Договор купли продажи помещения с арендаторами

Содержание

Договор купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в аренде

Договор купли продажи помещения с арендаторами

да­та и мес­то под­пи­са­ния

_________________, име­ну­ем__ в даль­ней­шем Про­да­вец, в ли­це _________________, дей­ству­ющ__ на ос­но­ва­нии _________________, с од­ной сто­ро­ны, и _________________, име­ну­ем__ в даль­ней­шем По­ку­па­тель, в ли­це _________________, дей­ству­ющ__ на ос­но­ва­нии _________________, с дру­гой сто­ро­ны, име­ну­емые вмес­те Сто­ро­ны, зак­лю­чи­ли нас­то­ящий до­го­вор (да­лее – До­го­вор) о ни­жес­ле­ду­ющем.

1. ПРЕД­МЕТ ДО­ГО­ВО­РА

1.1.

Про­да­вец обя­зу­ет­ся пе­ре­дать в собс­твен­ность По­ку­па­те­ля объ­ект нед­ви­жи­мос­ти (да­лее – Объ­ект) _________________ (рас­по­ло­жен­ный по ад­ре­су: _________________, ка­даст­ро­вый/ус­лов­ный но­мер ____________/рас­по­ло­жен­ный по ад­ре­су: _________________, этаж _________________, по­ме­ще­ние _________________, ком­на­та _________________, ка­даст­ро­вый/ус­лов­ный но­мер ___________).

1.2. Объ­ект на­хо­дит­ся в собс­твен­нос­ти Про­дав­ца, что подт­вер­жда­ет­ся за­писью в Еди­ном го­су­дарс­твен­ном ре­ест­ре прав на нед­ви­жи­мое иму­щест­во и сде­лок с ним N _____ от ____________ ____ г., Сви­де­тель­ство N _________________, вы­да­но __________________ ____________ ____ г.

1.3. Объ­ект рас­по­ло­жен на зе­мель­ном участ­ке, на­хо­дя­щем­ся по ад­ре­су: _________________, об­щей пло­щадью _________________, ка­даст­ро­вый/ус­лов­ный но­мер _________________, це­ле­вое наз­на­че­ние _________________, раз­ре­шен­ное ис­поль­зо­ва­ние ___________________ (да­лее – Зе­мель­ный учас­ток).

1.4. Зе­мель­ный учас­ток при­над­ле­жит Про­дав­цу на пра­ве собс­твен­нос­ти, что подт­вер­жда­ет­ся за­писью в Еди­ном го­су­дарс­твен­ном ре­ест­ре прав на нед­ви­жи­мое иму­щест­во и сде­лок с ним N _____ от ____________ ____ г.

, Сви­де­тель­ство N _________________, вы­да­но _______________ _____________ ____ г.
Ва­ри­ант: Зе­мель­ный учас­ток ис­поль­зу­ет­ся Про­дав­цом ___________________ по до­го­во­ру арен­ды зе­мель­но­го участ­ка N _____ от _____________ ____ г.

, за­ре­гист­ри­ро­ван _________________ за N _____ от _____________ ____ г.

1.5. Од­нов­ре­мен­но _________________ (с пе­ре­да­чей пра­ва собс­твен­нос­ти на Объ­ект Про­да­вец пе­ре­да­ет По­ку­па­те­лю пра­во собс­твен­нос­ти на Зе­мель­ный учас­ток под ним; с пе­ре­да­чей пра­ва собс­твен­нос­ти на Объ­ект Про­да­вец пе­ре­да­ет По­ку­па­те­лю пра­во арен­ды Зе­мель­но­го участ­ка под ним;

с при­об­ре­те­ни­ем пра­ва собс­твен­нос­ти на Объ­ект По­ку­па­тель при­об­ре­та­ет пра­во поль­зо­ва­ния Зе­мель­ным участ­ком на тех же ус­ло­ви­ях, что и Про­да­вец).

1.6. Про­да­вец га­ран­ти­ру­ет, что на мо­мент зак­лю­че­ния До­го­во­ра _______ (Объ­ект и Зе­мель­ный учас­ток в спо­ре или под арес­том не сос­то­ят, не яв­ля­ют­ся пред­ме­том за­ло­га; Объ­ект и пра­во арен­ды Зе­мель­но­го участ­ка в спо­ре или под арес­том не сос­то­ят, не яв­ля­ют­ся пред­ме­том за­ло­га;

Объ­ект в спо­ре или под арес­том не сос­то­ит, не яв­ля­ет­ся пред­ме­том за­ло­га).

1.7. Объ­ект на­хо­дит­ся в арен­де:
Но­мер ре­гист­ра­ции __________________

Опи­са­ние пред­ме­та арен­ды ___________

Срок __

Арен­до­да­тель _______________________

Арен­да­тор __________________________

До­ку­мен­ты-ос­но­ва­ния ________________

Осо­бые от­мет­ки __.

1.8. Зе­мель­ный учас­ток на­хо­дит­ся в арен­де:
Но­мер ре­гист­ра­ции __________________

Опи­са­ние пред­ме­та арен­ды ___________

Срок __

Арен­до­да­тель _______________________

Арен­да­тор __________________________

До­ку­мен­ты-ос­но­ва­ния ________________

Осо­бые от­мет­ки __.

