продажи между родственниками, т.е. с определением стоимости каждого объекта и передачей денег.

При совершении таких соглашений нужно:

  • согласовать все условия договора (предмет сделки, цена, порядок и сроки передачи денег и т.д.);
  • подготовить два договора купли-продажи;
  • обратиться в Росреестр или МФЦ для регистрации;
  • получить выписки ЕГРН, подтверждающие возникновение прав на приобретенную квартиру и аннулирование собственности на проданное жилье.

Внимание! Если покупателем является ребенок, его интересы должен представлять законный представитель (например, родитель). Для приобретения жилья на ребенка не нужно получать согласие органа опеки, тогда как для отчуждения недвижимости это обязательное условие.

Специальный порядок предусмотрен для заключения договоров и регистрации сделки с долевой собственностью. Собственник обязан уведомить каждого совладельца о предстоящей продаже доли для реализации права преимущественного выкупа.

Если совладелец сам захочет выкупить долю по такой же цене, родственный обмен будет невозможно довести до конца. Также сделки с долевой недвижимостью нужно регистрировать в нотариальной конторе, прежде чем обратиться в Росреестр.

При родственном обмене через дарение также заключаются два отдельных договора. Хотя такие сделки являются безвозмездными, стороны должны указать цену своей квартиры (например, по показателям рыночной или кадастровой стоимости). Это нужно для целей налогообложения одаряемого, который получает имущественную выгоду.

Один договор заключается по сделкам мены. В этом случае можно указать равную стоимость обоих объектов, либо предусмотреть соответствующую денежную доплату. По сделкам мены происходит одновременная регистрация права собственности и аннулирование прекращенных прав. Так как мена относится к возмездным соглашениям, на отчуждение недвижимости ребенка нужно получить согласие органа опеки.

Скачать образец договора мены квартиры

Налоговые последствия родственного обмена квартирами

По нормам НК РФ налоги обязаны платить лица, получающие имущественную или денежную выгоду по гражданским сделкам, т.е. доход. Налог рассчитывается самостоятельно по ставке 13% путем подачи декларации 3-НДФЛ. Выгодой в этом случае является размер доплаты по договору мены, разницы в стоимости объектов при купле-продаже.

Не нужно платить налог от отчуждения недвижимого имущества, если она находилась в собственности более пяти лет. Если продавцы-родственники или участники мены владеют квартирами менее указанного срока, они могут воспользоваться налоговыми вычетами.

Также освобождаются от уплаты НДФЛ родственники по договорам дарения, если они владели недвижимостью не менее трех лет. Такое правило указано в статье 217 Налогового кодекса РФ, является дополнительным преимуществом родственного обмена через дарение.

Источник: https://zakonportal.ru/imushhestvo/rodstvennyj-obmen-kvartiry-na-kvartiru

Обмен жильем между родственниками: как потратить меньше?

Договор мены квартиры между родственниками

Обмен квартир стал популярной сделкой по статистике риелторов. Но, тем не менее, обмен имеет несколько нюансов, особенно, если происходит между родственниками.

Проведение бартера недвижимыми площадями происходит по особому алгоритму, который имеет свои сложности, но доступен и для простых граждан.

Во многом, важно соблюдать законодательство, а также знать процессы и правила оформления некоторых документов и договора мены.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (812) 467-37-86. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Узнайте на нашем сайте о том, как обменять комнату в коммуналке или общежитии, двухкомнатную и трехкомнатную квартиру, можно ли обменять ипотечную жилплощадь или старую квартиру на новостройку, а также о том, как совершить междугородний обмен и принудительный размен жилплощади через суд.

Законодательный регламент

Оговорены ли в законе особые условия, в случае родственного обмена квартир?

Законодательство подробно освещает вопросы осуществления мены в любой ее интерпретации.

Статья 567 Гражданского кодекса рассказывает о том, что представляет собой данное соглашение, а следующие статьи, идущие по нумерации за ней, раскрывают отдельные нюансы мены и ее основ.

