Договор купли продажи с прописанным человеком

Содержание

Покупка квартиры с прописанным в ней человеком: порядок выписки бывших жильцов, правила и особенности процедуры

Договор купли продажи с прописанным человеком

— Здравствуйте. Недавно я купил квартиру с прописанными жильцами. В процессе оформления сделки они обещали выписаться. Но вот уже права собственности перерегистрировали, а жильцы выписываться не спешат и всячески уклоняются от ответа. Что делать в подобной ситуации и как принудить жильцов к выписке?

Покупка квартиры с прописанным в ней человеком

Приобретение квартиры с прописанными жильцами является распространенной ситуацией, которую можно встретить на рынке недвижимости. Вопрос выписки прежних жильцов нередко становится головной болью для покупателей квартиры. Под выпиской понимается снятие с регистрационного учета прежних владельцев.

Обычно такие сделки заключаются при подписании альтернативных сделок с квартирой. Альтернативная сделка подписывается следующим образом: семья при продаже одной квартиры одновременно покупает себе другую альтернативную квартиру.

В большинстве случаев после продажи собственной недвижимости семье некуда выписываться, поэтому она имеет возможность выписаться только после завершения сделки и покупки нового жилья.

Это идеальный вариант: в данном случае жильцы лишь на небольшой период времени сохранят регистрацию в проданной ими квартире, а потом по своей инициативе выпишутся.

Но так бывает не всегда. В некоторых случаях продавцы категорически отказываются выписываться или уклоняются от своей обязанности.

Законом такая ситуация трактуется в пользу покупателя.

По нормам Гражданского кодекса жильцы теряют право пользования после продажи квартиры (на основании п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса (ГК) РФ). Но нужно понимать, что гражданское право указывает и на некоторые ограничения, когда выписка невозможна без согласия жильца.

Распространенными случаями покупки квартиры с прописанными жильцами являются, когда покупатель недвижимости не проявил должную осмотрительность и не проверил документы по прописанным жильцам.

Категории граждан, которых никогда нельзя выписать

В п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса есть замечание, что продажа квартиры может служить основанием прекращения права собственности, если иное не установлено законом. Перечень таких исключений также установлен законодательно.

Право жильцов на проживание в проданной квартире могут сохранить за собой такие категории жильцов:

  1. Отказавшиеся от приватизации квартиры (если продаваемая квартира была ранее приватизирована). В данном случае жилец, который при приватизации отказался от права собственности, фактически сохранил за собой право пользования квартирой бессрочно (на основании ст. 19 ФЗ-189 от 2004 года «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).
  2. Жильцы при наличии завещательного отказа, если продаваемая квартира получена продавцом в наследство. Если квартира отошла к собственнику по завещанию, и в нем содержался завещательный отказ, то определенному лицу, указанному наследодателю, предоставляется право бессрочного проживания в квартире.
  3. Несовершеннолетние дети. При продаже квартиры с несовершеннолетним потребуется обязательное разрешение на выписку ребенка, даже если он не находится под опекой. Но если получено разрешение органов опеки на выписку детей, то проблем не возникнет.
  4. Рентополучатели, если основанием для приобретения квартиры стал договор пожизненного содержания с иждивением.
  5. Пайщики ЖСК и отдельные члены их семей, которые были прописаны в кооперативной квартире. Пайщики и жильцы, которые участвовали в выплате пая, имеют возможность пожизненного проживания в кооперативной квартире. Даже если человек не является собственником, но у него есть документ, подтверждающий оплату пая, то он сохраняет право на пожизненное пользование бессрочно. Он может выписаться, но только по желанию.
  6. Супруг или супруга собственника, которые проживают в квартире на условиях брачного договора.
  7. Бывшие супруги, право которых гарантировано соглашением о разделе имущества. При наличии брачного контракта или соглашения о разводе с указанным правом супруга на проживание он сохраняет право проживания и после развода по условиям соглашения.

Правом пользования квартиры независимо от факта регистрации возникает у тех жильцов, которые проживают в ней на основании договора найма по ст. 675 ГК или по договору безвозмездного пользования. Если собственник продал квартиру, то указанные группы лиц сохранят свои права, и они могут прекратиться только по истечении срока действия договора или путем расторжения.

Бывшие члены семьи собственника после развода (например, бывшая жена или теща) утрачивают право пользования квартирой по п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ и могут быть выписаны принудительно, но лучше сделать это до продажи.

Как себя обезопасить

Чтобы покупатель был уверен в том, что продавцы после сделки снимутся с регистрационного учета, данное требование необходимо четко и однозначно прописать в договоре купли-продажи.

В договоре нужно прописать перечень лиц, которые остаются зарегистрированными в продаваемой по данному договору квартире. Следующий пункт договора должен содержать обязательство по снятию указанных лиц с регистрационного учета в определенный временной промежуток. Обычно такой срок устанавливается равным двум неделям после регистрации перехода права собственности.

