Договор купли продажи с участием несовершеннолетнего

Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми

Договор купли продажи с участием несовершеннолетнего

Последнее обновление: 15.05.2020

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Покупка квартиры, в которой прописан и/или имеет долю собственности несовершеннолетний ребенок, безусловно, добавляет головной боли Покупателю. Тем не менее, вопрос этот вполне решаемый.

«Дети – это цветы жизни», – говорил один известный литературный персонаж. Правда, не каждый риэлтор с ним согласится.

Сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних детей – одни из самых рисковых (с точки зрения возможного оспаривания) в риэлтерской практике.

Особый риск тут заключается в том, что в случае оспаривания сделки, суд чаще занимает сторону несовершеннолетнего, и может признать сделку недействительной, если сочтет, что права ребенка нарушены или не соблюдены как следует.

Но Покупателю, конечно же, не стоит, увидев детей в квартире, сразу бежать оттуда. Паниковать нужно спокойно! Нам просто надо знать, как защищаться от данного типа риска – от нарушения имущественных прав несовершеннолетних (подробнее об этих правах – см. по ссылке в Глоссарии).

По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию сделки купли-продажи квартиры – смотри по ссылке.

Серьезной защитой для нас здесь является дополнительный документ – разрешение Органов опеки и попечительства на проведение сделки с квартирой с участием несовершеннолетнего. При наличии такой справки у Продавца, и выполнении условий, указанных в ней, Покупатель защищен от нарушения прав несовершеннолетних.

Несовершеннолетние, условно говоря, бывают двух типов – до 14 лет (малолетние, они не подписывают договоры), и от 14 до 18 лет (они подписывают договор сами, но только вместе с подписью родителя или попечителя).

При покупке квартиры с несовершеннолетним ребенком, сам ребенок может быть:

  1. собственником квартиры (иметь в ней долю собственности), или
  2. не иметь в ней собственности, но быть там «прописанным». 

В первом случае, ребенок становится участником сделки (требуется разрешение Органов опеки), во втором случае, он НЕ является участником сделки, но относится к категории так называемых «третьих лиц», чьи права могут быть затронуты в результате сделки с квартирой. Во втором случае разрешение Органов опеки требуется, только если ребенок остался без родителей и/или находится под опекой или попечением. Подробнее об этом см. в Глоссарии – «Права несовершеннолетних детей в квартире».

Какие риски возникают у Покупателя при покупке квартиры, полученной по наследству? Примеры, пояснения, рекомендации.

Письменный запрос в Органы опеки и попечительства на получение такого разрешения должен исходить от родителей или законных (т.е. назначенных и имеющих соответствующие документы) опекунов/попечителей ребенка, чьи права на квартиру должны быть учтены при совершении сделки. Родителям также понадобится собрать определенный пакет документов для «Опеки».

  ♦ Пакет документов для получения разрешения «Опеки» ♦
    (Жми! И откроется всплывающее окно со списком документов)

Нам, как Покупателю, не помешает вместе с Продавцом посетить Органы опеки и проследить за получением разрешения.

Принимает документы, беседует с родителями и подготавливает разрешение на сделку специальный сотрудник «Опеки» – инспектор.

Разрешение или отказ Органов опеки и попечительства, обычно, получают в течение 2-х недель.

Если получен отказ, то можно снова обратиться в Органы опеки с просьбой указать, при выполнении каких условий можно будет получить разрешение от них.

Отказ также можно оспорить в суде, но вряд ли Покупатель будет это ждать.

Подробнее о получении разрешения Органов опеки и попечительства на сделку с недвижимостью можно почитать в отдельной заметке по ссылке.

Что делать, если продавцы не выписываются из проданной квартиры? Смотри в этой заметке по ссылке.

Условия соблюдения прав детей при покупке квартиры

Условия, прописанные в разрешении Органов опеки и попечительства, должны выполняться в обязательном порядке (!). Это, в первую очередь, в наших (Покупателя) интересах. Поэтому именно мы должны будем проследить за их выполнением другой стороной сделки.

На практике для учета прав ребенка, как правило, покупается альтернативная квартира, в которой ребенку выделяется доля (не меньше той, которую он имел в проданной квартире).

 Либо на имя ребенка открывается счет в банке, и часть денег от проданной квартиры (сумма устанавливается «Опекой») перечисляется Покупателем на этот счет.

Второй вариант возможен, если ребенку есть где жить, кроме продаваемой квартиры.

