Договор купли продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

Содержание

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником: какие документы нужны для опеки, если есть доля у ребенка? Образец договора купли продажи

Договор купли продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

Перечень законов, относящихся к решению указанной проблемы, довольно обширен:

Согласно этим документам, несовершеннолетний гражданин пользуется всеми правами, но до наступления четырнадцати лет является недееспособным, а до достижения восемнадцатилетия не обладает полной дееспособностью.

Какие трудности возникают и почему?

В соответствии с п. 8 ст. 8 48-ФЗ, совершать сделки с принадлежащим несовершеннолетним имуществом допустимо только с позволения органов опеки. Любые операции с недвижимостью, к которой имеет отношение не достигший определенного возраста гражданин, требуют согласования с этими органами.

п. 8 ст. 8 48-ФЗ Полномочия органов опеки и попечительства

Представление законных интересов несовершеннолетних граждан и недееспособных граждан, находящихся под опекой или попечительством, в отношениях с любыми лицами (в том числе в судах), если действия опекунов или попечителей по представлению законных интересов подопечных противоречат законодательству Российской Федерации и (или) законодательству субъектов Российской Федерации или интересам подопечных либо если опекуны или попечители не осуществляют защиту законных интересов подопечных.

Законом физические лица разделяются на две группы:

  1. Малолетние — до 14 лет.
  2. Несовершеннолетние — до 18 лет.

Дети первой группы признаются недееспособными вплоть до получения паспорта. Сделки от их имени заключаются родителями или прочими законными представителями.

Подросткам от 14 до 18 лет предоставляется большая независимость действий: они уже обладают правом самостоятельной подписи, но их действия имеют юридическую значимость только при наличии письменного одобрения родителями.

Вступив в законный брак, достигшее 16 лет физическое лицо обретает полную дееспособность. Начав трудовую или предпринимательскую деятельность, ребенок этого возраста тоже становится дееспособным без ограничения.

Во всех остальных случаях перед продажей жилого помещения необходимо заручиться согласием органов опеки, иначе результат будет плачевным:

  • договор отчуждения, заключенный в обход опеки, откажется удостоверить нотариус;
  • проведенная каким-то образом сделка будет оспорена в суде и объявлена недействительной.

собственник

Если несовершеннолетний — владелец квартиры, то продать жилье удастся только заручившись предварительным согласием органов опеки. При этом не играет роли тот факт, что планируется увеличить жилплощадь, в результате чего условия проживания ребенка улучшатся.

Если не достигшее 18 лет лицо, являясь владельцем квартиры, прописано в другом месте, то это несколько упрощает дело.

Ситуация, в которой подросток обладает правом собственности и имеет прописку в жилом помещении, выставленном на продажу, требует снятия несовершеннолетнего владельца с регистрации и постановки на учет в другом жилье. Выписать малолетнего собственника в никуда невозможно.

Статья 20. Место жительства гражданина

  1. Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий.
  2. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов.

Соответственно, улучшая жилищные условия, хотя бы один из указанных ближайших родственников должен прописаться в новой квартире, чтобы затем зарегистрировать там сына или дочь. Если предполагаемое место жительства окажется непригодным для проживания, то прописать туда ребенка не разрешат.

Общие правила действий для продажи квартиры или ее доли

Прежде чем совершить сделку, необходимо подготовить весь комплект документов по продаваемой квартире.

Есть бумаги, без которых новый владелец не сможет изучить историю квартиры и зарегистрировать свое право владения ею после совершения сделки. Не все документы необходимы для предоставления в Росреестр, но для убеждения будущих покупателей в чистоте сделки, отсутствии неузаконенных перепланировок некоторые из них могут представлять ценность.

Затем запрашивается разрешение на продажу в органах опеки, осуществляется поиск покупателя.

Наконец, сделка реализуется, продавец получает деньги, покупатель — возможность зарегистрировать право владения квартирой в Росреестре.

Общий подход укладывается в в список:

  • подготовка правоустанавливающих документов на жилье или его долю;
  • заказ выписки из ГКН и техплана через Росреестр самостоятельно или с помощью агента;
  • подготовка формы со сведениями о зарегистрированных лицах из паспортного стола;
  • поиск покупателя;
  • заключение предварительного документа о продаже (не обязательный шаг);
  • получение согласия из опеки;
  • подготовка и подписание договора о продаже жилого помещения или доли в нем;
  • оформление акта приемки квартиры покупателем;
  • официальная фиксация факта, подтверждающего смену владельцев, через Росреестр.

Обращение в органы опеки

Порядок взаимодействия с ними представляется в виде следующей схемы:

  • поход в паспортный стол за справкой о зарегистрированных в жилом помещении лицах;
  • визит в органы опеки обоих родителей ребенка;
  • подача ходатайства о разрешении на продажу недвижимого имущества;
  • ожидание решения.