Но даже такое обязательство, взятое на себя жильцом, еще не гарантирует выписку всех членов семьи. Связано это с тем, что в свидетельстве о праве собственности может значиться одно лицо, а в квартире фактически будет проживать его семья.

Так как члены семьи зачастую не являются собственниками, то они не принимают участие в заключении договора купли-продажи. Тогда как собственник-продавец недвижимости юридически не имеет права брать на себя обязательства за третьих лиц.

Теоретически они могут не сохраниться с принятым решением и отказаться выписываться.

Покупатели в данном случае страхуют себя дополнительным соглашением или распиской, полученной от зарегистрированных членов семьи (не входящих в круг собственников), что они не имеют возражений против совершения данной сделки и берут на себя обязательство сняться с регистрационного учета после того, как квартира будет продана.

Дополнительной страховкой может стать регистрация сделки у нотариуса. В этом случае продавцы дадут обязательство о выписке, которое приобретет большую юридическую силу, а также нотариус проверит всех прописанных на предмет возможности их принудительной выписки в перспективе.

Еще одна страховка для покупателя заключается в следующем: при передаче денег за недвижимость покупатель не доплачивает часть суммы до полной выписки всех жильцов. После предъявления документа об отсутствии зарегистрированных лиц продавцу предоставляется доступ к банковской ячейке.

Способы узнать перед покупкой, есть ли в квартире прописанные лица

Основанием для права пользования квартирой обычно служит регистрация по месту проживания в квартире, но возможны и иные варианты: решение суда или завещательный отказ.

Но стоит учесть, что право пользования может возникнуть и без прописки: например, на основании договора найма или договора безвозмездного пользования или по завещательному отказу. Право пользования может существовать отдельно от права собственности, то есть собственник может быть не прописан в квартире вовсе.

Перед регистрацией сделки покупателю следует собрать документы по прописанным жителям, то есть о тех, кому принадлежит право пользования квартирой. В этих целях продавец оформляет выписку из домовой книги. Эти сведения можно оформить через паспортный стол или МФЦ. Сам покупатель получить выписку не может: ее выдают исключительно по запросу собственников, прописанных жителей или правоохранительных органов.

Сведения о зарегистрированных гражданах можно найти в Едином жилищном документе.

Стоит отметить, что документы о прописанных жильцах не требуются в процессе регистрации сделки в Росреестре. Они служат только для понимания рисков покупателя.

Как новому собственнику выписать прежних жильцов

Идеальная ситуация для решения проблем с регистрацией в квартире бывших собственников — добровольная выписка. Продавец и члены его семьи добровольно соглашаются на снятие с регистрационного учета. Для этого продавец, проживающие граждане в квартире и покупатель вместе идут в территориальное подразделение МВД.

Для выписки все зарегистрированные лица пишут заявление по установленной форме о снятии с регистрационного учета. К нему прилагаются копия паспорта и свидетельство о государственной регистрации права на квартиру (выписка из ЕГРН).

Также допускается вариант, когда жильцы не имеют возможности пройти процедуру выписки самостоятельно.

В такой ситуации они обязаны написать разрешение на свою выписку (доверенность) на имя покупателя и нотариально его заверить.

По результатам подписания сделки покупатель идет в территориальное подразделение МВД вместе с заявлением и копией паспорта. Ему необходимо взять с собой выписку из ЕГРН или договор купли-продажи.

В принудительном порядке через суд

Покупателю достаточно обратиться в суд и предъявить письменное обязательство жильцов по снятию с регистрационного учета после оформления сделки.

В суде может быть вынесено решение о снятии прежних жильцов с регистрационного учета по условиям договора и нормам Гражданского кодекса.

Вместе с решением суда покупатель может пойти в паспортный стол и здесь бывших жильцов выпишет без их согласия.

Перед обращением в суд покупателю следует проверить, не относятся ли жильцы к лицам, которым принадлежит право пожизненного проживания. В таком случае обращение в суд будет лишено смысла.

Если же шансы на получение судебного постановления в пользу покупателя есть, то ему необходимо подготовить исковое заявление.

Оно составляется в свободной форме, но содержание документа должно отвечать требованиям Гражданского процессуального кодекса (ГПК).

В заявлении указываются обстоятельства: когда была подписана сделка, кто на текущий момент прописан в квартире, и какие требования гражданин предъявляет к суду.

К исковому заявлению прилагаются документы, подтверждающие обоснованность требований:

  1. Копия документа, удостоверяющего личность (паспорт).
  2. Копия документа, который удостоверяет право собственности на жилое помещение.
  3. Копия квитанции об оплате госпошлины. Ее размер сейчас составляет 300 р.
  4. Выписка из домовой книги, в которой прописаны все проживающие на текущий момент времени.

Споры о выписке зарегистрированных лиц находятся в компетенции районного суда. Подача иска допускается только по результатам перехода права собственности и подтверждения госрегистрации в ЕГРН.

Рассмотрение дела занимает до истечения двух месяцев со дня поступления заявления на основании ч. 1 ст. 154 ГПК.