Так или иначе, но материал Гражданского кодекса очень хорошо скомпонован и отвечает на все основные вопросы, которые могут появиться у граждан в процессе оформления соглашения. И все же, речь в данных статьях идет обо всем, кроме субъектного состава.

Мена – это двухсторонняя сделка, а значит, сторонами могут выступать как родственники, так и совсем посторонние друг другу люди. В статьях Гражданского кодекса нет упоминания о том, что данная сделка имеет какие либо привилегии в случае, если она осуществляется между двумя родственными лицами.

Это значит, что в не зависимости от того, кем вы являетесь своему оппоненту по договору, на вас будут распространяться одинаковые условия контракта.

Также, ознакомиться с вопросами осуществления мены между родственными лицами можно, обратившись к судебной практике ближайшей от вас судебной инстанции.

Вы не почерпнете в решениях суда новых норм и ссылок на акт, однако еще раз удостоверитесь в том, что субъектный состав сделки никаким образом не влияет на ее заключение и завершение.

О том, как обменять комнату в квартире на дом и земельный участок, как обменять частный дом или коттедж на квартиру с доплатой, а также о том, как оформить договор мены квартиры на дом с земельным участком, можно узнать из наших статей.

Способы

Теперь стоит поговорить вариантах родственного бартера жилья в собственности.

Первый и самый простой способ вытекает из названия нашей статьи. Он заключается в оформлении договора мены.

Суть сделки состоит в том, что стороны обмениваются недвижимыми площадями, то есть одновременно являются и продавцами, отчуждателями и приобретателями.

Кончено, сделка может быть как равноценной, так и нет – это решает каждый собственник в договоренности с другим в индивидуальном порядке. В контракт может быть вписано условие о доплате как с одной, так и с другой стороны.

Данная сделка может быть сразу отнесена (с соответствующей подачей документов и договора) в Росреестр или заранее заверена у нотариуса. Данное соглашение непременно облагается налогом в размере 13 процентов.

Второй способ осуществить обмен с родственниками жилплощадью – это составление контракта купли-продажи. В основном, к такому способу прибегают те, кто не заинтересован сохранить для себя максимальное количество денежных средств от сделки, а также те, кто не доверяют процедуре мены.

Так как обе стороны являются и отчуждателями и приобретателями, то составляется два контракта купли-продажи. Каждый из них подлежит нотариальному оформлению, но только в случае, если оппоненты не хотят быть обманутыми. После сделка оформляется в Росреестре.

Этот способ осуществления мены – самый затратный. Дело в том, что данный способ предполагает уплату налога в 13 процентов от суммы соглашения два раза – за каждый составленный и заверенный договор.

Теперь поговорим о самом менее затратном способе родственного бартера квартиры на квартиру. Сейчас мы говорим о дарении. Дело в том, что дарение облагается налогом, но только в случае, если не происходит между близкими родственниками.

Так, если человек состоит в тесной родственной связи, то намного выгоднее, с финансовой точки зрения, оформить два договора дарения и получить в собственность новое имущество взамен отчужденного.

Правда существует один минус. Если обмен подразумевает доплату, то этого нельзя прописать в договоре дарения.

Придется довольствоваться только тем, что вы поменялись жилыми площадями, а вот доплата денежных средств регулироваться законодательством никак не будет.

С чего начать?

Для начала необходимо подготовиться к бартеру. В первую очередь, договориться с оппонентом по сделке, обговорить ее детали, осмотреть помещения. После этого проведите подготовительные работы с жильем.

Именно, вы должны выписать всех прописанных, чтобы не обременять жилье и нового владельца проблемами, заплатить по счетам за коммунальные услуги, если есть задолженности. Кроме того, необходимо подготовить всю техническую документацию на квартиру.

