Договор купли продажи дома с обременением

Содержание

Договор купли-продажи с обременением: что это, образец

Договор купли продажи дома с обременением

Время чтения 7 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Оформление договора купли-продажи с обременением наиболее часто встречается в сделках с недвижимостью и автотранспортом. Обременение подразумевает наличие запретов и ограничений в пользовании или распоряжении имуществом, которое будет распространяться и на покупателя. 

О том, что представляет собой договор купли-продажи с обременением, и можно ли избежать рисков при совершении таких сделок, расскажем в представленном материале.

Что это такое

Наличие права собственности позволяет гражданам и предприятиям пользоваться имуществом, а также совершать различные гражданские сделки – продажа, дарение, обмен, аренда и т.д. Ограничить такие права собственника может только прямое предписание закона, судебное решение, либо условия договора и обязательств. В зависимости от характера обязательств, обременение может предусматривать:

  1. полный запрет на распоряжение имуществом (например, судебный арест);
  2. условно-ограниченный запрет, когда для распоряжения имуществом нужно выполнить определенные условия или получить разрешение иных лиц/органов (например, для продажи квартиры под ипотечным обременением нужно получить согласие банка);
  3. наличие определенных обязательств, которые не препятствуют распоряжению имуществом, но сохраняться при переходе права собственности (например, соглашение или судебный акт о предоставлении сервитута на земельный надел);
  4. косвенные обременения и ограничения (например, наличие права пользования жилым помещением, которое запрещено прекращать в одностороннем порядке).

Как правило, столкнуться с обременением можно при купле-продаже недвижимости или автотранспорта. В отношении этих видов имущества обременения могут регистрироваться в реестре ЕГРН или базах данных ГИБДД. При совершении сделок с движимым имуществом, обременения встречаются крайне редко.

В большинстве случаев, наличие обременения не препятствует совершению сделки, хотя сторонам придется учесть это условие в договоре.

Нормы ГК РФ обязывают продавца уведомлять покупателя о наличии каких-либо обременений, даже если этот факт напрямую не следует из государственных реестров и правоустанавливающих документов.

Если продавец нарушит это правило, сделка может быть признана недействительной по требованию покупателя. В этом случае сторонам придется вернуть все полученное по сделке, а с продавца могут быть взысканы убытки за расторжение договора.

Вида обременений

На возможность совершения сделки купли-продажи недвижимости или автотранспорта будет напрямую влиять вид обременения. Выделим наиболее распространенные категории обременений, с которыми может столкнуться покупатель:

  • залог, т.е. обеспечение денежных обязательств (залог может устанавливаться при ипотеке, либо иных видах кредитования);
  • судебный арест, который вводится на период рассмотрения иска (при отказе в удовлетворении иска арест будет сразу снят);
  • арест в рамках исполнительного производства (вводится приставом для исполнения судебного акта, а снять его можно путем погашения долга или выполнения иного обязательства);
  • долевая собственность на недвижимость (в этом случае обременение представляет собой обязанность уведомить всех совладельцев объекта, которые имеют преимущественное право выкупа);
  • установление рассрочки платежей (в этом случае будет зарегистрирован залог в силу закона, однако стороны могут отказаться от введения такого обременения);
  • аренда объекта недвижимости (если арендный договор заключен на срок более 1 года, такое обременение будет регистрироваться через Росреестр);
  • аварийное состояние объекта недвижимости (например, при аварийности МКД, продажа квартир в нем будет прямо запрещена законом);
  • сервитут, т.е. ограниченное право пользования землей, возникающее у третьих лиц по соглашению или судебному акту.

Существуют и косвенные ограничения, связанные с наличием у иных лиц права пользования недвижимостью. Например, если право постоянного пользования квартирой, комнатой или домом принадлежит несовершеннолетнему ребенку, выписать его при продаже недвижимости будет возможно только с согласия органа опеки.

Если ребенок владеет долей в праве собственности, ситуация еще сложнее – для получения разрешения от органа опеки нужно подтвердить, что несовершеннолетнему приобретено аналогичное жилье, либо выдать обязательство о такой сделке в будущем.

Еще одним косвенным обременением является наличие в квартире или комнате прописанных лиц, сохраняющих право проживания. Например, такие ситуации могут возникать при приватизации жилья.

Если наниматель квартиры отказывается от участия в приватизации, он сохранит в полном объеме право проживания и пользования.

Такое право не может быть аннулировано в одностороннем порядке, и сохранится даже при продаже жилого помещения.

Разберем, какие особенности оформления договора с обременением нужно предусмотреть сторонам, и какие последствия наступят при нарушении запретов и ограничений.

Как оформить договор с обременением

Наличие у объекта недвижимости (или автомобиля) обременения может означать полный запрет на совершение сделок купли-продажи. Нельзя продать имущество, на которое наложен арест по постановлению суда или службы ФССП. Также полностью запрещена продажа жилых помещений, расположенных в аварийных домах. Если стороны попытаются обойти указанные запреты, могут наступать следующие последствия:

  1. при наличии ареста на недвижимость, этот факт будет установлен сотрудниками Росреестра, что повлечет отказ в регистрации сделки;
  2. если арест наложен на автомобиль, соответствующая информация будет передана в подразделение ГИБДД, что также повлечет отказ в перерегистрации;
  3. если будет продана квартира в аварийном доме, покупатель или уполномоченный государственный орган сможет оспорить сделку через суд.

Иные виды обременений не устанавливают полного запрета на совершение сделки. Однако сторонам придется предусматривать в тексте договора специальные правила и условия, сохраняющие режим ограничений, либо устанавливающие сроки и порядок их снятия.

Наиболее просто решается вопрос с обременением по договору аренды.