Очень важный момент: наряду с удостоверениями личности родителей и несовершеннолетнего, в органы опеки необходимо предоставить ряд документов, касающихся отчуждаемого объекта. Это указанная выше справка, свидетельство о владении жилым помещением и выписки на квартиру из Росреестра.

Заявление о продаже имеющегося жилья и покупке нового пишет:

  • законный представитель ребенка, которому еще не исполнилось 14 лет;
  • сам несовершеннолетний, возраст которого от 14 лет и старше.

П. 3 ст. 21 № 48-ФЗ отводит на принятие предварительного решения 15 дней.

П. 3 ст. 21 № 48-ФЗ Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован.

Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

С точки зрения законодательства, ускорить выдачу разрешения не позволяет ни одна из приведенных причин, а именно:

  • истекают сроки документов, требующихся для проведения сделки (например, срок действия одобрения кредитного лимита банком при покупке нового жилья за счет ипотеки);
  • заканчивается срок, по истечении которого за внесенным задатком должна последовать полная оплата стоимости приобретаемого жилья; нарушаются любые устные договоренности между участниками сделок по отчуждению недвижимости.

Оформление документов для продажи

Какие документы нужны для продажи квартиры для опеки? На Комиссию органов опеки требуется представить пакет в следующем составе:

  • ходатайство о продаже, обосновывающее необходимость сделки улучшением условий проживания ребенка;
  • согласие несовершеннолетнего, имеющего паспорт;
  • выписка из домовой книги;
  • бумага, официально подтверждающая факт рождения ребенка (и его копия);
  • документы, доказывающие право владения жильем и указывающие на основания его получения;
  • выписка из ГКН;
  • технический план квартиры из БТИ;
  • справка об отсутствии задолженности по уплате имущественного налога;
  • справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Сделку по продаже жилища, владельцем части которого является несовершеннолетнее лицо, целесообразно проводить не в простой письменной форме: договор, заверенный нотариально, предоставляет покупателю гарантии безопасности и чистоты сделки. О том, всегда ли требуется нотариальное заверение договора купли-продажи, мы рассказывали тут, а сколько это может стоить, узнаете из нашего отдельного материала.

Предлагается следующий состав договора:

  • название документа;
  • место его заключения;
  • дата подписания;
  • подробные данные продавца, его законного представителя (отца или матери) и покупателя, предоставляющие возможность однозначной идентификации их личностей;
  • характеристики предмета договора, позволяющие однозначно определить его (в соответствии с техпланом и кадастровым паспортом);
  • основание и доказательство владения жильем (с наименованием и реквизитами соответствующих бумаг);
  • цена недвижимого имущества;
  • сроки и формы расчетов;
  • подписи участников сделки.

Всем присутствующим на сделке необходимо иметь при себе паспорта. После наступления 14 лет свидетельство о рождении не рассматривается как документ, удостоверяющий личность.

За подписанием договора следует оформление акта сдачи-приемки жилья, осуществление взаиморасчетов и регистрация договора. Фиксация перехода права собственности реализуется через Росреестр.

О том, где и как обычно оформляется и составляется типовой договор купли-продажи жилья, мы рассказываем здесь.

Законодательство не предусматривает запрета на реализацию объектов, владельцами которых являются несовершеннолетние.

В то же время операции подобного рода осложняются вследствие повышенных требований к пакету документов на квартиру. задача дополнительных условий — защита интересов детей, одновременно способствующая снижению рискованности сделки.

Что нужно знать о сделке с участием несовершеннолетних, смотрите в видео:

ДОГОВОР
купли-продажи квартиры

Россия, город Ростов-на-Дону, восемнадцатое января две тысячи девятнадцатого года

2. Вышеуказанная отчуждаемая квартира состоит из одной жилой комнаты, кухни, ванной комнаты, туалета и коридора, общей площадью 32,7 (тридцать две целых и семь десятых) кв. м., в т.ч.

Источник: https://101dogovor.ru/dogovor-prodazhi-doli-kvartiry-nesovershennoletnim-detyam-obrazecz-2020-skachat-besplatno-tipovoj-blank-primer-forma-raspechatat/

Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок

Договор купли продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

Заключение сделки по покупке или продаже квартиры значительно усложняется, если в качестве одной из сторон выступает несовершеннолетний. Такие сделки часто нельзя осуществлять без согласия органов опеки и попечительства, при этом процедура перехода прав на квартиру отличается от стандартной и требует дополнительных действий.

Права детей на жилье

Конституция РФ гарантирует всем гражданам право на жилье, в том числе детям. Кроме того, права детей на жилье регулируются следующими законодательными актами:

  • Гражданским кодексом,
  • Семейным кодексом,
  • Жилищным кодексом,
  • Законом № 1541 «О приватизации жилищного фонда».

