Договор купли продажи помещения с обременением

Продажа квартиры с обременением: оформление договора купли продажи квартиры с обременением по ипотеке, пропиской постороннего, арестом, образец договора | Жилищный консультант

Договор купли продажи помещения с обременением

Обременениями в юридической и правоприменительной сфере признаются установленные государством статусы, мешающие или ограничивающие действия, связанные с владением и распоряжением имуществом. Данные ограничения несут неизменно негативный характер, поскольку не только осложняют процедуры продажи или обмена, но и снижают рыночную стоимость имущества.

Государственной регистрации права на жилье непосредственно препятствуют обременения, перечисленные в федеральном законе «О регистрации недвижимости» (ФЗ-122). Согласно статье 6, обременения подлежат обязательной регистрации в реестре как «Особые отметки» и могут быть внесены на основании мотивированных заявлений граждан, юридических лиц или решения суда.

Перечень видов ограничений (обременений):

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

  • Залог – зарегистрированный объект принадлежит гражданину, но по кредитному договору ограничен в продаже. Наиболее частой причиной становится ипотечный кредит;
  • Арест по решению суда накладывается в связи с обеспечительными мерами, взысканием имущества или пресечением возможных преступных действий. Арест может быть наложен, если ранее квартира была приобретена незаконно;
  • Рента устанавливает ряд обязательств получателя по отношению к плательщику, в частности невозможность распоряжаться объектом рентного договора без наличия согласия;
  • Аренда жилья, осуществляемая по договору, ограничивает собственника при продаже квартиры на срок действия договора, либо до момента его досрочного расторжения;
  • Сделки с имуществом, совладельцами которого являются недееспособные или несовершеннолетние граждане, осложняются привлечением специальных исполнительных органов и опекунов к рассмотрению условий продажи.

Договор купли-продажи квартиры с обременением должен содержать ссылку на таковое, а также документ, удостоверяющий устранение ограничений.

Особенности продажи квартиры с обременением ипотекой

Взятое кредитное обязательство, залогом по которому выступает жилье, наступает либо при заложенной собственной квартире либо при жилье, приобретаемом в ипотеку.

При этом банк обязуется зарегистрировать обременение в Федеральном реестре, предъявив договор займа.

С момента регистрации в отношении квартиры будет действовать режим ограниченной собственности, тем не менее не отрицающий, что квартира принадлежит заемщику, а не банку.

Оценивая жилье с подобным обременением, следует учитывать не только факторы сложности снятия ограничений, риска со стороны банка, но и стоимость кредита, неотделимую также от непогашенных процентов. Реальная стоимость квартиры при продаже квартиры с обременением по ипотеке, если кредит не был погашен, должна быть уменьшена на остаток долга перед банком.

Для реализации подобной продажи существуют два метода:

  1. Обращение в банк с просьбой перезаключить договор на нового владельца. При этом деньги за квартиру вносятся лишь в момент оформления права собственности и нового кредитного договора. Банку необходимо проверить заново финансовые возможности покупателя;
  2. Первоначальное погашение ипотеки за счет средств покупателя, освобождающее квартиру от обременения. При этом средства, внесенные за квартиру, снижают ее стоимость аналогично. Данный метод представляет наибольший риск для покупателя, поскольку деньги передаются раньше, чем оформляется право собственности.

В первом случае банк может оценить нового заемщика иначе и предложить другие условия по договору ипотеки.

Продажа квартиры находящейся под арестом

Факт ареста, наложенного судом, при любых обстоятельствах запрещает проводить сделки с данной недвижимостью.

Суд, учитывая ряд факторов и их влияние на усугубление ситуации (развитие преступления, получение преступных доходов), может ограничить не только продажу, но и фактическое владение имуществом.

Непосредственное уведомление Федерального реестра осуществляет служба судебных приставов, ведущая исполнительное производство.

Продажа квартиры, находящейся под арестом, возможна только в случае его снятия или соответствующего решения суда (также автоматически снимающего арест именно с предмета сделки). На практике подобные решения до устранения всех нарушений, повлекших наложение ареста, встречаются редко, поскольку порядок и причины ограничений строго прописаны в процессуальном законодательстве.

Помимо этого, существуют схемы, когда покупатель, используя собственные средства, гасит обязательства продавца перед третьими лицами по предварительному договору (если арест наложен из-за долгов). Стоит учитывать, что у суда нет прямой обязанности снимать ограничения в пользу продавца в момент изменения ситуации, а потому продажа такой квартиры является чрезвычайно рискованной.