Оно будет автоматически аннулировано после истечения срока аренды, поэтому в договоре купли-продажи не обязательно указывать какие-либо дополнительные условия.

Однако учтите, что до завершения срока аренды, покупатель обязан соблюдать условия такой сделки, т.е. он не сможет досрочно выселить арендатора, либо изменить размер арендных платежей.

Вот какие нюансы нужно учесть в договоре купли-продажи при наличии иных видов обременений:

  • если на недвижимость или автомобиль установлен залог, в договоре должно быть указано согласие залогодержателя на продажу (это может быть реализовано дополнительным соглашением, либо включением залогодержателя в состав участников сделки);
  • если обременение заключается в залоге в силу закона, сторонам нужно предусмотреть порядок его снятия после полной оплаты стоимости объекта (полностью выплатив цену по договору, покупатель сможет снять обременение даже без участия продавца);
  • о наличии разрешения на продажу и/или выписку несовершеннолетнего ребенка в договор должен быть включен отдельный пункт;
  • при сохранении права пользования за отдельными гражданами, в договоре нужно указать их личные данные, основания для возникновения такого права, условия и порядок совместного проживания.

При продаже долевой собственности в договоре не обязательно указывать на соблюдение уведомительного порядка. Этот факт обязан проверить нотариус, так как без его удостоверения продать долевую недвижимость невозможно. Сторонам придется представить в нотариальную контору не только оригинал уведомления с доказательством вручения, но и отказ других собственников от преимущественного выкупа.

О наличии сервитута на земельный участок можно указать в тексте договора. Однако даже при отсутствии такого положения, режим сервитута не утратит силу.

  Новый собственник участка сможет аннулировать сервитут или изменить его условия только по согласованию с заинтересованными лицами, либо через судебные ведомства.

Если сервитут был установлен на определенный срок, по его истечении он аннулируется автоматически.

Скачать договор купли-продажи квартиры с обременением ипотекой (образец)

Скачать договор купли-продажи с обременением арендой (образец)

Источник: https://law03.ru/finance/article/dogovor-kupli-prodazhi-s-obremeneniem

Договор купли продажи с обременением

Договор купли продажи дома с обременением

Договор купли продажи с обременением необходим в ситуации, когда есть имущество, которое обременено залоговым обязательством, а выплачивать больше нечем или отпала надобность в этом имуществе, возникает вопрос, как продать такое имущество ведь оно находиться под обременением. Примером может послужить всем известный факт продажи квартиры с обременением. В таких случаях продавец в целях погашения своей задолженности Залогодержателю передает заложенное имущество в собственность, а Покупатель принимает и оплачивает его стоимость.

Закон о регистрации содержит понятие обременения – это условия, стесняющие собственника при пользовании и распоряжении собственностью, порождая права третьих лиц на неё.

Особенность обременений в том, что они могут выражаться не только в ограничении прав собственника, но и в возложении на него определенных обязанностей.

В первую очередь это касается квартир, переданных по договору ренты и пожизненным содержанием с иждивением.

Договор купли продажи с обременением это отличный способ законно продать или купить имущество, которое находиться под залогом. Цена покупки может быть гораздо ниже рыночной. Дело в том, что не один человек не захочет покупать имущество находящееся под обременением. А вот грамотные люди, наоборот стараются заключать договора купли продажи с обременением и на этом экономить.

Купля продажа по договору с обременением это отличный вариант экономии за небольшие хлопоты.

Передача имущества по договору купли продажи с обременением оформляется актом приема передачи имущества, а вот после подписания акта приемки-передачи имущества Покупателем исключаются в дальнейшем какие-либо претензии к Продавцу, в связи с проданным имуществом по договору купли продажи с обременением. Подробнее с договором купли продажи с обременением можно ознакомиться ниже на примере договора купли продажи судна с обременением, а при необходимости переделать под свои нужды.

Довольно часто люди, которые взяли ипотеку, сталкиваются с необходимостью продать недвижимость. Квартира находится в собственности банка, поэтому юридически грамотную сделку можно проводить лишь в присутствии представителя банка.

Сделка осуществляется поэтапно:

  • Продавец за счет средств покупателя гасит долг за квартиру перед банком, который снимает обременение;
  • Осуществление продажи недвижимости по цене, равной разнице между рыночной стоимостью и величиной уплаченного долга.

Смотреть другой образец договора …

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ С ОБРЕМЕНЕНИЕМ ЗАЛОГОМ ОБЯЗАТЕЛЬСТВОМ

г. ______________ «__»_________ 20__ г.

________________________, именуем__ в (наименование организации) дальнейшем «Продавец», в лице _________________________, (должность, фамилия, имя, отчество) действующего на основании ________________________, с одной стороны, и (Устава, положения) ________________________, именуем__ в (наименование организации) дальнейшем «Покупатель», в лице _____________________, (должность, фамилия, имя, отчество) действующего на основании _______________________, с другой стороны, с согласия ______________________, именуем__ в дальнейшем (наименование организации)

«Залогодержатель», в лице _________________, (должность, фамилия, имя, отчество) действующего на основании ____________________, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

