Договор купли продажи доли в квартире

Содержание

Договор купли-продажи доли в квартире: понятие и образец

Договор купли продажи доли в квартире

Последнее обновление: 15.02.2020

Договор купли-продажи доли в квартире, земельного участка обладает особенностями, которые учитываются законодателем при проведении сделки. Долевая собственность означает, что каждому человеку в помещении принадлежит отдельная часть. Договор ее купли-продажи нужно составить так, чтобы сделка не ущемляла права владельца, а также сособственников.

В договоре принимает участие продавец и покупатель. Один реализует свое имущество, второй его принимает и оплачивает. Существенными условиями соглашения, без которых оно ничтожно, выступают предмет и цена. Первое условие – это недвижимость: квартира, дом, земельный участок. То есть то, что связано с землей, перемещение этого объекта невозможно без нанесения ущерба его назначению.

Закон требует, чтобы предмет недвижимости в сделке был тщательно описан. Если продается доля в квартире, необходимо указать:

  • адрес жилья;
  • этажность;
  • кол-во комнат;
  • размер доли;
  • кадастровый номер;
  • тип дома и т.д.

То есть, в договоре отражаются сведения, которые помогают идентифицировать объект недвижимого имущества среди миллионов похожих.

Цена также выступает главным пунктом договора. Оплата доли производится по безналу, а также наличными деньгами. На практике, до сих пор используются банковские ячейки, где хранятся деньги.

По признакам договор консенсуальный, взаимный и возмездный.

Особенности продажи доли

Общей долевой собственности посвящена ст. 245 ГК РФ. Договор купли-продажи долей в квартире характеризуется тем, что реализация имущества – сложный организационный процесс. Например, если доли продаются в рамках одной сделки, то стороны обязаны все явиться в определенную дату, к назначенному времени. Но на практике, такое бывает не всегда.

сложность договора, которая одновременно выступает его особенностью – это положение закона о том, что при проведении сделки не должны быть нарушены права участников правоотношения.

Распоряжение долями происходит по договоренности между всеми сособственниками. Например, если человек хочет продать ½ квартиры или только 1/5, не имеет значение размер части жилища. Главное, чтобы сособственники тоже были готовы на реализацию доли.

А также мирно решили между собой вопрос, связанный со стоимостью долевого имущества.

СПРАВКА: любые сделки, связанные с квартирой, которая поделена на доли, требуют участия совладельцев. Либо существует другой вариант: их письменное согласие на проведение сделки. Но этот документ удостоверяется нотариусом.

На этом особенности, присущие долевому праву на собственность и заключению договора по его реализации, заканчиваются. В последующем, сделка проходит все этапы, аналогичные купле-продаже целого объекта недвижимого имущества.

Типы договоров продажи доли

Собственники недвижимости вправе распоряжаться ею по своему усмотрению. Их право подтверждается соответствующими документами. Реализовать долю в квартире они могут любому гражданину. Это может быть несовершеннолетний, родственник, покупатель, заинтересованный в приобретении части недвижимости.

При продаже необходимо учитывать определенные правила:

  1. Владелец, решив реализовать часть имущества, обязан предупредить об этом его остальных сособственников.
  2. Он им должен предложить купить его долю, назвав при этом свою цену. В этом состоит право сособственников на преимущественную покупку перед остальными желающими приобрести часть объекта. Уведомление обычно пересылается заказным письмом с оповещением о том, что оно было вручено адресату. Актуален этот способ для совладельцев, которые по каким–либо причинам не идут на контакт, а также находятся вне зоны доступа.
  3. Если через месяц от остальных владельцев доли не пришло ответа, гражданин имеет право предложить часть имущества любому покупателю, который захочет его приобрести.

Между родственниками

Ст. 250 ГК РФ устанавливает для родственников приоритет в приобретении части имущества, но если один из них выступает одновременно сособственником квартиры. Никакого уведомления остальным рассылать не нужно. Считается, что обязательное посещение произошло автоматически. Если родственник не имеет никакого отношения к недвижимости, то оповещение нужно.

ВАЖНО: часто на практике продажу недвижимости между родственниками путают с дарением. В рассматриваемом договоре никаких налоговых преференций не предусмотрено! 

Между супругами

Алгоритм продажи доли между мужем и женой зависит от режима собственности квартиры:

  1. Долевая: если недвижимость находится в этом режиме, то продать долю легко. Доля, которая находится в единоличном владении мужа (при условии, что она приобреталась им до брачных отношений), продается жене в обычном порядке. Муж уведомляет других о продаже (если кроме супруги, в квартире распоряжаются своей частью иные собственники). Если никто не откликнется на продажу, доля переходит супруге. Но здесь существует один нюанс. Перешедшая доля к супруге становится частью общего совместного имущества. Получается, что оно снова переходит к супругу, который продал жене часть имущества. Поэтому перед тем, как заключить договор купли-продажи, нужно оформить брачный договор.
  2. Общая совместная: перед тем, как передать жене часть имущества по договору купли-продажи, нужно поменять совместную собственность на долевую. Для этого муж и жена отправляются к нотариусу, заключают мировое соглашение. За каждым из супругов закрепляется его доля.

СПРАВКА: когда выделяется доля из режима совместной собственности, то по умолчанию каждому из супругов выделяется по ½ доли.

С участием детей

Закон не запрещает такие сделки, но при условии наличия контроля со стороны органов опеки. Их участие в оформлении договора по распоряжению долями несовершеннолетних необходимо для того, чтобы не ущемить интересы подростков и малолетних.