На протяжении указанного периода прописанные граждане имеют право проживания в данном спорном помещении, и только после получения копии судебного решения они могут перейти в территориальное подразделение МВД и написать заявление о выписке определенного лица.

Как новому собственнику выписать человека из квартиры, если тот проживает за границей

При нахождении за пределами РФ выписать бывшего собственника из квартиры можно двумя способами:

  1. Написать в адрес нового собственника доверенность. В доверенности указывается на то, что клиент доверяет передать документы в Росреестр на снятие с учета. Доверенность должна быть заверена консульством.
  2. Через суд. Для принудительной выписки в суд должен обратиться покупатель. Стоит отметить, что в данном случае сделка проводится с существенным дисконтом: 10-30% от стоимости недвижимости.

Подать заявление на снятие с регистрационного учета полностью в дистанционном режиме сегодня недопустимо: через Госуслуги допускается только подать заявление в МВД, а потом все равно придется явиться лично и передать документы.

Также собственник первоначально может передать квартиру своему родственнику из России по дарственной, а тот приступит к продаже и оформит на месте все необходимые документы.

Краткий вывод: что нужно запомнить

Таким образом, чтобы обезопасить себя при покупке квартиры с прописанными в ней жильцами, покупателю необходимо:

  1. Указать условие об обязательном снятии с регистрационного учета всех членов семьи продавца в течение 2 недель после оформления сделки и перехода права собственности к покупателю.
  2. Получить письменное обязательство от всех членов семьи о снятии с регистрационного учета после заключения сделки (желательно заверить его нотариально).
  3. Проверить, не входят прописанные люди в круг лиц, которые отказались от приватизации квартиры; которые проживают по завещательному отказу; а также не являются ли они пайщиками ЖСК и членами семей из кооперативной квартиры; супругами, права которых установлены брачным контрактом и соглашением о разделе имущества; несовершеннолетними; рентополучателями.

Если прежние жильцы отказываются добровольно написать заявление о снятии с регистрационного учета или уклоняются от своих обязательств, то покупатель вправе обратиться в суд.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/zhilts-propisannyi.html

Продажа квартиры с прописанным человеком: нюансы

Договор купли продажи с прописанным человеком

По законодательству собственник должен согласовывать продажу квартиры со всеми совладельцами, не зависимо от того, у кого какая доля. Однако как быть с теми, кто прописан, но доли не имеет? Неужели это может как-то препятствовать продаже недвижимости? Рассказываем, что делать в такой ситуации.

Правовой статус прописанных лиц

Приобретение квартиры необходимо оформлять после проверки недвижимости на наличие обременений. Среди таковых выделяют официальные и скрытые. Официальные регистрируются в результате определенных сделок, к примеру, залоговое обеспечение при оформлении кредита.

Прописанные в квартире жильцы относятся к скрытым обременениям.

Считается, что передача права собственности новому владельцу не считается существенным основанием для выписки проживающих граждан.

В данном контексте выделяют два правовых статуса прописанных лиц:

  • временная прописка – оформляется на определенный срок, в течение которого граждане могут пользоваться жильем;
  • постоянная прописка дает неограниченный период для использования квартиры.

Именно вторая ситуация и создает проблемы для покупателя. Прописанные на постоянной основе граждане имеют право проживать по указанному адресу. Но их всегда можно выписать через суд!

Отдельно выделяют ситуацию, когда граждане имеют постоянную прописку, но временно отсутствуют в квитанциях, примеру. К таким случаям относят:

  • пребывание в местах лишения свободы;
  • отсутствие при прохождении военной службы;
  • стационарное лечение в больнице или санатории;
  • пребывание в психиатрической больнице.

Такие граждане по возвращении могут восстановить постоянную прописку и право проживания по указанному адресу. Во избежание таких ситуаций проверяют архивные выписки из домовой книги.

Возможна ли продажа квартиры с прописанным лицом?

Законодательство не запрещает продажу квартиры с прописанным человеком. Владельцу недвижимости дается право распоряжаться жильем по своему усмотрению. Согласие прописанных граждан, не являющихся долевыми собственниками, в этом случае не требуется.

Одновременно с этим статья 292 ГК РФ подчеркивает, что смена владельца квартиры не дает оснований для выписки жильцов. В данном контексте покупатель на законных основаниях может получить квартиру с обременением – прописан человек или несколько лиц.

Чтобы избежать такой ситуации, покупателю рекомендуется тщательно проверять квартиру на любые обременения, включая прописанных жильцов. Для этого от продавца требуют выписку из домовой книги, включая архивные сведения.

Порядок выписки прописанных граждан

По закону каждый человек должен иметь временную или постоянную регистрацию по месту жительства. Соответствующее право делает выписку граждан достаточно сложной процедурой. Продавец не всегда может принудительно выписать жильцов даже через суд.

Оптимальным вариантом считается добровольное обращение самих жильцов в миграционную службу для своей выписки. В этом случае процедура оформления может производиться и до, и после продажи квартиры.