  1. Продавец в целях погашения своей задолженности Залогодержателю по Кредитному соглашению Nо. ____ от «__»_______ 20__  года и Договору залога морского судна от «__»_________ 20__ года, Продавец передает заложенное по названному договору морское судно в собственность, а Покупатель принимает и оплачивает стоимость морского судна по цене ________________ (_____________________) рублей в соответствии (сумма прописью) со следующим графиком: __________________
  2. Морское судно __________________________, являющееся предметом (наименование) настоящего договора купли-продажи, принадлежит Продавцу на праве собственности согласно Свидетельства Nо. ____________ о праве собственности на судно, выданного __________________ «__»__________ 20__  года. Морское судно ___________________ имеет следующие характеристики: _____________
    Порт приписки — ____________________. Качество и комплектность морского судна соответствует установленным стандартам.
  3. Продавец передает вместе с морским судном техническую документацию, а именно: _________________________________________.
  4. Покупатель проводит приемку морского судна по качеству и комплектности в течение ________ дней после подписания настоящего
    договора, что оформляется актом приемки-передачи морского судна, подписываемого обеими сторонами. При обнаружении недостатков и несоответствий по качеству и комплектности, Покупатель немедленно направляет Продавцу рекламацию. Продавец в течение _________________ с момента получения рекламации устраняет выявленные недостатки. Подписание акта приемки-передачи морского судна Покупателем исключает в дальнейшем какие-либо претензии к Продавцу, в связи с проданным морским средством.
  5. До подписания акта приемки-передачи риск случайной гибели или случайного повреждения морского судна ______________________ лежит на Продавце и переходит на Покупателя после подписания акта приемки-передачи морского судна.
  6. Оплата морского судна производится Покупателем в сумме согласно п. 1 настоящего договора путем перечисления денежных средств на р/с счет Залогодержателя не позднее ___________________________ с момента наступления очередного срока платежа. За просрочку платежа Покупатель уплачивает Залогодержателю пеню в размере ______% от суммы очередного платежа за каждый день просрочки.
  7. С момента вступления в силу настоящего договора  Покупатель  в  соответствии   со   ст.   353   Гражданского   Кодекса  РФ  становится правопреемником  Продавца   по   договору   залога   Морского   судна,  заключенного между Продавцом и Залогодержателем «__»_______ 20__  года.  Покупатель несет все обязанности Залогодателя по  указанному  договору  залога.
  8. Обязательство  Продавца  перед  Залогодержателем по Кредитному  соглашению Nо.  _________ от «__»__________ 199_  года  обеспечивается  заложенным имуществом  в  сумме,  равной  покупной цене,  а именно:  в  размере ______________ рублей.  Залоговое  обязательство  прекращается уплатой   Покупателем  обусловленной  цены  судна  в  установленном  в  настоящим  договоре  порядке,  либо  в  ином  согласованном  сторонами  порядке.   Изменение  порядка  расчетов  осуществляется  на  основании письменного соглашения сторон.
  9. В связи  с  заменой  стороны  Договор  залога  судна  подлежит  переоформлению в установленном порядке.
  10. Продавец  обязуется  в ____ дневный срок с момента подписания  настоящего договора передать Покупателю договор залога морского  судна   от «__»____________  20__  года,  а  также  оказать  иное  необходимое  содействие в переоформлении Договора залога.
  11. Продавец  обязан  известить  Залогодержателя  о   прекращении  действия  Договора  залога  в связи с исполнением Покупателем в полном объеме своего обязательства по оплате стоимости  приобретаемого  судна  (п. 1  и  п.  2  настоящего договора) в _______________ дневный срок с момента завершения расчетов. В такой же срок Залогодержатель совместно  с  Покупателем  и  Продавцом  извещают  Государственную  Администрацию  ____________________ морского порта о  прекращении  действия  Договора  залога.
  12. За  просрочку  передачи  морского судна,  Продавец уплачивает  Покупателю пеню в размере _____%  от суммы указанной в п. 1 настоящего договора за каждый день просрочки.
  13. В  случаях,  не  предусмотренных настоящим договором,  права,  обязанности  и   ответственность   Сторон   определяются   действующим  законодательством Российской Федерации.
  14.  Договор купли продажи с обременением  вступает  в  силу  с  момента  его  государственной  регистрации в _______________________________.
  15. Стороны   не   несут    ответственности    за    невыполнение  обязательств, обусловленное обстоятельствами, возникшими помимо воли и  желания сторон и  которые  нельзя  предвидеть  или  избежать,  включая  объявленную  или  фактическую войну,  гражданские волнения,  эпидемии,  блокаду, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары и другие стихийные  бедствия.
  16. В  случае  невозможности одной стороны осуществить исполнение  договора в установленный срок, она должна немедленно известить об этом другие  стороны  в  письменной  форме  в  _______ дневный срок и в том  случае,  если  другая  сторона   согласна   на   отсрочку   исполнения  обязательств, продолжить осуществление исполнения.
  17.  Споры  и разногласия по настоящему договору стороны обязуются  по возможности урегулировать путем  переговоров.
  18. Споры подлежат рассмотрению в Арбитражном суде ________________ в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
  19. Настоящий  Договор  составлен  в  трех  экземплярах,  имеющих одинаковую юридическую  силу,  по  одному  экземпляру  для  каждой  из сторон.
  20. Другие условия по усмотрению сторон:
    _______________________________________
  21. Юридические адреса и реквизиты сторон:

Закон РАА

Бесплатная консультация юриста по телефону

Источник: https://law-raa.ru/kuplya-prodazha-sudna-pod-zalogom.html

Оформление договора купли-продажи с обременением

Договор купли продажи дома с обременением

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Совершение сделки по покупке недвижимости — это всегда риск. Существует вероятность, что на квартиру будет наложено обременение, а это означает, что зарегистрировать в собственность жилье нельзя.

Для того чтобы обезопасить себя, необходимо тщательно проверять документы до заключения договора о купле — продаже недвижимости (включая акт приема-передачи денежных средств по договору купли-продажи, подробнее описанный в статье по ссылке).

Что это такое?

Обременение подразумевает обстоятельства, которые ограничивают права собственника полноценно распоряжаться имуществом, таким как жилой дом, участок, квартира.