Статья 20 ГК РФ гласит, что несовершеннолетний ребенок, не достигший 14-ти лет (малолетний) должен проживать с родителями, не лишенными и не ограниченными в своих правах.

Ст. 54 СК РФ гарантирует право ребенка в возрасте до 18-ти лет проживать с одним из родителей, а п. 4 ст. 72 ЖК РФ обязывает обменивать муниципальные квартиры с прописанными в них детьми только с согласия органов опеки.

Если на момент приватизации квартиры в ней зарегистрирован несовершеннолетний, то он имеет право на долю в приватизации наравне с другими жильцами, согласно ст. 2 ФЗ № 1541.

Продажа жилья с несовершеннолетним собственником

Если квартира (или доля в ней) находится в собственности несовершеннолетнего, то у родственников может возникнуть необходимость продать такую квартиру. Причины могут быть разными:

  • необходимость переезда семьи,
  • недостаток финансовых средств,
  • желание родственников переселить ребенка и т.д.

Продажа квартиры или доли, принадлежащей ребенку, может осуществляться как родственникам (родителям, бабушкам, дедушкам и т.д.), так и сторонним лицам. Во всех случаях любая сделка, ведущая к уменьшению имущества ребенка, не может быть совершена без согласия службы опеки (п.2 ст. 37 ГК РФ).

В зависимости от возраста несовершеннолетнего, его интересы в сделках представляют исключительно родители (для детей до 14-ти лет) или он сам, но с обязательного согласия органов опеки, которые должны следить за соблюдением интересов ребенка.

С 14 до 18 лет в сделке учитывается не только мнение службы опеки и его родителей, но и мнение самого ребенка.

Важно учитывать, что обменивать жильё ребенка на иногороднее можно только при условии, что новый населенный пункт будет крупнее прежнего. Переселять ребенка-собственника жилья из города в деревню или в город с меньшим населением можно только в трех случаях:

  • если экологическая обстановка нового места жительства больше подходит ребенку;
  • если на новом месте жительства ребенок может получить лучшее образование;
  • если в новом городе есть лучшие возможности для лечения заболевания ребенка.

В общем виде процесс продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, состоит из следующих шагов:

  1. Сбор необходимых документов.
  2. Обращение в органы опеки с заявлением.
  3. Получение разрешения.
  4. Подписание договора купли-продажи.
  5. Регистрация сделки в Росреестре.

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником должна обязательно сопровождаться одновременной покупкой новой квартиры ребенку.

Необходимые документы

Для обращения в органы опеки потребуются следующие документы:

  • копия паспорта (или свидетельства о рождении) несовершеннолетнего собственника;
  • выписка из ЕГРН о правах ребенка на квартиру;
  • технический паспорт;
  • акт обследования квартиры;
  • справка о регистрации ребенка и проживающих совместно с ним лиц;
  • письменное согласие собственника на продажу жилья;
  • выписка из ЕГРН о правах собственника, продающего жилье ребенку.

Если новое жилье покупается в недостроенном доме, то необходимо также письменное согласие родственников на проживание несовершеннолетнего с ними до ввода нового жилья в эксплуатацию.

Выписку из ЕГРН получают родители малолетнего ребенка в МФЦ по месту жительства, или сам ребенок, если достиг 14-ти лет. Техпаспорт на квартиру получают в местном отделении БТИ.

Акт обследования квартиры – это справка, содержащая информацию о жилищных условиях, она является ключевым документом для получения согласия органов опеки на сделку. Для получения акта обследования нужно обратиться в жилищную инспекцию, специалисты данной организации посетят квартиру и занесут в акт данные:

  • об износе жилого помещения,
  • о состоянии инженерных коммуникаций,
  • о типе и состоянии отопительной системы,
  • о санитарном состоянии жилья,
  • об уровне благоустройства дома.

Износ помещения определяется как датой постройки и последнего капитального ремонта, так и общим состоянием несущих конструкций.

Справку о регистрации ребенка получают в местном отделении УФМС, куда должен обратиться один из родителей или опекунов ребенка вместе с ним и его свидетельством о рождении или паспортом.

Подача заявление в органы опеки

Заявление в опеку подаётся со всеми документами законным представителем (родителем, усыновителем или опекуном) ребенка. Если несовершеннолетний старше 14 лет, то он должен писать дублирующее заявление от своего имени.

В тексте заявления должна содержаться следующая информация:

  • наименование органа подачи;
  • ФИО, реквизиты удостоверения личности ребенка;
  • ФИО, паспортные данные представителя;
  • сведения о типе сделки (обмен, продажа и т.д.);
  • размер доли несовершеннолетнего;
  • причина сделки;
  • параметры продаваемого и покупаемого жилья.

Заявление пишется на имя главы местной администрации. Сотрудники администрации подают данные на рассмотрение в службу опеки, а после рассмотрения дела выносится постановление от имени местных властей.