2. ПРА­ВА И ОБЯ­ЗАН­НОС­ТИ СТО­РОН

2.1. Про­да­вец обя­зан:

2.1.1. Под­го­то­вить Объ­ект и Зе­мель­ный учас­ток к пе­ре­да­че, вклю­чая сос­тав­ле­ние ак­та о при­еме-пе­ре­да­че зда­ния (со­ору­же­ния) (ак­та о при­еме-пе­ре­да­че объ­ек­та ос­нов­ных средств (кро­ме зда­ний, со­ору­же­ний)), яв­ля­юще­го­ся не­отъ­ем­ле­мой частью До­го­во­ра.

2.1.2. Пе­ре­дать По­ку­па­те­лю Объ­ект и Зе­мель­ный учас­ток по ак­ту в срок до _____________ ___ г.

2.1.3.

Предс­та­вить до­ку­мен­ты и осу­щест­вить все дей­ствия, не­об­хо­ди­мые для го­су­дарс­твен­ной ре­гист­ра­ции пе­ре­хо­да пра­ва собс­твен­нос­ти на Объ­ект _______ (и Зе­мель­ный учас­ток в Еди­ном го­су­дарс­твен­ном ре­ест­ре прав на нед­ви­жи­мое иму­щест­во и сде­лок с ним; и сог­ла­ше­ния о за­ме­не арен­да­то­ра по до­го­во­ру арен­ды Зе­мель­но­го участ­ка в Еди­ном го­су­дарс­твен­ном ре­ест­ре прав на нед­ви­жи­мое иму­щест­во и сде­лок с ним;

в Еди­ном го­су­дарс­твен­ном ре­ест­ре прав на нед­ви­жи­мое иму­щест­во и сде­лок с ним, а так­же со­дей­ство­вать По­ку­па­те­лю в оформ­ле­нии прав на Зе­мель­ный учас­ток).

2.2. По­ку­па­тель обя­зан:

2.2.1. Уп­ла­тить Сум­му, ука­зан­ную в п. 3.1 нас­то­яще­го До­го­во­ра, в по­ряд­ке и на ус­ло­ви­ях, пре­дус­мот­рен­ных п. 3.2 нас­то­яще­го До­го­во­ра.

2.2.2. Пе­ред под­пи­са­ни­ем ак­та о при­еме-пе­ре­да­че ос­мот­реть Объ­ект и Зе­мель­ный учас­ток и про­ве­рить их сос­то­яние.

2.2.3.

Предс­та­вить до­ку­мен­ты и осу­щест­вить все дей­ствия, не­об­хо­ди­мые для го­су­дарс­твен­ной ре­гист­ра­ции пе­ре­хо­да пра­ва собс­твен­нос­ти на Объ­ект _______ (и Зе­мель­ный учас­ток в Еди­ном го­су­дарс­твен­ном ре­ест­ре прав на нед­ви­жи­мое иму­щест­во и сде­лок с ним; и сог­ла­ше­ния о за­ме­не арен­да­то­ра по до­го­во­ру арен­ды Зе­мель­но­го участ­ка в Еди­ном го­су­дарс­твен­ном ре­ест­ре прав на нед­ви­жи­мое иму­щест­во и сде­лок с ним;

в Еди­ном го­су­дарс­твен­ном ре­ест­ре прав на нед­ви­жи­мое иму­щест­во и сде­лок с ним, а так­же со­дей­ство­вать Про­дав­цу в оформ­ле­нии прав на Зе­мель­ный учас­ток).

2.3. Все не­об­хо­ди­мые рас­хо­ды по го­су­дарс­твен­ной ре­гист­ра­ции пе­ре­хо­да прав на Объ­ект и/или Зе­мель­ный учас­ток _ (не­сет По­ку­па­тель; не­сет Про­да­вец;

Сто­ро­ны не­сут по­ров­ну).

3. ЦЕ­НА И ПО­РЯ­ДОК РАС­ЧЕ­ТОВ

3.1. Сум­ма До­го­во­ра вклю­ча­ет ______

(це­ну Объ­ек­та и Зе­мель­но­го участ­ка. При этом це­на Объ­ек­та сос­тав­ля­ет _____ (__________) руб­лей, в том чис­ле НДС _____ (__________) руб­лей, це­на Зе­мель­но­го участ­ка сос­тав­ля­ет _____ (__________) руб­лей, НДС не об­ла­га­ет­ся (пп. 6 п. 2 ст. 146 На­ло­го­во­го ко­дек­са РФ); це­ну Объ­ек­та и пра­ва арен­ды Зе­мель­но­го участ­ка.