Для продажи или сдачи в аренду возникает необходимость оформлять договор с обременением, который подразумевает, что собственник обязан снять запрет в кротчайшие сроки или устранить факты, препятствующие полноправно распоряжаться имуществом.

Это — страховка, наподобие расписки о передаче денежных средств, описанной в статье по ссылке.

Например, продать арестованный дом невозможно. Сначала следует уладить судебное разбирательство. Также и в случае аварийного состояния жилого помещения. Потребуется провести капитальный ремонт, а после заключать сделку по возмездному отчуждению.

Заключение договора о купле — продаже недвижимости с обременением необходимо в том случае, когда жилье под залогом и его требуется продать, так как кредит больше нечем выплачивать, или отпала надобность в квартире.

В этом случае, продажа имущества осуществляется путем заключения специального договора, при котором сделка проходит в обычном порядке.

Однако, оформление регистрации собственности затягивается до того момента, пока бывший хозяин не погасит задолженность банку.

Договор обладает юридической силой и предполагает соблюдение обязательств, которые были даны сторонами. Так как обременение означает обладание правом на имущество третьих лиц, стоимость квартиры значительно отличается от рыночной.

Контракт — это законный способ продать жилье. Передача квартиры в собственность производится на основе подписанного акта приема — передачи.

В дальнейшем, стороны не имеют претензий друг к другу, если условия договора купли — продажи с обременением соблюдены.

Виды обременений

Перед совершением сделки по приобретению недвижимости, владелец должен предоставить документы права собственности, а также справки из государственных органов о том, что квартира не находится под статусом обременения. Если в жилье прописаны третьи лица, следует обговорить сроки, в течение которого жильцам необходимо выехать с квартиры и оформить переезд документально.

Жилье обременяется в следующих случаях: 

  • кредит или ипотека под залог;
  • арест;
  • наличие доли в собственности;
  • рассрочка оплаты за покупку квартиры;
  • прописан несовершеннолетний;
  • аренда квартиры;
  • аварийное состояние дома;
  • рента.

В некоторых случаях, квартирой вправе пользоваться даже после смены ее собственника. Это могут быть арендаторы или наследники по завещанию. Тогда, договор о купле — продаже жилья с обременением должен содержать пункт, в котором прописаны сроки выезда граждан.

В момент передачи квартиры новому владельцу, на собственника возлагаются обязательства по содержанию жилья. Если в доме прописан несовершеннолетний, договор может быть признан недействительным.

На основании согласия органов Опеки и Попечительства возможно продать имущество, если собственник обязуется предоставить ребенку новое жилье или перечислить вырученные деньги на счет несовершеннолетнего.

Риски сделки

Существуют риски при покупке квартиры с обременением. В некоторых случаях договор купли — продажи может признаться недействительным по решению суда. По этому, следует учитывать законную процедуру оформления сделки, а также снятие обременения и последующую передачу прав собственности на объект.

Прежде чем подписать договор, необходимо получить справку об обременении из ЕГРП, так как владелец может скрывать наличие проблем с недвижимостью.

Чтобы минимизировать риски следует:

  • убедиться, что все сторонники собственности дали согласие на продажу;
  • если выдаются деньги авансом, необходимо получить расписку;
  • договор должен иметь юридическую силу и регистрацию в реестре.

Особенности оформления договора

Договор о купле — продажи недвижимости с обременением составляется в трех экземплярах.

В некоторых случаях потребуется передать оригинал соглашения в государственные органы, которые предоставили возможность продать жилье. Например, в органы Опеки и Попечительства.

В других случаях, необходимо участие в оформлении сделки третьих лиц. К таким обстоятельством относится продажа квартиры в ипотеку, а также:

  • когда наложен арест;
  • рента квартиры;
  • прописанный несовершеннолетний ребенок.

В данных случаях потребуется согласие третьих лиц на осуществление продажи квартиры. Если жилье заложено под кредит, банк должен предоставить разрешение на продажу. Сделка происходит в следующем порядке:

  • покупатель предоставляет сумму, которая уплачивается банку для погашения кредита;
  • стоимость квартиры определяется ниже рыночной.

Несовершеннолетнего ребенка следует прописать в новом жилье. Для этого требуется разрешение органов ОП. В случае ущемления прав ребенка, сделка по продаже признается недействительной, а на квартиру накладывается пожизненное обременение.

Договор ренты бывает двух видов:

  • с пожизненным содержанием гражданина;
  • с проживанием иждивенца в квартире.

соглашения

Договор о купле — продаже недвижимости составляется в трех экземплярах. Сторонниками выступают продавец, покупатель и задействованная третья сторона, которой может быть банк, органы ОП или владелец доли в собственности.

Для составления документа требуется:

  • паспорта сторон;
  • справка из реестра о количестве владельцев собственности;
  • домовая книга;
  • свидетельство регистрации права собственности на квартиру;
  • заверенное нотариусом разрешение на продажу от третьих лиц;
  • технический паспорт на недвижимость.

Договор заключается по тем же правилам, что и соглашение о купле — продаже жилья, однако дополняется обязательством снятия обременения. После регистрации в Росреестре, условия сделки поменять будет невозможно. Соглашение вступает в силу в момент подписания.

договора о купле — продаже квартиры с обременением:

  • предмет соглашения (квартира, дом, земельный участок);
  • описание жилого помещения;
  • цена и способы расчета;
  • обязательства продавца по снятию обременения;
  • срок расчета;
  • дата оформления права собственности;
  • обязательства покупателя;
  • паспортные данные участников соглашения;
  • подписи сторон.

Скачать образец договора о купле — продаже недвижимости с обременением по ссылке.