Поэтому, закон выдвинул требования, обязательные к соблюдению при продаже доли в квартире, которая принадлежит ребенку. Либо при реализации доли родителей+часть, принадлежащая их отпрыску.

  1. Нужно купить новое жилье при продаже старого в долевой собственности. Квартира не должна быть по метражу меньше старого жилья. Необходимо проведение альтернативных сделок. Это означает, что продается старое жилье, одновременно покупается новое.
  2. Доля несовершеннолетнего не может быть урезана.
  3. Если долю нельзя передать ребенку в процессе проведения сделки, родители дают письменное обязательство сделать это в течение 3 месяцев. Максимум – 6. Иначе – расторжение уже заключенной сделки.
  4. Если ребенок обладает жильем и в другом пока не нуждается, папа или мама кладут на открытый на его имя счет в банке деньги, которые были получены от реализации доли.

ВАЖНО! Этот договор обязательно удостоверяется у нотариуса!

Как правильно составить

Соглашение всегда составляется в письменной форме. В договоре присутствуют обязательные реквизиты и существенные условия. Этот вид купли-продажи требует заверения у нотариуса. Там же можно и оформить само соглашение. Участие юриста в процессе гарантирует корректность оформления договора и сложность в его дальнейшем оспаривании.

Структура текста договора

Любое соглашение имеет структуру. Обычно в него включаются пункты:

  • реквизиты;
  • вступительная часть;
  • предмет;
  • полномочия продавца, покупателя;
  • дополнительные пункты;
  • адреса сторон, паспортные данные, контакты.

Права, обязанности сторон правоотношения – это пункты, которые порождаются заключением данного соглашения. Это юридические факты, порождающие у сторон полномочия согласно принятому на себя обязательству.

Основные реквизиты

Реквизиты договора включают:

  • наименование соглашения: договор купли-продажи доли, название указывает на сущность соглашения и на то, о каких правоотношениях идет речь;
  • дата подписания соглашения: она определяет, когда оно начинает действовать, как считать сроки по договору;
  • место оформления договора – следует указание на НП или обозначается город;
  • номер соглашения: этот реквизит не считается обязательным в силу закона, но на практике при его составлении юристы обычно присваивают им определенный номер.

Преамбула включает в себя главные положения:

  • полные наименования сторон: покупатель, продавец;
  • название сторон согласно заключаемому соглашению;
  • точная идентификация личности продавца и покупателя;
  • указание на то, что стороны оформили между собой договор.

Закон требует обязательного включения в текст соглашения его предмета. Это обусловлено тем, что этот пункт указывает на суть обязательств, которые возникли у сторон по договору. Иными словами, продавец обязуется передать товар (долю в квартире), а покупатель принять его и оплатить.

Что нужно учитывать при оформлении

Несколько моментов нужно учесть при желании подарить долю:

  1. Заключение предварительного договора купли-продажи с задатком. Необходимо понимать, что задаток – это способ обеспечения обязательства, то есть договора купли-продажи. Но он не обязателен. Предварительный договор составляется для того, чтобы укрепить намерения сторон сотрудничать друг с другом. Это соглашение заключается в той же форме, что и основное. Следовательно, если необходима нотариальная форма, то предварительное соглашение также заверяется.

СПРАВКА: в 429 статье ГК, регулирующей вопросы заключения предварительного договора, не указано, что соглашение подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Но уполномоченный орган может потребовать этой процедуры, исходя из двух оснований:

  • долгий выход на сделку (по статье – до года);
  • внесение обеспечения в крупном размере.
  1. Участие нотариуса. С 31 июля 2019 были внесены изменения в N218-ФЗ. Поправки коснулись сделок, которые удостоверяются у нотариуса, в том числе и договоры с продажей доли. Необходимо четко понимать: в каких случаях участие юриста обязательно, а когда стороны по желанию могут его привлечь к договору.
  2. В процессе составления договора учитываем его форму. Она всегда письменная. Несоблюдение правила ведет к недействительности сделки.

Необходимые документы

Документы сопровождают любую сделку с недвижимостью. Продавец обязан иметь на руках бумаги, удостоверяющие право собственности на долю в квартире. Кроме того, сопутствующие документы:

  • паспорт;
  • выписка из ЕГРН;
  • кадастровый номер;
  • выписка с лицевого счета;
  • справка о зарегистрированных на жилой площади;
  • документ, являющийся основанием получения доли во владение.

Перечень бумаг всегда дополняется по каждому из конкретных случаев.

Договор купли-продажи доли в квартире

Договор купли продажи квартиры с долями образец доступен по ссылке: здесь.

Приемо-передаточный акт при договоре купли-продажи доли квартиры

Этот документ обязателен, несет в себе информационную функцию.

Процедура заключения договора купли-продажи доли в квартире

Кратко этапы заключения договора по реализации доли состоят из действий стороны правоотношения:

  1. Поиск доли в квартире.
  2. Обсуждение с продавцом условий покупки.
  3. Осмотр жилого помещения.
  4. Контроль над вопросом обязательного оповещения сособственников квартиры.
  5. Получение отказа от преимущественного права владельцев.
  6. Составление договора.
  7. Оформление права собственности.
  8. Ратификация акта приема-передачи.
  9. Передача денежных средств за долю и получение расписки.

Нотариальное заверение

Участие нотариуса в подобных сделках обязательно, если:

  1. Квартира находится во владении нескольких собственников. Один из них продает долю.