Вообще, для понимания принципа – права несовершеннолетних считаются ущемленными (нарушенными), если в результате сделки происходит уменьшение стоимости имущества ребенка (его доли в квартире) и/или ухудшение условий его проживания. «Опека» призвана следить за тем, чтобы этого не произошло.

Но, береженого Бог бережет, поэтому нам тоже не помешает за этим проследить. Ведь, в случае чего, проблемы могут возникнуть не у «Опеки», а у нас. Как проследить? Ну, например – убедиться, что Продавец действительно покупает другую квартиру взамен своей и выделяет там доли собственности ребенку.

  ♦ Пример требований Органов опеки и попечительства ♦
    (Жми! И откроется всплывающее окно с примером)

И даже в случае, когда несовершеннолетний ребенок только зарегистрирован (прописан) в квартире и не имеет в ней права собственности (т.е.

когда формально разрешение Органов опеки и попечительства НЕ требуется), нам как Покупателю все равно лучше до сделки выяснить, где ребенок будет прописан впоследствии, и не ухудшатся ли там для него условия жизни.

Либо – выписать такого ребенка ДО сделки (например, к родственникам), и убедиться, что он там будет проживать в достойных условиях и на законном основании.

Хорошим вариантом также будет случай, когда на такого ребенка (не собственника) в результате альтернативной сделки будет приобретаться доля в собственности другой квартиры. Тогда он, очевидно, получает больше, чем имел до этого, и претензии в ущемлении прав ребенка здесь предъявить не получится.

Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.

Несовершеннолетний ребенок и приватизация!

Отдельно стоит упомянуть вариант, когда мы, анализируя документы перед сделкой, видим, что квартира была приватизирована без участия несовершеннолетнего. Т.е.

ребенок был прописан в квартире на момент приватизации (данные из Домовой книги), но не включен в число собственников (его нет в Титуле).

Если у родителей ребенка нет разрешения Органов опеки на такой отказ от приватизации, то, очевидно, права ребенка были нарушены, и такую квартиру покупать не следует.

Ребенок также может сохранить бессрочное право пользования квартирой, если он был временно выписан из нее на момент приватизации. Этот вопрос спорный, но лишний риск нам не нужен, поэтому при обнаружении такого варианта следует обратиться за дополнительной консультацией юриста по этой теме.

Такой же спорный вопрос возникает, если несовершеннолетний ребенок был выписан из квартиры менее, чем за 6 месяцев до приватизации.

Суд может расценить такой факт, как умышленное лишение ребенка прав собственности на квартиру с целью ее облегченной продажи.

И несмотря на то, что формальные претензии будут к родителям ребенка, крайним может оказаться Покупатель такой квартиры.

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Риск, связанный с применением материнского капитала

Еще один риск сделки с недвижимостью, в которой фигурируют дети – это случай с материнским капиталом.

Если квартира была прежде куплена с использованием средств материнского капитала, то владелец сертификата (наш Продавец) обязан был включить в число собственников супруга и всех своих детей. Если же он этого не сделал – то налицо нарушение закона о маткапитале и нарушение прав несовершеннолетних.

Иск могут возбудить прокуратура, органы опеки или Пенсионный фонд. Кстати, обиженный супруг, которому не досталась доля в купленной квартире, тоже может предъявить свои претензии. Этот риск нам лучше сразу устранить.

Как проверить был ли использован материнский капитал при покупке квартиры? Это имеет смысл только для случая, когда у Продавца двое или более детей, и они – НЕ собственники квартиры.

Смотрим возраст детей и возможность наличия сертификата на маткапитал (он предоставляется тем, у кого второй или последующий ребенок родился после 1 янв. 2007 года).

Есть такие дети? Значит, сертификат МОГ БЫТЬ реализован, в т.ч. на погашение ипотечного кредита за эту квартиру.

Тогда всем детям и супругу обязательно должны быть выделены доли в праве собственности на квартиру.

При этом сама квартира могла быть куплена даже раньше 2007 года, например, в ипотеку, а маткапитал мог быть использован позже на погашение кредита.

Если это именно ваш случай – поздравляем! Вы вступили в зону неопределенности и повышенного риска! Почему? В двух словах не расскажешь.

Эту тему мы раскрыли в отдельной заметке о том, чем грозит покупка квартиры, приобретенной ранее на средства материнского капитала, и что тогда делать Покупателю.

Как застраховать свое право собственности в купленной квартире? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Продавец может уверять, что не применял материнский капитал для покупки своей квартиры и не гасил им ипотечный кредит. Тогда пусть покажет неиспользованный сертификат или справку из Пенсионного фонда об остатке материнского капитала, либо об отсутствии данных о предоставлении маткапитала этому гражданину (обычно – матери).