Если у жилья есть еще собственники помимо вас, они должны быть не против осуществления сделки (читайте об обмене доли жилплощади). То есть, они должны подписать соглашение на отчуждение или же обратиться в суд для раздела имущества.

Куда обратиться?

Когда все работы проведены, можно приступать к оформлению сделки бартера квартир между родственниками. Для начала необходимо оценить суммарную стоимость своего жилья и жилья оппонента. Если цены соразмерны, можно переходить к оформлению договора, если же нет – стоит поговорить о доплате.

После этого составляется контракт либо самостоятельно, без нотариального заверения, либо обращаетесь в нотариальную контору.

Там документ проверяют, присваивают ему номер и заносят в Росреестр.

В случае, если одна из сторон не выполнит возложенных на нее обязанностей, этот договор будет хорошим свидетельством в суде.

Какие документы необходимы?

Для того чтобы осуществить родственный обмен жилплощадью необходимо предоставить следующие виды бумаг:

  • свидетельство о праве собственности на квартиру;
  • соглашение от других собственников об отчуждении;
  • техническая документация на жилье;
  • справка из БТИ;
  • выписка из домовой книги;
  • кадастровый паспорт жилплощади;
  • квитанция об оплате налога;
  • заверенный или незаверенный договор.

Все эти документы собираются в один пакет подаются в Росреестр, где рассматриваются сотрудниками. Если все утроит, то факт обмена будет оформлен.

Сроки и стоимость оформления

Срок оформления регламентирован законодательством, но по общим правилам составляет от 3 до десяти дней. Продлить срок может не донесение определенных документов, а также – осложнение в виде отправки запросов в другие регионы.

В соответствии с Налоговым кодексом, данная сделка облагается 13 процентами вычетами в пользу государства от общей суммы.

Но если решено произвести обмен посредством дарения, то непременно можно рассчитывать на то, что сделка будет бесплатной ввиду того, что осуществляется между родственниками.

Отказывают в оформлении в случае, если выясняется, что вы не донесли или не имеете каких либо документов, либо если один из собственников вашей недвижимости против сделки.

Также отказ может последовать в результате несоответствия бумаг действительности.

Особенности и нюансы

Если речь идет о приватизированных квартирах, то они обмениваются с учетом соблюдения всех вышеуказанных правил.

По акту осуществления сделки собственники становятся полноправными владельцами жилых помещений.

Обменять муниципальную жилплощадь на приватизированную не позволяет закон. Поэтому прежде, чем прибегать к осуществлению сделки, муниципальное жилье необходимо приватизировать на имя, проживающего в нем.

Обмен между родственниками может пройти быстро и без весомых финансовых вливаний, но только в том случае, когда вы полностью уверены в том, что соблюдены все условия. От вашей внимательности зависит судьба вашей сделки с недвижимостью.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
+7 (812) 467-37-86 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://pravovoy-standart.ru/gilishnoe-pr/nedvigimost/kvartira/obmen/rodstvennyj.html

Обмен квартирами между родственниками: какие нужны документы, налоги

Договор мены квартиры между родственниками

Многие россияне часто сталкиваются с необходимостью передачи недвижимости внутри семьи.

Например, с обменом квартир между родственниками, когда родители переезжают на небольшую квартиру детей, передавая им же свою объемную жилплощадь для воспитания внуков или в иных похожих ситуациях.

Узнайте, как законодательство регулирует обмен квартир и как правильно обменяться квартирами между родственниками.

1. Правовое регулирование обмена недвижимостью 2. Преимущества и особенности обмена квартиры между родственниками 3. Порядок оформления обмена квартирами между родственниками

Вопросы правового регулирования сделок, связанных с обменом имущества, в том числе и квартир, рассматриваются положениями ст. 567-571 ГК РФ.

При этом договор мены в большинстве случаев является тождественным по основным положениям договору купли-продажи.

Только в отличие от договора купли-продажи, в случае с меной, обе стороны договора фактически выступают и в качестве покупателя, и в качестве продавца.