ВАЖНО: если все сособственники решили одновременно это сделать, в рамках одного договора – нотариус не нужен.

  1. Супруги продают долю. Квартира находится в режиме совместной собственности.
  2. Жена и муж купили долю в квартире, оформляют ее в режим совместной собственности.

Регистрация

Это полномочие закреплено за одним органом. Им выступает Росреестр.

ВАЖНО: регистрируется не сам договор купли-продажи. Процедуре подвергается переход права собственности от бывшего к будущему собственнику!

Способы:

  1. Личное присутствие заинтересованных лиц: подразделение Росреестра по месту нахождения имущества, МФЦ.
  2. Дистанционно: официальный сайт Росреестра, Госуслуги.ру.

Цены и срок на практике

Срок – 7 дней в Росреестре. В МФЦ – 9 дней.

Цены указаны с учетом обращения в нотариальную контору. Если участие нотариуса не требуется при заключении договора, то из суммы вычитаются его услуги:

Наименование услугиПриблизительная стоимость
Извещение сособственников и оформление сопутствующих бумаг3000
доверенность1500
заверение договора5000 или % от стоимости договора
оформление нотариального согласия1000
передача пакета документов в Росреестр1000
пошлина2000

Заказать бесплатную консультацию юриста

Источник: https://urist-bogatyr.ru/article-item/dogovor-kupli-prodazhi-doli-v-kvartire/

Как оформить договор купли — продажи доли в квартире между родственниками?

Договор купли продажи доли в квартире

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Полная или частичная передача квартиры близким или дальним родственникам — явление распространенное. Классический вариант передачи — продажа доли в квартире. В статье будет рассказано об основных особенностях такого рода соглашения, его достоинствах и недостатках.

Особенности продажи доли квартиры между родственниками

При составлении письменного соглашения нет никакой разницы, переходит ли часть квартиры (или вся квартира целиком) одному из родственников или незнакомому человеку. По закону это классическая сделка купли-продажи недвижимости. Договор заключается в простой письменной форме, и его при желании можно заверить у нотариуса.

Зато имеется ряд особенностей, касающихся налогообложения и продажи жилплощади в коммунальной квартире.

В этой ситуации владелец квартиры (продавец) не может рассчитывать на налоговые вычеты.

А если купля-продажа квартиры между родственниками проводится с занижением цены, продавец все равно обязан будет заплатить налог со сделки исходя из рыночной стоимости квартиры.

Но уменьшится государственная пошлина, взимаемая за нотариальное заверение сделки. Сумма уменьшается для близких родственников. По закону, близкими родственниками считаются следующие лица:

  • супруги;
  • дети (не имеет значения, родные или приемные);
  • родители;
  • единокровные братья и сестры;
  • бабушки с дедушками.

Дяди, тети, двоюродные, троюродные братья и сестры относятся к дальней родне. По закону они считаются членами семьи, но не близкими родственниками.

При этом продавать свою долю недвижимого имущества можно родичам, членам семьи, или незнакомым людям. Порядок оформления документов при этом не меняется.

В соответствии с действующими законами, продажа доли в квартире родственнику происходит следующим образом:

  • До заключения договора продавец извещает остальных собственников квартиры о решении продать принадлежащую ему долю. Извещение происходит в письменной форме, как указано в 250 статье ГК РФ. Продавец обязан предоставить другим собственникам право выкупа его доли. Если в течение месяца ни один из совладельцев не воспользовался этим правом, либо в письменной форме от него отказался, продавец имеет право заключать договор купли-продажи. Это правило работает всегда, в том числе и при продаже имущества ближайшим родственникам:
    • Если доля в квартире была приобретена после заключения брака, требуется письменное согласие супруга;
    • В случае сделки между совладельцами квартиры, являющимися близкими родственниками, дополнительное оповещение других собственников не требуется. Исключение делается для совладельцев — родственников с более высокой степенью родства. Степень родства у близких родичей (по убыванию): супруги, дети, родители, братья и сестры, бабушки и дедушки.
  • Договор купли-продажи доли в квартире заключается в письменной форме, по предписанному законами порядку.
  • Соглашение заверяется у нотариуса. При этом уплачивается государственная пошлина в размере 0,5% от указанной в соглашении стоимости доли квартиры. Минимальный размер пошлины в сделках купли-продажи равняется 300 рублей, а максимальный составляет 20000 рублей. Оплата услуг нотариуса не входит в эту сумму и колеблется от 3000 до 7000 рублей.
  • После выплаты покупателем необходимой суммы оформляется акт приема-передачи доли в квартире. Документ завершает сделку и закрепляет факт выполнения обязательств продавцом и покупателем. При его оформлении дается ссылка на основное соглашение купли-продажи, неотъемлемой частью которого он считается.
  • Последний шаг — регистрация в местном филиале Росреестра.

После этого покупатель становится полноправным владельцем доли в квартире.

и структура договора купли-продажи доли в квартире

В настоящий момент в законе не имеется закрепленной формы договора купли-продажи. Но в законодательных актах имеется информация для самостоятельного составления документа.

При этом, если говорить о соглашении между членами семьи — существенных условий договора-купли продажи доли квартиры между родственниками, отличавших бы его от иных сделок с недвижимостью, не имеется.