При отказе от добровольной выписки собственник квартиры может обратиться в суд. Однако некоторые категории граждан не могут быть выписаны без их согласия. К таковым относят:

  • лица, отказавшиеся от приватизации, но сохранившие право пользования квартирой – по сути они считаются совладельцами приватизированного жилья;
  • граждане, получившие пожизненное право пользования на основании завещания умершего родственника;
  • лица, оформившие сделку с правом пожизненного содержания;
  • граждане, полностью или частично заплатившие за корпоративное жилье;
  • несовершеннолетние без родителей или опекуна.

Данные граждане могут быть выписаны через суд только при следующих условиях:

  • отказ от оплаты коммунальных услуг или иных обязательных платежей;
  • регулярная порча недвижимости, разрушение, использование не по назначению;
  • нарушение прав иных лиц, проживающих в данной квартире.

Без указанных оснований через суд можно выписать и граждан, не имеющих права пожизненного пользования квартирой и без вести пропавших жильцов.

Отдельно выделяют ситуацию с супругом после развода. Если у него нет жилья, куда он мог бы съехать, и средств для его аренды, выписать его сразу нельзя. Лицо вправе требовать у суда отсрочку на выселение на год. После истечения данного срока допускается принудительная выписка.

Процедура выписки

Представим, что вы приобрели недвижимость и выяснили, что в ней остались прописанные лица. Для начала следует попробовать досудебное урегулирование ситуации – обращение к жильцу для добровольного выселения с предоставлением разумных сроков на поиск жилья и оформление документов.

Если мирным путем решить вопрос не удается необходимо направить предупреждение о возможности принудительного выселения через суд. Далее – обращение в суд для защиты прав собственника.

Если местонахождение прописанного гражданина не устанавливается, при обращении в суд указывают последний известный адрес. В этом случае будет проведена проверка на наличие у данного лица права пожизненного пользования. В случае отсутствия такового выносится заочное решение о снятии гражданина с учета.

Если у гражданина имеется только временная прописка – специальных действий по выселению не требуется. Лицо считается выписанным сразу, как только закончится период действий регистрации.

Особенности оформления сделки, если есть прописанные лица в квартире

Если при проверке квартиры обнаруживается наличие прописанных в ней лиц, покупатель может:

  • отказаться от сделки – такой вариант актуален, если прописка постоянная и жильцы имеют право пожизненного пользования жильем;
  • требовать выписки указанных лиц от продавца;
  • не предпринимать никаких действий.

Для покупателя последний вариант приемлем в случае временной прописки граждан. В этом случае достаточно дождаться окончания срока действия регистрации.

Если прописка постоянная, при оформлении предварительного договора купли-продажи указывается обязательство продавца выписать соответствующих граждан. На момент оформления основного договора прописанные граждане должны отсутствовать.

Другой вариант оформления – выписка после продажи. В этом случае в договор купли-продажи включается обязательство продавца выписать указанных граждан. В обязательном порядке прописываются сроки и ответственность за нарушение.

Второй способ оформления не рекомендован для покупателя. Обязательство после заключения сделки не всегда может быть выполнено. Даже в случае получения неустойки новому владельцу придется решать проблему выписки посторонних лиц.

Стоит ли опасаться прописанных в квартире третьих лиц?

Покупка квартиры с прописанным человеком сопряжена с определенными рисками для покупателя.

Гражданин не всегда может быть выписан через суд и при этом может полноценно использовать квартиру в качестве своего основного жилья. Именно данный аспект и делает наличие прописки посторонних лиц скрытым обременением.

Даже если указанный гражданин не проживает в квартире, новый владелец сталкивается со следующими проблемами:

  • невозможность прописать своих родственников из-за ограничений по жилой площади, выделяемой на одного человека;
  • увеличение платы за коммунальные услуги при отсутствии счетчиков;
  • сложность дальнейшей продажи квартиры из-за наличия скрытого обременения.

Несмотря на подобные факторы многие покупатели соглашаются на приобретение квартиры с пожизненно проживающими лицами. Обусловлено это снижением стоимости жилья. Однако в данном вопросе следует учитывать и сопутствующие риски.

Для продавца риск продажи квартиры с прописанными в ней жильцами связан с аннулированием сделки. Если в договоре не будет соответствующей информации о согласии покупателя приобретать квартиру с обременением, продавцу придется заплатить существенную компенсацию за предоставление недостоверных сведений.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c99ef9461fcd200b27e5b38/prodaja-kvartiry-s-propisannym-chelovekom-niuansy-5caaf45b643d2800af132595

Составить и скачать договор купли-продажи квартиры с прописанными людьми 2016 на конструкторе

Договор купли продажи с прописанным человеком

Как правильно оформить договор купли продажи квартиры с прописанным человеком?

Можно ли составить договор купли-продажи квартиры, если есть прописанные жильцы? Разумеется, да. Но чтобы сделка была выполнена с учетом всех законодательных норм и стандартов, нужно выполнить ряд процедур.