Нюансы продажи квартиры обремененной договором ренты

Договор ренты обязывает плательщика вносить средства на содержание собственника квартиры. Суть договора заключается в передаче права собственности на квартиру в случае смерти получателя, наступившей по естественным причинам.

Подобная формулировка позволяет говорить об ущемлении прав плательщика ренты в случае, если квартира будет продана.

Рентные отношения установлены в рамках статьи 583 ГК РФ и рассматриваются в отдельных статьях 122-ФЗ (в частности, статье 12).

Для осуществления продажи необходимо получить согласие получателя и заверить его нотариально. Согласие должно содержать указание на причину отказа от прав на квартиру по ренте и формально соответствовать образцу заявления. В частности, может быть заключено дополнительное соглашение, устанавливающее размер отступных.

На основании согласия, а также заявления в Федеральный реестр, из сведений в нем удаляется отметка о наличии ренты и ее стоимости. Спустя 10 дней выдается свидетельство о снятии обременения, на основании которого возможно проводить любые сделки с квартирой.

Порядок продажи квартиры, сдаваемой в аренду

Обременение при аренде квартиры возникает только в случае, если договор заключен на длительный срок.

В частности, собственник обязан произвести государственную регистрацию договора в Росреестре не позднее 30 дней с момента заключения.

Стоит обратить внимание, что это обременение де-факто, а не де-юре – продавать квартиру, сдаваемую в аренду, законом прямо не запрещено. Похожая ситуация возникает, если в квартире прописан посторонний.

Другое дело, что согласно ГК РФ, обязательства арендодателя переходят покупателю в момент регистрации права собственности.

Арендатор квартиры до истечения срока договора может проживать в данной квартире, если он своевременно исполняет взятые на себя обязательства, в частности вносит оплату за проживание.

До момента окончания действия договора новый собственник не сможет сменить условия договора.

На практике аренда редко становится помехой при продаже: большинство договоров заключаются вне законной плоскости и не проходят регистрацию.

Квартиросъемщикам проще найти новое жилье, нежели тратить свое время на споры со сторонами купли-продажи.

В иных случаях применяется подход, связанный с несоблюдением формальностей: обращается внимание на детали договора, порчу имущества или несвоевременную выплату.

Продажа квартиры с несовершеннолетними и недееспособными

Несовершеннолетние, согласно Конституции и Гражданскому кодексу, являются одновременно недееспособными гражданами (частично дееспособными с 14 лет), то есть не могут самостоятельно осуществлять значимые юридические действия.

Права несовершеннолетних собственников и жильцов защищены Семейным кодексом, а также законом «Об опеке», которые устанавливают взаимодействие с особым органом по контролю законности в сфере прав несовершеннолетних – органами опеки и попечительства.

Граждане, которых суд признал недееспособными по медицинским показателям, имеют для данных целей опекуна, наделяемого правом распоряжаться имуществом иждивенца.

Продажа подобной квартиры осуществляется в зависимости от следующих факторов:

  • Лицо, статус которого выступает обременением, прописано в квартире – прописка снимается либо при обращении опекуна в паспортный стол, либо по суду, где необходимо доказать, что имеется другое место фактического проживания;
  • Лицо является собственником (или одним из собственников, в частности по материнскому капиталу) – необходимо подать заявление в органы опеки (обратиться к опекуну), предоставив доказательства того, что условия проживания лица после продажи квартиры не ухудшатся. В частности, если средства будут потрачены на покупку новой квартиры.

В редких случаях, органы опеки дают свое согласие даже при ухудшении жилищных условий:

  • Требуются средства на дорогостоящее лечение недееспособного (несовершеннолетнего);
  • Проживание в данной местности идет во вред данному лицу, либо там отсутствуют условия для образования и нормального развития.

Заключение

Обременения объективно накладывают серьезные ограничения на распоряжение недвижимостью, оставаясь при этом одной из самых распространенных причин судебных споров. Главный признак продажи квартиры с обременением – что это может означать безусловный риск, но лишь при несоблюдении законов, поскольку:

  1. Продажа квартиры с обременением возможна только после снятия (прекращения) всех ограничений;
  2. Обременение призвано защищать права третьих лиц, в том числе государство.

Список законов

  • Статья 6 ФЗ-122
  • Статья 12 ФЗ-122
  • Статья 583 ГК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/prodazha/prodazha-kvartiry-s-obremeneniem/

Как составить договор купли-продажи квартиры с обременением?