Рассмотрение обращения занимает обычно от 10 до 15 дней, в течение которых сотрудники службы опеки анализируют законность планируемой сделки и сравнивают условия текущего жилья несовершеннолетнего с покупаемым. При принятии решения опека оценивает два ключевых показателя:

  1. Площадь покупаемого жилья.
  2. Условия проживания.

Площадь новой квартиры (или доли), переходящей в собственность ребенка, не должна быть меньше продаваемой жилплощади, в противном случае разрешение получено не будет. Недопустимо также переселение ребенка в большую жилплощадь, но с худшими условиями проживания. Сотрудники опеки исследуют множество факторов, среди которых:

  • близость квартиры к детскому саду или школе,
  • количество проживающих в новой квартире лиц на единицу жилплощади,
  • степень родства будущих сожителей,
  • санитарное состояние жилища.

При прочих равных условиях ребенка не переселяют в однокомнатную квартиру или комнату к родственнику, если они разнополые. Переселение несовершеннолетнего из центра города с развитой инфраструктурой на окраину города даже в большую по площади квартиру также не будет одобрено опекой.

Служба опеки также проверяет, чтобы новая квартира не была обременена долгами по коммунальным платежам и не была заложена в кредитную организацию.

По итогам рассмотрения органы опеки либо одобряют будущую сделку, либо отказывают и обозначают причины отказа и требования к новому жилью.

Проведение сделки и регистрация

После получения разрешения на сделку стороны составляют договор купли-продажи квартиры несовершеннолетнего. В таком договоре указываются:

  • сведения о несовершеннолетнем продавце и его представителе,
  • сведения о покупателе,
  • информация о предмете сделки (параметры продаваемого жилья),
  • дата одобрения сделки органами опеки и реквизиты соответствующего постановления главы администрации,
  • цена и порядок расчетов,
  • порядок передачи имущества,
  • ответственность сторон.

Образец договора можно скачать здесь.

Договор подписывают покупатель, законный представитель ребенка-собственника и сам ребенок, если на момент сделки достиг 14-ти лет и получил паспорт.

Регистрация сделки происходит в органах Росреестра или МФЦ, стороны должны предъявить паспорта и три экземпляра подписанного договора, а также оплатить госпошлину в 350 рублей.

Несовершеннолетний с паспортом должен обязательно присутствовать на регистрации и подписывать заявление.

После продажи квартиры и приобретения нового жилья представитель несовершеннолетнего должен получит выписку из ЕГРН о новой собственности ребенка, и направить её в органы опеки.

Если детей несколько

Если жилая недвижимость находится в собственности 2-х или более детей, то разрешение органов опеки необходимо получать для каждой отдельной сделки. Приобретаемую общую недвижимость нескольких детей органы опеки будут рассматривать, учитывая интересы каждого ребенка.

Для удобства рассмотрения при продаже недвижимости 2-х и более детей, проживающих на одной жилплощади, их представителям следует подготовить для каждого пакет документов и подавать заявление за один визит в орган опеки.

Продажа квартиры ребенку

Несовершеннолетний гражданин имеет право приобретать недвижимость наравне с другими гражданами РФ. Ребенку продают жилье в следующих случаях:

  • сразу после продажи квартиры или доли ребенка,
  • при желании родственников оформить приобретаемое жилье на ребенка,
  • при приобретении жилья за счет материнского капитала (собственником доли становится ребенок).

Для приобретения жилья на имя ребенка согласия органов опеки не требуется, так как в данном случае имущество ребенка не уменьшается, а увеличивается.

Важно учитывать, что близкие родственники не имеет права продавать ребенку жильё, а также совершать с ним любые сделки с недвижимостью, кроме дарения (п. 3 ст. 37 ГК РФ).

К близким родственникам ребенка относятся, согласно ст. 14 СК РФ:

  • родители и усыновители,
  • дедушки и бабушки,
  • братья и сестры (в т.ч. сводные).

Совершить с ребенком сделку купли-продажи жилой недвижимости могут только лица, не относящиеся к перечисленным по отношению к несовершеннолетнему собственнику.

От имени ребенка действуют его законные представители. Согласие самого ребенка на приобретение недвижимости учитывается, если он достиг 14-ти лет.

Для продажи жилья несовершеннолетнему потребуются следующие документы:

  • паспорта продавца, представителя ребенка и удостоверение личности ребенка;
  • справка из ЕГРН о праве собственности продавца на жилье;
  • справка об отсутствии обременений;
  • справка из ЗАГСа об отсутствии родственных связей между ребенком и продавцом;
  • технический паспорт.

Все справки из ЕГРН получают в МФЦ, технический паспорт можно заказать в БТИ.

Договор составляется по стандартному образцу, который можно скачать здесь.

