Договор купли продажи нежилого помещения гк рф

Полезная информация

Договор купли продажи нежилого помещения гк рф

Гражданский кодекс Российской Федерации указывает на то, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение нежилого помещения, является договор купли-продажи нежилого помещения. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя нежилое помещение, а покупатель обязуется принять и уплатить за него определенную денежную сумму.

Сторонами сделок могут выступать различные субъекты экономического оборота. Основными участниками таких сделок выступают граждане и юридические лица.

В некоторых случаях совершать сделки с нежилыми помещениями могут города и иные муниципальные образования, а также субъекты Российской Федерации в лице соответствующих органов, например, при продаже муниципального или государственного имущества.

Коммерческие организации, выступающие сторонами сделок с нежилыми помещениями, должны обладать правоспособностью, которая возникает с момента государственной регистрации юридического лица.

Если юридическое лицо относится к некоммерческим организациям либо является государственным или муниципальным предприятием, необходимо отражение в учредительных документах возможности совершения таких сделок. Граждане, выступающие сторонами сделок с нежилыми помещениями, должны обладать полной дееспособностью.

В целях защиты прав недееспособных граждан устанавливается опека и попечительство. Опекуны являются представителями подопечных в силу закона и совершают от их имени и в их интересах все необходимые сделки при наличии разрешения органа опеки и попечительства.

Гражданский кодекс РФ не предусматривает обязательного нотариального оформления договора купли-продажи недвижимого имущества, а ограничивается простой письменной формой путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Статья 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое подлежит обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

Государственная регистрация перехода прав к приобретателю производится по месту расположения нежилого помещения в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В договоре купли-продажи нежилого помещения должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество: адрес, площадь, номера помещений на поэтажном плане и другие параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора.

Существенным условием является цена договора, определяемая в рублях. Допускается указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого помещения.

Также возможно указание цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах, В таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа.

Инвентаризационная или балансовая оценка не являются существенным условием договора, она необходима для целей налогообложения, а цена недвижимости устанавливается соглашением сторон и может быть как выше, так и ниже инвентаризационной оценки.

При продаже помещения в кредит с рассрочкой платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей.

Кроме этих условий в договоре также указываются:

  • право (собственности, хозяйственного ведения) продавца и основания возникновения этого права;
  • ограничения прав продавца, обременения имущества арестами, залогами, правами третьих лиц или гарантии продавца об отсутствии таковых;
  • условия и порядок передачи имущества продавцом; обязательства сторон по регистрации перехода права собственности.

Наименование сторон договора указывается полностью: фамилия, имя, отчество, дата рождения, место проживания и реквизиты документов, устанавливающих личность физических лиц.

Для юридических лиц необходимо указать полное наименование, организационно-правовую форму, место нахождения и реквизиты его государственной регистрации. Филиалы и структурные подразделения юридических лиц не могут заключать договор от своего имени.

Руководитель филиала действует по доверенности от юридического лица, соответственно договор также должен быть заключен от имени юридического лица, а не его филиала.

Договоры купли-продажи, составленные в простой письменной форме и содержащие более одного листа, должны быть прошиты.

Договор купли-продажи нежилого помещения считается заключенным с момента его подписания сторонами (п. 1 ст. 433 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации. До государственной регистрации перехода права собственности покупатель не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцов.

При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное недвижимое имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту, иному документу о передаче, либо это может быть отражено в самом договоре купли-продажи недвижимого имущества.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Источник: http://www.kn73.ru/info/index.php?ELEMENT_ID=1990

Правила составления договора купли-продажи нежилого помещения

Договор купли продажи нежилого помещения гк рф

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Договор купли-продажи заключается между продавцом и покупателем. Объектом соглашения выступает предмет, права собственности на который передаются от продавца к покупателю. В качестве объектов могут выступать различные предметы, например, автомобили, движимое и недвижимо имущество, жилые и не жилые помещения и т.д.

Независимо от объекта договора купли-продажи, необходимо составлять акт в соответствии с нормами закона. Главным законом, регулирующим оформление подобных соглашений, является Гражданский Кодекс.

Скачать текст закона можно по ссылке.