Договор купли продажи помещения с обременением

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Квартира может продаваться в том числе и с обременением. Но, у таких сделок существует множество нюансов, с которыми стоит ознакомиться. Покупатели опасаются, что останутся без денег. Но, если грамотно подойти к составлению договора купли-продажи недвижимости с обременением, то риски будут сведены к минимуму.

Виды обременений на квартиру

Не всегда вариант приобретения жилья с обременением несет в себе риски. Если правильно составить документ, можно заключить сделку на очень выгодных условиях.

Главное — стороны, в особенности покупатель, должны быть внимательны, чтобы не потратить деньги на жилье, которое ему по ряду причин не будет принадлежать.

Итак, самые распространенные виды обременений на квартиру: 

  • Арест недвижимости. В случае, когда собственник находится под следствием, на его имущество накладывают обременение. Цель — последующая возможная реализация. Покупать такое жилье рискованно, так как можно остаться на улице, если квартира будет реализована.
  • Кредитные или залоговые обязательства. Покупателю рекомендуется поинтересоваться, почему владелец продает жилье. Также заемщик ставится в известность о том, что квартира меняет собственника. Только если будет выдано разрешение заемщика, сделка может быть оформлена и квартира — продана.
  • Имущество сдано в аренду. Стоит внимательно обдумать, подходит ли вам этот вариант. Причина — покупатель берет на себя обязательства арендодателя. Все имеющиеся и предстоящие вопросы с жильцами будет решать новый владелец.
  • Жилье находится в долевой собственности, одним из собственников является несовершеннолетний или недееспособный человек. Чтобы осуществить сделку, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства или опекунов.
  • Квартира находится в ренте. Такое соглашение должно быть трехсторонним. Таким образом происходит не выкуп имущества, а выкуп права ренты.
  • В квартире прописаны третьи лица.
  • Квартира обременена в пользу продавца.

Сделка купли-продажи с обременением не является редкостью в наши дни. Если вы соглашаетесь заключить договор купли-продажи квартиры с обременением в пользу продавца, стоит заранее предусмотреть ваши действия относительно обременения.

С одной стороны, такие сделки можно считать выгодными, с другой — могут поставить под сомнение права покупателя на жилье.

Основные условия по договору

Заключение сделки купли-продажи квартиры означает, что стороны будут самостоятельно договариваться о существенных условиях сделки. Все нюансы должны быть прописаны в тексте договора.

На общих условиях указывается следующая информация:

  • реквизиты сторон;
  • дата и место заключения сделки;
  • предмет договора;
  • цена;
  • ответственность по договору;
  • порядок осуществления расчетов.

Стороны располагают правом договориться о разных способах оплаты покупки — наличными, путем непосредственного вручения денежных средств, и безналичным способом, перечисляя деньги на банковскую карту или расчетный счет.

Условия расчета формулируются одним из следующих способов:

  • покупатель рассчитывается с продавцом до подписания договора;
  • расчеты производятся после заключения контракта и после государственной регистрации права собственности в Росреестре;
  • расчет может производиться в рассрочку или путем отсрочки платежа.

Также стоит отметить, что обеспечение не применяется, если расчеты производятся до подписания договора купли-продажи. Причина тому — покупатель полностью исполнил свое денежное обязательство по отношению к владельцу недвижимости.

Если денежные обязательства не выполнены, продавец располагает правом отменить договор с обременением в связи с нарушением условий сделки одной из сторон.

Самый популярный способ обеспечения — залог. Хотя, на практике, стороны могут договориться о любом способе обеспечения, который является законным. Если внесен залог, это регистрируется в Росреестре.

Значительных отличий между стандартным и договором купли-продажи квартиры с обременением нет. Есть лишь дополнительный пункт, в котором перечисляются все имеющиеся обременения на жилье. Важно зафиксировать этот факт, в противном случае документ будет считаться неверно составленным. В последствии, это приведет к трудностям, а в ряде случаев, к расторжению.

Договор необходимо тщательно оформлять, в свободной форме, но раскрывая содержание и условия, установленные законом.

В содержание включается следующая информация:

  • информация об участниках сделки;
  • детальное описание и наименование предмета сделки;
  • стоимость предстоящей покупки;
  • в какой момент переходит право собственности;
  • проставляются подписи сторон;
  • дата заключения соглашения.

Каждый пункт несет в себе смысл и условия предстоящей сделки, потому перед тем как подписать договор, стороны должны внимательно изучить внесенные пункты. Это поможет избежать недопонимания в будущем.