Проблема в том, что в ПФР могут такую справку дать, а могут и послать подальше. Никакого официального механизма за контролем выделения долей детям при использовании маткапитала сегодня не существует. Как вариант, можно попытаться запросить эту информацию из местного ПФР через органы Опеки и попечительства.

Вообще, эта бомба не просто разминируется, и однозначного решения на сегодняшний день такая ситуация не имеет. Т. е. нет возможности гарантированно узнать, применялся ли материнский капитал при покупке квартиры или нет.

Если из ПФР получена справка-документ, где ясно сказано, что маткапитал такому-то гражданину не выдавался, или выдавался, но не использовался (остаток маткапитала присутствует на счете в ПФР в полной сумме), то вопрос снимается с повестки – квартиру можно брать. Но если такого официального подтверждения нет, то вопрос остается подвисшим, а риск для Покупателя – значительным, и от такой квартиры лучше отказаться.

Что нужно знать о правоспособности и дееспособности участников сделки купли-продажи квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Вообще, если в процессе покупки квартиры и анализа документов на нее, мы обнаруживаем в составе семьи собственника несовершеннолетних детей, чьи права вызывают вопросы, то нам нужно быть здесь предельно осторожными, и нелишне будет по этому поводу получить дополнительную консультацию юриста, применительно к конкретной сделке.

Как купить ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка? 3 способа – см. по ссылке.

Самый простой и безопасный для нас вариант покупки квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка – это когда он имеет долю собственности в этой квартире (тогда его права понятны и бесспорны), и Продавец получил разрешение Органов опеки и попечительства на сделку.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, вручив детям мороженое, мы направили родителей в Органы опеки. Убедившись, что требования «Опеки» вменяемые, и нас не заставляют покупать ребенку замок в Шотландии, мы успокоились, и перешли к следующему шагу проверки документов.

Кажется, в квартире сделана перепланировка? Или нет?

Сейчас узнаем.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/dopolnitelnye-dokumenty-dlya-sdelki-s-kvartiroj/pokupka-kvartiry-s-nesovershennoletnimi/

Договор купли продажи с участием несовершеннолетнего образец – Юридические подборки БСР-групп

Договор купли продажи с участием несовершеннолетнего

г._____________________

                                                                                                                                                        «__»____________20__г.

Мы, гр._________________, __________года рождения, пол, место рождения -, гражданство:, паспорт серии N, выдан___________________________, действующая как законный представитель в интересах своего несовершеннолетнего сына_________________________, _________г.р.

, пол, место рождения, гражданство –, свидетельство о рождении _______№ ________ выдано_________________________, являющегося собственником отчуждаемого имущества, зарегистрированные по адресу:_______________________________________________________________________, именуемого в дальнейшем «Продавец«, с одной стороны, и гр.

____________________________________________, ________года рождения, пол –, место рождения, гражданство Россия, проживающий в________________________________, паспорт серии ______№ __________ , выдан________________., именуемого в дальнейшем «Покупатель«, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество (далее именуемое «Квартира»):

— Квартира общей площадью – ______(прописью)  кв. м, состоящая из двух  комнат жилой площадью _____(прописью) кв. м, расположенная на _____этаже ______этажном (панельном/кирпичном/монолитном) доме _____ года постройки по адресу:_________________________________________, что подтверждается техническим паспортом на квартиру № _________выданного ПИБ____________________________________.

1.2. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора № ________ передачи квартиры в собственность граждан (приватизация) от ________ года .

, переход права собственности по которому зарегистрирован ДАТА за N _____________________________  Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области.

Свидетельство о государственной регистрации права СЕРИЯ номер, условный номер N_______________________.

1.3. Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанная в п. 1.1 Квартира никому другому не продана, не заложена, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободна от любых прав третьих лиц.

1.4. Право собственности на квартиру возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру в – в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Все расходы по государственной регистрации права собственности несет Покупатель.

1.5.

Покупатель и законный представитель Продавца  в дееспособности не ограничены, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять свои обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для них условиях. ст. 209, 213, 288, 292, 556, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации сторонам известно. Правовые последствия заключаемого договора им известны.

1.6. Отчуждение (продажа) жилой площади – отдельной ______комнатной квартиры общей площадью _______кв.м., в том числе жилой площадью _______кв.м.

по адресу:______________________________________________, принадлежащей_____________________________________________________________,  ________г.р., производится с согласия органов опеки и попечительства _________________________________района г.