При этом це­на Объ­ек­та сос­тав­ля­ет _____ (__________) руб­лей, в том чис­ле НДС _____ (__________) руб­лей, це­на пра­ва арен­ды Зе­мель­но­го участ­ка сос­тав­ля­ет _____ (__________) руб­лей, в том чис­ле НДС _____ (__________) руб­лей (или: При этом це­на Объ­ек­та сос­тав­ля­ет _____ (__________) руб­лей, в том чис­ле НДС _____ (__________) руб­лей, вклю­чая це­ну пе­ре­да­ва­емо­го пра­ва арен­ды Зе­мель­но­го участ­ка);

це­ну Объ­ек­та и сос­тав­ля­ет _____ (__________) руб­лей, в том чис­ле НДС _____ (__________) руб­лей).

3.2. Сум­ма До­го­во­ра вно­сит­ся ______

(еди­нов­ре­мен­но, не позд­нее _____ дней с мо­мен­та под­пи­са­ния Сто­ро­на­ми До­го­во­ра; еди­нов­ре­мен­но, не позд­нее _____ дней со дня по­да­чи всех не­об­хо­ди­мых до­ку­мен­тов на го­су­дарс­твен­ную ре­гист­ра­цию пе­ре­хо­да прав на Объ­ект и Зе­мель­ный учас­ток; в сле­ду­ющем по­ряд­ке: _____ про­цен­тов Сум­мы, ука­зан­ной в п. 3.1 нас­то­яще­го До­го­во­ра, что сос­тав­ля­ет _____ (__________) руб­лей, в том чис­ле НДС _____ (__________) руб­лей, не позд­нее _____ дней с мо­мен­та под­пи­са­ния Сто­ро­на­ми нас­то­яще­го До­го­во­ра, _____ про­цен­тов Сум­мы, ука­зан­ной в п. 3.1 нас­то­яще­го До­го­во­ра, что сос­тав­ля­ет _____ (__________) руб­лей, в том чис­ле НДС _____ (__________) руб­лей, не позд­нее _____ дней со дня по­да­чи всех не­об­хо­ди­мых до­ку­мен­тов на го­су­дарс­твен­ную ре­гист­ра­цию пе­ре­хо­да прав на Объ­ект и/или Зе­мель­ный учас­ток;

в со­от­ветс­твии с Гра­фи­ком пла­те­жей, яв­ля­ющим­ся не­отъ­ем­ле­мой частью нас­то­яще­го До­го­во­ра (При­ло­же­ние N 1)).

3.3. Все рас­че­ты по нас­то­яще­му До­го­во­ру про­из­во­дят­ся в без­на­лич­ном по­ряд­ке пу­тем пе­ре­чис­ле­ния де­неж­ных средств на ука­зан­ный Про­дав­цом рас­чет­ный счет.

4. ОТ­ВЕТС­ТВЕН­НОСТЬ СТО­РОН

4.1. За на­ру­ше­ние сро­ков оп­ла­ты, пре­дус­мот­рен­ных п. 3.2 нас­то­яще­го До­го­во­ра, Про­да­вец впра­ве тре­бо­вать с По­ку­па­те­ля уп­ла­ты не­ус­той­ки (пе­ни) в раз­ме­ре _____ про­цен­тов от не­уп­ла­чен­ной Сум­мы До­го­во­ра (п. 3.1 нас­то­яще­го До­го­во­ра) за каж­дый день прос­роч­ки.

4.2. В слу­чае ук­ло­не­ния от го­су­дарс­твен­ной ре­гист­ра­ции пе­ре­хо­да прав на Объ­ект и/или Зе­мель­ный учас­ток (пп. 2.1.3 и 2.2.3 нас­то­яще­го До­го­во­ра) Сто­ро­на, пра­ва ко­то­рой на­ру­ше­ны, впра­ве пот­ре­бо­вать с дру­гой Сто­ро­ны штраф в раз­ме­ре _____ (__________) руб­лей.

4.3. Сто­ро­на, не ис­пол­нив­шая или не­над­ле­жа­щим об­ра­зом ис­пол­нив­шая обя­за­тель­ства по До­го­во­ру, обя­за­на воз­мес­тить дру­гой Сто­ро­не _______ (убыт­ки в пол­ной сум­ме сверх пре­дус­мот­рен­ных До­го­во­ром не­ус­то­ек; убыт­ки в час­ти, не пок­ры­той пре­дус­мот­рен­ны­ми До­го­во­ром не­ус­той­ка­ми; толь­ко убыт­ки;

толь­ко пре­дус­мот­рен­ные До­го­во­ром не­ус­той­ки).

4.4. Во всех дру­гих слу­ча­ях не­ис­пол­не­ния обя­за­тель­ств по До­го­во­ру Сто­ро­ны не­сут от­ветс­твен­ность в со­от­ветс­твии с дей­ству­ющим за­ко­но­да­тель­ством Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции.

5. ФОРС-МА­ЖОР

5.1.

Сто­ро­ны ос­во­бож­да­ют­ся от от­ветс­твен­нос­ти за не­ис­пол­не­ние или не­над­ле­жа­щее ис­пол­не­ние обя­за­тель­ств по До­го­во­ру при воз­ник­но­ве­нии неп­ре­одо­ли­мой си­лы, то есть чрез­вы­чай­ных и неп­ре­дотв­ра­ти­мых при дан­ных ус­ло­ви­ях обс­то­ятель­ств, под ко­то­ры­ми по­ни­ма­ют­ся: ___________________ (зап­рет­ные дей­ствия влас­тей, граж­данс­кие вол­не­ния, эпи­де­мии, бло­ка­да, эм­бар­го, зем­лет­ря­се­ния, на­вод­не­ния, по­жа­ры или дру­гие сти­хий­ные бедс­твия).