Договор купли продажи квартиры с прописанными людьми: особенности сделки

В целом, договор купли-продажи квартиры с прописанными людьми представляет собой классическое соглашение, в котором должны быть строго обозначены следующие особенности:

• Дата и место заключения;

• ФИО сторон (продавца/покупателя). Если присутствуют представители сторон – тогда необходимо указать их ФИО и реквизиты доверенностей, по которым они работают;

• Информация об объекте недвижимости – адрес, этаж, площадь. При необходимости – жилищные условия и другие особенности предмета сделки;

• Права/обязанности и гарантии. Здесь каждая сторона должна обезопасить себя. Например, вы можете указать, что продавец обязуется освободить помещения до определенной даты. Покупатель, в свою очередь, берет на себя обязательства по своевременному расчету с продавцом;

• Стоимость жилья указывается полностью, в том числе – в буквенном выражении. Также нужно указать способ оплаты – это может быть наличный или безналичный метод. Во втором случае  непременно нужно указать реквизиты банка и номер счета продавца.

Составление договора купли-продажи квартиры, цена на который разнится в зависимости от региона и выбранного вами риэлтора/нотариуса, требует особого внимания. Для того чтобы соглашение вступило в силу – проставьте подписи сторон и зарегистрируйте его в Росреестре.

После того как сделка будет зарегистрирована, все прописанные в ней граждане должны выписаться из квартиры. По сути – прописка не дает ничего, и уж тем более – не позволяет распоряжаться недвижимостью, препятствовать ее продаже или другим манипуляциям. Но так происходит далеко не всегда.

Нельзя заключать договор купли-продажи квартиры, если есть прописанные люди, которые:

• В силу завещательного отказа имеют право распоряжаться недвижимостью;

• Лица, отказавшиеся от приватизации в пользу других;

• Люди, являющиеся членами жилищного кооператива;

• И самая распространенная категория – несовершеннолетние. 

Точнее, соглашение может быть заключено. Но если прописанные лица не попадают ни под одну из категорий – тогда суд примет сторону покупателя и их выпишут даже без личного участия. 

Узнать о том, есть ли прописанные люди, покупатель может по выписке из домовой книги. В ней хранятся сведения обо всех жильцах, даже о тех, кто выписан временно (например, в связи с пребыванием в местах лишения свободы).

Как правильно оформить договор купли-продажи квартиры, чтобы не стать жертвой мошенников?

Приобретая недвижимость, новый собственник получает на нее полные права. При этом старые жильцы должны не только съехать в оговоренные сроки, но и выписаться в паспортном столе.

Учитывая, что некоторых жильцов вы можете выписать через суд – можно особо не опасаться последствий подписания договора с учетом их прописки. А вот обременение в виде несовершеннолетних или недееспособных может привести к серьезным финансовым потерям. Для того чтобы сделка состоялась, необходимо учесть следующие особенности:

1. К договору прикрепляется разрешение органов опеки и попечительства. Без него сделка недействительна;

2. Если продавец недвижимости несовершеннолетний (такое случается, если он – единственный собственник) – обратите внимание на возраст ребенка. Согласно ст.

60 Конституции РФ с 18 лет гражданин признается дееспособным, соответственно, самостоятельно может распоряжаться имуществом.

В возрасте от 14 до 18 лет распоряжаться недвижимостью можно только при наличии разрешения родителей, оформленного в письменной форме и при наличии разрешения со стороны органов опеки.

Составление договора купли-продажи квартиры, цена на который на нашем сайте более чем демократичная, может усложниться в том случае, если прописанный гражданин находится за пределами страны. В этом случае вы можете воспользоваться одним из следующих способов:

1. Прописанное лицо обращается в консульство и выписывается там;

2. Покупатель обращается в суд;

3. Прописанное лицо высылает нотариально заверенное согласие на выписку из квартиры, и покупатель самостоятельно проводит процедуру.

В большинстве случаев, если не были нарушены основные принципы продажи квартиры с прописанными людьми, суд встает на сторону покупателя. Если же вы не захотите разбираться в документации и копаться в домовой книге – можете оказаться в ситуации, когда вас просто выселят из квартиры и сделку признают недействительной. 

Где взять договор купли-продажи квартиры?

Если вы не знаете, где взять договор купли-продажи квартиры, то вы можете воспользоваться нашим сайтом. Разумеется, вы можете обратиться за помощью к юристам, нотариусам и риэлторам. Каждый специалист поможет вам составить договор, но за весьма приличную плату.

На нашем сайте вы самостоятельно можете составить юридически грамотное соглашение за считанные минуты и за умеренную цену. Вам нужно отвечать на вопросы, расположенные в форме слева, а система сама распределит информацию по соответствующим разделам договора.

Оцените преимущества нашего сервиса прямо сейчас!

Источник: https://prostodocs.com/dogovor/dogovory-kupli-prodazhi/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-propisannym-chelovekom

Можно ли покупать жилье с прописанными людьми?