От обычного договора купли-продажи данный документ отличается информацией о представителе ребенка (ФИО и полные паспортные данные), а также пунктом, в котором продавец подтверждает, что не состоит с ребенком в близком родстве и не действует в корыстных по отношению к ребенку интересах.

Регистрация происходит в органах Росреестра.

Ребенок, достигший 14-ти лет, должен присутствовать при оформлении документов, он ставит свою подпись на 3 экземпляра представляемого договора и на заявлении о переходе прав.

Если квартира продаётся ребенку-сироте, то его интересы представляют его усыновители, а при их отсутствии – попечители, сотрудники специализированного детского учреждения, в котором содержится ребенок, в присутствии сотрудников социальной службы.

Заключение

Участие несовершеннолетних в сделках с недвижимостью всегда проходят в присутствии их законных представителей. Если сделка предполагает уменьшение имущества ребенка, то такая сделка должна быть обязательно одобрена органами опеки, которые следят за соблюдением прав и интересов ребенка.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/kvartira-rebenka.html

Договор купли-продажи квартиры с несовершеннолетним собственником: образец, процедура оформления

Договор купли продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

Проведение процедуры сделки купли-продажи без юридического сопровождения – истинное испытание владельца недвижимости, но ещё больше усложняет эту процедуру тот факт, что единоличным или долевым собственником может выступать лицо, не достигшее 18-летнего возраста.

Главенствующую роль здесь играют органы опеки, без их разрешения невозможно при таком деле продвинуться и на пол шага. Необходимость в получении их согласия влечёт немалые сложности, причём как для покупателя недвижимости, так и для продавца.

В числе основных особенностей по сделке-купли продажи с участием несовершеннолетних:

  1. Договор, в котором одной из сторон выступает лицо до 18 лет осуществляется исключительно в присутствии дееспособных родителей, опекунов или сотрудников органов опеки;
  2. Сделка купли-продажи квартиры признаётся действительной при письменном одобрении органов опеки. Выдаётся оно не так просто, как может показаться. Этому предшествует проведение проверки прежних условий проживания ребёнка и оценка новых, а также их сравнительный анализ. Результатом этого действа выступает выдача или отказ в письменном согласии на сделку с участием несовершеннолетнего. Особенность этой процедуры состоит ещё и в том, что если родители не уведомляют органы опеки о своей мотивации продать недвижимость, где долевым собственником является и несовершеннолетний, то такая сделка не признаётся действительной, а родители привлекаются к ответственности. Такие меры предусмотрены исключительно в целях защиты имущественных прав ребёнка;
  3. В соответствии с Конституцией, только человек, которому исполнилось 18 лет, готов отвечать за свои поступки перед законом, то есть может заключать деловые сделки. Ребёнок, не достигший указанного возраста, признаётся ограниченно дееспособным (с 16 лет) или недееспособным (возраста). До момента достижения дееспособности ребёнка договор купли-продажи может быть совершён исключительно с согласия от родителей и документального согласия от органов опеки и попечительства.

Бывает так, что подросток становится полноправным гражданином по достижении 16- летнего возраста. Это предусмотрено законом в следующих случаях:

  • при заключении законного брака;
  • при трудовой деятельности по официальному договору, занятость в индивидуальном предпринимательстве (эмансипация).

Ситуация продажи с участием лица, не достигшего 18 лет, встречается часто и скрывает под собой свои риски и особенности. Для того, чтобы их избежать, перед подписанием договора лучше провести тщательную проверку бумаг и сопровождающих сделку обстоятельств. Не лишним будет узнать у органов опеки, не стоит ли семья у них на учёте и нет ли предпосылок к лишению родительских прав.

Этот факт имеет значение, ведь такое обстоятельство используется мошенниками.

Тогда несмотря на то, что у покупателя будет весь пакет бумаг на квартиру вместе с согласием родителей, полновластным собственником её он являться всё же не будет, потому что опекуном на момент подписания договора может выступить уже другой человек. Тогда сделка уже не признаётся действительной, потому что согласие родителей не имеет правовой силы.

Как оформить договор

Для гарантированного признания сделки купли-продажи с участием несовершеннолетнего действительной того, нужно провести оформление договора. Значение такого документального акта состоит в том, чтобы защитить имущественные права ребёнка.

В числе пунктов в тексте договора купли-продажи:

  • наименование документального акта, дата и место совершения;
  • сведение об участниках договора – ребенке и его законном представителе (ФИО, адрес, данные из паспорта и свидетельства о рождении);
  • объект сделки, описание его характеристик.
  • права и мера ответственности сторон в случае неисполнения обязательств по договору;
  • кадастровый учётный номер квартиры;
  • указания на все имеющиеся ограничения на право собственности (при долевой собственности стоит указать подтверждающие этот факт документальные акты);
  • сумма сделки, вариант и порядок финансовых расчётов;
  • информация о том, что и покупатель и продавец являются дееспособными лицами;
  • подписи участников сделки;
  • в конце документа указывается перечень документальных актов в приложение к договору, в конце которого также ставится подпись.