5.2. В слу­чае нас­туп­ле­ния этих обс­то­ятель­ств Сто­ро­на обя­за­на в те­че­ние _____ дней уве­до­мить об этом дру­гую Сто­ро­ну.

5.3. До­ку­мент, вы­дан­ный ____________________ (Тор­го­во-про­мыш­лен­ной па­ла­той, упол­но­мо­чен­ным го­су­дарс­твен­ным ор­га­ном и т.д.), яв­ля­ет­ся дос­та­точ­ным подт­вер­жде­ни­ем на­ли­чия и про­дол­жи­тель­нос­ти дей­ствия неп­ре­одо­ли­мой си­лы.

5.4. Ес­ли обс­то­ятель­ства неп­ре­одо­ли­мой си­лы про­дол­жа­ют дей­ство­вать бо­лее _________________, то каж­дая Сто­ро­на впра­ве рас­торг­нуть До­го­вор в од­нос­то­рон­нем по­ряд­ке.

6. РАЗ­РЕ­ШЕ­НИЕ СПО­РОВ

6.1. Сто­ро­ны бу­дут стре­мить­ся к раз­ре­ше­нию всех воз­мож­ных спо­ров и раз­ног­ла­сий, ко­то­рые мо­гут воз­ник­нуть по До­го­во­ру или в свя­зи с ним, пу­тем пе­ре­го­во­ров.

6.2. Спо­ры, не уре­гу­ли­ро­ван­ные пу­тем пе­ре­го­во­ров, пе­ре­да­ют­ся на расс­мот­ре­ние су­да в по­ряд­ке, пре­дус­мот­рен­ном дей­ству­ющим за­ко­но­да­тель­ством Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции.

7. ИЗ­МЕ­НЕ­НИЕ И ДОС­РОЧ­НОЕ РАС­ТОР­ЖЕ­НИЕ ДО­ГО­ВО­РА

7.1. Все из­ме­не­ния и до­пол­не­ния к До­го­во­ру дей­стви­тель­ны, ес­ли со­вер­ше­ны в пись­мен­ной фор­ме и под­пи­са­ны обе­ими Сто­ро­на­ми. Со­от­ветс­тву­ющие до­пол­ни­тель­ные сог­ла­ше­ния Сто­рон яв­ля­ют­ся не­отъ­ем­ле­мой частью До­го­во­ра.

7.2. До­го­вор мо­жет быть дос­роч­но рас­торг­нут по сог­ла­ше­нию Сто­рон ли­бо по тре­бо­ва­нию од­ной из Сто­рон в по­ряд­ке и по ос­но­ва­ни­ям, пре­дус­мот­рен­ным дей­ству­ющим за­ко­но­да­тель­ством Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции.

8. ЗАК­ЛЮ­ЧИ­ТЕЛЬ­НЫЕ ПО­ЛО­ЖЕ­НИЯ

8.1. До­го­вор сос­тав­лен в трех эк­земп­ля­рах, один из ко­то­рых на­хо­дит­ся у Про­дав­ца, вто­рой – у По­ку­па­те­ля, тре­тий пе­ре­да­ет­ся в ор­ган, осу­щест­вля­ющий го­су­дарс­твен­ную ре­гист­ра­цию прав на нед­ви­жи­мое иму­щест­во и сде­лок с ним.

8.2. К До­го­во­ру при­ла­га­ют­ся: – ко­пия сви­де­тель­ства о го­су­дарс­твен­ной ре­гист­ра­ции пра­ва собс­твен­нос­ти на Объ­ект; – ко­пия ка­даст­ро­во­го пас­пор­та Объ­ек­та; – ко­пии пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющих до­ку­мен­тов на Зе­мель­ный учас­ток; – Гра­фик пла­те­жей (При­ло­же­ние N 1) (при вы­бо­ре со­от­ветс­тву­юще­го ус­ло­вия в рам­ках п. 3.2 До­го­во­ра);

– _______.

Источник: https://www.xn----ctbbbejw6bbbwcle.xn--p1ai/index.php?doc=858

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости: детали, которые все упускают

Договор купли продажи помещения с арендаторами

Договор состоит из разделов, каждый из которых имеет свою специфику. Каждый по-своему важен, и ни один нельзя опускать.

Предмет

Это первый раздел, в котором подробно описывается, о чем именно говорится в договоре. В нашем случае это коммерческая недвижимость — помещения, здания, земельные участки. Двояких толкований в этом вопросе быть не должно, только четкие указания, кто что продает, а кто что покупает.

Характеристики недвижимости и гарантии сторон

Здесь начинаются нюансы. Не бывает такого, чтобы кому-то понадобилось просто помещение, любое, без всяких условий. Если человек решил приобрести коммерческую недвижимость, у него уже есть цель, и объект должен ей соответствовать. Исходя из этой цели определяются важные параметры объекта, и они фиксируются в договоре в качестве гарантий продавца.