При этом ранее возможность обмена квартир была фактически единственным способом смены жилищных условий – продажа и покупка жилищных фондов в советские времена была либо невозможна, либо крайне затруднена. Однако даже сейчас у обмена квартир есть ряд преимуществ в сравнении с куплей-продажей недвижимости. В частности, таковой вопрос касается не в последнюю очередь налогообложения.

Так, в случае с дарением жилья, если таковой договор заключается между родственниками, то налог на получаемую квартиру или иную недвижимость не уплачивается. Поэтому многие россияне сейчас считают, что наиболее оптимальным решением при обмене квартир будет заключение сделки с родственниками. Но на практике использование такового способа будет актуально лишь в ряде ситуаций.

Преимущества и особенности обмена квартиры между родственниками

Обмен квартиры между родственниками, по распространенному мнению, как и договор дарения не должен облагаться налогами.

Это не так – действующее законодательство не предусматривает никаких дополнительных льгот, применяемых к вопросам осуществления договоров мены между родственниками. То есть, налоги по таковым договорам уплачиваются в полном размере, как в случае с куплей-продажей.

Но есть и исключения, однако они не касаются родственников, а затрагивают все без исключения объекты недвижимости, вне зависимости от уровня родства между обменивающимися лицами.

Так, в соответствии с положениями ст. 217 НК РФ, сделки, связанные с обменом недвижимости, каковая находилась в собственности лица, осуществляющего сделку, более трёх лет, налогообложению не подлежат.

Соответственно, если оба лица осуществляют обмен квартир, которыми владеют на праве собственности более трёх лет, то вне зависимости от того, являются они родственниками или нет, никаких налогов при обмене жилья платить им не придется.

Обратите внимание

Не подлежит налогообложению и недвижимость, которая находится в собственности менее трёх лет, но имеет стоимость менее 1 млн. рублей.

Таким образом можно сказать, что родственный обмен жилья – это устаревший термин, не имеющий практического применения и значения на сегодняшний день. В целом, оформление обмена квартир между родственниками является абсолютно аналогичным купле-продаже. Каких-либо дополнительных льгот или послаблений не предусмотрено.

Важный факт

При обмене квартирами допускается уплата разницы в стоимости. При этом таковые средства также не облагаются налогами.

Порядок оформления обмена квартирами между родственниками

Для того, чтобы оформить договор обмена квартирами, заключается полноценный договор мены. При этом таковой договор предусматривает оформление сделки, связанной с переходом права собственности на недвижимость.

Таким образом, вне зависимости от того, что обмен квартир происходит между родственниками, требуется обязательное нотариальное заверение таковой сделки.

Кроме этого, следует также реализовать все необходимые регистрационные процедуры – право собственности на недвижимость по договору мены лицо получает исключительно после его регистрации в соответствующих органах.

В целом, для обмена квартиры между родственниками потребуется следующий пакет документов, аналогичный тем, что были бы необходимы при обмене между абсолютно чужими друг другу лицами:

Важный факт

В случае, если проводится обмен квартир, являвшихся совместно нажитым имуществом, то необходимо также согласие второго супруга. В том числе таковое согласие следует получать даже после развода – как минимум в течение трех лет.

Договор обмена недвижимости между родственниками заверяется и подписывается у нотариуса, после чего подлежит регистрации в Росреестре. После этого происходит фактический обмен собственностью.

Есть также ряд нюансов, связанных с договором обмена. Так, в тексте договора рекомендуется указывать реальную оценочную стоимость жилья. Как минимум это необходимо для значимости сделки.

Ведь при указании заниженной или завышенной стоимости, таковой договор мены недвижимости, вне зависимости от того, облагался он налогами или нет, может быть признан впоследствии недействительным в судебном порядке как фиктивный.

Более того, заключение фиктивных договоров может содержать в себе признаки административного правонарушения или же даже уголовно наказуемого деяния.