Договор купли продажи с прописанным человеком

Вторичный рынок жилья — самый опасный. Одна из проблем, на которую можно наткнуться при покупке вторички, прописанные в квартире люди. Добросовестный продавец обязательно сообщит об этом покупателю, но бывают и те, кто намеренно скрывает жильцов. В статье расскажем об особенностях покупки квартиры с прописанными людьми и расскажем, как новые собственники разбираются с этой проблемой.

Что значит наличие прописанных в квартире жильцов и чем это грозит покупателю

Люди, которые прописаны в квартире на момент продажи, автоматически переводят квартиру в разряд недвижимости с обременением. Обременение означает, что право пользования, владения или распоряжения недвижимостью принадлежит не только собственнику, но и другим лицам.

Покупка и продажа жилья с прописанными жильцами не запрещена законодательно. Но по нормам ГК РФ продавец должен сообщить покупателю о наличии обременения в виде прописанных людей до заключения договора купли-продажи. Сокрытие этого факта делает сделку недействительной и дает покупателю право ее расторгнуть. 

После покупки квартиры и оформления всех документов прописанные в квартире жильцы должны выписаться в добровольном порядке. Но некоторых квартирантов выписать нельзя:

  • Лиц, отказавшихся от добровольной приватизации;
  • Лиц, которые имеют право пользования жильем на основании завещательного отказа;
  • Рентополучатели;
  • Несовершеннолетние дети без согласия родителей или опекунов и предоставления нового жилья.  

Иногда люди специально покупают квартиру с прописанными жильцами. Чаще всего это вызвано желанием сэкономить: квартира с обременением стоит в среднем на 15-20 % ниже, чем аналогичное юридически чистое жилье.

Прописанные в квартире люди имеют право там проживать, но фактически могут никогда не появляться по месту прописки и не мешать собственнику. Казалось бы, все довольны. Но остается пара нюансов:

  1. Коммунальные службы будут начислять квартплату по числу прописанных жильцов, поэтому вы будете регулярно переплачивать;
  2. Дальнейшая продажа, обмен или разделение квартиры с обременениями будет сложнее;
  3. Продавец и жильцы могут затянуть с выпиской, тогда придется выселять их в судебном порядке.  

Мы собрали три ситуации, в которых покупатели специально или в результате обмана приобрели жилье с прописанными людьми. На их основе расскажем, как правильно поступить в том или ином случае.

Ситуация № 1. Намеренная покупка квартиры с прописанными жильцами

Дарья искала квартиру в Москве, но денег на желаемый район никак не хватало. В процессе поисков она нашла объявление о срочной продаже однокомнатной квартиры. Стоимость была примерно на 25% ниже похожего варианта в соседнем доме. Проблема квартиры была в том, что она находилась в собственности у пожилой женщины, двое взрослых детей которой так и не были выписаны.  

Дарья договорилась с женщиной о том, что она и ее дети добровольно выпишутся из квартиры в течение месяца после регистрации сделки в Росреестре. Условие об этом было включено в договор купли-продажи.

Ни одна сторона не нарушила договор, и Дарья получила квартиру с хорошей скидкой.

Ситуация № 2. Покупка квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

После переезда в Екатеринбург Марат решил купить квартиру. На вторичном рынке ему удалось найти квартиру с хорошей скидкой. Квартира находилась в собственности семьи: муж с женой и их 10-летняя дочь.

Семья переезжала в загородный дом, который был больше и лучше продаваемой квартиры. Они указали, что добровольно выпишутся из квартиры сразу после продажи.

Перед регистрацией сделки родители посетили органы опеки и получили разрешение на выписку ребенка. После получения разрешения органов семья снялась с регистрации, а Марат стал полноправным собственником новой квартиры.

Вот как комментирует покупку квартиры с прописанными несовершеннолетними юрист Денис Маркин: «Не всегда покупка квартиры с прописанными детьми заканчивается так благополучно. Нужно, чтобы прежние собственники знали алгоритм действий:
  1. Прописать в договоре купли-продаже условие о выписке;
  2. Обеспечить ребенку новое жилье, которое не уступает нынешнему;
  3. При наличии доли в квартире у несовершеннолетнего нужно дополнительно открыть на его имя банковский счет, на который зачислят деньги от продажи его доли.  

Без получения разрешения органов опеки выселить ребенка будет невозможно.

Ситуация № 3. Покупка квартиры с жильцами в результате сокрытия факта прописки

После покупки жилья Марина заметила, что квартплату ей начисляют в таком размере, будто в квартире живет не одна Марина, а целых пять. Она запросила в паспортном столе выписку из домовой книги и увидела, что помимо нее, в квартире прописано еще 4 человека.

Марина не хотела расставаться с квартирой, а люди не хотели выписываться, поэтому она обратилась в суд. Она составила иск, в котором указала:

  • Документ, подтверждающий ее права на недвижимость;
  • Данные лиц, отказавшихся съезжать добровольно;
  • Просьбу о принудительном выселении.  

К иску она приложила паспорт, выписку из ЕГРН, выписку из домовой книги, квитанцию об уплате пошлины и другие документы. Суд рассмотрел дело в течение 4-х месяцев и выписал нежелательных жильцов.