Сам документ должен выглядеть так:

  • название — «Договор купли-продажи доли в квартире»;
  • дата (число, месяц, год) и место подписания договора;
  • информация о продавце и покупателе: ФИО, номер паспорта, прописка, год рождения и т. п. Отдельно указывается степень родства и ссылка на подтверждающие документы;
  • описание предмета договора. Указывается точный адрес квартиры и описывается покупаемая доля: площадь, какая часть помещения продается (половина, четверть, одна восьмая и т. п.). Рекомендуется дать информацию об особенностях продаваемой жилплощади (всего помещения и доли продавца). Сюда же вносится ссылка на кадастровый паспорт квартиры;
  • информация о документе, подтверждающем права владельца на обладание долей в квартире. В качестве такого документа может выступать договор-купли продажи, дарственная, завещание и т. п.
  • гарантии продавца (он обязан их дать), что доля в квартире не находится под арестом, не заложена и не является объектом спора;
  • указывается, что все собственники квартиры (дается информация о них — ФИО, номер и серия паспорта, прописка и т. п.) оповещены о сделке, как того требует статья 250 ГК РФ. Здесь же вписывается дата оповещения (не менее, чем за месяц до подписания договора купли-продажи) и ссылка на письменный отказ от прав на выкуп доли в квартире;
  • стороны договора соглашаются — существование других совладельцев квартиры не влияет на оформляемый договор, и не является поводом для его расторжения. Покупатель гарантирует — совершаемая сделка не затронет граждан, проживающих в указанном помещении;
  • отдельно прописываются обязанности сторон. Покупатель обязуется выплатить требуемую сумму (цена на долю в квартире указывается отдельно, цифрами и прописью). Продавец обязуется принять оплату и передать жилплощадь покупателю. Стороны соглашаются, что сумма окончательная и не подлежит изменению (увеличению или уменьшению);
  • можно дополнительно указать, что доля в квартире считается собственностью покупателя с момента регистрации ее в Росреестре. Дается информация о том, кто возьмет на себя траты по перерегистрации. Это может быть владелец, покупатель, или они разделят траты поровну. При сделках между родственниками предпочтителен последний вариант;
  • в конце ставятся подписи сторон и указывается, что договор действует до выполнения сторонами взятых на себя обязательств или до его расторжения. Расторжение проводится согласно действующим законам РФ.

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире

Если родственники не желают составлять акт приема-передачи, то в договор купли-продажи вносятся дополнительные пункты.

Вписывается следующая информация — деньги и документы на долю в квартире были переданы в момент подписания договора, он принимается в качестве акта приема-передачи.

Соглашение купли-продажи доли в квартире оформляется в трех экземплярах и заверяется у нотариуса. По закону сделки с недвижимостью требуют нотариального заверения, в том числе тогда, когда договор заключается между родственниками.

Преимущества и недостатки сделки

У оформления договора купли продажи доли квартиры родственнику имеются свои преимущества и недостатки. Большая их часть является субъективными. Можно назвать всего два объективных достоинства:

  • цена за нотариальное заверение уменьшается (на 2000 рублей, независимо от общей суммы сделки и выплачиваемой пошлины);
  • если близкий родственник также является совладельцем жилплощади, продажа ему доли не требует дополнительного уведомления других собственников. Это позволяет сэкономить время, требуемое на оформление документов.

Остальные достоинства (как и недостатки) относятся, в большей степени, к категории субъективных. У продажи жилплощади родственнику можно выделить следующие субъективные преимущества:

  • продавец и покупатель хорошо знакомы. Сторонам проще договориться и прийти к компромиссу. Нередко покупателю не требуется дополнительный осмотр помещения — он уже знаком с имеющимися у жилплощади особенностями;
  • существуют исключения из правил, но люди обычно не склонны к мошенничеству и различным махинациям в случаях, когда договор купли-продажи заключается с близкими родственниками;
  • покупатель уже знаком с собственниками других долей квартиры. Ему проще наладить с ними контакт как на этапе подготовки соглашения, так и после переезда на приобретенную жилплощадь.

Но у подобных соглашений имеются и свои недостатки:

  • Покупатель требует занижения цены на продаваемую долю жилплощади. Мотивируется это тем, что он родственник (причем степень родства может не играть роли). При этом налоговая инспекция обращает внимание на сделки такого рода. И налог с продавца взимается исходя из фактической стоимости продаваемой недвижимости. К нему добавляется пеня за немотивированное изменение цены.
  • Порча отношений с родственниками в случае неудачного завершения сделки. В ряде случаев к такому развитию событий приводит даже удачно заключенное соглашение. Родственники (в том числе — не участвовавшие в сделке) могут посчитать, что продавец или покупатель поступили «нечестно» со своей родней. Возможные причины: занижение/завышение цены продавцом, отказ продать долю в жилплощади по себестоимости (или отказ продать другим родственникам), сам факт продажи жилья и т. п.
  • Мошеннические действия одной из сторон. В сделках с родственниками тоже бывают случаи мошенничества. При этом они особенно тяжело воспринимаются обманутой стороной, и необратимо влияют на отношения с родней.

Взимается ли налог?

Налог при продаже недвижимости равен 13% от выплаченной суммы. Это касается и договора купли-продажи доли в квартире в сделках между родственниками.

Но в определенных ситуациях налог может быть уменьшен (налоговые вычеты), либо его вовсе не придется платить.

Поэтому перед тем, как заключать сделку купли-продажи, желательно разузнать об особенностях налогообложения при торговле недвижимым имуществом.

Налог не выплачивается в следующих случаях:

Источник: https://dom-i-zakon.ru/dokumenty/dogovor-kupli-prodazhi-doli-v-kvartire-mezhdu-rodstvennikami.html

Покупка доли в квартире: риски, подводные камни, порядок оформления доли в квартире у родственника

Договор купли продажи доли в квартире

Перед тем, как купить долю в квартире, нужно изучить особенности сделки. Она проводится по особым правилам, предусмотренным ГК РФ.