Образец

Образец договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетними детьми.doc

Какие документы необходимы

Для грамотного документального оформления сделки следует подготовить три подготовить три экземпляра договора купли-продажи (один направляется в Росреестр, по одному остаётся у участников сделки).

Кроме договора, для проведения процедуры сделки необходимы следующие виды бумаг:

  • заявление о регистрации на право собственности;
  • паспорта;
  • свидетельство о рождении несовершеннолетнего долевого или единоличного собственника недвижимости;
  • официальное разрешение от органов опеки на заключение сделки;
  • бумаги, устанавливающие факт и вид права на владение имуществом (дарственная, передача имущественных прав по завещанию, соглашение купли-продажи и пр.);
  • акт приема-передачи;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из домовой книги;
  • лицевой счет на жилплощадь;
  • чек об оплате госпошлины.

Регистрация

Для того, чтобы покупатель вступил в права владения недвижимостью, необходимо перерегистрировать эти права на нового собственника. Сделать это можно разными способами:

  • обратиться в отделение Росреестра;
  • отправить заявление на регистрацию прав заказным отправлением по почте с уведомлением о получении;
  • оставить заявку на официальном интернет-портале Росреестра.

Перед подачей пакета бумаг необходимо перепроверить наличие или отсутствие, верное оформление, в действии ли их юридическая сила. В случае, если хотя бы одна справка или выписка потеряла свою юридическую силу по истечению срока действия, то процедура регистрации сильно затянется.

Сроки

Сроки регистрации прав собственности предусматриваются законом. В каждом конкретном случает они отличаются.

В частности, сроки регистрации права собственности на квартиру составляют:

  • При подаче договора купли-продажи в письменной форме и всей сопровождающей документации в Росреестр – 7 раб. дней;
  • При подаче бумаг в МФЦ сроки увеличиваются на 2-4 дня, так как МФЦ выступает посредником между гражданами и Росреестром и осуществляет доставку в регистрирующий орган и обратно на выдачу.

Стоимость

При оформлении сделок купли-продажи недвижимости услуги имеют стоимость, которая может быть выше или ниже в зависимости от региона, приложения дополнительных бумаг.

Составление договора купли – продажи оценивается по тарифу агентства недвижимости, который, как правило, составляет 1-3 % от стоимости квартиры.

Продавец несёт издержки по оформлению и подготовке бумаг на недвижимость, которые включают в себя:

  • справки оформление паспорта БТИ;
  • обновление технического или кадастрового паспорта;
  • снятие с регистрации прежних жильцов;
  • госпошлина за регистрацию сделки в Росреестре.

Услуги нотариуса тоже имею свою цену, их стоимость варьируется в зависимости от того, есть ли родство между сторонами сделки и какой она степени, а также от суммы договора. При близком родстве нотариальный тариф ниже. За подтверждением сделок купли-продажи от 1 млн. руб. тариф составляет от 5-7 тыс. руб.

При проведении процедуры регистрации сделки через МФЦ оплачивается госпошлина в 2 тыс. руб. Дополнительных трат на регистрацию не нужно, только если не собраны все бумаги.

Помимо оплаты обязательных процедур по воле сторон можно заказать юридическое сопровождение сделки, которое оценивается приблизительно в 30 тыс. руб.

Об авторе

Источник: https://sud.guru/imushhestvo/kuplya-prodazha/kvartiry-s-nesovershennoletnimi-detmi.html

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетними детьми?

Договор купли продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми предусмотрена законодательством. Если ребенок — собственник, потребуется разрешение органов опеки. В ином случае (если ребенок прописан в квартире, но не владеет ей) необходима выписка с прежнего места жительства с одновременной пропиской в новом жилье.

Ситуации, при которых семье с ребенком необходимо продать квартиру, встречаются часто. Во многих случаях дети являются собственниками жилья, что существенно осложняет процедуру его отчуждения. Однако при соблюдении правил и особых условий период совершения сделки значительно сокращается.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетними детьми

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми не запрещается. Правила отчуждения регулируются жилищным и гражданским кодексом РФ. Однако это не простая процедура. Сложность заключается в обеспечении законности сделки.

Государство защищает права детей с удвоенной силой. Поэтому в некоторых случаях продажа может произойти только с согласия государственных органов. А это требует дополнительных документов и времени.

Многое зависит и от имущественных прав ребенка. Он может являться:

  • собственником жилья;
  • владельцем доли в продаваемой квартире;
  • прописанным в ней, но не имеющим право собственности (в данном случае единственное право – проживания);
  • ее наследником.