Чтобы не попасть в такую ситуацию неожиданно, проверяйте приобретаемое жилье. Самое быстрое и простое, что вы можете сделать — заказать выписку из ЕГРН в сервисе ЕГРН.Реестр.

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/mozhno-li-pokupat-zhile-s-propisannymi-lyudmi

Продажа квартиры с прописанным человеком не собственником 2020

Договор купли продажи с прописанным человеком

Сделка купли продажи сопровождается различными нюансами. Один из ключевых моментов – освобождение квартиры от проживающих в ней граждан. Однако не всегда это возможно, и тогда происходит продажа квартиры с прописанным человеком. Сегодня рассмотрим, какие виды прописанных бывают, что с ними делать и как оформлять документы.

Закон о прописанных жильцах

Люди, прописанные в жилье, получают очень важное право – право пользования жилищем и проживания в нем. Собственности человеку это не дает, только право жить в определенном помещении.

ВАЖНО! Продажа квартиры с прописанными людьми возможна в любом случае. Вопрос в том, как ее правильно оформить.

Есть различные основания для регистрации и соответственно разные виды прописанных граждан. В зависимости от конкретных особенностей нужно выбирать разные варианты продажи. Рассмотрим основные виды прописанных:

  • Пожизненные жильцы – самый проблемный вид для покупателя. Их нельзя выселить без согласия даже по решению суда, а в некоторых случаях нужно брать разрешение на продажу.
  • Временные жильцы – наниматели по договору аренды. Могут проживать, пока действует договор найма/аренды квартиры. Договор не прекращается со сменой собственника.
  • Член семьи продавца – это люди, которых продавец не выселил сам по какой-то причине. Если они отказываются сниматься с регистрации, поможет обращение в суд. Их право на проживание прекращается в момент продажи жилья.
  • Несовершеннолетние – рассмотрим их отдельно, потому что в отношении них действует особое правило. Дети должны проживать вместе с родителями, а значит при их выселении из старой квартиры через суд могут возникнуть сложности.
Вид жильцаОснование возникновенияОсобенности оформления
ПожизненныйОтказался приватизировать квартиру;

Получил право на основании завещательного отказа;

ДКП или дарение (редкие случаи)

Жильцы обязательно перечисляются в ДКП.

Их согласие на продажу не требуется.

Рентополучатель по соглашению рентыВ договоре обязательно указывается наличие рентополучателя.

Обязательно брать согласие рентополучателя на продажу

ВременныйДоговор найма (аренды) квартирыВ ДКП нужно указать наличие таких жильцов. Их согласие на продажу не нужно
Член семьи продавцаНа основании ст. 30 и 31 ЖК РФ. Члены семьи собственника могут проживать в его квартире вместе с ним с его разрешенияИх не нужно указывать в ДКП, т.к. они не сохраняют права проживания в квартире. Согласие на продажу от них не требуется.

Нужно указать в ДКП срок, до которого продавец обязуется выписать семью из квартиры.

НесовершеннолетнийАналогично членам семьи – ст. 30, 31 ЖК РФ.Если несовершеннолетний является собственником, требуется разрешение опеки. Если не собственник, обращаться в опеку не нужно.

Перечисленные выше ситуации касаются только жильцов приватизированной квартиры. Для жильцов муниципальных площадей действуют другие особенности продажи.

Пожизненные жильцы

Эти люди имеют право пожизненного проживания независимо от воли собственника. Даже при продаже квартиры такое право не аннулируется – и такая ситуация считается самой проблемной для покупателя. Ниже рассмотрим, как продать квартиру с прописанным человеком с правом пожизненного проживания.

Где посмотреть. Пожизненные жильцы отражаются в официальных документах. Увидеть запись о них можно:

  • справка о прописанных – указывается ФИО, дата рождения, родство и дата регистрации, основание прав нужно проверять дополнительно;
  • выписка из ЕГРН – содержит сведения о ренте и иногда о завещательном отказе;
  • документ-основание необходим для выявления пожизненных жильцов по приватизации или по предыдущему ДКП (дарственной).

Как оформить ДКП. В договоре обязательно дается список прописанных пожизненных жильцов согласно со ст. 558 ГК РФ. Иначе покупатель сможет аннулировать договор через суд. При обременении рентой рекомендуется обратиться к нотариусу для удостоверения договора. Если речь идет о других основаниях достаточно простой письменной формы договора.

Нужно ли согласие. Для продажи потребуется только согласие рентополучателя. Согласие лиц, получивших прописку по другому основанию, брать не нужно.

Как действовать покупателю. Подписывая договор, покупатель должен понимать, что выселить пожизненного жильца он не сможет даже через суд. Впоследствии продавать квартиру ему придется также с жильцом, о чем нужно будет уведомить следующего собственника.

Временные наниматели

По договору коммерческого найма гражданин сдает свою квартиру другим лицам, которые за возможность проживания выплачивают определенную арендную плату. При продаже такой квартиры договор найма не аннулируется, а арендаторы продолжают пользоваться жилищем до тех пор, пока не истечет срок контракта.