Дополнительно следует сказать о том, что некоторые муниципалитеты предполагают возможность обмена не только приватизированных квартир, но и недвижимости, которая находится во владении по договорам социального найма.

В таком случае обмен должен производиться в рамках одного муниципалитета и жилья одной категории по регламенту, установленному местной администрацией.

Впоследствии на основании такового обмена каждая сторона может приватизировать уже новое жилье.

(111 голос., 4,59 из 5)
Загрузка…

Источник: https://pravo.moe/obmen-kvartiry-mezhdu-rodstvennikami/

Родственный обмен квартиры на квартиру: нюансы сделки

Договор мены квартиры между родственниками

По законам (ГК и ЖК РФ) при родственном обмене не существует никаких льгот. При этом договор мены считается аналогичным договору купли-продажи, причем обе стороны являются продавцами и покупателями. По закону можно производить обмен как приватизированных, так и неприватизированных квартир.

Во времена СССР обмен квартиры часто являлся единственным способом улучшения своих жилищных условий. В настоящее время улучшить место проживания гораздо проще – путем покупки новой квартиры.

Однако и сейчас обмен квартиры является довольно востребованным способом, особенно среди родственников. Такой обмен позволяет одним переселиться в более просторное помещение, а другим – избавиться от излишних коммунальных платежей.

Законодательство

Общие положения об обмене приведены в ст. 567 ГК РФ. В соответствии с ней при обмене каждая из сторон должна передать помещение (товар) в собственность другой стороне в обмен на другое помещение.

При этом обмен производится по правилам, которые верны для договора купли-продажи, а каждая из сторон является и продавцом и покупателем товара (жилого помещения).

Основные требования к договору мены приведены в ст. 153-162 ГК. В том числе необходимости составления договора в письменной форме при цене сделки, превышающей 10000 руб.

В действующем ЖК РФ отсутствует понятие родственного обмена. При обмене квартиры с родственником закон не предполагает каких-то льгот. К участникам договора применяются одинаковые для всех граждан правила совершения обмена.

Наряду с обменом приватизированными помещениями возможен обмен неприватизированного жилого помещения, полученного по договору социального найма, что зафиксировано в ст.72 ЖК.

Порядок оформления

Порядок оформления родственного обмена приватизированных квартир включает следующие этапы. Необходимо:

  1. Оценить качество жилья. На этом этапе оценивается необходимость доплаты.
  2. Подготовить квартиру к продаже. Устранение обременений, оплата всех задолженностей.
  3. Получить технический паспорт БТИ (при его отсутствии).
  4. Заключить договор мены.
  5. Передать жилье по акту приема-передачи.
  6. Подать в Росреестр или МФЦ документы на регистрацию права собственности.
  7. Получить выписку из ЕГРН.
  8. При необходимости подать документы в налоговую инспекцию.
  9. Переоформить документы в управляющей компании.

При наличии в составе проживающих несовершеннолетних граждан необходимо получить разрешение органов опеки. Это связано с тем, что в соответствии с законодательством при таком обмене не должны ухудшиться условия проживания ребенка.

Если он является собственником части квартиры, то при переезде в новую квартиру его доля также не должна уменьшиться.

Например, при переезде из двухкомнатной квартиры, часть которой принадлежит ребенку, в однокомнатную. При этом количество квадратных метров, которое приходилось на ребенка, должно остаться неизменным. Таким образом, ребенок может стать собственником почти всей новой квартиры.

Документы

При обмене требуются следующие документы:

  1. Заявления каждой из сторон сделки.
  2. Паспорта сторон.
  3. Договор обмена.
  4. Правоустанвливающие документы на каждую квартиру.
  5. Документы, подтверждающие согласие третьих лиц (согласие супруга, владеющего частью недвижимости, заключение органа опеки, подтверждающего, что права несовершеннолетних при обмене не будут нарушены).
  6. Выписка из ЕГРН.
  7. Квитанции об уплате госпошлины за регистрацию перехода прав собственности.