Если продавец их нарушит, сделку могут оспорить, тогда пострадает и покупатель.

Рассмотрим, каковы правила продажи долей и что они из себя представляют, какие есть риски и подводные камни для покупателя, как правильно оформить договор и какие понадобятся документы.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Можно ли покупать долю в квартире?

Купить долю в квартире можно, если она выделена. Согласно ст. 244 ГК РФ, имущество, которым владеют два и более человека, считается общей собственностью. В свою очередь, она может быть с определением долей каждого собственника, или без определения (совместная собственность).

Покупка доли возможна лишь в том случае, если она выделена. Например, когда продается ¼ в праве. Если же человек хочет продать свою часть в совместной собственности, сначала нужно выделить долю. Такое часто происходит при продаже недвижимости, купленной в браке: условно каждому супругу принадлежат по ½ доли, но фактически они не выделены.

Важно! Доля выделяется только в праве собственности на квартиру, а не на конкретные помещения. В последнем случае актуально определение долей в натуре, но на практике это реализовать крайне проблематично: нужно обустроить два отдельных входа в квартиру и соблюсти кучу других технических требований.

Пример:
Сестры получили в наследство по ½ в квартире. Конкретные помещения не определены, но они устно договорились о порядке пользования жильем и разделении платы за коммунальные услуги. Некоторые составляют письменное соглашение или обращаются за разрешением споров в суды.

Через год одна из сестер решила продать свою долю. Она предложила ее выкупить второй собственнице, но ответа не получила.

Если другой владелец не дает согласие на выкуп в течение одного месяца, долю можно продать третьему лицу.

Женщина так и поступила: оформила договор купли-продажи (далее – ДКП) с покупателем у нотариуса, представив документы, подтверждающие отправку уведомления второй владелице.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Особенности продажи доли в квартире

Некоторые правила нужно знать и покупателю. Если продавец не будет их соблюдать, покупатель может остаться и без денег, и без квартиры, т.к. сделку смогут оспорить третьи лица.

О каких тонкостях идет речь:

  1. Преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Сначала продавец должен направить каждому собственнику уведомления о намерениях продать долю. Они должны дать согласие на выкуп в течение месяца, либо оформить письменные отказы. Только после этого доля может быть продана третьему лицу.
  2. Продажа доли несовершеннолетнего возможна только с разрешения органа опеки. Ребенку должна быть предоставлена другая недвижимость или доля в праве собственности.
  3. Продажа доли в квартире, купленной в браке. Обязательно нотариальное согласие супруга продавца (ст. 35 СК РФ). Если продать долю без этого документа, тот сможет оспорить сделку в течение одного года с момента, когда ему стало известно о нарушении его прав.
  4. Продажа доли в квартире с обременением. Если недвижимость куплена в ипотеку, накладывается обременение. До погашения задолженности собственники не вправе ее дарить, продавать или обменивать без согласия кредитора. Если же наложено ограничение в виде ареста ФССП, нужно погасить долги, и только потом выходить на сделку.

Важно! Проверить недвижимость на наличие ограничений можно через сервис Росреестра.

Совет юриста: наиболее внимательным следует быть при покупке доли в квартире, полученной в наследство. Желательно, чтобы право собственности продавца было оформлено хотя бы за 3-5 лет до сделки. Так риск оспаривания ДКП внезапно появившимся наследниками будет меньше.

Покупка доли в квартире у родственника

Наличие или отсутствие родственных связей между продавцом и покупателем роли не играет. Если покупатель не является собственником другой доли, ДКП в любом случае придется удостоверять у нотариуса, а продавцу перед этим – уведомлять остальных владельцев.

Покупка доли на материнский капитал

Материнский капитал можно использовать на приобретение доли в праве собственности, хотя в ПФР некоторым и отказывают, ссылаясь на то, что должна приобретаться отдельная квартира. Это не так. Особенности распоряжения маткапиталом регламентируются ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ, и там никакого запрета на покупку доли нет.

Покупка доли в ипотеку

Банки неохотно одобряют ипотеку на покупку долей в квартирах, но получить ее все же можно. Вероятность одобрения заявки выше, если в результате сделки недвижимость будет принадлежать только заемщику. Можно купить квартиру и оформить в долевую собственность, если ипотека берется двумя супругами.

Обратите внимание! Проще всего взять ипотеку под залог уже имеющейся недвижимости. В таком случае банк выдаст деньги на покупку доли, но обременение будет наложено на другое жилье заемщика. До полного погашения долга его нельзя продавать, менять или дарить без разрешения кредитора.