Обязательства сторон могут быть дополнены следующими пунктами договора:

  • правила снятия обременения при досрочной выплате денежных средств;
  • размер залога;
  • смотровой лист квартиры;
  • дата составления акта приема — передачи квартиры;
  • размер неустойки при несоблюдении сроков.

Срок регистрации документа

Договор о купле — продаже недвижимости с обременением должен быть зарегистрирован в Росреестре сразу после подписания. Органы проверят подлинность документов и законность сделки. Для этого потребуется предоставить следующий пакет документов:

  • оригинал соглашения;
  • справка о снятии обременения;
  • заявление от владельца квартиры о переходе права собственности;
  • сертификат присвоения кадастрового номера квартиры;
  • расписка о залоге;
  • документальное разрешение на продажу квартиры от супруга или супруги;
  • справка из ЖЭКа об отсутствии долгов по коммунальным услугам.

Документ регистрируется в течение 15 дней с момента подачи заявления. За услуги потребуется оплатить государственную пошлину в размере 350 рублей.

Расторжение соглашения

Договор о купле — продаже недвижимости может быть расторгнут в случае невыполнения обязательств одной из сторон. В основном, после государственной регистрации договора, стороны обязуются произвести оплату в указанный срок, а покупатель, в свою очередь, снять обременение и передать ключи новому владельцу квартиры. Договор может быть признан недействительным по решению суда, если:

  • ущемляются права несовершеннолетнего ребенка — собственника квартиры;
  • стороны соглашения признаны недееспособными;
  • не выполнены обязательства продавца по снятию обременения;
  • претенденты на жилье отказываются продавать.

Покупка квартиры с обременением — это риск. Однако, правильно составленный договор может гарантировать законность сделки и обезопасить покупателя от недобросовестных хозяев.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Источник: https://www.samso.ru/grazhdanskoe-pravo/dogovor-kupli-prodazhi-s-obremeneniem.html

Покупка квартиры с обременением: риски для покупателя, как обезопасить сделку

Договор купли продажи дома с обременением

Обременение объекта – это ограничение права собственника распоряжаться имуществом, в связи с правами на него третьих лиц (физических или юридических). Покупка квартиры с обременением по ипотеке — распространенный вариант сделки. В данной статье мы рассмотрим, как можно купить квартиру с обременением по ипотеке, какие существуют риски для покупателя, способы и этапы приобретения.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Можно ли купить квартиру с обременением по ипотеке?

Ипотека – одно из самых распространенных видов обременения. Приобрести такую квартиру возможно. Однако нужно понимать, что до полного погашения долга, квартира будет находиться в залоге у кредитной организации.

Отметка о том, что квартира находится в обременении, указана в выписке из ЕГРН (ст. 11 ФЗ № 102).

Особенностью сделки является то, что разрешение на продажу квартиры может дать только банк, в котором оформлена ипотека (ст. 37 ФЗ № 102).

В приобретении квартиры с обременением (по ипотеке) есть некоторые преимущества:

  • стоимость объекта будет дешевле по сравнению с аналогичными объектами недвижимости на рынке в связи с наличием обременения;
  • участие в сделке банка гарантирует отсутствие мошеннической схемы.

Однако определенные риски при покупке недвижимости с обременением есть.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Риски покупателя при покупке квартиры с обременением

Покупка квартиры, за которую собственник еще не рассчитался, имеет определенные риски.

Рассмотрим наиболее распространенные ситуации.

ДействиеРиски
Оплата долга деньгами покупателяФакт передачи денег будет подтверждать только один из документов:

  • предварительный договор (задаток);
  • договор аванса.
Продавец может передумать совершать сделку, что повлечет в дальнейшем судебные тяжбы
Могут возникнуть сложности в снятии  обременения
Квартира может иметь двойное обременение, о котором продавец умолчал
Может произойти смерть продавца после оплаты долга
Переоформление ипотеки на покупателяНеоплаченные штрафы и пени за просрочку платежа по кредитному договору могут перейти на покупателя
ЗадатокБанк может не пропустить кандидатуру покупателя в качестве заемщика

Как обезопасить сделку?

Дополнительные меры безопасности могут быть приняты покупателем как до совершения сделки, так и в процессе:

  • запросить выписку из ЕГРН, обратить внимание на наличие других обременений (онлайн по ссылке);
  • ознакомиться с кредитным договором, обратив внимание на его условия (процентная ставка, суммы ежемесячных выплат, особые условия);
  • потребовать у продавца справку об отсутствии просрочек по платежам, штрафов и пени;
  • выяснить наличие созаемщиков, получить их письменное согласие на совершение сделки;
  • узнать, не использовался ли при приобретении материнский капитал и не имеют ли право на долю в недвижимости несовершеннолетние;
  • выяснить, есть ли другие обязательства, связанные с несовершеннолетними, требующие разрешения органов опеки и попечительства;
  • составить предварительный договор купли-продажи, указав средства, переданные на погашение ипотеки продавцом, в качестве задатка;
  • нотариально заверить основной договор, что обеспечит законность сделки и минимизирует риски;
  • застраховать сделку, что даст гарантию возмещения рыночной стоимости приобретенной недвижимости при утрате права собственности по независящим от покупателя причинам.

Способы приобретения квартиры с обременением

Рассмотрим какими способами можно приобрести недвижимость, обремененную залогом в банке.

За наличные средства

Продавец погашает оставшийся долг деньгами покупателя. Квартира освобождается от обременения и совершается обычная сделка по покупке квартиры. Данный вариант подходит к тем случаям, когда сумма задолженности перед банком не слишком велика.

В ипотеку

Продавцу возмещаются деньги, выплаченные по кредитному договору (кроме процентов), и далее ипотека переоформляется на покупателя в банке-залогодержателе. Также возможен вариант заключения договора цесии (уступка права требования).