Налоги

Так как обмен недвижимости приравнивается к купле-продаже, то считается, что каждый из продавцов квартир получил доход, с которого он должен заплатить НДФЛ. Согласно законодательству этот налог составляет 13% от стоимости предмета сделки. При этом можно использовать налоговые вычеты.

Освобождаются от этого налога продавцы квартир, которые владеют ими более 3 лет, а с 2017 года – более 5 лет.

Поэтому иногда более выгодным является не обмен квартиры, а ее дарение, если сделка производится между близкими родственниками. В таком случае налог не взимается.

Опасность замены мены на дарение состоит в том, что при спорах в первом случае собственность вернется к начальным собственникам, а во втором случае придется доказывать незаконность сделки в каждой сделке дарения.

Обмен долями

Обмен долями между родственниками не отличается от такого процесса обмена полной квартиры. При этом для обмена необходимо наличие выделенной доли. Если доля собственности не выделена, то такую долю нельзя обменять даже через суд.

Трудности обмена доли могут возникнуть также в случае, когда родственники проживают на разных квартирах, у которых имеются иные собственники. В этом случае необходимо получить согласие этих собственников. В случае их несогласия вопрос может быть решен в суде.

Особенности обмена квартир социального найма

По ст. 72 ЖК лица, проживающие в квартирах, полученных по социальному найму, также могут произвести их обмен. При этом могут существовать варианты обмена:

  • 2-х неприватизированных квартир;
  • неприватизированной и приватизированной квартир.

В первом случае обмен происходит по следующему алгоритму:

  1. Заключается договор мены.
  2. Подается заявление в муниципалитет с приложением договора.
  3. В течение 10 дней орган управления рассмотрит вопрос и, в случае положительного решения, выдаст ордер на вселение.
  4. Подаются документы на регистрацию.

Во втором случае наиболее простым вариантом является вариант приватизации неприватизированной квартиры с последующим заключением договора мены.

При невозможности приватизации (например, жилец уже раньше осуществлял приватизацию жилища) можно использовать другие подходы.

Например, путем вселения в неприватизированную квартиру ребенка и последующим заключением договора о социальном найме. Приватизированная квартира передается через договор дарения или купли-продажи.

Но такой путь чреват возможностью потери квартиры из-за нечестности одного из родственников.

Риски

При родственном обмене риски заметно снижаются, так как можно предполагать, что родственники вряд ли будут обманывать друг друга. Однако в жизни бывают разные родственники и различные ситуации, а потому надо знать слабые звенья сделки обмена.

Специалисты рынка считают, что при обмене риски гораздо больше, чем, например, при сделке купли-продажи. Это связано с тем, что обмен выполняется в несколько этапов.

При этом причиной потери времени и денег может служить как мошенничество, так и легкомысленный подход к подготовке и оформлению документов.

Для удачного обмена желательно выполнение следующих условий сделки:

  • добросовестность партнеров;
  • одновременность продажи и покупки квартир;
  • отсутствие квартир, купленных по ипотеке или с использованием материнского капитала;
  • отсутствие несовершеннолетних собственников;
  • отсутствие недееспособных собственников, а также собственников-алкоголиков и наркоманов.

Выводы

Обмен квартир между родственниками производится по правилам, принятым для всех остальных граждан РФ.

  1. Для договора обмена применяются правила договора купли-продажи. При этом каждая из сторон является продавцом и покупателем одновременно.
  2. Можно обменивать как приватизированные, так и неприватизированные квартиры.
  3. При наличии несовершеннолетних собственников квартиры для регистрации договора мены необходимо разрешения органа опеки.
  4. Для уменьшения риска при обмене квартиры желательно, чтобы передача обеих квартир происходила одновременно, а квартира принадлежала одному владельцу, не являющемуся должником банка и не страдающему алкоголизмом и наркоманией.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/obmen/mezhdu-rodstvennikami-2.html

Родственный обмен квартирами в 2020 году

Договор мены квартиры между родственниками

Какое-то время назад обмен квартирами между родственниками происходил достаточно часто. Сейчас в силу активного и бурного развития рынка недвижимости он стал менее популярным.