В каждом из этих случаев механизм отчуждения квартиры не одинаков. На порядок и сроки сделки влияют и иные обстоятельства, такие как:

  • основание приобретения квартиры (договор дарения, мены, купли продажи и другие);
  • способ продажи (наличный, безналичный);
  • наличие обременения жилья;
  • возраст ребенка.

Последний пункт имеет особое значение. Согласно статьям 26-28 гражданского кодекса РФ, возраст ребенка влияет на его дееспособность. Виды:

  • полная (с 18 лет и в некоторых других узаконенных случаях);
  • ограниченная (с 14 до 18 лет);
  • частичная (с 6 до 14 лет).

До шести лет ребенок недееспособен.

Проблем с продажей не возникает при наступлении полной дееспособности, дающей право свободно вступать в правоотношения и нести обязанности по сделкам. Однако не всегда для этого необходимо достижение восемнадцатилетнего возраста.

Получить полную дееспособность можно с шестнадцати лет:

  • После вступления в брак. При этом развод не является основанием для ограничения дееспособности. Исключение составляют лишь фиктивные супружеские отношения.
  • В результате эмансипации. Это узаконенный процесс, в результате которого лицо становится дееспособным вследствие начала работы по трудовому договору или занятия предпринимательской деятельностью.

При наступлении этих обстоятельств процедура продажи квартиры упрощается и проходит на общих основаниях.

В случае с ограниченной и частичной дееспособностью (а также при ее отсутствии) потребуется разрешение органов опеки. Для его получения необходимо предоставить сведения, подтверждающие, что новая жилая площадь не хуже предыдущей. При этом учитывается:

  • размер новой квартиры, ее площадь;
  • расположение относительно учебного учреждения (школы или детского сада);
  • условия проживания;
  • техническая оснащенность;
  • соответствие санитарных норм утвержденным законом;
  • иные обстоятельства, учитываемые в интересах ребенка.

цель органов опеки – защита прав ребенка. Новые жилищные условия не должны ущемлять его имущественные права. Помимо этого, все сделки происходят с согласия родителей или опекунов.

Риски при продаже

Риски не исключены при любых видах сделок, связных с отчуждением квартиры. Когда при их совершении участвует ребенок, они возрастают еще больше.

Основная проблема – возможный отказ органов опеки. Но не всех этот факт останавливает. Многие родители идут на риск и продают квартиру незаконным путем.

Риски покупателя в этом случае не менее оправданы. Приобретающей стороне следует обратить внимание на:

  • возраст и количество детей, имеющих долю в продаваемой квартире;
  • подлинность и достоверность разрешения органов опеки;
  • выписку, подтверждающую, что на момент продажи в квартире нет зарегистрированных лиц.

Частый случай: разрешение органов опеки еще не получено, но продавец уверяет, что все вопросы с государственным органом будут улажены после совершения сделки.

В таких ситуациях есть большая вероятность приобрести жилье незаконно. Помимо этого, любой суд признает сделку недействительной, а это может породить новые судебные разбирательства.

Поэтому важно проверить недвижимость на предмет обременения перед его покупкой.

Когда продавать квартиру нельзя (когда опека запретит сделку)

В некоторых ситуациях опека может отказать в продаже квартиры. Причиной могут послужить следующие обстоятельства:

  • Ущемление прав ребенка. Если в результате продажи квартиры ребенок будет лишен собственности, а в новом жилье ему не будет выделена доля, органы опеки откажут в проведении сделки.
  • Новые жилищные условия хуже предыдущих.
  • Отказ одного из родителей от продажи.
  • Ребенок – наследник квартиры по завещанию, однако он еще не вступил в наследство.
  • Отсутствие прописки в новом жилье.
  • Покупаемая квартира находится на стадии строительства менее чем на пятьдесят процентов.
  • В новой квартире отсутствуют удобства или их часть (не проведено электричество, нет горячей или холодной воды).
  • Если новое жилье находится в аварийном состоянии.

Отказать могут и по иным причинам. В каждом случае органы опеки сопоставляют все имеющиеся факты и выносят индивидуальное решение. Например, государственный орган откажет в продаже квартиры семье с ребенком-астматиком, если новое жилье приобретается в районе с высокой загазованностью или близостью перерабатывающих предприятий.

Особенности совершения сделок, если ребенок — собственник

Если ребенок — несовершеннолетний собственник, то при продаже жилья необходимо разрешение органов опеки.

Ребенок может владеть квартирой полностью либо только ее долей.

Право собственности при этом могло возникнуть на основании договора:

  • купли-продажи;
  • мены;
  • дарения;
  • вступления в наследство и т. д.

Примечание.Согласно ГК РФ, опекунам, попечителям и их близким родственникам запрещено совершать куплю-продажу или обмен со своими подопечными (кроме дарения или передачи в наследство).