Риски и подводные камни при покупке доли в квартире

Рассмотрим несколько распространенных ситуаций, в которых покупатель рискует остаться без жилья и денег:

  1. Продавец не предоставил преимущественное право покупки другим собственникам. Они смогут оспорить сделку и перевести права покупателей на себя.
  2. Продажа доли неуполномоченным лицом. Собственник может участвовать в сделке через представителя, на которого оформлена нотариальная доверенность (ст. 185.1 ГК РФ). Даже если его интересы представляет второй владелец.
  3. Покупка недвижимости с зарегистрированными людьми. Регистрация дает право проживания и пользования помещением. Нужно перед сделкой договориться с продавцом, что он выпишет всех родственников. Или придется делить с ними жилплощадь.
  4. Если доля принадлежит несовершеннолетнему. Родители должны получить согласие органа опеки перед продажей, иначе сделку могут оспорить. Иногда это требование не соблюдается.
  5. Если доля куплена в браке, и брачного договора нет. Собственник должен получить нотариальное согласие супруга перед продажей, иначе тот сможет оспорить сделку в течение одного года с момента, когда ему стало известно о ней (ст. 35 СК РФ).
  6. Сделана перепланировка, но не узаконена. Любые изменения отражаются в техпаспорте. Если продавец не согласовал перепланировку, этим придется заниматься покупателю после сделки, и не факт, что ее одобрят.
  7. Доля в обременении. Здесь подразумевается ипотека в банке или запрет на совершение регистрационных действий от ФССП. В обоих случаях Росреестр не зарегистрирует переход права собственности, и покупатель может потерять аванс или задаток.
  8. Покупателю не будет принадлежать отдельная комната, если размер доли слишком мал. Но некоторые покупают доли в квартирах для прописки в Москве или другом городе, и тогда ее размера будет достаточно. В остальных случаях может оказаться так, что новому собственнику будет принадлежать только пара кв. метров.
  9. Сложности во взаимоотношениях с остальными собственниками. В ДКП и выписке из ЕГРН не будет указано, кто и каким помещением будет пользоваться. Об этом придется договариваться с другими владельцами. Зачастую договоренности достичь не удается, и приходится обращаться в суд для определения порядка пользования недвижимостью.

Обратите внимание! Оспариваются и сделки, совершенные недееспособными собственниками. Несмотря на то, что справка из психдиспансера необязательна для сделки, для собственного спокойствия покупателю лучше ее запросить у продавца.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Как правильно оформить покупку доли в квартире?

Для покупки выделенной доли в квартире нужно:

  1. Проверить документы продавца. Он должен представить выписку из ЕГРН, письменный отказ другого собственника, паспорт, техпаспорт, и документ, подтверждающий основание возникновения права собственности: старый ДКП, дарственную, свидетельство о наследстве, договор мены, и пр.
  2. Договориться с продавцом об условиях сделки. Цена, порядок и способ расчета оговариваются до составления ДКП.
  3. Оформить ДКП. Это можно сделать самостоятельно или обратиться за помощью к юристу. Оформление через нотариуса обойдется дороже.
  4. Подписать ДКП в трех экземплярах в присутствии нотариуса. После он поставит свою подпись и печать на всех экземплярах.

Далее нотариус сам направит документы для регистрации перехода права собственности в Росреестр. Это займет три рабочих дня, после чего можно прийти и забрать свои экземпляры договора, а также новую выписку из ЕГРН. Услуга предоставляется бесплатно, оплачивается только госпошлина.

Обратите внимание! Если долю выкупает другой собственник, ДКП удостоверять у нотариуса необязательно. Но документы придется подавать самостоятельно в Росреестр или через МФЦ. Регистрация при подаче в Росреестр займет 7, через МФЦ – 9 рабочих дней.

и образец договора

Договор должен содержать все условия продажи доли в квартире и информацию об участниках сделки:

  1. Ф.И.О., даты рождения, адреса регистрации, паспортные данные продавца и покупателя.
  2. Сведения о квартире: адрес, кадастровый номер, количество комнат, этаж.
  3. Размер продаваемой доли в праве собственности: ½, 1/3, и пр.
  4. Стоимость доли.
  5. Порядок расчетов: уплата задатка или всей суммы до регистрации сделки, оплата после регистрации, и пр.
  6. Способ расчета: наличными, переводом с банковской карты, через банковскую ячейку, аккредитив, сервис безопасных платежей.
  7. Сроки окончательного расчета после регистрации, если до этого вносится задаток.
  8. Сроки снятия с регистрационного учета родственников продавца.
  9. Сведения об отказе от преимущественного права покупки от владельцев других долей.
  10. Права, обязанности и ответственность участников сделки.
  11. Дата составления, подписи сторон.

Документы

Продавец должен представить покупателю письменные отказы остальных владельцев, либо уведомления, подтверждающие отправку извещений, если они были проигнорированы и ответы не поступили в течение месяца. Также от него понадобится:

  • паспорт;
  • выписка из ЕГРН;
  • техпаспорт;
  • правоустанавливающий документ.

Покупателю нужен только паспорт.

Важно! Эти же документы предоставляются и нотариусу.

Расходы

Расходы при покупке долевой квартиры делятся на несколько категорий:

  1. Госпошлина. Для физлиц – 2 000 руб., для организаций – 22 000 руб. Ее платит покупатель.
  2. Пошлина за удостоверение ДКП нотариусом: 0,5% от стоимости доли, но не менее 300 и не более 20 000 руб.

Расходы на нотариуса стороны распределяют по договоренности. Обычно все оплачивает продавец как выгодоприобретатель, но можно договориться о разделе затрат 50/50.

Ответы юриста на частные вопросы

Может ли собственник продать долю третьему лицу, если другой владелец согласился ее выкупить? Нет. Это нарушит преимущественное право выкупа второго собственника, и он сможет оспорить сделку. Собираюсь купить долю в квартире, собственник несовершеннолетний.

Квартира куплена на маткапитал, отцу ребенка долю не выделили. Стоит ли подписывать ДКП? Кто должен платить налог при покупке доли в квартире, и как он рассчитывается? Налог платит продавец, т.к. он получает прибыль. НДФЛ в размере 13% рассчитывается от стоимости доли, а не всего жилья.