Впрочем, некоторые люди прибегают к такого вида сделке, отличающейся некоторыми сложностями и нюансами. В статье расскажем, что подразумевает собой родственный обмен квартирами, как правильно его оформить, соблюдая требования законодательства.

Правовое регулирование

Закреплен ли каким-либо образом в нормативных актах обмен жильем между родственниками? Нет, но законодательство регулирует общие правила осуществления мены.

В статье 567 Гражданского Кодекса РФ указывается о мене: что это такое. Итак, в соответствии с определением договора мены квартиры, его участники обязуются передать друг другу недвижимое имущество в собственность.

Путем заключения подобного договора происходит передача одного недвижимого или движимого имущества в обмен на другой. Так, речь идет лишь о натуральном обмене без использования денежных средств.

Данное соглашение является:

  • консенсуальным – то есть заключенным его считают с момента, когда стороны договорились обо всех существенных условиях;
  • двусторонним – права и обязанности есть у обеих сторон;
  • возмездным – имущество предоставляет как один человек, так и другой.

Здесь также следует отметить, что денежные отношения в рамках договора мены все же случаются. Это происходит, если имущество не является равноценным.

Порой люди хотят обменять двухкомнатную квартиру на трехкомнатную с доплатой. Так делать разрешено, однако подобное условие обязательно закрепляется в письменном соглашении.

Особенности мены

Многих интересует, чем отличает договор мены от соглашения о купле-продаже. Прежде всего тем, что в первой сделке речь о деньгах не идет вообще.

С этим связан и основной плюс договора мены: нет необходимости обдумывать варианты передачи оплаты, снимать банковскую ячейку, либо ждать пока финансово-кредитное учреждение переведет средства на счет продавца.

В то же время человек не сможет претендовать на налоговый имущественный вычет, который полагается при купле-продаже недвижимости.

Следует также отметить, что употребление слова «обмен» в юридическом смысле не является верным. Его часто использовали раньше, когда речь шла о муниципальном жилье без приватизации.

Так, при советской власти люди порой обменивались жилыми помещениями, в которые они заселялись по договору социального найма или по выданному ордеру.

Другой термин – «мена» — применяется к приватизированным квартирам, то есть когда у владельцев имеется свидетельство о собственности.

Уже больше десяти лет действует правило, согласно которому менять приватизированное жилье на муниципальное – запрещено, поскольку второе в юридическом смысле не принадлежит человеку, а только предоставляется в пользование.

Условия письменного соглашения

Все реквизиты и формулировки договора делятся на обязательные и факультативные. К первой группе соглашения мены относятся следующие условия.

  1. Предмет. Он должен быть четко определенным. Важно указать адрес помещения, квадратуру, количество комнат и иные точные характеристики, которые отличают конкретно эту квартиру от другой схожей.
    Все цифры обязательно должны дублироваться в письменной форме во избежание разночтений.
  2. Лица, имеющие право пользоваться квартирой. Здесь нужно перечислить абсолютно всех прописанных в жилом помещении людей.
    В договоре обязательно указывают, в какие сроки они будут сняты с регистрационного учета. Особое внимание уделяется несовершеннолетним: их не так уж просто выписать.
  3. Информация о тех документах, на основании которых стороны считаются собственниками.

Очень значимым условием является то, что после переезда в новой квартире должны оказаться зарегистрированными все лица из прошлого жилья.

Теперь перечислим дополнительные условия. Среди них выделяются:

  • стоимость квартир, указание на необходимость доплаты;
  • описание состояния жилых помещений;
  • механизм передачи недвижимости.

В конце договора обязательно проставляются подписи и даты обеих сторон. Иногда перечисляются все нюансы сделки, которые покупателями считаются важными и значимыми.