Санкт-Петербурга, Постановление Администрации муниципального образования ______________№ ________от __________г.

2. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1. Инвентаризационная оценка квартиры составляет ________ (прописью) рубля, согласно Паспорта на квартиру № ______выданного ПИБ _______________района Санкт-Петербурга филиал ГУП «ГУИОН» _________г.   .

Указанную квартиру Продавец продает Покупателю за согласованную сторонами цену в размере _________ (прописью)  рублей. Указанная цена является окончательной и изменению не подлежит.

2.2.

Квартира будет полностью оплачена в течение двух банковских дней с момента регистрации договора купли-продажи квартиры в – в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, в соответствии с дополнительным соглашением к Договору аренды индивидуального банковского сейфа «Аренда+» № ______ от _________г. в Коммерческом банке «_______________________». Данное условие  оплаты не является обременением по соглашению сторон.

3. ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА

3.1. Квартира должна быть фактически освобождена Продавцом в течение 15 (пятнадцати) дней  с момента регистрации настоящего договора в – в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

Квартира передается Продавцом Покупателю по акту приема-передачи квартиры. В момент подписания  акта приема-передачи квартиры  Продавец передает Покупателю ключи от квартиры и квитанции по оплате коммунальных услуг.

3.2. Ответственность за сохранность Квартиры, а также риск ее случайной гибели или порчи несет Покупатель с момента подписания Акта приема-передачи квартиры.

3.3. Обязательства Продавца по настоящему договору считаются исполненными после подписания сторонами акта приема – передачи квартиры и государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру, а также снятия с регистрационного учета по вышеуказанному адресу Продавца и его Представителя.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

4.1. Продавец обязан:

4.1.1. Произвести все платежи за коммунальные услуги до государственной регистрации права собственности Покупателя на Квартиру.

4.1.2. Предупредить Покупателя обо всех недостатках указанной Квартиры.

4.1.3. Передать Покупателю в собственность Квартиру, являющуюся предметом настоящего договора и указанную в п. 1.1 настоящего договора, по акту приема-передачи квартиры.

4.1.4. Подписать акт приема-передачи квартиры после государственной регистрации перехода права собственности, а также совершить все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности, в том числе сняться с регистрационного учета.

4.1.5. Передать Покупателю документы, подтверждающие государственную регистрацию перехода права собственности, после регистрации в – в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

4.2. Покупатель обязан:

4.2.1. Принять Квартиру на условиях, предусмотренных настоящим договором.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ

5.1. В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения одной из сторон обязательств по настоящему договору виновная сторона возмещает другой стороне убытки, причиненные невыполнением или ненадлежащим выполнением обязательств, в соответствии с действующим законодательством РФ.

6. СПОРЫ

6.1. Споры, которые могут возникнуть в связи с настоящим договором, стороны его будут стремиться разрешать в порядке досудебного разбирательства: путем переговоров, уточнением условий договора, составлением дополнений и изменений.

6.2. При недостижении взаимоприемлемого решения, стороны вправе передать спорный вопрос на разрешение в судебном порядке в соответствии с действующими в Российской Федерации положениями о порядке разрешения споров между физическими лицами.

7. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

7.1.  Настоящий договор составлен в 3-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон и один экземпляр для хранения в регистрирующем органе.

Подписи сторон:

Продавец: ____________________________________________________

Покупатель: __________________________________________________

Источник: https://yuridicheskaya-konsultaciya-besplatno.ru/dogovory/obrazets-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry-nesovershennoletnemu-rebenku-2018-skachat-besplatno-blank-forma-primer.html

Договор купли продажи с несовершеннолетним образец

Бесплатная юридическая консультация:

Реализация недвижимости с участием несовершеннолетнего ребенка – довольно распространенная ситуация, в которой есть множество рисков и нюансов.

Чтобы избежать всевозможных разногласий и судебных тяжб – лучше разобраться в ситуации еще до того, как вы подпишите соглашение.

Договор купли-продажи квартиры несовершеннолетним ребенком возьмется составлять далеко не каждый риелтор или юрист.

Причина здесь «на поверхности» – различные «звенья цепи», будь то финансовые организации или страховые компании не захотят связываться со сложными ситуациями.

Согласитесь, далеко не каждый банк возьмется за оформление сделки с 16-летним гражданином, что уж говорить о ситуациях, когда ребенку нет даже 16 лет?

Источник: https://rusbsr18.com/dogovor-kupli-prodazhi-s-uchastiem-nesovershennoletnego-obrazets/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.