Через банк

Также возможна покупка ипотечной квартиры через банк. Применяется, когда долг за квартиру у продавца значительный и оформлять его задатком нецелесообразно.

Все этапы сделки при этом контролирует банк-залогодержатель, что является для покупателя гарантией благополучного исхода сделки.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Пошаговая инструкция при покупке квартиры с обременением

Алгоритм приобретения ипотечной квартиры немного отличается от стандартной процедуры ввиду особых условий такой сделки.

Шаг 1. Разрешение банка-залогодержателя

До момента полного исполнения должником своих обязательств перед банком квартира будет предметом залога у кредитной организации. Продать такую квартиру, не поставив в известность банк, должник не сможет. Чтобы получить разрешение залогодержателя, продавец должен обратиться в банк с заявлением и объяснить причину продажи.

Его просьба будет одобрена, если банк посчитает объективными доводы продавца.

Также банком учитывается:

  • возможная утрата ожидаемой прибыли;
  • срок выплаты процентов;
  • способ реализации квартиры;
  • состояние квартиры на момент продажи;
  • рентабельность объекта недвижимости.

Шаг 2. Подготовка документов

Основной перечень документов, которые должны быть у продавца к моменту продажи, существенно не отличается от перечня, необходимого для стандартной сделки купли-продажи:

  • паспорта продавца и покупателя;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт;
  • выписка из домовой книги;
  • справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
  • разрешение банка-залогодержателя на продажу;
  • согласие супруга на совершение сделки;

В случае замены плательщика по кредиту:

  • решение банка о выдаче кредита покупателю;
  • справка банка об оставшейся задолженности по кредиту.

Шаг 3. Заключение предварительного договора

Предварительным договором купли-продажи необходимо зафиксировать сумму, которую покупатель передаст продавцу для исполнения его обязательств перед банком. В данном случае рекомендуется его нотариальное заверение. Иначе, если сделка сорвется, вернуть переданную продавцу сумму будет невозможно.

В остальном форма договора будет являться стандартной и содержать те условия, которые стороны пожелают в нем отразить (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры:

Шаг 4. Оплата долга по ипотечному кредиту

Приняв от покупателя необходимую сумму, которая требуется для погашения обязательства, продавец обращается в банк с просьбой о досрочном погашении кредита. Данный этап является самым рискованным для покупателя.

Рекомендуем отследить оплату продавцом долга одним из следующих способов:

  • заранее обсудить условие сопровождения продавца в банк для погашения долга после получения средств;
  • перевести деньги продавцу безналичным способом и проконтролировать погашение ипотеки.

Это будет гарантией того, что денежные средства будут потрачены по назначению и сделка не будет сорвана.

Образец заявления о досрочном полном/частичном погашении кредита:

Шаг 5. Получение закладной в банке

После полного погашения долга продавец обращается в банк с заявлением о выдаче закладной. В ней должна быть отметка об исполнении обязательств перед банком.

Также вместо закладной можно получить выписку по счету (если закладная оформлена в электронном виде).

Любой из этих документов будет основанием для снятия обременения.

Шаг 6. Снятие обременения

Для снятия обременения с квартиры (погашения регистрационной записи об ипотеке) продавцу необходимо обратиться в Росреестр либо МФЦ, предоставив:

  • закладную или выписку по счету (с отметкой об исполнении обязательств перед банком);
  • заявление от собственника и банка о снятии обременения по ипотеке.

Обременение снимается в течение 3 дней с момента поступления документов (ст. 25 ФЗ № 102).

Снятие обременения должно быть подтверждено новой выпиской из ЕГРН, с отметкой об его отсутствии.

Шаг 7. Заключение основного договора

Особенности заключения основного договора будут зависеть от выбранного способа совершения сделки.

За наличные средства

С привлечением ипотечных средств

Через банк

Обременение снято, применяется стандартная форма договора
Прописывается порядок перечисления собственных и заемных средств
Прописывается порядок перечисления средств продавцу и банку

Образец договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке:

Шаг 8. Окончательный расчет или переоформление ипотеки

Расчеты могут также производиться разными способами в зависимости от условий сделки:

  1. При расчете с продавцом наличными передача денег может быть подтверждена распиской, а также и использованием банковской ячейки. Безналичным способом – через аккредитив.
  2. При покупке через банк покупатель рассчитывается одновременно и с продавцом (оставшаяся цена квартиры), и с банком (погашение долга продавца). Расчеты происходят аналогично, но арендуются две банковские ячейки или два аккредитивных счета.
  3. При покупке в ипотеку продавцу передается сумма выплаченных им по кредиту средств. На оставшуюся сумму с покупателем другой кредитный договор в банке-залогодержателе.

Шаг 9. Регистрация права собственности

Вне зависимости от способа приобретения квартиры (с полным расчетом или с последующей ипотекой) производится регистрация прав нового собственника (ст. 42 ФЗ № 218).

В Росреестр необходимо предоставить:

  • договор купли-продажи;
  • паспорт нового собственника;
  • кредитный договор;
  • технический паспорт;
  • выписку из ЕГРН.

После регистрации прав нового собственника передачи ключей и подписания акта приема передачи сделка считается завершенной.

Заключение Эксперта

Подведем итоги:

  1. Приобрести квартиру с обременением в ипотеку можно за собственные средства, в ипотеку или через банк.
  2. Распорядиться квартирой с обременением без разрешения банка-залогодержателя невозможно.
  3. Совершить сделку купли-продажи можно только после погашения записи об ипотеке в Росреестре.
  4. Договор купли-продажи должен содержать информацию о переданных суммах продавцу и залогодержателю.