Особенности оформления

Продажа квартир, собственниками которых являются дети, происходит по общей схеме. особенность – разрешение органов опеки и попечительства.

Таким образом, оформление сделки включает в себя четыре этапа:

  • получение разрешения на продажу;
  • составление договора, подписание его сторонами;
  • передача квартиры, получение денег за продажу (наличными или безналичным способом);
  • переход права собственности путем регистрации в Росреестре.

Примечание.При подписании договора требуются подписи всех дольщиков, имеющих право собственности на продаваемую квартиру. Дети до 14 лет не имеют право лично заверять документы. Вместо них это делают родители или опекуны. После 14 лет ребенок может самостоятельно подписать договор.

Для получения разрешения органов опеки необходимо предоставить пакет документов.

Ребенок не является собственником

Продать квартиру, собственником которой ребенок не является, проще. Для этого нет необходимости получать разрешение в органах опеки. Однако и в этом случае есть моменты, которые могут существенно затормозить процесс оформления сделки.

Как продать квартиру без представления жилья

Законодательство в сфере продажи квартиры с привлечением малолетнего ребенка не совершенно. По большей части основной механизм принятия решения в этом вопросе осуществляется органами опеки.

Именно в этом отделе уполномоченные лица выдают разрешение на отчуждение жилья, собственником которого являются дети. В разных ситуациях оно может быть не выдано при наличии конкретных обстоятельств. Частая причина отказа – отсутствие подходящего и отвечающего всем нормам жилья, в которое переедет ребенок.

Однако не во всех случаях органы опеки требуют предоставления новой квартиры. В некоторых ситуациях это делать необязательно:

  • Переезд родителей с детьми в другую страну.
  • Переезд семьи в другой город на территории РФ (однако это обстоятельство возможно только при перечислении денежных средств с продажи квартиры на специальный счет, принадлежащий ребенку).
  • При покупке квартиры в возводимом доме. Но здесь есть два обязательных условия: этап строительства должен быть завершен больше чем на половину. Второе условие – до момента фактического переезда ребенок должен быть где-то прописан.

Помимо этого, есть и другие случаи, при которых допускается покупка новой квартиры с менее подходящими условиями для проживания, чем предыдущая:

  • Тяжелая болезнь ребенка, при которой ему требуется дорогостоящее лечение или реабилитация. В таких ситуациях органы опеки принимают факт заболевания как уважительную причину для покупки новой квартиры с меньшей площадью и в менее удобном районе. На вырученные с продажи прежнего жилья деньги ребенок проходит лечение. Однако при этом обязательно сохраняются все платежные документы из медицинских учреждений.
  • Состояние ребенка (хронические заболевание, некоторые типы врожденных патологий, ярко выраженная аллергия и т. д.) не позволяет проживать ему на прежнем месте жительства. На это влияет много факторов: загазованность воздуха, близость с загрязняющими воздух предприятиями, аэропортами, вокзалами и т. д. В этом случае органы опеки могут разрешить покупку квартиры на окраине или небольшого домика в деревне. Самое главное – благо ребенка.
  • Ребенку необходимо специализированное образовательное учреждение (например, закрытого типа, для детей-инвалидов, коррекционная или спортивная школа и т. д.), которого нет в городе его проживания. В таких ситуациях допустим переезд в более крупный город с незначительным ухудшением жилищных условий.

Однако новое жилье должно быть хуже предыдущего в допустимых пределах. Новая квартира должна быть пригодна для проживания и соответствовать всем санитарным нормам. Ухудшение допускается по следующим параметрам:

  • меньшая площадь квартиры;
  • менее удобное расположение дома (далеко от центра и учебного заведения);
  • более старое здание;
  • отсутствие инфраструктуры поблизости;
  • большое расстояние от дома до ближайшей остановки и т. д.

Все эти моменты учитываются органами опеки при принятии решения. По их усмотрению во внимание могут быть взяты и иные обстоятельства. Каждый случай рассматривается индивидуально.

Список документов

Список документов зависит от основания права не предоставлять жилье после продажи. Это могут быть:

  • медицинские справки;
  • виза, билеты в другую страну/город;
  • получение иностранного гражданства, вид на жительство за границей;
  • договор долевого строительства и т. д.

Более подробные сведения о необходимых бумагах предоставляются в органах опеки.

Законодательная база

Особенности сделок с жильем несовершеннолетних детей в РФ регулируются следующими нормативными актами:

  • Конституцией РФ;
  • Гражданским кодексом;
  • Семейным кодексом РФ;
  • Законом об опеке и попечительстве (ФЗ № 48 от 24.04.2008г.);
  • Жилищным кодексом РФ;

Источник: https://zen.yandex.ru/media/regurslugba/mojno-li-prodat-kvartiru-s-nesovershennoletnimi-detmi-5ab26147a86731a9b0423488

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.