 

Например, мощности электроэнергии. Или наличие договора аренды с определённой ставкой, если покупается помещение под арендный бизнес. Все это должно быть четко отражено в договоре. В противном случае покупатель впоследствии не сможет заставить продавца нести ответственность за неисполнение своих обязательств.

 

Почему это важно? Бывает, что собственники, стремясь увеличить стоимость помещений, идут на нарушение закона при согласовании перепланировок или подключении дополнительных мощностей.

 

Например, мы сталкивались ситуацией, когда продавец, стремясь приспособить помещение бывшей библиотеки, примыкающей к жилому дому, под продовольственный магазин, подделал протокол общего собрания собственников жилья. Мы это обнаружили, проведя выборочный опрос людей, якобы поставивших подписи на протоколе.

 

Продавец категорически отрицал факт подделки протокола. Но когда мы в договоре предусмотрели гарантии продавца относительно соблюдения закона при оборудовании разгрузочной площадки и штрафные санкции за нарушение гарантий, продавец отказался от сделки.

 

Правда, если посмотреть на договор глазами продавца недвижимости, можно увидеть, как много не зависит от его решений, например, наличие природоохранных зон или статус объекта культурного наследия. Поэтому договор — это всегда компромисс между желаниями покупателя и возможностями продавца.

Цена и порядок расчета

Сразу хотим предупредить о главном — вносите в договор настоящую цену! Не впутывайтесь в схемы, когда в договоре стоит заниженная стоимость, а остальную часть стороны оплачивают в обход договора.

Если вдруг продавца признают банкротом, такая сделка имеет все шансы для признания недействительной.

Недвижимость вернут в конкурсную массу, покупатель окажется в очереди среди других кредиторов и с заниженной рыночной стоимостью в договоре получит в лучшем случае символическую компенсацию.

Порядок расчета в сделках с коммерческой недвижимостью должен гарантировать соблюдение баланса интересов продавца и покупателя, и его тоже отражают в договоре. Основные способы немного отличаются от региона к региону.

Основные способы:

  • Аккредитив. Самый популярный порядок расчета в Москве, при котором при подписании договора или в течение пары дней после этого покупатель перечисляет средства на специально открытый банковский счет. После регистрации права собственности продавец может прийти в банк с соответствующими документами и получить средства.
  • Банковская ячейка. Подходит, если одна из сторон или обе стороны — физические лица. Тот же порядок, что и с аккредитивом, только роль счета исполняет банковский сейф.
  • Другие, менее популярные способы. Использование счета эскроу, рассрочка, наличные деньги из рук в руки, отсрочки и ипотека — это частные случаи, которые мы не будем подробно рассматривать. Тем не менее, в договоре их описать тоже нужно.

Ответственность сторон

Раздел, который можно с легкостью назвать яблоком раздора. Именно по нему ведутся самые яростные споры и из-за него чаще всего разваливаются сделки. Так как продавец не всегда осознает до этого момента, что за неисполнение обязательств или утаивание обременений ему придется нести ответственность, чаще всего экономическую.

 

От чего зависит тяжесть последствий неисполнения договора купли-продажи коммерческого помещения? Только от важности отдельных характеристик для покупателя недвижимости.

Если ему критична определенная мощность на объекте, без нее бизнес не заработает, тогда за неисполнения продавца могут настигнуть серьезные санкции, вплоть до расторжения договора.

Для менее важных характеристик можно предусмотреть другие последствия — например, штрафы.

Изменение и расторжение договора, способы передачи обязательств

Все обязательства сторон, включая условия, при которых договор может быть изменен или расторгнут, прописываются в этом разделе.

Не договором единым: сопутствующие документы

Естественно, договор купли-продажи — это библия сделки, но есть и другие документы, которые обеспечивают его исполняемость. Это передаточные акты, согласовательная документация, разнообразные разрешения и согласия (например, супругов), одобрения органов управления компании, если это необходимо, и так далее.

 

Договор поручительства

Это распространенный документ, важность которого многие недооценивают. Он может пригодиться, если продавец — номинальное лицо, допустим, родственник владельца. Или собственник — ООО, созданное специально для того, чтобы приобрести и продать объект недвижимости.

В этом случае нужно определить бенефициаров — реальных выгодоприобретателей.

С ними заключается договор поручительства — если возникнут обстоятельства, которые стороны не смогут предусмотреть, и должник не сможет выполнить свои обязательства, то они переходят на поручителя.

 

К чему приводят ошибки в договоре: случаи из практики

Когда изменяют условия в последнюю минуту

Наш клиент хотел купить арендный бизнес. Все условия, связанные с арендой, мы прописали в договоре. В том числе пункт о том, что продавец не имеет права изменять ставку арендной платы. Если же он сделает это, то должен будет компенсировать убытки в виде разницы между высокой арендной ставкой, которая была прописана в договоре, и низкой, которую он подписал без согласия покупателя.