Он может воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 000 000 руб. Если же доля была в собственности более трех лет и получена по наследству, в результате приватизации, по договору дарения или ренты, НДФЛ не платится. В остальных случаях минимальный срок владения составляет 5 лет.

Покупатель же вправе оформить налоговый вычет, если является плательщиком НДФЛ. Можно ли купить долю в квартире у родственников за материнский капитал? Да, но ПФР будет проверять документы максимально тщательно. Нередко в перечислении средств отказывают, но отказ можно оспорить через суд.

Вот пример подобного дела: дело № 2-1230/2018. Покупаю долю в праве собственности. Деньги отложила до брака. Будет ли она делиться между мной и мужем в случае развода? Если подтвердится, что деньги на покупку доли были отложены вами до заключения брака, ее не включат в общую массу для раздела имущества.

Для подтверждения можно использовать выписку по банковскому счету о движении средств. Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Правила продажи доли в квартире включают обязательное предоставление преимущественного права выкупа другим собственникам. Без этого сделку они смогут оспорить.
  2. Продавец должен подтвердить, что уведомлял остальных владельцев о намерениях продать свою долю. Только после этого можно оформлять ДКП.
  3. Если доля продается третьему лицу, ДКП по закону удостоверяется нотариусом. При продаже доли одному из собственников обращаться в нотариальную контору необязательно.

Источник: https://SocPrav.ru/pokupka-doli-v-kvartire

Продажа доли в квартире в 2019 году — образец договора купли-продажи и уведомления

Договор купли продажи доли в квартире

Наличие доли в квартире дает право ее собственнику распоряжаться ею, в том числе и продавать. Многие считают, что для продажи доли нужно обязательно получить согласие остальных владельцев долей. Но это не совсем так. Разбираемся, как правильно продать долю в квартире.

По некоторым данным, от 50 до 80% всего жилья в России находится в долевой собственности. Это далеко не только «коммуналки», а в том числе и жилье в новостройках. Причины того, что жилье принадлежит нескольким собственникам, могут быть разные, но чаще всего это последствия развода супругов.

Сделки с долями риелторы справедливо считают самыми «тяжелыми», так как это часто связано со скандалами между членами семьи или с соседями. Тем не менее, доля в квартире – это дорогостоящее имущество, которое дает собственнику право владения, пользования и распоряжения. Другими словами, имея долю в квартире, он может проживать в ней, а может продать.

особенность долевой собственности в квартирах – это то, что доли не всегда имеют «физическое» воплощение, то есть выделены в натуре. Достаточно часто собственник пытается продать долю, которая оформлена только на бумаге (то есть, 1/2, 1/3 и т.д.).

Продавать можно как «идеальные» доли (то есть, выделенные только на бумаге), так и выделенные в натуре. Риелторы утверждают, что продать выделенную в натуре долю можно гораздо дороже – это почти полноценное жилье.

С точки зрения закона продажа доли в квартире почти не отличается от продажи квартиры. «Почти» означает, что есть 2 отличия:

  • продать долю в квартире можно только через оформление у нотариуса;
  • при продаже доли нужно в обязательном порядке предложить выкупить ее остальным собственникам. Вопреки распространенному мнению, получать согласие других собственников на продажу доли не требуется!

Остальные аспекты – порядок оформления права собственности, налогообложение, и т.д. – такие же, как и при продаже целой квартиры.

Одна из особенностей сделок с долями – достаточно часто доли не продают, а дарят. Преимущество тут в том, что при дарении доли не нужно предлагать купить ее другим собственникам, что экономит время.

Поэтому рассмотрим оформление сделки с долей квартиры по двум вариантам – продажу и дарение.

Продаем долю в квартире – шаг за шагом

Чтобы продать долю в квартире, прежде всего нужно ее выделить (если она не выделена до сих пор). Это касается случаев, когда квартира находится в совместной собственности супругов. Нужно составить соглашение о разделе долей (если нет разногласий), или же квартиру разделит суд.

Выделенной «идеальной» доли достаточно для ее продажи, и выделять ее в натуре в обязательном порядке не требуется. Хотя это и рекомендуют риелторы, так как выделенная в натуре доля стоит гораздо дороже. Выделить долю в натуре обычно сложно из-за того, что планировка квартиры не позволяет ее разделить без претензий других собственников.

Чтобы продать уже выделенную долю, нужно придерживаться определенного порядка действий.

1 этап

Оповещение собственников других долей.

Обязательное условие продажи доли – извещение собственников остальных долей в квартире о продаже. Они имеют преимущественное право купить эту долю по предлагаемой цене. Эту норму четко устанавливает законодательство, а именно статья 250 Гражданского кодекса РФ.

Оповещать совладельцев нужно в письменной форме, причем обязательно указывается цена продажи и другие условия сделки.

Дальше возможны 3 варианта:

  • остальные участники письменно отказываются покупать долю – можно продавать посторонним;
  • если они не отказались письменно, но и не выразили желания купить долю в свою собственность в течение месяца – ее также можно продавать посторонним;
  • кто-то из совладельцев согласился выкупить долю по предложенной цене – оформляется сделка.

Очень важно иметь документальные подтверждения того, что извещение было отправлено другим собственникам. Простой вариант – заказное письмо с уведомлением. Более сложный – если все необходимые операции проведет нотариус.

Если других собственников официально не оповестили о продаже доли, через 3 месяца после проведения сделки кто-то из них может подать в суд и потребовать перевести на него права покупателя.