Наличие у квартиры обременения пугает потенциального покупателя. Но на практике все не так сложно, необходимо лишь изучить все нюансы таких сделок. Оказать помощь в приобретении квартиры с обременением по ипотеке вам поможет квалифицированный юрист. Задать все интересующие вас вопросы вы можете на нашем сайте.

Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Ответы юриста на частые вопросы

Планируем приобрести квартиру. Средства на покупку без ипотеки имеются. Но квартира находится в залоге у Банка ВТБ. Уверяют, что долг перед банком не большой, около 200 тысяч и предлагают оплатить этот долг нашими деньгами.

Как обезопасить сделку?

В первую очередь попросите продавца предоставить выписку из банка о размере задолженности и отсутствии просрочек по платежам. Если сумма действительно не значительная, то можно оформить ее задатком и обязательно составить предварительный договор купли-продажи.

Передавайте деньги в день, когда продавец может погасить досрочно задолженность и вместе с ним отправляясь в банк. После снятия обременения можно назначать дату сделки.

Выбрала квартиру, но она находится в залоге у банка (Газпромбанк). Денег на погашение долга нет ни у меня, ни у продавца, поэтому буду брать ипотеку. Но я хочу оформить ипотеку в Сбербанке, так как я зарплатный клиент и их условия для меня более привлекательны.

Скажите можно ли оформить ипотеку не в том банке, где квартира в залоге?

Теоретически это возможно. Однако банки не очень охотно идут на оформление ипотеки в другом банке.

Обсудите этот вопрос со специалистом банка-залогодержателя перед решением о покупке именно этой квартиры.

Нашли квартиру для покупки. Но из-за того, что собственник еще не выплатил ипотеку цена снижена и это очень настораживает.

Как узнать нет ли еще каких-то проблем с этой квартирой?

В первую очередь попросите у продавца новую выписку из ЕГРН и посмотрите есть ли на квартиру другие обременения, кроме ипотеки.

Если цена слишком низкая и продавец пытается быстрее ее продать, то возможно у него есть другие долги. Эту информацию вы можете проверить в банке исполнительных производств по ссылке.

Помогите советом. Мы живем в однокомнатной квартире, которая оформлена в ипотеку на мать моей супруги в Сбербанке. Сейчас у нас появились собственные средства и есть сертификат на материнский капитал.

Как лучше переоформить и потеку на нас? И сможем ли мы потом вложить материнский капитал?
В данном случае проще заключить договор уступки права требования (цессия).

Материнский капитал также можно будет использовать на погашение ипотеки.

Покупаем двухкомнатную квартиру за 3200 тыс. руб. с обременением. Долг по ипотеке у продавца 550 тысяч. Наш риелтор рекомендует оформить эту сумму задатком и составить предварительный договор.

Но что если после получения денег продавец передумает? Как еще можно подстраховаться?

Если вы опасаетесь обмана, то можете настоять на нотариальном удостоверении предварительного договора купли-продажи или оформить титульное страхование.

Конечно это будет означать дополнительные расходы для вас, но гарантирует возврат средств при возникновении таких ситуаций.

Источник: https://SocPrav.ru/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem-po-ipoteke

Как заключить договор купли-продажи квартиры с обременением

Договор купли продажи дома с обременением

Условия договора купли-продажи квартиры определяются его сторонами. Среди них могут быть разнообразные обременения – начиная от ипотеки (залога) и заканчивая постоянным проживанием определенных в договоре лиц. Поскольку любые подобные обременения влияют на цену договора и желание покупателя приобретать данную квартиру, они должны быть прямо упомянуты в договоре.

Условия продажи квартиры с обременением

Все возможные обременения недвижимости можно разделить на две категории:

  • Технические, относящиеся к характеристикам недвижимого имущества, и
  • Юридические, касающиеся права собственности или прав третьих лиц на него.

В ряде случаев установленные обременения препятствуют совершению сделок с квартирой. К примеру, судебный запрет на распоряжение имуществом означает, что Росреестр не проведет регистрацию перехода права собственности к покупателю. Поэтому перед заключением договора купли-продажи недвижимости важно тщательно проверить приобретаемый объект с привлечением профессионального юриста.

Такое согласие необходимо оформить до заключения договора купли-продажи или непосредственно после его заключения (если это допускается по условиям договора) но до регистрации перехода права собственности.

Образец договора

Ниже приводится образец договора купли-продажи квартиры с обременением. Описание обременения указывается в пункте 1.3 образца. Его необходимо указать с максимально возможной точностью.

Если речь идет об ипотеке, указываются реквизиты регистрационной записи об обременении и договора об ипотеке, а также лицо, в чью пользу оно установлено.

Такой же подход необходимо применять и в случае, если на недвижимость установлены другие обременения.

Договор купли-продажи квартиры

г. Москва                                                                                                                  ____ _________ 20___ года

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Продавец»), и

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Покупатель»),

Совместно именуемые «Стороны»,

Заключили настоящий договор купли-продажи квартиры (далее – «Договор») о нижеследующем.

1 Предмет Договора

1.1 В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель – принять и оплатить жилое помещение (квартиру) (далее – «Квартира»), обладающую следующими характеристиками:

  • Кадастровый номер _______
  • Общая площадь ______
  • Количество комнат ______
  • Жилая площадь ______
  • Расположение: на __ этаже жилого многоквартирного дома по адресу ____________.

1.2  Право собственности на квартиру принадлежит Продавцу на основании договора купли-продажи от ______, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за № ________ от _______ (Выписка из ЕГРН приведена в Приложении 1).

1.3 В отношении Квартиры установлены следующие обременения права собственности Продавца на нее ______________, что подтверждается Выпиской из ЕГРН (Приложение 1).