Отметим, что нотариальное удостоверение не является обязательным, однако иногда люди предпочитают его проводить.

Документы для заключения сделки

Каждая из сторон должна подготовить свой пакет нужных бумаг. Перечислим, что может понадобиться:

  • документ, удостоверяющий личность;
  • свидетельство о праве собственности на жилье или выписка из ЕГРН;
  • документ, на основе которого у человека возникло право на данную недвижимость;
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • нотариальное согласие супруга, если одной из сторон выступает семья;
  • разрешение органов опеки, когда в квартире проживают несовершеннолетние лица.

Если сделку оформляет нотариус, то он может попросить донести еще какие-либо важные бумаги, справки или выписки.

В конце требуется пройти процедуру государственной регистрации. Стороны собирают пакет документов и относят его либо непосредственно в Росреестр, либо передают через МФЦ.

Если все с бумагами нормально, то регистрация проходит достаточно быстро, и людям, участвующим в сделке, на руки выдаются документы о собственности.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Расторжение сделки

Закон предусматривает два способа расторжения договора мены жилья: по взаимному согласию или в судебном порядке. Первый возможен, если:

  • желание вернуть все, как было раньше, то есть обменяться квартирами обратно, выражают обе стороны соглашения;
  • инициативу выражает один из людей, и он отправляет другому требование в письменном виде с указанием причины. Второму человеку дается 30 дней на обдумывание предложения. Если консенсус удалось достигнуть, то происходит обычное расторжение сделки.

Если же согласовать разрыв договора не удалось, придется обращаться в суд за справедливым разрешением ситуации. Какие причины могут привести к этому?

  • нарушение условий сделки одной из сторон;
  • значительное изменение обстоятельств, например, когда человеку не сообщили о каких-то проблемах до подписания договора;
  • заключение соглашения произошло под давлением;
  • наличие опечаток в обязательных реквизитах, например, в номере квартиры.

Все это значит, что рекомендуется очень серьезно и внимательно читать соглашение перед подписанием, предварительно осмотреть квартиру и потребовать все важные документы, например, о том, что жилье не является предметом залога.

Часто рекомендуют обращаться к грамотному юристу, чтобы он составил договор правильно, а также сопроводил сделку на всех этапах.

Налоговые вопросы

Гражданское законодательство приравнивает обмен к сделке купли-продажи, поэтому в результате такого соглашения у сторон возникают определенные обязательства перед налоговой.

При мене недвижимости оба участника договора выступают как продавцами, так и покупателями. Соответственно, они оба будут обязаны заплатить налоги с полученного дохода.

По общему правилу, для резидентов его величина составляет 13% — для резидентов и 30% — для нерезидентов (то есть людей, которые провели за границей более 180 дней в течение одного года).

Для дальнейшего определения размера налога рекомендуется четко и правдиво прописывать стоимость каждой из квартир. Однако есть и исключения, и они достаточно стандартные.

Льгота в виде отсутствия необходимости перечислять налог предоставляется лицам, у которых квартира в собственности была более трех лет.

Даже если в сделке участвуют родственники, важно честно указывать цену жилого помещения, поскольку в дальнейшем может возникнуть желание расторгнуть договор (и вернуть деньги), либо же признать сделку недействительной. Поэтому рекомендуется максимально подстраховаться.

Подведем итоги

Таким образом, актуальное законодательство не предусматривает отдельных правил регулирования заключения сделки о мене недвижимости. К ней применяются основные положения, применяемые к купле-продаже.

В договоре важно указать все необходимые реквизиты, а именно: данные обеих сторон, предмет соглашения (его адрес, площадь, количество комнат), сведения о лицах, которые прописаны в квартире. В случае разногласий возможно расторжение сделки как по обоюдному согласию, так и через суд.

Источник: https://pravbaza.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/rodstvennyj-obmen-kvartirami

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.