2 этап

Составление договора купли-продажи и нотариальное удостоверение сделки (скачать образцы вы можете на этой странице – ссылки ниже).

Как уже было сказано выше, одна из особенностей сделок купли-продажи долей в квартирах – обязательное нотариальное удостоверение сделок.

Если получены отказы от приобретения доли собственниками других квартир (или они молчали месяц с даты получения извещения), есть все необходимые документы, и главное – найден покупатель на долю – можно составлять договор купли-продажи.

Реквизиты договора стандартны, как и при продаже всей квартире (естественно, указывается какая именно доля продается). Также в договоре нужно отразить все необходимые реквизиты – продавца и покупателя, адрес квартиры, ее площадь, цену сделки, иные данные.

Так как договор все равно нужно будет удостоверять у нотариуса, ему можно поручить и составление документа. Точнее, он вряд ли примет документ, составленный кем-то другим.

Услуги нотариуса не бесплатны:

  • государственная пошлина составляет 0,5% от цены договора, минимум 300 рублей, максимум 20 000 рублей;
  • услуги правового и технического характера (то есть, составление договора купли продажи): в зависимости от города, это от 2 000 до 6 000 рублей;
  • если поручить ему извещение других собственников о продаже, это обойдется еще примерно в 1 500 рублей плюс почтовые расходы.

Кто платит за услуги – нужно оговаривать заранее. В практике риелторов есть случаи, когда расходы обе стороны делят пополам, или когда все расходы оплачивает покупатель.

Нотариус, прежде чем заверять документ, проверит наличие прав собственности, а также наличие арестов или иных ограничений на продаваемом имуществе.

3 этап

Регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Сам по себе договор купли-продажи доли в квартире, даже удостоверенный нотариусом, еще не означает наличие права собственности у покупателя. Сделку нужно зарегистрировать в Росреестре.

Подавать документы на регистрацию можно 3 способами:

  • обратиться в Росреестр – в отделение, заказным письмом или через интернет;
  • подать документы через МФЦ;
  • подать документы через нотариуса.

Подача документов бесплатна в любом случае (даже через нотариуса, с февраля 2019 года они не могут требовать дополнительную оплату). Нужно оплатить только госпошлину в размере 2 000 рублей. Если подавать документы в электронной форме, госпошлина снижается на 30% до 1 400 рублей.

Подавать нужно такой пакет документов:

  • заявление по установленной форме;
  • нотариально удостоверенный договор купли-продажи и акт приема-передачи имущества;
  • документы, подтверждающие извещение других владельцев долей – уведомления о получении ими писем или письменные отказы;
  • паспорта обеих сторон сделки;
  • иные документы по запросу.

Зарегистрируют сделку в течение 3 рабочих дней после подачи документов через отделение Росреестра, или в течение 5 дней – если документы подавались через МФЦ.

Отметим, что с 2016 года больше не выдаются «гербовые» свидетельства о регистрации прав на недвижимое имущество, их заменили выписки из ЕГРН на обычном листе А4.

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире

«Образец договора купли-продажи доли в квартире»
Если квартира покупается несколькими покупателями в общую собственность
«Образец договора купли-продажи доли в квартире»
Если продаётся квартира не целиком, а только её часть

Скачать образец уведомления о продаже доли в квартире

«Уведомление о продаже доли в квартире»
Его отправляют прочим собственникам

Чем отличается дарение доли от продажи

Главное отличие договора дарения доли от ее продажи состоит в том, что дарителю не потребуется предлагать купить долю собственникам других долей. Соответственно, не придется ждать от них письменных отказов или терять месяц времени на ожидание ответа.

Остальные этапы существенно не изменяются. Вместо договора купли-продажи нужно составлять договор дарения. Специалисты тоже советуют обращаться за этим к нотариусам, так как малейшая ошибка даст возможность впоследствии опротестовать факт дарения.

Как и в случае с продажей доли, обязательным является нотариальное оформление договора. Госпошлина точно такая же – 0,5% от суммы сделки.

Еще одна особенность дарения – то, что достаточно часто доли дарят несовершеннолетним (детям, внукам). Чтобы оформить договор дарения на несовершеннолетнего, нужно чтобы в сделке участвовал и один из его родителей.

Оформление сделки в Росреестре проходит так же, как и в случае продажи доли. Отличается только список документов:

  • заявление по установленной форме;
  • нотариально заверенный договор дарения;
  • паспорта того, кто дарит и того, кому дарят долю;
  • если кому-то из участников договора меньше 18 лет – согласие органов опеки и попечительства;
  • при наличии – документ о родственных связях между сторонами договора;
  • иные документы по запросу.

Если договор дарения оформляется корректно, другие заинтересованные стороны оспорить его не смогут. Отменить факт дарения можно только в 3 случаях:

  • смерть дарителя по вине одариваемого;
  • дарителя насильно принудили подписать договор дарения;
  • в момент подписания договора даритель был недееспособным или находился под воздействием наркотических или психотропных веществ.

После оформления договора дарения в Росреестре, одариваемый получает право собственности на долю в квартире и выписку из ЕГРН.

Нужно ли платить налог с продажи

Продажа недвижимого имущества в России облагается налогом на доходы физических лиц (за исключением некоторых случаев). По общему правилу, платить налог нужно, если недвижимость была в собственности продавца 5 лет или меньше.

Но здесь есть несколько особенностей. Можно не платить налог за продажу таких долей:

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/chto-nuzhno-znat-pri-prodazhe-doli-kvartiry-v-2019-godu

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.