Где посмотреть. Росреестр регистрирует только долгосрочный договор найма, более 1 года – он будет показан выпиской ЕГРН. Если договор заключен на меньший или неопределенный срок, записи о нем не будет. Вычислить нанимателей можно по справке о прописанных – там может быть отражена временная регистрация.

Как оформить ДКП. Простая письменная форма договора с пунктом о факте заключенного договора аренды. Дополнительно контракт нужно дополнить списком временных жильцов.

Нужно ли согласие. Согласие на продажу временных жильцов не требуется.

Как действовать покупателю. Покупатель станет арендодателем автоматически. После истечения срока договора или при нарушении правил проживания можно выселить жильцов принудительно.

Члены семьи продавца

Семейство собственника проживает в квартире на основании закона – ст. 30 и 31 ЖК РФ. При продаже собственник должен выписать всех зарегистрированных граждан. Но можно ли продать квартиру с прописанным человеком, если выписать всех до сделки не удается.

ВНИМАНИЕ! Наличие прописанного члена семьи не влияет на факт регистрации прав нового собственника. Росреестр зарегистрирует право, а разбираться с прописанными придется уже покупателю.

Где посмотреть. Вариант только один – справка о прописанных (домовая книга). Там будет указано ФИО лица, его родство с собственником, дата рождения и регистрации по мест проживания. Срок давности справки не должен превышать 3-5 дней до даты заключения договора, иначе сведения могут быть недостоверными.

Как оформить ДКП. Договор оформляется с помощью простой письменной формы, перечислять поименно членов семьи продавца не нужно, но желательно. Обязательно указать обязанность продавца выписать свою семью в определенный срок после сделки.

Нужно ли согласие. Согласие прописанных членов семьи на сделку не требуется, если они не являются сособственниками. Исключение – согласие супруга на продажу общей квартиры, но оно не зависит от факта прописки.

Как действовать покупателю. Если после покупки продавец игнорирует просьбы выписать свою семью из квартиры, нужно обращаться в суд за принудительным выселением.

Несовершеннолетние

Продать квартиру с прописанным ребенком возможно на общих основаниях как для членов семьи, если он не является собственником. Прописанный человек, являющийся собственником и не достигший 18 лет, означает необходимость обратиться в орган опеки за разрешением.

Сложность продажи квартиры с прописанным ребенком – его нельзя выписать в никуда. Одновременно с выпиской его нужно прописать по новому месту жительства и обязательно – с одним из родителей. Не всегда это можно организовать, поэтому продавцы просят покупателей отсрочить дату выписки на более позднее время.

Для покупателя это риск. Если продавец так и не выпишет ребенка, защитить через суд права нового собственника будет затруднительно. Усилить позицию покупателя поможет нотариальное обязательно продавца о снятии себя и ребенка с учета.

По сути, продавец так дополнительно гарантирует, что он в определенный период совершит перерегистрацию. С таким обязательством на руках можно требовать в суде возмещения убытков в денежной форме.

В остальном продажа квартиры не отличается от стандартной – договор в простой письменной форме, удостоверять у нотариуса не нужно (если ребенок не собственник). Подробнее о продаже квартиры с несовершеннолетними читайте по этой ссылке.

На сколько дешевле продавать квартиру

Цена квартиры зависит от конкретной ситуации. Чаще всего дисконт на продажу таких квартир предоставляется, если в квартире прописаны «мертвые души», с которыми продавцу не хочется возиться самостоятельно. Например:

  • фиктивные прописанные;
  • дальние родственники или знакомые, которых затруднительно найти;
  • проблемные родственники;
  • прописанные в МЛС.

В этом случае скидка может составить не менее миллиона рублей, ведь покупателю придется нести значительные судебные и временные издержки на снятие таких граждан с регистрации.

В других случаях, когда перерегистрация откладывается на время (например, семья с несовершеннолетними переезжает в другой город), скидка может составить несколько сотен тысяч рублей.

Образец договора

Для оформления продажи с прописанным человеком нужно взять стандартный бланк ДКП и дополнить его условием:

  • если имеются пожизненные или временные жильцы (наниматели) – прописать их ФИО, даты рождения, паспорта, указать, какие они сохраняют права на квартиру и на каком основании;
  • если на время остаются прописанными члены семьи – прописать срок, до которого продавец обязуется снять их с учета, дополнительно можно взять у него нотариальное обязательство об этом.

Бланк договора для заполнения можно скачать бесплатно по этой ссылке.

Процедура продажи квартиры с прописанным человеком не особенно отличается от стандартной. Согласие от прописанных не требуется, нотариальному удостоверению такие сделки тоже не подлежат. Достаточно только просчитать все риски покупателя и внести соответствующие условия в ДКП.

Если у вас остались вопросы – задайте их нашему юристу в чат. Будем благодарны за лайк и репост статьи!

Читайте далее статью, как выписать ребенка при продаже квартиры.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/kvartiru-s-propisannym-chelovekom.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.