В настоящей статье будут рассмотрены правила составления договора купли-продажи нежилого помещения, а именно как подготовить недвижимость к продаже, можно ли купить долю недвижимого объекта, как зарегистрировать соглашение и способы расторжения.

Условия

Существуют понятия жилой и нежилой имущественной собственности. Нежилым помещением признаются складские хранилища, офисные кабинеты, производственные и рыночные площади, в общем, все недвижимые объекты, не предназначенные для жилья. Указанный перечень нежилых помещений относится к коммерческой недвижимости.

Стать владельцем недвижимого имущества на основании договора купли-продажи могут физические и юридические лица. В зависимости от лица, выступающего в качестве покупателя, составляется соглашение по-разному.

В любом случае, условия приобретения нежилого помещения прописываются в договоре купли-продажи. В документе обязательно указывается объект продажи (описывается подробная его характеристика), а также цена склада (офиса, производственной площади и т.

д) и способы проведения расчетов между сторонами.

Важно! Договор купли-продажи, заключаемый с физическим или юридическим лицом, подлежит обязательной регистрации в специализированном государственном учреждении.

Подготовка к приобретению недвижимости

Изначально продавец принимает решение о продаже своей нежилой собственности, затем он оформляет предварительный договор купли-продажи нежилого помещения и ищет покупателя.

Составление первоначального соглашения, необходимо для обеих сторон, его подписание будет означать, что они выполнят свои обязательства в соответствии с текстом контракта.

В первоначальном варианте контракта требуется указать время, когда будет оформлен окончательный вариант соглашения купли-продажи. Итоговым шагом в заключении сделки будет составление окончательного соглашения о продаже.

Чтобы собственность продавца была приобретена иным лицом, необходимо предоставить документацию, подтверждающую, что у продаваемого нежилого помещения нет обременений или санкций.

Предварительно заключенный договор купли-продажи имеет юридическую значимость на протяжении 12 месяцев. Но могут быть и исключения, если иная информация указывается в его тексте по согласованию сторон.

В случае, если период 12 месяцев истек, а окончательный вариант соглашения купли-продажи не оформлен, то каждая из сторон вправе направить обращение в судебную инстанцию.

В прошении следует указать о желании принудительно исполнить условия контракта.

Если исков в судебное учреждение не поступало, то ранее составленный документ о продаже нежилого помещения будет признан недействительным, то есть аннулированным.

Ознакомиться с условиями, которые должны быть списаны в договор купли-продажи можно, изучив пример его составления. Образец доступен для скачивания по ссылке.

Когда стороны сделки пришли к общему согласию по всем нюансам приобретаемой недвижимости, то следует оформить договоренность в письменном виде. договора купли-продажи нежилого помещения отражает следующие сведения:

  • сведения об участниках соглашения о продаже. Нужно указать данные продавца и покупателя, а именно:
    • паспортные данные;
    • если юридическое лицо является участником сделки, то указывается полное название организации и информация о прохождении государственной регистрации.
  • характеристика объекта купли-продажи:
    • место расположения (адрес);
    • кадастровый номер;
    • количество кв. метров.
  • цена договора:
    • валюта;
    • способы оплаты;
    • полный размер стоимости нежилого помещения;
    • условия внесения аванса.
  • определение лица, на которого будут возложены расходы по проведению государственной регистрации договора купли-продажи нежилого помещения. В большинстве случаев, в роли данного лица выступает покупатель недвижимости;
  • указание правил передачи недвижимости в собственность покупателя;
  • указание мер ответственности, если одна из сторон не исполнит свои обязательства в установленные сроки, или исполнит их в ненадлежащем виде;
  • реквизиты сторон, подписи и печати.

Скачать образец договора купли-продажи

При покупке части помещения

В случаях, когда одним нежилым помещением владеют несколько лиц, то для продажи своей доли требуется получить согласие всех совладельцев.

Преимущественным правом на выкуп доли нежилого помещения обладают совладельцы.

Если другие собственники не изъявляют желание купить часть недвижимости, то второстепенное право на покупку передается администрации, а затем и остальным потенциальным покупателям.

Важно! Когда продаваемая доля нежилого помещения находится в торговом центре, то нет необходимости получать согласие совладельцев, достаточно получить одобрение от администрации.