1.4. Продавец подтверждает, что перечисленные в п. 1.3. обременения не препятствуют заключению настоящего Договора (вариант: согласие залогодержателя на заключение настоящего Договора получено).

2 Цена Договора

2.1 Цена Квартиры составляет __(сумма цифрами)___(сумма прописью) рублей 00 копеек.

2.2 Стороны подтверждают, что цена Квартиры определена с учетом установленных в отношении нее обременений, перечисленных в пункте 1.3.

3 Порядок расчетов

3.1 Покупатель уплачивает сумму, указанную в п. 2.3 Договора в следующем порядке: денежные средства в день подписания настоящего договора будет помещена в банковскую ячейку в ПАО ____банк.

3.2 Продавец получает доступ к ячейке после предъявления в банк оригинала выписки из ЕГРН, в которой указано, что право собственности на Квартиру принадлежит Покупателю.

  1. Регистрация перехода права собственности

4.1 Право собственности Покупателя на квартиру подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРН).

4.2 Стороны обязуются совместно подать документы, необходимые для государственной регистрации права собственности Покупателя на квартиру в регистрирующий орган (Росреестр) в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора, но в любом случае не ранее помещения цены Квартиры в банковскую ячейку в соответствии с п. 3.1. настоящего Договора.

4.3 Расходы, связанные с переходом права собственности на Квартиру к Покупателю Стороны несут в равных долях.

5 Акт приема-передачи

5.1 Продавец передаст Покупателю Квартиру в день подписания настоящего Договора, но не ранее помещения цены Квартиры в банковскую ячейку в соответствии с п. 3.1 настоящего Договора.

5.2 При передаче Квартиры Стороны подпишут акт приема-передачи по форме, являющейся Приложением 2 к настоящему Договору.

5.3 С момента подписания Акта приема-передачи Покупатель будет нести риск случайной гибели или повреждения Квартиры.

6 Прочие обязательства Продавца

6.1 Продавец обязуется оплатить коммунальные услуги за Квартиру до дня подписания акта приема-передачи в соответствии с разделом 5 настоящего Договора.

7 Ответственность Сторон

7.1 В случае уклонения какой-либо из Сторон от подачи документов на государственную регистрацию права собственности Покупателя на Квартиру эта Сторона уплачивает другой Стороне неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

7.2 В случае уклонения Покупателя от помещения цены Квартиры в банковскую ячейку Покупатель уплачивает Продавцу  неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

8 Прочие положения

8.1 Стороны будут решать возникающие между ними разногласия путем переговоров.

8.2 При недостижении согласия спор будет передан на рассмотрение суда в соответствии с законодательством Российской Федерации.

8.3 Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, по одному для каждой из Сторон и один экземпляр для регистрирующего органа, осуществляющего регистрацию права собственности Покупателя на Квартиру.

9 Реквизиты и подписи Сторон

Приложения:

  1. Выписка из ЕГРН и кадастровый план
  2. Форма акта приема-передачи

Как указать на обременение в договоре

Существующие обременения и порядок работы с ними должны быть отражены в тексте договора купли-продажи. В зависимости от ситуации, в отношении одной квартиры могут существовать различные виды обременений, .

Ипотека

Наиболее распространенным обременением в договоре купли-продажи квартиры является ипотека. Необходимость продать квартиру с неснятым залогом может возникать по целому ряду причин – от желания улучшить жилищные условия до невозможности вносить ипотечные платежи.

Право проживания

Помимо материальных обременений, в отношении жилой недвижимости могут существовать и ограничения иного порядка, в виде прав третьих лиц на пользование данным имуществом. В ряде случаев право пользования жилым помещением и проживания в нем сохраняется, несмотря на смену собственников:

  • При отказе от приватизации;
  • При заключении договора найма;
  • В иных случаях, предусмотренных законом.

Подобные обременения также должны быть отражены в договоре купли-продажи квартиры.

Другие обременения

Приведенные выше примеры наиболее частых обременений жилой недвижимости не являются единственно возможными. В случае выявления других прав на квартиру необходимо выяснить, препятствуют ли они заключению договора купли-продажи.

Если таких препятствий нет или они могут быть разрешены путем получения согласия от третьих лиц, это необходимо указать в тексте соглашения. Если же наличие обременений делает переход права собственности на квартиру затруднительным, от сделки лучше отказаться.

Предварительный договор

Условием вступления покупателя в сделку может быть снятие установленных в отношении квартиры обременений. В этом случае сторонам имеет смысл подписать предварительный договор купли-продажи квартиры в подтверждение серьезности намерений.

На основании предварительного договора стороны обязуются в будущем подписать основной договор, по которому будет передаваться недвижимость.

В предварительном договоре необходимо согласовать все существенные условия будущей сделки, а именно описание передаваемой квартиры и ее цену.

По желанию стороны могут определить также и другие условия, назвав их существенными (то есть условиями, без согласования которых соглашение не будет считаться заключенным).

Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном. Этот срок необходимо определить на основе реалистичной оценки времени, необходимого для снятия обременений с квартиры.

Снятие обременений

Если установленные обременения были сняты к моменту заключения основного соглашения, описывать их в тексте нет необходимости.

Вместо этого покупатель может потребовать включения в текст соглашения гарантии продавца о том, что отсутствуют какие-либо обременения, установленные в отношении квартиры. Примерный текст подобного заверения приведен ниже:

Заключение договора купли-продажи квартиры с обременением и проверка подобного объекта имеет ряд особенностей, которые необходимо учитывать. Поэтому перед заключением подобной сделки необходимо проконсультироваться с юристом. Задайте вопрос юристу и получите точный ответ на него.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

Источник: https://fz214fz.ru/obraztsy-dokumentov/kak-zaklyuchit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-obremeneniem

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.