 

Продавец долго протестовал против этого пункта. В результате сделка расстроилась. Продавец продал объект другому лицу, и впоследствии выяснилось, что накануне продажи он подписал соглашение с арендатором о понижении арендной ставки — то есть поступил именно так, как мы опасались. Бизнес оказался не настолько выгодным, и покупатель получил совсем не то, что планировал.

 

Когда заключили предварительный договор

Таких случаев в практике очень много, и они похожи друг на друга как две капли воды. Стороны заключили предварительный договор, и покупатель принес его к юристам, чтобы проверить помещение перед покупкой и выходить на основную сделку. Но загвоздка в том, что предварительный договор уже имеет силу. И если на этапе проверки обнаружатся какие-то недочеты, у покупателя есть только два варианта:

  • Потерять аванс или задаток.
  • Соглашаться на сделку и покупать объект с рисками или обременениями.

 

В этом случае мы обычно вступаем в переговоры с продавцом, бывает, начинаем судебные споры, чтобы вернуть аванс или задаток. Но это в разы сложнее, чем провести проверку изначально и составить грамотный договор купли-продажи коммерческой недвижимости без рисков.

 

Итоговый чек-лист: что важно не упустить в договоре

1. Четко определить предмет и описать его.

2. Определить важные характеристики для покупателя и зафиксировать их.

3. Договориться о порядке расчета и проследить, чтобы в договоре была прописана настоящая стоимость объекта.

4. Описать ответственность сторон. Проговорить каждый пункт и тяжесть последствий, которые понесут стороны за неисполнение обязательств.

5. Уточнить условия, при которых возможно изменение и расторжение договора.

6. Прописать способы передачи обязательств.

 

Ситуации бывают очень разными. Бывает, что продавцы очень торопят и готовы выйти на сделку поскорее. Бывает, что у продавца или покупателя есть готовый договор. Но наш совет — не торопитесь. Сделка с коммерческой недвижимостью не терпит суеты и спешки, в которой легко забыть о важном.

Договор — это такая лакмусовая бумажка, которая показывает, на что стороны готовы и на что не готовы. Стоит проверить потенциального участника сделки на нем, чтобы не пожалеть впоследствии.

Пример договора купли-продажи коммерческой недвижимости вы можете посмотреть по ссылке.

P.S

Если у Вас нет времени заниматься юридическими аспектами сделки, но вы хотите быть уверенны в том, что ничего не упустили – воспользуйтесь нашей услугой по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью.

 

Остались вопросы? Позвоните нам или закажите обратный звонок и мы с радостью поможем вам.

 

Ольга Саутина

30.10.2019

Источник: https://www.nedelkopartners.ru/blog/dogovor-kupli-prodazhi-kommercheskoj-nedvizhimosti-detali-kotoryie-vse-upuskayut/

Договор купли-продажи права аренды помещения

Договор купли продажи помещения с арендаторами

Закон допускает осуществление продажи прав на аренду помещения третьему лицу, поскольку по своей сути, заключение такого соглашения представляет собой переуступку права.

Возможность заключения таких соглашений обусловлена их взаимовыгодостью. Такой договор позволяют сэкономить время, затрачивающееся на расторжение соглашения и заключение нового.

Не смотря на то, что закон допускает составлять такие соглашения, оны должны иметь правильную форму и содержать все условия, без которых они не могут быть признанными имеющими юридическую силу.

Образец типового договора купли-продажи права аренды помещения

Права аренды могут быть перекуплены только на основании соглашения, которое является возмездным. Помнить, что подарить право аренды другому лицу закон не допускает. В случае, когда такое соглашение подписано оно признается ничтожным.

Шапка соглашения должна содержать сведения о лицах, которые являются сторонами сделки. В случае, когда это юридические лица, указываются данные об учредительных документах.

Необходимо составить такое соглашение, например в том случае, когда происходит передача прав арендатора на помещение, которое расположено в определенном здании. Должен быть указан адрес месторасположения здания, этаж, данные о помещении.

Стоимость прав арендатора рассчитывается в соответствии с площадью помещения, составляет процент от определенного уровня арендной платы за год.

В соглашение должны быть включены следующие условия:

  • Процедура передачи прав арендатора, сведения о стоимости этих прав;
  • Процедура использования помещения. Обязанности по осуществлению ремонта;
  • Положения, касающиеся содержания переданного помещения;
  • Процедуру внесения денежных средств за аренду помещения;
  • Иные условия, которые согласовали стороны.

Обратите внимание на то, что форма должна соответствовать форме первоначального соглашения. Это означает, что если ранее права арендатора были зарегистрированы в регистрирующем органе, то передача этих прав, также должны быть зарегистрирована Россреестром.

Стороны подобного соглашения именуются цедентом главный арендатор,  цессионарием второй арендатор.

Скачать образец договора купли-продажи права аренды помещения.

Скачать бланк договора купли-продажи права аренды помещения.

Скачать образец договора купли-продажи земельного участка и строений на нем.

Скачать бланк договора купли-продажи земельного участка и строений на нем.

Скачать образец договора купли-продажи производственной базы.