Образец

Образец договора купли продажи квартиры с обременением поможет вам подготовиться к заключению договора, посмотреть, на какие пункты следует обратить внимание и т.д.

Сопутствующие документы

Учитывая тот факт, что основные риски несет именно покупатель квартиры, перед подписанием договора он вправе потребовать у продавца следующие документы:

  • Свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРП. В этих документах ставится штамп, который указывает на наличие обременения в виде залогового имущества или другого вида обременения.
  • В случае если жилье обременено кредитом, стоит потребовать у продавца информацию о кредитной истории и осуществленных выплатах. Эта информация даст покупателю наглядную информацию о том, какая часть кредита погашена и какая еще требует погашения.
  • Выписка из домовой книги, представляющая информацию о том, сколько человек прописано на данной жилплощади.
  • Необходимо согласие других собственников на продажу. В частности, это касается случаев долевой собственности, или если супруги покупали квартиру совместно.

В ряде случаев могут потребоваться дополнительные документы и разрешения, а именно:

  • Разрешение от банка, если за квартиру еще не была погашена ипотека;
  • Одобрение органов опеки и попечительства, если в квартире проживают и прописаны несовершеннолетние граждане;
  • Разрешение собственника, если речь идет об аннулировании соглашений о ренте;
  • Заключение суда, если недвижимость находится под арестом.

В ряде случаев никакие документы и разрешения не позволяют заключить документ о купле-продаже с обременением. В частности, речь идет об аварийных зданиях.

Этапы заключения сделки

Заключить сделку купли-продажи квартиры с обременением можно своими силами. Но, во избежание тех неприятных последствий, которые связаны со сделками подобного рода, рекомендуется привлечь юриста для сопровождения вас на всех этапах сделки.

Процедуру продажи недвижимости с обременением разделяют на несколько этапов, в ходе которых нужно выполнить соответствующие действия: 

  1. Продавец на первом этапе должен испросить разрешения третьих лиц на продажу квартиры. Согласие должно быть выражено в письменной форме.
  2. Подготовка необходимых документов. Ложится в основном на плечи продавца. Покупатель тем делом должен собрать необходимые средства, а также рекомендуется привлечь юриста для проверки подлинности предоставленных документов.
  3. Составляется договор купли-продажи, в котором необходимо указать все условия будущей сделки, а также цену, на которой стороны остановились. Если участники достигли согласия по всем пунктам, договор подписывается и заверяется;
  4. Регистрация нового владельца квартиры и передача прав собственности от продавца к покупателю. Сделка обязательно документируется в органах МФЦ и ЕГРП.

На этом, процедура передачи прав собственности, обмен деньгами и жильем, завершен.

Подводные камни

Подводные камни, или другими словами, риски при совершении сделки купли-продажи жилья с обременением, будут разниться. Так как сделка может оформляться разными путями, то и риски будут отличаться.

Самый распространенный и неоправданный риск — продавец требует от покупателя внести аванс, чтобы погасить ипотечный заем. Вероятность того, что продавец, получив деньги, потратит их не по назначению и вообще скроется, очень велика.

Несомненно, задаток либо аванс можно вернуть через суд, но дело это не из легких. Да и возврат денег, скорей всего, будет частями, что покупателю будет невыгодно.

Так, стоит учитывать и ряд других рисков, например:

  • Квартира, купленная в долевом строительстве, может быть под двойным обременением — у кредитора и в банке, который давал средства на возведение дома. Это актуально в том случае, если застройщик будет признан банкротом.
  • Продавец может скрыть, что существует опасность ареста его жилья по ряду причин разными организациями.
  • Жилье приобретено при участии материнского капитала. Дети, по закону, имеют в таком жилье долю. Продать квартиру без одобрения органов опеки и попечительства не получится.
  • Время покупки обремененной квартиры увеличивается, могут возникнуть дополнительные расходы, к покрытию которых часто привлекается покупатель. Если сделка не состоится или будет разорвана, потраченные средства возвращены не будут. Например, за услуги юриста вам никто не вернет денег.

Если все же есть желание приобрести жилье с обременением, например, находящемся в залоге у банка, обращают внимание на то, чтобы это был крупный банк (Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк), а не МФО (нет уверенности в том, что документация не подделанная).

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Источник: https://ogic.ru/dokumenty/kak-oformit-dogovor-kupli-prodazhi-s-obremeneniem.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.