При продаже обязательно составляется договор купли-продажи части нежилого помещения. В соглашении требуется указать подробную характеристику продаваемой доли. Когда покупатель найден и договор подписан, следует заняться его регистрацией.

Она осуществляется в специализированном государственном учреждении — в ЕГРН. Независимо с кем заключается контракт о продаже, с юридическим или физическим лицом, факт перехода прав собственности, в любом случае, регистрируется в данном органе.

Как зарегистрировать соглашение?

Регистрация соглашения купли-продажи нежилого помещения в Росреестре осуществляется после подписания акта. В Росреестре фиксируется передача прав собственности на законодательном уровне. Регистрация проводится после предоставления необходимого пакета документации. В соответствии с законом, прошение должны подавать обе стороны сделки (продавец и покупатель).

Бумаги, требуемые для предоставления в Росреестр:

  • правоустанавливающая документация на продаваемый нежилой объект предоставляется продавцом;
  • договор купли-продажи, оформленный с учетом законодательных требований;
  • справка из БТИ, свидетельствующая о подлинной стоимости нежилой недвижимости;
  • документы из Кадастра;
  • выписка об отсутствии обременений и арестов на объект продажи. Ее получение возможно в ЕГРП;
  • согласие совладельцев собственности, если их несколько или в случае, когда объектом владели супруги, муж решил продать недвижимость, тогда требуется письменное одобрение от жены;
  • письменное согласие на проведение сделки от представителей опекунского учреждения. Данный акт предоставляется только в случае, когда собственником является несовершеннолетний гражданин, а сделку за него оформляют его законные представители (родители, опекуны);
  • справка об уплаченной государственной пошлине.

Когда в качестве продавца или покупателя нежилого помещения выступает юридическое лицо, то требуется предоставить дополнительный перечень актов на рассмотрение работникам Росреестра. К дополнительной документации относятся:

  • устав организации;
  • соглашение об учреждении компании;
  • сведения из ЕГРЮЛ;
  • свидетельство о регистрации;
  • акты, подтверждающие, что руководитель или иной представитель компании компетентен заключать подобные сделки.

Размер государственной пошлины за регистрацию прав собственности при покупке нежилого помещения по договору купли-продажи устанавливает налоговый закон России. В соответствии с его текстом, установлен следующий размер госпошлины:

  • для физических лиц — 2 000 рублей;
  • для организаций — 22 000 р.

Без оплаты госпошлины, бумаги не будут приняты к рассмотрению.

Если вся документация в Росреестр подана в надлежащем виде, то перерегистрация прав собственности на недвижимое имущество будет проведена в течение месяца.

Возможно ли расторжение договора купли-продажи после регистрации?

Правила расторжения договоров купли-продажи описаны в гражданском законе. Текст (ст. 450 — 453) настоящего законодательного акта гласит, что после проведения процедуры перерегистрации прав собственности — возможно оформить аннулирование договора.

В соответствии с законом, расторжение договора купли-продажи нежилого помещения возможно:

  • по инициативе продавца;
  • по решению покупателя;
  • при совместном согласии.

Если обе стороны сделки решили аннулировать ранее оформленное соглашение, то они вправе составить новый документ. Текст нового акта должен содержать переход прав собственности в обратном порядке, то есть от покупателя к продавцу. Вновь оформленный договор обязательно регистрируется в Росреестре.

В случае, если одна сторона сделки изъявляет желание расторгнуть соглашение о продаже, то существует два способа:

  • договориться мирно;
  • обратиться в судебное учреждение.

В первом случае, договоренность мирным путем начинается с отправки извещения второй стороне, в котором стоит указать о своем намерении аннулировать контракт и причины. Если в течение месяца от адресата нет известий или он ответил отказом, то стоит направлять обращение (иск) в судебную инстанцию.

Для расторжения договора в суде нужно предъявить основания. Причинами могут быть:

  • покупатель не оплатил полную стоимость;
  • одна из сторон сделки признана законом недееспособной;
  • контракт был заключен по принуждению.

Суду на рассмотрение могут быть указаны и иные причины.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Источник: https://dom-i-zakon.ru/grazhdanskoe-pravo/dogovor-kupli-prodazhi-nezhilogo-pomeshheniya.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.