Скачать бланк договора купли-продажи производственной базы.

Стороны должны различать соглашение о продаже арендного права и заключение соглашения о субаренде.

В первом случае второму арендатору передаются все права, которые имелись у главного арендатора по использованию помещения. Главный арендатор после заключения соглашения не является больше участником арендных правоотношений.

В случае заключения соглашения о субаренде, первый арендатор остается стороной соглашения, а второй арендатор получается лишь право использования имущества до наступления определенной даты.

Соглашение о передаче прав арендатора должно содержать условие о возмездности сделки, это означает, что лицо должно будет выплатить определенные денежные средства.

В соглашение должны быть включены не только права. Но и обязанности нового арендатора.

К обязанностям можно отнести:

  1. Порядок пользования переданным объектом;
  2. Процедуру внесения арендной платы за объект;
  3. Осуществление ремонта объекта при необходимости.

Текст документ должен содержаться обязательно условие о том, что старый арендатор обязуется передать новому арендатору пакет документом с предыдущим договором, в котором он выступал в качестве основного и единственного арендатора.

Помимо первого соглашения о передачи объекта в аренду, пакет документов должен состоять из:

  1. Документа о регистрации права аренды на конкретный объект;
  2. Кадастровые и технические характеристики объекта;
  3. Документы, подтверждающие факт своевременного внесения арендных платежей.

Поскольку новое соглашение составляется в форме основного, то основной договор является частью нового соглашения, и не может быть отдельным.

Если свои права предыдущий арендатор регистрировал в Россреестре, то и на нового арендатора налагается обязанность осуществить регистрации нового соглашение об аренде помещения в  соответствующем органе.

После заключения соглашения об аренде, арендатор приобретает права владения и пользования объектом.

Однако права арендатора не безграничные и отличаются от прав собственника тем, что он не имеет право распорядиться объектом по своему усмотрению. То есть арендные права имеют ограничительные рамки действия. В случае передачи таких прав, ограничения арендатора будут распространяться и на нового арендатора, он также не сможет в полной мере распоряжаться приобретенным объектом.

Следует обратить внимание на то, что передавать арендные права третьим лицам допускается только в том случае, когда в соглашении нет положений, запрещающих это делать.

Собственник помещения должен быть сразу уведомлен о том, что права были переданы другому лицу.

Источник: http://UrOpora.ru/dokumenty/dogovora/dogovora-kupli-prodazhi/dogovor-kupli-prodazhi-prava-arendy-pomeshheniya.html

Договор купли продажи помещения с арендаторами

Договор купли продажи помещения с арендаторами

Тип документа: Договор купли-продажи имуществаДля того, чтобы сохранить образец этого документа себе на компьютер перейдите по ссылке для скачивания. Размер файла документа: 11,3 кб

В шапке договора указываются имена непосредственных участников, а также те документы, на основе которых они действуют.

Такой договор целесообразно заключать, если необходимо документально оформить процесс покупки права на аренду помещения в определенном здании. Указывается фактический адрес помещения, при необходимости – номер этажа и номер комнаты.

Стоимость покупки права на аренду зависит от квадратуры помещения и составляет определенный процент от размера годовой арендной платы.

Порядок и сроки расчета договора купли-продажи прав аренды

Хронологические рамки расчетного периода прописываются в договоре и в случае их нарушения, покупатель понесет материальные убытки.

Все возникшие из-за подписания договора споры решаются несколькими путями:

  • в переговорном режиме;
  • в Арбитражном суде.

В заключительных положениях указывается количество экземпляров составленного договора, каждая из них обладает равной юридической силой. Все поправки или изменения производятся при условии осведомленности обеих сторон.

В конце прописываются юридические адреса сторон, ниже договор закрепляется подписями.

Сохраните этот документ у себя в удобном формате. Это бесплатно.

г.

«» г.

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1.1. Предметом настоящего договора является выкуп права на заключение договора аренды помещений в здании , расположенных по адресу: , (-й этаж, помещение № ) общей площадью кв.м., для использования под в соответствии с Уставом Покупателя.

2. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

2.1. Договор вступает в силу с момента подписания и действует до полного выполнения сторонами обязательств, обусловленных настоящим договором.

3. УСЛОВИЯ ВЫКУПА ПРАВА АРЕНДЫ

3.1. Продажа права на заключение договора аренды производится путем оплаты % от рыночной стоимости годовой арендной платы в размере: рублей за один квадратный метр плюс НДС. Общая сумма составляет рублей и возврату не подлежит.

4. ОБЯЗАННОСТИ И ПРАВА ПРОДАВЦА

4.1. В соответствии с возложенными на него полномочиями и настоящим договором Продавец обеспечивает подготовку и оформление договора аренды помещений с условием их занятия не позднее . Срок исполнения Продавцом обязательств по оформлению договора завершается передачей документов в для регистрации.

4.2. Продавец гарантирует своевременную и качественную подготовку указанного договора аренды и всех иных необходимых документов и выполнение других зависящих от Продавца условий таким образом, чтобы аренда была оформлена в установленном законом порядке.

5. ОБЯЗАННОСТИ И ПРАВА ПОКУПАТЕЛЯ

В соответствии с настоящим договором Покупатель:
5.1. Обязуется оплатить сумму выкупа права аренды помещения указанную в п. 3.1 настоящего договора.

5.2. Покупатель может переуступить право аренды, полученное им по настоящему договору, третьему лицу при согласовании с Продавцом, при условии, что третье лицо принимает на себя все обязательства Покупателя по настоящему договору. Переуступка прав оформляется сторонами письменно и является неотъемлемой частью настоящего договора.

5.3. Покупатель обязан реализовать право аренды в -дневный срок, начиная с момента указанного в п.4 настоящего договора.

6. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

6.1. Право на заключение договора аренды помещений возникает с момента поступления денежных средств, причитающихся Продавцу по настоящему договору на его расчетный счет.

6.2. Покупатель признается утратившим право аренды, если он не реализует это право в срок, не позднее указанного в п.5.3 настоящего договора по обстоятельствам, не зависящим от Продавца.

7. ПОРЯДОК И СРОКИ РАСЧЕТОВ

7.1. Покупатель в соответствии с п.5.1 настоящего договора перечисляет в течение банковских дней со дня подписания договора денежные средства за выкуп права аренды помещений, на расчетный счет Продавца.

8. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

8.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

8.2. В случае, если договор аренды на помещения указанные в п.1.1 настоящего договора не будет заключен по независящим от Покупателя причинам, Продавец обязан возвратить Покупателю сумму, указанную в п.3.

1 настоящего договора, плюс проценты на эту сумму в размере учетной ставки банковского процента существующей в г.

на момент заключения настоящего договора, либо на момент возврата Продавцом указанной суммы (по выбору Покупателя) за период, начиная со дня получения Продавцом суммы указанной в п.3.1 настоящего договора и заканчивая днем возврата вышеуказанной суммы.

9. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

9.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть в результате нарушения сторонами условий настоящего договора, будут , по возможности, решаться путем переговоров между сторонами.

9.2. В случае не достижения соглашения в результате переговоров, споры и разногласия подлежат разрешению в арбитражном суде в соответствии с законодательством РФ.

10. ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

10.1. Настоящий договор, может быть, расторгнут по соглашению сторон.

10.2. В случае неисполнения Покупателем обязательств по договору (п. п. 5.1., 7.1) настоящий Договор считается расторгнутым автоматически.

11. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

11.1. Настоящий договор составлен в 2-х подлинных экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон.

11.2. Поправки, изменения и дополнения к настоящему договору оформляются по соглашению сторон исключительно в письменной форме и являются неотъемлемой частью настоящего договора.

12. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Продавец

  • Юридический адрес:
  • Почтовый адрес:
  • Телефон/факс:
  • ИНН/КПП:
  • Расчетный счет:
  • Банк:
  • Корреспондентский счет:
  • БИК:
  • Подпись:

Покупатель

  • Юридический адрес:
  • Почтовый адрес:
  • Телефон/факс:
  • ИНН/КПП:
  • Расчетный счет:
  • Банк:
  • Корреспондентский счет:
  • БИК:
  • Подпись:

Сохраните этот документ сейчас. Пригодится.

Документы, которые также Вас могут заинтересовать:

Источник: https://dogovor-obrazets.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80/%D0%94%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%BB%D0%B8-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D0%B6%D0%B8_%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2_%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D1%8B-1

Продажа недвижимости с обременением арендой

19:23, 06 октября 2016 5   0   3773

Задумав осуществить сделку с недвижимостью, необходимо изучить такое понятие как «обременение». Это своеобразные ограничения, которые накладываются на возможность распоряжения объектом.

Продать квартиру с обременением возможно, но такой сделке необходимо уделить повышенное внимание и применить дополнительные действия.

Законными ограничениями могут быть: арест, рента, ипотека либо аренда.

Недвижимость, обремененная арендой

Этот вид ограничения возникает на основании наличия договора найма квартиры, которая передана за определенную плату во временное пользование.

Договор, который заключается на срок более 12 месяцев, должен быть оформлен в письменном виде и зарегистрирован госорганами. Лицо, арендовавшее помещение имеет право использовать его до истечения срока, отраженного в договоре.

Можно ли продать квартиру, обремененную арендой?

Если вы приняли решение продать квартиру, обремененную арендой, лучше всего предварительно расторгнуть существующий договор. Если же это сделать не удалось, скорее всего, потребуется обратиться в суд.

Порядок и условия расторжения договора аренды или его изменения должен быть предусмотрены и отражены в соглашении.

Если в нем отражается право арендатора досрочно расторгнуть договор – проблем не будет. В ином случае договор аренды можно расторгнуть если:

  1. Арендатор существенно нарушает условия договора.
  2. Квартиросъемщик ухудшает состояние имущества.
  3. Неоднократно нарушает сроки оплаты аренды.
  4. Арендатор в указанные или разумные сроки не производит капитальный ремонт, если это указано в договоре аренды.

Источник: https://nedvizinform.com/dogovor-kupli-prodazhi-pomescheniya-s-arendatorami/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.